地產(chǎn)項(xiàng)目前期物業(yè)介入框架
編號(hào)標(biāo)題
QG-01前期部組織架構(gòu)圖
QG-02前期部職權(quán)與職責(zé)
QG-03前期介入工作內(nèi)容
QG-04前期部與相關(guān)部門的聯(lián)系
QG-05前期部與發(fā)展商之間的聯(lián)系
QG-06售樓處、樣板間接管程序
QG-07售樓處、樣板間管理人員職權(quán)與職責(zé)
QG-08售樓處、樣板間保安員崗位職責(zé)
QG-09售樓處、樣板間保潔員崗位職責(zé)
QG-10售樓處、樣板間資源配備
QG-11售樓處人員培訓(xùn)與考核
QG-12前期介入期間的經(jīng)營(yíng)管理
QG-13入伙前資料的收集與準(zhǔn)備工作
QG-14分公司成立后的交接工作
BA-01物業(yè)入伙時(shí)間一覽表
BA-02前期介入工作安排表
BA-03物業(yè)入伙資料清單
BA-04入伙資料審批表B
A-05售樓處、樣板間管理協(xié)議評(píng)審表
BA-06聯(lián)絡(luò)單
BA-07售樓處、樣板間月檢記錄
BA-08前期介入意見征詢表
BA-09前期部介入與分公司交割單
篇2：物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之早期介入與前期物業(yè)服務(wù)(附答案解析)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之早期介入與前期物業(yè)服務(wù)(附答案解析)
一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)
1．早期介入是指()建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要所引人的物業(yè)服務(wù)的咨詢活動(dòng)。
A、物業(yè)辦理入住前
B、新建物業(yè)竣工之前
C、新建物業(yè)竣工時(shí)
D、物業(yè)辦理人住時(shí)
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)服務(wù)的咨詢活動(dòng)。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
2．前期物業(yè)服務(wù)是指()的物業(yè)服務(wù)階段。
A、物業(yè)承接查驗(yàn)開始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止
B、物業(yè)銷售開始至物業(yè)辦理人住為止
C、物業(yè)竣工驗(yàn)收開始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止
D、物業(yè)辦理人住開始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)概念的理解。前期物業(yè)服務(wù)是指從物業(yè)承接查驗(yàn)開始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止的物業(yè)服務(wù)階段。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
3．前期物業(yè)服務(wù)服務(wù)對(duì)象是()。
A、建設(shè)單位
B、承建單位
C、全體業(yè)主
D、建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的掌握程度。前期物業(yè)服務(wù)的服務(wù)對(duì)象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)用。故本題選c，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
4．早期介入分為以下哪幾個(gè)階段實(shí)施()。
A、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收階段
B、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售階段
C、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收階段
D、可行陛研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收、承接查驗(yàn)階段
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入的掌握程度。早期介入分為可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗(yàn)收階段。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
5．早期介入的服務(wù)對(duì)象是()。
A、建設(shè)單位
B、承建單位
C、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人
D、全體業(yè)主
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入的掌握程度。早期介入服務(wù)的對(duì)象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
6．早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)服務(wù)的()活動(dòng)。
A、服務(wù)B、咨詢C、管理D、監(jiān)理
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)服務(wù)的咨詢活動(dòng)。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
7．前期物業(yè)服務(wù)最明顯的特點(diǎn)是()。
A、管理服務(wù)呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)
B、經(jīng)營(yíng)收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài)
C、溝通與協(xié)調(diào)
D、前期物業(yè)服務(wù)的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)的掌握程度。由前期物業(yè)服務(wù)工作的內(nèi)容分析可知，前期物業(yè)服務(wù)的許多工作，尤其是前期物業(yè)服務(wù)的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)，對(duì)常規(guī)期物業(yè)服務(wù)有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)服務(wù)最明顯的特征。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76頁。
8．前期物業(yè)服務(wù)的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)服務(wù)服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于()。
A、早期介入與常規(guī)物業(yè)服務(wù)之間
B、早期介入與前期物業(yè)服務(wù)之間
C、前期物業(yè)服務(wù)與常規(guī)物業(yè)服務(wù)之間
D、常規(guī)物業(yè)服務(wù)之后
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)的掌握程度。前期物業(yè)服務(wù)的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)服務(wù)服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)服務(wù)之間，故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76頁。
9．在整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，不屬于早期介入階段的是()。
A、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
B、物業(yè)承接查驗(yàn)階段
C、竣工驗(yàn)收階段
D、銷售階段和建設(shè)階段
