物業區域給排水設施設備維護保養規程

　　1、目的

　　規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　2、范圍

　　適用于本物業物業區域內給排水設備設施(含消防供水機組)的維修保養。

　　3、職責

　　3.1 給排水技工具體負責實施給排水設備設施的維修保養。

　　3.2 工程維修部負責制定給排水設備設施維修保養計劃并組織實施。

　　3.3 主任負責審核設備設施維修保養計劃。

　　3.4分公司運營技術部負責年度維修保養、大中修計劃的審定，主管領導審批。

　　3.5 分公司運營技術部負責對給排水設備設施的維修保養工作提供技術指導、支持。

　　3.6 管理處負責對維修保養計劃的實施情況進行檢查、監督。

　　4、工作內容

　　4.1 給排水設備設施維修保養計劃的制定。

　　4.1.1 在每年的12月26日前，由工程維修部組織相關技術人員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報管理處主任審核。

　　4.1.2 工程維修部根據審批的年度保養計劃在每月26日前制定《月份設備維修保養計劃表》報主任審核后實施。

　　4.1.3 制定給排水設備設施維修保養計劃的依據:

　　a.給排水設備設施使用頻度;

　　b.給排水設備設施運行狀況(故障隱患);

　　c.相關設備技術資料、標準;

　　d.合理的時間(避開節假日、特殊活動日等)。

　　4.1.4 給排水設備設施維修保養年度計劃應包括如下內容:

　　a.維修保養項目及內容;

　　b.備品、備件計劃;

　　c.具體實施維修保養的時間;

　　d.預計費用。

　　4.2 給排水技工對給排水設備設施進行維修保養時，應按計劃進行。

　　4.3 對部門無法解決的問題，可向分公司運營技術部申請技術支援或對外委托。

　　4.4 給排水技工每半年對所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　4.4.1 電動機維修保養:

　　a.用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復;

　　b.檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承;

　　c.檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理;

　　d.清潔電動機外殼;

　　e.檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

　　4.4.2 水泵維修保養:

　　a.檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油;如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規格軸承;

　　b.轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸;

　　c.檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓或更換盤根;

　　d.清潔水泵外表;

　　e.如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　4.4.3 檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　4.4.4 檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　4.5 控制柜維修保養：給排水技術人員在每年的5月、11月應對水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　4.5.1 用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物;

　　4.5.2 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換;

　　4.5.3 檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改;

　　4.5.4 交流接觸器維修保養;

　　a.清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;

　　b.清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換;

　　c.清潔鐵芯上的油污及臟物;

　　d.檢查復位調簧情況;

　　e.擰緊所有緊固件。

　　4.5.5 自耦減壓啟動器維修保養:

　　a.用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理;

　　b.外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　4.5.6 熱繼電器維修保養:

　　a.檢查熱繼電器的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換;

　　b.檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　4.5.7 自動空氣開關維修保養:

　　a.用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理;

　　b.清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換;

　　c.自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象;

　　d.檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。

　　4.5.8 中間繼電器、信號繼電器維修保養:

　　對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　4.5.9 信號燈、指示儀表維修保養:

　　a.檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡;

　　b.檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格

同型號的儀表。

　　4.5.10 遠傳壓力表維修保養:

　　a.檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理;

　　b.檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接;

　　c.偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　4.6 閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養。

　　4.6.1 閘閥維修保養:

　　a.檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊;

　　b.檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻繩。

　　c.對閘閥閥桿加黃油潤滑;

　　d.對銹蝕嚴重的閘閥(明裝)應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　4.6.2 止回閥維修保養:

　　a.檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換;

　　b.檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧;

　　c.檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　4.6.3 浮球閥維修保養:

　　a.檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換;

　　b.檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直;

　　c.檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　4.6.4 液位控制器維修保養:

　　a.檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換;

　　b.清除壓力室內污物，疏通控制水道;

　　c.檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊;

　　d.緊固所有螺母。

　　4.7 潛水泵或排污泵維修保養。

　　4.7.1 用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理;

　　4.7.2 檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　4.7.3 檢查軸承的磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格軸承。

　　4.7.4 清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新油漆一遍。

　　4.7.5 檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　4.8 明裝給排水維修保養。

　　4.8.1 檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　4.8.2 檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　4.8.3 檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　4.8.4 檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理(更換膠墊)。

　　4.9對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程維修部盡快補充至計劃中;對于突發性的設備設施故障，經主任負責人口頭批準后，可先組織解決而后上報。

　　4.10給排水技工應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《水泵保養記錄表》、《水泵檢修記錄表》內，工程維修部在每月3日前將上月記錄整理成冊后交部門資料室存檔，保存期為長期。

　　4.13 停水管理。

　　4.13.1 給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由管理處提前24小時通知相關業主/用戶。

