近年來(lái)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,成為許多大地產(chǎn)商的投資重點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)緣何會(huì)熱氣沖天呢?其原因有二:第一,近幾年城市的擴(kuò)張迅速,為提升城市形象完善城市功能,政府在城市規(guī)劃中對(duì)新型商業(yè)布局留下了很大空間,這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大商機(jī)。 第二,就全國(guó)的中等以上城市講,普通房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)成熟期,政府各項(xiàng)管理制度更加完善、土地資源緊張、競(jìng)爭(zhēng)壓力加大、利潤(rùn)水平下降。而很多擁有雄厚的資金實(shí)力的地產(chǎn)商在尋找新的投資行業(yè)、新的投資項(xiàng)目時(shí),商業(yè)地產(chǎn)高于普通住宅的投資回報(bào)無(wú)疑是具有強(qiáng)烈吸引力的。
大連的地產(chǎn)商的綜合實(shí)力雖較北京、上海、深圳等城市稍遜,但在東北地區(qū)是處于領(lǐng)先地位的。在國(guó)家振興東北老工業(yè)基地的政策扶持下,東北各城市的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)全面提速,大連則成為各地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商的重點(diǎn)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)步入商業(yè)地產(chǎn)取得的巨大成功,也對(duì)大連地產(chǎn)商走出大連,到其它城市開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也起到了推波助瀾的作用。
商業(yè)地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)究竟有何不同呢?
其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、服務(wù)等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營(yíng)模式和使用功能上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上商業(yè)地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)更是有著本質(zhì)的區(qū)別。普通房地產(chǎn)用途相對(duì)簡(jiǎn)單,面對(duì)的客戶群相對(duì)單一,而且絕大多數(shù)采用相對(duì)比較簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)----銷售的模式。商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣,規(guī)模相對(duì)較大,小的往往也有有幾千平,規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如SHOPPING MALL項(xiàng)目,可以達(dá)到幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)平方米。其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā),項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,以收取租金為投資回報(bào)的形式為主。還有將商鋪分割出售產(chǎn)權(quán)獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的,這種方式所占的比例較小。
那么成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要注意哪些要素呢?
第一、翔實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查
房地產(chǎn)企業(yè)尤其是在本地搞開(kāi)發(fā)的企業(yè)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查通常比較輕視。也難怪,對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)只要把綜合地價(jià)、容積率、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的房?jī)r(jià)等幾個(gè)要素弄清楚,基本上就可以作出決策了。至于小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、配套、綠化等基本上屬于下一步營(yíng)銷策劃的工作范圍了。但用這個(gè)套路來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是絕對(duì)不行的,幾乎沒(méi)有成功的可能。
開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該非常重視市場(chǎng)調(diào)查。幾年前有一家美國(guó)企業(yè)曾想與我市一家著名企業(yè)合作,在天津街開(kāi)發(fā)一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,經(jīng)過(guò)細(xì)致市場(chǎng)調(diào)查后他們認(rèn)為條件不具備,扔下幾十萬(wàn)美金撤了。他們?nèi)绻麤](méi)有經(jīng)過(guò)調(diào)查分析盲目上馬的話,那最后的損失恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止幾十萬(wàn)。
市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目的具體不盡相同,但有些基礎(chǔ)的市場(chǎng)調(diào)查是相通的,包括市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查(稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等),經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查(項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、投資理財(cái)觀念以及對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況),市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查(現(xiàn)存各類業(yè)態(tài)形式的實(shí)際運(yùn)行狀況、硬件設(shè)施、業(yè)戶構(gòu)成、損益情況等)。
第二、理性的效益分析