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入內(nèi)容的掌握程度。早期介入的內(nèi)容包括：可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗(yàn)收階段。選項(xiàng)B“物業(yè)承接查驗(yàn)階段”屬于前期物業(yè)服務(wù)，故本題選B。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第71頁。
10．對(duì)早期介入的必要性說法不正確的是()。
A、早期介入可以從源頭上堵住漏洞
B、早期介入可以減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛
C、早期介入可以杜絕建設(shè)銷售過程中存在的問題
D、早期介入可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)服務(wù)、損壞業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入必要性的掌握程度。C選項(xiàng)“早期介入可以杜絕建設(shè)銷售過程中存在的問題”應(yīng)為“可以避免或減少建設(shè)銷售過程中存在的問題”，故本題選c。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第69頁“早期介入的必要性”的內(nèi)容。
二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)
1．早期介入的作用有()。
A、優(yōu)化設(shè)計(jì)
B、有助于提高工程質(zhì)量
C、制止售房時(shí)的不合理承諾
D、為前期物業(yè)服務(wù)作充分準(zhǔn)備
E、有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益
【答案】A B D E
【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有：①優(yōu)化設(shè)計(jì)；②有助于提高工程質(zhì)量；③有利于了解物業(yè)情況；④為前期物業(yè)服務(wù)作充分準(zhǔn)備；⑤有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益，故本題選A、B、D、E。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第69～70頁“早期介入的作用”的內(nèi)容。
2．早期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的主要內(nèi)容有()。
A、根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的基本內(nèi)容
B、就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)的建議
C、提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)建議
D、根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本初步確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
E、就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議
【答案】B C E
【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入的內(nèi)容的掌握程度。早期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的內(nèi)容有：①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)意見；②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)建議；④就物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見。選項(xiàng)A“根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的基本內(nèi)容”和選項(xiàng)D“根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本初步確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”屬于可行性研究階段的內(nèi)容，故本題選B、C、E。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第7l～72頁“早期介入的內(nèi)容”的內(nèi)容。
3．前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括()。
A、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)
B、為建設(shè)單位開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)專業(yè)技術(shù)支持
C、裝修管理
D、工程質(zhì)量保修處理
E、業(yè)主人住
【答案】A c D E
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的掌握程度。在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)，業(yè)主人住，裝修管理，工程質(zhì)量保修處理，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)服務(wù)的特殊內(nèi)容。故本題選A、c、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。
4．前期物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)有()。
A、管理服務(wù)呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)
B、經(jīng)營(yíng)收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài)
C、與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案
D、前期物業(yè)服務(wù)的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)
E、從物業(yè)服務(wù)的角度對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提出合理化意見和建議
【答案】A B D
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)的掌握程度。前期物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)包括：①由前期物業(yè)服務(wù)工作的內(nèi)容分析可見，前期物業(yè)服務(wù)的許多工作，尤其是前期物業(yè)服務(wù)的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)，對(duì)常規(guī)期物業(yè)服務(wù)有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)服務(wù)最明顯的特征；②前期物業(yè)服務(wù)的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)服務(wù)服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)服務(wù)之間；③管理服務(wù)呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)；④經(jīng)營(yíng)虧損，故本題選A、B、D。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76～77頁“前期物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)”的內(nèi)容。
5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗(yàn)收，主要作用和目的是()。
A、掌握驗(yàn)收情況
B、收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題
