物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之物業(yè)財務(wù)管理(附答案解析)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之第十一章物業(yè)財務(wù)管理
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1．商品房銷售時，專項維修資金的繳納比例是()。
A、購房款的1％一2％
B、購房款的2％～3％
C、購房款的3％～4％
D、購房款的4％～5％
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對專項維修資金有關(guān)規(guī)定的掌握程度。按照建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號)的規(guī)定，在銷售商品房時，購房
者應(yīng)當(dāng)按購房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。
2．在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更迭時，代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會審核無誤辦理賬戶轉(zhuǎn)移后續(xù)后，自雙方簽字蓋章之日起()。
A、10日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案
B、15日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案
C、20日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案
D、30日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更迭時，代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會審核無誤后，應(yīng)當(dāng)辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。
3．在業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余的維修資金()。
A、結(jié)余部分退還
B、結(jié)余部分不予退還
C、結(jié)余部分退還新產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)繳
D、結(jié)余部分不予退還隨房屋所有權(quán)同時過戶
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。在業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。
4．因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修資金()。
A、按賬面余額按戶數(shù)退還業(yè)主
B、按繳納數(shù)額扣除發(fā)生數(shù)額按面積退還業(yè)主
C、按賬面余額按面積退還業(yè)主
D、按賬面余額按業(yè)主個人繳納比例退還業(yè)主
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修資金賬面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。故本題選D。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。
5．物業(yè)管理企業(yè)可于年度終了時按年末應(yīng)收取賬款余額的()計提壞賬準(zhǔn)備金，計入管理費用。
A、U．r2u／0一U．1j’J／0
B、O．3％～0．4％
C、0．3％～0．5％
D、O．4％～0．5％
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)成本費用的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)可于年度終了時，按照年末應(yīng)收取賬款余額的0．3％～0．5％計提壞賬準(zhǔn)備金，計人管理費用。故本題選c，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第169～170頁。
6．關(guān)于物業(yè)管理項目財務(wù)管理，說法不正確的是()。
A、分為獨立核算和非獨立核算兩種形式
B、物業(yè)管理項目財務(wù)管理是指在一個獨立行駛管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi)，獨立核算的財務(wù)主體所進(jìn)行的以物業(yè)服務(wù)費為主要對象的費用計劃、編輯、控制、使用及管理和分析的財務(wù)活動
c、酬金制條件下業(yè)主有權(quán)利直接干預(yù)物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)的財務(wù)工作
D、物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)財務(wù)管理既具有一般會計主體財務(wù)管理的形式、手段、方法的基本形態(tài)，又具有與一般會計主體財務(wù)管理和一般會計要素不同的特性
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理項目財務(wù)管理的掌握程度。選項C“酬金制條件下業(yè)主有權(quán)利直接干預(yù)物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)的財務(wù)工作’’應(yīng)為‘‘酬金制條件下業(yè)主有通過業(yè)主大會及其機(jī)構(gòu)監(jiān)督物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)財務(wù)管理的權(quán)利，但又不能直接干預(yù)物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)的財務(wù)工作”。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第170“ 171貞。
7．酬金制的物業(yè)服務(wù)費計提基數(shù)為()。
A、預(yù)收服務(wù)資金
B、實收服務(wù)資金
C、預(yù)收服務(wù)資金和其他收入
D、實收服務(wù)資金和其他收入
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)費用酬金制的掌握程度。物業(yè)服務(wù)費用酬金制應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計提基數(shù)。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第172頁。
8．酬金制的年末結(jié)余資金歸屬()。
A、全體業(yè)主
B、物業(yè)管理企業(yè)按比例提取后，剩余部分歸全體業(yè)主
C、用于業(yè)主委員會經(jīng)費
D、計人物業(yè)管理的利潤
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)費用酬金制的掌握程度。酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第172頁。
9．以下不屬于物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的是()。
A、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入
B、物業(yè)管理收人
C、物業(yè)經(jīng)營收入
D、物業(yè)大修收人
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)主營收入包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。選項A“無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”屬于其他業(yè)務(wù)收入。
故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第168～169頁。
10．以下不屬于物業(yè)管理企業(yè)利潤構(gòu)成的是：
A、營業(yè)利潤
B、投資凈收益
C、營業(yè)稅及附加
D、補(bǔ)貼收入
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)利潤的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的利潤構(gòu)成包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。選項c“營業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第170頁。
11．以下不屬于物業(yè)服務(wù)費成本(支出)的是()。
A、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險費用
B、營業(yè)稅及附加
C、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用
D、辦公費用
