物業(yè)給排水系統(tǒng)保養(yǎng)維修作業(yè)指導書（七）

　　1.目的

　　規(guī)范設備的日常管理，保證設備正常運行，發(fā)生意外事故正確處理，維護客戶利益。

　　2.范圍

　　適用于各管理處。

　　3.定義

　　給排水系統(tǒng)：包括生活供水系統(tǒng)中的水泵、管道，消防系統(tǒng)中的水泵、管道，雨水及污水系統(tǒng)中的各類井、管道及潛水泵以及給排水泵控制箱/柜。

　　4.職責

　　部門/崗位工作職責

　　管理處經(jīng)理進行不定期檢查督導。

　　管理處工程負責人全面負責設備的定期檢修工作及日常工作的監(jiān)督指導。負責外包方工作的檢查、監(jiān)督。

　　指定設備責任人負責設備的日常巡視檢查和例行保養(yǎng)檢修。

　　5.方法及過程控制

　　5.1 日常巡視檢查工作

　　5.1.1給排水系統(tǒng)內(nèi)容、相關操作規(guī)程、運行參數(shù)、管線系統(tǒng)圖等技術資料，由各管理處妥善保管，并由管理處經(jīng)理簽字或管理處蓋章后張貼于設備房明顯處，依照執(zhí)行。給排水系統(tǒng)設備技術資料及其電子文檔由管理處報品質(zhì)管理部備案。

　　5.1.2各管理處依自身設備具體情況制定給排水設備操作規(guī)程，報品質(zhì)管理部核準、備案。工程部設備責任人按照操作規(guī)程及作業(yè)指導書的要求，每班兩次對設備巡視檢查并在《水泵房設備運行記錄表》中記錄運行參數(shù)。《水泵房設備運行記錄表》由各管理處妥善保管。

　　5.1.4各管理處應根據(jù)檢修工作內(nèi)容，填寫相應的《設備設施保養(yǎng)檢修記錄表》，并由各管理處妥善保管。

　　5.1.5工程部設備責任人應每日對二次供水水箱、消防水池的水位及浮球閥進行檢查，在《水泵房設備運行記錄》中進行記錄。

　　5.2水泵的維護檢修

　　5.2.1每日巡查：設備責任人檢查下列項目并填寫《水泵房設備運行記錄表》。

　　5.2.1.1檢查水泵進出水壓力表及供水系統(tǒng)各壓力表讀數(shù)是否正常、穩(wěn)定。

　　5.2.1.2檢查水泵進出水口橡膠軟連接是否正常、完好。

　　5.2.1.2排除水泵填料盒過熱及不正常滴漏現(xiàn)象。

　　5.2.1.3排除系統(tǒng)各閥門漏水現(xiàn)象，檢查各閥門開關位置是否正常，與標識是否一致。

　　5.2.1.4檢查電機溫度是否正常，水泵及電機運轉(zhuǎn)有無異常聲音。

　　5.2.1.5檢查水泵控制箱/柜指示燈顯示是否正常，電流、電壓表指針是否偏離正常范圍，變頻器液晶顯示是否正常，控制箱/柜內(nèi)空氣開關、交流接觸器、熱繼電器等電氣元件是否過熱。

　　5.2.2每月維護檢修：設備責任人進行以下工作，并填寫《設備設施保養(yǎng)檢修記錄表》。

　　5.2.2.1 檢查水泵電機軸承潤滑情況。

　　5.2.2.2 檢查、維修水泵水封。

　　5.2.3每季度維護檢修

　　5.2.3.1 檢查水泵電機接線端子是否松動，檢查控制箱/柜內(nèi)各接線端子是否松動。

　　5.2.3.2檢查水泵電機軸承潤滑情況，每季度潤滑油脂至少加注一次。檢查水泵軸封裝置是否完好。

　　5.2.3.3收緊地腳螺栓。

　　5.2.3.4設備責任人根據(jù)具體檢修工作內(nèi)容填寫《設備設施保養(yǎng)檢修記錄表》。

　　5.2.4年度維護檢修

　　5.2.4.1檢查泵葉、殼體腐蝕情況，對泵殼及機座除銹刷漆。

　　5.2.4.2根據(jù)設備實際情況，清洗電機軸承，更換潤滑油脂。必要時更換軸承。

　　5.2.4.3檢查水泵電機及控制箱/柜接線端子是否松動。

　　5.2.4.4檢測電機相間絕緣電阻及各相對地絕緣電阻，測量值在《設備設施保養(yǎng)檢修記錄表》中做好記錄。

　　5.2.4.5檢查并更換水泵密封填料。

　　5.2.5檢維修過程中，應穿戴好防護用具，注意人身安全，做到"三不傷害"，確

　　保作業(yè)順利完成。檢維修工作內(nèi)容填寫在《設備設施保養(yǎng)檢修記錄表》中

　　5.3板式換熱器維護檢修

　　5.3.1板式換熱器片間間距小，通道復雜，熱效率高，流體中泥沙等雜質(zhì)的沉積會

　　影響流量并減少換熱面積，進而影響換熱效果。運行期間應定期清理除污器，減少系統(tǒng)中的雜質(zhì)。如條件許可，還可以采用短時間反向運行的方式，沖走部分沉積物。