C、為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備
D、參與驗(yàn)收結(jié)論
E、派出工程技術(shù)人員，對(duì)工程進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議
【答案】A B C
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗(yàn)收的作用和目的的掌握程度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗(yàn)收，主要是為了掌握驗(yàn)收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。在參與驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)隨同相關(guān)驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過程，了解驗(yàn)收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗(yàn)收結(jié)論。故本題選A、B、C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。
6．在物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)階段，物業(yè)服務(wù)早期介入的內(nèi)容主要有()。
A、與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案
B、就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議
C、提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見
D、配合設(shè)備安裝
E、對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)服務(wù)的角度提出意見
【答案】A D E
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)早期介入內(nèi)容的掌握程度。B選項(xiàng)“就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議”和c選項(xiàng)“提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見”屬于早期介入“規(guī)劃設(shè)計(jì)階段”的內(nèi)容，而不是早期介入“建設(shè)階段”的內(nèi)容。故本題選A、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第73頁。
7．在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù)，除包含物業(yè)正常使用期間所需要的常規(guī)服務(wù)，還包括()。
A、物業(yè)公共部位承接查驗(yàn)
B、物業(yè)公用設(shè)施的承接查驗(yàn)
C、業(yè)主入住
D、業(yè)主專有部分的保修處理
E、裝修管理
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的掌握程度。在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)，業(yè)主人住，裝修管理，工程質(zhì)量保修處理，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)服務(wù)的特殊內(nèi)容。故本題選A、B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。
8．前期物業(yè)服務(wù)溝通協(xié)調(diào)主要包括()。
A、供水、供電部門
B、政府主管部門
C、社區(qū)居民委員會(huì)
D、開發(fā)商
E、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)溝通協(xié)調(diào)的掌握程度。在前期物業(yè)服務(wù)期間直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區(qū)居民委員會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)等；相關(guān)的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業(yè)單位，市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務(wù)、物價(jià)等行政管理部門。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76頁。
9．在整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，前期管理主要包括()。
A、物業(yè)承接查驗(yàn)階段
B、物業(yè)人住階段
C、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)階段
D、建設(shè)階段
E、竣工驗(yàn)收階段
【答案】A B C
【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入與前期物業(yè)服務(wù)的掌握程度。前期管理包括：物業(yè)承接查驗(yàn)階段、物業(yè)人住階段和業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)階段。D選項(xiàng)“建設(shè)階段”和E“竣工驗(yàn)收階段”屬于物業(yè)早期介入階段。故本題選A、B、C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
10．在整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，早期介入主要包括()。
A、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
B、物業(yè)承接查驗(yàn)階段
C、竣工驗(yàn)收階段
D、銷售階段
E、建設(shè)階段
【答案】A c D E
【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入內(nèi)容的掌握程度。早期介入的內(nèi)容包括：可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗(yàn)收階段。B選項(xiàng)“物業(yè)承接查驗(yàn)階段”屬于前期物業(yè)服務(wù)。故本題選A、c、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第71頁。
11．物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目前期運(yùn)作階段，管理資源的完善與優(yōu)化的具體內(nèi)容包括()。
A、管理制度的完善
B、物資配備到位
C、物業(yè)服務(wù)人員到位
D、服務(wù)規(guī)范的完善
E、管理用房到位
【答案】B c E
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目前期運(yùn)作的掌握程度。物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目前期運(yùn)作階段，管理資源的完善與優(yōu)化的具體內(nèi)容包括：管理用房到位、物資配備到位和物業(yè)服務(wù)人員到位。故本
題選B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。
三、案例題
1．物業(yè)服務(wù)的早期介入對(duì)于優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高工程質(zhì)量等的好處是不言而喻的。請(qǐng)問：(1)分別站在開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度，闡述物業(yè)服務(wù)早期介入對(duì)于開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有利之處。
(各不少于兩個(gè)方面)(2)說明早期介入的作用是什么?(3)說明早期介人在物業(yè)建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容?
