物業(yè)入伙管理程序（五）

　　1目的

　　本程序明確了對物業(yè)的入伙管理實(shí)施控制的職責(zé)、方法和要求，以確保業(yè)主（客戶）準(zhǔn)確而有秩序的入住。

　　2適用范圍

　　適用于公司所承接管理的住宅樓的入伙手續(xù)。

　　3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素

　　GB/T19002-ISO90024.84.94.10

　　4相關(guān)文件

　　4.1質(zhì)量手冊第4.8章、4.9章、4.10章

　　4.2物業(yè)的驗(yàn)收程序

　　4.3業(yè)主（客戶）維修安裝服務(wù)

　　4.4物業(yè)裝修管理

　　4.5提供給業(yè)主（客戶）的文件的控制

　　4.6物業(yè)管理費(fèi)用收取

　　5職責(zé)

　　5.1物業(yè)管理部負(fù)責(zé)入伙管理中的主要事務(wù)。

　　5.2財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)向業(yè)主(客戶)收取管理費(fèi)押金及水電增容費(fèi)等。

　　5.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)入伙管理中必要的維修服務(wù)。

　　5.4消防治安部負(fù)責(zé)入伙管理中消防設(shè)施的驗(yàn)收。

　　5.5經(jīng)營部負(fù)責(zé)制定入伙預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。

　　6實(shí)施程序

　　6.1入伙準(zhǔn)備工作

　　6.1.1物業(yè)管理部在入伙前一個月應(yīng)制定入伙工作計(jì)劃，該計(jì)劃中應(yīng)明確：

　　a.入伙時間；

　　b.負(fù)責(zé)入伙工作的人員及其職責(zé)；

　　c.入伙手續(xù)；

　　d.入伙過程中使用的文件和表格。

　　6.1.2入伙工作計(jì)劃應(yīng)由物業(yè)管理部經(jīng)理批準(zhǔn)。

　　6.1.3開發(fā)商應(yīng)提前一個月向業(yè)主（客戶）發(fā)出《入伙通知書》，詳細(xì)說明：

　　a.需業(yè)主（客戶）準(zhǔn)備的證明材料；

　　b.需業(yè)主（客戶）填寫的表格；

　　c.辦理入伙手續(xù)的程序。

　　6.1.4辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入伙公告和明確的指示標(biāo)識，并指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主（客戶）辦理入伙手續(xù)時的各類咨詢和引導(dǎo)，以便于業(yè)主（客戶）辦理各項(xiàng)手續(xù)。

　　6.2入伙審查登記

　　6.2.1管理處應(yīng)建立入伙登記表，管理處對業(yè)主（客戶）提交的《入伙通知書》進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)無誤后收取《入伙通知書》，在入伙登記冊中注明，并向入伙申請人發(fā)放資料，應(yīng)包括：

　　a.《入住說明》；

　　b.《住戶手冊》；

　　c.《住戶公約》；

　　d.《管理協(xié)議》；

　　e.《預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》；

　　f.《裝修須知》；

　　g.《住戶登記表》；

　　h.《裝修審批表》；

　　i.《驗(yàn)收交接表》。

　　6.2.2上述發(fā)放的資料應(yīng)在《入伙登記冊》中由業(yè)主簽收，或由管理人員注明，并按運(yùn)作程序文件《提供給業(yè)主（客戶）的文件的控制》進(jìn)行控制。

　　6.2.3在提供給業(yè)主（客戶）的《入住說明》中應(yīng)明確由業(yè)主（客戶）填寫并提交的資料，一般包括：

　　a.身份證或工作證復(fù)印件；

　　b.《業(yè)主（客戶）登記表》；

　　c.購/租房合同的正本及復(fù)印件；

　　d.已簽署的《住戶公約》、《管理協(xié)議》。

　　6.2.4管理處對業(yè)主（客戶）提交的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證，驗(yàn)證內(nèi)容包括：

　　a.表格填寫是否完整、正確和清晰；

　　b.公約和管理協(xié)議是否已簽署；

　　c.身份證明文件與購/租房合同、及《業(yè)主（客戶）登記表》是否一致。

　　6.2.5審查通過后，入伙管理員收取購/租房合同復(fù)印件、《業(yè)主（客戶）登記表》、《住戶公約》一份、《管理協(xié)議》一份，在《入住通知書》注明簽收。

