小區(qū)欠費(fèi)催收工作的重點(diǎn)

　　小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)牽涉到業(yè)主、住戶生活的方方面面,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)人員只有熟練掌握物業(yè)管理知識,才能有效地處理與解決業(yè)主的問題,通過專業(yè)、有效地解釋與交流滿足業(yè)主相關(guān)的物業(yè)服務(wù)需求,那么收費(fèi)工作中可能出現(xiàn)的問題也就能迎刃而解。

　　在物業(yè)管理實(shí)踐中,我們發(fā)現(xiàn):由于長期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響,在多數(shù)業(yè)主的主觀印象中,業(yè)主向物業(yè)單位繳交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,那么物業(yè)管理公司在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)中就應(yīng)該大包攬,滿足業(yè)主各方面的需要,也就必須“包打天下”和“滿足每個(gè)業(yè)主的各種需求”,這是刻在業(yè)主們心中的印記。如鄰居間發(fā)生爭執(zhí)、因共用毗連部位維修產(chǎn)生分歧、業(yè)主上下層管道滴漏負(fù)責(zé)維修責(zé)任問題的確認(rèn)、在小區(qū)物業(yè)事務(wù)中因家庭喜好差異帶來的不便等等,物業(yè)管理公司如果沒有及時(shí)協(xié)調(diào)解決,那么業(yè)主一般都會將矛頭直接指向物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　因此,在加強(qiáng)物業(yè)管理知識與法律法規(guī)宣傳的基礎(chǔ)上,作為物業(yè)管理公司,在處理諸如此類問題時(shí),從維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的公共利益出發(fā),嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定,不偏不倚、有理有據(jù),公正合理地處理問題、協(xié)調(diào)好各相關(guān)主體的關(guān)系,明確相關(guān)責(zé)任主體,并及時(shí)進(jìn)行跟蹤,注意善后問題的處理,做到件件有著落,事事有結(jié)果,那么就可以得到大多數(shù)業(yè)主的理解與支持,從而減少由此產(chǎn)生的管理費(fèi)收繳難的問題。因此,物業(yè)管理工作者應(yīng)加強(qiáng)法律、法規(guī)及相關(guān)《物權(quán)法》等各方面知識與技能的學(xué)習(xí),在工作中既要讀懂本行業(yè)的法律、法規(guī)、政策,有理、有節(jié)、有序地協(xié)調(diào)好小區(qū)內(nèi)多邊交叉的復(fù)雜關(guān)系,除此之外還要讀懂小區(qū)業(yè)主的心理,理解業(yè)主的心聲,因勢利導(dǎo),融合差異,使業(yè)主與服務(wù)單位形成較好的良性互動,業(yè)主們在享受服務(wù)的同時(shí),自覺、自愿、及時(shí)的交納物業(yè)服務(wù)規(guī)費(fèi),使得小區(qū)的物業(yè)服務(wù)能夠較好地實(shí)現(xiàn)良性循環(huán),那么物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率就能保持在一個(gè)較為理想的水平。

　　物業(yè)管理所輸出的是服務(wù)產(chǎn)品,它具有長期性和先消費(fèi)后交費(fèi)的行業(yè)特點(diǎn),因服務(wù)對象的差異性較大,個(gè)體對服務(wù)的認(rèn)知差異也不同,在實(shí)踐中物業(yè)管理服務(wù)難以達(dá)到“十全十美”的服務(wù)境界。有鑒于此,在實(shí)際工作中,個(gè)別業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)過程中稍有暇疵,甚至是未能滿足其個(gè)性化的特殊要求,就拒交物業(yè)費(fèi)的情況也時(shí)有發(fā)生。

　　針對上述情況,物業(yè)管理公司除了向業(yè)主做好解釋工作外,還要從加強(qiáng)自身管理出發(fā),制定規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),做到精細(xì)管理、事前管理、事后跟蹤,將服務(wù)工作做到位,創(chuàng)造良好的生活與工作環(huán)境,盡可能讓業(yè)主滿意并得到認(rèn)可,從而提高服務(wù)費(fèi)的收繳率。另一方面,物業(yè)管理服務(wù)又具有社會性,其服務(wù)的對象是全體業(yè)主,不可能因少數(shù)業(yè)主不交納物業(yè)管理費(fèi)而停止提供小區(qū)物業(yè)管理服務(wù),更不可能因?yàn)槟承I(yè)主不交納物業(yè)管理費(fèi)而采取強(qiáng)制的措施,如停水或斷電。

　　也正是因?yàn)橛腥绱说南嚓P(guān)規(guī)定,所以有的業(yè)主會以種種借口拖欠物業(yè)管理費(fèi),完全不顧及其他已交費(fèi)的廣大業(yè)主的利益。對此,除了不斷勸說、催繳外,也可利用業(yè)主委會成員上門做工作。如果采用的多種催繳方式仍然無效,那么,物業(yè)服務(wù)公司為維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的利益,最終只好通過法律訴訟的渠道主張自己的權(quán)利,向惡意拖欠服務(wù)費(fèi)的業(yè)主追收物業(yè)管理費(fèi)。當(dāng)然,作為服務(wù)企業(yè),采用訴訟方式解決業(yè)主欠費(fèi)問題是不得已而為之的事情!

