房屋本體設施維修保養工作程序
1房屋本體及公共設施維修養護管理程序
2業主（住戶）有償維修管理程序
2.1由業主（住戶）向管理處大堂值班經理提出報修申請。
2.2客戶服務部填寫《維修登記表》，發出《業主報修委托單》并轉工程部主管處理。
2.3工程維修主管或班長派工，并填寫《業主報修委托單》相應內容。
2.4維修工帶上《業主報修委托單》，10分鐘內準備好工具箱，其內容包括兩種規格的管鉗、扳手各1把，鋼絲鉗、十字、一字螺絲各1把，水膠布2卷及針對維修項目備用配換零件若干，干凈毛巾1條、干凈工作手套1副、塑料袋1個及鞋套上門維修，首先按門鈴(敲門)，向業主（住戶）出示工作牌，使用上門維修的禮貌用語，查看現場后，根據《室內維修服務收費標準》向業主（住戶）報價，經業主戶同意后進行維修。
3修過程必須遵守操作規范，注意安全。
3.1維修完畢，請業主（住戶）驗收，對業主（住戶）不滿意之處應盡力改善，驗收后，請業主（住戶）在《業主報修委托單》上簽下意見并簽名。
3.2維修工把《業主報修委托單》交工程部班長簽名后轉交客戶服務部。
3.3由客戶服務部預約業主（住戶），并安排房管員帶《業主報修委托單》上門回訪。
3.4房管員將回訪情況填寫《業主報修委托單》并反饋客戶服務部，《業主報修委托單》（一式兩聯）分別轉送工程部歸檔以及客戶服務部收款員作月底扣款憑證。
4一般維修工程管理程序
4.1客戶服務部及安全事務部在巡查中發現房屋本體及公共設施設備損壞時，均有責任填寫《故障報修單》，交工程部值班人員及時處理。
4.2如該維修工程項目尚在保修期內，由工程部主管聯系保修單位修復處理。
4.3如該維修工程項目較復雜，自身無力完成，由工程部主管確認后報管理處主任及公司同意，做外委工程處理。
4.4單項維護保養工程造價超過1000.00元時，根據維修項目的歸屬，填寫房屋本體維修基金使用申請表或公共設施專用基金使用申請表，并經相關部門審批通過。
4.5工程部值班人員接到《故障報修單》后，通知維修班長，由維修班長填寫《工程維修派工單》。
4.6維修工準備好材料、工具，在規定時間內趕赴故障地點開始維修，需要技術指導時，由班長向工程部主管提出請求。
4.7維修工程遵守操作規程文明施工。
4.8施工完畢后填寫《工程維修派工單》中相應內容，并將該單交維修班長。
4.9由維修班長確認維修效果后，將《工程維修派工單》歸檔。
5維護保養工程管理程序
5.1每年12月初由工程部主管組織，會同客戶服務部，有必要時也請公司品質部專業工程師參加，對轄區內房屋本體及公共設施情況做一次綜合檢查，以確定下年度維護保養工作的重點。
5.2根據每年一次的綜合檢查結果，由工程部主管編制下年度維護保養工作年計劃并報管理處主任審核后上報公司領導最后審批通過。
5.3由工程部主管根據維護保養工作年計劃制訂維護保養工作月計劃，并報管理處主任審批通過。
5.4如該維修工程項目尚在保修期內，由工程部主管聯系報修單位處理修復。
5.5如該維修工程項目較復雜，自身無力完成，由工程部主管確認后報管理處主任及公司同意，做外委工程隊處理。
5.6單項維護保養工程造價超過1000.00元時，根據維護保養項目的歸屬，由工程部主管填寫房屋本體維修基金使用申請表或公共設施專用基金使用申請表，并經相關部門審批通過。
5.7工程部主管負責維護保養工作月計劃的組織、協調、實施安排及質量監督工作。
5.8工程部主管確認維護保養效果，并填寫房屋本體及公共設施維護保養記錄。
6房屋本體及公共設施維修養護原則
6.1堅持經濟、合理、安全、實用的原則，在保證使用功能和正常運作的前提下，注意節約維修材料。
6.2修理及更換配件應盡量與原有配件型號、規格一致的原則。
6.3為業主（住戶）提供方便的原則。
7房屋本體及公共設施維修保養的依據
7.1符合維修方案或設計圖紙的要求。
7.2符合國家建設工程施工及驗收規范、規程的要求。
8房屋本體公用部分維修養護周期及質量標準
序號 項目 標準 檢查、保養內容與周期
1地基基礎
觀測房屋無傾斜、地基無明顯沉降、移位，墻體無嚴重裂縫等。
每年進行一次全面觀測，發現問題報告開發商和上級主管單位
2梁、柱、板主體
無傾斜、變形、弓凸、剝落、開裂和非收縮性裂縫，無筋露等。
發現問題隨時修補，每年進行一次全面檢查。
3墻體、墻面（大理石、瓷面磚、噴涂）
噴涂均勻，飾面板（磚）安砌貼牢
每年全面檢查一次，大理石條磚、瓷面磚墻體墻面5年清洗一次，室內樓道、樓梯墻面3~4年全面修補、粉刷或噴涂油漆一次。外墻涂料每8年翻新一次
4頂棚
抹灰層牢固，無面層剝落和明顯裂縫。
發現問題按原樣及時修復，每年全面檢查修補刷漆一次。
5樓梯、扶手
無混凝土碳化產生裂縫、剝落，鋼筋無銹蝕、變形，牢固，確
保使用安全，木扶手面無明顯龜裂和漆層脫落。發現問題按原樣及時修復，每年全面檢查一次，3~4年全面修補刷漆一次。
6公共門窗：防火門窗：鋁合金窗、百葉窗
牢固、平整、美觀，無銹蝕，開關靈活、接縫嚴密，不松動，門窗及門窗配件齊全。
發現問題按原樣及時修復，1年全面檢查和保養一次，木門窗2年油漆一次。
7層面隔熱層、防水層
層面防水層無老化、拉裂、開裂、軸裂、龜裂現象，板端縫、伸縮縫油膏緊貼，天溝、落水管、落水口暢通，無積水，層面出入口完好，隔熱層無缺水現象。
每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發現破損及時修補。
8水箱、水池
完好、無滲、滴水現象，內外爬梯無銹蝕現象，各檢查口有蓋且密封上鎖，溢水口有不銹鋼紗網或塑料紗網密封
每月檢查一次，發現問題及時修復，每半年清洗一次水箱
9天面扶欄、避雷帶、公共防盜網
無破損、變形，無明顯銹蝕
每半年檢查一次，發現問題及時修補，每兩年油漆一次。
10消防設施（消防栓、消防
管、消防閥）
無損壞、開關自如、清潔、無滲漏現象，周圍無堆積雜物，保持水壓。
