新項目入伙管理工作程序

　　1總則

　　1.1有序組織業戶入伙，提供便捷、高效的顧客服務，是地產銷售和后續物業服務的重要內容，項目所在公司和物業分公司應相互配合，嚴密策劃和組織新項目的業戶集中入伙工作。

　　1.2新項目集中入伙工作由項目所在公司主導，物業分公司配合。

　　1.3各物業分公司應配合項目所在公司履行房屋保修義務，在保修期內工程質量問題必須得到及時、有效的處理，切實維護業戶合法權益和EE地產的品牌形象。

　　2相關職責界定

　　2.1項目所在公司總經理負責組織成立交樓入伙工作小組，制定交樓入伙工作方案，組織交樓準備工作，確定入伙時間。

　　2.2項目所在公司營銷部、工程(配套)部、開發設計部、財務部參與入伙工作。

　　2.3物業分公司負責具體編制物業入伙方案，按計劃準備及組織實施入伙管理工作。

　　2.4管理公司物業管理部負責各項目入伙管理工作的指導和監督。

　　2.5項目所在公司工程部負責協調監理公司和施工單位參與交樓驗收工作。

　　3工作程序

　　3.1成立入伙工作小組

　　3.1.1組成人員：由項目所在公司總經理、營銷總監、設計總監、工程總監、財務總監和物業分公司總經理組成，項目所在公司總經理擔任組長，物業分公司總經理擔任副組長。

　　3.1.2人員分工：接待組(負責客戶引導、業戶身份核驗、資料接收及發放)、收費組、驗收組、發鑰匙組、咨詢及后勤保障組，入伙當天現場總指揮為物業分公司總經理。

　　3.2入伙策劃

　　3.2.1在入伙前，物業分公司將《入伙須知》及其它需提示的內容與項目所在公司的《入伙通知書》一起向業戶送發，向業戶明示入伙須知信息。

　　3.2.2物業分公司負責配合項目所在公司做好業戶集中入伙工作，擬訂項目集中入

　　伙方案。項目集中入伙方案經物業分公司總經理和項目所在公司營銷(策劃)部審核、總經理批準后，報管理公司物業管理部、市場部備案。管理公司收到入伙方案的日期應與預定的入伙日期至少提前30天。

　　3.2.3入伙過程中涉及的所有收費項目，且在房產銷售合同中未明確約定的，收費標準必須在入伙方案審批前報管理公司批準后方可執行。

　　3.2.4新項目集中入伙方案中應包含對可能的緊急的識別、評價，以及相應的處置預案。

　　3.2.5入伙方案的內容應包括但不限于：

　　a)入伙的時間及實施地點;

　　b)入伙工作目標及接待能力要求;

　　c)入伙手續辦理的流程;

　　d)接待現場布置要求;

　　e)可能緊急情況及處置預案要求;

　　f)負責入伙工作的人員安排及職責;

　　g)入伙過程中使用的文件和表格;

　　h)入伙準備工作的安排及要求;I)所需費用預算。

　　3.3交樓入伙準備工作

　　3.3.1人員培訓

　　a)按人員分工，明確各組的任務及與其它組的銜接要求;

　　b)對工作流程、注意事項及入伙中業戶普遍關注的收費、驗收、房屋質量保修、裝修等問題進行培訓，必要時擬寫《入伙工作統一說辭》。

　　3.3.2入伙發放資料及記錄的準備

　　交樓入伙工作小組在業戶入伙前15個工作日準備好用于入伙的必要的資料，并由物業分公司整理匯總備用。

　　1)入伙發放資料包括(不限于)：

　　a)入伙通知書;

　　b)出庫單;

　　c)入伙須知(可制成印刷品張貼);

　　d)入伙流程圖(可制成印刷品張貼);

　　e)業主臨時公約;

　　f)住戶手冊;

　　g)房屋質量保證書;h)房屋使用說明書;i)裝修手冊;

　　j)物業管理費批文;

