物業向業主清收物業費應注意的法律問題

　　隨著社區民主的不斷發展和物業管理行業的市場化運行，業主維權的意識逐步提高，因物管企業收費而引起的糾紛也越來越多。物管企業收費可以分為三類：一是物業服務收費；二是受委托收費；三是其他服務收費。那么，物業管理企業收費應注意什么法律問題呢？

　　業主欠費情況的具體分析

　　業主欠費的原因是多方面的。但常見的情況有以下幾個方面：一是不知情；二是不當抗辭；三是惡意拖欠。

　　所謂有不知情，是指業主未認真閱讀相關的物業服務合同和文件，記不清具體的繳費時間。主觀上不存在不交的想法，只是由于各種原因而暫時未交。

　　所謂不當抗辭，是指業主以非物管企業原因造成其合法權益受侵害為由拒交物業費。這種情況比較普遍，業主往往不區分相關的法律關系，只要發生與房子及居住有關的問題，就認為是物管公司管理的問題。如業主入住后，外墻滲水而導致其裝修損失，業主找物管公司賠償，物管公司不賠，業主就拒交物業費；又如業主因樓上洗手間滲水（樓上業主裝修時破壞了防水層），找物管公司索賠未果，于是拒交物業費；再如業主因有線電視常出現故障，收視費是交給物管公司（代收代繳）為由，拒交物業費。

　　對業主欠費清收應注意的法律問題

　　1、物管企業應避免不當清收行為，這里所說的不當清收行為，是指物管企業未能依據物業服務合同的約定或法律、法規，規章的規定，而擅自采取的其他方式清收欠費的行為。不當清收行為的表現形式是這樣的。但常見方法一般為：有的采用停止提供物業服務；有的物管企業以文件的形式，給業主下最后通牒；有的采用停水、停電、停氣、停熱的方式；有的采用張貼欠費業主名單的方式等等。不當清收行業不僅達不到清收的目的，相反具有很多危害性。其一，容易激化與欠費業主的矛盾；其二，變主動為被動；業主欠費其行為已違約，是其單方過錯，如物管企業采取不當清收，則變成混合過錯；其三，不當清收行為具有違約性、違規性和違法性。

　　2、物管企業應依法收費。由于歷史的原因不和不斷變化的情況，造成了有些物管企業收費混亂。如有一小區業主委員會要求物管公司降物業費，物管公司只對住宅業主降費而對商戶未降，造成一個小區兩個收費標準；又如地面停車費政府降價可物業管理公司并不降價，業主不按原價交，物管公司就不提供原來固定的車位。上述情況如發生糾紛訴訟到法院，物管公司很難受到法律的保護。所以物管企業收費，一定要依據法律法規的規定收費。實行政府指導價的，按政府的規定收費。實行市場調節價的，與業主在物業服務合同中明確約定。

　　3、物管企業在催收欠費時應采用書面形式并給業主簽字確認。由于在時間上經常和業主打交道，空間上是和業主經常接觸，再加上現代化的通訊手段，物管企業催收欠費的方式中最具法律意義的當屬書面催收并經業主簽字確認。這是因為：一是可以規范物管企業的管理；二是可能確認物管企業和業主之間欠物業費的標準、數額；三是可以中斷訴訟時效。追索物業服務費是依照現行法律關于訴訟時效的規定。也就是說依據物業服務合同約定的收費時間，在兩年之內如無有效證明物管企業向欠費業主主張權利，法律將不再保護其權益。

　　4、協商為主，訴訟或仲裁為輔。物管企業在以物業服務合同為標準。做好服務的前提下，通過說理的方式和欠費業主協商解決。必要時可通過業主委員會協調、督促。協商不是萬能的，對于惡意欠費的業主只能采取司法救濟的途徑來解決。一般情況通過訴訟程序，如果雙方在物業服務合同中仲裁約定，就應當經過仲裁程序解決。

篇2：公寓物業費用收繳制度

　　公寓物業費用收繳制度

　　1.0 目的

　　規范服務費用的收繳工作，確保如數、及時、安全的收回各項費用。

　　2.0 適用范圍

　　物業管理服務費及其他各項有償服務費的收繳工作。

　　3.0 工作職責

　　3.1出納員負責按程序辦理各項費用的銀行托收及現金收取工作。

　　3.2各部門主管及經理負責對本部門相關有償服務項目計費與審核，開出收費通知單。

　　3.3財務部稽核負責對各項有償服務費用的計算核查。

　　3.4管理員文員負責通知單的派發及催繳工作。

　　3.5財務部主管負責費用收繳工作的監督。

　　4.0 程序要點

　　4.1費用收取的范圍

　　4.1.1物業管理服務費。

　　4.1.2機電維修、清潔、綠化等各項特約服務費。

　　4.1.3代收代繳的水、電等費用。

　　4.1.3其他各項多種經營服務費用。

　　4.2物業管理費的收繳

　　4.2.1管理費的收取標準:

　　4.2.1.1寫字樓物業管理費:0.35元/平米/月

　　4.2.1.2水電費押金:暫免交

　　4.2.1.3電表安裝費:免費

　　4.2.1.4裝修施工保證金:3000元/層

　　4.2.1.5裝修施工管理費:20元/天/層

　　4.2.1.6臨時出入證工本費:5元/證

　　4.2.1.7臨時出入證押金:5元/證

　　4.2.1.8裝修垃圾清運管理費:100元/層/月

　　4.2.1.9電費:(營業性)1.3元/KWH，(非營業性)1元/KWH

　　4.2.1.10水費:1.8元/立方米

　　4.2.2管理費的收繳程序:

