物業(yè)向業(yè)主清收物業(yè)費應注意的法律問題
隨著社區(qū)民主的不斷發(fā)展和物業(yè)管理行業(yè)的市場化運行，業(yè)主維權的意識逐步提高，因物管企業(yè)收費而引起的糾紛也越來越多。物管企業(yè)收費可以分為三類：一是物業(yè)服務收費；二是受委托收費；三是其他服務收費。那么，物業(yè)管理企業(yè)收費應注意什么法律問題呢？
業(yè)主欠費情況的具體分析
業(yè)主欠費的原因是多方面的。但常見的情況有以下幾個方面：一是不知情；二是不當抗辭；三是惡意拖欠。
所謂有不知情，是指業(yè)主未認真閱讀相關的物業(yè)服務合同和文件，記不清具體的繳費時間。主觀上不存在不交的想法，只是由于各種原因而暫時未交。
所謂不當抗辭，是指業(yè)主以非物管企業(yè)原因造成其合法權益受侵害為由拒交物業(yè)費。這種情況比較普遍，業(yè)主往往不區(qū)分相關的法律關系，只要發(fā)生與房子及居住有關的問題，就認為是物管公司管理的問題。如業(yè)主入住后，外墻滲水而導致其裝修損失，業(yè)主找物管公司賠償，物管公司不賠，業(yè)主就拒交物業(yè)費；又如業(yè)主因樓上洗手間滲水（樓上業(yè)主裝修時破壞了防水層），找物管公司索賠未果，于是拒交物業(yè)費；再如業(yè)主因有線電視常出現(xiàn)故障，收視費是交給物管公司（代收代繳）為由，拒交物業(yè)費。
對業(yè)主欠費清收應注意的法律問題
1、物管企業(yè)應避免不當清收行為，這里所說的不當清收行為，是指物管企業(yè)未能依據(jù)物業(yè)服務合同的約定或法律、法規(guī)，規(guī)章的規(guī)定，而擅自采取的其他方式清收欠費的行為。不當清收行為的表現(xiàn)形式是這樣的。但常見方法一般為：有的采用停止提供物業(yè)服務；有的物管企業(yè)以文件的形式，給業(yè)主下最后通牒；有的采用停水、停電、停氣、停熱的方式；有的采用張貼欠費業(yè)主名單的方式等等。不當清收行業(yè)不僅達不到清收的目的，相反具有很多危害性。其一，容易激化與欠費業(yè)主的矛盾；其二，變主動為被動；業(yè)主欠費其行為已違約，是其單方過錯，如物管企業(yè)采取不當清收，則變成混合過錯；其三，不當清收行為具有違約性、違規(guī)性和違法性。
2、物管企業(yè)應依法收費。由于歷史的原因不和不斷變化的情況，造成了有些物管企業(yè)收費混亂。如有一小區(qū)業(yè)主委員會要求物管公司降物業(yè)費，物管公司只對住宅業(yè)主降費而對商戶未降，造成一個小區(qū)兩個收費標準；又如地面停車費政府降價可物業(yè)管理公司并不降價，業(yè)主不按原價交，物管公司就不提供原來固定的車位。上述情況如發(fā)生糾紛訴訟到法院，物管公司很難受到法律的保護。所以物管企業(yè)收費，一定要依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定收費。實行政府指導價的，按政府的規(guī)定收費。實行市場調節(jié)價的，與業(yè)主在物業(yè)服務合同中明確約定。
3、物管企業(yè)在催收欠費時應采用書面形式并給業(yè)主簽字確認。由于在時間上經(jīng)常和業(yè)主打交道，空間上是和業(yè)主經(jīng)常接觸，再加上現(xiàn)代化的通訊手段，物管企業(yè)催收欠費的方式中最具法律意義的當屬書面催收并經(jīng)業(yè)主簽字確認。這是因為：一是可以規(guī)范物管企業(yè)的管理；二是可能確認物管企業(yè)和業(yè)主之間欠物業(yè)費的標準、數(shù)額；三是可以中斷訴訟時效。追索物業(yè)服務費是依照現(xiàn)行法律關于訴訟時效的規(guī)定。也就是說依據(jù)物業(yè)服務合同約定的收費時間，在兩年之內如無有效證明物管企業(yè)向欠費業(yè)主主張權利，法律將不再保護其權益。