篇2：探討物業(yè)公司借助律師催收欠費(fèi)

　　探討物業(yè)公司借助律師催收欠費(fèi)

　　隨著住宅小區(qū)的不斷增多，物業(yè)管理越來越得到人們的關(guān)注。人們在關(guān)注保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的同時(shí)，也開始逐步關(guān)注對物業(yè)管理者合法權(quán)益的保護(hù)狀況。在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中，物業(yè)管理者最經(jīng)常受到侵害的就是業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)。

　　一、業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)狀

　　業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，已經(jīng)成為了小區(qū)物業(yè)管理的一個(gè)普遍現(xiàn)象。筆者曾對福建省福州市、廈門市和漳州市的物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)80%以上的小區(qū)存在著業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象。有的小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)率甚至不到50%。筆者為此專門了解了業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的成因。發(fā)現(xiàn)主要有以下幾個(gè)原因：一是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，而以不交或拖欠物業(yè)費(fèi)進(jìn)行對抗；二是房地產(chǎn)商遺留下來的房屋質(zhì)量問題，部分業(yè)主將此歸咎于物業(yè)管理公司；三是一部分業(yè)主買房后長期不在此居住或出租給他人，忽視或忘記交物業(yè)費(fèi)；四是物業(yè)買賣中前業(yè)主遺留的物業(yè)欠費(fèi)；五是一些業(yè)主以沒錢等為由惡意拖欠物業(yè)費(fèi)等。

　　業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)無論是基于什么原因，其結(jié)果是物業(yè)管理公司無法收到預(yù)期的物業(yè)管理費(fèi)，其運(yùn)營資金往往得不到保障，并會因此產(chǎn)生與業(yè)主抵觸的心理，影響到正常的物業(yè)管理。筆者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理公司因業(yè)主的拖欠行為往往采取減少物業(yè)服務(wù)支出、降低服務(wù)質(zhì)量等手段來緩解資金壓力，而這種手段則導(dǎo)致更多的業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)用，這樣就形成了惡性循環(huán)，物業(yè)管理者與業(yè)主之間的矛盾變得越來越不可調(diào)和，最終物業(yè)公司和業(yè)主的利益都受到了損害。例如，在福州等地方都存在這么一種狀況，那就是因物業(yè)管理者與業(yè)主之間的矛盾，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理者降低服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主大會決定另聘物業(yè)管理公司，而原物業(yè)管理公司則因業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)而拒絕撤離，新物業(yè)管理公司無法進(jìn)駐，從而導(dǎo)致一個(gè)小區(qū)有兩個(gè)物業(yè)管理者，但兩個(gè)管理者卻都形同虛設(shè)，小區(qū)極其混亂的現(xiàn)象。

　　二、物業(yè)管理者催收物業(yè)管理費(fèi)的做法

　　針對業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的行為，各物業(yè)管理者都會采取一些措施，以期保障自己的權(quán)利。物業(yè)管理者針對業(yè)主欠費(fèi)問題的傳統(tǒng)做法是：首先是找業(yè)主進(jìn)行溝通，通過思想工作來達(dá)到目的；其次是通過停水停電等措施來迫使業(yè)主妥協(xié)；再次是加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量來感動業(yè)主；最后是在無奈之下訴諸于法院。

　　然而據(jù)筆者了解，這些措施卻收效甚微。在筆者調(diào)查過程中，有不少物業(yè)管理者告訴筆者：對業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，如果采用思想溝通的方式收效甚微，反而會引起負(fù)面效果，那就是在催討過程中往往是雙方互相指責(zé)，鬧得不歡而散，矛盾越積越深；而通過停水停電手段又于法無據(jù)，因?yàn)楝F(xiàn)在的水費(fèi)、電費(fèi)等多數(shù)都是采用銀行繳費(fèi)方式，物業(yè)管理者不直接收取，不少業(yè)主拖欠的僅僅是物業(yè)管理費(fèi)，而非水費(fèi)、電費(fèi)，物業(yè)管理者停水停電的行為易受到指責(zé)；而對于通過加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量來感動業(yè)主的做法，物業(yè)管理公司普遍不予以認(rèn)同。首先物業(yè)管理者多數(shù)認(rèn)為自己的管理沒有問題，完全按照物業(yè)服務(wù)合同來進(jìn)行，業(yè)主認(rèn)為管理不到位是無理取鬧，其次有不少物業(yè)管理者則認(rèn)為是因?yàn)闃I(yè)主的欠費(fèi)而導(dǎo)致物業(yè)管理者經(jīng)費(fèi)支出困難，繼而導(dǎo)致物業(yè)管理質(zhì)量下降，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量前提必須是業(yè)主交清拖欠的物業(yè)費(fèi)；而對于通過訴諸法院的法律手段來催討物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司卻都有著許多的無奈--成本太高，得不償失。

