DG物業管理層考試試題

　　一、填空題(29題)

　　1、DG國際居住區北區住宅面積為(51231M²)，1號樓3號樓為(34)層(3)梯(7)戶。

　　2、DG國際居住區北區住宅戶數為(533)戶，其中1號樓為(231)戶，2號樓為(70)戶，3號樓為(232)戶。

　　3、DG國際居住區北區地下車位為(384)個，地下一層為(190)個，地下二層為(194)個。

　　4、DG國際居住區北區1號樓與3號樓為(剪力墻)結構，2#、11#、12#、13#、14#、15#為(框架)結構。

　　5、DG國際居住區南區住宅面積為(187853.2M²)，共(1554)戶，4號樓1單元為(32)層，4號樓2單元與3單元為(26)層，5號樓1單元(27)層，2單元(29)層，3單元(32)層，6#、7#、8#、9#、10#為(33)層。

　　6、DG國際居住區南區地下車位(772)個，負一層(380)個，負二層(392)個。

　　7、DG國際居住區南區4#-----10#為剪力墻結構。

　　8、DG國際居住區南區電梯配置(30)臺，總功率(900)千瓦，兩個全自動增壓水箱總功率(90)千瓦，排水泵(36)用，(36)備，總功率(126.8)千瓦。

　　9、DG國際居住區位于：(XX市XXX號)。

　　10、DG國際居住區客戶服務中心服務熱線為：()。

　　11、物業管理服務費：住宅為(1.5元/平方/月)，商業為(3.5元/平方/月)。

　　12、DG國際居住區車位管理服務費(80元/月/位)，車位租賃使用費(260元/月/位)。

　　13、DG國際居住區電動車出入證工本費(10元/張)，門禁卡工本費(30元/張)，租戶押金(30元);代收電費商業的為(1.2元/度)，商業水費為(4.05元/噸)，住宅用水為(2.4元/噸)。

　　14、DG國際二期北區金林公館位于(沈莊北路南)，(燕東路西)，小區為商品房，(1037)戶。小區物業費收費標準(1.6元/月/平米)。金林公館客戶服務中心服務熱線：(xxx)

　　15、DG物業客戶服務中心負責小區的(接待)、(收費)、(投訴)、(綜合協調監督)服務及內務。

　　16、DG物業公共秩序維護部負責小區(治安)、(交通)、(車輛)與(消防)管理。

　　17、DG物業工程維修部負責小區設備(維修)、(養護)及(特約維修)服務，

　　18、DG物業環境管理部負責(環保)管理及(社區衛生)和(綠化)服務。

　　19、DG物業裝修許可證工本費為(5元/張)，裝修出入證工本費為(5元/張)，押金為(20元/張)。

　　20、裝修保證金為(2000元/戶)，垃圾清運費為(3.5元/M²)。

　　21、任何緊急事件都有(潛伏)、爆發、高潮、(緩解)和消退的過程。抓住時機就能有效地減少損失，面臨緊急情況要及時發現、及時報告、及時響應、及時控制、及時(處理)，物業管理企業在處理緊急事件的過程中，通過對處理原則、處理程序和處理策略的正確理解和運用，將更有助于有效地處理緊急事件，降低物業管理(風險)。

　　22、發生緊急事件時，企業應盡可能控制事態的(惡化)和(蔓延)，把因事件造成的損失減少到最低限度，在最短的時間內恢復正常。

　　23、發生緊急事件時，管理人員不能以消極推脫甚至是回避的態度來對待，應(主動出擊)，直面(矛盾)，及時處理。

　　24、處理緊急事件應以不造成新的損失為(前提)，不能因急于處理，而不顧后果，造成更大損失。

　　25、緊急事件的處理過程可以分為(事先)、事中、(事后)三個階段。

　　26、緊急事件控制的一個重要工作是溝通，溝通包括企業(內部溝通)和外部溝通兩方面。

　　27、在發生緊急事件時，首先必須確認危機的類型和性質，立即啟動相應的行動計劃，負責人應迅速趕到現場(協調指揮)，應調動各方面的資源化解事件可能造成的惡果。

　　28、在物業管理服務過程中會面臨的緊急事件有：(火警)、氣體燃料泄漏、(電梯故障)、噪聲侵擾、電力故障、(浸水漏水)、高空墜物、交通意外、刑事案件和臺風襲擊等。

　　二、單選題(57題)

　　1、物業管理師資格注冊有效期為(B)年。

　　A、2;B、3 ;C、4 ;D、5

　　2、可持續發展的物業管理是指( B )

　　A、把可持續發展的思想應用于物業管理活動中;B、把可持續發展的思想貫穿于物業管理活動中; C、把***與持續發展思想應用于管理活動中; D、把***貫穿于物業管理活動中

　　3、《物權法》屬于：( A )

　　A、民法;B、經濟法;C、商法

　　4、從法律上講，物業公司與業主的權利義務是：(A)

　　A、平等的;B、物業公司有管理權;C、視情況而定

　　5、住宅建筑中的多層建筑為( D )層。

　　A、3～9;B、3～5;C、2～4 ;D、4～6

　　6、下列什么建筑不需要交納維修資金：( C )

　　A、車庫;B、會所;C、未分攤面積的業主地下室

　　7、下列事項中，屬于業主共有的是：(C)

　　A、建筑區劃內的道路;B、建筑區劃內的綠化;C、建筑區劃內的公共場所、公共設施、物業服務用房;D、小區內的地下車庫

　　8、對于維修資金的說法，下列說法錯誤的是：( D )

　　A、建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有;B、經業主共同決定，可用于電梯、水箱等共有部分的維修;C、維修資金的籌集、使用情況應當公布;D、維修資金是物業費的組成部分，按日常支出情況從物業費中劃取。

