近年來我國商業地產發展勢頭迅猛,成為許多大地產商的投資重點。商業地產緣何會熱氣沖天呢?其原因有二:第一,近幾年城市的擴張迅速,為提升城市形象完善城市功能,政府在城市規劃中對新型商業布局留下了很大空間,這為商業地產的發展提供了巨大商機。 第二,就全國的中等以上城市講,普通房地產已經進入了一個成熟期,政府各項管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。而很多擁有雄厚的資金實力的地產商在尋找新的投資行業、新的投資項目時,商業地產高于普通住宅的投資回報無疑是具有強烈吸引力的。

　　大連的地產商的綜合實力雖較北京、上海、深圳等城市稍遜,但在東北地區是處于領先地位的。在國家振興東北老工業基地的政策扶持下,東北各城市的發展建設已經全面提速,大連則成為各地商業地產項目招商的重點。萬達集團步入商業地產取得的巨大成功,也對大連地產商走出大連,到其它城市開發商業地產項目也起到了推波助瀾的作用。

　　商業地產和普通房地產究竟有何不同呢?

　　其實商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務等經營用途的房地產形式,從經營模式和使用功能上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。在項目開發上商業地產和普通房地產更是有著本質的區別。普通房地產用途相對簡單,面對的客戶群相對單一,而且絕大多數采用相對比較簡單的開發----銷售的模式。商業房地產的形式多樣,規模相對較大,小的往往也有有幾千平,規模大的商業房地產如SHOPPING MALL項目,可以達到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經營多采用開發商整體開發,項目統一經營管理,以收取租金為投資回報的形式為主。還有將商鋪分割出售產權獲取開發利潤的,這種方式所占的比例較小。

　　那么成功的商業地產項目開發要注意哪些要素呢?

　　第一、翔實的市場調查

　　房地產企業尤其是在本地搞開發的企業對市場調查通常比較輕視。也難怪,對于住宅開發只要把綜合地價、容積率、競爭對手的房價等幾個要素弄清楚,基本上就可以作出決策了。至于小區規劃、戶型設計、配套、綠化等基本上屬于下一步營銷策劃的工作范圍了。但用這個套路來開發商業地產是絕對不行的,幾乎沒有成功的可能。

　　開發商業地產項目應該非常重視市場調查。幾年前有一家美國企業曾想與我市一家著名企業合作,在天津街開發一個大型商業地產項目,經過細致市場調查后他們認為條件不具備,扔下幾十萬美金撤了。他們如果沒有經過調查分析盲目上馬的話,那最后的損失恐怕遠遠不止幾十萬。

　　市場調查的內容根據項目的具體不盡相同,但有些基礎的市場調查是相通的,包括市場環境調查(稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產業發展政策、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等),經濟狀況調查(項目所在城市的經濟結構、居民收入水平、消費結構和消費水平、投資理財觀念以及對外貿易和外商投資的發展情況),市場現狀調查(現存各類業態形式的實際運行狀況、硬件設施、業戶構成、損益情況等)。

　　第二、理性的效益分析

　　如果光看招商指南或當地合作方提供的可行性報告來做商業地產的投資決策,那么恐怕根本沒有不可以做的項目,當然其風險之巨是顯而易見的。那么拿著自己企業搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場調查報告,是不是就可以馬上作出投資決策了呢?答案是否定的。這也是由商業地產的特性決定的。

　　以中小型專業市場項目為例,調查結果顯示某市的現存相關市場檔次不高、管理水平不高,而其租金卻偏高。參照這個租金水平來預測收益,資金回收周期將非常短,其回報率是非常高的。但這個分析卻缺少了非常重要的一點,那就是市場的“市”。一個市場運營到成熟期,其“市”也相對穩定,經營業戶收入較為穩定,消費者對市場的認可程度也非常高。既使我們投資的市場交通更為便利、硬件設施更加先進、管理水平也更高,但要達到“場”興市 “旺”租金收入相對穩定的程度,仍需要一定的時間,也就是市場的培育期。這個周期可由科學的市場營銷手段加以縮短,但想跳過這一階段是不可能的。

