前期介入階段物業顧問應重點關注的幾項工作

　　物業服務企業前期介入階段的工作有別于物業前期咨詢，此階段更加注重項目施工現場功能設施設備的合理安裝及隱蔽工程的施工質量等，通過派駐現場工程人員與開發商、總包單位、監理單位進行協調，使初期各項設計建設更加完善合理。這是保證開發商開發建設高質量、高品質項目的重要輔助途徑之一。具體來講，物業服務企業要協助開發商從后期物業管理角度進行現場工程優化，向甲方提供現場建議。

　　對前期介入階段的物業顧問工作應重點關注：

　　一、合理選擇配備現場介入人員

　　現場工作十分復雜，對于物業服務企業而言是一項經驗型工作，所以對于現場派駐人員的選擇應掌握以下標準：

　　1．有豐富的物業工程管理經驗，最好是了解將要顧問項目業態特點的人員；

　　2．有物業工程服務經驗，了解客戶需求，善于將施工與需求結合的人員。

　　3．有豐富的施工現場經驗，能夠保證自身安全；

　　4．專業比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。

　　二、保障后臺的技術支持工作

　　物業現場顧問人員的派駐企業，作為后臺技術支持的角色，需要與現場人員緊密配合，特別是物業前期咨詢公司和前期介入公司不是同一家的時候，兩個公司還需要密切配合。作為后臺的技術支持部門應采取積極配合、技術支持的方式，對項目駐場人員發現的問題、發展商反饋的問題，提出必要的建議供駐場人員參考，在需要的時候參與到現場工作中。駐場人員對現場發現的問題要及時向甲方反映，提出建議，并與支持部門溝通，從另一個方面提醒甲方。

　　三、做好與現場各方關系的協調

　　開發商、總包單位、分包施工單位、監理單位、成品保護單位、設備供應商等現場各方關系錯綜復雜，協調各方關系為現場工作提供便利也是十分重要的。

　　以上是前期介入中需要關注的要點，而前期介入階段主要是在項目已經完成方案設計，深化施工設計圖紙基本完成，進入設施設備安裝及二次結構施工階段，物業顧問公司派駐人員進場，駐場實施相關顧問工作，但在一般情況下，深化設計、施工兩個步驟多會同時開展，物業駐場人員的主要工作也來自這兩個方面，其主要工作有：

　　1、深入了解項目特點，擬定現場顧問計劃。

　　在進入項目以前，應當對項目進行深入了解并制定計劃。

　?。?）審讀圖紙，了解項目系統情況；

　　從設計說明入手，對建筑圖紙、結構圖紙、設備專業圖紙等進行閱讀，標記重要的環節，了解項目的整體設計思路、定位。最后對圖紙審讀的結果進行匯總，為制定工作計劃做準備。

　?。?）根據項目特點，擬定現場物業顧問計劃。

　　根據了解到的項目特點，如項目定位、系統構成、交通流線、服務配套等，結合甲方的施工進度計劃擬定現場顧問計劃。

　　2、關注工程進度，記錄現場情況。

　　在現場巡視過程中，記錄所有關注的細節，為提供物業建議做準備。

　?。?）根據工程計劃，調整工作計劃；

　　隨著現場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調整，物業現場介入人員應關注該計劃，及時調整物業的顧問計劃及工作側重點。

　?。?）記錄設計方案和施工圖紙變更；

　　物業現場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業服務公司的后期接管提供便利。

　　（3）記錄施工現場發現問題，為提出各種建議做準備。

　　施工過程是根據施工便利與否而適時調整的，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業現場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和截門等的位置變化，使今后的物業維修能準確判斷位置。

　　3、參加施工期間的專業會議，提供建議。

　?。?）通過參加設計協調會、施工協調會、監理會等了解施工焦點；

　　參加專業會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業要求，適時的提出物業建議。

　　（2）根據會議等的實際情況，適時提供書面物業建議。

　　4、通過對項目的深入了解，提供現場物業建議。

　?。?）改進設計中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議；

　　設計中有許多不盡人意之處，一些設計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業現場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據優化的可能性，有針對性的適時提出物業書面建議。

　?。?）改進施工中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議；

　　物業現場介入人員應通過記錄現場的情況，匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業管理的事項。關注各單項工程設備的調試、試驗，特別要關注隱蔽工程的隱檢、驗收。