　　9、中華人民共和國國務院令379 號 《物業管理條例》于 (B )起施行。

　　A、20**年 8 月 1 日 ;B、20**年 9 月 1 日 ;C、20**年 10月 1 日

　　10、中華人民共和國國務院令504 號 《國務院關于修改 〈物業管理條例〉的決定》于 (C) 起施行。

　　A、20**年 8 月26 日 ;B、20**年 9 月 1 日;C、20**年 10月 1 日;

　　11、為了規范(A)，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境， 制定 《物業管理條例》。

　　A、物業管理活動 ; B、業主和物業使用人行為 ; C、物業服務企業和建設單位行為

　　12、物業管理是指 (B)通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約

　　定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境 衛生和秩序的活動。

　　A、業主大會;B、業主;C、業主委員

　　13、在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書 面的 (B)。

　　A、物業服務合同;B、前期物業服務合同

　　14、一個物業管理區域由 ( B )物業服務企業實施物業管理。

　　A、二個 ;B、一個 ;C、多個

　　15、物業管理用房的所有權依法屬于 (B)

　　A、物業服務企業 ;B、業主;C、建設單位

　　16、物業管理企業可以將物業管理區域內的 (B)委托給專業性服務企業。

　　A、全部物業管理 ;B、專項服務業務

　　17、違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期 交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以 ( C )。

　　A、停電、停水 ; B、不提供物業管理服務; C、向人民法院起訴

　　18、根據 《中華人民共和國物權法》的有關規定，《國務院關于修改 〈物業管理條例〉的決 定》將 “物業管理企業”修改為：( B )。

　　A、物業管理服務企業 ;B、物業服務企業

　　19、根據 《中華人民共和國物權法》的有關規定，《國務院關于修改 〈物業管理條例〉的決 定》將 “業主公約”修改為：( A )。

　　A、管理規約;B、臨時管理規約

　　20、業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及 與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的-- (C)

　　A、應當認定為侵權;B、不應認定為侵權;C、不應認定為侵權，但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

　　21、下列哪些事項不應當認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的 行為”(C)

　　A、損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施;B、違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀;C、依法進行房屋裝飾裝修

　　22、物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范 圍、提高收費標準或者重復收費，業主以 (A)為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

　　A、違規收費;B、違反合同約定;C、收費標準不合理

　　23、物業管理企業提供的服務是 (C)。

　　A、無償的; B、微利的; C、有償的和盈利性的; D、 保本非盈利的

　　24、整體物業管理服務項目的投標主體可以是符合投標條件的 (C)。

　　A、電梯 (安裝、維修)專業公司;B、樓宇設備專業公司; C、物業管理公司;D、清潔衛 生專業公司;E、園林綠化專業公司

　　25、物業管理優質服務的核心內容是 (B)

　　A、早期介入與前期管理;B、簽訂與履行物業管理合同;C、物業的承接查驗;D、物業入住與裝修管理

　　26、業主臨時公約由 ( A )制定。

　　A、建設單位;B、前期物業管理企業;C、已經入住的部分業主;D、建設單位與物業管理企業共同

　　27、前期物業服務合同的內容是通過合同條款反映的 (B)之間的權利義務關系。

　　A 、招標機構與物業管理企業;B 建設單位與物業管理企業;C、政府主管部門與物業管理企業;D、使用人與物業管理企業

　　28、早期介入是物業管理的 (D)

　　A、查驗活動;B、竣工驗收活動;C、選聘物業公司活動;D、咨詢活動

　　29、前期物業管理階段從 (A)止

　　A、物業承接查驗到業主大會選聘物業管理企業;B、物業承接查驗到物業入住階段;C、竣工驗收到物業入住階段;D、物業承接查驗到物業入住階段

　　30、新建物業的承接查驗的發生在 ( D )。

　　A、物業竣工驗收合格后，業主入住之前;B、建設工程竣工驗收同時;C、物業管理企業于業主入住之時;D、物業竣工驗收合格后、業主入住之前，或建設工程的竣工驗收同時

　　31、物業管理企業對物業進行查驗之后發現的問題 (C)。

　　A、自行組織處理;B、等到業主入住時向業主說明;C、提交建設單位處理;D、直接與承包商交涉處理

　　32、在入住的流程中，在提交辦理產權所需的資料，簽訂委托協議，繳納相關費用以后，接 下來的一個步驟是 (B)。

　　A、交納當前物業管理服務等有關費用;B、簽署有關物業管理服務約定等文件;C、領取 《業主手冊》;D、驗收房屋并填寫 《業主入住房屋字確認驗收單;

　　33、物業裝飾裝修的流程一般為 (B)。

　　A、備齊資料-填寫申報登記表-登記-辦理開工手續-簽訂管理服務協議-施工-驗收;B、備齊資料-填寫申報登記表-登記-簽訂管理服務協議-辦理開工手續-施工-驗收;C、備齊資料-簽訂管理服務協議-填寫申報登記表-登記-辦理開工手續-施工-驗收;D、備齊資料-登記-填寫申報登記表-簽訂管理服務協議-辦理開工手續-施工-驗收。

　　34、按照層次和高度可把房屋分為 ( C )。

　　A、磚木結構、混合結構、鋼筋混凝土結構和其他結構;B、墻承重結構、構架式承重結構、筒體結構或框架簡體結構承、重和大空間結構承重;C、低層建筑、多層建筑和高層建筑;D、居住用途、商業用途、工業用途和其他用途

　　35、節能管理是要通過各種管理手段，減少 (D)。

　　A、正常能耗;B、標準能耗;C、非計劃能耗;D、非正常的能耗

　　36.消防工作的指導原則是 (A)。

　　A、預防為主，防消結合;B、制度明確，人力充分;C、全面檢查，重點防護;D、機制健全，組織得力

　　37、關于物業消防安全檢查的內容上，各部門各項目的自查不包括 (D)。

　　A、日常檢查;B、重大節日檢查;C、重大活動檢查;D、消防主管部門檢查

　　38、當火警這種緊急事件發生時，在向公安機關報警之后，下一個步驟是 (C)。

　　A、組織義務消防隊;B、了解和確認起火的位置，范圍和程度;C、清理通道，迎接消防車入場;D、立即組織現場人員疏散

　　39、在業主大會成立后，維修資金的使用應該由 (C)提出年度使用計劃。

篇2：物業管理人員案例分析試題

　　姓名：成績：

　　物業管理人員案例分析試題

　　案例一（如何應對業主的成見？）

　　某小區一位業主裝修時。擅自在陽臺頂棚焊接鐵架。與樓體其他陽臺極不協調，管理處發現后，立即發出停工整改通知書，該業主對此怨聲載道，說管理處限制她自由，鐵架非安裝不可。