　　在福州，有一業(yè)主從20**年底開始拖欠某物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)，到20**年3月，共計(jì)欠費(fèi)1,900多元，該物業(yè)管理公司一方面因訴訟時(shí)效問題，另一方面也為了殺一儆百，就到晉安區(qū)法院狀告該業(yè)主，該案件經(jīng)過一審、二審，直到20**年底，判決才下來并生效。判決生效又面臨執(zhí)行問題，到20**年6月才將該業(yè)主拖欠的20**年3月以前的物業(yè)費(fèi)拿到，但20**年3月之后的物業(yè)管理費(fèi)該業(yè)主仍繼續(xù)拖欠，物業(yè)管理公司還得去起訴。而且在這起案件中，物業(yè)管理公司希望案件能夠打得漂亮一些，于是聘請專業(yè)律師代理。大多數(shù)律師一聽說只有2,000元的標(biāo)的，紛紛退避三舍。人家律師說你物業(yè)費(fèi)糾紛看似簡單，實(shí)則不省事，就算按件收費(fèi)最低一件3,000元律師費(fèi)，還是吃力不討好的活。一件案件拖一年，只收3,000元律師費(fèi)，人家干什么不好？而從欠費(fèi)業(yè)主的角度看，就算你按程序全部做下去，輸了官司也就是付你物業(yè)費(fèi)了，談不上什么損失。物業(yè)管理公司都只能知難而退，成本太高了。因此，在筆者調(diào)查中，多數(shù)物業(yè)管理公司都認(rèn)為通過訴訟方式催討物業(yè)管理費(fèi)的做法并不可取。

　　由此可見，傳統(tǒng)的催討物業(yè)管理費(fèi)的做法并不能收到很好的效果。這就需要我們尋找一些新的行之有效的法律途徑。

　　三、催討物業(yè)管理費(fèi)的法律思考

　　由于我國的物業(yè)管理制度仍然是處于起步階段，因此各種制度的構(gòu)建仍處于探索之中，不夠完善。針對物業(yè)管理者催收物業(yè)費(fèi)困難的現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為應(yīng)該通過比較分析的方法，結(jié)合現(xiàn)實(shí)中的一些有效的做法，逐步完善我國物業(yè)管理立法，保障物業(yè)管理者的合法權(quán)益，維護(hù)良好的社會秩序。筆者經(jīng)過調(diào)查，認(rèn)為以下幾種做法不妨可以嘗試：

　　第一、由物業(yè)公司提供相關(guān)的物業(yè)公司管理范圍及其與業(yè)主訂立的物業(yè)服務(wù)合同，將相關(guān)欠費(fèi)業(yè)主資料交給律師事務(wù)所，授權(quán)給律師事務(wù)所對相關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行催收，由律師事務(wù)所派專門律師進(jìn)行統(tǒng)一催收。

　　這種做法已經(jīng)在不少地方實(shí)行，福州、廈門等地的部分物業(yè)管理公司也正采用這種方式，并且普遍反映收效較好。通過律師事務(wù)所，利用律師的專業(yè)法律知識進(jìn)行統(tǒng)一催討，多數(shù)欠費(fèi)業(yè)主都能在律師的法律說教下交納拖欠物業(yè)費(fèi)，這種做法不僅可以避免物業(yè)管理公司與業(yè)主的正面沖突，還可以避免物業(yè)管理公司對欠費(fèi)業(yè)主逐一催討的繁瑣過程，對物業(yè)管理公司來說可以節(jié)省時(shí)間和催討的費(fèi)用。利用律師事務(wù)所進(jìn)行催收可以起到事半功倍的作用。