　　效益分析不可忽視的還有一點就是對將來出現競爭對手要有充分考慮。既然商業地產已經成為投資熱點,其競爭的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業地產項目已經進入或尚未進入穩定收益時期,周邊區域會不會有新的類似項目冒出來,應予以提請考慮,競爭對手肯定要從未們預計的利潤中分一杯羹,甚至兩敗俱傷。

　　第三、充足的資金準備

　　因為商業地產與普通房地產的獲利方式不盡相同,長線投資占據著主導地位。既使采取分割商鋪出售的方式,越來越理性的消費者也大都是眼睛能看到“場”才出手。這就要求開發商資金準備充足,否則出現后續資金斷流項目難以為繼的情況,工程不能正常進行,招商就更加困難,這當然是非常法危險的。

　　地產圈對普通房地產的運作有一種“10%資金說”,就是1個億的項目有個1000多萬就可以運作。奧妙在于土地抵押貸款獲取流動資金,建設費用由建筑商先行墊付,然后就是開盤預售了。這種打法未必是特別普遍的現象,但其存在也為數不少。同樣,這個套路也絕對不適應商業地產項目。

　　最近國家的金融政策是嚴格控制向房地產項目貸款,商業地產相對風險較大,指望向銀行融資困難重重。相對于普通房地產的火爆預售,商鋪的銷售難度更大,精明的經營業戶采取的策略大多是“不見鬼子不拉弦”。另外銀行為商鋪和住宅提供按揭貸款的政策也是不一樣的,商品房按揭貸款通常是20年七成按揭,而各類商鋪按揭貸款的額度只有50%,還款周期最高只有10年,審批手續也更為復雜嚴格。

　　沒有充足的資金或有效的融資渠道作為保障,想要通過商業地產獲利將是極為困難的。

　　第四、嚴格把握項目選址

　　談到商業地產成功的關鍵,很多專業人士認為,第一是地理位置、第二是地理位置、第三還是地理位置?？梢婍椖窟x址的重要程度。位置的好壞直接關系到商鋪的保值增值潛力,對于商家而言好地腳的優勢不言自明。

　　項目位置的確定一定要掌握市場規劃與政府發展重心。但我國目前體制下通常是城市規劃先行,在什么位置搞什么樣的商業地產項目已經被定位,然后才開展對外招商,開發商幾乎沒有選擇的余地。而政府在規劃時考慮的更多的是商業地產項目提升城市形象的作用,完善城市功能的作用等,風險自然落到了開發商頭上。另外這樣的規劃還會造成某個區域的商業房地產同質化嚴重,加劇相互間無序競爭,使眾投資商都難以獲利。

　　我們在考察商業地產項目時,要對交通狀況、區域消費水競爭對手等要素加以分析。如果規劃的位置不甚理想,我們又不能按照自己的意愿加以改變的話,最終只能選擇放棄。好在很多城市的領導層已經注意到這一點,為創造更優的投資環境,開始對商業地產項目在規劃上給與較為寬松的空間。

　　第五、縝密的規劃設計

　　對于大型商業房地產項目通常采用的都是先招商,然后根據入駐商家的要求規劃設計,這是萬達首創的“訂單地產”概念。這樣一來大型商業項目的規劃看起來很簡單,只要把不同的業態相互組合即可,其實不然。集合了主力店、專賣店、超市、影院、圖書館、美食街等的SHOPPING MALL項目,在規劃時既要考慮整體布局的合理性,又要充分考慮內部商家之間的競爭,創造適度、有序的內部競爭環境極為重要。另外對于大型商業項目,其不同業態對車流的吸引是不同的,比如高級餐飲的規劃要靠近道路或停車場;其人流在不同時段、不同服務功能變化是非常大的。如果規劃不當,很容易造成巨大的成本增加和資源浪費,人流分布不合理還會使市場顯得人氣不旺。