　　你發火我不發火。管理處有關人員三番五次耐心地給她講解裝修管理法規，說明保持樓宇外觀統一的必要性，任其硬頂也好，軟抗也罷，在原則問題上絕不退縮。業主見管理處的態度這么堅決，只好按照要求進行整改。

　　雖說違章裝修的問題解決了，但這位業主的心中留下了對管理處的成見，每次見面都板著臉，管理員上前主動搭話也愛理不理。

　　為消除她的誤解，管理處不計較其態度，依然真誠地為她提供各方面幫助，換取她的理解和信任。裝修時幫助她打掃衛生，入住時幫助她搬運家私，通過一系列微小的事情，這位業主終于主動與管理處配合，還成了協助該小區管理的主力軍。

　　[問題]這種情況，你有什么好的處理方法？

　　[參考答案]

　　1.堅持原則

　　處理此類問題要態度堅決，決不能輕易退讓，否則開了一個口子，會一發不可收拾。

　　2.一心換心

　　管理處每天都在和業主打交道；磕磕碰碰總是難免的，有了矛盾不要緊。關鍵要主動用自己真誠重新換取理解和信任。

　　案例二（如何處理小區商鋪違反管理處規定的事情？）

　　某小區有商鋪近60家，他們大多數都能夠按照有關管理規定開展商務活動.但其中一家店鋪，近年來屢屢違規，經常將一些招聘，商品和雜物擺出店門之外，影響了小區環境的整潔美貌。管理人員數次勸說、批評、警告，其往往不予理睬，仍然我行我素。最后決定由主管找店鋪老板正式談話，若不見效，則堅決采取處罰措施。

　　[問題]這種情況，你有什么好的解決對策

　　[參考答案]

　　主管將該店鋪老婆約到管理處辦公室。首先，嚴肅指出屢屢亂擺放，嚴重違反了符合政府法規精神、又為業主住戶認可的小區管理規定，理應予以懲處，但考慮到其曾經能夠積極配合小區管理和繳費工作，所以再給一次自覺整改的機會。

　　然后，提出三個問題請其換位思考：假如你是小區管理人員，你如何去履行自己的管理職責呢？假如你的同行都象你一樣，你想象我們小區又是怎樣一種面貌呢？如果你是客戶，你愿意到門前亂七八糟的店鋪里購物嗎？（最能打動他的就是這句話）。

　　嚴肅認真的態度、推心置腹的談話，使店鋪老板受到震動，當即保證不再亂擺亂放。事后，他馬上進行了整改。

　　案例三（如何處理業主錯誤索賠要求？）

　　某小區的物業公司按照制定的維修維護計劃，對小區內所有的污水管網進行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業主家進行裝修，施工人員違反物業裝修管理規定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經排水管道流至該業主管彎頭處，堵塞了本單元的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。

　　管理處發現了跑水后，馬上通知了李先生，由于李先生當時不在家中，電話聯系兩小時后，物管人員消除了堵塞現象。

　　事后，李先生認為物業公司未盡到管理職責。遂向物業公司提出索賠要求。

　　李先生受損的原因是下水道被堵塞而冒水，而下水道的原因是其他業主亂倒裝修廢棄物。

　　[問題]物業處該不該滿足李先生的賠償要求？為什么？遇到這種情況，你將如何處理？

　　[參考答案]

　　該小區的《物業管理公約》規定，物業公司負責小區的管理及房屋和公共配套設施的維護，養護，在實際工作中，每年每月都有計劃地進行修繕這方面的工作。而就在事發的前幾日還做過該樓污冰水管的例行清理。所以，物業公司完全盡到了設備，設施日常維護的職責。

　　同時，該小區《物業管理公約》還規定，業主裝修必須先向物業公司申報，領取裝修許可證。并嚴格遵守小區房屋裝修管理規定。在這一事件中，物業公司確實按照規定與該家裝修主業及施工隊伍簽定了裝修協議書，并要求其交納了裝修押金。告知其應遵守的規定，也經常派人員至裝修現場巡視。

　　這次事件，是裝修工人在逃避物業公司監管情況下，偷偷將廢棄物倒入極為陷蔽的污水管道中造成的。此中情況已經超出了物業公司管理范圍及力量以外，物業公司不可能覺察。所以在這個問題上，物業公司亦沒有疏漏，因此，手業公司不應承擔任何賠償義務。

　　那么這個責任到底由誰來負呢？根據相關的法律以及建設部《家庭居家裝飾裝修管理試行辦法》中明確規定：這次事件是由于裝修人員違規操作而造成的，應負完全責任。

　　最后，該管理處將相關的法規復印成文字提供給李先生并主動為他提供相關的法律咨詢指導，讓他感覺十分滿意。

　　案例四（如何應對主業的突然投訴？）

　　一天，某小區的一位老年業主在小區的中庭休閑區，口氣不太客氣地責問正準備下班的某管理員：“小區內為什么要搞一個沙地？”原來他家的小孫子在沙地玩，回家身上的沙子搞得家里到處都是，如果不小心還會對眼睛造成傷害，老人認為這個沙地存在安全陷患。也許是下玫的緣故吧。這位管理員并沒有太在意。只是隨口說：城市里的小孩子接觸到泥沙的機會并不多，我們小區內有好多其他喜歡玩沙的小孩子呀，其他物體也存在著可能的危險，我們不能因為它存在可能的危險就取消了呀。這位老先生針對“不能因為它存在危險就取消”的話來氣了：你們服務中心沒有聽取我們業主的意見，我要找你們領導。。。。。。

