項目建設階段物業顧問介入工作內容
一、土建/結構/道路1.材料進場管理
1.施工單位應按設計要求及本規范的有關規定對建筑材料或裝飾材料進行現場驗收。嚴禁使用不合格產品。
建議關注重點:
★建筑材料及裝修材料的產品合格證。
★環境指標檢驗報告。
★材料進場驗收記錄。
★復驗報告
2.施工進度
2.1施工進度表（由施工單位提供）
應審核施工進度表的科學性，是否考慮自然因素影響（天氣）、市政因素等。
2.2施工流程圖（由施工單位提供）
確定乙方施工現場管理人員，做好雙方人員的對接。
2.3施工要點
★人員安全、施工現場安全用電、杜絕火災隱患明確安全檢察責任人。
★材料是否按照規定位置堆放
★是否做到文明施工，科學管理的要求，形成制度化。
★責任人明確，檢查到位，杜絕重大安全事故。
★遵守施工現場各項管理規定。
★在道路施工中要特別關注路面有效排水的施工工藝要求及防滑措施。
2.3.1落實施工進程與進度表的時間是否一致。
由施工單位按進度報甲方現場管理人員，由現場管理人員和監理公司人員進行現場核實后進行簽字認可。
2.3.2施工進程與進度表不一致的原因及記錄
★對施工進度與進度表不一致原因一般由于外部因素影響，乙方應在進度表制定時給于充分考慮，避免外部因素影響。
★對施工中確實出現的進度拖延問題，應分清責任方，甲方多為設計變更帶來的，乙方多為缺乏科學性的管理造成工期延誤。
2.3.3施工材料與設計時選材的一致性
★根據設計要求，由施工單位選樣送樣到甲方，確認后進行封樣，施工所用材料應按封樣材料進行購置。
★如出現材料不一致時，甲方有權對乙方所購材料進行強制性退場。
2.3.4落實施工流程圖的施工情況。
施工所需要的工作程序，由施工單位提供后，甲方要對流程進行嚴格監督，避免乙方違規操作。
2.3.5收集并庫存施工采樣樣本。
由供貨方送樣進行庫存，如在設計中沒有標明的，可以由甲方指定產品和品牌，由施工單位購置后進行施工。
2.3.6現場簽證原因和記錄。
★在原設計圖紙上進行變更的工程簽證，應由監理公司及甲方認可后方可進行簽字蓋章。
★每一次變更應做記錄，包括材料用量、人工費、工期等。
2.3.7和各專業項目的配合施工及預埋管線的按圖施工
2.4隱蔽工程
2.4.1隱蔽工程的施工記錄
★系統試壓、沖洗記錄；
★系統調試記錄；
★系統聯動試驗記錄；
★在吊頂以上和墻體內所預留預埋的工作，都屬于隱蔽工程范圍，應在封板、粉刷以前進行工程量和工程質量的核實，并作詳細記錄。
★協助地產項目經理和監理方在施工單位封板、粉刷以前進行工程質量的認定，合格后填寫隱蔽工程驗收記錄。
★由施工方形成全過程施工質量檢查跟進報告后，協助地產及監理質量管理人員簽字認可并在顧問進行存檔備查。
2.4.2隱蔽工程的施工質量跟進
在隱蔽工程施工過程中進行質量驗收并做出質量評定和填寫質量評定表。
2.4.3隱蔽工程的簽證原因和記錄。
屬于新增加內容的變更必須進入隱蔽工程簽證記錄表內并附修改圖。
★在施工過程中對原設計圖紙上隱蔽工程進行變更的工程簽證，應由監理公司及甲方認可后方可進行簽字蓋章。
★每一次變更應做記錄，包括材料用量、人工費、工期及走向等
★特別關注屋面及地下室的隱蔽工程。
2.5預留管口孔洞的合理位置
按設計圖紙進行預留預埋的管口、孔洞位置確認并做出明顯的標注，并在施工圖上標注尺寸。
★管口孔洞的數量
與設計圖紙上為準，如有增設需提前于甲方、監理方對接形成記錄并在圖紙上做出明顯標注。
★管口孔洞的尺寸
與設計圖紙上為準，如有更改需提前于甲方、監理方對接形成記錄并在圖紙上做出明顯標注
2.6變更工程
★變更工程的記錄
由于在施工過程中原設計圖紙沒有設計的，由甲方、設計方、監理方及乙方對工程進行施工工藝有進行修改的部分形成變更工程記錄。應包含下列內容：
★變更時間
★變更地點
★變更原因
★變更材料
★變更工藝
★變更工程的要點
★落實變更工程的施工質量
★變更工程的記錄
二、給排水/強弱電
1.顧問關注要點
★施工期間嚴格巡查施工現場，巡查人員應熟悉圖紙管線走向。
★對確需更改管線走向的，應是由甲方和乙方在現場進行確認后，
發修改通知書給乙方后，方可進行更改施工，乙方不得擅自更改。★如在巡查中發現違規更改走向問題，巡查人員應立即通知監理方進行核實，并通知施工方勒令拆除違規管線。
★施工方式應方便日后的檢查和維修,并對可能出現的應急情況在施工階段即應有充分考慮.