　　4.13.2 如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關業主/用戶作出解釋。

　　5、記錄、標識

　　5.1 《水泵保養記錄表》

　　5.2 《水泵檢修記錄表》

篇2：物業區域給排水設備維護保養規程

　　物業區域給排水設備維護保養規程

　　1目的

　　及時處理給排水設備(設施)故障，保養好設備，確保設備性能始終處于良好的運行或備用狀態。

　　2適用范圍

　　物業區域內的生活水泵，消防泵，噴淋泵，增壓泵，排污泵，空調水泵，相關閥門、管道等給排水設備(設施)的維修保養。

　　3職責

　　3.1工程管理員負責維修保養工作計劃的制定,維修保養工作的指導、檢查監督及外委修理的聯絡工作。

　　3.2管理處主任負責批準維修保養工作計劃。

　　3.2水工負責給排水設備(設施)的維修保養。

　　4工作程序

　　4.1給排水設備維修保養工作程序

　　4.1.1維保組負責給排水設備(設施)的維修保養。

　　4.1.2工程管理員每年12月制訂下年度的《設備年度維修維護計劃》，并按運行情況制訂中修、大修計劃。

　　4.1.3維保組按《設備年度維修維護計劃》要求對設備進行維護保養，并將維修保養情況記錄于《設施維護單》并匯總于《設施/設備維修保養記錄》。

　　4.1.4給排水設備故障一般不超過8小時，若在8小時內無法解決的重要部位故障，應將故障原因、解決方案、解決時間書面上報管理處。

　　4.1.5凡是夜間發生的，不影響用戶生活、工作的，不會產生嚴重后果的給排水設備(設施)故障，可以由早班水工進行維修。

　　4.1.6工程管理員提供工作指導及檢查監督。

　　4.1.7需停水進行維修保養時，做好事先通知解釋工作。

　　4.2給排水設備(設施)故障一般處理工作程序

　　4.2.1供水泵出現故障時，當班水工應馬上啟用備用泵，然后立即通知管理處組織有關人員及時維修。

　　4.2.2排污泵出現故障時，首先檢查故障原因，如是控制回路出現故障，檢查排除;如是水泵故障，則維修水泵。

　　4.2.3供水管網出現故障，發生泄漏影響正常供水，當班水工應立即關閉上端閥門，及時通知管理處組織有關人員搶修，并做好受影響用戶的解釋工作。

　　4.2.4排污井、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即電話通知維修人員疏通。

　　4.3給排水設備(設施)檢查保養表

　　序號檢查保養項目保養內容(含使用材料)周期

　　01水泵機組及附件外觀清潔擦洗、除污月

　　壓力表指示顯示不正常，檢查更換不定期

　　電機主回路、控制回路測試、檢查、緊固半年

　　水泵軸端密封如滲漏超標，更換機械密封不定期

　　電機軸承，水泵軸承加注2#二硫化鉬鋰基脂半年

　　02管道外觀如滲漏，補漏;如銹蝕，除銹、刷防銹漆和面漆不定期

　　閥門外觀閥桿漏水，壓緊螺栓;如銹蝕，除銹、刷防銹漆和面漆不定期

　　5工作內容

　　5.1生活水泵、空調冷卻泵、空調冷凍水泵每半年進行一次全面保養。

　　5.2消防泵和噴淋泵、提升泵每三月進行一次試運行，運行時間1分鐘，每年進行一次全面保養。

　　5.3排污泵每年進行一次全面保養。

　　5.4各水泵保養時應把與泵體相連的5米范圍內的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養。

　　5.5泵體的保養

　　5.5.1被檢查泵體應無破損，銘牌齊全，水流方向指示明確清晰，外觀整潔，油漆完好。

　　5.5.2檢查、補充潤滑油脂，若油質變色或有雜質，應予更換。

　　5.5.3檢查水泵軸端密封情況，若有漏水超出10滴/分，應拆開檢查機械密封，發現嚴重磨損或出現開裂情況應準備更換機械密封。

　　5.5.4聯軸器的聯接螺栓和橡膠墊圈若有損壞應予更換。

　　5.5.5緊固機座螺絲并做防銹處理。

　　5.5.6生活水泵和空調水泵因運轉頻繁，每年應拆開聯軸器兩端軸承進行清洗或更換。

　　5.6水泵電機的保養

　　5.6.1外觀檢查應整潔，銘牌齊全，接地線連接良好。

　　5.6.2拆開電機接線盒內的導線連接片，用500Ⅴ兆歐表搖測電機繞組相與相、相對地間的絕緣電阻值應不低于0.5兆歐。

　　5.6.3電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密，無老化現象。

　　5.7相關閥門、管道及附件的保養：

　　5.7.1各個閥門的開關應靈活可靠，內外無滲漏。

　　5.7.2單向閥動作應靈活，閥體內外無漏水。

　　5.7.3壓力表指示準確，表盤清晰。

　　5.7.4管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應完整無脫落。

　　5.8控制柜的保養

　　5.8.1斷開控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟動、停止按鈕動作應靈活可靠。

　　5.8.2檢查柜內空氣開關、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。

　　5.8.3清潔控制柜內外灰塵。

　　5.8.4合上總電源，檢查電源指示是否正常。

　　5.8.5保養完畢按規定要求起動水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。

　　5.8.6觀察水泵運轉是否平穩，無明顯振動和異響，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。

　　相關質量記錄：

　　1.《設備年度維修維護計劃》

　　2.《設施維護單》

　　1.《設施/設備維修保養記錄》