　　[問題]如果是你，你會對這位先生采取什么樣的方式？是置之不理？還是積極解決？你有何具體的辦法將此事妥善處理？

　　[參考答案]

　　這位管理員“見勢不妙”，忙說：這樣吧，我將把你的意見向領導反映一下再和你聯系好嗎？

　　當天，這位管理員找到開發商的技術人員，詢問了有關沙地的問題，才知道該沙地并不是小孩子的娛樂場所，而是有消防方面的功能。

　　于是該管理員找到了那位老先生，首先對自己不當理解表示道歉，并詳細向業主說明了事由，得到了業主的理解。

　　我們物業管理工作者每天都會碰到各種各樣的業主投訴，無論其大小，首先你不能用敷衍了事的態度，要千方百計站在業主的角度，急業主之所急、想業主之所想，真誠地為其分憂解難，這實際上最能反映出你的服務意識和服務態度。其次在平時的工作中，管理人員要對小區相關設備的功能、物業管理的相關知識等信息盡可能了解得全面一些。收集、儲備一切能為業主提供方便的信息。回答業主的提問不能似是而非，要有根有據，以理服人。

　　案例五（如何應對找借口拖欠管理費的業主？）

　　一日，某小區管理處走進一位業主說：“因開發商沒有在規定的時間內辦理房產證，我從本月開始不交管理費，你們管理處也不要來找我?！闭f完后揚長而去。在以后的幾個月內，不論管理處工作人員上面做工作，還是以書面形式通知，都不予理會。

　　[問題]

　　1.你認為該業主的做法是否合理？為什么。

　　2.作為一名管理員，你要如何說服業主如期交納管理費？

　　處理過程

　　[參考答案]

　　《住宅物業管理條例》實施細則第六章第四十條“住宅管理服務費的基本開支包括：

　?。ㄒ唬┳≌迷O施、設備和公共場所（地）的日常管理、維修養護費用（包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養護費等）；

　　（二）管理處工作人員的津貼工資、福利及辦公費用；

　　（三）住宅區公用設施、設備必要的保險費和法定稅費；

　?。ㄋ模┳≌匾纳鐓^文化活動費用。

　　由此可見，業主享受了物業管理服務，就應該履行其基本義務，而與其他業主享受同樣的服務，顯然侵占了其他業主的共同利益。

篇3：物業管理員職業資格試題-操作技能

　　物業管理員職業資格試題

　　國家職業資格全國統一鑒定

　　職業：物業管理員

　　等級：國家職業資格二級

　　卷冊二：操作技能

　　注意事項：

　　1、請按要求在試卷的標封處填寫您的姓名、考號和所考等級。

　　2、請仔細閱讀各種題目的回答要求，并在規定的位置填寫您的答案。

　　3、請保持卷面整潔，不要在試卷上作任何與答題無關的記號，也不得在標封區填寫無關的內容。

　　一、情景題（1-5題，每題8分，共40分）

　　1、世達物業管理公司近期遇到了資金短缺的問題，為了度過難關，請你為該公司制定一份資金籌措計劃，盡可能多地為公司提供資金來源渠道。

　　2、豐聯物業管理公司將其負責管理的某住宅小區3號樓房屋的大修工程外包給了某專業維修公司。工程完工后，豐聯物業管理公司接到了工程驗收通知。請問豐聯物業管理公司應如何組織3號樓房屋大修工程的驗收工作？

　　3、某職業技術學校需要將原來的一座辦公樓改建為機房，聘請了博泰建筑公司承擔該項工程。這座樓為2層樓，總建筑面積534平方米。其暖通工程定額直接費為A，其定額工資為M，其它直接費為B，現場經費為C。請計算該裝修工程中暖通工程的直接工程費、間接費、利潤、稅金和工程造價。說明：計算過程中涉及到的相應費率可以采用定額中規定的相應費率，也可以用符號代替。

　　4、已經入住2年多的某TOWNHOUSE（聯排別墅）項目，現有300多戶居民，其中白領人士較多，但是該項目位于郊外，缺乏附屬配套設施。假設你是該項目的物業管理經理，請針對上述情況，完成以下工作：（1）為該物業項目設計4種合適的綜合經營服務項目。說明；只寫出服務項目名稱即可。（2）如果全部綜合經營服務項目都不是物業管理公司自己經營，而是對外承包，那么物業管理公司應如何監控服務質量？

　　5、小周是某物業管理公司人力資源部的經理，該公司在6月份需要進行年中績效考評工作。請問小周應按照怎樣的工作流程實施員工績效考評方案？

　　二、案例分析題（6--7題，每題15分，共30分）

　　6、李經理是某物業管理公司財務部門的負責人，為了更好地控制公司的財務預算，他打算對公司的高層管理人員進行一次財務預算控制工作內容的培訓，請幫他列出控制企業財務預算的具體工作內容清單和控制財務預算的步驟。

　　7、居住在青云小區1號樓二層的5戶居民在自家窗戶上安裝了金屬護欄，原因是小區內一層住戶窗戶均裝有護欄，致使3號樓和6號樓二層的三家住戶最近發生被盜事件，這5戶居民認為應增加必要的安全防范設施。該小區的物業管理公司得知后立刻要求這5戶居民自行拆除，理由是青云小區業主委員會與該物業管理公司簽訂了《物業服務合同》，合同中規定，居民不得擅自改變房屋建筑及設施設備的結構、外貌、設計用途、功能布局等。該5戶居民承認安裝護欄的事實，但是拒不拆除護欄。請問：物業管理公司可以按照怎樣的程序、采取哪些方法解決該問題？