　　k)物業管理相關法律法規文本。

　　2)記錄包括(不限于)：

　　a)業戶情況登記表;b)入伙流程簽認單;c)區域防火責任書;d)入伙收樓確認單。e)整改項目報告。

　　3.3.3入伙前與業主的溝通為了使入伙工作順利開展，在項目所在公司寄發《入伙通知書》時，物業分公司可將業主須知的相關資料一同寄發。

　　3.3.4入伙現場環境布置要求

　　a)總體環境應布置成喜慶、熱烈的場面，襯托出EE品牌;

　　b)入伙辦理的區域必須保持干凈衛生、井然有序，必要時采用燈籠、彩旗、彩帶、擺放花籃、盆栽花木等進行裝飾;

　　c)入伙現場辦理地址、辦理時間、入伙注意事項、入伙流程等標識，相關場地、道路應有明顯、溫馨的指路牌;

　　d)工作人員按分工不同應有明確的工作區域，避免出現慌亂現象、服務人員著裝整齊，精神飽滿;

　　e)在許可條件下，現場設置盡量考慮滿足人們輕松地等候或進行辦理入伙的環境;

　　f)辦公現場資料擺放整齊有序。

　　3.4入伙手續的辦理

　　3.4.1入伙手續辦理流程圖

　　入伙手續辦理流程圖

　　業主

　　.........攜帶資料，按規定時間到達入伙現場

　　營銷部

　　.........核對確認業戶身份，向業戶發放《出庫單》

　　接待組

　　.........業戶情況登記，補簽相關合同

　　收費組

　　.........收取相關費用，開具發票

　　驗收組

　　.........與業戶共同驗收房屋，出現問題記錄并跟蹤返修，水電開通，水電表初始讀數抄錄

　　鑰匙發放

　　.........發放鑰匙，發放資料

　　資料歸檔

　　3.4.2項目所在公司營銷(策劃)部負責核對業戶《入伙通知書》，查驗以下業戶證

　　件：

　　a)購房合同原件;

　　b)業戶身份證或護照原件;

　　c)單位購房的查驗須出示單位營業執照副本;

　　d)委托他人辦理的須出示業戶委托書，并留存。

　　3.4.3確認業戶身份無誤后，營銷部向業戶簽發《出庫單》。

　　3.4.4接待組

　　a)核對、回收《出庫單》存根聯;

　　b)留存業戶證件復印件，填寫《業戶情況登記表》，簽署《區域防火責任書》;

　　c)與未簽約業戶補簽《前期物業管理協議》和《業戶臨時公約》;

　　d)經辦人在《入伙資料交收登記表》上的"業戶資料提交欄"簽字確認;

　　e)請業戶在《入伙流程簽認單》文件欄上簽字確認。

　　3.4.5收費組依照法規、政府批文和公司要求，收取物業管理費等有關費用，并與業戶共同在《入伙流程簽認單》收費欄簽字確認。

　　3.4.6驗收組

　　a)在業戶交納完入伙費用后，驗收組通知水電工開通該業戶物業的水電，攜同施工單位、監理公司，與業戶對房屋進行驗收;

　　b)將水電表初始讀數及驗收情況登記在《入伙收樓確認單》中;

　　c)房屋驗收合格的，驗收組與業戶在《入伙收樓確認單》及《入伙流程簽認單》中簽字確認;

　　d)驗收中發現問題，按3.6進行。驗收完成后驗收組與業戶在《入伙收樓確認單》及《入伙流程簽認單》中注明并簽字確認。

　　3.4.7鑰匙發放組

　　a)房屋驗收無問題或業戶要求在搬入后再行維修的，鑰匙發放組將業戶房屋鑰匙全部交給業戶;

　　b)房屋驗收有問題的，鑰匙發放按3.6進行。組在將業戶房屋鑰匙交給業戶時，經業戶同意留下一套鑰匙(在《收樓問題整改報告》中記錄)，供維修使用;

　　c)業戶領取鑰匙后，在《鑰匙領取登記表》及《入伙流程簽認單》上簽字確認;鑰匙托管的，在表單備注欄注明;

　　d)鑰匙發放組將《住戶手冊》、《裝修手冊》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》發給業戶保存，并請業戶在《入伙資料交收登記表》上的"入伙資料收取欄"簽字確認，入伙手續辦理完畢。

