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物業(yè)經(jīng)理人

收取物業(yè)管理費(fèi)的工作方法和步驟

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  收取物業(yè)管理費(fèi)的工作方法和步驟

  1、收取前的準(zhǔn)備工作

  1.1提前溝通告知業(yè)主

  1.2對(duì)業(yè)主進(jìn)行分類,并在業(yè)主檔案中體現(xiàn)。

  1.3制定并計(jì)算出各戶業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)明細(xì)表,準(zhǔn)備好收據(jù)。制作催繳通知單、繳費(fèi)通知單、最后催款通知單等單據(jù)。

  1.4對(duì)樓宇存在的可以解決的如窗戶修理、門修理、漏水問題、門禁問題等要在收取前就開始集中解決。保證在物業(yè)管理費(fèi)收取期間電梯正常運(yùn)行。不給想投機(jī)的業(yè)主以任何理由和借口。

  1.5對(duì)業(yè)主的一些困難可以幫助解決。感動(dòng)業(yè)主。千萬不可和業(yè)主發(fā)生口角。對(duì)業(yè)主做好解釋和說明工作,及時(shí)回答和解決業(yè)主提出的問題。

  1.6熟練掌握物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)法律法規(guī),知道什么是物業(yè)管理費(fèi),它包含哪些內(nèi)容。熟悉業(yè)主手冊(cè)(業(yè)主公約)和物業(yè)管理合同。熟悉物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例。

  2、收取工作

  2.1由樓宇管家和后方支持人員男女搭配,兩人為一團(tuán)隊(duì)上門進(jìn)行收取。要做到有禮有節(jié),不能粗魯。對(duì)業(yè)主提出的問題要及時(shí)回答和解決。

  2.2能當(dāng)場(chǎng)收取的當(dāng)場(chǎng)收取,不能當(dāng)場(chǎng)收取的千萬不能強(qiáng)求,但必須告知業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)收取金額和時(shí)間限制。以及法律規(guī)定相應(yīng)滯納金規(guī)定。發(fā)催繳通知單后半個(gè)月未繳納的業(yè)主按千分之三開始收取滯納金。

  2.3對(duì)于不在家中業(yè)主擇適當(dāng)時(shí)間再上門或者在大廳中遇到時(shí)收取。

  2.4對(duì)于長(zhǎng)期不在的業(yè)主和未裝修、未入住的業(yè)主電話通知并告知相應(yīng)信息。

  2.4第一次上門收取完畢后,應(yīng)該根據(jù)業(yè)主分類信息對(duì)一二類業(yè)主進(jìn)行跟進(jìn)和電話跟蹤。以取得突破。

  2.5對(duì)于通知后超過一個(gè)月未繳納的業(yè)主發(fā)催繳單。發(fā)完催繳單半個(gè)月后仍然未繳納的發(fā)最后催繳單。如果還是不繳納可走法律程序。

  2.6當(dāng)天收取的物業(yè)管理費(fèi)當(dāng)天由物業(yè)管理人員上交財(cái)務(wù)。

篇2:美國(guó)的公寓如何收取物業(yè)費(fèi)

  美國(guó)的公寓如何收取物業(yè)費(fèi)

  美國(guó)公寓的物業(yè)叫做COMM ON-CH ARGES,意思是公共收費(fèi),或者是業(yè)主共享公寓小區(qū)部分的開支收費(fèi)。不過和國(guó)內(nèi)的制度相比較,美國(guó)公寓物業(yè)費(fèi)的制度、收集與使用和國(guó)內(nèi)有諸多不同。

  一、開發(fā)商制定標(biāo)準(zhǔn)

  美國(guó)政府并不參與物業(yè)費(fèi)的制度,政府關(guān)心的是國(guó)家的財(cái)政收入,因而只制定購(gòu)買土地的稅收標(biāo)準(zhǔn),新蓋的樓一般都有15-20年的減免稅期。

  每一個(gè)造樓計(jì)劃都必須得到政府的審核。開發(fā)商在消費(fèi)者購(gòu)樓時(shí)要附一本已得到政府批準(zhǔn)的該公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓產(chǎn)品說明書,內(nèi)容包括該公寓地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、材料、單元圖、保修期、買賣手續(xù)、地稅減免計(jì)劃、價(jià)格、物業(yè)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)選舉法等等。OFFERING PLAN一經(jīng)政府批準(zhǔn),開發(fā)商就不能改變其中的任何條例,如要改變,必須由律師書寫更改報(bào)告(am endment),得到政府司法部門批準(zhǔn)方可執(zhí)行。

