物業(yè)第一線如何做好設(shè)施設(shè)備管理

　　秦皇島修多物業(yè)服務有限公司（下簡稱“修多物業(yè)”）多年來堅持努力做好設(shè)施設(shè)備管理工作，使所管物業(yè)保值增值。在設(shè)施設(shè)備的管理工作方面，修多物業(yè)積累了較為豐富的經(jīng)驗，在此與同行分享。

　　按照專業(yè)化原則合理調(diào)配人力資源

　　在各項工作中，人是第一要素，在設(shè)施設(shè)備維修工作中也不例外。怎樣在物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修服務工作中分配人力，使維修工作既靈活迅速又精簡高效呢？我們本著隊伍逐步專業(yè)化的原則，對維修隊伍的人力資源做出了合理調(diào)配。針對公司設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)特點、專業(yè)性能與安全工作要求，我們在原有維修隊伍的基礎(chǔ)上選拔培訓技術(shù)人員，分別成立電梯管理部與電力工程部。電梯管理部專門對公司所有管轄范圍內(nèi)的各類電梯進行巡檢、維修與保養(yǎng)。專業(yè)隊伍從事專業(yè)維修，責任更明確，效率更高，技術(shù)人員的業(yè)務技能更加精通與熟練。電梯管理部的10名技術(shù)人員負責公司100臺各類電梯的維保工作，多年來保持了電梯運行零事故的安全記錄。

　　電力工程部的職責是對公司所有管轄范圍內(nèi)的消防、監(jiān)控、廣播、通訊等弱電系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)。目前消防弱電部僅有6名員工，對我公司20多萬平方米的消防、監(jiān)控、廣播等系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，從工作效果來看，消防弱電專業(yè)人員對設(shè)施設(shè)備所有線路布控、結(jié)構(gòu)走向、哪是端口、哪是樞紐等情況都如數(shù)家珍，對設(shè)施設(shè)備的“病”瞧得準，瞧得快，效率大大提高。

　　我們還成立了技術(shù)協(xié)調(diào)聯(lián)動小組，由各管理處技術(shù)骨干、業(yè)務精英組成，負責對管轄區(qū)域內(nèi)各種技術(shù)疑難問題的“會診”及重大技術(shù)問題的探討。技術(shù)協(xié)調(diào)聯(lián)動小組的成立，整合了公司技術(shù)隊伍的腦力資源，提升了整個維修隊伍的戰(zhàn)斗力。

　　除了兩大專業(yè)性與安全性較強的系統(tǒng)外，其它系統(tǒng)如給排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、配送電系統(tǒng)等均對人力實行條塊狀管理，即以地域性劃分班組，班組內(nèi)由配電、空調(diào)、水暖等各系統(tǒng)工種員工組成。無論哪一個班次、哪一個區(qū)域發(fā)生哪一個系統(tǒng)的故障都能隨時解決排除掉，大大提高了維修效率。

　　做好設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)性資料管理工作

　　一是對設(shè)施設(shè)備原始檔案的管理。設(shè)施設(shè)備的原始檔案是在物業(yè)維修與更新改造過程中必不可少的原始資料，是我們開展物業(yè)維保工作的重要依據(jù)，主要包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機電設(shè)備資料、業(yè)主資料等幾大類。需要注意的是，物業(yè)服務企業(yè)要從前期介入階段就開始積極取得工程部門的配合，取得并規(guī)范管理這些原始資料。其中容易被忽視的是機電設(shè)備資料的收集與保存，如機電設(shè)施設(shè)備的出廠、安裝、使用說明，質(zhì)量合格證書，安裝調(diào)試及驗收記錄，衛(wèi)生許可證等資料，這些都是我們開展后續(xù)維保工作的重要原始資料。

　　二是建立設(shè)備檔案卡。檔案卡主要包括設(shè)備名稱、數(shù)量、制造廠商、規(guī)格型號、制造日期、修理及更換記錄等內(nèi)容。建立設(shè)備檔案卡如同建立設(shè)施設(shè)備的“病歷”檔案。更換主要配件時要記入檔案卡，使我們在設(shè)備使用過程中隨時掌握設(shè)備的健康狀況，并盡量通過維修保養(yǎng)延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命。