　　由于功能多業態復合度高,大型商業地產項目在內部設計上要注意的細節很多很重要。比如影院對層高有要求,部分主力店對層高也有要求,餐飲對上下水、排煙和電源有要求等等。

　　小型商業地產項目大多為單體結構,其規劃的重點在于周邊的道路交通。我們經?？梢钥吹?一些較早間的市場多數只有一個主要出口,臨街的路上車滿為患。這樣的市場不利于吸引更多的消費者。所以小型商業地產項目寧可犧牲一部分容積率,也要保證市場較為充足的停車位和賣場周圍順暢的交通環境。

　　商業地產項目尤其是小型商業地產項目,在內部設計中一定要貫徹讓消費者在賣場停留更長時間的原則,同時必須注意諸多細節。 消防噴淋頭、消火栓、燈光等設置必須能與各個商鋪裝修和經營相協調,好要充分考慮各個商鋪不同的裝修風格與賣場整體的一致性。如果設計不當會無謂增加建設成本,而且不利于市場的運營。

　　第六、相關專業人才

　　商業地產需要的是即懂地產又懂商業,即懂營銷又懂談判,經驗閱歷豐富又通曉外語的復合型人才。商業地產專業人才的培養速度遠遠低于商業地產的發展速度,所以造成了人才短缺,流動性大,隊伍不穩定這一現象。對于地產商而言,用原班人馬恐怕難以完全徹底勝任商業地產項目,而對外招聘新入盟的專業人才,恐怕還不能很快讓地產老板們建立較高的信任度,畢竟商業地產涉及的商業秘密更多。

　　能夠對專業人才產生更大吸引力的,一方面是工資待遇,另一方面公司的實力、知名度以及項目的前景也是重要參照。能夠留住人才要靠相應的管理制度了。

　　對于商業地產專業人才,采用引進和內部培養相結合的折衷方案,倒也是地產老板們的較好選擇。

　　第七、卓有成效的招商

　　商業地產項目的招商工作,是以市場為載體和平臺,將不同的業態形式和商家,加以有機整合統一,形成強大的核心競爭力。招商工作既是對項目前期規劃的承接,又是對項目后期運營管理的必要準備,能否突破招商的瓶頸是商業地產項目成敗的關鍵。

　　對于大型的商業項目,萬達訂單地產的模式被廣泛采用。招商工作的提前量非常大,是從項目確立就開始的。對于小型商業地產項目,也有一種普遍該共識。就是不完成30%的招商工作,該商業地產項目是不能開工的。如果能向萬達那樣和國內外著名商家建立穩定的合作關系固然好,招商工作變得更簡單,項目的風險也能降到最低。但作為我國商業地產先鋒的萬達,畢竟已經進入了將SHOPPING MALL這樣超大型商業項目連鎖經營的時期,一般的地產商是不能照搬萬達的成功模式的。

　　其實任何地產商投資商業地產項目,根本的目的當讓是獲利。但在招商工作中過于強調資金的回籠,而忽略了搭建具有競爭力的市場平臺,將是非常危險的。我們在制定項目租金或銷售價格的時候一定要客觀,同時對于先期進入的骨干商家,對提升項目形象和功能有幫助的大商家,在招商政策上要予以傾斜。

　　商業地產的招商和普通房地產的銷售是完全不同的。整個招商工作要有縝密的計劃性,招商隊伍的構成需要掌握更多專業知識素質更高的人才,招商工作的開展需循序漸進多次商洽,連招商廣告都比普通房地產廣告在法律的嚴密性上要求更高?？傊?如果一定要把招商理解為推銷的話,那么其推銷的內容也絕對不是商業物業,而應該是商機。

　　第八、絕對不容忽視的運營管理

　　很多地產商尤其是采用分割單元銷售招商方式的,面對喜人招商業績往往會感到大功告成,以為商業地產項目就此完事大吉。這種從運作普通地產項目延承下來思維方式面對商業地產項目是絕對要不得的。