　　6.3預(yù)交費(fèi)用

　　6.3.1經(jīng)營部應(yīng)根據(jù)政策、法規(guī)及發(fā)展商或業(yè)主委員會的規(guī)定，制定《入伙預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》。

　　6.3.2經(jīng)營部在審查并接收業(yè)主（客戶）提交的文件后，應(yīng)通知業(yè)主（客戶）去財(cái)務(wù)部交納相關(guān)的預(yù)交費(fèi)用。（或由管理處代收繳后轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部）。

　　6.3.3財(cái)務(wù)部根據(jù)《入伙預(yù)交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》向業(yè)主（客戶）收取各項(xiàng)費(fèi)用，并開立相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主（客戶）。費(fèi)用項(xiàng)目包括：預(yù)交管理費(fèi)押金、水電增容費(fèi)等。裝修保證金及清運(yùn)費(fèi)等由管理處負(fù)責(zé)核收和控制。

　　6.3.4財(cái)務(wù)部應(yīng)通知管理處已交納預(yù)交費(fèi)用業(yè)主（客戶）的姓名或單位，并由管理處在入伙登記冊中注明。

　　6.4發(fā)放鑰匙及房屋驗(yàn)收

　　6.4.1上述手續(xù)完成后，管理處查驗(yàn)入伙登記表及已簽署的《管理協(xié)議》、及各項(xiàng)收費(fèi)票據(jù)

后向業(yè)主（客戶）發(fā)放鑰匙，并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記。同時應(yīng)和業(yè)主（客戶）協(xié)定驗(yàn)收房屋的時間和方式。

　　6.4.2管理處與業(yè)主（客戶）一起驗(yàn)收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表底數(shù)，雙方在《驗(yàn)收交接表》上簽字確認(rèn)。

　　6.4.3驗(yàn)收過程中雙方確認(rèn)需維修的事項(xiàng)由管理處通知相關(guān)部門。具體參見運(yùn)作程序《業(yè)主（客戶）維修安裝服務(wù)》。

　　6.5入伙后的裝修管理

　　6.5.1物業(yè)管理部在提供給業(yè)主（客戶）的文件中應(yīng)明確裝修管理的要求，具體內(nèi)容參見運(yùn)作程序《物業(yè)裝修管理》。

　　7記錄

　　7.1入伙通知書

　　7.2入伙登記表

　　7.3住戶登記表

　　7.4驗(yàn)收交接表

篇2：新入伙小區(qū)管理難點(diǎn)與對策

　　新入伙小區(qū)管理難點(diǎn)與對策

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新住宅小區(qū)不斷落成。不少物業(yè)管理公司在接管新入伙的小區(qū)時，總感覺事情非凡多，困難非凡大，甚至有應(yīng)接不暇的現(xiàn)象。

　　一、新入伙小區(qū)的管理特點(diǎn)

　　新入伙小區(qū)是指小區(qū)的物業(yè)剛移交使用1-2年，業(yè)主入住較少，小區(qū)住戶生活及物業(yè)管理均未進(jìn)入正常穩(wěn)定的階段。這種小區(qū)具有以下特點(diǎn)：

　　1、小區(qū)工程尚未完全結(jié)束，對四周環(huán)境影響較大。

　　根據(jù)我國現(xiàn)狀，雖然小區(qū)交房時需要工程竣工驗(yàn)收備案，但不少小區(qū)尤其是分期開發(fā)的小區(qū)，在入伙時工程并未完全結(jié)束。一些收尾工程或后期開發(fā)工程給新入伙小區(qū)帶來大量的噪音、粉塵、閑雜人員等，對正常生活有較大影響。另外，新入伙小區(qū)的園林植物生長尚未定型，園林環(huán)境功能不能得到應(yīng)有體現(xiàn)。

