新物業項目入伙管理程序

　　1.目的

　　本程序明確了對物業的入伙管理實施控制的職責、方法和安排,以確保業主(客戶)準確而有秩序的入伙。

　　2.適用范圍

　　適用于公司所承接管理的新物業項目入伙手續。

　　3.相關文件

　　3.1質量手冊之4.7、4.8、4.9、4.10。

　　3.2ISO9002標準之4.7、4.8、4.9、4.10。

　　3.3物業的驗收程序

　　3.4業主(客戶)維修安裝服務

　　3.5物業提供給業主(客戶)的文件的控制

　　4.職責

　　4.1物管部負責入伙管理中的主要事務。

　　4.2財務室負責向業主收取各種規定的費用。

　　4.3工程部負責入伙管理中必要的維修服務。

　　4.4保安部負責入伙管理中監督檢查安全事務。

　　5.實施程序

　　5.1入伙準備工作

　　5.1.1物管部在入伙前一個月應制定入伙工作計劃,該計劃中應明確:

　　A.入伙時間

　　B.入伙手續

　　C.入伙過程中使用的文件和表格

　　5.1.2入伙工作計劃程序應由物業總經理批準。

　　5.1.3物管部應提前一個月向業主(客戶)發出《入伙通知書》。

　　詳細說明：

　　A.需業主(客戶)準備的證明材料;

　　B.需業主(客戶)填寫的表格;

　　C.辦理入伙手續的程序。

　　5.1.4辦理入伙手續的工作現場應張貼入伙公告和明確的指示示標識,并指定專人負責業主(客戶)辦理入伙手續時的各類咨詢和引導,便于業主(客戶)辦理各項手續。

　　5.2 入伙審查登記

　　5.2.1物管部應建立入伙登記表。物管部對業主(客戶)提交的《入伙通知書》進行查驗，確認無誤后收取《入伙通知書》。在入伙登記冊中注明，并向入伙申請人發放資料。應包括：

　　A.《用戶手冊》

　　B.《裝修須知》

　　C.《裝修審批表》

　　D.《驗收交接表》

　　E.《住戶公約》

　　5.2.2上述發放的資料應在《入伙登記冊》中的業主簽收，或由物管部人員注明。

　　5.2.3在提供給業主(客戶)的《入住登記冊》中應明確由業主(客戶)填寫并提交的資料。一般包括：

　　A.身份證或工作證復印件;

　　B.購/租房合同的正本及復印件;

　　D.已簽署的《住戶公約》。

　　5.2.4物管部對業主(客戶)提交的資料進行審核驗證。驗證內容包括：

　　A.表格填寫是否完整、正確和清晰;

　　B.住戶公約是否已簽署;

　　C.身份證明文件與購/租房合同及《業主(客戶)登記表》是否一致。

　　5.2.5審查通過后,物管部人員收取購/租房合同復印件、《業主(客戶)登記表》、《住戶公約》一份，在《入伙通知中》注明簽收。

　　5.3預交費用

　　5.3.1物管部應按《深圳經濟物區住宅區物業管理條例》或市工商行政部審核價，通知業主(客戶)去財務室交納相關的預交費用。

　　5.3.2財務室根據《預交費標準》向業主(客戶)收取各項費 用,并開立相應票據給業主(客戶)。費用項目包括：裝修管理費、裝修保證金等。

　　5.3.3財務室應通知物管部已交納預交費用業主(客戶)的姓名或單位，并由物管部在入伙登記冊中注明。

　　5.4 發放鑰匙及房屋驗收

　　5.4.1上述房屋。

篇2：物業入伙手續辦理程序與文本

　　物業入伙手續辦理程序與文本

　　所謂“入伙”就是業主領取鑰匙，接房入住。當物業管理企業的驗收與接管工作完成以后，即物業具備了入伙條件后，物業管理企業就應按程序進入物業的入伙手續的辦理階段。物業管理企業應及時將入伙通知書、入伙手續書、收樓須知、收費通知書一并寄給業主，以方便業主按時順利地辦好入伙手續。