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成的掌握程度。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括：①管理服務(wù)人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；②物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；④物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng)；⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；⑥辦公費用；⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；⑧物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險費用；⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。選項B“營業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第173～174頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1．物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理包括()。
A、成本和費用管理B、利潤管理C、專項維修資金的管理
D、稅金管理 E、營業(yè)收入管理
【答案】A B C E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理包括營業(yè)收入管理、成本和費用管理、利潤管理以及專項維修資金的管理。故本題選A、B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第168頁。
2．主營業(yè)業(yè)務(wù)收入包括()。
A、物業(yè)經(jīng)營收人B、物業(yè)大修收入C、入戶維修收入D、特約服務(wù)收入
E、物業(yè)管理收入
【答案】A B E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)主營收入包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收人和物業(yè)大修收入。故本題選A、B、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第168～169貞。
3．物業(yè)服務(wù)費用構(gòu)成包括()。
A、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費
B、辦公費用
C、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用
D、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修費用
E、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊
【答案】A B C E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成的掌握程度。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括：①管理服務(wù)人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；②物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；④物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng)；⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；⑥辦公費用；⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；⑧物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險費用；⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。選項B“營業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費。故本題選A、B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第173～174頁“物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成”的內(nèi)容。
4．公房銷售時，繳納維修資金的提取比例是()。
A、多層住宅不低于售房款的20％
B、多層住宅不低于售房款的25％
C、多層住宅不低于售房款的30％
D、高層住宅不低于售房款的25％
E、高層住宅不低于售房款的30％
【答案】A E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理專項維修資金的掌握程度。按照建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號)的規(guī)定，在出售公房時，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部分專項維修資金屬售房單位所有。故本題選A、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。
5．下列屬于物業(yè)經(jīng)營收入的是()。
A、房屋出租收入
B、會所收入
C、廢品回收收入
D、房屋中介代理收入
E、材料物質(zhì)銷售收入
【答案】A B
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)經(jīng)營收入的掌握程度。物業(yè)經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收人，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施所取得的收入。選項C“廢品回收收入”、選項D“房屋中介代理收入”和選項E“材料物質(zhì)銷售收入”都屬于“其他業(yè)務(wù)收入”。故本題選A、B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第168～169頁。
6．企業(yè)發(fā)生壞賬損失時，如何進(jìn)行處理()。
A、企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準(zhǔn)備金
B、收回已核銷的壞賬，增加壞賬準(zhǔn)備金
C、不計提取壞賬準(zhǔn)備金的物業(yè)管理企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用
D、收回已核銷的壞賬，增加管理費用
E、收回已核銷的壞賬，減少壞賬準(zhǔn)備金
【答案】A B C
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)成本費用的管理的掌握程度。企業(yè)發(fā)生壞賬損失時，要：企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準(zhǔn)備金；收回已核銷的壞賬，增加壞賬準(zhǔn)備金；不計提取壞賬準(zhǔn)備金的物業(yè)管理企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用；收回已核銷的壞賬，沖減管理費用。選項D“收回已核銷的壞賬，增加管理費用”應(yīng)為“收回已核銷的壞賬，沖減管理費用”；選項E“收回已核銷的壞賬，減少壞賬準(zhǔn)備”應(yīng)為“收回已核銷的壞賬，增加壞賬準(zhǔn)備金”。故本題選A、B、C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第170頁。
7．物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)考慮的因素有()。
A、區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點
B、根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測算物業(yè)服務(wù)成本
C、固定資產(chǎn)的折舊
D、做到收支平衡略有結(jié)余
E、物業(yè)管理人員素質(zhì)
【答案】A B C D
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)費的測算編制的掌握程度。應(yīng)考慮的因素有：①物業(yè)服務(wù)費測算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，并考慮其實行的是政府指導(dǎo)價還是市場調(diào)節(jié)價；②物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測算確定物業(yè)服務(wù)成本；③物業(yè)管理企業(yè)為該項目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費購置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費的測算中；④物業(yè)管理屬微利性的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)的測算和物業(yè)管理的運作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余，在確保物業(yè)正常運行維護(hù)和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第173頁。
8．物業(yè)服務(wù)費的編制依據(jù)有()。
