1.0目的

　　1.1本指導書規定了給排水設備(設施)維修保養要求，確保設備性能良好，保證設備處于良好運行狀態。

　　2.0 適用范圍

　　2.1本指導書適用于小區內給排水設備的維修保養工作。

　　3.0職責

　　3.1工程組技工負責給排水設備的維修保養。

　　3.2工程組組長負責檢查監督設備的維修保養工作及外委維修保養的聯絡工作。

　　3.3工程部主管工程師對排水設備的維修保養工作進行技術指導。

　　4.0 工作程序

　　4.1維修保養工作規程

　　4.1.1工作流程圖

　　4.1.2工作規定

　　4.1.1.1工程組技工負責給排水設備(設施)的維修保養，重大的維修報工程組組長，由管理處報工程部組織對外發包維修。

　　4.1.1.2主管工程師負責按設備檢查保養計劃組織和指導維修保養工作

　　4.1.1.3工程組技工按設備檢查保養計劃表要求，在主管工程師的指導下對給排水設備(設施)進行維修保養，維修保養情況記錄于《公共設施(設備)維修記錄表》、《設備保養記錄表》上，零部件更換記錄于《設備臺賬》。

　　4.1.1.4凡是夜間發生的、不影響業主(住戶)生活、工作的、不會產生嚴重后果的給排水設備(設施)故障，可以由早班工程組技工進行維修。

　　4.1.1.5管理處工程組組長進行工作指導及檢查監督。

　　4.1.1.6需停水進行維修保養時，按《給排水設備(設施)運行管理規程》執行。

　　4.2 給排水設備(設施)故障一般處理工作程序

　　4.2.1供水泵出現故障時，工程組值班技工應馬上啟用備用泵，以保證正常供水，然后報工程組組長、工程部主管工程師組織工程人員及時維修。

　　4.2.2每周試啟動一次排污泵，當發現排污泵故障時，應立即檢查故障原因，如果是控制回路出現故障，檢查排除，如果是水泵故障，更換水泵。

　　4.2.3供水管網出現故障，發生泄漏等影響正常供水，工程組值班技工應立即關閉總閥，并及時搶修;如果是市政水管網出故障，及時通知自來水公司搶修。

　　4.2.4由服務中心及時通報受影響業主(住戶)，以便得到理解和支持。

　　4.2.5排水管、雨水管等因堵塞造成下水不暢、浸水等，按《室外公共設施維修規程》執行。

　　4.3地下水池清洗工作程序

　　4.3.1地下水池應定期清洗，一般每半年一次，若遇特殊情況，可增加次數，時間安排由管理處視情況列出計劃，清洗前一天由服務中心發出通知告知業主(住戶)停水時間及恢復供水時間，以便用戶做好貯水準備。

　　4.3.2清洗程序：

　　a)關閉進水總閥，關閉水池與泵房之間的閥門，打開放空閥，排空水池中的水;

　　b)讓放空閥處于開啟狀態，用鼓風機對著水池吹2個小時以上，并用燃燒著的蠟燭放入水池底不因缺氧而熄滅，驗證水池內的空氣，確保水池內空氣新鮮;

　　c)清潔人員用檸檬洗潔精對池壁和池底洗刷不少于三遍，清洗池頂時同時清洗通風孔、溢流孔，水電技工同時對水池中的管道，浮球，水位控制器等進行檢查維修;

　　d)清洗完畢后排盡水池內的污水，然后向水池壁及底部噴灑消毒藥水;

　　e)檢查各種設施正常后，注水如池，取水樣到市衛生防疫檢測站化驗，化驗結果由管理處存檔。

　　4.4水泵的保養規程

　　4.4.1按設備檢查保養計劃進行保養。

　　4.4.2泵體的保養：

　　a)檢查泵體應無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰，外觀整潔、油漆完好;

　　b)補充潤滑油，若油質變色，有雜質，應更換;

　　c)檢查盤根密封情況，若有漏水應增加或更換填料;

　　d) 聯軸器的螺絲和橡膠墊圈若有損壞應更換;