　　商業地產同樣需要物業管理,保安、保潔、設備維護等同樣一個都不能少,但商業地產項目更重要的是商業管理,要把多樣的業態和松散的經營單位,統一以商業地產項目為核心的經營主題和信息平臺上,形成自己的商業核心競爭力。

　　商業地產項目運營管理的好壞直接影響地產商的口碑,因為商業地產項目人流集中,經營者之間信息交流密切。在強調品牌價值高度重視無形資產的今天,良好的公眾口碑是特別重要。

　　成功的商業地產項目運營管理,能使商業地產項目的物業價值得到提升,租金收入能夠得到增加。對于在周邊擁有預留儲備土地的地產商,無論繼續開發商業地產還是普通地產,都更容易實現更高的利潤目標。

　　影響商業地產運作的因素好有很多,諸如和當地政府的關系、團隊凝聚力、信息資源、地產商無形資產等等,但上述八個方面更加重要,應在商業地產運作中重點把握。

篇2：商業地產招商及商業顧問合同

　　商業地產招商及商業顧問合同

　　委托方：________(以下簡稱甲方)

　　地址：________

　　電話：________傳真：________

　　受托方：________(以下簡稱乙方)

　　地址：________

　　電話：________傳真：________

　　甲、乙雙方根據中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規相關規定，在平等、互利、自愿的原則下，經友好協商，就甲方委托乙方全程商業顧問、招商中國項目(暫定名，下同，可簡稱為該項目)一事，達成本合同。

　　1、雙方共識：

　　(1)、甲方全權委托乙方作為該項目的整體招商及該項目商業經營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項目業務的機構，其資格真實可信(執照編號為：________)。

　　(2)、乙方在對甲方負責的總原則下，竭誠為甲方提供商業規劃、商業顧問、招商顧問等服務。

　　2、合同標的：________項目。該項目批準用地規模為____平方米，折合____畝；規劃建筑面積為____平方米；土地使用權證號為____號。

　　3、委托事項：甲方茲將其投資于________項目中商業用房全權委托乙方招商及商業顧問。

　　4、委托期限：自簽訂本合同之日起至該項目商業用房開業并正常運營八個月為止。

　　5、委托內容：指甲方委托乙方：

　　(1)、對該項目周邊的商業情況和消費水平、消費能力進行現場勘察和分析，并根據上述勘察和分析參與商業發展規劃的制定；

　　(2)、對該項目將要建造的建筑設計、實際施工進行顧問、監督，使建筑物與商業規劃相匹配；

　　(3)、對該項目將要建造的商業房地產制定招商方案，并具體實施；

　　(4)、對該項目將要建造的商業房地產制定經營管理方案，并負責培訓從業人員以及協助甲方組建商業經營管理公司；

　　(5)、為甲方提供一份以該項目為藍本，適用于大多數商業房地產項目運營管理的標準行業運營手冊，以支持甲方未來可能參與或主持的商業房地產項目提供指南。

　　6、工作流程：

　　(1)、乙方自本合同簽訂之日起，即就該項目的招商、商業顧問成立項目組展開作業。

　　(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項目招商和商業顧問方案，并在提交方案時對方案內容予以解釋。以上方案須經甲方審核同意后實施，根據情況變化，甲方有權對方案提出調整要求。

　　(3)、乙方在對甲方負責的總原則下，全權開展招商及商業顧問工作。

　　(4)、具體工作流程：

　　A、商業方案、建筑設計、建筑施工的顧問和監督：由甲方確定設計方，并設立設計委托合同，甲方直接向設計方支付相關費用。乙方負責在整個設計過程中，審核、優化設計具體方案，對相關布局、客流規劃、服務設施等作具體整改意見，使之符合商業規劃的要求。由甲方確定建筑方，并設立建筑委托合同，甲方直接向建筑方支付相關費用。乙方負責在整個建筑施工過程中，按施工進度表進行階段審核，提供材料選擇建議，使之符合商業規劃的要求。