A、管理計劃
B、實施計劃
C、物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計劃
D、物業(yè)管理人員素質(zhì)
E、收費標(biāo)準(zhǔn)和可收費的管理面積
【答案】A B C E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)費編制依據(jù)的掌握程度。收入的編制方式通常是依據(jù)收費標(biāo)準(zhǔn)和可收費的管理面積；支出的編制依據(jù)包括管理計劃及實施計劃所需物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計劃。故本題選A、B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第174頁。
9．確定物業(yè)服務(wù)費成本構(gòu)成的注意事項有()。
A、詳細(xì)B、全面C、測算依據(jù)準(zhǔn)確D、平時注意收集數(shù)據(jù)E、多用估值
【答案】A B C
【解析】本題考查的是考生對確定服務(wù)費成本構(gòu)成的注意事項的掌握程度。注意事項有：一是要求詳細(xì)，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實；二是全面，不要漏項；三是測算依據(jù)準(zhǔn)確，不用或少用估值。故本題選A、B、c，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第174貞。
10．以下關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的成本費用和稅費的說法，正確的()。
A、物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等
B、物業(yè)管理的稅金和費用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等
C、物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時，按照年末應(yīng)收取賬款余額的3％一5％計提壞賬準(zhǔn)備金，計人管理費用
D、物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租等行為，不計征營業(yè)稅，但對
從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅E實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，可不設(shè)間接費用，有關(guān)支出直接計人管理費用
【答案】A B D E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)成本費用和稅費的掌握程度。選項c“物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時，按照年末應(yīng)收取賬款余額的3％～5％計提壞賬準(zhǔn)備金，計入管理費用”應(yīng)為“物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時，按照年末應(yīng)收取賬款余額的0．3％～0．5％計提壞賬準(zhǔn)備金，計人管理費用”。故本題選A、B、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第169～170頁。
11．以下關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)費用的說法，不正確的是()。
A、包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式
B、酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中技約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物來管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)
C、采取包干制的物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金
D、采取酬金制的物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項目的物業(yè)服務(wù)費
E、無論是在酬金制還是包干制下，物業(yè)管理項目都是的會計主體
【答案】C D E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理服務(wù)費用的掌握程度。選項C“采取包干制的物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金”應(yīng)為“采取酬金制的物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金”；選項D“采取酬金制的物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項目的物業(yè)服務(wù)費”應(yīng)為“采取包干制的物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項目的物業(yè)服務(wù)費”；選項E“無論是在酬金制還是包干制下，物業(yè)管理項目都會計主體”應(yīng)為“在酬金制下，物業(yè)管理項目是獨立的會計主體；在包干制下，物業(yè)管理項目的會計主體是物業(yè)管理企業(yè)”。故本題選C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第171-173頁。
12．以下關(guān)于專項維修資金的說法，正確的是()。
A、專項維修資金由業(yè)主或物業(yè)使用人交納，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造
B、專項維修資金屬于開發(fā)商所有，物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)
C、在大、中修和更新改造費用不足時，由物業(yè)管理企業(yè)決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金
D、專項維修資金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲，專款專用，不得用于任何投資
E、業(yè)主大會成立后，維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會審定后實施
【答案】A D E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理專項維修資金的掌握程度。選項B“專項維修資金屬于開發(fā)商所有，物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)”應(yīng)為“專項維修資金屬于業(yè)主所有，物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)”；選項C“在大、中修和更新改造費用不足時，由物業(yè)管理企業(yè)決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金”應(yīng)為“在大、中修和更新改造費用不足時，由業(yè)主大會決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金”。故本題選A、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第175～176頁。
三、案例題
1．請寫出物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成，并對其中的“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用”的子項目進(jìn)行詳細(xì)說明(至少5項以上內(nèi)容)。
【答案】(1)物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成：
①管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；
③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；
⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；
⑥辦公費用；
⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險費用；
⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用含有：
①公共建筑及道路土建零修費；
②給排水設(shè)備日常運行維護(hù)費用；
③電氣系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費；
④消防設(shè)備日常運行維護(hù)費用；
⑤電氣系統(tǒng)設(shè)備運行能源費等。
2．說明業(yè)主大會成立前、后維修資金的使用審批程序。
【答案】在業(yè)主大會成立前，專項維修資金的使用由售房單位委托管理單位提出使用計劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。在業(yè)主大會成立后，維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會審定后實施。
3．如果你是某物業(yè)公司的物業(yè)管理人員，請說明物業(yè)服務(wù)費的內(nèi)容構(gòu)成?