如果光看招商指南或當(dāng)?shù)睾献鞣教峁┑目尚行詧?bào)告來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)的投資決策,那么恐怕根本沒(méi)有不可以做的項(xiàng)目,當(dāng)然其風(fēng)險(xiǎn)之巨是顯而易見(jiàn)的。那么拿著自己企業(yè)搞的或由外腦提供的較為令人樂(lè)觀的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告,是不是就可以馬上作出投資決策了呢?答案是否定的。這也是由商業(yè)地產(chǎn)的特性決定的。
以中小型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目為例,調(diào)查結(jié)果顯示某市的現(xiàn)存相關(guān)市場(chǎng)檔次不高、管理水平不高,而其租金卻偏高。參照這個(gè)租金水平來(lái)預(yù)測(cè)收益,資金回收周期將非常短,其回報(bào)率是非常高的。但這個(gè)分析卻缺少了非常重要的一點(diǎn),那就是市場(chǎng)的“市”。一個(gè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)到成熟期,其“市”也相對(duì)穩(wěn)定,經(jīng)營(yíng)業(yè)戶收入較為穩(wěn)定,消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)可程度也非常高。既使我們投資的市場(chǎng)交通更為便利、硬件設(shè)施更加先進(jìn)、管理水平也更高,但要達(dá)到“場(chǎng)”興市 “旺”租金收入相對(duì)穩(wěn)定的程度,仍需要一定的時(shí)間,也就是市場(chǎng)的培育期。這個(gè)周期可由科學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷手段加以縮短,但想跳過(guò)這一階段是不可能的。
效益分析不可忽視的還有一點(diǎn)就是對(duì)將來(lái)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手要有充分考慮。既然商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資熱點(diǎn),其競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入或尚未進(jìn)入穩(wěn)定收益時(shí)期,周邊區(qū)域會(huì)不會(huì)有新的類似項(xiàng)目冒出來(lái),應(yīng)予以提請(qǐng)考慮,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手肯定要從未們預(yù)計(jì)的利潤(rùn)中分一杯羹,甚至兩敗俱傷。
第三、充足的資金準(zhǔn)備
因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)的獲利方式不盡相同,長(zhǎng)線投資占據(jù)著主導(dǎo)地位。既使采取分割商鋪出售的方式,越來(lái)越理性的消費(fèi)者也大都是眼睛能看到“場(chǎng)”才出手。這就要求開(kāi)發(fā)商資金準(zhǔn)備充足,否則出現(xiàn)后續(xù)資金斷流項(xiàng)目難以為繼的情況,工程不能正常進(jìn)行,招商就更加困難,這當(dāng)然是非常法危險(xiǎn)的。
地產(chǎn)圈對(duì)普通房地產(chǎn)的運(yùn)作有一種“10%資金說(shuō)”,就是1個(gè)億的項(xiàng)目有個(gè)1000多萬(wàn)就可以運(yùn)作。奧妙在于土地抵押貸款獲取流動(dòng)資金,建設(shè)費(fèi)用由建筑商先行墊付,然后就是開(kāi)盤預(yù)售了。這種打法未必是特別普遍的現(xiàn)象,但其存在也為數(shù)不少。同樣,這個(gè)套路也絕對(duì)不適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
最近國(guó)家的金融政策是嚴(yán)格控制向房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款,商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大,指望向銀行融資困難重重。相對(duì)于普通房地產(chǎn)的火爆預(yù)售,商鋪的銷售難度更大,精明的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶采取的策略大多是“不見(jiàn)鬼子不拉弦”。另外銀行為商鋪和住宅提供按揭貸款的政策也是不一樣的,商品房按揭貸款通常是20年七成按揭,而各類商鋪按揭貸款的額度只有50%,還款周期最高只有10年,審批手續(xù)也更為復(fù)雜嚴(yán)格。
沒(méi)有充足的資金或有效的融資渠道作為保障,想要通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)獲利將是極為困難的。
第四、嚴(yán)格把握項(xiàng)目選址
談到商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵,很多專業(yè)人士認(rèn)為,第一是地理位置、第二是地理位置、第三還是地理位置。可見(jiàn)項(xiàng)目選址的重要程度。位置的好壞直接關(guān)系到商鋪的保值增值潛力,對(duì)于商家而言好地腳的優(yōu)勢(shì)不言自明。
項(xiàng)目位置的確定一定要掌握市場(chǎng)規(guī)劃與政府發(fā)展重心。但我國(guó)目前體制下通常是城市規(guī)劃先行,在什么位置搞什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)被定位,然后才開(kāi)展對(duì)外招商,開(kāi)發(fā)商幾乎沒(méi)有選擇的余地。而政府在規(guī)劃時(shí)考慮的更多的是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提升城市形象的作用,完善城市功能的作用等,風(fēng)險(xiǎn)自然落到了開(kāi)發(fā)商頭上。另外這樣的規(guī)劃還會(huì)造成某個(gè)區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重,加劇相互間無(wú)序競(jìng)爭(zhēng),使眾投資商都難以獲利。
我們?cè)诳疾焐虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),要對(duì)交通狀況、區(qū)域消費(fèi)水競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等要素加以分析。如果規(guī)劃的位置不甚理想,我們又不能按照自己的意愿加以改變的話,最終只能選擇放棄。好在很多城市的領(lǐng)導(dǎo)層已經(jīng)注意到這一點(diǎn),為創(chuàng)造更優(yōu)的投資環(huán)境,開(kāi)始對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃上給與較為寬松的空間。
第五、縝密的規(guī)劃設(shè)計(jì)