★對于重點節點及設備部位的防水及安全應做充分考慮.綜合管網在施工的整個過程中所涉及各專業必須積極協調配合，以確保施工中有壓管道讓無壓管道，埋地和隱蔽管道必須按要求做好隱蔽記錄和防腐保護。
★檢修口的預留
2.其余關注事項參照土建/結構/道路施工建設階段要求。
三.綠化及景觀施工
1.顧問關注要點
★綠化布局的維護成本合理化建議及施工跟進在施工時，應注意土層厚度及平整度，草坪在40cm左右，大灌木在60cm左右，深根喬木在150cm左右，以利于蓄水保濕，同時在土層下不能有過多的施工垃圾。
★在景觀施工過程中要注意景觀實際效果是否與施工圖紙及效果圖紙相匹配,如出現誤差較大情況應與地產項目經理及時溝通并建議修正。
★如涉及水景觀顧問必須關注防水設置及閘閥方便今后管理和維護。
★水景觀施工應注意日后的日常維護和管理，特別是水景觀周圍的安全防護措施，杜絕日后的安全事故的發生。
2其余關注事項參照土建/結構/道路施工建設階段要求。
四、安裝工程
1顧問關注要點
★對于門窗燈的安裝工程施工需要注意安裝的牢固程度以及業主的評判標準,出現問題及時與地產項目經理及監理保持溝通并及時解決。
★對于特殊設施設備(例如電梯/鍋爐)等的安裝則需要督促及跟進技術監督局發出的安全檢驗合格證的落實。
★對于電器線路需要注意隱蔽工程的記錄，線路鋪設路線等。
★對于管道鋪設需要注意坡度、檢修口的預留，隱蔽工程的記錄。
2.其余關注事項參照土建/結構/道路施工建設階段要求。
五消防
1顧問關注要點
★顧問需要在施工中督促施工單位嚴格按照消防施工的規范要求進行,并做好相應記錄.
★重點對消防管線的材料及施工要求達到消防規范的相關規定.
2其余關注事項參照土建/結構/道路施工建設階段要求
六、裝修(僅限于樓盤為精裝房)
1顧問關注要點
★在裝修施工過程中顧問需要特別關注防火的施工操作規范并監督施工單位嚴格執行.
★在施工工藝和材料上關注相關的環保要求,對于違反環保要求的施工工藝要及時制止并與地產項目經理及監理進行溝通解決.