　　三是建立公用設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)記錄表。我們要對管轄區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備建立設(shè)備管理卡，指定設(shè)備管理責任人，負責設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)與巡檢，如同為每一臺設(shè)備配備一名“保健醫(yī)生”。通過實行眼看、手摸、鼻聞、耳聽的巡檢方式，對所有運行及非運行的設(shè)施設(shè)備從溫度、聲音、氣味、外觀等運行狀態(tài)進行觀察、判斷，按時對其進行加油、緊固、除塵等保養(yǎng)措施，并據(jù)此建立維護保養(yǎng)記錄表。通過維護保養(yǎng)記錄掌握設(shè)施設(shè)備的各項健康指標情況，在運行過程中，多做預防性維保，少做事后維修，使物業(yè)保值增值。

　　要對設(shè)施設(shè)備進行制度化管理

　　首先要做好設(shè)施設(shè)備的制度化管理。一是要建立健全員工的崗位職責制度。對所有涉及到的崗位以制度進行明確。如空調(diào)技術(shù)員管理職責、電梯技術(shù)員崗位職責、配電運行崗位職責等，告訴員工該去做什么。

　　二是要建立各系統(tǒng)運行作業(yè)指導書，如建立中央空調(diào)制冷系統(tǒng)操作運行指導書、電梯操作作業(yè)指導書、高壓配電作業(yè)指導書等，告訴員工對各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備怎么去操作。同時，作業(yè)指導書還要對如何處理各系統(tǒng)可能出現(xiàn)的異常情況進行規(guī)定，如給排水系統(tǒng)異常情況處理、各類泵系統(tǒng)異常情況處理、電梯各類故障應急處理等都要予以明確規(guī)定。

　　三是要建立詳細的設(shè)施設(shè)備維護作業(yè)指導書，如發(fā)電機保養(yǎng)維護作業(yè)指導書、消防主機保養(yǎng)維護作業(yè)指導書、測量儀表自檢作業(yè)指導書等，對各類系統(tǒng)日檢、周檢、月檢、季檢、年檢等計劃性檢修內(nèi)容進行詳細規(guī)定與指導。尤其是春、秋兩季的設(shè)備設(shè)施大修、檢修工作一方面要確保制冷或供暖設(shè)備開機前的性能正常，另一方面要確保供暖或制冷設(shè)備停機后的良好保養(yǎng)，確保來年正常運轉(zhuǎn)。同時，對需外包進行維護保養(yǎng)的設(shè)施設(shè)備做出明確規(guī)定并嚴格執(zhí)行。

　　為了使以上各項制度真正落實，還要加強監(jiān)督與檢查環(huán)節(jié)。除按規(guī)定接受外部審核外，我們積極開展內(nèi)部審核，建立日常服務檢查制度與績效考核管理制度，強化各項制度的執(zhí)行力度，用制度化措施確保設(shè)施設(shè)備的規(guī)范管理。

　　做好設(shè)施設(shè)備的節(jié)能降耗管理

　　節(jié)能減排工作是一項利國利民的全民行為，更是我們

物業(yè)管理行業(yè)的一個重要任務。在設(shè)施設(shè)備的管理過程中，有很多節(jié)能空間需要我們?nèi)グl(fā)現(xiàn)與挖掘。

　　一是通過改造節(jié)能降低能耗。對管轄范圍內(nèi)的扶梯加裝變頻運行系統(tǒng)，實施節(jié)能改造后，節(jié)能效果可達50％；對公共區(qū)域的照明進行節(jié)能改造，在滿足基本照明的同時，可減少燈具的數(shù)量及功率；將商場手動開關(guān)燈改為定時控制系統(tǒng)，降低開關(guān)燈延遲時間，可大大減少照明費用。

　　二是通過修舊利廢，節(jié)約材料成本。今年以來，我們對消防、煙感舊探頭重新編碼繼續(xù)使用；自己動手組裝冷卻塔填料，自制過濾網(wǎng)，焊制起重架；拼裝修復已廢棄的接觸器、鎮(zhèn)流器，繼續(xù)投入使用。初步統(tǒng)計，節(jié)約資金近10萬元。

　　三是通過加強對維修材料的嚴格把關(guān)，節(jié)約維修材料費。修多物業(yè)嚴格要求維修材料、配件的品牌化、原裝化，從采購環(huán)節(jié)對維修材料嚴格把關(guān)。要求所換配件、材料與設(shè)備設(shè)施品牌一致或是購置大品牌、信譽好、質(zhì)量優(yōu)的材料。通過比較，由于零配件、材料的品牌化、原裝化，確保更換材料的優(yōu)質(zhì)，延長了零配件等材料的使用周期，降低了維修與更新次數(shù)，使采購成本大幅下降，大大節(jié)約了維修材料費。