　　（3）優化施工質量的建議。

　　關注施工中的問題，對施工質量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質量和項目品質。

　　無論是對設計還是對施工的現場，建議都應注意時效性。

　　5、跟蹤現場建議采納情況。

　　物業現場介入人員對提出的關鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統計建議采納情況，為今后物業管理提供參考。

　　6、收集、整理現場

資料。

　?。?）施工圖紙；

　　收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統圖紙。

　?。?）機電設備及建材的資料。

　　收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產品來源證、原裝保修書、使用說明書、環保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養工作作好充分的準備。

　　7、進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利。

　　（1）建立初步設備臺帳；

　　隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業現場介入人員的記錄等需要按照不同系統整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。

　　（2）擬寫初步交接方案；

　　根據現場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業管理的到來做好充分準備。

　?。?）配合開發商做好前期單項工程調試驗收輔助工作。

　　物業現場介入人員根據項目施工單項工程的調試、驗收進度，擬定輔助調試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作?！?/P>

篇2：前期物業管理前期介入協議

　　前期物業管理前期介入協議

甲方：樂山市z房地產開發有限責任公司

乙方：

　　為了優化設計、提高工程質量以及開發效益，同時為做好前期物業管理準備工作，提高物業管理水平，根據《合同法》及有關物業管理法法規，本著“平等、自愿”的原則，經甲乙雙方協商，甲方特委托乙方為“z花苑一期”提供前期介入物業服務。特簽訂以下協議：

　　一、物業基本情況如下

　　名稱:“z花苑”小區一期

　　類型:商業、住宅小區

　　位置:z縣建設路新興街66號

　　建筑面積:（預測面積）

　　二、甲方的權利與義務

　　1、協議期內甲方有權對本協議所服務的項目以“物管服務：樂山市宏利物業管理有限公司”的標準署名方式進行廣告宣傳，未經乙方書面許可，甲方不得以任何其他署名方式進行宣傳。

　　2、甲方對乙方的服務管理實施監督檢查，根據乙方提交的前期介入工作內容，按項目進展分階段確定前期介入工作量，并有權進行全面考核評定。

　　3、甲方須尊重乙方前期介入服務人員，積極配合乙方的服務工作。

　　4、甲方免費提供乙方在本項目現場辦公場所，并負責報銷所產生的合理的辦公管理費用及派駐服務人員的工資。

　　5、簽收乙方提供的報告等書面材料。

　　三、乙方的權利與義務

　　1、乙方根據在物業管理專業領域多年積累的人才、經驗、管理模式、管理制度、品牌等優勢為甲方提供前期介入物業服務。

　　2、前期介入人員有權要求甲方工作人員對乙方提出的意見或建議給予書面反饋，對于甲方因未及時采納或拒絕乙方建議而產生的不良后果乙方不承擔責任。同時，對甲方提出的合理化建議予以充分考慮，接受甲方的工作監督。

　　3、乙方應遵守協議約定，自覺履行協議條款，提供優質的前期介入物業服務。

　　4、當甲方需要更換乙方派駐的服務人員（須提出正當合理的更換理由）或乙方因特殊原因出現人事變動時，乙方須至少提前一周派出新任服務人員跟隨原人員熟悉本項目情況及辦理工作交接，保證本項目的服務正常運作不受影響。

　　5、在服務期內對甲方的合理服務需求給予充分的配合，與甲方保持良好的溝通聯系。

　　四、協議期限

　　自本協議簽訂之日起至本項目交房（20**年8月30日）止。

　　五、乙方派駐人員

　　前期物業介入服務期間，乙方根據甲方要求和物業服務工作內容及范圍派駐相應服務人員。

　　六、費用支付及方式

　　前期物業介入服務期間，乙方所產生的辦公管理費用實行乙方申請，甲方審批，給予報銷支付；乙方派駐的服務人員工資由乙方提工工資標準，甲方核實，由甲方按月支付發放。

　　七、違約責任與賠償

　　甲乙雙方任何一方若有違反本協議內任何條款的行為，守約方有權依照本合同條款終止本協議，并具有通過法律程序追償違約方責任之權利。如屬雙方的過失，則視具體情況由雙方分別承擔違約責任。