　　由于物業的入伙階段是物業管理企業與其服務對象--業主接觸的第一關，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內集中地暴露出來，為此，這一階段通常也是物業管理問題最集中的階段。所以，物業管理企業應充分利用這一機會，既做好物業管理的宣傳、講解工作，又要切實為業主著想辦事，以樹立起物業管理企業良好的“第一印象”，取得廣大業主的信賴。

　　一、入伙通知書

　　入伙通知書就是關于業主在規定時間辦理入伙事宜的通知。物業管理企業在制作入伙通知書時應注意如下問題：

　　1.一般情況下，一個物業轄區內入伙的業主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時間里辦理，必然會使手續辦理產生諸多困難，因此在通知書上應注明各幢、各層分期分批辦理的時間，以方便業主按規定時間前來辦理。

　　2.如業主因故不能按時前來辦理，應在通知書上注明補辦的辦法。

　　下面是一份入伙通知書以作示范：

　　入伙通知書

　　_____________女士/先生：

　　您好!我們熱忱歡迎您入住××花園!

　　您所認購的××花園______區______棟______單______元室樓宇，經市有關部門驗收、測量合格，現已交付使用準予入住。

　　(一)請您按入伙通知書、收樓須知辦理入伙手續，辦理地點在______樓______室。在規定的日期內，地產部、財務部、物業管理公司等有關部門和單位將到場集中辦公。

　　(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入伙手續，請以下表時間為準前來辦理入伙手續。

　　各樓各層辦理入伙手續時間分配表(略)。

　　閣下如屆時不能前來辦理入伙手續，請您及時與我公司聯系，落實補辦的辦法，聯系電話________________。

　　特此通知

　　××房地產開發公司

　　××物業管理公司

　　________年____月____日

　　二、入伙手續書

　　入伙手續書即是辦理入伙手續的程序和安排，其目的是為了讓業主明了手續辦理的順序，使整個過程井然有序。

　　下面是一份入伙手續書以作示范：

　　入伙手續書

　　______女士/先生：

　　您認購的____區____棟____單元____室樓宇，現已交付使用具備入伙條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續：

　　(1)房地產公司財務部(2)房地產公司地產部

　　×房地產開發公司

　　××物業管理公司

　　________年____月____日

　　三、收樓須知

　　收樓須知，即是告知業主在辦理收樓過程中應注意的事項及應攜帶的各種證件、合同和費用，從而避免遺漏、往返，給業主增添不便。

　　下面是一份收樓須知以作示范：

　　收樓須知

　　為避免業主在收樓時產生遺漏而帶來不便，茲介紹有關收樓程序。

　　(一)在房地產公司財務部辦理手續

　　1.付清購樓余款。

　　2.攜帶已繳款的各期收據交財務部驗證、收回并開具總發票。

　　3.在入伙手續(1)上蓋章。

　　(二)在房地產公司地產部辦理手續

　　1.驗清業主身份。業主如有時間應親臨我公司接受樓宇，并請帶上：入伙手續書;業主身份證、港澳臺同胞購房證明、護照或居住證;購房合同。

　　2.若業主不能親臨收樓，可委托代理人，代理人除攜帶入伙手續書、購房合同外，還應出具：業主的授權書(由律師鑒證);業主身份證或護照的影印本;代理人的身份證或護照。

　　3.在入伙手續(2)上蓋章。

　　(三)在物業管理公司財務部辦理手續

　　1.繳付各項管理費用。預收不超過3個月的管理費;收取裝修保證金，住房裝修完畢，驗收不損壞主要房屋結構的，裝修保證金如數退還;收取建筑垃圾清運費，業主裝修完畢，自己清運了建筑垃圾即如數退還。

　　2.繳付其他費用。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。

　　3.在入伙手續(3)上蓋章。

　　(四)在物業管理公司管理處辦理手續

　　1.簽署《業主公約》。

　　2.介紹入住的有關事項。

　　3.向業主移交樓宇鑰匙。

　　4.在入伙手續書(4)上由業主本人蓋章或簽字，交物業管理公司保存。

　　××房地產開發公司

　　××物業管理公司

　　×年×月×日

　　四、業主對物業的驗收

　　購買物業對于每一位業主來說均是一項重大的投資活動。根據入伙手續書和收樓須知，業主在辦理第四道手續之前應由物業管理企業派人員帶領業主驗收其所購物業。業主對自己所購物業進行驗收是業主的權益，業主在驗收之前應盡量把物業可能產生的問題了解清楚，并逐項進行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。