　　3.5所有資料和業戶檔案由物業分公司負責收集、整理和保存。

　　3.6房屋交收問題的整改

　　3.6.1驗收發現問題時，業戶在《整改項目報告》中記錄交給驗收人員，將鑰匙交給驗收人員便于維修，并在《入伙收樓確認單》的"回執欄"中填寫相關記錄并保留回執欄;

　　3.6.2物業分公司根據《整改項目報告》內容向綜合維修隊下達《工程維修作業單》，項目所在公司須督促盡快維修，以免影響業戶裝修;

　　3.6.3維修完成并通過物業分公司檢驗后，物業分公司聯系業戶前來復驗，向業戶交回所保留的鑰匙并請其在《整改項目報告》的乙條款中簽字確認。

　　3.7集中入伙辦理過程中，項目所在公司、物業分公司必須確保：任何存在疑慮或不滿意見的業戶均能及時地與公司高層管理人員溝通，避免現場服務人員的拖延造成矛盾激化或不滿情緒的擴散。

　　3.8集中入伙期間，物業分公司必須每對入伙辦理情況進行匯總統計，在當天報告項目所在公司。

　　3.9物業集中入伙結束后一周內，物業分公司總經理應組織本公司對入伙工作進行總結，對入伙過程中反映出來的房屋質量、銷售服務、物業服務等方面問題進行匯總統計，報送項目所在公司及管理公司物業管理部備案。

　　4零星入伙(入住)

　　在物業集中入伙之后，針對物業正常運營期間個別業戶(租戶)入伙手續辦理，除不必制訂準備工作計劃和交付方案外，相關入伙手續仍必須按上述規定辦理。

　　5相關文件與記錄

　　5.1WDWY-WI-MM7501入伙通知書(范本)

　　5.2WDWY-WI-MM7502入伙須知(范本)

　　5.3WDWY-FR-MM7501出庫單

　　5.4WDWY-FR-MM7502入伙流程簽認單

　　5.5WDWY-FR-MM7503業戶情況登記表

　　5.6WDWY-FR-MM7504區預防火責任 書

　　5.7WDWY-FR-MM7505入伙收樓確認單

　　5.8WDWY-FR-MM7506整改項目報告

　　5.9WDWY-FR-MM7507業戶入伙統計表

篇2：新入伙小區管理難點與對策

　　新入伙小區管理難點與對策

　　隨著房地產業的發展，新住宅小區不斷落成。不少物業管理公司在接管新入伙的小區時，總感覺事情非凡多，困難非凡大，甚至有應接不暇的現象。

　　一、新入伙小區的管理特點

　　新入伙小區是指小區的物業剛移交使用1-2年，業主入住較少，小區住戶生活及物業管理均未進入正常穩定的階段。這種小區具有以下特點：

　　1、小區工程尚未完全結束，對四周環境影響較大。

　　根據我國現狀，雖然小區交房時需要工程竣工驗收備案，但不少小區尤其是分期開發的小區，在入伙時工程并未完全結束。一些收尾工程或后期開發工程給新入伙小區帶來大量的噪音、粉塵、閑雜人員等，對正常生活有較大影響。另外，新入伙小區的園林植物生長尚未定型，園林環境功能不能得到應有體現。

　　2、小區配套設施尚未完善，居民生活不方便。

　　大型小區一般都規劃有學校、超市、配套商鋪等。但新入住小區由于人數還不多，配套設施一時難以到位，甚至由于施工滯后的原因，有些小區在交樓入住時還沒開通有線電視、電話、網絡等，給前期入住的業主帶來諸多不便，有些業主甚至會因此遷怒發展商及物業管理公司，導致糾紛。

　　3、小區室內裝修量大，外來人員多而混雜，安全管理任務重。

　　新小區大部分是毛坯房，大部分業主要進行裝修。由于業主收樓時間集中，裝修戶數眾多，小區內裝修人員也較多，給小區的安全管理帶來隱患。尤其在小區入伙半年以后到兩年之內，部分業主已入住，但還有業主在裝修，減少裝修工作對已入住業主造成的安全及其他影響，是小區管理的一個難題。

　　4、小區返修工作量大，業主與開發商矛盾較多。

　　房地產開發是一項十分復雜的工程，有些質量或設計上的問題在竣工驗收、接管驗收或分戶驗收中未能及時發現。業主入住使用后，往往要求返修。這時就需要物業管理公司做好業主與開發商的橋梁工作，及時解決業主的困難，避免積怨。

