物業(yè)區(qū)域給排水設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

　　1、目的

　　規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。

　　2、范圍

　　適用于本物業(yè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施(含消防供水機(jī)組)的維修保養(yǎng)。

　　3、職責(zé)

　　3.1 給排水技工具體負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。

　　3.2 工程維修部負(fù)責(zé)制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施。

　　3.3 主任負(fù)責(zé)審核設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃。

　　3.4分公司運(yùn)營(yíng)技術(shù)部負(fù)責(zé)年度維修保養(yǎng)、大中修計(jì)劃的審定，主管領(lǐng)導(dǎo)審批。

　　3.5 分公司運(yùn)營(yíng)技術(shù)部負(fù)責(zé)對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作提供技術(shù)指導(dǎo)、支持。

　　3.6 管理處負(fù)責(zé)對(duì)維修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督。

　　4、工作內(nèi)容

　　4.1 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定。

　　4.1.1 在每年的12月26日前，由工程維修部組織相關(guān)技術(shù)人員一起研究制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)管理處主任審核。

　　4.1.2 工程維修部根據(jù)審批的年度保養(yǎng)計(jì)劃在每月26日前制定《月份設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表》報(bào)主任審核后實(shí)施。

　　4.1.3 制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃的依據(jù):

　　a.給排水設(shè)備設(shè)施使用頻度;

　　b.給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況(故障隱患);

　　c.相關(guān)設(shè)備技術(shù)資料、標(biāo)準(zhǔn);

　　d.合理的時(shí)間(避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等)。

　　4.1.4 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃應(yīng)包括如下內(nèi)容:

　　a.維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容;

　　b.備品、備件計(jì)劃;

　　c.具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間;

　　d.預(yù)計(jì)費(fèi)用。

　　4.2 給排水技工對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按計(jì)劃進(jìn)行。

　　4.3 對(duì)部門(mén)無(wú)法解決的問(wèn)題，可向分公司運(yùn)營(yíng)技術(shù)部申請(qǐng)技術(shù)支援或?qū)ν馕小?/P>

　　4.4 給排水技工每半年對(duì)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

　　4.4.1 電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng):

　　a.用500V搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù);

　　b.檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承;

　　c.檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理;

　　d.清潔電動(dòng)機(jī)外殼;

　　e.檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

　　4.4.2 水泵維修保養(yǎng):

　　a.檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油;如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承;

　　b.轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸;

　　c.檢查壓盤(pán)根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓或更換盤(pán)根;

　　d.清潔水泵外表;

　　e.如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　4.4.3 檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應(yīng)更換。

　　4.4.4 檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。

　　4.5 控制柜維修保養(yǎng)：給排水技術(shù)人員在每年的5月、11月應(yīng)對(duì)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

　　4.5.1 用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無(wú)積塵、無(wú)污物;

　　4.5.2 檢查、緊固所有接線頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換;

　　4.5.3 檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改;

　　4.5.4 交流接觸器維修保養(yǎng);

　　a.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;

　　b.清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換;

　　c.清潔鐵芯上的油污及臟物;

　　d.檢查復(fù)位調(diào)簧情況;

　　e.擰緊所有緊固件。

　　4.5.5 自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng):

　　a.用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理;

　　b.外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。

　　4.5.6 熱繼電器維修保養(yǎng):

　　a.檢查熱繼電器的絕緣蓋板是否完整無(wú)損，如損壞則應(yīng)更換;

　　b.檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。

　　4.5.7 自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng):

　　a.用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理;

　　b.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換;

　　c.自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)在閉合或斷開(kāi)過(guò)程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無(wú)卡住現(xiàn)象;

　　d.檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。

　　4.5.8 中間繼電器、信號(hào)繼電器維修保養(yǎng):

　　對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查二者的動(dòng)作是否可靠，輸出信號(hào)是否正確，如有問(wèn)題則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器。

