物業管理師物業管理實務試題匯編之物業管理檔案管理(附答案解析)

　　物業管理師物業管理實務試題匯編之第十二章物業管理檔案管理

　　一、單項選擇題(備選項中有1個符合題意)

　　1．以下關于檔案的說法，不正確的是()。

　　A、檔案是歷史的原始記錄

　　B、檔案是該原始記錄的信息內容

　　C、檔案是經過歸檔保存的原始記錄及其載體

　　D、施工圖紙在工程竣工驗收之前，是正在使用的文件，它既是原始記錄，也是檔案

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對檔案定義的理解。有關內容可參見教材第178頁。

　　2．能夠較好地保持文件在內容方面的聯系，使內容相同或相近的文件集中在一起的檔案分類方法是()。

　　A、月度分類法B、年度分類法C、事件分類法D、組織機構分類法

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對檔案分類方法的理解和掌握。有關內容可參見教材第178頁。

　　3．物業承接查驗期的基礎資料檔案不包括以下哪項內容()

　　A、物業及其附屬設施設備的權屬文件

　　B、物業及其附屬設施設備的技術文件

　　C、物業及其附屬設施設備的驗收文件

　　D、日常物業管理文件

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗期檔案的收集與整理的理解和掌握。有關內容可參見教材第180頁。

　　4．關于物業管理檔案的保存與安全，說法不正確的是()。

　　A、某個單份檔案文件的價值是不能孤立鑒定的，應當從相互關聯的一組檔案文件來綜合考慮檔案的保存價值和保存期限

　　B、房屋共用部分和共用設施設備的檢測、檢修與運行記錄檔案，保存期限為設備的使用年限

　　C、檔案損壞有人為的原因和自然的因素

　　D、檔案的安全包括：檔案本身不受到損壞與丟失；檔案信息不被非法復制、查閱和傳播

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對檔案管理要求的理解和掌握。有關內容可參見教材第184-186頁。

　　5．關于物業管理企業信用檔案，說法不正確的是()。

　　A、物業管理企業信用檔案的建立范圍是所有物業管理企業和物業管理師等執(從)業人員

　　B、建設部負責全國一級和二級資質物業管理企業及執(從)業人員信用檔案系統的建立和監督管理

　　C、地方物業管理行政主管部門負責二級資質以下物業管理企業及執(從)業人員信用檔案系統的建立和監督管理

　　D、建設部信息中心負責物業管理企業信用檔案系統建設的技術支持和系統運行與維護管理工作

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業信用檔案的理解和掌握。有關內容可參見教材第186～187頁。

　　6．不屬于物業管理企業信用檔案記錄內容采集途徑的是()。

　　A、通過政府部門、協會采集

　　B、通過物業管理企業、執(從)業人員采集

　　C、通過中介機構及社會公眾采集

　　D、通過口頭方式采集

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業信用檔案記錄內容的采集途徑的理解和掌握。D選項是采集方式，因此，是錯誤的。有關內容可參見教材第192頁。

　　7．物業承接查驗期檔案的索取對象是()。

　　A、建設單位B、施工單位C、監理單位D、早期介入的物業管理企業

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗期檔案的收集與整理中物業承接查驗期物業管理檔案收集的范圍的理解和掌握。此階段檔案收集的索取對象較單一，主要是建設單位。有關內容可參見教材第180頁。

　　8．日常物業管理企業檔案的收集范圍不包括的是()。

　　A、設備設施運行記錄

　　B、設備設施維修養護記錄

　　C、工程竣工驗收記錄

　　D、物業服務記錄

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對日常物業管理期檔案的收集與整理的理解和掌握。“工程竣工驗收記錄”是在“物業承接查驗期”收集的檔案。有關內容可參見教材第182頁。

　　9．關于物業檔案保存注意事項說法不正確的是()。

　　A、物業承接查驗期和人住收集的檔案資料保存管理和安全十分重要

　　B、房屋共用部分和共用設施設備的監測、檢修與運行檔案的真實性和保存期限應明確規定

　　C、設備檢修與運行記錄檔案保存期限一般不低于該設備使用年限的2倍

　　D、所有設備運行和維護檔案應有一個銷毀的管理方案和程序

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理檔案的保存和安全的理解和掌握。D選項是錯誤的，教材講的是“小型設備的運行和維護記錄檔案’’應有銷毀的管理方案和程序。有關內容可參見教材第184～185頁。

