物業(yè)費(fèi)漲價(jià)程序、方法和要點(diǎn)

　　受定價(jià)機(jī)制不完善及業(yè)主委員會(huì)的制約，物業(yè)管理費(fèi)很難上調(diào)，這己成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。而近年來(lái)人力成本不斷上漲，物價(jià)指數(shù)不斷攀升;物業(yè)管理費(fèi)則十幾年一成不變，與說(shuō)漲就漲的汽油、白酒、豬肉等生活物價(jià)形成了鮮明的對(duì)比，這是一種極不正常的現(xiàn)象。這種情況使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)不堪重負(fù)，普遍慘淡經(jīng)營(yíng)，從業(yè)人員甚至對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)產(chǎn)生了悲觀、失望和茫然的情緒，如果不打破這種局面，勢(shì)必會(huì)使整個(gè)行業(yè)陷入難以為繼的困難境地。

　　物極必反是事物的發(fā)展規(guī)律，物業(yè)管理費(fèi)雖然是個(gè)難題，但這個(gè)問(wèn)題一定可以解決，而且必須解決。在今年2月份為了行業(yè)的有序健康發(fā)展，一股上調(diào)物業(yè)管理收費(fèi)的浪潮即將席卷全國(guó)。

　　為此，公司對(duì)所管小區(qū)率先全面上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行了有益的探索、嘗試和實(shí)踐。我們克服了種種困難、沖破了重重阻力，消除了業(yè)主疑慮，化解了各類風(fēng)險(xiǎn)，取得了好于預(yù)期的效果。今年2月以來(lái)，企業(yè)60%的小區(qū)都己上調(diào)了物業(yè)管理費(fèi)，包括工業(yè)區(qū)、老舊住宅、寫字樓等各類型物業(yè)，規(guī)模小的小區(qū)有業(yè)主100多戶，規(guī)模大的小區(qū)有業(yè)主1000多戶，上調(diào)管理費(fèi)的幅度在12%~40%之間，平均上調(diào)幅度為28.5%。

　　在上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)的整個(gè)過(guò)程，有如下幾點(diǎn)體會(huì)，分享出來(lái)供業(yè)內(nèi)同行借鑒和參考：

　　1.精心組織，統(tǒng)一思想。

　　年初，根據(jù)“十幾年來(lái)除了物業(yè)管理費(fèi)沒(méi)漲外其他什么都在漲”這一事實(shí)，和輿論媒體、市場(chǎng)環(huán)境逐步趨向?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)行業(yè)提高物業(yè)管理費(fèi)有利的方向發(fā)展等綜合形勢(shì)，做出判斷：中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)將不可逆轉(zhuǎn)地掀起管理費(fèi)漲價(jià)浪潮。因此，召開(kāi)專題工作部署會(huì)議，要求全司各部處要將提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)當(dāng)作一場(chǎng)戰(zhàn)役來(lái)打，統(tǒng)一思想，按照“困難估計(jì)足、工作要做細(xì)、標(biāo)準(zhǔn)不降低、分工要明確、力爭(zhēng)好效果”的要求開(kāi)展工作。

　　2.分門別類，不搞一刀切。

　　首先，確定提高管理費(fèi)小區(qū)范圍，凡是每平方米3元以上的高層住宅小區(qū)不在調(diào)價(jià)范圍;其次，提高幅度有區(qū)別，各小區(qū)根據(jù)各自的實(shí)際情況，自行確定提高幅度和標(biāo)準(zhǔn)后報(bào)公司審批。漲價(jià)必須有度，否則，將難以應(yīng)對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑;第三，各小區(qū)張貼調(diào)價(jià)公告的時(shí)間及內(nèi)容不同，時(shí)機(jī)或條件不成熟的小區(qū)可延后進(jìn)行，如：我司有的小區(qū)2月份己開(kāi)始按調(diào)價(jià)后的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)處，有的小區(qū)因改造門禁系統(tǒng)、整改小區(qū)設(shè)施、設(shè)備及環(huán)境，這些小區(qū)等到整改完成后才張貼調(diào)價(jià)公告。另外，調(diào)價(jià)公告的內(nèi)容也是根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況各有側(cè)重，但公告內(nèi)容必須向業(yè)主解釋提價(jià)的原因及用于何處。讓業(yè)主明白和感受到在最低工資標(biāo)準(zhǔn)及CPI持續(xù)上漲的情況下，物業(yè)公司提高管理費(fèi)是為了在最低保障線上維持正常的運(yùn)營(yíng)需要，是為了確保服務(wù)質(zhì)量，最終使業(yè)主的物業(yè)達(dá)到保值增值的目的。要讓大部分業(yè)主看了公告感到合情合理，不產(chǎn)生反感和抵觸的情緒。