　　B、商業中心的招商、招租方案制定及招商執行：在該項目工程開工后，即進入此階段。甲方負責設立固定招商辦公場所，并成立該項目的具體營運實體。乙方負責對該項目作細分計劃，并設立招商，招租的具體價格策略，派駐專業招商人員進駐現場，開展具體品牌招商工作。

　　C、開業準備：在建筑物地面以上部分完成70%，即進入此階段。甲方負責獲得購物中心業務相關的所有許可證書。乙方負責以下內容：

　　1)、運營手冊的編制、制作；

　　2)、協助甲方進行經營管理公司人員的招聘、培訓；

　　3)、協助甲方進行購物中心維護、設備系統設立；

　　4)、協助甲方進行購物中心財務系統設立、稅務顧問、培訓；

　　至此，乙方應保證商業中心的自身管理實體，已具充分能力獨立管理、運作。

　　D、試營業、開張及開業后的日常管理：設定的正式開業日期前60天，即進入此階段。甲方負責對該項目購物中心的日常管理。乙方負責對上述三個階段的績效進行總結，并向甲方提供總結報告，并協助甲方進行購物中心的日常管理，提出修正意見。

　　7、服務內容：指乙方服務甲方：

　　(1)、商業模式及建筑設計

　　A、市場調查

　　1)、消費力

　　2)、商品結構

　　3)、競爭對手

　　4)、當地行業慣例

　　B、設計委托書

　　1)、設備、器材

　　2)、通道、公共區間設施

　　3)、廣告、展覽位

　　4)、庫房、辦公

　　C、實施設計和調整

　　(2)、運營手冊及管理架構

　　A、合同體系

　　1)、自營部分

　　采購框架合同，采購條件

　　代銷合同

　　供應商文件管理

　　批發標準格式合同

　　2)、租賃、物業部分

　　租賃合同

　　委托物業服務合同

　　1. 餐飲類

　　2. 商鋪類

　　安全保障手冊

　　3)、扣率部分

　　合同

　　服務規范承諾

　　4)、內部部分

　　人事：勞動合同、員工手冊

　　跨執照合作合同

　　與地主方關系合同

　　管理執行委員會合同

　　財務體系(按執照個體劃分)

　　人事結構、招聘計劃和培訓

　　臨時結構

　　長期結構

　　管理運營手冊

　　各級管理職責

　　運營總經理、財務總監

　　采購經理、物流經理、工程經理、保安經理

　　樓層經理、市場發展經理、財務部門經理

　　主管級

　　高級員工

　　員工

　　作業指導書

　　庫存管理

　　收貨

　　倉儲

　　損耗

　　盤點

　　調整

　　收銀管理

　　應收

　　銀行往來

　　備用金

　　折扣

　　人事、培訓管理

　　招聘

　　福利、工資

　　培訓

　　員工手冊

　　勞動團體

　　保安管理

　　警報、監控系統功能

　　應急手冊

　　保險手冊

　　工程、維修管理(不同功能區域)