　　10．下列檔案損壞屬于自然因素是()。

　　A、遺失

　　B、榻壞

　　C、被盜

　　D、墨跡的自然消失

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理檔案的損毀的理解。有關內容可參見教材第185～186頁。

　　11．關于物業管理企業信用檔案的投訴處理，說法不正確的是()。

　　A、物業管理企業信用檔案應當接受社會公眾的網上投訴

　　B、投訴信息轉給被投訴企業后，被投訴企業應在20天內將處理意見反饋給信用檔案管理部門

　　C、反饋意見應由當地物業管理行政主管部門簽章

　　D、無正當理由不按期反饋的，可作為不良記錄計人企業或執(從)業人員的信用檔案并進行公示

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業信用檔案的投訴處理的理解和掌握。B選項是錯誤的，教材講的是15天。有關內容可參見教材第184～185頁。

　　二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　1．物業管理檔案包括以下哪些內容()。

　　A、物業權屬資料、技術資料和驗收文件

　　B、業主(或物業使用人)的權屬檔案資料、個人資料

　　C、物業運行記錄資料、物業維修記錄、物業服務記錄

　　D、物業管理公司行政管理及物業管理相關合同資料

　　E、國家及地方行政管理部門的相關規定

　　【答案】A B C D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理答檔案內容的理解和掌握。有關內容可參見教材第178頁。

　　2．物業管理常用的檔案分類方法有哪些()。

　　A、月度分類法B、季度分類法C、年度分類法D、事件分類法

　　E、組織機構分類法

　　【答案】C D E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理檔案的分類方法的理解和掌握。有關內容可參見教材第178～179頁。

　　3．物業承接查驗期物業管理檔案收集范圍包括以下哪些內容()。

　　A、權屬資料檔案

　　B、技術資料檔案

　　C、物業運行記錄檔案

　　D、驗收文件檔案

　　E、業主(或物業使用人)的權屬檔案

　　【答案】A B D

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗期物業管理檔案的收集范圍的理解和掌握。有關內容可參見教材第180～181頁。

　　4．關于物業入住期物業管理檔案收集的方式和程序說法正確的是()。

　　A、物業人住期的資料檔案收集與入住期物業管理工作密切相關，須同步進行

　　B、應設立檔案資料收集整理工作小組，由該小組專責進行檔案資料的收集和整理

　　C、專責工作小組應按照業主權屬資料、業主(或物業使用人)個人資料檔案分組，并確定各自檔案資料的收集范圍、相關表格和收集程

　　D、將相關的權屬資料和個人資料的復印件作為檔案資料保管

　　E、在檔案資料收集后，應及時整理并歸檔

　　【答案】A B C E

　　【解析】本題考查的是考生對物業入住期物業管理檔案收集的方式和程序的掌握。只有D選項是不準確的，應為“與原件核對后的復印件”作為檔案資料保存。有關內容可參見教材第182頁。

　　5．關于El常物業管理期檔案的收集與整理，說法正確的是()。

　　A、日常物業管理期檔案主要是權屬資料檔案、技術資料檔案和驗收文件檔案

　　B、物業運行記錄檔案的收集范圍包括：建筑物運行記錄檔案和設施設備運行記錄檔案

　　C、物業維修維護記錄檔案的收集范圍包括：建筑物維修維護記錄檔案和設施設備維修維護記錄檔案

　　D、手續辦理完畢的文件，應由承辦單位或個人保存，一年后向檔案部門移交

　　E、日常物業管理期檔案主要包括物業運行記錄檔案、物業維修記錄檔案、物業服務記錄檔案和物業管理公司行政管理檔案

　　【答案】B C E

　　【解析】本題考查的是考生對日常物業管理期檔案的收集與整理的理解和掌握。有關內容可參見教材第182～183頁。

　　6．物業管理檔案管理中，紙介質檔案常用的檢索工具有()。

　　A、目錄式檢索工具

　　B、簿式索引檢索工具

　　C、電子目錄檢索工具

　　D、卡片式檢索工具

　　E、指南式檢索工具

　　【答案】A B D E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理檔案的檢索的理解和掌握。C選項是錯誤的，紙介質檔案常用的檢索工具沒有這一項。有關內容可參見教材第183頁。

　　7．以下屬于物業管理紙介質檔案提供利用的方式的有()。

　　A、檔案室閱讀

　　B、外借光盤

　　C、制作副本

　　D、向查閱者提供檔案的專業知識

　　E、向查閱者提供檔案索引的方法

　　【答案】A C D E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理檔案中紙介質檔案的檢索的理解和掌握。B選項是錯誤的，紙介質檔案中不含有光盤。有關內容可參見教材第183-184頁。