對(duì)于大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目通常采用的都是先招商,然后根據(jù)入駐商家的要求規(guī)劃設(shè)計(jì),這是萬(wàn)達(dá)首創(chuàng)的“訂單地產(chǎn)”概念。這樣一來(lái)大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃看起來(lái)很簡(jiǎn)單,只要把不同的業(yè)態(tài)相互組合即可,其實(shí)不然。集合了主力店、專賣店、超市、影院、圖書館、美食街等的SHOPPING MALL項(xiàng)目,在規(guī)劃時(shí)既要考慮整體布局的合理性,又要充分考慮內(nèi)部商家之間的競(jìng)爭(zhēng),創(chuàng)造適度、有序的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境極為重要。另外對(duì)于大型商業(yè)項(xiàng)目,其不同業(yè)態(tài)對(duì)車流的吸引是不同的,比如高級(jí)餐飲的規(guī)劃要靠近道路或停車場(chǎng);其人流在不同時(shí)段、不同服務(wù)功能變化是非常大的。如果規(guī)劃不當(dāng),很容易造成巨大的成本增加和資源浪費(fèi),人流分布不合理還會(huì)使市場(chǎng)顯得人氣不旺。
由于功能多業(yè)態(tài)復(fù)合度高,大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)部設(shè)計(jì)上要注意的細(xì)節(jié)很多很重要。比如影院對(duì)層高有要求,部分主力店對(duì)層高也有要求,餐飲對(duì)上下水、排煙和電源有要求等等。
小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多為單體結(jié)構(gòu),其規(guī)劃的重點(diǎn)在于周邊的道路交通。我們經(jīng)常可以看到,一些較早間的市場(chǎng)多數(shù)只有一個(gè)主要出口,臨街的路上車滿為患。這樣的市場(chǎng)不利于吸引更多的消費(fèi)者。所以小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目寧可犧牲一部分容積率,也要保證市場(chǎng)較為充足的停車位和賣場(chǎng)周圍順暢的交通環(huán)境。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,在內(nèi)部設(shè)計(jì)中一定要貫徹讓消費(fèi)者在賣場(chǎng)停留更長(zhǎng)時(shí)間的原則,同時(shí)必須注意諸多細(xì)節(jié)。 消防噴淋頭、消火栓、燈光等設(shè)置必須能與各個(gè)商鋪裝修和經(jīng)營(yíng)相協(xié)調(diào),好要充分考慮各個(gè)商鋪不同的裝修風(fēng)格與賣場(chǎng)整體的一致性。如果設(shè)計(jì)不當(dāng)會(huì)無(wú)謂增加建設(shè)成本,而且不利于市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)。
第六、相關(guān)專業(yè)人才
商業(yè)地產(chǎn)需要的是即懂地產(chǎn)又懂商業(yè),即懂營(yíng)銷又懂談判,經(jīng)驗(yàn)閱歷豐富又通曉外語(yǔ)的復(fù)合型人才。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度,所以造成了人才短缺,流動(dòng)性大,隊(duì)伍不穩(wěn)定這一現(xiàn)象。對(duì)于地產(chǎn)商而言,用原班人馬恐怕難以完全徹底勝任商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,而對(duì)外招聘新入盟的專業(yè)人才,恐怕還不能很快讓地產(chǎn)老板們建立較高的信任度,畢竟商業(yè)地產(chǎn)涉及的商業(yè)秘密更多。
能夠?qū)I(yè)人才產(chǎn)生更大吸引力的,一方面是工資待遇,另一方面公司的實(shí)力、知名度以及項(xiàng)目的前景也是重要參照。能夠留住人才要靠相應(yīng)的管理制度了。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才,采用引進(jìn)和內(nèi)部培養(yǎng)相結(jié)合的折衷方案,倒也是地產(chǎn)老板們的較好選擇。
第七、卓有成效的招商
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工作,是以市場(chǎng)為載體和平臺(tái),將不同的業(yè)態(tài)形式和商家,加以有機(jī)整合統(tǒng)一,形成強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力。招商工作既是對(duì)項(xiàng)目前期規(guī)劃的承接,又是對(duì)項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)管理的必要準(zhǔn)備,能否突破招商的瓶頸是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。
對(duì)于大型的商業(yè)項(xiàng)目,萬(wàn)達(dá)訂單地產(chǎn)的模式被廣泛采用。招商工作的提前量非常大,是從項(xiàng)目確立就開(kāi)始的。對(duì)于小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,也有一種普遍該共識(shí)。就是不完成30%的招商工作,該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是不能開(kāi)工的。如果能向萬(wàn)達(dá)那樣和國(guó)內(nèi)外著名商家建立穩(wěn)定的合作關(guān)系固然好,招商工作變得更簡(jiǎn)單,項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也能降到最低。但作為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)先鋒的萬(wàn)達(dá),畢竟已經(jīng)進(jìn)入了將SHOPPING MALL這樣超大型商業(yè)項(xiàng)目連鎖經(jīng)營(yíng)的時(shí)期,一般的地產(chǎn)商是不能照搬萬(wàn)達(dá)的成功模式的。
其實(shí)任何地產(chǎn)商投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,根本的目的當(dāng)讓是獲利。但在招商工作中過(guò)于強(qiáng)調(diào)資金的回籠,而忽略了搭建具有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)平臺(tái),將是非常危險(xiǎn)的。我們?cè)谥贫?xiàng)目租金或銷售價(jià)格的時(shí)候一定要客觀,同時(shí)對(duì)于先期進(jìn)入的骨干商家,對(duì)提升項(xiàng)目形象和功能有幫助的大商家,在招商政策上要予以傾斜。
商業(yè)地產(chǎn)的招商和普通房地產(chǎn)的銷售是完全不同的。整個(gè)招商工作要有縝密的計(jì)劃性,招商隊(duì)伍的構(gòu)成需要掌握更多專業(yè)知識(shí)素質(zhì)更高的人才,招商工作的開(kāi)展需循序漸進(jìn)多次商洽,連招商廣告都比普通房地產(chǎn)廣告在法律的嚴(yán)密性上要求更高。總之,如果一定要把招商理解為推銷的話,那么其推銷的內(nèi)容也絕對(duì)不是商業(yè)物業(yè),而應(yīng)該是商機(jī)。