  對(duì)買房的消費(fèi)者來說,OFFERING PLAN中的物業(yè)費(fèi)是消費(fèi)者購(gòu)房的重要參數(shù)。因?yàn)橘I房的價(jià)格是一次性的,而物業(yè)費(fèi)卻是永久的。所以,為了吸引大家購(gòu)房,開發(fā)商通常會(huì)盡可能將物業(yè)費(fèi)制定在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。

  一般來說,開發(fā)商會(huì)根據(jù)水煤電的費(fèi)率、員工薪資福利、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)等預(yù)算,來制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少,然后再平均到每個(gè)單元每月要支付多少金額。我手上有不少紐約公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈頓425FIFTH AVE公寓,該公寓坐落在曼哈頓中城的第5大道上,共60余層175個(gè)單元,48個(gè)儲(chǔ)藏室,42個(gè)酒庫(kù),每年的物業(yè)費(fèi)預(yù)算是1769597美元,也就是近177萬美元一年。這些物業(yè)費(fèi)中包括13項(xiàng)基本開支。

  這13項(xiàng)開支的每一項(xiàng)都有幾頁(yè)紙的詳細(xì)說明,例如員工薪水福利一項(xiàng)中列出,該公寓雇用一名需要免費(fèi)配給一套入住單元的經(jīng)理,他的周薪為961.54美元;一名維修工,周薪727.61美元;十二名警衛(wèi)、清潔工,他們的周薪是660.63美元以及14名員工的傷殘失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)28851美元;醫(yī)療培訓(xùn)、資金等費(fèi)用117853美元,總共合計(jì)745031美元。該公寓的人工開支745031美元,占了一年物業(yè)費(fèi)的42%,有些驚人!

  眾所周知,美國(guó)的人工費(fèi)用是很貴的。但一般來說,美國(guó)大部分公寓的人工開支只是占總物業(yè)費(fèi)的三分之一。如果公寓的人工開支超出物業(yè)費(fèi)的33%,消費(fèi)者會(huì)思考它的合理性了。

  按照這些明細(xì)核算下來,該公寓874平方(相當(dāng)于80平方米)的單元,每月的物業(yè)費(fèi)就是732.10美元,而1588平方就是1443.69美元,這在紐約,也算得上是相當(dāng)高的物業(yè)費(fèi)。之所以以此為例,是因?yàn)榇宋飿I(yè)費(fèi)的構(gòu)成比例是有代表性的。

  二、管理公司收費(fèi)

  物業(yè)費(fèi)的收取是物業(yè)管理公司最重要的工作之一,而且這也是質(zhì)量管理公司的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

  通常在公寓的OFFERING PLAN中,已經(jīng)把收物業(yè)費(fèi)的方式、條例、法律責(zé)任都寫得清清楚楚。紐約的公寓一開盤,就是說,從開發(fā)商賣出第一套單元開始,整個(gè)公寓的每個(gè)單元就必須支付物業(yè)費(fèi),沒有售出的單元的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商支付,一分錢也不能少。物業(yè)費(fèi)一般都是按月收的。管理公司在每個(gè)月的下旬向業(yè)主寄發(fā)管理費(fèi)賬單。

  在美國(guó)也有向業(yè)主收一年物業(yè)費(fèi)的情況。有一位業(yè)主要回香港居住一年,她來問是否可交一年物業(yè)費(fèi),公司同意了,但要求她寫12張支票(每月一張)放在管理公司,在每月初拿一張轉(zhuǎn)存入公寓銀行賬戶。為什么不把她的錢一次存入銀行呢?第一,這樣做不符合年終財(cái)會(huì)審計(jì)。第二,要付她銀行利息,計(jì)算十分麻煩。

  月月收物業(yè)費(fèi),從財(cái)務(wù)與管理兩個(gè)方面都符合業(yè)主利益。它是避免管理公司與業(yè)主之間法律糾紛的一項(xiàng)重要規(guī)則。