　　2、小區(qū)配套設(shè)施尚未完善，居民生活不方便。

　　大型小區(qū)一般都規(guī)劃有學(xué)校、超市、配套商鋪等。但新入住小區(qū)由于人數(shù)還不多，配套設(shè)施一時難以到位，甚至由于施工滯后的原因，有些小區(qū)在交樓入住時還沒開通有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等，給前期入住的業(yè)主帶來諸多不便，有些業(yè)主甚至?xí)虼诉w怒發(fā)展商及物業(yè)管理公司，導(dǎo)致糾紛。

　　3、小區(qū)室內(nèi)裝修量大，外來人員多而混雜，安全管理任務(wù)重。

　　新小區(qū)大部分是毛坯房，大部分業(yè)主要進(jìn)行裝修。由于業(yè)主收樓時間集中，裝修戶數(shù)眾多，小區(qū)內(nèi)裝修人員也較多，給小區(qū)的安全管理帶來隱患。尤其在小區(qū)入伙半年以后到兩年之內(nèi)，部分業(yè)主已入住，但還有業(yè)主在裝修，減少裝修工作對已入住業(yè)主造成的安全及其他影響，是小區(qū)管理的一個難題。

　　4、小區(qū)返修工作量大，業(yè)主與開發(fā)商矛盾較多。

　　房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的工程，有些質(zhì)量或設(shè)計(jì)上的問題在竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收或分戶驗(yàn)收中未能及時發(fā)現(xiàn)。業(yè)主入住使用后，往往要求返修。這時就需要物業(yè)管理公司做好業(yè)主與開發(fā)商的橋梁工作，及時解決業(yè)主的困難，避免積怨。

　　5、小區(qū)物業(yè)管理處于起步階段，管理尚未走上正規(guī)化。

　　新的物業(yè)管理小區(qū)，雖然相關(guān)人員經(jīng)過培訓(xùn)，但其組織架構(gòu)未經(jīng)過實(shí)際運(yùn)作的考驗(yàn)，對小區(qū)情況、業(yè)主情況、設(shè)備情況等未能完全把握，尚需磨合。新入伙小區(qū)入住人數(shù)不多，業(yè)主委員會尚未選舉產(chǎn)生，各項(xiàng)公共設(shè)施設(shè)備也都處于新安裝磨合期，需要根據(jù)該時段的特點(diǎn)進(jìn)行針對性管理。

　　二、新入伙小區(qū)的管理重點(diǎn)

　　1、安全管理。

　　新入伙小區(qū)由于外來人員多，正常生活與施工同時進(jìn)行，安全技防設(shè)施尚未正常使用，存在著極大的安全隱患。另外，新入住小區(qū)的車輛管理系統(tǒng)往往未完善，而外來車輛又往往較多，極易發(fā)生車輛損壞或丟車現(xiàn)象。做好小區(qū)治安安全管理、工地安全生產(chǎn)管理、小區(qū)消防安全管理、小區(qū)車輛安全管理就顯得十分重要。

　　2、工程返修工作。

　　經(jīng)驗(yàn)表明，小區(qū)入伙后的兩年內(nèi)是業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題從而要求維修或補(bǔ)償最多的時期，也是業(yè)主極易與發(fā)展商及物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾、產(chǎn)生積怨的時期。房屋質(zhì)量問題并不是物業(yè)管理公司的責(zé)任，但處理不好，往往會令業(yè)主和物業(yè)管理公司產(chǎn)生積怨，為日后的管理帶來麻煩。因而，建立起業(yè)主與發(fā)展商之間的橋梁，積極跟進(jìn)業(yè)主房屋質(zhì)量的返修工作是新入伙小區(qū)物業(yè)管理的重要工作之一。

　　3、裝修管理。

　　裝修管理是新入伙小區(qū)尤其是集中入伙小區(qū)最主要也是最重要的工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一般中型以上小區(qū)在新入伙一年內(nèi)，裝修管理的工作量往往占小區(qū)物業(yè)管理工作量的一半以上。出于這個原因，新入伙小區(qū)的管理人員投入往往比運(yùn)作成熟的小區(qū)多出不少。