　　市場、開發、客戶服務管理

　　價格體系管理

　　單證設計

　　報表體系

　　(3)、招商執行

　　A、配合商業中心標志和適用版式

　　B、配合意向書、宣傳冊

　　C、招商會

　　D、招商執行

　　E、招商價格、招商周期

　　8、委托費用：

　　(1)、商業顧問委托費用：

　　A、甲方委托乙方進行該項目商業顧問的費用為人民幣____元整(小寫：____元RMB)。

　　B、服務費用結算辦法：

　　本合同簽訂后的五個工作日內，甲方支付乙方商業顧問費用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；

　　該項目開工后的五個工作日內，甲方支付乙方商業顧問費用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；

　　該項目開業后的五個工作日內，甲方支付乙方商業顧問費用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；

　　該項目開業八個月后的五個工作日內，甲方支付乙方商業顧問費用人民幣____萬元整

　　(小寫：____元RMB)。

　　(2)、招商委托費用：

　　A、甲方委托乙方進行該項目招商的費用按該項目____計提。

　　B、服務費用結算辦法：

　　1)、招商的費用結算前提為達到招商業績考核的標準。

　　2)、招商的費用按以下四個時間節點分別結算：

　　該項目商業用房在3個月內取得30%成功招商率后五個工作日內；

　　該項目商業用房在6個月內取得60%成功招商率后五個工作日內；

　　該項目商業用房在9個月內取得90%成功招商率后五個工作日內；

　　本合同約定的委托期限到期后五個工作日內。

　　3)、雙方協商一致，該項目單戶成功招商的定義為：

　　9、雙方權利和義務：

　　(1)、甲方權利和義務：

　　1)、甲方權利：

　　A、審核乙方提供的各相關方案，提出修改意見和乙方進行磋商，確定其方案并得到法定機關的批準后實施；

　　B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進入甲方帳戶，招商定金由甲方現場財務主管保管并辦理相關手續；

　　C、享有乙方開展該項目作業中所有資料的索取權利；

　　D、擁有乙方與該項目有關的所有策略及商業行為的最終決策權；

　　E、有權隨時檢查乙方的工作，對乙方每階段的服務品質進行評估，并根據評估結果的優劣對乙方進行獎勵或懲罰，獎懲數額和辦法由甲方根據乙方工作業績情況決定。

　　2)、甲方義務：

　　A、向乙方提供該項目的相關合法文件；

　　B、承擔該項目的廣告宣傳費用，并提供乙方固定的辦公場所，承擔相應辦公費用；

　　C、授權指定專業人員作為和乙方工作中的聯系人，指定聯系人為：；

　　D、根據本合同約定，按時支付乙方服務費用。

　　(2)、乙方權利和義務：

　　1)、乙方權利：

　　A、根據本合同約定，按時收取相關服務費用；

　　B、每周與甲方召開工作例會，專題研究本周工作及下周工作內容。

　　2)、乙方義務：

　　A、保證按有關法律、法規進行招商及商業顧問；

　　B、根據相關資料、相關條件、相關情況提交該項目的相關方案供甲方審核，經甲方確認后予以實施；

　　C、負責該項目招商過程中的各項日常管理工作；

　　D、承擔該項目乙方派駐人員的工資、獎金、福利、住宿等相關費用；

　　E、協助甲方與客戶簽訂該項目相關合同；

　　F、未經甲方書面承諾，對社會和客戶承諾的事項由乙方自行承擔責任；

　　G、對所涉及甲方商業機密予以嚴格保密，未經甲方書面同意，乙方不得對外公布甲方的經營、招商策略及企業動態；

　　H、未經甲方書面承諾，不得向他人轉讓、泄露、擴散該項目的資料、圖紙、文件及相關經濟指標。

　　10、稅金：甲、乙雙方因該項目而產生的稅金及其他費用按國家規定由雙方各自承擔。

　　11、違約責任：

　　(1)、本合同簽訂后，雙方應認真遵守，任何一方在未得到對方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或實施使對方不能正常履行合同的行為，并經對方發出書面通知后仍無法糾正的，對方有權解除本合同，違約方應向守約方支付違約金人民幣____元整(小寫：_____元)。

　　(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務費用的，且逾期30天仍不能支付的，視同甲方違約，乙方有權解除本合同，甲方應向乙方支付違約金人民幣____元整(小寫：______元)。

　　12、爭議的解決：因執行本合同所發生的爭議，由雙方協商解決。如協商不成，任何一方均可向常州仲裁委員會申請仲裁。

　　13、本合同的法律效力：

　　(1)、本合同壹式陸份，雙方各執叁份，具有同等法律效力。

　　(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。

　　(3)、本合同履行過程中，如有未盡事宜，雙方可協商一致后訂立補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

　　14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜，雙方達成一致意見后，可形成書面意見，作為本合同附件。