　　3.掌握溝通技巧，直接公告將提高物業(yè)管理費(fèi)。

　　營(yíng)銷學(xué)中有個(gè)經(jīng)典案例：甲乙兩人同在賣雞蛋，甲在推銷雞蛋時(shí)問(wèn)：你要不要雞蛋?而乙在推銷雞蛋時(shí)則問(wèn)：你要一個(gè)還是要兩個(gè)雞蛋?結(jié)果，乙賣出去的雞蛋比甲多出30%。在提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的過(guò)程中，有人曾提出先進(jìn)行業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查，征詢業(yè)主是否同提高管理費(fèi)。提高物業(yè)管理費(fèi)難，難就難在是要讓業(yè)主從口袋里多掏錢，而不是向業(yè)主派紅包，試問(wèn)有幾個(gè)人會(huì)愿意多掏錢。根據(jù)“賣雞蛋”的原理，直接張貼將提高物來(lái)管理費(fèi)公告，把要不要加管理費(fèi)變成要加多少管理費(fèi)的問(wèn)題。

　　4.采用激將法。

　　據(jù)說(shuō)當(dāng)年朱容基在某省視察工作，該省長(zhǎng)朱容基匯報(bào)工作時(shí)，不斷訴苦并要求中央給予資金支持，朱容基則說(shuō)，要資金沒(méi)有，但要省長(zhǎng)卻很多，嚇得這位省長(zhǎng)再也不敢提什么要求了。在提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的工作過(guò)程中，存在著很多不確定的因素有的管理處主任怕困難，怕冒風(fēng)險(xiǎn)，怕出事，怕承擔(dān)責(zé)任，有畏難的情緒和思想，在工作過(guò)程中采取觀望、等待的態(tài)度。為了積極推動(dòng)工作，筆者在辦公會(huì)上多次強(qiáng)調(diào)，提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是今年的頭等大事，是今年工作的重中之重，此項(xiàng)工作只許進(jìn)不能退，無(wú)論遇到多大困難和阻力都必須邁過(guò)這道坎，如在工作過(guò)程中出了問(wèn)題，責(zé)任由公司領(lǐng)導(dǎo)來(lái)承擔(dān)，但不行動(dòng)，不出問(wèn)題也不會(huì)受表?yè)P(yáng)。并對(duì)各管理處的執(zhí)行力表現(xiàn)進(jìn)行對(duì)比，即把各管理處執(zhí)行力的表現(xiàn)分為四類：一是率先行動(dòng)、二是積極行動(dòng)、三是計(jì)劃行動(dòng)、四是緩慢行動(dòng)。每月在總經(jīng)理辦公會(huì)上通報(bào)提價(jià)的工作進(jìn)展情況及遇到的問(wèn)題和需要協(xié)調(diào)的事項(xiàng)，形成先進(jìn)促后進(jìn)，后進(jìn)趕先進(jìn)的氛圍，杜絕了個(gè)別管理處等待、觀望、怕困難的現(xiàn)象。

　　5.做好服務(wù)是提高物業(yè)管理費(fèi)的前提。

　　我們進(jìn)行換位思考，假若服務(wù)很差，硬件也很差，要提高管理費(fèi)行嗎?顯然不行。因此，我們對(duì)不具備條件的小區(qū)暫緩提高收費(fèi)，待條件具備后再提。我們積極創(chuàng)造條件，如：我司利用40多萬(wàn)的本體維修資金對(duì)某老舊寫字樓所有的電梯橋箱、洗手間、樓道等進(jìn)行改造和重新裝修，面貌一新，改善了營(yíng)商環(huán)境，得到業(yè)主一致的稱贊，環(huán)境的提升為提高管理費(fèi)創(chuàng)造了條件。目前該寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)己從原來(lái)的6.5平方米提高到了8.6平方米，漲幅為32%。