　　4、成品保護(hù)與設(shè)備設(shè)施保護(hù)。

　　新小區(qū)入伙后，往往還有工程在繼續(xù)進(jìn)行，可能會對已完工的成品及已安裝的設(shè)備造成較大的損壞或影響，業(yè)主入伙后的裝修工程往往也會造成同樣問題。因此，保護(hù)好已完工的公共設(shè)施設(shè)備，保護(hù)好廣大業(yè)主的長遠(yuǎn)利益，是新入伙小區(qū)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作。

　　5、完善小區(qū)基本資料及管理制度。

　　新入伙小區(qū)的物業(yè)管理公司應(yīng)利用各項(xiàng)工程移交驗(yàn)收及業(yè)主入伙的機(jī)會，完善小區(qū)各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施基本資料及各戶業(yè)主的基本資料，分類造冊歸檔，以便日后的管理。另外，應(yīng)針對小區(qū)的具體情況，制定各項(xiàng)管理制度，方便日后的管理。

　　三、新入伙小區(qū)的管理對策

　　1、建立成品保護(hù)機(jī)制，解決發(fā)展商及業(yè)主的后顧之憂。

　　接管新入伙小區(qū)后，應(yīng)對已建成的各類成品制定相應(yīng)的保護(hù)措施，維護(hù)發(fā)展商及廣大業(yè)主的利益，避免后期工程對這些成品造成損壞。成品保護(hù)包括對已建成但未驗(yàn)收移交的成品保護(hù)，對已建成且已驗(yàn)收移交的成品的保護(hù)。前者是避免因后期工程對已完工未移交成品的損壞，維護(hù)發(fā)展商的利益。而后者是避免后期施工或裝修施工對已移交的設(shè)備設(shè)施造成影響，維護(hù)廣大業(yè)主的長遠(yuǎn)利益。在移交驗(yàn)收前，可采取點(diǎn)數(shù)代管、拍照代管、包裝隔離使用等方法，在實(shí)踐中取得了良好效果。

　　2、采取非常規(guī)管理，保護(hù)公共設(shè)備設(shè)施，維護(hù)業(yè)主長遠(yuǎn)利益。

　　新入伙小區(qū)由于各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施還處于磨合期，其設(shè)計(jì)合理性及施工質(zhì)量還有待驗(yàn)證，加上后期工程及裝修工程的影響，對于一些公共設(shè)備設(shè)施需采取非常規(guī)管理，以排除各種隱患，保障廣大業(yè)主的利益。如各棟樓的下水管道極易因裝修造成立管堵塞而返冒水，為避免這種現(xiàn)象，可在接管驗(yàn)收時給每個房間的下水口上封條，要求每家裝修戶在裝修期間封堵下水管道，派專人每月加大密度定期疏通下水管道以避免堵塞返冒水現(xiàn)象。

　　3、建立發(fā)展商及業(yè)主對話機(jī)制，化解三方矛盾。

　　新入伙小區(qū)的工程返修應(yīng)由施工方承擔(dān)，但施工方只對發(fā)展商負(fù)責(zé)而不對業(yè)主負(fù)責(zé)。往往會出現(xiàn)業(yè)主找物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司讓業(yè)主找發(fā)展商，發(fā)展商讓業(yè)主找施工隊(duì)的現(xiàn)象，造成多方矛盾糾纏。為了避免這種現(xiàn)象，物業(yè)管理公司可牽頭與發(fā)展商、施工方建立對口溝通渠道及定期溝通機(jī)制，每月定期召開由開發(fā)商、物業(yè)管理公司及施工方參加的三方協(xié)調(diào)會，由物業(yè)管理公司及時將業(yè)主的返修需求反映給發(fā)展商與施工方，并跟進(jìn)返修工作，及時解決業(yè)主的困難。