第八、絕對(duì)不容忽視的運(yùn)營(yíng)管理
很多地產(chǎn)商尤其是采用分割單元銷售招商方式的,面對(duì)喜人招商業(yè)績(jī)往往會(huì)感到大功告成,以為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就此完事大吉。這種從運(yùn)作普通地產(chǎn)項(xiàng)目延承下來(lái)思維方式面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是絕對(duì)要不得的。
商業(yè)地產(chǎn)同樣需要物業(yè)管理,保安、保潔、設(shè)備維護(hù)等同樣一個(gè)都不能少,但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更重要的是商業(yè)管理,要把多樣的業(yè)態(tài)和松散的經(jīng)營(yíng)單位,統(tǒng)一以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為核心的經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上,形成自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的好壞直接影響地產(chǎn)商的口碑,因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目人流集中,經(jīng)營(yíng)者之間信息交流密切。在強(qiáng)調(diào)品牌價(jià)值高度重視無(wú)形資產(chǎn)的今天,良好的公眾口碑是特別重要。
成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理,能使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值得到提升,租金收入能夠得到增加。對(duì)于在周邊擁有預(yù)留儲(chǔ)備土地的地產(chǎn)商,無(wú)論繼續(xù)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)還是普通地產(chǎn),都更容易實(shí)現(xiàn)更高的利潤(rùn)目標(biāo)。
影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的因素好有很多,諸如和當(dāng)?shù)卣年P(guān)系、團(tuán)隊(duì)凝聚力、信息資源、地產(chǎn)商無(wú)形資產(chǎn)等等,但上述八個(gè)方面更加重要,應(yīng)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中重點(diǎn)把握。
篇2：商業(yè)地產(chǎn)招商及商業(yè)顧問(wèn)合同
商業(yè)地產(chǎn)招商及商業(yè)顧問(wèn)合同
委托方：________(以下簡(jiǎn)稱甲方)
地址：________
電話：________傳真：________
受托方：________(以下簡(jiǎn)稱乙方)
地址：________
電話：________傳真：________
甲、乙雙方根據(jù)中華人民共和國(guó)《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，在平等、互利、自愿的原則下，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方全程商業(yè)顧問(wèn)、招商中國(guó)項(xiàng)目(暫定名，下同，可簡(jiǎn)稱為該項(xiàng)目)一事，達(dá)成本合同。
1、雙方共識(shí)：
(1)、甲方全權(quán)委托乙方作為該項(xiàng)目的整體招商及該項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的咨詢顧問(wèn)。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問(wèn)該項(xiàng)目業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，其資格真實(shí)可信(執(zhí)照編號(hào)為：________)。
(2)、乙方在對(duì)甲方負(fù)責(zé)的總原則下，竭誠(chéng)為甲方提供商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)顧問(wèn)、招商顧問(wèn)等服務(wù)。
2、合同標(biāo)的：________項(xiàng)目。該項(xiàng)目批準(zhǔn)用地規(guī)模為_(kāi)___平方米，折合____畝；規(guī)劃建筑面積為_(kāi)___平方米；土地使用權(quán)證號(hào)為_(kāi)___號(hào)。
3、委托事項(xiàng)：甲方茲將其投資于________項(xiàng)目中商業(yè)用房全權(quán)委托乙方招商及商業(yè)顧問(wèn)。
4、委托期限：自簽訂本合同之日起至該項(xiàng)目商業(yè)用房開(kāi)業(yè)并正常運(yùn)營(yíng)八個(gè)月為止。
5、委托內(nèi)容：指甲方委托乙方：
(1)、對(duì)該項(xiàng)目周邊的商業(yè)情況和消費(fèi)水平、消費(fèi)能力進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和分析，并根據(jù)上述勘察和分析參與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定；
(2)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的建筑設(shè)計(jì)、實(shí)際施工進(jìn)行顧問(wèn)、監(jiān)督，使建筑物與商業(yè)規(guī)劃相匹配；
(3)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定招商方案，并具體實(shí)施；
(4)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定經(jīng)營(yíng)管理方案，并負(fù)責(zé)培訓(xùn)從業(yè)人員以及協(xié)助甲方組建商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司；
(5)、為甲方提供一份以該項(xiàng)目為藍(lán)本，適用于大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)手冊(cè)，以支持甲方未來(lái)可能參與或主持的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供指南。
6、工作流程：
(1)、乙方自本合同簽訂之日起，即就該項(xiàng)目的招商、商業(yè)顧問(wèn)成立項(xiàng)目組展開(kāi)作業(yè)。
(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項(xiàng)目招商和商業(yè)顧問(wèn)方案，并在提交方案時(shí)對(duì)方案內(nèi)容予以解釋。以上方案須經(jīng)甲方審核同意后實(shí)施，根據(jù)情況變化，甲方有權(quán)對(duì)方案提出調(diào)整要求。