保養規定”執行，消防管道每年檢查一次每2~3年油漆一次。
11公用電器
樓梯燈完好，燈開關正常，電話箱、電表箱、有線電視箱及分接器蓋板完好，無不安全現象。
15天檢查一次，發現損壞及時更換，屬電話公司、有線電視臺設施通知其及時維修
12電子對講門
對講功能正常，標識顯示清楚，聲音正常，門鎖、拉手完好。
每周檢查一次，每半年保養一次，每2年刷一次漆
13信報箱
箱門、門鎖齊全，開關自如，房號字體清晰，沒有被明顯損壞，完好率100%
每月檢查一次，每年刷一次漆（如需要）
14房屋標識（棟號、單元號、樓層號）
字體清晰、醒目，標識齊全，標識牌無損壞。
噴涂字每年按原樣重噴寫一次，標識牌如損壞或陳舊及時維修更換。
15散水坡、雨檐臺、連廊
與建筑物外墻連接完好，無脫離開縫現象，無排水不暢現象。
每季度檢查一次，保持上下水管暢通，避免積水滲樓板，隨時檢查，發現問題及時修復。
16樓板、地面磚
無裂縫、起殼、空鼓、下陷，表面平整無破損，樓板、地面磚上無水泥渣。
發現問題及時修復，每年全面檢查一次
17通風口
無裂縫、破損、堵塞、銹蝕等情況
每季度檢查1次，每次雨季前檢查一次，發現問題及時維修。
18上、下雨污水管
無堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道口完好，無裂縫、破洞。
每月檢查一次，每次雨季前檢查一次，發現問題立即修補。
19設備房（水泵房、配電房、
電梯房）
通風良好，無滲漏水、漏電現象，絕緣膠地板無破損，管理制度齊全，標識清楚，有足夠的照明應急燈、消防滅火器，配電房、發電機房、電梯房的地面和墻面（距地1米高），水泵房部分位置、墻面、地面要求刷防水漆，地面盡量貼瓷片。
每月全面檢查一次，平時發現問題立即修補，
每年對設備房刷一交漆。
室外公共設施維修養護周期及質量標準
序號 項目 標準
檢查、保養內容與周期
1室外建筑小品、標識牌
完好率100％，符合安全要求，標識
牌齊全醒目
是否有被損壞，有無安全隱患，標識牌有無遺失或需更新，要求每周檢查1次
2道 路
整體要求路面平滑，無明顯坑洼、破損，輕微破損面積每處不超過0．1平方米，邊角整齊無缺口
隨時檢查，發現問題
隨時修補
3水泥路面
人行道、車道、消防通道、停車場、中心廣場造成坑洼或破損面積，每500平方米內，累計不超過1平方米，路面積留水泥渣等體積不超過1．5㎝*1．5㎝*1．5㎝立方厘米
隨時檢查，發現問題
隨時修補
4地板磚、拼花磚
不能缺少一塊，98％沒有松動，單塊，破損面積大于20％的道板磚在100平方米內不超過4塊
隨時檢查，發現問題
隨時修補
5電纜溝
蓋板
平整不缺少一塊，單塊破壞面積不能超過0．01平方米
隨時檢查，發現問題
隨時修補
6路牙
整齊，沒有很明顯蹋陷，不缺少一塊，單塊破損長度不超過20％
車道路牙1年刷二次
黃、黑相間的漆
7擋土坡、墻
每處蹋陷破損面積不超過0．005平
方米(50平方厘米)
隨時檢查，發現問題
隨時修補
8踏步、臺階
沒有明顯破損
隨時檢查，發現問題
隨時修補
9雨污水井、蓋
排水通暢，井蓋沒有明顯裂紋或破損，井壁沒有蹋裂，井蓋型號符合輕型、重型要求，標識正確與周圍道路高度保持一致，與路面高度不超出±2CM，與綠地正常不超過土8CM，個別因地勢原因等可超出，但不能明顯影響觀瞻。
每半年全面檢查一次，對易銹蝕雨污水井蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標識清楚，路面井蓋盡量做防震墊圈以車駛過不振響為準
10明暗溝
溝體完好，明溝蓋板齊全，溝渠通暢無阻塞
發現問題隨時維修，每半年全面檢查一次
水管水閥完好，無滲漏，不管通暢無阻塞。
每月檢查保養一次
12化糞池
排水通暢，沉淀未超過規定高度
每半年全面檢查及清運一次
13噴水池
噴水符合設計規范，噴水設施完好，噴水管道無銹蝕或損壞
每月檢查保養一次
14路燈
燈座箱、燈柱、燈罩、燈泡等設施完好
發現損壞及時維修，高壓鈉燈、汞燈每季度檢查一次，每半年保養一次，燈桿每年刷一次漆
15兒童游樂設施
設施完好，沒有損傷，投有安全隱患
每天檢查一次，一周定期保養一次，如上潤滑油，緊固等
16室外停車設施、消防設施
車棚、車架
車棚無安全隱患，水泥單車棚梁、柱無明顯裂紋，鐵架單車棚的棚頂無明顯破損、棚架無銹蝕和傾斜；車架無明顯銹蝕、損壞
每周檢查一次，半年保養一次
17值班室、崗亭
門窗、墻面、鎖完好，無損壞，需懸掛的管理規定等鏡框整齊、規范。
發現問題隨時修補，每半年保養一次
18道閘
道桿色彩鮮明，上下靈活自如無損壞，配件齊全，手動，自動控制正常
按“道閘保養規定”執行
19車位畫線、禁停線和標識
色彩鮮明，字體清晰、醒目，標識符合要求，線條直，寬度一致
半年重刷一次
20路障
牢固、無明顯傾斜(10-之內)，黑黃間條鮮明、醒目
一年漆一次
21室外消防栓
無滲、漏水現象，每個消防檢有水，開關靈活
發現問題隨時檢查，每半年全面是放水檢查及保養一次
22游泳池
泳池底、壁無破損，管道無銹蝕
每年四月份全面保養一次
23垃圾車、垃圾桶、（箱)
完好，無破損，無銹蝕
隨時檢查及時維修，每半年全面保養一次
24文化宣傳、娛樂設施
宣傳欄無損壞、無剝落和銹蝕、標識齊全、內外整潔；圍欄架無明顯銹蝕；休息用的凳、椅無破損
隨時檢查及時維修，宣傳欄每年底刷油保養一次，
25室外各類圍墻護欄
圍墻整體外觀一致，沒有明顯破損
和面層剝落
隨時檢查及時維修，護欄每2年全面刷油保養一次
篇2：給排水設施設備維修保養作業規程
給排水設施設備維修保養作業規程
一、目的
規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。
二、適用范圍適用于物業轄區內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養。
三、職責