　　5、小區物業管理處于起步階段，管理尚未走上正規化。

　　新的物業管理小區，雖然相關人員經過培訓，但其組織架構未經過實際運作的考驗，對小區情況、業主情況、設備情況等未能完全把握，尚需磨合。新入伙小區入住人數不多，業主委員會尚未選舉產生，各項公共設施設備也都處于新安裝磨合期，需要根據該時段的特點進行針對性管理。

　　二、新入伙小區的管理重點

　　1、安全管理。

　　新入伙小區由于外來人員多，正常生活與施工同時進行，安全技防設施尚未正常使用，存在著極大的安全隱患。另外，新入住小區的車輛管理系統往往未完善，而外來車輛又往往較多，極易發生車輛損壞或丟車現象。做好小區治安安全管理、工地安全生產管理、小區消防安全管理、小區車輛安全管理就顯得十分重要。

　　2、工程返修工作。

　　經驗表明，小區入伙后的兩年內是業主發現房屋質量問題從而要求維修或補償最多的時期，也是業主極易與發展商及物業管理公司發生矛盾、產生積怨的時期。房屋質量問題并不是物業管理公司的責任，但處理不好，往往會令業主和物業管理公司產生積怨，為日后的管理帶來麻煩。因而，建立起業主與發展商之間的橋梁，積極跟進業主房屋質量的返修工作是新入伙小區物業管理的重要工作之一。

　　3、裝修管理。

　　裝修管理是新入伙小區尤其是集中入伙小區最主要也是最重要的工作。據統計，一般中型以上小區在新入伙一年內，裝修管理的工作量往往占小區物業管理工作量的一半以上。出于這個原因，新入伙小區的管理人員投入往往比運作成熟的小區多出不少。

　　4、成品保護與設備設施保護。

　　新小區入伙后，往往還有工程在繼續進行，可能會對已完工的成品及已安裝的設備造成較大的損壞或影響，業主入伙后的裝修工程往往也會造成同樣問題。因此，保護好已完工的公共設施設備，保護好廣大業主的長遠利益，是新入伙小區物業管理的一項重要工作。

　　5、完善小區基本資料及管理制度。

　　新入伙小區的物業管理公司應利用各項工程移交驗收及業主入伙的機會，完善小區各項設備設施基本資料及各戶業主的基本資料，分類造冊歸檔，以便日后的管理。另外，應針對小區的具體情況，制定各項管理制度，方便日后的管理。

　　三、新入伙小區的管理對策

　　1、建立成品保護機制，解決發展商及業主的后顧之憂。

　　接管新入伙小區后，應對已建成的各類成品制定相應的保護措施，維護發展商及廣大業主的利益，避免后期工程對這些成品造成損壞。成品保護包括對已建成但未驗收移交的成品保護，對已建成且已驗收移交的成品的保護。前者是避免因后期工程對已完工未移交成品的損壞，維護發展商的利益。而后者是避免后期施工或裝修施工對已移交的設備設施造成影響，維護廣大業主的長遠利益。在移交驗收前，可采取點數代管、拍照代管、包裝隔離使用等方法，在實踐中取得了良好效果。

　　2、采取非常規管理，保護公共設備設施，維護業主長遠利益。

　　新入伙小區由于各項設備設施還處于磨合期，其設計合理性及施工質量還有待驗證，加上后期工程及裝修工程的影響，對于一些公共設備設施需采取非常規管理，以排除各種隱患，保障廣大業主的利益。如各棟樓的下水管道極易因裝修造成立管堵塞而返冒水，為避免這種現象，可在接管驗收時給每個房間的下水口上封條，要求每家裝修戶在裝修期間封堵下水管道，派專人每月加大密度定期疏通下水管道以避免堵塞返冒水現象。

　　3、建立發展商及業主對話機制，化解三方矛盾。

　　新入伙小區的工程返修應由施工方承擔，但施工方只對發展商負責而不對業主負責。往往會出現業主找物業管理公司，物業管理公司讓業主找發展商，發展商讓業主找施工隊的現象，造成多方矛盾糾纏。為了避免這種現象，物業管理公司可牽頭與發展商、施工方建立對口溝通渠道及定期溝通機制，每月定期召開由開發商、物業管理公司及施工方參加的三方協調會，由物業管理公司及時將業主的返修需求反映給發展商與施工方，并跟進返修工作，及時解決業主的困難。