　　6.做好深入細(xì)致的思想工作。

　　在提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)過(guò)程中，涉及的面廣，面對(duì)眾多的業(yè)主，難免會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的問(wèn)題，我們分工協(xié)調(diào)，分片包干，對(duì)各管理處對(duì)屬下員工進(jìn)行培訓(xùn)，對(duì)業(yè)主解釋統(tǒng)一口徑，對(duì)業(yè)主會(huì)提出的各種問(wèn)題都一一做了深入細(xì)致的解釋工作，對(duì)于極個(gè)別不能接受的重點(diǎn)、難點(diǎn)業(yè)主，我們不激化矛盾，而是個(gè)案處理，耐心又耐心，避免聚眾滋事的現(xiàn)象發(fā)生。

　　上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)，總結(jié)發(fā)現(xiàn)有如下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　所提價(jià)的小區(qū)都沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，有業(yè)委會(huì)的小區(qū)反而提不上去。

　　所提價(jià)的小區(qū)都是相對(duì)老舊且原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低的小區(qū)(多層沒(méi)電梯的均低于1元/米2)。

　　絕大多數(shù)業(yè)主是通情達(dá)理的。

　　并非一帆風(fēng)順。目前還有個(gè)別業(yè)主不接受，正在進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通中。

　　結(jié)語(yǔ)

　　通過(guò)一些小區(qū)成功提高管理費(fèi)的事實(shí)充分證明，只要精心組織，周密部署，知難而進(jìn)，耐心解釋，做好服務(wù)，強(qiáng)化管理，對(duì)于收費(fèi)偏低的小區(qū)提高物業(yè)管理費(fèi)是完全可能的。

　　古人云：“天下事有難易乎?為之，則難者亦易矣，不為，則易者亦難矣。”作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者，要有明知山有虎，偏向虎山行的闖勁;要有敢于擔(dān)當(dāng)、知難而進(jìn)的精神，不能坐以待斃。只有這樣，企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中渡過(guò)難關(guān)，乘風(fēng)破浪前進(jìn)。

篇2：對(duì)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)難討論

　　對(duì)物業(yè)費(fèi)“漲價(jià)難”的討論

　　陳全/《中國(guó)物業(yè)管理》/20**年第5期

　　最近，沈陽(yáng)市物業(yè)管理協(xié)會(huì)就廣大會(huì)員普遍關(guān)注的物業(yè)費(fèi)“漲價(jià)難”問(wèn)題，開(kāi)展了“建立科學(xué)合理的物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)機(jī)制”征文活動(dòng)。有感于廣大企業(yè)面臨的調(diào)價(jià)困境，談?wù)剛€(gè)人看法，參與大家的討論。

　　怎一個(gè)“難”字了得

　　近年來(lái)，大家經(jīng)常抱怨現(xiàn)在什么都漲，只有物業(yè)費(fèi)不漲。物業(yè)費(fèi)“漲價(jià)難”不僅影響到個(gè)別企業(yè)的生存，甚至嚴(yán)重制約了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。當(dāng)然，我們這里所說(shuō)的“漲價(jià)難”主要是指住宅物業(yè)這一塊。在沈陽(yáng)市住宅物業(yè)收費(fèi)中，雖然不乏調(diào)價(jià)成功的案例，但不具有普遍性。

　　在CPI節(jié)節(jié)攀升的市場(chǎng)條件下，為什么其他商品的價(jià)格說(shuō)漲就漲，唯獨(dú)物業(yè)費(fèi)想漲卻漲不了？我認(rèn)為，根本原因在于物業(yè)管理發(fā)展時(shí)至今日，還沒(méi)有真正進(jìn)入市場(chǎng)，尤其是在住宅物業(yè)費(fèi)定價(jià)這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，行政指令性色彩占了主導(dǎo)地位。比如，長(zhǎng)期以來(lái)沈陽(yáng)市絕大多數(shù)普通住宅的物業(yè)費(fèi)價(jià)格實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)。這一價(jià)格管理體制的好處是，在物業(yè)管理市場(chǎng)形成之初，可以保證業(yè)主和企業(yè)在服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上有所遵循。但其負(fù)效應(yīng)是，促使物業(yè)管理行業(yè)形成了穩(wěn)固的價(jià)格同盟。而市場(chǎng)一旦形成價(jià)格同盟，企業(yè)就會(huì)失去競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)力，進(jìn)而失去創(chuàng)新能力和市場(chǎng)活力，結(jié)果出現(xiàn)了老實(shí)人吃虧和壞人占便宜的現(xiàn)象。這也是長(zhǎng)期以來(lái)物業(yè)服務(wù)水平很難得以提高的一個(gè)重要原因。