　　4、嚴(yán)格外來人員管理制度，消除安全隱患。

　　在小區(qū)新入伙階段，建設(shè)單位施工人員、各戶裝修人員、各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備維保人員、各類業(yè)務(wù)推銷人員以及購房、看房人員等魚目混雜，極易混入作案分子，對小區(qū)已入住業(yè)主及小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)構(gòu)成極大隱患，必須對所有外來人員建立嚴(yán)格完善的管理制度?？梢笫┕と藛T及維保人員佩戴工作牌進(jìn)入，對裝修人員造冊發(fā)放施工主、副卡，進(jìn)行進(jìn)出登記管理，對各類業(yè)務(wù)員除業(yè)主邀請外嚴(yán)禁入內(nèi)，對看房人員要求由售樓人員帶入，對來訪人員進(jìn)行登記放行等，并對進(jìn)入小區(qū)的人員進(jìn)行跟蹤管理。充分利用小區(qū)的技防設(shè)施，同時檢驗(yàn)這些設(shè)備設(shè)施的可靠性。

　　5、購買第三方責(zé)任險，規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險。

　　新入伙小區(qū)因眾多工程有待完善，設(shè)備設(shè)施處于磨合期，管理機(jī)制沒有足夠完善，比較輕易出現(xiàn)一些意外事故，引發(fā)惡性賠償或官司。物業(yè)管理公司應(yīng)針對新入伙小區(qū)各項(xiàng)安全隱患，逐一排查各項(xiàng)危險源，針對排查出的危險源制定相應(yīng)的安全防范措施。同時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)考慮各種風(fēng)險，購買第三方責(zé)任險及物業(yè)管理責(zé)任險，降低意外事故帶來的損失。

　　6、積極開展個性化延伸服務(wù)，方便業(yè)主日常生活。

　　新小區(qū)配套設(shè)施往往不夠完善，先入住的業(yè)主生活不便，輕易引發(fā)這些業(yè)主的不滿，遷怒于物業(yè)管理企業(yè)。為了方便先期入住的業(yè)主，提高業(yè)主的生活質(zhì)量，樹立物業(yè)管理企業(yè)的良好形象，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)急業(yè)主之所急，除了積極聯(lián)系解決相應(yīng)配套設(shè)施外，還應(yīng)開展多樣化的延伸服務(wù)，盡量滿足業(yè)主的需求。

　　參考文獻(xiàn)：

　　1、班道明，《物業(yè)管理概述》，中國林業(yè)出版社

篇3：項(xiàng)目入伙(住)管理方案

　　提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作,以免辦理手續(xù)時徒勞往返。

　　為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時,應(yīng)程序順暢,手續(xù)完善,票據(jù)正規(guī)。

　　即時完成入伙注記。

　　受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時守約、保證質(zhì)量。

　　1、業(yè)主入伙流程

　　1)業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　2)憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。

　　3)物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況;代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。

　　6)若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題,經(jīng)確認(rèn),填寫返修表送交發(fā)展商,管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對房屋進(jìn)行整改后,請業(yè)主再次驗(yàn)房。

　　7)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　8)業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。

　　2、租賃住戶入住流程

　　1)簽訂《租賃意向書》,并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　2)簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。

　　3)由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗(yàn)收房屋,如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的,由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改。

　　4)整改后或驗(yàn)收房屋沒問題,業(yè)戶就同物業(yè)管理(來自:m.dewk.cn)公司簽驗(yàn)收單,并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。

　　5)交付押金和首期租金。

　　6)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　3、入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。

　　入伙各項(xiàng)資料齊全,記錄規(guī)范完整,按戶建立業(yè)戶檔案。

　　入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確,做到日結(jié)月清、帳表相符。

　　特約服務(wù)手續(xù)齊全,收費(fèi)合理,守時守約,保證質(zhì)量。

　　內(nèi)部手冊登記及時,即時完成注記。

　　入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。

　　4、入伙作業(yè)規(guī)程

　　由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。

　　業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。

　　業(yè)戶到管理處簽收入伙資料,付清物業(yè)管理費(fèi)用。

　　由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房,抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。

　　業(yè)戶驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問題,填質(zhì)量返修表,管理處加簽意見后,由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返修工作。