　　8．關于物業管理檔案的保存與安全，說法正確的是()。

　　A、某個單份檔案文件的價值是不能孤立鑒定的，應當從相互關聯的一組檔案文件來綜合考慮檔案的保存價值和保存期限

　　B、房屋共用部分和共用設施設備的檢測、檢修與運行記錄檔案，保存期限為設備的使用年限

　　C、檔案損壞有人為的原因和自然的因素

　　D、檔案的安全包括：檔案本身不受到損壞與丟失；檔案信息不被非法復制、查閱和傳播

　　E、小型設備的運行和維修記錄檔案應長期保存

　　【答案】A C D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理檔案的保存和安全的理解和掌握。有關內容可參見教材第184～185頁。

　　9．物業承接查驗期其物業管理檔案收集主要包括()。

　　A、權屬資料檔案

　　B、建設單位的資料檔案

　　C、驗收文件檔案

　　D、業主使用人檔案資料

　　E、技術資料檔案

　　【答案】A C E

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗期檔案的收集與整理的理解和掌握。有關內容可參見教材第180頁。

　　三、案例題

　　1．張先生于20**年購買了一套某花園式住宅的配套底商。人住時，小區尚未全部竣工。急于用底商開餐廳的張先生沒有追究工程的不完善，草草接收了房屋，餐廳也隨即開業。由于在其后對房屋的使用中，張先生對房屋以及物業管理存在諸多不滿，除人住時交了一年物業費外，3年內沒有向物業公司交過任何費用。截止到20**年底，張先生已經拖欠物業費、水電費、取暖費20多萬元。在多次催繳無效的情況下，物業公司將張先生告上了法庭。經過調查審理和法院調節，張先生對物業費和取暖費沒有異議，但對水電費不能認同。原因是：物業公司不能提供由張先生簽字確認的水電費的起始數字依據。最終，物業公司損失了水電費總額的20％。請問法院這樣判決是否恰當?在此案例中，物業公司的錯誤在哪里?

　　【答案】(1)法院對此進行的判決比較合理，因為物業公司不能提供水電費的起始表數，按照正常的慣例推理，物業公司交付給業主的水電表均不可能為“零起始”。同時張先生也不能提供已交費的證據。根據公平的原則及法官的自由裁量權，法院支持物業公司收取張先生80％的水電費較為合理。

　　(2)物業公司為代收取水電費的主體，應做好相關的準備工作。此案中物業公司沒有及時對張先生所購買房屋的原始水電表數與張先生進行書面確認。為以后的收取工作留下隱患。

　　2．如果你是某物業公司的檔案管理員，負責檔案的保存工作，請說明檔案保存應注意的事項有哪些?

　　【答案】(1)物業承接查驗期和人住期收集整理的檔案資料屬于物業基礎資料檔案，是物業管理檔案中最重要和基礎性的檔案，它的保存管理和安全十分重要。

　　(2)房屋共用部位和共用設施設備的檢測、檢修和運行記錄檔案，在分析房屋主體安全、設備運行狀況和事故分析中有時起著十分關鍵性的作用，因此這類檔案的真實性和保存期限應有明確規定，一般不能低于設備的使用年限的2倍。

　　(3)各類小型設備的運行和維護記錄檔案、環境與安全管理記錄檔案的數量較大，這部分檔案的保存期較短。這類檔案應有一個銷毀的管理方案和程序，以騰出空間，避免檔案室空間被無謂占用。

　　3．如果你是某物業公司的管理人員，分管檔案管理工作，請說明物業管理企業信用檔案管理工作的目標和要求。

　　【答案】目標：以物業管理電子政務系統、物業管理行業協會自律管理系統和企業經營管理系統為基礎，形成覆蓋物業管理行業所有企業及執(從)業人員的信用檔案系統，并通過中國住宅與房地產信息網實現各級物業管理行政主管部門、行業協會網站的互聯互通。

　　要求：(1)各級物業管理部門要提高認識，加強領導，積極組織、指導和推動物業管理企業信用檔案系統的建設工作。

　　(2)擴大物業管理企業信用檔案的覆蓋面。

　　(3)保證物業管理信用檔案系統信息的全面、準確。

　　(4)及時做好信用檔案記錄信息的更新工作。

　　(5)統一系統數據平臺，保證信息傳遞暢通、資源共享。

　　(6)物業管理企業信用檔案記錄信息的報送、傳遞及有關事宜的聯系，主要采用電子郵件方式。

　　4．如果你是某物業公司的管理人員，分管檔案管理工作，請說明物業管理企業信用檔案的記錄內容有哪些。

　　【答案】主要包括企業及執(從)業人員的基本情況、業績及良好行為記錄、經營活動中的違法違規行為、服務質量問題及其他不良行為記錄和公眾投訴及處理情況等。

篇2：物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)