　　依照“路徑依賴”理論，一個(gè)制度一旦形成，人們便會(huì)在慣性思維的支配下，不斷地強(qiáng)化這一制度。因此，當(dāng)多數(shù)企業(yè)面對(duì)“漲價(jià)難”問(wèn)題時(shí)，首先想到的是求救于政府，希望政府統(tǒng)一調(diào)價(jià)。

　　但必須看到，依靠政府解決調(diào)價(jià)問(wèn)題，有兩個(gè)難以克服的局限：一個(gè)是定價(jià)偏低，政府指導(dǎo)價(jià)反映的是某個(gè)時(shí)期內(nèi)行業(yè)的平均成本價(jià)，為了保守起見(jiàn)，主管部門有時(shí)還會(huì)打一定的折扣，所以按照政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)，總有一部分高于行業(yè)平均成本的企業(yè)入不敷出；再一個(gè)就是調(diào)價(jià)不及時(shí)，政府對(duì)市場(chǎng)變化做出的反應(yīng)常常“慢半拍”，同時(shí)調(diào)價(jià)涉及公共利益，政府決策過(guò)程比較繁瑣，因此政府調(diào)價(jià)往往“千呼萬(wàn)喚始出來(lái)”。

　　于是，有的企業(yè)呼吁政府應(yīng)當(dāng)出臺(tái)扶持政策。但政府出臺(tái)的扶持政策真能解決企業(yè)的困境嗎？最近，浙江省人民政府辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，給予企業(yè)降低稅基、減免稅費(fèi)、財(cái)政補(bǔ)貼、共用水電氣享受民用價(jià)等優(yōu)惠政策。一些企業(yè)認(rèn)為浙江的這個(gè)政策好。但我認(rèn)為，浙江政策屬于行業(yè)利好，而不是企業(yè)利好（這里僅指提高企業(yè)盈利而言），是政府讓利于民，而不是讓利于企業(yè)。這一點(diǎn)，可以從其“以便民、利民、惠民為宗旨”得以印證。比如，對(duì)于實(shí)行酬金制收費(fèi)的物業(yè)項(xiàng)目而言，政府給予的稅收、補(bǔ)貼等優(yōu)惠，實(shí)際上是進(jìn)不了企業(yè)腰包的，政府減免多少，業(yè)主就可以少分?jǐn)偠嗌伲芤娴慕K端是老百姓。但對(duì)于實(shí)行包干制收費(fèi)的企業(yè)而言，浙江政策的確可以讓企業(yè)得到實(shí)惠，增加利潤(rùn)。但這些政策不是無(wú)限期的，更何況在物業(yè)費(fèi)不漲的條件下，政府派發(fā)的紅利用不了多久就會(huì)被上漲的成本“吞噬”殆盡。

　　因此，如果不是從根本上解決“讓業(yè)主愿意為漲價(jià)買單”的話，任何扶持政策都難以持久地改善企業(yè)的生存狀況。

　　困局的出路

　　那么，如何破解“收費(fèi)難”？我認(rèn)為出路在于，必須回歸到對(duì)物業(yè)管理和物業(yè)費(fèi)的本質(zhì)認(rèn)識(shí)上來(lái)。

　　物業(yè)管理的本質(zhì)是業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的共同管理。業(yè)主是物業(yè)管理的主人和責(zé)任人，而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)，物業(yè)費(fèi)的本質(zhì)是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用。基于這樣的認(rèn)識(shí)，從沈陽(yáng)市實(shí)際看，我認(rèn)為解決物業(yè)費(fèi)“漲價(jià)難”問(wèn)題應(yīng)當(dāng)做好以下幾方面工作：