(3)、乙方在對(duì)甲方負(fù)責(zé)的總原則下，全權(quán)開(kāi)展招商及商業(yè)顧問(wèn)工作。
(4)、具體工作流程：
A、商業(yè)方案、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工的顧問(wèn)和監(jiān)督：由甲方確定設(shè)計(jì)方，并設(shè)立設(shè)計(jì)委托合同，甲方直接向設(shè)計(jì)方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，審核、優(yōu)化設(shè)計(jì)具體方案，對(duì)相關(guān)布局、客流規(guī)劃、服務(wù)設(shè)施等作具體整改意見(jiàn)，使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。由甲方確定建筑方，并設(shè)立建筑委托合同，甲方直接向建筑方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)建筑施工過(guò)程中，按施工進(jìn)度表進(jìn)行階段審核，提供材料選擇建議，使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。
B、商業(yè)中心的招商、招租方案制定及招商執(zhí)行：在該項(xiàng)目工程開(kāi)工后，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)設(shè)立固定招商辦公場(chǎng)所，并成立該項(xiàng)目的具體營(yíng)運(yùn)實(shí)體。乙方負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目作細(xì)分計(jì)劃，并設(shè)立招商，招租的具體價(jià)格策略，派駐專業(yè)招商人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)展具體品牌招商工作。
C、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備：在建筑物地面以上部分完成70%，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)獲得購(gòu)物中心業(yè)務(wù)相關(guān)的所有許可證書。乙方負(fù)責(zé)以下內(nèi)容：
1)、運(yùn)營(yíng)手冊(cè)的編制、制作；
2)、協(xié)助甲方進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理公司人員的招聘、培訓(xùn)；
3)、協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心維護(hù)、設(shè)備系統(tǒng)設(shè)立；
4)、協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心財(cái)務(wù)系統(tǒng)設(shè)立、稅務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn)；
至此，乙方應(yīng)保證商業(yè)中心的自身管理實(shí)體，已具充分能力獨(dú)立管理、運(yùn)作。
D、試營(yíng)業(yè)、開(kāi)張及開(kāi)業(yè)后的日常管理：設(shè)定的正式開(kāi)業(yè)日期前60天，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目購(gòu)物中心的日常管理。乙方負(fù)責(zé)對(duì)上述三個(gè)階段的績(jī)效進(jìn)行總結(jié)，并向甲方提供總結(jié)報(bào)告，并協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心的日常管理，提出修正意見(jiàn)。
7、服務(wù)內(nèi)容：指乙方服務(wù)甲方：
(1)、商業(yè)模式及建筑設(shè)計(jì)
A、市場(chǎng)調(diào)查
1)、消費(fèi)力
2)、商品結(jié)構(gòu)
3)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手
4)、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)慣例
B、設(shè)計(jì)委托書
1)、設(shè)備、器材
2)、通道、公共區(qū)間設(shè)施
3)、廣告、展覽位
4)、庫(kù)房、辦公
C、實(shí)施設(shè)計(jì)和調(diào)整
(2)、運(yùn)營(yíng)手冊(cè)及管理架構(gòu)
A、合同體系
1)、自營(yíng)部分
采購(gòu)框架合同，采購(gòu)條件
代銷合同
供應(yīng)商文件管理
批發(fā)標(biāo)準(zhǔn)格式合同
2)、租賃、物業(yè)部分
租賃合同
委托物業(yè)服務(wù)合同
1. 餐飲類
2. 商鋪類
安全保障手冊(cè)
3)、扣率部分
合同
服務(wù)規(guī)范承諾
4)、內(nèi)部部分
人事：勞動(dòng)合同、員工手冊(cè)
跨執(zhí)照合作合同
與地主方關(guān)系合同
管理執(zhí)行委員會(huì)合同
財(cái)務(wù)體系(按執(zhí)照個(gè)體劃分)
人事結(jié)構(gòu)、招聘計(jì)劃和培訓(xùn)
臨時(shí)結(jié)構(gòu)
長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)
管理運(yùn)營(yíng)手冊(cè)
各級(jí)管理職責(zé)
運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)
采購(gòu)經(jīng)理、物流經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安經(jīng)理
樓層經(jīng)理、市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)理、財(cái)務(wù)部門經(jīng)理
主管級(jí)
高級(jí)員工
員工
作業(yè)指導(dǎo)書
庫(kù)存管理
收貨
倉(cāng)儲(chǔ)
損耗
盤點(diǎn)
調(diào)整
收銀管理
應(yīng)收
銀行往來(lái)
備用金
折扣
人事、培訓(xùn)管理
招聘
福利、工資
培訓(xùn)
員工手冊(cè)
勞動(dòng)團(tuán)體
保安管理
警報(bào)、監(jiān)控系統(tǒng)功能
應(yīng)急手冊(cè)
保險(xiǎn)手冊(cè)
工程、維修管理(不同功能區(qū)域)
市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)、客戶服務(wù)管理
價(jià)格體系管理
單證設(shè)計(jì)
報(bào)表體系
(3)、招商執(zhí)行
A、配合商業(yè)中心標(biāo)志和適用版式
B、配合意向書、宣傳冊(cè)
C、招商會(huì)
D、招商執(zhí)行
E、招商價(jià)格、招商周期
8、委托費(fèi)用：