　　物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)

　　___年度全國物業管理師資格認定考試

　　《物業管理實務》試卷

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣()萬元以上。

　　A.50B.300

　　C.500D.1000

　　2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起()日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。

　　A.30B. 45

　　C. 60D. 90

　　3. 某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報()資質條件。

　　A. 一級B. 二級

　　C. 三級D. 三級暫定

　　4. 前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起()日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。

　　A. 7B. 15

　　C. 30D. 45

　　5. 在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人()。

　　A. 可任選其中一個作為中標人

　　B. 應以報價最低的為中標人

　　C. 應報請房地產行政主管部門確定中標人

　　D. 應按照中標候選人的排序確定中標人

　　6. 物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同(或前期物業服務合同)。正確的投標步驟是()。

　　A. ③-②-①-④-⑤-⑥B. ③-②-①-⑤-④-⑥

　　C. ②-③-①-④-⑤-⑥D. ②-③-①-⑤-④-⑥

　　7. 物業服務合同由()與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。

　　A. 各業主分別B. 業主大會

　　C. 業主委員會代表業主D. 物業建設單位

　　8. 業主臨時公約由()制定。

　　A. 建設單位B. 購房人

　　C. 物業管理企業D. 房地產行政主管部門

　　9. 物業管理的早期介入是建設單位引入的()。

　　A. 設計工作B. 工程監理工作

　　C. 開發建設工作D. 物業管理咨詢活動

　　10. 前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至()之日止的物業管理活動。

　　A. 首次業主大會會議召開B. 業主大會成立

　　C. 50%業主入住D. 物業服務合同生效

　　11. 業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向()交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。

　　A. 建設單位B. 業主委員會

　　C. 政府主管部門D. 新物業管理企業

　　12. 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應當負責修復和賠償。

　　A. 裝修人B. 裝修企業

　　C. 裝修施工人員D. 物業管理公司

　　13. 在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，()。

　　A. 建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立

　　B. 建設單位和物業管理企業將視業主入住成立

　　C. 業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立

　　D. 即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立

　　14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取()查驗方法。

　　A. 測量B. 敲擊

　　C. 使用D. 目測

　　15. 房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括()。

　　A. 磚結構B. 木結構

　　C. 鋼筋混凝土結構D. 框架結構

　　16. 對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調()。

　　A. 事后維修B. 緊急搶修

　　C. 預防性維修D. 大修

　　17. 物業供配電系統技術檔案不包括()記錄。

　　A. 日常運行B. 客戶投訴

　　C. 維修和技術改造D. 各項電氣預防性實驗和其它測試

　　18. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是()。

　　A. 挖巢法B. 藥殺法

　　C. 熏蒸法D. 誘殺法

　　19. 下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是()。

　　A. 澆水B. 病蟲害防治

　　C. 雜草防治D. 綠化改造工程

　　20. 下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是()。

　　A. 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作

　　B. 物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任

　　C. 物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任

　　D. 物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問

　　21. 下列關于消防通道管理的說法中，正確的是()。

　　A、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

　　B、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

　　C、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示

　　D、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理

　　22. 電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是()。

　　A. 確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生

　　B. 通過安全窗撤離轎廂

　　C. 通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援

　　D. 通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救

　　23. 實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每()不少于一次公布物業服務資金收支情況。

　　A. 三個月B. 半年

　　C. 一年D. 二年

　　24. 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括()和物業管理企業的酬金。

　　A. 物業服務成本B. 物業服務支出

　　C. 物業服務支出、法定稅費D. 物業服務成本、法定稅費

　　25. 住宅專項維修資金屬于()所有。

　　A. 物業管理企業B. 全體業主

　　C. 物業管理企業和全體業主D. 建設單位

　　26. 在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業管理企業()。

　　A. 提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔

　　B. 自行決定

　　C. 與部分業主商議決定

　　D. 與建設單位商議決定

　　27. 物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是()。

　　A.政府定價

　　B.政府指導價

　　C.業主定價

　　D.物業管理企業與業主協商確定

　　28. 新建物業承接驗收時，物業管理公司應向()索取物業檔案資料。

　　A. 業主B. 建設單位

　　C. 施工單位D. 監理單位

　　29. 某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是()。

　　A. 通知B. 報告

　　C. 請示D. 決定

　　30. 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)，業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業管理企業(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協議，收取()。