【答案】(1)管理服務(wù)人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
(2)物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；
(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng)；
(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；
(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
(8)物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險費用；
(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
4．如果你是某物業(yè)公司的管理人員，請說明物業(yè)管理包干制和酬金制的概念?
【答案】包干制：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制：指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物來管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)。
5．如果你是某物業(yè)公司的管理人員，公司委派你開展物業(yè)服務(wù)費的測算編制工作，請說明物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)考慮哪些因素?
【答案】
(1)物業(yè)服務(wù)費測算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，并考慮其實行的是政府指導(dǎo)價還是市場調(diào)節(jié)價。
(2)物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測算確定物業(yè)服務(wù)成本。
(3)物業(yè)管理企業(yè)為該項目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費購置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費的測算中。
(4)物業(yè)管理屬微利性的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)的測算和物業(yè)管理的運作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余，在確保物業(yè)正常運行維護(hù)和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。
篇2：物業(yè)管理師資格認(rèn)定《物業(yè)管理實務(wù)》考試試題(附答案)
物業(yè)管理師資格認(rèn)定《物業(yè)管理實務(wù)》考試試題(附答案)
___年度全國物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試
《物業(yè)管理實務(wù)》試卷
一、單項選擇題(共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)
1.一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應(yīng)為人民幣()萬元以上。
A.50B.300
C.500D.1000
2.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起()日內(nèi)，向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。
A.30B. 45
C. 60D. 90
3. 某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達(dá)120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報()資質(zhì)條件。
A. 一級B. 二級
C. 三級D. 三級暫定
4. 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起()日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。
A. 7B. 15
C. 30D. 45
5. 在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評標(biāo)委員會根據(jù)評標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人()。
A. 可任選其中一個作為中標(biāo)人
B. 應(yīng)以報價最低的為中標(biāo)人
C. 應(yīng)報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人
D. 應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人
6. 物業(yè)管理投標(biāo)的過程包括：①準(zhǔn)備投標(biāo)文件，②獲取招標(biāo)信息，③登記并取得招標(biāo)文件，④參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯會議，⑤送交投標(biāo)文件，⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同(或前期物業(yè)服務(wù)合同)。正確的投標(biāo)步驟是()。
A. ③-②-①-④-⑤-⑥B. ③-②-①-⑤-④-⑥
C. ②-③-①-④-⑤-⑥D(zhuǎn). ②-③-①-⑤-④-⑥
7. 物業(yè)服務(wù)合同由()與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。
A. 各業(yè)主分別B. 業(yè)主大會
C. 業(yè)主委員會代表業(yè)主D. 物業(yè)建設(shè)單位
8. 業(yè)主臨時公約由()制定。
A. 建設(shè)單位B. 購房人
C. 物業(yè)管理企業(yè)D. 房地產(chǎn)行政主管部門
9. 物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的()。
A. 設(shè)計工作B. 工程監(jiān)理工作
C. 開發(fā)建設(shè)工作D. 物業(yè)管理咨詢活動
10. 前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至()之日止的物業(yè)管理活動。
A. 首次業(yè)主大會會議召開B. 業(yè)主大會成立
C. 50%業(yè)主入住D. 物業(yè)服務(wù)合同生效
11. 業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向()交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。
A. 建設(shè)單位B. 業(yè)主委員會
C. 政府主管部門D. 新物業(yè)管理企業(yè)
12. 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。
A. 裝修人B. 裝修企業(yè)
C. 裝修施工人員D. 物業(yè)管理公司
13. 在購房合同約定的期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的，()。
A. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立
B. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立
C. 業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住成立
D. 即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立
14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取()查驗方法。
A. 測量B. 敲擊
C. 使用D. 目測
15. 房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別，不包括()。
A. 磚結(jié)構(gòu)B. 木結(jié)構(gòu)
C. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)D. 框架結(jié)構(gòu)
16. 對于重點和重要設(shè)施設(shè)備的維修，應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)()。
A. 事后維修B. 緊急搶修
C. 預(yù)防性維修D(zhuǎn). 大修
17. 物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括()記錄。
A. 日常運行B. 客戶投訴