　　精細化管理設(shè)施設(shè)備

　　供冷期間，為及時掌握空調(diào)制冷情況，我們購置溫度計，派專人在各樓層的不同點位進行實地測量，及時反饋室內(nèi)溫度，及時查找原因，及時調(diào)控溫度。整個供冷期，修多物業(yè)實現(xiàn)了業(yè)主零投訴。

　　在設(shè)施設(shè)備管理工作中，修多物業(yè)還采取對不同天氣的應對措施。如，多風季節(jié)要對懸掛物、高空擱置物進行巡檢排查，防止高空墜物等意外事故；多雨季節(jié)要對墻體、屋頂、地基等進行仔細排查，做好防滲漏工作，同時還要對外露管道做好防銹蝕工作；大寒季節(jié)，要提前對供水、供暖系統(tǒng)管道進行保溫處理，節(jié)日期間還要對業(yè)主做好提示工作，將空調(diào)調(diào)至最低溫度，以免發(fā)生管道被凍裂的事故。

　　公共區(qū)域的標識也很重要，它在很大程度上也體現(xiàn)了一個物業(yè)管理公司的規(guī)范程度與細節(jié)化服務水平。在物業(yè)管理工作中，盡可能全面地設(shè)置各類標識，如指示類標識“洗手間”、“停車場”，服務提示類標識“正在清潔中”、“如需幫助請撥打電話......”，這些服務類的標識從一方面體現(xiàn)出了管理者在服務工作中的匠心，另一方面使顧客與業(yè)主對企業(yè)產(chǎn)生一種認同感。更加重要的是物業(yè)管理區(qū)域的警示類標識如“乘梯須知”、“請勿攀爬”、“請勿高空拋物”等警示類的標識體現(xiàn)出了管理者對安全隱患的預知性與警惕性，在對顧客產(chǎn)生提醒作用的同時，也可以在意外發(fā)生時作為物業(yè)服務公司舉證的依據(jù)來證明自己已經(jīng)盡到管理職責。

篇2：盟共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護管理標準

　　盟東城共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護管理標準

　　序號項目“z城”管理標準

　　1)綜合管理

　　1.設(shè)備用房方便物業(yè)管理企業(yè)使用，達到集中、集約管理效果、應集中設(shè)置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監(jiān)控室與物業(yè)服務中心盡可能集中設(shè)置。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。

　　2.運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。

　　3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

　　4.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應即時組織修復。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。

　　6.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。

　　7.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。

　　8.設(shè)備機房1）.每月清潔1次，室內(nèi)無雜物。2）.設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）.交接班記錄、設(shè)備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構(gòu)筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統(tǒng)應加裝信號線路電涌保護器。

　　3)空調(diào)系統(tǒng)

　　1.運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。

　　2.運行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。

　　3.制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

　　5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網(wǎng)；每2年清洗消毒1次風管。

　　7.每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1次整體性維修養(yǎng)護。

　　4)二次供水設(shè)施

　　1.按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1次水泵。

　　5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。

　　5)排水系統(tǒng)

　　1.排水設(shè)施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周進行1次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設(shè)備

　　1.樓內(nèi)照明每班巡視1次，一般故障8小時內(nèi)修復；復雜故障1日內(nèi)修復。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內(nèi)修復；復雜故障3日內(nèi)修復；每2周調(diào)整1次時間控制器。

　　3.應急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。

　　4.低壓柜每日巡視3次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1次，內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關(guān)。

　　6.控制柜每周巡視2次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護2次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2次各類遠控裝置和節(jié)能裝置。

　　7.發(fā)電機每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機和蓄電池。

　　8.檢測每年檢驗1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關(guān)標志清晰、準確。

　　7)安全防范系統(tǒng)

　　1.報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每日表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　3.網(wǎng)絡控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　5.圖像采集設(shè)備每日檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內(nèi)部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調(diào)試；每季度表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。

　　8.云臺每季度檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1次；每半年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

　　9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關(guān)要求向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。

　　3.日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。

　　4.應與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務與責任。對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

　　6.制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務人員應在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。