　　三、方案策劃題（8--9題，請從中選作一題，滿分30分，如果8、9兩題均答，則只計算第8題的分值）

　　8、海成物業管理公司負責管理的物業項目主要是寫字樓和高檔住宅。該公司現有員工450名，其中管理干部75名，專業技術人員40名。公司今年準備從二級資質晉升到一級資質，正在籌備修改公司的內部管理制度。請根據該物業管理公司內部管理制度的框架體系，內容具體到每一項制度名稱，并寫出財務部經理的崗位職責。

　　9、興海物業管理公司負責管理的科興小區是已經投入使用10年的住宅區，建筑面積50萬平方米，以高層建筑為主。目前，該小區的停車位嚴重不足，根據實際需要，應該進行規模較大的停車場擴建增建工程，停車場擴建增建的提案獲得了科興小區全體業主的同意，停車場擴建增建用地也獲得了主管部門的批準。科興小區停車場擴建增建工程規模很大，興海物業管理公司準備采取招標方式委托具有相應資質的專業規劃設計單位進行規劃設計。請寫出（1）興海物業管理公司選聘專業規劃設計單位應遵循的招標工作程序。（2）科興小區停車場擴建增建方案的主要內容。

　　1、物業管理對物業的基本要求？

　　物業管理對物業的基本要求，不僅是從物業交付使用后便于管理的角度考慮，更要從業主和使用人的角度考慮。具體要求有：

　　1）、物業的設計要“科學、合理、適用、美觀”，并要方便維修和養護。

　　2）、建筑質量要好減少使用成本。

　　3）、設施齊全，能為使用人提供多種服務。

　　4）、環境優美、安全、舒適。

　　5）、為物業管理提供必要的設施。

　　2、物業管理早期介入的物質準備包括那些方面的工作？

　　1）、人員準備，綜合素質高。

　　2）、資料準備，對方的資料和法規。

　　3）、設備準備，車輛、器材。

　　4）、資金準備。

　　3、規劃設計階段的工作應該注意反映那些問題？

　　1）、配套設施的完善問題。

　　2）、水電供應容量問題。

　　3）、安全保衛系統。

　　4）、垃圾處理方式。

　　5）、高層建筑物外觀的清潔問題。

　　6）、消防設施問題。

　　7）、物業管理需要的設備問題。

　　8）、對建筑材料得意見。

　　9）、其他問題。

　　4、物業建設階段的工作應從哪些方面對工程進行監督？

　　1）監督工程質量，漏水、滲水問題，水電管線的布置。

　　2）監督建設工程，是否按圖紙施工，建筑材料的規格質量。

　　3）監督物業附屬設施設備的配套建設過程。

　　4）監督特殊附屬設施設備的建設過程。

　　5、擬管項目全面情況調查研究的主要內容？

　　1）項目的位置。

　　2）項目的面積。

　　3）項目建筑情況。

　　4）配套交通狀況。

　　5）消防、安保、清潔等設施狀況。

　　6）項目性質及特色。

　　7）政府的支持、扶持和介入程度。

　　8）開發商的背景。

　　9）周邊環境狀況。

　　6、竟標項目進行全面調查的主要內容，從什么渠道得到信息？

　　1）派人實地考察。

　　2）從新聞媒介收集信息。

　　3）向政府有關部門了解。

　　4）其他途徑。

　　7、怎樣對住區人員自然狀況進行分析？

　　1）總人數，它決定需求的總體規模。

　　2）性別，不同性別具有需求的差異性。

　　3）年齡，不同年齡段有需求的特殊性。

　　4）職業和學歷，這決定了需求的種類和檔次。

　　5）民族，不同民族的生活習慣各異。

　　6）經濟收入，收入水平直接決定需求水平。

　　8、我們應該按什么思路對住區人員需求進行分析？

　　1）按需求的對象分為物質需求和精神需求。

　　2）按需求的彈性分為小彈性需求和大彈性需求。滿足需求彈性小的公共設施是必須的，滿足彈性大的公共設施應從實際出發，注意提高其效益。

　　3）按需求的條件分為現實的需求和潛在的需求。

　　4）馬斯洛的需求層次劃分法：生理、安全、社會、尊重、自我實現需求。

　　5）人的需求是由低級向高級不斷發展。

　　6）既要定性分析又要定量分析制定方案才有針對性。

　　9、怎樣分析用戶需求特性？

　　1）對象性，人的需求總是指向某種物品和事物的，管區的各種設施越能滿足人們的需求，就越能激發人的需求。

　　2）條件性，人的需求是在一定條件下產生的，最主要的條件是購買能力。

　　3）欲求性，需求一旦產生就會形成一種欲望，進而產生消費動機。

　　4）關連性，前一種需求得到滿足，后一種需求就會產生。

　　5）反復性，有些需求會產生周而復始的現象。

　　6）選擇性，對品種或地點的選擇。

　　10、如何進行對競爭對手企業情況的調查？237

　　1）競爭對手總體情況調查，對手有多少，分布如何，具體競爭對手是誰？

　　2）競爭對手能力調查，資金、規模、業績、技術水平和經營水平。

　　3）競爭者成功的奧妙。

　　4）本企業與之競爭成功的機會有多大。

　　11、擬定物業管理方案前企業應該做好哪些準備工作？

　　1）組建工作班子。

　　2）對人員進行培訓。

　　3）準備經費。

　　4）準備設備。

　　5）準備相關資料。

　　12、物業管理方案包括哪些內容？

　　1）物業管理檔次，物業的類型、功能將決定不同的物業消費水平，從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定是制定物業管理方案的基礎，管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。