C. 維修和技術(shù)改造D. 各項電氣預(yù)防性實驗和其它測試
18. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是()。
A. 挖巢法B. 藥殺法
C. 熏蒸法D. 誘殺法
19. 下列四項工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)工作的是()。
A. 澆水B. 病蟲害防治
C. 雜草防治D. 綠化改造工程
20. 下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說法中，表述正確的是()。
A. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作
B. 物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任
C. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任
D. 物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進(jìn)行留置訊問
21. 下列關(guān)于消防通道管理的說法中，正確的是()。
A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
B、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位
C、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應(yīng)做好安全警示
D、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān)，無須進(jìn)行管理
22. 電梯出現(xiàn)緊急情況時，乘客應(yīng)采取的正確措施是()。
A. 確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài)，撬開轎廂門逃生
B. 通過安全窗撤離轎廂
C. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援
D. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救
23. 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每()不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。
A. 三個月B. 半年
C. 一年D. 二年
24. 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括()和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
A. 物業(yè)服務(wù)成本B. 物業(yè)服務(wù)支出
C. 物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費D. 物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費
25. 住宅專項維修資金屬于()所有。
A. 物業(yè)管理企業(yè)B. 全體業(yè)主
C. 物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主D. 建設(shè)單位
26. 在業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)()。
A. 提出計劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔
B. 自行決定
C. 與部分業(yè)主商議決定
D. 與建設(shè)單位商議決定
27. 物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費采取的是()。
A.政府定價
B.政府指導(dǎo)價
C.業(yè)主定價
D.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定
28. 新建物業(yè)承接驗收時，物業(yè)管理公司應(yīng)向()索取物業(yè)檔案資料。
A. 業(yè)主B. 建設(shè)單位
C. 施工單位D. 監(jiān)理單位
29. 某項目管理處擬購置固定資產(chǎn)，須書面報請公司批準(zhǔn)，采用的文書類型應(yīng)是()。
A. 通知B. 報告
C. 請示D. 決定
30. 按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第110號)，業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，收取()。
A.管理服務(wù)費B.審批費
C.施工現(xiàn)場管理費D.裝修保證金
二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)
31.二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由( )頒發(fā)和管理。
A.國務(wù)院建設(shè)主管部門
B.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門
C.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門
D.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門
E.設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門
32.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時，除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外，還要持( )向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。
A.企業(yè)法定代表人的身份證明
B.企業(yè)總經(jīng)理的身份證明
C.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同
D.管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同
E.物業(yè)服務(wù)合同
33.物業(yè)管理招標(biāo)的主體包括( )。
A.物業(yè)管理企業(yè) B.物業(yè)建設(shè)單位
C.業(yè)主大會 D.業(yè)主委員會
E.物業(yè)所有權(quán)人
34.前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有( )。
A.簽訂合同的主體不同
B.合同終止條件不同
C.前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同則不需要
D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同
E.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同
35.下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中，正確的有( )。
A.業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效
B.業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力
C.業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力
D.業(yè)主公約對物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力
E.業(yè)主公約僅有道義上的約束力
36.某物業(yè)竣工交付6個月時，因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有( )。
A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題
B.電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任，并承擔(dān)維修費用
C.建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費用
D.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機(jī)房的維修責(zé)任及費用
E.電梯機(jī)房屬物業(yè)共用部位，修繕費用應(yīng)在專項維修資金中列支
37.按使用功能劃分，物業(yè)可分為( )物業(yè)。
A.居住B.公共
C.商業(yè)D.工業(yè)
E.其他
38.物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括( )。
A.車輛維修員B.車輛清洗員
C.交通疏導(dǎo)及管理員D.停車場保潔員