　　9)水景

　　1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1次防漏電設(shè)施。

　　3.設(shè)置必要的安全警示標志。

　　4.水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

篇3：建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備標準化管理

　　建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備標準化管理

　　一般包括：基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間和走廊通道等；房屋的共用設(shè)施設(shè)備主要指所有權(quán)人共同擁有，并由其共用的房屋設(shè)施設(shè)備，主要包括電梯、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、熱源系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠地、道路、小品景觀、溝渠、池、非經(jīng)營性車場或公益性文體設(shè)施等。

　　一、制定分類標準指導管理

　　要實現(xiàn)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的規(guī)范化管理，就應當制定《房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修項目分類》的維修管理標準，用標準著力規(guī)范房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修管理，是確保房屋使用功能始終處于最佳狀態(tài)的有效管理手段。

　　首先應制定分類管理標準。配置在建筑區(qū)域內(nèi)各共用部位和共用設(shè)施設(shè)備是支撐物業(yè)使用功能正常運行的保障，由于覆蓋面廣，保障對象各異，因而保養(yǎng)、維修、更新的條件不同，為充分發(fā)揮各共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用效能，就必須組織專業(yè)管理人員和專家深入調(diào)研現(xiàn)行各類房屋共用部位和設(shè)施設(shè)備的維修管理經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上根據(jù)建筑設(shè)計使用規(guī)范和設(shè)施設(shè)備使用型材的構(gòu)成，進行科學的維修管理分類，在分類標準中依據(jù)設(shè)施設(shè)備的材料科學界定其使用時限、保養(yǎng)和維護升級的管理辦法，分別明確維修、更新、改造的技術(shù)標準，指導物業(yè)管理單位對房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備實施正確的維修管理，提醒業(yè)主在關(guān)注物業(yè)服務企業(yè)實施標準化管理的同時更好的監(jiān)督其做好經(jīng)常性的維修管理。

　　其次應當明確項目分類標準的維修管理辦法。房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的類別不同決定其管理和維護的方式各異，因此房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修管理程序和方法應當各異，不宜采取特定或泛泛的維修模式，而是應當將相同或相近的共用部位和設(shè)施設(shè)備并行納入管理，如將外掛玻璃幕墻和外掛石材墻面的保養(yǎng)維修納入一個標準，將屋面滲透和屋面開裂等相似的共用部位納入同類維修標準，從而增強維修管理的針對性；對電梯、供配電和安全消防等系統(tǒng)應明確維修、更新、改造的技術(shù)要求，提高維修保障的及時性。其三應明確分類標準的技術(shù)保障要求。分類標準應當確定維修、更新的基本條件和技術(shù)要求，同時明確只要符合條件都應采取相應的措施，措施應具有可操作性。因此，將技術(shù)標準轉(zhuǎn)化為管理制度是全面推進房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)范化管理的重要保證。

　　二、根據(jù)分類標準規(guī)范管理

　　采用標準化的維修管理是確保房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備可持續(xù)運行的有效途徑，所謂《標準》就是充分運用科學技術(shù)和實踐經(jīng)驗的總結(jié)，有的放矢的解決房屋共用部位和設(shè)施設(shè)備使用過程中維修管理不到位等問題，即通過科學而又合理的管理保持房屋使用功能的正常化。首先管理行為應當標準化。房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理不能簡單的理解為維修或更換，其管理涉及的對象具有專業(yè)化程度高、技術(shù)含量重的特點，如物業(yè)區(qū)域的安全防范系統(tǒng)、樓宇智能系統(tǒng)等，需要專業(yè)化的維修管理才能滿足其正常使用要求。因此，標準化管理就是根據(jù)技術(shù)標準要求全面推行專業(yè)化的維修管理，即將標準和專業(yè)化有機的結(jié)合進來，科學的實施維護和修繕。其次管理過程應當標準化。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的標準化管理，應充分體現(xiàn)逢壞即修的原則。

　　一）相關(guān)部門要強力推行維修管理的標準化。

　　應當向業(yè)主廣泛宣傳房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備標準化管理的重要性，讓業(yè)主深切領(lǐng)會房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用功能的正常保障攸關(guān)自己的實際需要，進而充分調(diào)動業(yè)主參與標準化維修管理的熱情。同時組織物業(yè)服務企業(yè)的負責人和管理人員系統(tǒng)的學習標準，領(lǐng)會標準化維修管理的基本要求，把握實際操作要領(lǐng)。相關(guān)部門要加強對各物業(yè)服務企業(yè)落實標準化維修的管理指導，將物業(yè)服務企業(yè)貫徹標準化維修管理作為年度企業(yè)資質(zhì)評級晉級的重要參考和依據(jù)，要求物業(yè)服務企業(yè)組織員工進行標準化管理的崗前學習和培訓，對落實標準化維修管理不到位的物業(yè)服務企業(yè)要嚴肅查處，限期整改，可選用新舊不同的物業(yè)區(qū)域先行試點，及時總結(jié)和推廣經(jīng)驗。