　　2）物業管理服務的標準，物業的類型、功能、和檔次決定物業管理服務的項目和質量標準。

　　3）物業管理財務收支預算，物業管理是有償的服務與管理，物業管理方案的核心是物業管理檔次決定管理應達到的服務標準和收費標準。

　　13、物業管理方案的基本結構？

　　1）項目管理的整體設想與策劃。

　　2）管理模式，包括：運作模式、工作流程、組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制。

　　3）人力資源管理，人員的配備、培訓、管理。

　　4）規章制度建設，規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化管理。

　　5）經營管理指標，經營、管理指標承諾及采取的措施。

　　6）社區文化建設與社會服務。

　　7）財務管理及經費收入測算。

　　8）日常管理。

　　9）物業維修養護計劃和實施。

　　14、制定物業管理方案的主要步驟？

　　1）成立機構、培訓人員。

　　2）準備經費、設備、資料。

　　3）項目、使用人需求、競爭對手調查。

　　4）研究分析調查資料。

　　5）確立管理檔次、管理目標。

　　6）確立主要措施和服務管理項目。

　　7）經費預算。

　　8）草擬方案文本。

　　9）向專家顧問咨詢。

　　10）送公司領導審閱。

　　11）修改、研討、可行性研究。

　　12）定稿、實施、反饋。

　　15、制定物業管理方案的主要方法？

　　1）經理意見法。經理意見為主，征求意見為基礎。

　　2）內部征詢法。廣泛征求意見，綜合歸納后制訂。

　　3）學習借鑒法。借鑒國內外對相似物業管理的思路。

　　4）專家意見法。在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協助制訂。

　　5）綜合制定法。綜合運用以上四種方法制定。

　　16、物業管理企業內部制度的建立主要有哪些內容？

　　1）員工管理條例：勞動用工制度，員工行為規范，員工福利制度，企業獎懲制度。

　　2）各部門的職責范圍：辦公室、財務部、管理部門、服務部門。

　　3）員工崗位責任制：經理室人員、辦公室人員、管理處人員崗位職責。

　　17、建立物業管理企業外部制度，應該從哪些方面著手建立？

　　1）物業接管驗收規定。

　　2）樓宇入住規定：入住通知單書，收樓須知，入住手續書，入住合約。

　　3）物業管理合約：明確業主、開發商、管理者的權利與責任，明確對物業公共部位及公共設施的管理，對物業損壞無法正常使用的規定，管理費用的規定，法律責任和其他事項。

　　4）住戶手冊：居住區概況與管理，業主須知，日常管理與維修，物業管理條理，綜合服務和有關部門電話號碼。

　　5）住宅區房屋及設施接代管制度：對接管范圍、標準程序的規定，對房屋代管權責的規定。

　　6）房屋管理服務制度：房屋維修養護規定，房屋裝修管理規定。

　　7）住宅區管理規定：治安消防車輛，衛生綠化，樓宇市場管理，禁止違章。

　　8）業主公約和業主委員會章程。

　　18、制定物業管理制度的程序？

　　1）研究所管物業的實際情況。

　　2）研究業主及使用人的全面情況。

　　3）正確評價本企業現狀。

　　4）學習有關政策法規，借鑒外企業經驗。

　　5）形成規章制度條目及思路。

　　6）分頭草擬，征求意見，討論修改。

　　7）定稿-批準-執行。

　　19、業主公約其法律依據？

　　1）《民法通則》規定：不動產的相林各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理藏水、排水、通行、通風、采光等相臨關系。

　　2）建設部《城市異產毗連房屋暫行規定》：所有人和使用人對公用的部位和設施，應共同合理使用并承擔相應義務。

　　20、業主公約的特點？

　　1）公約的主體是全體業主。

　　2）公約的客體是物業使用、維修和管理等方面的行為。

　　3）公約的內容是有關物業使用維修管理方面的權利和義務，既有法律規范又有社會公德的內容。

　　4）公約經業主簽約，大會審議通過，對全體業主和使用人都具有約束力。

　　5）公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。

　　21、業主公約的主要內容？

　　業主公約一般由政府行政管理部門統一制訂示范文本。業主大會可根據本物業區域的實際情況進行修改補充，經業主簽約或業主大會通過后，上報行政主管部門備案。業主公約應包括的內容有：

　　1）物業的名稱、地點、面積及戶數。

　　2）公共場所及公共設施狀況。

　　3）業主大會的召集程序及決定重大事項的方式。

　　4）業主使用公共場所及公共設施的權益。

　　5）業主參與管理和監督的權利。

　　6）各項維修，養護和管理費的交納。

　　7）業主應遵守的行為準則。

　　8）違約責任及其他有關事項。

　　22、業主公約訂立的原則？

　　1）合法性原則。符合有關政策法規和土地使用權出讓合同規定。

　　2）集體性原則。以全體業主的集體利益為目標。

　　3）民主性原則。通過業主大會的形式訂立，反應全體業主的利益和要求。

　　23、首次制訂業主公約一般按什么程序進行？

　　1）組織人員學習有關政策法規，研究“示范文本”。

　　2）結合實際情況，依照“示范文本”制定公約草案。

　　3）公約草案提交業主大會討論修改。

　　4）業主大會通過。

　　5）業主簽字，業主公約生效。

　　24、《業主公約》和《物業管理公約》有什么區別？

　　二者約束的主體不一樣。

　　在物業管理中，用來約束主體行為的公約有《業主公約》和《物業管理公約》。《業主公約》的主體是全體業主，《物業管理公約》的主體是業主、使用人、物業管理經營者。因此，違反《公約》行為一般分為三種：