　　5.3.2板式換熱器長期運行后，板片表面會不同程度地附著水垢等沉積物，增加流阻，降低傳熱效率。因此，應定期沖洗，至少每三年對設備解體大修，化學清洗或增設水處理裝置改善水質(zhì)，最終目的都是保證設備換熱面清潔，保證熱交換效果。

　　5.3.3有冬凍的場合，冬季前應將停運設備內(nèi)介質(zhì)放掉，或采取保溫措施，防止管道及設備凍壞。

　　5.4排水管路的維護

　　5.4.1管理處工程負責人每年4月雨季來臨前，安排人員清理各設備房集水坑，

　　疏通排水管路。

　　5.4.2管理處工程負責人依據(jù)《服務項目外包控制程序》監(jiān)督外包方每月對污水

　　井、化糞井進行疏通清淤。

　　5.4.3管理處工程負責人負責安排人員定期對屋面、屋面雨水口、雨水斗、雨水

　　立管進行清理。

　　5.4.4管理處工程負責人負責在每年4月雨季來臨前，安排人員對屋面雨水管道部分進行清理，并組織人員對雨水管道及雨水井疏通。

　　5.4.5工程部發(fā)現(xiàn)或接報管道堵塞故障后，管理處工程負責人應立即安排人員進行清掏疏通工作。

　　5.5給排水緊急特殊維修

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　　5.5.1水管或配件破裂

　　5.5.1.1 迅速關閉供水閥與循回閥。

　　5.5.1.2 立即通知管理處工程負責人趕到現(xiàn)場，組織人員搶修。

　　5.5.1.3 根據(jù)不同的管材，采用相應的作業(yè)方法。鑄鐵管破裂更換新管，或組織專業(yè)技術人員及時補焊。無縫鋼管可用水中膠補、焊補或重新更換。鍍鋅鋼管尤其是生活飲用水管原則上不允許補焊。

　　5.5.2閥門不正常漏水

　　5.5.2.1 閥門壓蓋破裂，更換新壓蓋，也可用鑄鐵焊條焊接。

　　5.5.2.2 閥門鉸或銷斷落，重新更換閥門鉸或銷。

　　5.5.2.3 閥體破裂，重新更換新閥門。

　　5.5.3噴淋頭破碎

　　5.5.3.1 立即切斷消防泵電源，關閉供水閥。

　　5.5.3.2 通知消防中心值班人員隔離該回路的水流指示器信號。

　　5.5.3.3 更換新噴淋頭。

　　5.5.3.4 開啟供水閥，消防泵送電打壓試驗，消防中心值班人員恢復該回路的水流指示器信號。

　　5.5.4供水泵的緊急特殊維修

　　5.5.4.1 水泵停止運行，應檢查：

　?、偎每刂葡?柜電壓是否正常。

　　②水泵控制箱/柜內(nèi)空氣開關、熱繼電器是否脫扣。

　　③水泵控制箱/柜內(nèi)空氣開關、熱繼電器、交流接觸器的溫度是否正常。

　?、茈姍C溫度是否正常并檢測電機線圈繞組的絕緣性能。

　?、菔謩颖P車，檢查水泵是否卡住。

　　5.5.4.2水泵運轉(zhuǎn)但水壓不足，應檢查：

　?、偈姓芫W(wǎng)水壓是否正常。

　?、谒玫倪M出口閥門是否完全打開。

　　③二次供水水箱或消防水池水位是否正常。

　?、軝z查系統(tǒng)除污器是否有雜物堵塞。

　　5.5.5排水系統(tǒng)排水不暢

　?、贆z查潛污排水泵的電氣線路。

　?、跈z查潛污排水泵的葉輪是否有雜物堵塞，葉輪扎頭螺母是否松動。

　?、蹤z查排水管閥門是否完全打開。

　?、軝z查排水干管是否堵塞。

　　5.5.6發(fā)生洪澇災害

　　5.5.6.1管理處經(jīng)理應立即調(diào)配足夠的人力、物力進行防洪工作。

　　5.5.6.2值班技術人員應立即趕到現(xiàn)場，檢查機電設備，保證排水泵正常運行。

　　5.5.6.3管理處工程負責人應根據(jù)現(xiàn)場情況投入備用潛水泵，并迅速對現(xiàn)場做出評估。若水情嚴重，管理處工程負責人應及時向公司其它部門請求支援。