E.停車收費員
39.物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括( )收入。
A.物業(yè)管理B.物業(yè)經(jīng)營
C.政策性虧損補(bǔ)貼D.物業(yè)大修
E.共用部位的租賃收入
40.物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括( )。
A.企業(yè)所屬項目上交的管理酬金B(yǎng).營業(yè)利潤
C.投資凈收益D.營業(yè)外收支凈額
E.補(bǔ)貼收入
41.物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括( )。
A.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用
B.物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費用
C.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險費用
D.管理服務(wù)人員的工資
E.項目管理處用房裝飾裝修費用
42.按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費實行( )。
A.政府定價B.政府指導(dǎo)價
C.市場調(diào)節(jié)價D.業(yè)主定價
E.政府與業(yè)主共同定價
43.住宅專項維修資金可用于( )。
A.彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費的不足
B.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修
C.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新
D.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造
E.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修
44.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用包干制的說法中，正確的有( )。
A.由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用
B.管理服務(wù)利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動
C.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)審計機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費用收支情況進(jìn)行審計
D.物業(yè)服務(wù)費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)
E.物業(yè)服務(wù)費用中不包括法定稅費
45.物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括( )。
A.物業(yè)管理企業(yè)B.物業(yè)管理專業(yè)人員
C.業(yè)主委員會D.建設(shè)單位
E.物業(yè)使用人
三、案例分析題(共2題，每題20分。請根據(jù)背景材料，按要求作答)
案例分析題 (一)
某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加)?(5分)
編號意見與建議
1部分樓梯間陳舊，要求進(jìn)行粉刷
2保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患
3小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強(qiáng)管理
4小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理
5常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素
6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換
7某部電梯安全隱患嚴(yán)重，需要大修
8建議小區(qū)外墻全部翻新
9小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施
10小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理
11部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費
12希望提供家政服務(wù)
13部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路
14建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯
問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)范圍的項目有哪些?對此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理?(4分)
問題3：試分析第9項問題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施?(4分)
問題4：在上述所有問題中，您認(rèn)為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么?(4分)
問題5：針對上述問題，請結(jié)合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務(wù)水平?(3分)
案例分析題 (二)
某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于20**年8月開始入住，20**年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于20**年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于20**年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。
20**年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。
問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理?是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無償修復(fù)?(4分)
問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)?如果您是該公司的負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴?(4分)
問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時終止?(3分)
問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)
問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗?(6分)
20**年度全國物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試
《物業(yè)管理實務(wù)》試卷答案
一、單項選擇題(共30題，每題1分)
1.C2.A3.C4.C5.D6.D7.C8.A9.D10.D
11.B12.A13.C14.B15.D16.C17.B18.C19.D20.A
21.B22.C23.C24.B25.B26.A27.D28.B29.C30.A
二、多項選擇題(共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分)
31.BD32.ACD33.BCE34.ABE35.AB
36.AC37.ACDE38.CDE39.ABD40.BCDE
41.BE42.BC43.BCD44.AD45.AB
三、案例分析題(共2題，每題20分)
案例分析題(一)
問題1答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：
(1)需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項(2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)。
(2)其中第1、6、9項應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費在中列支(1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)?1分， 每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅?。
問題2答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：