　　第二、借鑒美國的一些做法，賦予物業(yè)管理者對物業(yè)享有法定的優(yōu)先權(quán)。

　　在我國司法實(shí)踐中，我們?nèi)詫⑽飿I(yè)管理者對業(yè)主的管理費(fèi)的請求權(quán)與一般的債權(quán)等同，這顯然是不合理的，物業(yè)管理者是通過提供勞務(wù)來獲取報(bào)酬的，是一種勞務(wù)性質(zhì)的合同，物業(yè)管理者對業(yè)主的管理費(fèi)的請求權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于普通債權(quán)得到行使。在美國，各州的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法規(guī)定，如果某一房屋單元的業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)，從到期之日開始，便構(gòu)成業(yè)主協(xié)會對欠費(fèi)業(yè)主房屋單元設(shè)定的不動產(chǎn)留置權(quán)。業(yè)主協(xié)會所享有的留置權(quán)，就像貸款銀行所享有的抵押權(quán)一樣，如果欠費(fèi)業(yè)主經(jīng)過一再催繳，仍拒絕繳納所欠費(fèi)用，業(yè)主協(xié)會有權(quán)取消被留置品的回贖權(quán)，并可按法律規(guī)定的程序，強(qiáng)制拍賣業(yè)主的房屋單元，并從售房款中優(yōu)先受償。除了收回全部欠費(fèi)外，還包括利息、滯納金及小區(qū)業(yè)主協(xié)會因追討欠費(fèi)所支付的訴訟費(fèi)及合理的律師費(fèi)。[1]筆者認(rèn)為，我們可以嘗試參照美國的做法，制定相關(guān)的立法，賦予物業(yè)管理者對物業(yè)的優(yōu)先權(quán)，當(dāng)業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，在合理的催討期間，業(yè)主仍未交納拖欠物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)管理公司可以按法律規(guī)定的程序，請求法院強(qiáng)制拍賣該物業(yè)，并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

　　第三、針對物業(yè)買賣無需經(jīng)過物業(yè)管理公司而產(chǎn)生的前業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)問題，可以規(guī)定物業(yè)買賣，如果有物業(yè)管理的，必須結(jié)清物業(yè)管理費(fèi)，否則應(yīng)當(dāng)由新舊業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。”這是明確了業(yè)主與承租人對物業(yè)費(fèi)的連帶責(zé)任，只要物業(yè)在，物業(yè)管理公司最后找到業(yè)主，總是能收到物業(yè)費(fèi)的。第四十二條還規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。”這也明確了開發(fā)商在賣房之前要負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)的責(zé)任，而且開發(fā)商賣房后業(yè)主入住都要到物業(yè)公司辦入伙手續(xù)，物業(yè)公司隨時(shí)可以了解物業(yè)交易的動態(tài)。但是到了二手房交易市場，物業(yè)公司可能就會被蒙在鼓里了。買賣物業(yè)只要在交易所里就可進(jìn)行了，不需要你物業(yè)公司交接把關(guān)。“買賣不破租賃”，承租人向誰交租都是一樣，所以也不一定告訴物業(yè)公司說自己承租的物業(yè)已經(jīng)更換主人了。等到物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)了，老業(yè)主可能就找不到了。在福州，有個(gè)業(yè)主的寫字樓雖然天天在出租使用，但就是不交物業(yè)費(fèi)。忍無可忍之下物業(yè)管理公司將業(yè)主告到了法院，但是當(dāng)法院來送傳票時(shí)，承租人告訴法官上個(gè)月業(yè)主已將物業(yè)賣掉了，前面的老業(yè)主已經(jīng)聯(lián)系不上了。法官說如果沒有老業(yè)主其他財(cái)產(chǎn)的資料，起訴后將來執(zhí)行也是個(gè)難題，還是先撤訴吧！筆者認(rèn)為，要杜絕這種現(xiàn)象實(shí)際是比較容易的，那就是通過立法規(guī)定物業(yè)買賣必須通知物業(yè)管理公司，結(jié)清物業(yè)管理費(fèi)，否則新老業(yè)主要承擔(dān)連帶責(zé)任。這種做法無論是對買賣雙方還是物業(yè)管理公司，都是輕而易舉的事。這樣不僅可以保障物業(yè)管理者的利益，而且也可以對新業(yè)主的權(quán)益起到保障作用，避免此類拖欠糾紛的發(fā)生。

　　第四、改變訴訟的模式，降低訴訟的成本。

　　訴訟是權(quán)利的最后一道保障，所以我們也不應(yīng)排斥通過訴訟來催收物業(yè)管理費(fèi)的做法。但因?yàn)闃I(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的金額往往較少，而且涉及面較廣，這類糾紛，應(yīng)盡可能采用簡便程序以有效保障物業(yè)管理者的權(quán)益。而目前我國民事訴訟中的簡易程序并不是以金額的多少來確定，因此，實(shí)踐中物業(yè)管理者催收物業(yè)費(fèi)的訴訟大多因涉及業(yè)主較多而采用普通程序，不能及時(shí)地處理糾紛。筆者認(rèn)為，我們可以嘗試設(shè)立小額錢財(cái)訴訟程序，盡量簡化程序，減少訴訟成本，以保障物業(yè)管理公司的利益。

　　總之，針對物業(yè)管理公司催收物業(yè)管理費(fèi)的困境，我們應(yīng)該盡快完善相關(guān)的物業(yè)立法，以促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的良性發(fā)展。