4、協(xié)商為主，訴訟或仲裁為輔。物管企業(yè)在以物業(yè)服務合同為標準。做好服務的前提下，通過說理的方式和欠費業(yè)主協(xié)商解決。必要時可通過業(yè)主委員會協(xié)調、督促。協(xié)商不是萬能的，對于惡意欠費的業(yè)主只能采取司法救濟的途徑來解決。一般情況通過訴訟程序，如果雙方在物業(yè)服務合同中仲裁約定，就應當經(jīng)過仲裁程序解決。
篇2：公寓物業(yè)費用收繳制度
公寓物業(yè)費用收繳制度
1.0 目的
規(guī)范服務費用的收繳工作，確保如數(shù)、及時、安全的收回各項費用。
2.0 適用范圍
物業(yè)管理服務費及其他各項有償服務費的收繳工作。
3.0 工作職責
3.1出納員負責按程序辦理各項費用的銀行托收及現(xiàn)金收取工作。
3.2各部門主管及經(jīng)理負責對本部門相關有償服務項目計費與審核，開出收費通知單。
3.3財務部稽核負責對各項有償服務費用的計算核查。
3.4管理員文員負責通知單的派發(fā)及催繳工作。
3.5財務部主管負責費用收繳工作的監(jiān)督。
4.0 程序要點
4.1費用收取的范圍
4.1.1物業(yè)管理服務費。
4.1.2機電維修、清潔、綠化等各項特約服務費。
4.1.3代收代繳的水、電等費用。
4.1.3其他各項多種經(jīng)營服務費用。
4.2物業(yè)管理費的收繳
4.2.1管理費的收取標準:
4.2.1.1寫字樓物業(yè)管理費:0.35元/平米/月
4.2.1.2水電費押金:暫免交
4.2.1.3電表安裝費:免費
4.2.1.4裝修施工保證金:3000元/層
4.2.1.5裝修施工管理費:20元/天/層
4.2.1.6臨時出入證工本費:5元/證
4.2.1.7臨時出入證押金:5元/證
4.2.1.8裝修垃圾清運管理費:100元/層/月
4.2.1.9電費:(營業(yè)性)1.3元/KWH，(非營業(yè)性)1元/KWH
4.2.1.10水費:1.8元/立方米
4.2.2管理費的收繳程序:
4.2.2.1財務部從業(yè)主入伙之日起計收各項管理費。業(yè)主收到入伙通知后一個月內未來辦理入伙手續(xù)的應視入伙，開始計收管理費;
4.2.2.2物管處于每月25日前根據(jù)各租戶的應繳費情況開出《收費通知單》(《收費通知單》一式四聯(lián)，第一聯(lián)存根聯(lián)，第二聯(lián)財務聯(lián)，第三聯(lián)回收聯(lián)，第四聯(lián)客人聯(lián))，經(jīng)部門經(jīng)理、財務審核后，由物管處文員送交租戶簽認，將第四聯(lián)客人聯(lián)送交租戶;
4.2.2.3 物管處文員應詳細記錄《收費通知單》的派發(fā)情況;
4.2.2.4財務部出納員根據(jù)《收費通知單》向租戶收取各項費用。
4.2.3費用收繳資料的保管
4.2.3.1財務應于每月末將費用收繳資料匯總編制記賬憑證、登記賬簿后交財務部主管審核;
4.2.3.2財務部經(jīng)理經(jīng)審核存有疑問應責令會計及時更正;如無疑問應將收費資料加密在財務部長期保存;
4.2.4管理服務費用收繳率原則上應達到98%，費用收繳的情況作為財務部出納和物管處文員的績效考評依據(jù)之一。
5.0 記錄文件與控制表格
5.1 《收費通知單》
物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理收費通知單
篇3：物業(yè)員工工作感想：如何提高物業(yè)費收繳率
物業(yè)員工工作感想：如何提高物業(yè)費收繳率
作為物業(yè)行業(yè)，物業(yè)費收繳率的高低，是直接關系到一個物業(yè)公司能否生存下去的關鍵，而催交物業(yè)費是各物業(yè)服務處最頭痛的一件事。但我認為，業(yè)主是否愿意交納物業(yè)費，其實還是要看物業(yè)的工作做的如何，就好比一頭犁地的牛，在開春時節(jié)，勤勤懇懇，任勞任怨，把地犁順了、犁松了，在秋收時，一定會是麥浪滾滾，稻谷飄香的。下面就我服務處在平時工作中的一些體會，與各服務處的同仁共同探討一下。