　　5.5.6.4當市政排水管網(wǎng)出現(xiàn)問題導致積水時，管理處經(jīng)理需組織人力關閉地下室防洪閘或用沙袋堵住需保護的設備間房門。并派專人檢查排水泵運行情況及水位。

　　6.支持性文件

　　TJzzWY7.5.1-G01《公用設備設施管理程序》

　　TJzzWY8.2.3-Z01《服務項目外包控制程序》

　　7.質(zhì)量記錄表格

　　TJzzWY7.5.1-G01-F2《設備設施保養(yǎng)檢修記錄表》

　　TJzzWY7.5.1-G01-04-F1《水泵房設備運行記錄》

篇2：給排水設施設備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

　　給排水設施設備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

　　一、目的

　　規(guī)范給排水設備設施保養(yǎng)工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養(yǎng)。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養(yǎng)年度計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養(yǎng)。

　　4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：

　?、俳o排水設備設施使用的頻度；

　　②給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

　?、酆侠淼臅r間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內(nèi)容：

　?、倬S修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；

　?、趥淦?、備件計劃；

　　③具體實施維修保養(yǎng)的時間；

　?、茴A計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養(yǎng)時，應按《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。

　　3、廣場內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機電維修員負責。

　　4、水泵機組維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區(qū)內(nèi)所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。

　　(1)電動機維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承；

　　③檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應修整處理；

　　④清潔電動機外殼；

　?、輽z查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養(yǎng)：

　　①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承；

　　②轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸；

　　③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

　　④清潔水泵外表；

　?、萑缢妹撈峄蜾P蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內(nèi)無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　(3)檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應整改。

　　(4)交流接觸器維修保養(yǎng)：

　?、偾宄郎缁≌謨?nèi)的碳化物和金屬顆粒；

　?、谇宄|頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；

　?、矍鍧嶈F芯上的油污及臟物；

　　④檢查復位調(diào)簧情況；

　?、輸Q緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

　?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

　　②外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養(yǎng)：

　?、贆z查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

　　②檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)自動空氣開關維修保養(yǎng)：

　?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

　?、谇宄郎缁≌謨?nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

　?、圩詣涌諝忾_關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現(xiàn)象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

　?、贆z查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規(guī)格的小燈泡；

　　②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側(cè)應作適當調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養(yǎng)：

　　①檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應干燥處理；

　?、跈z查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

　?、燮詈艽蠡蛐盘柧€腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)

　　(1)閘閥維修保養(yǎng)：

　?、贆z查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

　?、跈z查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

　?、蹖﹂l閥閥桿加黃油潤滑；

　　④對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　?、跈z查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規(guī)格彈簧；

　　③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養(yǎng)：

　?、贆z查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

　?、跈z查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

　?、蹤z查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　(4)液位控制器維修保養(yǎng)：

　?、贆z查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　?、谇宄龎毫κ覂?nèi)污物，疏通控制水道；

　?、蹤z查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

　?、芫o固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應更換同型號同規(guī)格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處主任批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內(nèi)向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件

篇3：物業(yè)給排水設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程

　　質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導書

　　--物業(yè)給排水設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程

　　1.0 目的

　　及時處理給排水設備(設施)故障,確保系統(tǒng)設備（設施）運行正常。

　　2.0 適用范圍

　　公司所屬的CC花園、**管理處給排水設備（設施）的維護保養(yǎng)工作。

　　3.0 職責

　　3.1 機電維修人員負責給排水設備（設施）的維護保養(yǎng)。

　　3.2 機電班長負責維護保養(yǎng)工作指導、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡工作。

　　4.0 工作程序

　　4.1 給排水設備維護保養(yǎng)工作程序

　　4.1.1 機電維修人員負責給排水設備(設施)的維修保養(yǎng)，重大維修外委修理。

　　4.1.2 機電班長每年12月制訂下年度的《年度給設備（設施）維護保養(yǎng)計劃》。

　　4.1.3 機電維修人員按《年度設備（設施）維護保養(yǎng)計劃》要求，并將維護保養(yǎng)及檢修情況記錄于《給排水設備（設施）維護保養(yǎng)記錄表》零部件更換及大修同時記錄于《機電設備臺帳》。

　　4.1.4 給排水設備故障一般不超過8小時，若在8小時內(nèi)無法解決的重要部位故障，應將故障原因、解決方案、解決時間書面上報公司工程部，限期解決。

　　4.1.5 凡是夜間發(fā)生的，不影響用戶生活、工作的，不會產(chǎn)生嚴重后果的給排水設備（設施）故障，可以由早班機電維修人員進行維修。

　　4.1.6 機電班長提供工作指導及檢查監(jiān)督。

　　4.1.7 需停水進行維護保養(yǎng)時，遵守停水管理工作程序執(zhí)行。

　　5.0支持性文件