(1)、商業(yè)顧問(wèn)委托費(fèi)用：
A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目商業(yè)顧問(wèn)的費(fèi)用為人民幣_(tái)___元整(小寫：____元RMB)。
B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法：
本合同簽訂后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣_(tái)___萬(wàn)元整(小寫：____元RMB)；
該項(xiàng)目開(kāi)工后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣_(tái)___萬(wàn)元整(小寫：____元RMB)；
該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣_(tái)___萬(wàn)元整(小寫：____元RMB)；
該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)八個(gè)月后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣_(tái)___萬(wàn)元整
(小寫：____元RMB)。
(2)、招商委托費(fèi)用：
A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目招商的費(fèi)用按該項(xiàng)目____計(jì)提。
B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法：
1)、招商的費(fèi)用結(jié)算前提為達(dá)到招商業(yè)績(jī)考核的標(biāo)準(zhǔn)。
2)、招商的費(fèi)用按以下四個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)分別結(jié)算：
該項(xiàng)目商業(yè)用房在3個(gè)月內(nèi)取得30%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi)；
該項(xiàng)目商業(yè)用房在6個(gè)月內(nèi)取得60%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi)；
該項(xiàng)目商業(yè)用房在9個(gè)月內(nèi)取得90%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi)；
本合同約定的委托期限到期后五個(gè)工作日內(nèi)。
3)、雙方協(xié)商一致，該項(xiàng)目單戶成功招商的定義為：
9、雙方權(quán)利和義務(wù)：
(1)、甲方權(quán)利和義務(wù)：
1)、甲方權(quán)利：
A、審核乙方提供的各相關(guān)方案，提出修改意見(jiàn)和乙方進(jìn)行磋商，確定其方案并得到法定機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)后實(shí)施；
B、在招商過(guò)程中所涉及的客戶租金全部進(jìn)入甲方帳戶，招商定金由甲方現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)主管保管并辦理相關(guān)手續(xù)；
C、享有乙方開(kāi)展該項(xiàng)目作業(yè)中所有資料的索取權(quán)利；
D、擁有乙方與該項(xiàng)目有關(guān)的所有策略及商業(yè)行為的最終決策權(quán)；
E、有權(quán)隨時(shí)檢查乙方的工作，對(duì)乙方每階段的服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果的優(yōu)劣對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰，獎(jiǎng)懲數(shù)額和辦法由甲方根據(jù)乙方工作業(yè)績(jī)情況決定。
2)、甲方義務(wù)：
A、向乙方提供該項(xiàng)目的相關(guān)合法文件；
B、承擔(dān)該項(xiàng)目的廣告宣傳費(fèi)用，并提供乙方固定的辦公場(chǎng)所，承擔(dān)相應(yīng)辦公費(fèi)用；
C、授權(quán)指定專業(yè)人員作為和乙方工作中的聯(lián)系人，指定聯(lián)系人為：；
D、根據(jù)本合同約定，按時(shí)支付乙方服務(wù)費(fèi)用。
(2)、乙方權(quán)利和義務(wù)：
1)、乙方權(quán)利：
A、根據(jù)本合同約定，按時(shí)收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)用；
B、每周與甲方召開(kāi)工作例會(huì)，專題研究本周工作及下周工作內(nèi)容。
2)、乙方義務(wù)：
A、保證按有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行招商及商業(yè)顧問(wèn)；
B、根據(jù)相關(guān)資料、相關(guān)條件、相關(guān)情況提交該項(xiàng)目的相關(guān)方案供甲方審核，經(jīng)甲方確認(rèn)后予以實(shí)施；
C、負(fù)責(zé)該項(xiàng)目招商過(guò)程中的各項(xiàng)日常管理工作；
D、承擔(dān)該項(xiàng)目乙方派駐人員的工資、獎(jiǎng)金、福利、住宿等相關(guān)費(fèi)用；
E、協(xié)助甲方與客戶簽訂該項(xiàng)目相關(guān)合同；
F、未經(jīng)甲方書面承諾，對(duì)社會(huì)和客戶承諾的事項(xiàng)由乙方自行承擔(dān)責(zé)任；
G、對(duì)所涉及甲方商業(yè)機(jī)密予以嚴(yán)格保密，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得對(duì)外公布甲方的經(jīng)營(yíng)、招商策略及企業(yè)動(dòng)態(tài)；
H、未經(jīng)甲方書面承諾，不得向他人轉(zhuǎn)讓、泄露、擴(kuò)散該項(xiàng)目的資料、圖紙、文件及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
10、稅金：甲、乙雙方因該項(xiàng)目而產(chǎn)生的稅金及其他費(fèi)用按國(guó)家規(guī)定由雙方各自承擔(dān)。
11、違約責(zé)任：
(1)、本合同簽訂后，雙方應(yīng)認(rèn)真遵守，任何一方在未得到對(duì)方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或?qū)嵤┦箤?duì)方不能正常履行合同的行為，并經(jīng)對(duì)方發(fā)出書面通知后仍無(wú)法糾正的，對(duì)方有權(quán)解除本合同，違約方應(yīng)向守約方支付違約金人民幣_(tái)___元整(小寫：_____元)。
(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務(wù)費(fèi)用的，且逾期30天仍不能支付的，視同甲方違約，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)向乙方支付違約金人民幣_(tái)___元整(小寫：______元)。