　　甲方：________乙方：________

　　代表人：________代表人：________

　　日期：________日期：________

　　簽于：________簽于：________

篇3：商業物管培訓：商業地產定義、分類和策劃

　　商業物管培訓：商業地產定義、分類和策劃

　　商業地產定義

　　商業地產是包括購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區別的房地產產品。 商業地產是一個具有地產、商業與投資三重特性的綜合性行業，它兼有地產，商業，投資三方面的特性，既區別于單純的投資和商業，又有別于傳統意義上的房地產行業。

　　商業地產形式

　　商業地產的形式多樣，規模也有大有小。規模大的商業地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬平方米，規模小的商業地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業地產，其經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規模較小的商業地產而言，大多數項目依然采取在統一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規模商業地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售、零散經營的模式。在現實生活中，我們接觸最多的便是社區商業、大賣場以及現在新興的shoppingmall三種業態。

　　商業地產分類

　　一、按商業形態分類

　　1、商業廣場

　　2、shoppingmall

　　3、商業街

　　4、大型商鋪

　　5、購物中心

　　6、休閑廣場

　　7、步行街

　　8、專業市場

　　9、社區商業中心

　　10、商務樓

　　二、按照開發形式進行分類

　　1、商業街商鋪

　　2、市場類商鋪

　　3、社區商鋪

　　4、住宅底層商鋪

　　5、百貨商場、購物中心商鋪

　　6、商務樓、寫字樓商鋪

　　7、交通設施商鋪

　　三、按照投資價值分類

　　1、"都市型"商鋪--績優股

　　2、"社區型"商鋪--潛力股

　　3、"便利型"商鋪--冷門小盤股

　　4、專業街市商鋪--高科技股

　　5、其他商鋪-"一般股票"

　　商業地產策劃流程

　　前期：項目顧問

　　一. 市場調研：

　　1.區域狀況調研：

　　1.1區域商業狀況調研

　　1.2競爭者狀況調研

　　1.3市民消費偏好調研（媒介偏好/消費習慣/消費承受力等）

　　1.4區域經濟狀況評估

　　1.5消費者品牌認同調研

　　2.目標購買者調研

　　2.1消費群體細分，消費動機

　　2.2項目問題及機會調研

　　2.3購買能力調研

　　3.品牌供應商調研

　　3.1品牌類別細分

　　3.2品牌資料庫建立

　　3.3項目問題及機會調研

　　3.4租金承受能力調研

　　二.項目定位

　　1.項目分析

　　1.1項目核心競爭力（賣點）分析

　　1.2競爭者比較分析（問題及機會）

　　2.項目定位

　　2.1項目品質功能定位

　　2.2品牌形象定位

　　3.目標客戶（購買者及承租者）

　　4.業態組合及規劃建議

　　5.賣場區域分割

　　三.基本VI（品牌視覺形象設計）

　　包括基本元素：名稱/顏色/標準字/標簽/吉祥物等

　　應用體系設計：招商手冊/招商廣告/銷售手冊/形象手冊/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等

　　四.招商策略

　　1.價格體系建立

　　2.公開活動及新聞配合

　　3.媒介策略

　　4.商業談判或推介會

　　五.銷售策略

　　1.價格體系建立

　　2.公開活動及新聞配合

　　3.媒介策略

　　4.商業談判或推介會

　　費用預算及支付（另行協商）

　　中期：招商及銷售代理

　　一般代理

　　A.服務內容包括：作為代理單位參與招商及銷售。

　　B.傭金預算及支付

　　B1 鋪位純出租形式：

　　1至5年（含5年）的租約按1.5個月成交月租金的標準支付傭金；

　　5年以上的租約按2個月成交月租金的標準支付傭金；

　　10年以上的租約按4個月成交月租金的標準支付傭金；

　　如果租約達到20年按6個月成交月租金的標準支付傭金；

　　以上均按首年租為依據計算傭金。

　　B1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：

　　中介成功客戶支付首筆租金之日起計十個工作日內按B1中有關傭金計算標準支付相關鋪位50%的代理傭金，在客戶進場裝修之日起計十個工作日內支付乙方相關鋪位余下50%的代理傭金。