2.其余關注事項參照土建/結構/道路施工建設階段要求
篇2：前期介入階段物業顧問應重點關注幾項工作
前期介入階段物業顧問應重點關注的幾項工作
物業服務企業前期介入階段的工作有別于物業前期咨詢，此階段更加注重項目施工現場功能設施設備的合理安裝及隱蔽工程的施工質量等，通過派駐現場工程人員與開發商、總包單位、監理單位進行協調，使初期各項設計建設更加完善合理。這是保證開發商開發建設高質量、高品質項目的重要輔助途徑之一。具體來講，物業服務企業要協助開發商從后期物業管理角度進行現場工程優化，向甲方提供現場建議。
對前期介入階段的物業顧問工作應重點關注：
一、合理選擇配備現場介入人員
現場工作十分復雜，對于物業服務企業而言是一項經驗型工作，所以對于現場派駐人員的選擇應掌握以下標準：
1．有豐富的物業工程管理經驗，最好是了解將要顧問項目業態特點的人員；
2．有物業工程服務經驗，了解客戶需求，善于將施工與需求結合的人員。
3．有豐富的施工現場經驗，能夠保證自身安全；
4．專業比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。
二、保障后臺的技術支持工作
物業現場顧問人員的派駐企業，作為后臺技術支持的角色，需要與現場人員緊密配合，特別是物業前期咨詢公司和前期介入公司不是同一家的時候，兩個公司還需要密切配合。作為后臺的技術支持部門應采取積極配合、技術支持的方式，對項目駐場人員發現的問題、發展商反饋的問題，提出必要的建議供駐場人員參考，在需要的時候參與到現場工作中。駐場人員對現場發現的問題要及時向甲方反映，提出建議，并與支持部門溝通，從另一個方面提醒甲方。
三、做好與現場各方關系的協調
開發商、總包單位、分包施工單位、監理單位、成品保護單位、設備供應商等現場各方關系錯綜復雜，協調各方關系為現場工作提供便利也是十分重要的。
以上是前期介入中需要關注的要點，而前期介入階段主要是在項目已經完成方案設計，深化施工設計圖紙基本完成，進入設施設備安裝及二次結構施工階段，物業顧問公司派駐人員進場，駐場實施相關顧問工作，但在一般情況下，深化設計、施工兩個步驟多會同時開展，物業駐場人員的主要工作也來自這兩個方面，其主要工作有：
1、深入了解項目特點，擬定現場顧問計劃。
在進入項目以前，應當對項目進行深入了解并制定計劃。
（1）審讀圖紙，了解項目系統情況；
從設計說明入手，對建筑圖紙、結構圖紙、設備專業圖紙等進行閱讀，標記重要的環節，了解項目的整體設計思路、定位。最后對圖紙審讀的結果進行匯總，為制定工作計劃做準備。
（2）根據項目特點，擬定現場物業顧問計劃。
根據了解到的項目特點，如項目定位、系統構成、交通流線、服務配套等，結合甲方的施工進度計劃擬定現場顧問計劃。
2、關注工程進度，記錄現場情況。
在現場巡視過程中，記錄所有關注的細節，為提供物業建議做準備。
（1）根據工程計劃，調整工作計劃；
隨著現場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調整，物業現場介入人員應關注該計劃，及時調整物業的顧問計劃及工作側重點。
（2）記錄設計方案和施工圖紙變更；
物業現場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業服務公司的后期接管提供便利。
（3）記錄施工現場發現問題，為提出各種建議做準備。
施工過程是根據施工便利與否而適時調整的，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業現場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和截門等的位置變化，使今后的物業維修能準確判斷位置。
3、參加施工期間的專業會議，提供建議。
（1）通過參加設計協調會、施工協調會、監理會等了解施工焦點；
參加專業會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業要求，適時的提出物業建議。
（2）根據會議等的實際情況，適時提供書面物業建議。
4、通過對項目的深入了解，提供現場物業建議。
（1）改進設計中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議；
設計中有許多不盡人意之處，一些設計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業現場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據優化的可能性，有針對性的適時提出物業書面建議。
（2）改進施工中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議；
物業現場介入人員應通過記錄現場的情況，匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業管理的事項。關注各單項工程設備的調試、試驗，特別要關注隱蔽工程的隱檢、驗收。
（3）優化施工質量的建議。
關注施工中的問題，對施工質量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質量和項目品質。
無論是對設計還是對施工的現場，建議都應注意時效性。
5、跟蹤現場建議采納情況。
物業現場介入人員對提出的關鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統計建議采納情況，為今后物業管理提供參考。
6、收集、整理現場
資料。（1）施工圖紙；
收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統圖紙。
（2）機電設備及建材的資料。
收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產品來源證、原裝保修書、使用說明書、環保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養工作作好充分的準備。
7、進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利。
（1）建立初步設備臺帳；
隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業現場介入人員的記錄等需要按照不同系統整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。
（2）擬寫初步交接方案；
根據現場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業管理的到來做好充分準備。
（3）配合開發商做好前期單項工程調試驗收輔助工作。
物業現場介入人員根據項目施工單項工程的調試、驗收進度，擬定輔助調試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作。◇