　　首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開(kāi)物業(yè)費(fèi)收支賬目。既然物業(yè)費(fèi)的本質(zhì)是應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用，那么全體業(yè)主就有權(quán)知道物業(yè)費(fèi)的收支情況，否則如何分?jǐn)偰兀窟@好比幾個(gè)人去飯店吃飯，大家說(shuō)好了AA制，那么到買單的時(shí)候，必須知道消費(fèi)了多少才能分?jǐn)傎M(fèi)用。但有的企業(yè)不是這么想問(wèn)題，他們一方面希望業(yè)主分?jǐn)偽飿I(yè)費(fèi)，另一方面卻不想告訴業(yè)主為什么分?jǐn)傔@些費(fèi)用。這種想法是站不住腳的。我們?nèi)砸詭讉€(gè)人去飯店吃飯為例，如果其中一個(gè)人總是預(yù)先向其他人每人收一筆錢，飯后由他負(fù)責(zé)買單，但他給自己賦予了這樣的權(quán)利：第一，消費(fèi)金額保密；第二，從不多退少補(bǔ)。在這種情況下，他還經(jīng)常跟大家訴苦，說(shuō)飯很貴，大家交的錢根本不夠用，他每次都加不少錢。那么生活中，誰(shuí)還愿意再和這種人一起吃飯呢？現(xiàn)在，有很多實(shí)行包干制收費(fèi)的企業(yè)就很像這種人，所以越來(lái)越多的業(yè)主認(rèn)識(shí)到，這種“游戲規(guī)則”不公平，不愿意和你玩下去了。客觀地講，在物業(yè)管理發(fā)展初期，允許包干制收費(fèi)模式的存在是必要的，便于企業(yè)在服務(wù)和收費(fèi)中有所遵循，對(duì)于保護(hù)企業(yè)利益和促進(jìn)行業(yè)發(fā)展是有利的。但是隨著時(shí)間的推移，特別是20**年新《勞動(dòng)合同法》出臺(tái)以來(lái)，物業(yè)服務(wù)成本上漲已成不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，包干制收費(fèi)模式非但不能成為企業(yè)利益的“保護(hù)傘”，反而成了制約物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的枷鎖。所以，20**年《沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)服務(wù)費(fèi)等物業(yè)項(xiàng)目收支情況。”我認(rèn)為，切實(shí)落實(shí)好這一規(guī)定，彌補(bǔ)包干制收費(fèi)制度缺陷，抓緊建立物業(yè)費(fèi)公開(kāi)制度，為推行酬金制收費(fèi)創(chuàng)造條件，應(yīng)當(dāng)是解決企業(yè)“收費(fèi)難”、“漲價(jià)難”問(wèn)題的根本出路。

　　其次，建立行業(yè)協(xié)會(huì)定期公布物業(yè)費(fèi)價(jià)格行情制度。《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定“鼓勵(lì)依法成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格行情，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。”目前，市物業(yè)協(xié)會(huì)正在積極組織研究和調(diào)研，準(zhǔn)備在年底前推出沈陽(yáng)市20**年物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格行情。我認(rèn)為，由行業(yè)協(xié)會(huì)定期選擇一批新項(xiàng)目以及調(diào)價(jià)成功的項(xiàng)目，向社會(huì)公布其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)收費(fèi)價(jià)格，不但比政府出臺(tái)調(diào)價(jià)政策更有效率，而且更能反映行業(yè)真實(shí)成本，從而使物業(yè)費(fèi)價(jià)格漲跌跟上市場(chǎng)變化的節(jié)拍。同時(shí)，由行業(yè)協(xié)會(huì)定期公布物業(yè)費(fèi)價(jià)格行情，還有助于廣大業(yè)主及時(shí)了解物業(yè)費(fèi)價(jià)格的市場(chǎng)信息，提高對(duì)漲價(jià)的心理承受能力，從而推動(dòng)全行業(yè)走出“漲價(jià)難”的困境。

　　第三，加大對(duì)物業(yè)費(fèi)本質(zhì)的宣傳力度。長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)費(fèi)“收費(fèi)難”、“