　　4.5.9 信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng):

　　a.檢查各信號(hào)燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡;

　　b.檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格

同型號(hào)的儀表。

　　4.5.10 遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng):

　　a.檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理;

　　b.檢查信號(hào)線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接;

　　c.偏差很大或信號(hào)線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。

　　4.6 閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)。

　　4.6.1 閘閥維修保養(yǎng):

　　a.檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊;

　　b.檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩。

　　c.對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑;

　　d.對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥(明裝)應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　4.6.2 止回閥維修保養(yǎng):

　　a.檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換;

　　b.檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧;

　　c.檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。

　　4.6.3 浮球閥維修保養(yǎng):

　　a.檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換;

　　b.檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直;

　　c.檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。

　　4.6.4 液位控制器維修保養(yǎng):

　　a.檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換;

　　b.清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道;

　　c.檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊;

　　d.緊固所有螺母。

　　4.7 潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)。

　　4.7.1 用500V搖表檢測(cè)潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則拆開(kāi)潛水泵或排污泵，對(duì)線圈進(jìn)行烘干處理;

　　4.7.2 檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。

　　4.7.3 檢查軸承的磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號(hào)同規(guī)格軸承。

　　4.7.4 清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆一遍。

　　4.7.5 檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　4.8 明裝給排水維修保養(yǎng)。

　　4.8.1 檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。

　　4.8.2 檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。

　　4.8.3 檢查保護(hù)漆是否完好，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。

　　4.8.4 檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理(更換膠墊)。

　　4.9對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程維修部盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中;對(duì)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，經(jīng)主任負(fù)責(zé)人口頭批準(zhǔn)后，可先組織解決而后上報(bào)。

　　4.10給排水技工應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《水泵保養(yǎng)記錄表》、《水泵檢修記錄表》內(nèi)，工程維修部在每月3日前將上月記錄整理成冊(cè)后交部門(mén)資料室存檔，保存期為長(zhǎng)期。

　　4.13 停水管理。

　　4.13.1 給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)，應(yīng)由管理處提前24小時(shí)通知相關(guān)業(yè)主/用戶。

　　4.13.2 如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)業(yè)主/用戶作出解釋。

　　5、記錄、標(biāo)識(shí)

　　5.1 《水泵保養(yǎng)記錄表》

　　5.2 《水泵檢修記錄表》

篇2：物業(yè)區(qū)域給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

　　物業(yè)區(qū)域給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

　　1目的

　　及時(shí)處理給排水設(shè)備(設(shè)施)故障，保養(yǎng)好設(shè)備，確保設(shè)備性能始終處于良好的運(yùn)行或備用狀態(tài)。

　　2適用范圍

　　物業(yè)區(qū)域內(nèi)的生活水泵，消防泵，噴淋泵，增壓泵，排污泵，空調(diào)水泵，相關(guān)閥門(mén)、管道等給排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)。

　　3職責(zé)

　　3.1工程管理員負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作計(jì)劃的制定,維修保養(yǎng)工作的指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。

　　3.2管理處主任負(fù)責(zé)批準(zhǔn)維修保養(yǎng)工作計(jì)劃。

　　3.2水工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)。

　　4工作程序

　　4.1給排水設(shè)備維修保養(yǎng)工作程序

　　4.1.1維保組負(fù)責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)。

　　4.1.2工程管理員每年12月制訂下年度的《設(shè)備年度維修維護(hù)計(jì)劃》，并按運(yùn)行情況制訂中修、大修計(jì)劃。

　　4.1.3維保組按《設(shè)備年度維修維護(hù)計(jì)劃》要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《設(shè)施維護(hù)單》并匯總于《設(shè)施/設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。

　　4.1.4給排水設(shè)備故障一般不超過(guò)8小時(shí)，若在8小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書(shū)面上報(bào)管理處。

　　4.1.5凡是夜間發(fā)生的，不影響用戶生活、工作的，不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的給排水設(shè)備(設(shè)施)故障，可以由早班水工進(jìn)行維修。

　　4.1.6工程管理員提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。

　　4.1.7需停水進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，做好事先通知解釋工作。

　　4.2給排水設(shè)備(設(shè)施)故障一般處理工作程序

　　4.2.1供水泵出現(xiàn)故障時(shí)，當(dāng)班水工應(yīng)馬上啟用備用泵，然后立即通知管理處組織有關(guān)人員及時(shí)維修。