  三、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)是省錢

  在美國(guó),開發(fā)商制定的物業(yè)費(fèi)并不是固定不變的。公寓OFFERING PLAN從政府批準(zhǔn)日開始,一般有效期為一年或兩年,以后可以根據(jù)公寓實(shí)際的運(yùn)行情況,由業(yè)主委員會(huì)來進(jìn)行一些調(diào)整,業(yè)主委員會(huì)重要的任務(wù)是監(jiān)督管理公司,幫助業(yè)主省錢理財(cái)。還拿曼哈頓425FIFTH AVE公寓作為例子吧,由開發(fā)商制定的物業(yè)費(fèi)預(yù)算中,包括了一套提供給管理人居住的單元,這套單元一年要耗費(fèi)眾人的物業(yè)費(fèi)128313美元。不過一年后,公寓業(yè)主委員會(huì)就有權(quán)取消管理人居住的單元,將這套單元出租,這樣一來,不僅每年能省下128313美元,相反可以增加公共基金,為業(yè)主減輕負(fù)擔(dān)。

  出現(xiàn)新合同制定的變更的情況,預(yù)算中的第6條--合同服務(wù)與易耗品,就發(fā)揮作用了。合同服務(wù)是指開發(fā)商與其他公司簽訂的服務(wù)合同,例如電梯、中央冷暖等一些重大設(shè)備的維修保養(yǎng),這些合同費(fèi)不一定合理,業(yè)主委員會(huì)有權(quán)重新尋找多家專業(yè)公司,進(jìn)行比價(jià),簽署新的合同。

  在美國(guó)也有很多人怕買公寓,因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)年年漲,美國(guó)管理混亂的公寓也很多,《紐約時(shí)報(bào)》等地方報(bào)刊及華文報(bào)紙就經(jīng)常刊登開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主沖突的故事。比如20**年1月8日,紐約三大華文報(bào)紙刊登,中華大廈120名業(yè)主在大會(huì)上狂轟管理公司與業(yè)主委員會(huì)主席,要求業(yè)主委員會(huì)主席下臺(tái),理由是年終的財(cái)務(wù)報(bào)告的支出費(fèi)用不清。

  我個(gè)人認(rèn)為,這些混亂的故事并不是管理制度問題,其中99%是管理公司與業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行人的素質(zhì)問題。從這個(gè)角度說,業(yè)主要積極參與物業(yè)管理十分重要。若公寓財(cái)務(wù)報(bào)告開支不清,若提及明年要漲物業(yè)費(fèi),個(gè)個(gè)業(yè)主會(huì)伸長(zhǎng)脖子問,誰(shuí)動(dòng)用了我的物業(yè)費(fèi)?為什么?

篇3:小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收取及催繳程序

  小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收取及催繳程序

  (有關(guān)滯納金比例以該項(xiàng)目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準(zhǔn))

  業(yè)戶收樓時(shí)需將計(jì)費(fèi)時(shí)間終止到每自然季度末最后一日.

  1.1預(yù)繳半年管理費(fèi)

  1.1.1物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每年6月1日及12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出次年《管理費(fèi)付款通知書》,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到《付款通知書》一個(gè)月內(nèi)繳納下一個(gè)半年的管理費(fèi)。

  1.1.2每年的1月1日及7月1日起,財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本年度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細(xì)項(xiàng)目,通知其在收到〈催款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款,管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。

  1.1.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。

  1.1.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動(dòng),及對(duì)欠款者提出法律訴訟。

  1.1.5《付款通知書》、《催款通知書》及《最后繳款通知書》均由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

  1.2預(yù)繳三個(gè)月管理費(fèi)

  1.2.1物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費(fèi)付款通知書〉,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳納下一季度的管理費(fèi)。

  1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本季度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細(xì)項(xiàng)目,通知其在收到〈催款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款,管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。

  1.2.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從當(dāng)季度欠款的第一天起算)。

  1.2.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動(dòng),及對(duì)欠款者提出法律訴訟。

  1.2.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

  1.3預(yù)繳一個(gè)月管理費(fèi)

  1.3.1物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每月15日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費(fèi)付款通知書〉,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳納下月的管理費(fèi)。

  1.3.2每月的1日起,財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本月應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細(xì)項(xiàng)目,通知其在收到〈催款通知書〉7日內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款,管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。

  1.3.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從當(dāng)月欠款的第一天起算)。

  1.3.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動(dòng),及對(duì)欠款者提出法律訴訟。

  1.3.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

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