　　1）業主違反《公約》。

　　2）使用人違反《公約》。

　　3）物業管理公司違反《公約》。

　　25、裝修時違反《公約》的行為界定？

　　裝修時違反公約的行為有：

　　6）隨意改動房屋結構，拆出承重墻，改變水電氣管線走向。

　　7）外墻任意添裝防護欄和晾衣架。

　　8）裝修時違章使用或損壞公共設施設備。

　　9）拒絕交納裝修垃圾清運費。

　　26、搬遷時違反《公約》的行為如何界定？

　　搬遷時違反公約的行為有：

　　1）占用或損壞公共部位和設施設備，違章使用電梯等設備。

　　2）不按規定時間搬遷，妨礙滋擾他人。

　　3）用超長超重易污染物品損壞公物或傷害他人。

　　27、日常違反《公約》的行為怎樣界定？

　　日常違反公約的行為有：

　　1）違規轉租房屋。

　　2）不執行業主大會決議。

　　3）拒絕交納管理費和毗連部位的維修養護費。

　　4）任意搭建放置自用設施。

　　5）違章使用水電氣和電梯設備。

　　6）占用或損壞公共部位和公共設施。

　　7）隨意堆放雜物，丟棄垃圾和高空拋物。

　　8）違規存放易燃易爆等危險品。

　　9）踐踏占用綠化用地。

　　10）亂設攤點、廣告牌。

　　11）隨意停車，噪聲擾民。

　　12）違規飼養家畜家禽。

　　28、做到及時發現各種違章行為應該注意哪些方面？

　　1）物管人員要加強責任心，認真履行崗位職責。

　　2）各部門負責人經常檢查員工是否到位，及時發現并處理業主或使用人的違約行為。

　　3）提高業主和使用人自覺遵守公約的意識，建立有效的監督機制，認真接待并處理業主和使用人反映的違約行為。

　　29、公約與物業管理制度有哪些共性和個性？違反了公約或管理制度應如何正確處理？267

　　1）公約與管理制度的共性有：1、目的相同，都是為了維護物業的完好及正常使用。2、實質內容相近，都是規范主體在物業管理活動中的行為。

　　2）公約與管理制度的個性有：1、制訂者不同，管理制度由物業管理企業制訂；公約由業主委員會制訂。2、承諾人與制約人不同，管理制度由物業管理公司承諾，制約業主和使用人；公約由全體業主或業主、使用人和物業管理公司共同承諾，相互制約。3、性質不同：制度是管理性，屬于硬性約束；公約是承諾制約性，具有軟約束的特點。4、對違反者處理方式不同，違反管理制度輕者批評教育，嚴重者給予民事或刑事處理；違反公約只能按公約約定的方式處理。

　　3）正確處理違反公約行為的方法有：1、規勸。2、制止。3、批評。4、警告。5、按管理制度處理。6、提起民事訴訟。

　　30、有關裝修管理規定？（裝修的流程）

　　1）住戶裝修申報：1、業主裝修前必須向工程部提出申請。2、工程部對業主的資格進行確認并提供有關資料。3、業主盡快請設計公司設計并選擇合格的裝修單位。4、業主15天內將裝修設計圖紙交工程部。

　　2）物業管理公司審批：1、業主遞交裝修方案一周后，工程部會同安保部對方案進行審核。2、裝修方案最終由物業管理公司批準后方可實施。3、方案批準后按規定簽協議，領取裝修許可證。

　　3）裝修施工單位：1、與物業管理公司簽訂《裝修施工責任書》，領取施工許可證。2、按批準的方案進行施工，不得有任何更改。3、在施工期間嚴格遵守管理規定。4、嚴格執行建設部《建筑內部裝修設計防火規范》。

　　4）物業公司驗收：1、裝修完工后由業主通知有關部門驗收。2、隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。3、驗收合格后由工程部向業主出具竣工驗收單。4、業主貧驗收單到管理部和安保部辦理必要的手續。

　　31、物業管理資金的概念、物業資金管理的概念？

　　1）物業管理資金是：為保持物業及附屬設備設施的狀態完好和使用安全，充分發揮物業的各項功能以滿足業主需要而投入的貨幣總和。物業管理資金根據所處階段不同，分為物業管理啟動資金和日常物業管理資金。

　　2）物業資金的管理是：物業管理企業對管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務管理活動的整個過程。管理對象是物業管理資金，管理目的是有計劃低成本、最大限度地籌集資金和提高資金的運用效率。

　　32、物業管理啟動資金的來源？

　　物業管理啟動資金是物業管理企業開展工作初始階段所需各項必要開支的資金，以及物業公共設施專用維修基金。其中包括兩部分：

　　1）管理企業形成、建立、組成所需的資金。來源-房地產開發企業單位組織及個人出資入股形式。用于-企業的注冊資本、辦公場所、辦公用品、職工工資等。

　　2）物業公共設施維修基金。來源-從三方面收?。簢摇⒓w、個人。用于-物業的意外事故大修及日常維護。

　　33、物業公共設施維修基金如何進行管理？

　　1）物業管理委員會設帳存入銀行專戶。

　　2）使用時?？顚Ｓ?，由管委會監察批準。

　　3）不宜由管理企業掌管，防止短期行為。

　　4）近期不用時應在確保安全的基礎上，爭取合理運作使其增值。

　　34、日常物業管理資金的來源與管理？

　　1）物業管理服務費。由管委會、管理企業和政府物價部門幾方面考慮，共同協商制定。

　　2）物業管理企業開展多種經營收入。

　　3）其他收入。政府政策性撥款、單位個人捐贈、物業升值、投機性收入。

　　日常物業管理資金的管理主要有兩個方面：

　　1）收取使用管理。及時有效地收取各種費用，有計劃地使用、量收支出、專款專用。

　　2）財務方面管理。加強財會制度的建立和監督力度；杜絕內部財務漏洞，避免發生意外事故；防止貪污冒領等現象發生；加強安全保衛工作。

　　35、物業管理資金的性質？

　　1）根據物業管理所有者不同可分為國有資金、集體所有資金、私有資金、多產權所有資金。

　　2）根據物業管理的對象和目的分為經營性資金和消費資金。

　　3）物業管理資金性質的不同，決定了經營者對物業管理資金的管理與使用方式不同。

　　36、物業管理資金的使用要實行總量控制法，既要集中統一計劃，又要保證一定的靈活性，具體包括哪些方面？

　　1）成本性資金支出與使用。用貨幣形式表現的勞動生產耗費，包括勞動對象如原材料、勞動手段如設備、勞動力工資福利。必須支出無資金回收，是管理企業必須保障的資金。

　　2）公益性資金支出與使用。物業管理企業必須承擔社會責任與義務的資金性支出，包括各種捐資、贊助，做公益性廣告。必須支出無資金回收，有利于樹立企業形象。

　　3）投資性資金支出與使用。為了籌集發展使用的資金，把暫時不用的資金用于受益性投資以求得更大的資金回報。四注意：選好投資的方向，資金的安全性，資金的回收周期，占整體資金的比例。