　　B2 以純營業額抽成或保底租金與營業額抽成組合的形式進駐商業項目的，則我們將按下列方式計算應收取的傭金。

　　B2.1 如客戶以純營業額抽成形式進駐商業項目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開張營業滿六個月時，按該客戶開張營業后首六個月的稅前平均月營業額乘以該客戶在合同中約定的項目方提成的百分比，而得出項目平均月收入作為計算代理傭金的基數，并以B1中的計算標準由項目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業之日起計的二百天內一次性支付。

　　B2.2 如客戶以保底租金與營業額提成組合的形式進駐商業項目的，項目方先按客戶保底租金計算應收取的租金，并以B1中的計算標準支付我們（預收租金）。待該客戶開張營業滿六個月時再按項目方收取該客戶的平均月收入作為計算代理傭金的基數，并以B1中的計算標準計算最終傭金數額，如最終傭金數額高于預收取傭金的，則項目方同意向我們支付差額部分傭金。

　　B3 鋪位銷售形式：

　　所有中介成功的商鋪，項目方將按該商鋪成交總額的1%的標準支付我們代理傭金（廣告代理另計）。

　　B3.1 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：

　　項目方應我們中介成功之客戶簽定購買合同之日起計十個工作日內即支付50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），項目方應在客戶支付第二期款項之日起計十個工作日內全額支付。

　　B4 除B1、B2、B3外其他合作經營的方式：

　　項目方在我們中介成功客戶后將按"合作雙方最終達成合作的商鋪建筑面積×人民幣1元/平方米（建筑面積）×365天÷12個月"計算月基數，并按以下標準支付代理傭金；

　　1至5年的合作期按1個月的月基數標準支付代理傭金；

　　5年以上的合作期按2個月的月基數標準支付代理傭金。

　　B4.1 除B1、B2、B3外其他合作經營的方式代理傭金支付方式：

　　項目方在我們中介成功收取租金之日起計十個工作日內按B4中有關傭金計算標準支付相關鋪位50%的代理傭金，在客戶進場裝修之日起計十個工作日內支付相關鋪位余下50%的代理傭金。

　　B5以上所述的中介成功四字即指：

　　出租形式：客戶與項目方簽署承租鋪位協議或合同，并依法生效；

　　銷售形式：客戶與項目方簽署認購鋪位協議或合同，并依法生效；

　　其他合作經營方式：客戶與項目方簽署合作經營協議或合同，并依法生效。

　　B6所有在本合同委托期內經我們介紹之客戶，在本合同委托期限結束后的一年內，如與項目方簽署承租鋪位的意向書或合同，項目方承諾仍按本合同中有關條款規定向我們支付全額代理傭金。

　　非常代理

　　根據前期項目報告及銷售招商策略企劃制訂執行細節企劃。

　　全程參與招商銷售具體工作的執行，執行成本由項目方承擔。

　　按照基本服務費+傭金形式支付費用。

　　傭金計算及支付參照一般代理執行。具體另行協商。

　　后期：項目營銷推廣顧問

　　◆服務內容包括

　　一.品牌形象完善

　　二.促銷策略

　　以季節節日為主要脈絡設計全年的特色活動。

　　三.開業策略

　　開業活動、開幕酒會儀式、引導期傳播、新聞發布會等。

　　四.公開策略

　　借助新聞力量，旨在短時間提升市場關注度，直接提升形象，間接促進銷售。

　　五.氣氛策略

　　店內/店外氣氛的標準規范設計，包括常規氣氛/季節節日氣氛/促銷等活動氣氛。

　　六.服務策略

　　服務概念設計，服務規范建立，服務質量控制體系設計等。

　　七.管理策略

　　導入ISO質量認證。

　　八.媒介策略

　　全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運用配合。

　　◆費用預算及支付

　　顧問服務費按每月計算，按月支付，完成營業目標后獎勵金額雙方協商決定。

　　銷售、租賃、經營管理培訓

　　一、商業物業銷售培訓

　　二、商業物業租賃培訓

　　三、商業物業經營管理培訓

　　費用預算及支付（另行協商）