　　4、嚴格外來人員管理制度，消除安全隱患。

　　在小區新入伙階段，建設單位施工人員、各戶裝修人員、各項設施設備維保人員、各類業務推銷人員以及購房、看房人員等魚目混雜，極易混入作案分子，對小區已入住業主及小區公共財產構成極大隱患，必須對所有外來人員建立嚴格完善的管理制度。可要求施工人員及維保人員佩戴工作牌進入，對裝修人員造冊發放施工主、副卡，進行進出登記管理，對各類業務員除業主邀請外嚴禁入內，對看房人員要求由售樓人員帶入，對來訪人員進行登記放行等，并對進入小區的人員進行跟蹤管理。充分利用小區的技防設施，同時檢驗這些設備設施的可靠性。

　　5、購買第三方責任險，規避物業管理風險。

　　新入伙小區因眾多工程有待完善，設備設施處于磨合期，管理機制沒有足夠完善，比較輕易出現一些意外事故，引發惡性賠償或官司。物業管理公司應針對新入伙小區各項安全隱患，逐一排查各項危險源，針對排查出的危險源制定相應的安全防范措施。同時，物業管理企業應考慮各種風險，購買第三方責任險及物業管理責任險，降低意外事故帶來的損失。

　　6、積極開展個性化延伸服務，方便業主日常生活。

　　新小區配套設施往往不夠完善，先入住的業主生活不便，輕易引發這些業主的不滿，遷怒于物業管理企業。為了方便先期入住的業主，提高業主的生活質量，樹立物業管理企業的良好形象，物業管理企業應急業主之所急，除了積極聯系解決相應配套設施外，還應開展多樣化的延伸服務，盡量滿足業主的需求。

　　參考文獻：

　　1、班道明，《物業管理概述》，中國林業出版社

篇3：項目入伙(住)管理方案

　　提示業主在入伙前明白辦理入伙手續時應帶的文件資料及準備工作,以免辦理手續時徒勞往返。

　　為業主辦理入伙手續時,應程序順暢,手續完善,票據正規。

　　即時完成入伙注記。

　　受理代辦服務手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。

　　1、業主入伙流程

　　1)業主向售房單位/發展商辦理售房手續后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　2)憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。

　　3)物業管理公司在審核資料無誤后,向業主介紹物業管理服務情況、收費情況;代發展商與業主簽訂《使用公約》。

　　6)若業主驗房發現并提出質量問題,經確認,填寫返修表送交發展商,管理處應協助發展商對房屋進行整改后,請業主再次驗房。

　　7)如需二次裝修的,需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　8)業戶入伙流程圖如圖所示。

　　2、租賃住戶入住流程

　　1)簽訂《租賃意向書》,并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　2)簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。

　　3)由物業管理公司工作人員帶業戶到現場驗收房屋,如發現有房屋質量問題的,由物業管理公司通知工程隊整改。

　　4)整改后或驗收房屋沒問題,業戶就同物業管理(來自:m.dewk.cn)公司簽驗收單,并從物業管理公司領取房屋鑰匙。

　　5)交付押金和首期租金。

　　6)如需二次裝修的,需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　3、入伙作業標準

　　入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。

　　入伙各項資料齊全,記錄規范完整,按戶建立業戶檔案。

　　入伙各項收費正確,做到日結月清、帳表相符。

　　特約服務手續齊全,收費合理,守時守約,保證質量。

　　內部手冊登記及時,即時完成注記。

　　入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。

　　4、入伙作業規程

　　由房產發展商或物業管理部門向業戶發出入伙通知書。

　　業戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。

　　業戶到管理處簽收入伙資料,付清物業管理費用。

　　由指定的業戶服務人員和維修技術人員陪同業戶驗房,抄錄水電表底數并共同確認。

　　業戶驗房后若提出質量問題,填質量返修表,管理處加簽意見后,由管理處協助發展商進行工程質量問題的返修工作。