　　4.2.2排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，首先檢查故障原因，如是控制回路出現(xiàn)故障，檢查排除;如是水泵故障，則維修水泵。

　　4.2.3供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏影響正常供水，當(dāng)班水工應(yīng)立即關(guān)閉上端閥門(mén)，及時(shí)通知管理處組織有關(guān)人員搶修，并做好受影響用戶的解釋工作。

　　4.2.4排污井、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即電話通知維修人員疏通。

　　4.3給排水設(shè)備(設(shè)施)檢查保養(yǎng)表

　　序號(hào)檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)內(nèi)容(含使用材料)周期

　　01水泵機(jī)組及附件外觀清潔擦洗、除污月

　　壓力表指示顯示不正常，檢查更換不定期

　　電機(jī)主回路、控制回路測(cè)試、檢查、緊固半年

　　水泵軸端密封如滲漏超標(biāo)，更換機(jī)械密封不定期

　　電機(jī)軸承，水泵軸承加注2#二硫化鉬鋰基脂半年

　　02管道外觀如滲漏，補(bǔ)漏;如銹蝕，除銹、刷防銹漆和面漆不定期

　　閥門(mén)外觀閥桿漏水，壓緊螺栓;如銹蝕，除銹、刷防銹漆和面漆不定期

　　5工作內(nèi)容

　　5.1生活水泵、空調(diào)冷卻泵、空調(diào)冷凍水泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。

　　5.2消防泵和噴淋泵、提升泵每三月進(jìn)行一次試運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)間1分鐘，每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。

　　5.3排污泵每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。

　　5.4各水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門(mén)、壓力表、管道等隨泵同時(shí)保養(yǎng)。

　　5.5泵體的保養(yǎng)

　　5.5.1被檢查泵體應(yīng)無(wú)破損，銘牌齊全，水流方向指示明確清晰，外觀整潔，油漆完好。

　　5.5.2檢查、補(bǔ)充潤(rùn)滑油脂，若油質(zhì)變色或有雜質(zhì)，應(yīng)予更換。

　　5.5.3檢查水泵軸端密封情況，若有漏水超出10滴/分，應(yīng)拆開(kāi)檢查機(jī)械密封，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重磨損或出現(xiàn)開(kāi)裂情況應(yīng)準(zhǔn)備更換機(jī)械密封。

　　5.5.4聯(lián)軸器的聯(lián)接螺栓和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。

　　5.5.5緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理。

　　5.5.6生活水泵和空調(diào)水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開(kāi)聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換。

　　5.6水泵電機(jī)的保養(yǎng)

　　5.6.1外觀檢查應(yīng)整潔，銘牌齊全，接地線連接良好。

　　5.6.2拆開(kāi)電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500Ⅴ兆歐表?yè)u測(cè)電機(jī)繞組相與相、相對(duì)地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于0.5兆歐。

　　5.6.3電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密，無(wú)老化現(xiàn)象。

　　5.7相關(guān)閥門(mén)、管道及附件的保養(yǎng)：

　　5.7.1各個(gè)閥門(mén)的開(kāi)關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無(wú)滲漏。

　　5.7.2單向閥動(dòng)作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無(wú)漏水。

　　5.7.3壓力表指示準(zhǔn)確，表盤(pán)清晰。

　　5.7.4管道及各附件外表整潔美觀，無(wú)裂紋，油漆應(yīng)完整無(wú)脫落。

　　5.8控制柜的保養(yǎng)

　　5.8.1斷開(kāi)控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。

　　5.8.2檢查柜內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。

　　5.8.3清潔控制柜內(nèi)外灰塵。

　　5.8.4合上總電源，檢查電源指示是否正常。

　　5.8.5保養(yǎng)完畢按規(guī)定要求起動(dòng)水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。

　　5.8.6觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，無(wú)明顯振動(dòng)和異響，壓力表指示正常，控制柜各電器無(wú)不良噪音。

　　相關(guān)質(zhì)量記錄：

　　1.《設(shè)備年度維修維護(hù)計(jì)劃》

　　2.《設(shè)施維護(hù)單》

　　1.《設(shè)施/設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》