12、爭(zhēng)議的解決：因執(zhí)行本合同所發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成，任何一方均可向常州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。
13、本合同的法律效力：
(1)、本合同壹式陸份，雙方各執(zhí)叁份，具有同等法律效力。
(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。
(3)、本合同履行過(guò)程中，如有未盡事宜，雙方可協(xié)商一致后訂立補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后，可形成書面意見(jiàn)，作為本合同附件。
甲方：________乙方：________
代表人：________代表人：________
日期：________日期：________
簽于：________簽于：________
篇3：商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類和策劃
商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類和策劃
商業(yè)地產(chǎn)定義
商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂(lè)類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。
商業(yè)地產(chǎn)形式
商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底商和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場(chǎng)以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。
商業(yè)地產(chǎn)分類
一、按商業(yè)形態(tài)分類
1、商業(yè)廣場(chǎng)
2、shoppingmall
3、商業(yè)街
4、大型商鋪
5、購(gòu)物中心
6、休閑廣場(chǎng)
7、步行街
8、專業(yè)市場(chǎng)
9、社區(qū)商業(yè)中心
10、商務(wù)樓
二、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類
1、商業(yè)街商鋪
2、市場(chǎng)類商鋪
3、社區(qū)商鋪
4、住宅底層商鋪
5、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪
6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪
7、交通設(shè)施商鋪
三、按照投資價(jià)值分類
1、"都市型"商鋪--績(jī)優(yōu)股
2、"社區(qū)型"商鋪--潛力股
3、"便利型"商鋪--冷門小盤股
4、專業(yè)街市商鋪--高科技股
5、其他商鋪-"一般股票"
商業(yè)地產(chǎn)策劃流程
前期：項(xiàng)目顧問(wèn)
一. 市場(chǎng)調(diào)研：
1.區(qū)域狀況調(diào)研：
1.1區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研
1.2競(jìng)爭(zhēng)者狀況調(diào)研
1.3市民消費(fèi)偏好調(diào)研（媒介偏好/消費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)承受力等）
1.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估
1.5消費(fèi)者品牌認(rèn)同調(diào)研
2.目標(biāo)購(gòu)買者調(diào)研
2.1消費(fèi)群體細(xì)分，消費(fèi)動(dòng)機(jī)
2.2項(xiàng)目問(wèn)題及機(jī)會(huì)調(diào)研
2.3購(gòu)買能力調(diào)研
3.品牌供應(yīng)商調(diào)研
3.1品牌類別細(xì)分
3.2品牌資料庫(kù)建立
3.3項(xiàng)目問(wèn)題及機(jī)會(huì)調(diào)研
3.4租金承受能力調(diào)研
二.項(xiàng)目定位
1.項(xiàng)目分析
1.1項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力（賣點(diǎn)）分析
1.2競(jìng)爭(zhēng)者比較分析（問(wèn)題及機(jī)會(huì)）
2.項(xiàng)目定位
2.1項(xiàng)目品質(zhì)功能定位
2.2品牌形象定位
3.目標(biāo)客戶（購(gòu)買者及承租者）
4.業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議
5.賣場(chǎng)區(qū)域分割
三.基本VI（品牌視覺(jué)形象設(shè)計(jì)）
包括基本元素：名稱/顏色/標(biāo)準(zhǔn)字/標(biāo)簽/吉祥物等
應(yīng)用體系設(shè)計(jì)：招商手冊(cè)/招商廣告/銷售手冊(cè)/形象手冊(cè)/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等
四.招商策略
1.價(jià)格體系建立
2.公開(kāi)活動(dòng)及新聞配合
3.媒介策略
4.商業(yè)談判或推介會(huì)
五.銷售策略
1.價(jià)格體系建立
2.公開(kāi)活動(dòng)及新聞配合
3.媒介策略
4.商業(yè)談判或推介會(huì)
費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）
中期：招商及銷售代理
一般代理
A.服務(wù)內(nèi)容包括：作為代理單位參與招商及銷售。
B.傭金預(yù)算及支付
B1 鋪位純出租形式：
1至5年（含5年）的租約按1.5個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
5年以上的租約按2個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
10年以上的租約按4個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
如果租約達(dá)到20年按6個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
以上均按首年租為依據(jù)計(jì)算傭金。
B1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：
中介成功客戶支付首筆租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B1中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。
B2 以純營(yíng)業(yè)額抽成或保底租金與營(yíng)業(yè)額抽成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，則我們將按下列方式計(jì)算應(yīng)收取的傭金。