(1)第4項和第12、13項(2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分)。
(2)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責(zé)范圍，無權(quán)直接處理(1分)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門(城管、交通等)反映，積極協(xié)調(diào)，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)(0.5分)；并跟蹤事態(tài)，及時向業(yè)主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。
問題3答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：
(1)可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應(yīng)采取措施：加強(qiáng)環(huán)境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強(qiáng)藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠(1.5)；同時加強(qiáng)宣傳教育，取得業(yè)主配合(0.5分)。
問題4答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：
第11項(2分)，因為物業(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù)，所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)(2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費，也可以得分)。
問題5答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：
1、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，包括日常檢查和員工培訓(xùn)；
2、調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程；
3、加強(qiáng)安全管理，公共秩序管理；
4、加強(qiáng)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作；
5、加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生管理工作；
6、加強(qiáng)溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分)。
案例分析題(二)
問題1答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：
(1)上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請求是合理的，因房屋未超過保修期限(2分)；
(2)但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)(2分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)合理的，本得分點與上一得分點均不得分)。
問題2答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：
(1)乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng)(1分)；
(2)該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況(1分)，積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償保修(1分)；
(3)同時應(yīng)將有關(guān)情況及時告知建設(shè)單位(或建議業(yè)主及時告知建設(shè)單位)，積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進(jìn)展情況(1分)。
問題3答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：
答“20**年7月31日(24時)”或“20**年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。
問題4答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：
拒絕移交的理由不成立(1分)；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費用，應(yīng)通過業(yè)主委員會督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決(2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料，也可以得分)。
問題5答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：
(1)乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會的配合下，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進(jìn)行實物查驗，做好查驗記錄(1分)；盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等)參加查驗工作(1分)。
(2)自查驗之日起，乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)檔案(2分)。
(3)乙物業(yè)管理公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料(2分)。
篇3：物業(yè)管理師實務(wù)技能模擬試題
物業(yè)管理師實務(wù)技能模擬試題
一、情境題
1、某物業(yè)管理公司參與市區(qū)一項物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計工作，經(jīng)理安排物業(yè)管理師老王列出物業(yè)管理公司在規(guī)劃設(shè)計及施工安裝階段應(yīng)做好的工作。結(jié)果經(jīng)理認(rèn)為老王列舉的不全面，你知道嗎？
2、經(jīng)理分配剛剛畢業(yè)上班的劉心編寫一份物業(yè)管理方案文本，劉心無從下手，你能告訴他物業(yè)管理文本包括哪些內(nèi)容嗎？
3、請幫助李偉制定一份物業(yè)管理費用收支計劃。
4、新興物業(yè)管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計劃，但王工程師擔(dān)心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計劃？
5、于先生在編制房屋維修預(yù)算，當(dāng)他做到“計算各種費用”時，對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進(jìn)行核算嗎？如何計算工程造價？
6、劉剛正著手花都物業(yè)的投標(biāo)工作，在撰寫投標(biāo)書時遇到了困難，只好向做律師的你求援。請你告訴他投標(biāo)書的主要內(nèi)容有哪些？
7、如何實施員工績效考評方案。
二、案例題
1、某物業(yè)管理公司接管了新世紀(jì)花園的物業(yè)管理公司，公司經(jīng)理李先生根據(jù)自己以往的經(jīng)驗，連續(xù)幾天熬夜制定出一套物業(yè)管理制度，并準(zhǔn)備付諸實施，請問這樣制定的物業(yè)管理制度合適嗎？特定物業(yè)管理制度的程序的什么樣的？
2、鵬飛物業(yè)管理公司面對業(yè)主欠交、拒交物業(yè)服務(wù)費的問題，采取了停水停電的方法，引起業(yè)主、使用人的極大不滿。你認(rèn)為物業(yè)管理公司的做法正確嗎？請回答如何有效處理物業(yè)服務(wù)收費糾紛？
3、某物業(yè)公司計劃選擇已經(jīng)入公攤面積的了下車庫進(jìn)行裝修，開辦高檔休閑娛樂項目，并以此作為物業(yè)管理資金的主要來源。你認(rèn)為是否可行？請說明理由。
4、王青在制定某高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理方案時，參照一處現(xiàn)有的以經(jīng)濟(jì)住房為主體的小區(qū)管理方案。他們這項物業(yè)管理方案是否成功？如何才能制定出可行的物業(yè)管理方案？
三、方案設(shè)計
1、請根據(jù)所管物業(yè)的性質(zhì)和特點，設(shè)計一份物業(yè)管理方案。
2、請設(shè)計一份綠地景觀再開發(fā)方案(停車場擴(kuò)建、增建方案)。
3、請設(shè)計一份物業(yè)管理企業(yè)市場營銷策略方案。