一、首先，保安是各小區(qū)的門面，保安的形象、禮儀，直接影響到業(yè)主的情緒。業(yè)主在早上出門時，看到的是保安向業(yè)主發(fā)自內心的微笑致意時，業(yè)主今天一整天的心情肯定不會差的；當業(yè)主拖著疲憊的身體回家時，聽到的是保安熱情的問候時，業(yè)主也會覺得很舒服。我服務處的張隊在去年開始實行送溫暖的舉措，強調保安在看到業(yè)主提東西時，必須上前幫一把，提一下，送至業(yè)主家中，一路上，保安與業(yè)主拉著家常，距離近了，心也就近了。有一次，我服務處一名保安隊員，在半夜里冒雨巡邏，業(yè)主停在車位上的車，一輛一輛的仔細地檢查每輛車的車門是否已鎖好，正巧被一位業(yè)主在窗口看見，主動來服務處一定要表揚這位保安隊員，而且，這位業(yè)主還在小區(qū)里和其他業(yè)主說起這件事。由此可見，細節(jié)確實能溫暖人心。近期，從業(yè)主反饋服務處的信息來看，這些看似簡單的行為，能讓業(yè)主確確實實地感到物業(yè)是在真心為業(yè)主服務。
二、在保潔這方面，因為有業(yè)主反映家中有老鼠，我們就去居委會要了一些鼠藥，然后馬上送至業(yè)主家中，并囑咐業(yè)主要注意安全，特別是家中有孩子的。要求保潔員在保潔時，要用不滴水的半濕拖把，拖樓道以及電梯內的地板，最后再用干拖把再拖一次，以免業(yè)主滑到，業(yè)主都很滿意。
三、在服務處工程維修這一塊，業(yè)主保修的問題無論大小，都及時想辦法解決。哪怕是更換一個窗戶拉手，修一下防盜門上的鎖，兩三分鐘內就搞定，我們會對業(yè)主說：“按要求是要收費的，但是您去年的物業(yè)費因為交費及時，我們?yōu)槟峁﹥?yōu)惠服務，這樣一來，讓業(yè)主感到早交物業(yè)費可以得到實惠，他心中有了這個概念，09年的物業(yè)費也已經(jīng)交納了。有些業(yè)主來服務處反映，家中的燃氣或灶具有些問題，因為燃氣這一塊是禁止私自維修的，于是，我們多次與燃氣公司聯(lián)系，終于在前段時間，燃氣公司最先來我小區(qū)對每家每戶進行了為期三天的大規(guī)模的檢查和維修，及時為業(yè)主解除了后顧之憂。
四、在服務處接待這方面，我們聯(lián)系了多個服務項目，包括有疏通廚房下水道的，有維修電腦的，也有清洗抽油煙機的，提供家政服務的，以及修鎖、配鎖的。我服務處主任為小區(qū)業(yè)主的孩子入托、入學，跑前跑后，帶著業(yè)主去街道、學校，為業(yè)主們節(jié)省了幾百塊錢的贊助費。在貼催費通知單時，注意語句的用詞，避免生硬，而當業(yè)主來服務處交費時，首先感謝業(yè)主對我服務處工作的大力支持，問一問業(yè)主有什么問題需要我們幫忙的，遞上一杯茶水，有意無意地透露一下，交納物業(yè)費是每位業(yè)主的義務，這樣小區(qū)的管理就會越來越好；反之，大家如不交納物業(yè)費的話，物業(yè)服務處會沒有資金正常運行，就會交不起電費，電梯不運行，垃圾無人清運，到頭來，吃虧的還是你們業(yè)主，讓業(yè)主們有這個意識。
前幾天，有位業(yè)主打電話給服務處，請門崗代收一下干洗店為其干洗的衣物，我們在電話里告知業(yè)主，天在下雨，還是放在我們服務處代為保管，以免搞臟了，一句貼心的話，業(yè)主第二天就打來電話給我們，讓打好物業(yè)費發(fā)票，送去。其實，物業(yè)服務都是一件件小事，只要把小事做好了，讓業(yè)主滿意了，舒心了，我想收取物業(yè)費也并非登天之難事。掌握業(yè)主的心理動態(tài)，針對不同性格的業(yè)主，投其所好，話就說上了，自然而然的就成了朋友，當你去他家中收物業(yè)費時，他也就不好意思不交了。
新的一年的物業(yè)費收取工作已經(jīng)展開，我們將一如既往的竭誠為業(yè)主服務，求更好，更求最好。