　　e) 緊固機座螺絲并做好防銹處理;

　　f)生活水泵因運轉頻繁，定期應拆開聯軸器兩端軸承進行清洗或更換。

　　4.4.3電機的保養：

　　a)外觀檢查應整潔，銘牌完好，接地線連接良好;

　　b)拆開電機接線盒內的導線連接片，用500V兆歐表遙測電機繞組相與相，相對地間的絕緣電阻值應不低于0.5兆歐;

　　c) 電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密。

　　4.4.4相關閥門、管道及附件的保養：

　　a)各個閥門的開關應靈活可靠，內外無滲漏;

　　b)單向閥動作應靈活，閥體內外無漏水;

　　c)壓力表指示準確，表盤清晰;

　　d)管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應完整無脫落;

　　e)點動判斷水泵轉向是否正確，若有誤應予更正。

　　4.4.5控制柜的保養：

　　a)斷開控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟動、停止按鈕動作應靈活可靠;

　　b)檢查柜內空氣開關、接

篇2：給排水設施設備維修保養作業規程

　　給排水設施設備維修保養作業規程

　　一、目的

　　規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業轄區內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養年度計劃》并組織監督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養。

　　4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：

　　①給排水設備設施使用的頻度；

　　②給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

　　③合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：

　　①維修保養項目及內容；

　　②備品、備件計劃；

　　③具體實施維修保養的時間；

　　④預計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。

　　3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。

　　4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　(1)電動機維修保養：

　　①用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；

　　③檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；

　　④清潔電動機外殼；

　　⑤檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養：

　　①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；

　　②轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；

　　③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

　　④清潔水泵外表；

　　⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。

　　(4)交流接觸器維修保養：

　　①清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

　　②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；

　　③清潔鐵芯上的油污及臟物；

　　④檢查復位調簧情況；

　　⑤擰緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

　　②外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養：

　　①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

　　②檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)自動空氣開關維修保養：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

　　②清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

　　③自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養：

　　①檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；

　　②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養：

　　①檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

　　②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

　　③偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養

　　(1)閘閥維修保養：

　　①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

　　②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

　　③對閘閥閥桿加黃油潤滑；

　　④對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養：

　　①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；

　　③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養：

　　①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

　　②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

　　③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　(4)液位控制器維修保養：

　　①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　②清除壓力室內污物，疏通控制水道；

　　③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

　　④緊固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件

篇3：物業給排水設備(設施)維修保養規程

　　質量/環境/安全管理體系作業指導書

　　--物業給排水設備（設施）維修保養規程

　　1.0 目的

　　及時處理給排水設備(設施)故障,確保系統設備（設施）運行正常。

　　2.0 適用范圍

　　公司所屬的CC花園、**管理處給排水設備（設施）的維護保養工作。

　　3.0 職責

　　3.1 機電維修人員負責給排水設備（設施）的維護保養。

　　3.2 機電班長負責維護保養工作指導、檢查監督及外委修理的聯絡工作。

　　4.0 工作程序

　　4.1 給排水設備維護保養工作程序

　　4.1.1 機電維修人員負責給排水設備(設施)的維修保養，重大維修外委修理。

　　4.1.2 機電班長每年12月制訂下年度的《年度給設備（設施）維護保養計劃》。

　　4.1.3 機電維修人員按《年度設備（設施）維護保養計劃》要求，并將維護保養及檢修情況記錄于《給排水設備（設施）維護保養記錄表》零部件更換及大修同時記錄于《機電設備臺帳》。

　　4.1.4 給排水設備故障一般不超過8小時，若在8小時內無法解決的重要部位故障，應將故障原因、解決方案、解決時間書面上報公司工程部，限期解決。

　　4.1.5 凡是夜間發生的，不影響用戶生活、工作的，不會產生嚴重后果的給排水設備（設施）故障，可以由早班機電維修人員進行維修。

　　4.1.6 機電班長提供工作指導及檢查監督。

　　4.1.7 需停水進行維護保養時，遵守停水管理工作程序執行。

　　5.0支持性文件