　　A.管理服務費B.審批費

　　C.施工現場管理費D.裝修保證金

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)

　　31.二級物業管理企業資質證書由( )頒發和管理。

　　A.國務院建設主管部門

　　B.省、自治區人民政府建設主管部門

　　C.省、自治區人民政府房地產主管部門

　　D.直轄市人民政府房地產主管部門

　　E.設區的市的人民政府房地產主管部門

　　32.新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持( )向當地房地產主管部門申報。

　　A.企業法定代表人的身份證明

　　B.企業總經理的身份證明

　　C.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同

　　D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同

　　E.物業服務合同

　　33.物業管理招標的主體包括( )。

　　A.物業管理企業 B.物業建設單位

　　C.業主大會 D.業主委員會

　　E.物業所有權人

　　34.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有( )。

　　A.簽訂合同的主體不同

　　B.合同終止條件不同

　　C.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要

　　D.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同

　　E.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同

　　35.下列關于業主公約的說法中，正確的有( )。

　　A.業主公約經業主大會通過后生效

　　B.業主公約對全體業主具有約束力

　　C.業主公約對物業管理企業具有約束力

　　D.業主公約對物業建設單位具有法律約束力

　　E.業主公約僅有道義上的約束力

　　36.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有( )。

　　A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

　　B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用

　　C.建設單位應承擔此次事故的全部費用

　　D.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用

　　E.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支

　　37.按使用功能劃分，物業可分為( )物業。

　　A.居住B.公共

　　C.商業D.工業

　　E.其他

　　38.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括( )。

　　A.車輛維修員B.車輛清洗員

　　C.交通疏導及管理員D.停車場保潔員

　　E.停車收費員

　　39.物業管理企業主營業務收入包括( )收入。

　　A.物業管理B.物業經營

　　C.政策性虧損補貼D.物業大修

　　E.共用部位的租賃收入

　　40.物業管理企業利潤總額包括( )。

　　A.企業所屬項目上交的管理酬金B.營業利潤

　　C.投資凈收益D.營業外收支凈額

　　E.補貼收入

　　41.物業服務支出的構成不包括( )。

　　A.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

　　B.物業管理企業財產保險費用

　　C.物業共用部位、共用設施設備保險費用

　　D.管理服務人員的工資

　　E.項目管理處用房裝飾裝修費用

　　42.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行( )。

　　A.政府定價B.政府指導價

　　C.市場調節價D.業主定價

　　E.政府與業主共同定價

　　43.住宅專項維修資金可用于( )。

　　A.彌補物業管理經費的不足

　　B.共用部位、共用設施設備的大修

　　C.共用部位、共用設施設備的更新

　　D.共用部位、共用設施設備的改造

　　E.共用部位、共用設施設備的日常維修

　　44.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有( )。

　　A.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用

　　B.管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動

　　C.物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計

　　D.物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔

　　E.物業服務費用中不包括法定稅費

　　45.物業管理信用檔案的建立范圍包括( )。

　　A.物業管理企業B.物業管理專業人員

　　C.業主委員會D.建設單位

　　E.物業使用人

　　三、案例分析題(共2題，每題20分。請根據背景材料，按要求作答)

　　案例分析題 (一)

　　某物業管理公司管理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)?(5分)

　　編號意見與建議

　　1部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷

　　2保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患

　　3小區內停車秩序混亂，建議加強管理

　　4小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理

　　5常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素

　　6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換

　　7某部電梯安全隱患嚴重，需要大修

　　8建議小區外墻全部翻新

　　9小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施

　　10小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理

　　11部分業主要求減免物業服務費

　　12希望提供家政服務

　　13部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路

　　14建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯

　　問題2：上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些?對此，物業管理企業應如何處理?(4分)

　　問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施?(4分)

　　問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么?(4分)

　　問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平?(3分)

　　案例分析題 (二)

　　某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于20**年8月開始入住，20**年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于20**年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于20**年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。

　　20**年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。

　　問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業管理公司負責無償修復?(4分)

　　問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?(4分)

　　問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止?(3分)

　　問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)

　　問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗?(6分)

　　20**年度全國物業管理師資格認定考試

　　《物業管理實務》試卷答案

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分)