　　八、終止合同

　　在下列情況下，甲方可提前壹個月書面通知乙方無條件終止本協議：

　　1、在履行本協議時，因乙方或乙方駐場人員管理不善、嚴重疏忽造成重大事故、投訴并導致經濟損失的，或不能夠及時配合甲方工作要m.dewk.cn求以及在本協議項下有意或蓄意之過失等行為的情況。

　　2、若乙方或乙方駐場人員發生嚴重違約時，乙方在收到甲方說明過錯的書面通知后5個工作日內未予糾正的情況。

　　3、因乙方或乙方駐場人員的原因，造成甲方形象或聲譽嚴重損害的，或造成本物業商業機密泄露的情況。

　　九、糾紛解決

　　因在履行本協議所發生的或與本協議有關的一切爭議，應通過友好協商加以解決。通過協商不能解決時，則任何一方可向本物業所在地人民法院提起訴訟。在訴訟過程中，除雙方有爭議正在進行訴訟的部分外，本協議應繼續履行。

　　十、經雙方協商一致，雙方可對本協議的條款進行修改并簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。

　　十一、本協議執行期間，如遇不可抗力，致使一方無法履行時，雙方均不承擔違約責任。

　　十二、本協議及其附件中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規執行。

　　十三、本協議甲乙雙方簽字生效，一式肆份，甲、乙方各執兩份。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　法人代表：法人代表：

　　年月日年月日

篇3：項目前期介入售樓處物業委托管理協議書

　　項目前期介入及售樓處物業委托管理協議書

　　甲方：天津CC地產有限公司

　　乙方：天津CC物業管理有限公司

　　從CC集團整體利益出發，從新項目的前期銷售到后期的物業管理，為了加強公司之間的配合，提高操作水平及展示集團整體形象，支持項目銷售，為客戶提供滿意的高品質生活服務，獲得廣大的客戶群體及經濟效益，社會效益，創造合力。天津CC地產有限公司（以下簡稱甲方）與天津CC物業管理有限公司（以下簡稱乙方）就甲方所開發項目前期介入及售樓處物業委托管理事宜，經雙方協商達成如下協議：

　　一、委托內容：

　　1、z墅、z城市藝墅、z城市藝墅、z城市藝墅、z第壹城、z縣項目、z春天、z藍灣、半島.豪庭、檸檬、藍色版塊項目的售樓處（會館），樣板間（外賣場）和示范環境等的清潔衛生服務；車輛停放服務；物業咨詢服務及有償服務(售樓處及樣板間開荒、外圍玻璃清潔等)。

　　2、協助售樓處舉辦前期的社區文化活動，聯誼活動，推動銷售工作。

　　3、物業的客戶調研、咨詢工作等，深入理解客戶群體服務需求，周邊市場環境，細致體會項目規劃設計思想，出具項目前期策劃方案，物業管理方案等。

　　4、物業管理的前期介入，從使用功能、管理經驗出發提出建議。

　　二、雙方責任：

　　物業工作人員由乙方根據工作標準與甲方協商定編配備（各項目人員配備明細附后），協助甲方完成銷售工作。具體管理及人事關系隸屬乙方，人員工資、福利及日常消耗材料的采購費等按乙方出具的費用支出明細由甲方負責，根據項目實際需要，人員增減由甲方提出要求，并經雙方協商后簽訂補充協議。

　　三、結算方式：

　　1、截止倒20**年*月**日之前的費用，由乙方按照實際發生額出具費用明細，由甲方一次結清。

　　2、自20**年3月份開始，按以下方式結算

　　1）各項目費用支出控制建筑平米在10萬平米以下－0.25元/月.平米之內，10萬平米以上－0.15元/月.平米。

　　2）每月25日按當月實際發生額列出明細，經項目銷售經理確認。

　　3）甲方按費用支出明細每季度結算一次。

　　3、各項目每月支出費用測算附后。

　　四、如由未盡事宜，雙方另定補充協議

　　五、本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份，簽字蓋章后生效。

　　六、附《各項目人員配備情況及每月支出費用測算明細》

　　七、附《售樓處物業服務標準》

　　甲方：天津CC地產有限公司乙方：天津CC物業管理有限公司

　　年月日年月日