B2.1 如客戶以純營(yíng)業(yè)額抽成形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開(kāi)張營(yíng)業(yè)滿六個(gè)月時(shí)，按該客戶開(kāi)張營(yíng)業(yè)后首六個(gè)月的稅前平均月?tīng)I(yíng)業(yè)額乘以該客戶在合同中約定的項(xiàng)目方提成的百分比，而得出項(xiàng)目平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開(kāi)張營(yíng)業(yè)之日起計(jì)的二百天內(nèi)一次性支付。
B2.2 如客戶以保底租金與營(yíng)業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，項(xiàng)目方先按客戶保底租金計(jì)算應(yīng)收取的租金，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金）。待該客戶開(kāi)張營(yíng)業(yè)滿六個(gè)月時(shí)再按項(xiàng)目方收取該客戶的平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算最終傭金數(shù)額，如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的，則項(xiàng)目方同意向我們支付差額部分傭金。
B3 鋪位銷售形式：
所有中介成功的商鋪，項(xiàng)目方將按該商鋪成交總額的1%的標(biāo)準(zhǔn)支付我們代理傭金（廣告代理另計(jì)）。
B3.1 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：
項(xiàng)目方應(yīng)我們中介成功之客戶簽定購(gòu)買合同之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)即支付50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），項(xiàng)目方應(yīng)在客戶支付第二期款項(xiàng)之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)全額支付。
B4 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營(yíng)的方式：
項(xiàng)目方在我們中介成功客戶后將按"合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建筑面積×人民幣1元/平方米（建筑面積）×365天÷12個(gè)月"計(jì)算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；
1至5年的合作期按1個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；
5年以上的合作期按2個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金。
B4.1 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營(yíng)的方式代理傭金支付方式：
項(xiàng)目方在我們中介成功收取租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B4中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。
B5以上所述的中介成功四字即指：
出租形式：客戶與項(xiàng)目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；
銷售形式：客戶與項(xiàng)目方簽署認(rèn)購(gòu)鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；
其他合作經(jīng)營(yíng)方式：客戶與項(xiàng)目方簽署合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議或合同，并依法生效。
B6所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶，在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)，如與項(xiàng)目方簽署承租鋪位的意向書或合同，項(xiàng)目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。
非常代理
根據(jù)前期項(xiàng)目報(bào)告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。
全程參與招商銷售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項(xiàng)目方承擔(dān)。
按照基本服務(wù)費(fèi)+傭金形式支付費(fèi)用。
傭金計(jì)算及支付參照一般代理執(zhí)行。具體另行協(xié)商。
后期：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣顧問(wèn)
◆服務(wù)內(nèi)容包括
一.品牌形象完善
二.促銷策略
以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計(jì)全年的特色活動(dòng)。
三.開(kāi)業(yè)策略
開(kāi)業(yè)活動(dòng)、開(kāi)幕酒會(huì)儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會(huì)等。
四.公開(kāi)策略
借助新聞力量，旨在短時(shí)間提升市場(chǎng)關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷售。
五.氣氛策略
店內(nèi)/店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì)，包括常規(guī)氣氛/季節(jié)節(jié)日氣氛/促銷等活動(dòng)氣氛。
六.服務(wù)策略
服務(wù)概念設(shè)計(jì)，服務(wù)規(guī)范建立，服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計(jì)等。
七.管理策略
導(dǎo)入ISO質(zhì)量認(rèn)證。
八.媒介策略
全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運(yùn)用配合。
◆費(fèi)用預(yù)算及支付
顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)按每月計(jì)算，按月支付，完成營(yíng)業(yè)目標(biāo)后獎(jiǎng)勵(lì)金額雙方協(xié)商決定。
銷售、租賃、經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)
一、商業(yè)物業(yè)銷售培訓(xùn)
二、商業(yè)物業(yè)租賃培訓(xùn)
三、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)
費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）