　　1.C2.A3.C4.C5.D6.D7.C8.A9.D10.D

　　11.B12.A13.C14.B15.D16.C17.B18.C19.D20.A

　　21.B22.C23.C24.B25.B26.A27.D28.B29.C30.A

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分)

　　31.BD32.ACD33.BCE34.ABE35.AB

　　36.AC37.ACDE38.CDE39.ABD40.BCDE

　　41.BE42.BC43.BCD44.AD45.AB

　　三、案例分析題(共2題，每題20分)

　　案例分析題(一)

　　問題1答案要點及評分標準：

　　(1)需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項(2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)。

　　(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤(1分， 每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤均可得分)。

　　問題2答案要點及評分標準：

　　(1)第4項和第12、13項(2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分)。

　　(2)物業管理企業應向業主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍，無權直接處理(1分)；物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映，積極協調，爭取解決，可積極聯系家政，按業主要求提供相應服務(0.5分)；并跟蹤事態，及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。

　　問題3答案要點及評分標準：

　　(1)可能原因有：環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因(2分)。

　　(2)應采取措施：加強環境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5)；同時加強宣傳教育，取得業主配合(0.5分)。

　　問題4答案要點及評分標準：

　　第11項(2分)，因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，也可以得分)。

　　問題5答案要點及評分標準：

　　1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；

　　2、調整優化管理服務工作流程；

　　3、加強安全管理，公共秩序管理；

　　4、加強小區共用設施設備的更新改造工作；

　　5、加強小區衛生管理工作；

　　6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分)。

　　案例分析題(二)

　　問題1答題要點及評分標準：

　　(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限(2分)；

　　(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分，凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分)。

　　問題2答題要點及評分標準：

　　(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分)；

　　(2)該公司應勘察現場，統計業主損失情況(1分)，積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修(1分)；

　　(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位)，積極與建設單位聯系修繕，隨時向業主通報進展情況(1分)。

　　問題3答題要點及評分標準：

　　答“20**年7月31日(24時)”或“20**年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。

　　問題4答題要點及評分標準：

　　拒絕移交的理由不成立(1分)；理由是業主欠繳物業服務費用，應通過業主委員會督促，物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料，也可以得分)。

　　問題5答題要點及評分標準：

　　(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下，對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄(1分)；盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。

　　(2)自查驗之日起，乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。

　　(3)乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料(2分)。

篇3：物業管理師實務技能模擬試題

　　物業管理師實務技能模擬試題

　　一、情境題

　　1、某物業管理公司參與市區一項物業的規劃設計工作，經理安排物業管理師老王列出物業管理公司在規劃設計及施工安裝階段應做好的工作。結果經理認為老王列舉的不全面，你知道嗎？

　　2、經理分配剛剛畢業上班的劉心編寫一份物業管理方案文本，劉心無從下手，你能告訴他物業管理文本包括哪些內容嗎？

　　3、請幫助李偉制定一份物業管理費用收支計劃。

　　4、新興物業管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設備設施的維修養護計劃，但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設備設施的維修養護計劃？

　　5、于先生在編制房屋維修預算，當他做到“計算各種費用”時，對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎？如何計算工程造價？

　　6、劉剛正著手花都物業的投標工作，在撰寫投標書時遇到了困難，只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內容有哪些？

　　7、如何實施員工績效考評方案。

　　二、案例題

　　1、某物業管理公司接管了新世紀花園的物業管理公司，公司經理李先生根據自己以往的經驗，連續幾天熬夜制定出一套物業管理制度，并準備付諸實施，請問這樣制定的物業管理制度合適嗎？特定物業管理制度的程序的什么樣的？

　　2、鵬飛物業管理公司面對業主欠交、拒交物業服務費的問題，采取了停水停電的方法，引起業主、使用人的極大不滿。你認為物業管理公司的做法正確嗎？請回答如何有效處理物業服務收費糾紛？

　　3、某物業公司計劃選擇已經入公攤面積的了下車庫進行裝修，開辦高檔休閑娛樂項目，并以此作為物業管理資金的主要來源。你認為是否可行？請說明理由。

　　4、王青在制定某高檔住宅小區的物業管理方案時，參照一處現有的以經濟住房為主體的小區管理方案。他們這項物業管理方案是否成功？如何才能制定出可行的物業管理方案？

　　三、方案設計

　　1、請根據所管物業的性質和特點，設計一份物業管理方案。

　　2、請設計一份綠地景觀再開發方案(停車場擴建、增建方案)。

　　3、請設計一份物業管理企業市場營銷策略方案。