　　37、物業管理資金使用責任制？

　　1）管理資金的使用由單位領導負領導責任，財務人員負管理責任，使用人員負使用責任。

　　2）領導下達資金使用指令與計劃，財務人員負責把資金撥給使用人使用。

　　3）領導與財務人員及資金使用人之間互相監督，各負其責。

　　4）責任到人，層層負責，互相監督，使資金安全準確地使用到位。

　　38、物業管理資金的預算及其所必須的前提條件？

　　物業管理資金的預算管理是以物業管理目標為導向，以提高管理效益為出發點，以財務管理體系為保障，全面控制物業管理與經營活動的一種計劃管理模式。物業管理資金的預算及管理要達到目標必須具備的條件是：

　　1、扎實的會計工作和基礎管理工作。

　　2、完善的制度體系。

　　3、好的領導體制與領導集體。

　　4、充分利用管理會計的職能。

　　39、物業管理資金預算編制程序和編制原則？

　　資金預算的編制程序有：

　　1）資金預算的編制由預算專業部門負責。

　　2）根據往年的資金使用情況及預測今年物業管理的發展。

　　3）根據現有管理資金的掌握情況，于每年初編制出本單位的資金預算計劃。

　　4）領導審批后執行。

　　5）較大的管理企業應分層編制，層層審核把關，最后匯總論證。

　　6）資金預算的編制可以自上而下、自下而上，或上下結合論證。

　　資金預算的編制原則有：

　　1）目標性原則。預算的編制應圍繞管理經營目標進行。

　　2）全面性原則。做到全面、系統、平衡、完整。

　　3）范圍與周期性原則。確定預算單位范圍和預算周期。

　　4）人本原則。預算應成為激勵人，使人看到希望，適合人完成。

　　40、房屋修繕定額都包括哪些內容？如何選用修繕定額？

　　1）總說明。綜合說明修繕定額的編制原則、指導思想、編制依據、適用范圍、組成和作用，同時還要說明編制定額時已考慮和沒有考慮的因素。

　　2）分部工程說明。說明本分部工程定額的編制依據，項目劃分原則，施工方法的確定，定額的主要內容及換算方法，選用材料的規格和各種材料的損耗率的確定。

　　3）分部工程量計算原則。計算方法、計量單位、尺寸起止范圍、應扣除和應增加的部分、計算附表。工程量是以物理計量單位或自然計量單位表示的房屋修繕工程中各分項工程項目的實物量。工程量是修繕預算的基本數據，工程量的準確性直接影響到修繕預算的準確性。

　　4）定額項目表。規定了各分項工程項目的人工、材料消耗用量指標，還列有人工工資標準、材料預算價格及匯總的基價。項目表上方為該分項工程的工作內容和計量單位。

　　5）附錄。包括各種混凝土沙漿配比表，建筑材料名稱及規格表。

　　選用修繕定額時應注意：

　　1）應選用當地現行的修繕定額。

　　2）利用附近地區的修繕定額。

　　3）利用工程預算定額。注意增加工料消耗數量，舊料回收利用。

　　41、房屋修繕預算的編制步驟包括哪些？

　　1）熟悉施工圖紙，收集預算材料。

　　2）計算工程量。

　　3）選用修繕預算單價。

　　4）編制修繕工程預算表。

　　5）編制主要材料用量表。

　　6）編制主要材料調價計算表。

　　7）編制修繕工程預算費用表。

　　8）寫編制說明、裝訂簽章。

　　42、編制房屋修繕預算需要了解收集了哪些方面的情況？

　　1）熟悉施工圖紙。

　　2）收集預算材料。

　　3）收集施工組織設計資料。

　　4）了解施工現場情況。

　　5）了解施工方式。

　　43、如何計算工程量？

　　1）先根據施工圖紙、修繕定額、施工組織設計資料和現場實際情況，確定工程量計算項目。

　　2）將分項工程項目名稱、定額編號和計量單位一并列出。

　　3）在計算工程量列項時，要按照先拆除、后新作和修補的修繕施工順序進行。

　　4）注意拆除工程對對其他部位的影響，應同時考慮修繕工程量。

　　44、如何選用修繕預算單價？

　　1）按照修繕定額的分部分項順序，逐項套用與施工圖紙中內容相應的預算單價。

　　2）如遇工程內容與定額項目內容不符時，應換算成所需的修繕預算單價。

　　3）如遇定額中沒有的項目時，應編制補充修繕預算定額。

　　4）選用修繕預算單價時，還要考慮舊料的回收利用。

　　45、修繕工程預算表應反映出哪些主要費用？

　　1）單位工程的工程直接費。

　　2）分部工程的工程直接費。

　　3）單位工程的人工費、材料費和機械費。

　　4）各種主要材料需用量。

　　46、列出編制工程預算表的步驟和方法？

　　1）按定額編號的順序，把工程量計算表中相應的定額編號、分項工程名稱、單位和工程數量，填入工程預算表內。

　　2）將預算單價和主要材料的定額量填入表內。

　　3）將各分項工程項目的工程數量乘以預算單價，得出總價。

　　4）將各分項工程項目的工程數量分別乘以人工費、材料費和機械費的單價，得出合價。

　　5）將各分項工程項目的工程數量分別乘以各種材料的定額量，得出需用量。

　　6）將各分項工程項目的總價、合價及各種材料的需用量分別匯總，填入小計欄。

　　7）將各分項工程小計內的工程直接費、人工材料和機械費、各種主要材料需用量分別匯總，得出單位工程的各種費用和材料需用量，填入總計欄。