漲價(jià)難”始終困擾著企業(yè)。在服務(wù)成本不斷上漲條件下，一部分業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的違法行為，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)一步惡化。當(dāng)前，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的主要理由是，房屋空置、房屋存在工程質(zhì)量問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)有瑕疵等。對(duì)于前幾個(gè)問(wèn)題，《沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)明確規(guī)定“業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。”但對(duì)于個(gè)別業(yè)主以服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵為由而拒付物業(yè)費(fèi)的行為，尚無(wú)明確規(guī)定。原因在于，多數(shù)人對(duì)于物業(yè)費(fèi)的本質(zhì)認(rèn)識(shí)存在一個(gè)誤區(qū)，即誤以為物業(yè)費(fèi)的本質(zhì)是質(zhì)價(jià)相符。包括人民法院作出的業(yè)主欠費(fèi)判決案例，絕大多數(shù)是只要業(yè)主能夠舉證物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，就可以享受物業(yè)費(fèi)打折的好處，有的甚至把打八折九折作為標(biāo)準(zhǔn)判例。由服務(wù)存在瑕疵，質(zhì)價(jià)不符，得出業(yè)主可以拒交或少交物業(yè)費(fèi)的結(jié)論看似合理，實(shí)際上是存在嚴(yán)重問(wèn)題的。按照如此邏輯，到飯店用餐，到賓館住店，統(tǒng)統(tǒng)可以不交錢或少交錢，因?yàn)槭澜缟喜淮嬖谑赖姆?wù)。因此，必須回到對(duì)物業(yè)費(fèi)本質(zhì)的正確認(rèn)識(shí)上來(lái)，即物業(yè)費(fèi)是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用。物業(yè)服務(wù)只有性價(jià)比高低之分，很難用質(zhì)價(jià)相符來(lái)考量。下一步，沈陽(yáng)市應(yīng)當(dāng)加大對(duì)業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)費(fèi)觀念的宣傳和引領(lǐng)，以促進(jìn)物業(yè)費(fèi)收繳率的大幅度提高。

　　第四，讓業(yè)主真正“當(dāng)家作主”。去年，北京市住建委在《北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法》（征求意見(jiàn)稿）中提出：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主大會(huì)交納管理物業(yè)共用部分所需的物業(yè)服務(wù)資金和其它分?jǐn)傎M(fèi)用。”無(wú)論該辦法能否實(shí)行，但已經(jīng)傳遞出收費(fèi)管理體制變革的信號(hào)。從發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理實(shí)踐看，由業(yè)主大會(huì)管理物業(yè)費(fèi)等共有資金符合物業(yè)管理的本質(zhì)要求，應(yīng)當(dāng)成為物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)。但目前由業(yè)主大會(huì)管理共有資金的法律條件尚不具備，特別是在公民信用管理體系尚未建立以及物業(yè)管理保險(xiǎn)業(yè)尚未跟進(jìn)的條件下，由業(yè)主大會(huì)管理業(yè)主共有資金的風(fēng)險(xiǎn)很可能比由企業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)更高。因此，此舉應(yīng)當(dāng)積極探索，慎重實(shí)施。

　　讓業(yè)主明明白白消費(fèi)

　　綜上所述，我認(rèn)為解決物業(yè)費(fèi)“漲價(jià)難”問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及早走出由政府主導(dǎo)或企業(yè)主導(dǎo)的死胡同。

　　從政府角度看，《價(jià)格法》明確指出，大多數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，只有極少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格適合實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。在普通家庭的日常生活支出中，物業(yè)費(fèi)與衣、食、住、行、教育等其他消費(fèi)相比僅占家庭支出的很小比例。更何況物業(yè)管理改革發(fā)展已有30年的歷史，市場(chǎng)正在逐步成熟，政府繼續(xù)維持價(jià)格管制體制的意義越來(lái)越小。20**年，國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部在《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（發(fā)改價(jià)格〔20**〕1864號(hào)）中已經(jīng)提出“國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。”因此，政府應(yīng)當(dāng)逐步減少對(duì)物業(yè)費(fèi)價(jià)格的干預(yù)和管制。

　　從企業(yè)來(lái)看，物業(yè)管理改革發(fā)展前30年基本屬于企業(yè)時(shí)代，以致一般地認(rèn)為，物業(yè)管理就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理。但是，近年來(lái)特別是《物權(quán)法》頒布實(shí)施以來(lái)，業(yè)主時(shí)代已經(jīng)撲面而來(lái)。今后，由業(yè)主當(dāng)家作主，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，將是物業(yè)管理發(fā)展的大勢(shì)所趨。因此，廣大企業(yè)主動(dòng)變革，主動(dòng)公開(kāi)收支賬目，主動(dòng)實(shí)行酬金制收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)成為應(yīng)對(duì)成本上漲的不二選擇。當(dāng)然，無(wú)論成本上漲與否，調(diào)價(jià)成功與否，企業(yè)都應(yīng)當(dāng)苦練內(nèi)功，增強(qiáng)精打細(xì)算意識(shí)，提高開(kāi)源節(jié)流本領(lǐng)，努力為業(yè)主創(chuàng)造更大價(jià)值，成為業(yè)主不可或缺的依靠，這些都是企業(yè)的必修課。