1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。
2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養年度計劃》并組織監督該計劃的實施。
3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養。
4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。
四、程序要點
1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定
(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。
(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：
①給排水設備設施使用的頻度；
②給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；
③合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）；
(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：
①維修保養項目及內容；
②備品、備件計劃；
③具體實施維修保養的時間；
④預計費用。
2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。
3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。
4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。
(1)電動機維修保養：
①用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；
③檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；
④清潔電動機外殼；
⑤檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養：
①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；
②轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；
③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；
④清潔水泵外表；
⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。
(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。
(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。
5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。
(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。
(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。
(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。
(4)交流接觸器維修保養：
①清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；
②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；
③清潔鐵芯上的油污及臟物；
④檢查復位調簧情況；
⑤擰緊所有緊固件。
(5)自耦減壓啟動器維修保養：
①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；
②外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。
(6)熱繼電器維修保養：
①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；
②檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。
(7)自動空氣開關維修保養：
①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；
②清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；
③自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭
。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
(9)信號燈、指示儀表維修保養：
①檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；
②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。
(10)遠傳壓力表維修保養：
①檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；
②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；
③偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。
6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養
(1)閘閥維修保養：
①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；
②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；
③對閘閥閥桿加黃油潤滑；
④對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。
(2)止回閥維修保養：
①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；
②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；
③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。
(3)浮球閥維修保養：
①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；
②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；
③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。
(4)液位控制器維修保養：
①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；
②清除壓力室內污物，疏通控制水道；
③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；
④緊固所有螺母。
7、潛水泵或排污泵維修保養
(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。
(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。
(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。
(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。
(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。
8、明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）
(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。
(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。
(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。
(4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。
9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任批準后方可延時。
10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。
11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。
12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。
五、記錄
六、相關支持文件
篇3：食品用設備設施管理維修保養制度
幼兒園食品用設備設施管理維修保養制度
為規范餐飲服務食品用設備、設施管理，保障公眾餐飲安全，依據相關法律、法規及規章，制定本管理制度。
一、食品處理區應按照原料進入、原料處理、半成品加工、成品供應的流程合理布局設備、設施，防止在操作中產生交叉污染。
二、配備與食品品種、數量相適應的消毒、更衣、盥洗、采光、照明、通風、防腐、防塵、防蠅、防鼠、防蟲、洗滌以及處理廢水、存放垃圾和廢棄物的設備或設施。主要設施應易于維修和清潔。
三、有效消除老鼠、蟑螂、蒼蠅及其他有害昆蟲及其孳生條件。加工與用餐場所(所有出入口)，設置紗門、紗窗、門簾或空氣幕，木門下端設金屬防鼠板，排水溝、排氣、排油煙出入口應有網眼孔徑小于6mm的防鼠金屬隔柵或網罩;距地面2m高度可設置滅蠅設施。
四、配置方便使用的從業人員洗手設施，附近設有相應清洗、消毒用品、干手設施和洗手消毒方法標示。宜采用腳踏式、肘動式或感應式等非手動式開關或可自動關閉的開關。
五、食品處理區應采用機械排風、空調等設施，保持良好通風，及時排除潮濕和污濁空氣。
六、用于加工、貯存食品的工用具、容器或包裝材料和設備應當符合食品安全標準，無異味、耐腐蝕、不易發霉。食品接觸面原則上不得使用木質材料，必須使用木質材料的工具，應保證不會對食品產生污染。
七、各功能區和食品原料、半成品、成品操作臺、刀具、砧板等工用具，應分開定位存放使用，并有明顯標識。
八、貯存、運輸食品，應具有符合保證食品安全所需要求的設備、設施，配備專用車輛和密閉容器，遠程運輸食品須使用符合要求的專用封閉式冷藏(保溫)車。每次使用前應進行有效的清洗消毒，不得將食品與有毒、有害物品一同運輸。
九、應當定期維護食品加工、貯存、陳列、消毒、保潔、保溫、冷藏、冷凍等設備與設施，校驗計量器具，及時清理清洗，必要時消毒，確保正常運轉和使用。
十、用于食品加工操作的設備、設施不得用作與食品加工無關的用途。