　　歸納眾多物業管理企業的經驗，一般物業可能存在的質量問題大致有以下幾個方面：

　　1.給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現象等。

　　2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有無質量問題，玻璃是否防水密封等。

　　3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質量問題，開關所控是否火線，電表的流量大小能否滿足空調、電腦等家用電器的需求等。

　　4.墻面、屋頂、地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，有否裂縫、滲水，瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實等。

　　5.公共設施及其他。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天線、信箱等。

篇3：物業知識培訓：業主入伙收樓

　　物業知識培訓：業主入伙收樓

　　第一節 入伙儀式

　　根據開發商的意愿是否舉辦，因為現在大多數樓盤入伙時只做歡快喜慶的現場布置，順利、平靜地辦理入住手續而不再舉行入伙儀式。

　　一、入伙儀式的策劃

　　1.制定入伙儀式方案，主要包括以下類項：

　　(1)入伙儀式目的；

　　(2)參加入伙儀式人員；

　　(3)入伙儀式開展的形式；

　　(4)入伙儀式所需物資及成本概算；

　　(5)具體儀式安排步驟及管理辦法。

　　2.審核、確定入伙儀式方案

　　入伙儀式方案的可行性及具體實施細節尚未與開發商進行協商并確定最終的入伙儀式方案，近期將與開發商進行溝通。如開發商進行儀式，則準備工作如下。

　　二、入伙儀式策劃如下：

　　1.物資采購，包括：

　　(1)烘托入伙儀式氣氛的裝飾物資；

　　(2)入伙儀式過程的接待物資；

　　(3)司儀、禮儀小姐及表演隊伍的邀請；

　　(4)現場安全防護設施；

　　(5)紀念品、獎品、宣傳品。

　　2.節目排練

　　編制節目單并按入伙儀式方案確定的節目內容進行現場排練。

　　3.場地布置

　　(1)接待物品的擺設；

　　(2)現場的裝飾、布置；

　　(3)現場標志、指示牌的設置；

　　(4)現場功能區域及通道的劃分；

　　(5)現場相關崗位(如保安、接待、保潔等)的設置；

　　(6)宣傳展示牌(品)的擺設。

　　三、入伙儀式的組織

　　1.現場服務

　　(1)做好來賓接待、服務；

　　(2)做好現場清潔、保潔；

　　(3)客服咨詢服務；

　　(4)來賓、業主停車服務管理。

　　2.儀式主持

　　由司儀按節目單安排順序進行。

　　3.現場秩序維持

　　(1)搞好現場人車分流、引導、控制；

　　(2)按功能區域和現場情況進行專用路線劃分(如貴賓、演員、工作人員通道)；

　　(3)準備現場治安及突發事件的處理預案；

　　(4)擺放和利用現場技防設備、設施(如滅火器、監控器、背景廣播等)。

　　4.儀式后現場清理

　　(1)對現場物資進行整理、清點、核對、入庫；

　　(2)對現場閑雜人清場；

　　(3)及時做好現場清掃、保潔。

　　第二節 業主入伙與收樓

　　一、入伙現場布置

　　1.入伙辦理大廳布置

　　(1)入伙辦理分為接待引導資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組、資料收集與鑰匙保管組、客戶問題處理與協調組，其中資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組在入伙大廳按此順序擺放接待臺和標識牌流水服務業主入伙；

　　(2)放置各類入伙物資(如資料、保險柜、鑰匙牌、飲水機等)；

　　(3)安排入伙辦理現場保潔；

　　(4)其他現場裝飾的布置。

　　2.安全保護措施

　　(1)設置安保設施(如：貴賓欄、警戒帶、路錐筒、應急燈)；

　　(2)劃分現場功能區域(如：接待區、手續辦理區、休息區等)；

　　(3)充分利用現場技防設備設施協助進行安全防范。

　　3.現場標識、引導牌設置

　　各功能區域、道路、配套設施等設置有效的引導標識，做到按圖索驥。

　　4.入住宣傳、展示布置

　　(1)入住辦理工作流程圖；

　　(2)公布收費標準、依據；

　　(3)公司及樓盤情況介紹；

　　(4)圖片宣傳；

　　(5)管理標準及承諾；

　　(6)在樓盤入口等合適位置懸掛入伙祝賀語、橫幅；

　　(7)竣工驗收證明(復印件、備查)。

　　二、入伙流程的提前演練

　　在入伙前一至二天，再一次按照入伙收樓流程進行現場演練一遍，發現問題及時糾正。

　　三、入伙手續的辦理

　　1.業主接待(入伙接待組)