　　二）物業(yè)服務企業(yè)要加強領(lǐng)導，用標準踐行房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理。

　　物業(yè)服務企業(yè)要組織員工或設(shè)專人負責房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用監(jiān)管，做到勤檢查、勤保養(yǎng)，根據(jù)分類標準管理要求提前擬定維修方案交業(yè)主討論，按標準使用要求提醒業(yè)主及時采取標準化的維修管理措施。建議物業(yè)服務企業(yè)逐步將標準納入合同服務管理，通過合同約定的方式，采用標準化維修管理的措施來即時解決房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理問題。三是業(yè)主應當自覺遵守和執(zhí)行房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備標準化的維修管理。業(yè)主或業(yè)主委員會要監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行標準化的維修管理義務，配合其做好設(shè)施設(shè)備的經(jīng)常性的維修管理，自覺建立和繳存房屋專項維修資金，為保障房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的即時維護和修繕奠定堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

　　三）管理結(jié)果應符合標準要求。

　　標準化管理最終目的，就是確保房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用完好率符合標準化運行的技術(shù)要求，符合現(xiàn)代城市整潔、文明、和諧的管理形態(tài)，物業(yè)服務企業(yè)和維修單位應當以確保房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備正常運行為管理核心，確保整潔的內(nèi)外物業(yè)環(huán)境秩序延續(xù)物業(yè)區(qū)域的風貌品質(zhì)，同時幫助業(yè)主，充分了解房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的主要構(gòu)成以及使用保障的時限和技術(shù)規(guī)范，從而增強業(yè)主參與房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理意識，最終實現(xiàn)齊抓共管的和諧局面。

　　二、創(chuàng)新標準內(nèi)容強化管理

　　創(chuàng)新管理就是要不斷研究新情況，擯棄落后的管理理念，創(chuàng)新管理內(nèi)容。

　　一）要總結(jié)項目分類標準的維修管理經(jīng)驗。

　　維修項目分類標準不是房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備科學管理的唯一法寶，更不是解決所有規(guī)范性維修管理的靈丹妙藥，而是規(guī)范維修管理的重要依據(jù)，所以要不斷研究實施房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備標準化維修管理過程中發(fā)現(xiàn)的新情況，適應房屋共用設(shè)施設(shè)備快速更新的實際需要，用標準化的管理思路解決實際工作中遇到的維修、改造、更新等具體問題。

　　二）要不斷拓寬維修項目分類標準的內(nèi)容。

　　房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的配置不是絕對永恒的，在保障使用功能的同時需要不斷的優(yōu)化和更新，因而房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備項目分類的標準在實際工作中應當不斷的添加和完善，需要廣泛吸收和借鑒先進技術(shù)和管理經(jīng)驗，從而夯實標準的管理內(nèi)容，增強標準化管理的權(quán)威性。

　　三）要增強管理的主動性。

　　結(jié)合物業(yè)區(qū)域?qū)嶋H要推行房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備標準化維修管理的分片包干的責任制，責任管理要具體落實到班組或個人。老舊物業(yè)區(qū)域的標準化維修管理應當實行承包管理責任制，將房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的標準化維修管理承包給特定的自然人或維修單位。同時以物業(yè)區(qū)域為管理單位設(shè)立監(jiān)督管理責任人，專項監(jiān)督房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用運行情況，發(fā)現(xiàn)問題即時通報業(yè)主和維修單位，增強主動維護和管理的能力。

　　隨著房屋使用時限的不斷延續(xù)，確保房屋使用功能正常的管理任務更加緊迫，遵照房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項目分類標準加強其維修管理，不僅是物業(yè)管理內(nèi)容的創(chuàng)新，而且是破解房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修管理不規(guī)范的重要舉措，是保障房屋使用功能正常且始終處于常態(tài)化管理的重要內(nèi)容。用標準促規(guī)范、用標準促保障，需要物業(yè)服務企業(yè)認真落實，需要業(yè)主的積極配合與支持，需要社會各方形成有效的管理合力，才能實現(xiàn)房屋功能的可持續(xù)保障。