　　4.2.2.1財務部從業主入伙之日起計收各項管理費。業主收到入伙通知后一個月內未來辦理入伙手續的應視入伙，開始計收管理費;

　　4.2.2.2物管處于每月25日前根據各租戶的應繳費情況開出《收費通知單》(《收費通知單》一式四聯，第一聯存根聯，第二聯財務聯，第三聯回收聯，第四聯客人聯)，經部門經理、財務審核后，由物管處文員送交租戶簽認，將第四聯客人聯送交租戶;

　　4.2.2.3 物管處文員應詳細記錄《收費通知單》的派發情況;

　　4.2.2.4財務部出納員根據《收費通知單》向租戶收取各項費用。

　　4.2.3費用收繳資料的保管

　　4.2.3.1財務應于每月末將費用收繳資料匯總編制記賬憑證、登記賬簿后交財務部主管審核;

　　4.2.3.2財務部經理經審核存有疑問應責令會計及時更正;如無疑問應將收費資料加密在財務部長期保存;

　　4.2.4管理服務費用收繳率原則上應達到98%，費用收繳的情況作為財務部出納和物管處文員的績效考評依據之一。

　　5.0 記錄文件與控制表格

　　5.1 《收費通知單》

　　物業管理有限公司物業管理收費通知單

篇3：物業員工工作感想：如何提高物業費收繳率

　　物業員工工作感想：如何提高物業費收繳率

　　作為物業行業，物業費收繳率的高低，是直接關系到一個物業公司能否生存下去的關鍵，而催交物業費是各物業服務處最頭痛的一件事。但我認為，業主是否愿意交納物業費，其實還是要看物業的工作做的如何，就好比一頭犁地的牛，在開春時節，勤勤懇懇，任勞任怨，把地犁順了、犁松了，在秋收時，一定會是麥浪滾滾，稻谷飄香的。下面就我服務處在平時工作中的一些體會，與各服務處的同仁共同探討一下。

　　一、首先，保安是各小區的門面，保安的形象、禮儀，直接影響到業主的情緒。業主在早上出門時，看到的是保安向業主發自內心的微笑致意時，業主今天一整天的心情肯定不會差的；當業主拖著疲憊的身體回家時，聽到的是保安熱情的問候時，業主也會覺得很舒服。我服務處的張隊在去年開始實行送溫暖的舉措，強調保安在看到業主提東西時，必須上前幫一把，提一下，送至業主家中，一路上，保安與業主拉著家常，距離近了，心也就近了。有一次，我服務處一名保安隊員，在半夜里冒雨巡邏，業主停在車位上的車，一輛一輛的仔細地檢查每輛車的車門是否已鎖好，正巧被一位業主在窗口看見，主動來服務處一定要表揚這位保安隊員，而且，這位業主還在小區里和其他業主說起這件事。由此可見，細節確實能溫暖人心。近期，從業主反饋服務處的信息來看，這些看似簡單的行為，能讓業主確確實實地感到物業是在真心為業主服務。

　　二、在保潔這方面，因為有業主反映家中有老鼠，我們就去居委會要了一些鼠藥，然后馬上送至業主家中，并囑咐業主要注意安全，特別是家中有孩子的。要求保潔員在保潔時，要用不滴水的半濕拖把，拖樓道以及電梯內的地板，最后再用干拖把再拖一次，以免業主滑到，業主都很滿意。

　　三、在服務處工程維修這一塊，業主保修的問題無論大小，都及時想辦法解決。哪怕是更換一個窗戶拉手，修一下防盜門上的鎖，兩三分鐘內就搞定，我們會對業主說：“按要求是要收費的，但是您去年的物業費因為交費及時，我們為您提供優惠服務，這樣一來，讓業主感到早交物業費可以得到實惠，他心中有了這個概念，09年的物業費也已經交納了。有些業主來服務處反映，家中的燃氣或灶具有些問題，因為燃氣這一塊是禁止私自維修的，于是，我們多次與燃氣公司聯系，終于在前段時間，燃氣公司最先來我小區對每家每戶進行了為期三天的大規模的檢查和維修，及時為業主解除了后顧之憂。

　　四、在服務處接待這方面，我們聯系了多個服務項目，包括有疏通廚房下水道的，有維修電腦的，也有清洗抽油煙機的，提供家政服務的，以及修鎖、配鎖的。我服務處主任為小區業主的孩子入托、入學，跑前跑后，帶著業主去街道、學校，為業主們節省了幾百塊錢的贊助費。在貼催費通知單時，注意語句的用詞，避免生硬，而當業主來服務處交費時，首先感謝業主對我服務處工作的大力支持，問一問業主有什么問題需要我們幫忙的，遞上一杯茶水，有意無意地透露一下，交納物業費是每位業主的義務，這樣小區的管理就會越來越好；反之，大家如不交納物業費的話，物業服務處會沒有資金正常運行，就會交不起電費，電梯不運行，垃圾無人清運，到頭來，吃虧的還是你們業主，讓業主們有這個意識。

　　前幾天，有位業主打電話給服務處，請門崗代收一下干洗店為其干洗的衣物，我們在電話里告知業主，天在下雨，還是放在我們服務處代為保管，以免搞臟了，一句貼心的話，業主第二天就打來電話給我們，讓打好物業費發票，送去。其實，物業服務都是一件件小事，只要把小事做好了，讓業主滿意了，舒心了，我想收取物業費也并非登天之難事。掌握業主的心理動態，針對不同性格的業主，投其所好，話就說上了，自然而然的就成了朋友，當你去他家中收物業費時，他也就不好意思不交了。

　　新的一年的物業費收取工作已經展開，我們將一如既往的竭誠為業主服務，求更好，更求最好。