　　(1)負責入伙業主接待、引導；

　　(2)休息區茶水招待。

　　2.業主資料收集(資格審查組)

　　(1)業主收樓資格審查，并收取《入伙通知書》原件、《房屋買賣合同》復印件或《房產權證》復印件、業主身份證復印件和《業主情況登記表》(貼上照片)。

　　(2)屬公司購買的還應核查營業執照副本原件，收取營業執照復印件、法人授權委托書及法人代表和辦理人的身份證復印件；

　　(3)業主不能親自前來，委托他人辦理時還應收取：

　　1)業主的授權委托書；

　　2)驗業主的身份證原件收復印件或驗護照原件收復印件(若業主為境外人士)；

　　3)驗代理人身份證原件收復印件或驗護照原件收復印件(若代理人為境外人士)。

　　(4)發放入伙資料袋(內含各類入伙資料)。

　　3.文件簽署(簽約組)

　　(1)指導業主簽約：《業主(臨時)公約》、《前期物業管理服務協議》、《區域防火責任書》、《居民精神文明公約》、《委托銀行代扣款協議書》。

　　4.費用收取(收費組)

　　(1)預收一年的管理費；

　　(2)其它代收代繳費用。

　　5.交驗房屋(驗房交付鑰匙組)

　　(1)驗房：

　　1)戶內水、電、氣及配套設施的使用是否正常；

　　2)戶內智能化、通訊設施的使用是否正常；

　　3)戶內各類產品的安裝是否規范、安全；

　　4)戶內建筑工程是否有遺留問題或項目。

　　(2)抄取水電表讀數。

　　(3)簽署《收樓書》發放鑰匙：

　　1)《收樓書》由業主簽署、確認；

　　2)不存在須整改項目的，由業主簽署《收樓書》書面確認后發放；

　　3)存在須整改項目的，由業主簽署《收樓書》書面同意確認后，可暫時留存，整改完成后予以歸還。

　　6.資料收集與鑰匙保管(資料收集與鑰匙保管組)

　　1)每天入伙結束后應對各入伙大廳各組的入伙資料進行歸集；

　　2)每天入伙結束后應對鑰匙進行清理核對。

　　7.業主疑難解答(領導協調組)

　　1)業主所提問題類型主要有法規類、費用標準類、管理服務類、開發規劃配套類；

　　2)一般問題由各組工作人員現場及時解答，疑難問題由管理處經理、客戶主管針對以上問題進行研究，做好充分準備應對業主疑難問題進行解答，并對入伙相關問題進行協調處理。

　　四、遺留問題的處理和跟蹤(客戶問題處理與協調組)

　　1.驗樓時問題的記錄

　　為保證遺留問題得到及時、快速的整改，驗房記錄人員應盡量將戶內各項問題記錄準確、清楚，主要有以下幾點：

　　1)問題類型；

　　2)問題存在的位置；

　　3)存在問題的數量。

　　2.一般問題現場進行處理

　　一般問題由驗房人員現場進行處理，能現場處理的一般問題類型有：

　　1)簡單的產品安裝問題；

　　2)戶內衛生、清潔問題；

　　3)普通產品耗材的更換。

　　3.嚴重房屋質量問題的處理方式

　　由客戶問題處理與協調組及時反饋給開發商處理并負責跟蹤、落實、協調。

　　4.處理后的再驗收、記錄

　　1)由客戶問題處理與協調組通知業主本人到場進行復驗，并與驗房記錄進行對比、核對；

　　2)業主簽字確認整改完成；

　　3)業主對整改結果提出異議的，重新填寫遺留問題《整改項目報告》，由業主簽名確認后反饋開發商京工地產處理并進行跟蹤協調整改工作的進行。