【答案】
(1)物業(yè)服務(wù)的早期介入對(duì)開發(fā)商的好處很多。
①作為開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好參謀，特別是需要聽取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)服務(wù)公司的意見，從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開發(fā)建設(shè)成本、提高效益，最大限度地促進(jìn)產(chǎn)品銷售。
②開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好幫手，特別需要有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)公司，協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題，如工程監(jiān)理問題、設(shè)備選型與安裝問題、業(yè)戶入伙問題、售后服務(wù)問題、工程遺留問題等等。
③開發(fā)商需要一個(gè)事業(yè)上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業(yè)，開發(fā)銷售更多更好的樓盤，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來，芝麻沾手西瓜溜掉。
物業(yè)服務(wù)的早期介入對(duì)物業(yè)服務(wù)公司非常重要。
①通過早期介入，物業(yè)服務(wù)公司可以從未來潛在業(yè)戶的立場(chǎng)，盡早地了解工程項(xiàng)目的客觀情況，促使開發(fā)商糾正設(shè)計(jì)施工中大量的不當(dāng)之處，避免潛在業(yè)戶使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷售物業(yè)、物業(yè)管
理公司管理物業(yè)中產(chǎn)生不盡的煩惱與遺憾。
②物業(yè)服務(wù)公司可以及時(shí)做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)服務(wù)的準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)服務(wù)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，使廣大業(yè)戶受益。
③減少開發(fā)商在銷售階段不利于物業(yè)服務(wù)的承諾，減少日后物業(yè)服務(wù)不必要的麻煩。
(2)早期介入的作用包括：優(yōu)化設(shè)計(jì)、有助于提高工程質(zhì)量、有利于了解物業(yè)情況、為前期物業(yè)服務(wù)作充分準(zhǔn)備、有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。
(3)早期介入的內(nèi)容：
可行性研究階段：①根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)服務(wù)的模式；②根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的基本內(nèi)容；③根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；④根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本初步確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；⑤設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)服務(wù)框架性方案。
規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建設(shè)；②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見；④就物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見。
建設(shè)階段：①與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；②配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；③對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)服務(wù)的角度提出意見；
④熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。
銷售階段：①完成物業(yè)服務(wù)方案及實(shí)施進(jìn)度表；②擬定物業(yè)服務(wù)的公共管理制度；③擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；④對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)服務(wù)基本知識(shí)培訓(xùn)；⑤派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)服務(wù)咨詢服務(wù)；⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)服務(wù)檔案。
2．A大廈入伙之初，管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動(dòng)優(yōu)惠對(duì)大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時(shí)采取了無償提供的方式(若當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會(huì)惹出后來的麻
煩)。入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。請(qǐng)問如果你是該項(xiàng)目經(jīng)理，你準(zhǔn)備如果突破阻力，把人室維修工作引入正軌?
【答案】
(1)管理處起草并在公告欄張貼了《致業(yè)主客戶的一封公開信》。公開信引用物業(yè)服務(wù)法規(guī)，詳細(xì)介紹了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的開支范圍和有償服務(wù)與無償服務(wù)的具體范疇。
(2)說明了當(dāng)初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了“交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，管理處就應(yīng)包辦一切”的誤解，對(duì)戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。
(3)針對(duì)個(gè)別業(yè)主客戶不理解這一情況，繼續(xù)深入做工作。
(4)要求維修人員上門維修時(shí)必須保證時(shí)效和質(zhì)量。
(5)管理處還公開戶內(nèi)維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，告知業(yè)主客戶有選擇服務(wù)商的權(quán)利。
篇3：前期物業(yè)管理前期介入?yún)f(xié)議
前期物業(yè)管理前期介入?yún)f(xié)議
甲方：樂山市z房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
乙方：
為了優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高工程質(zhì)量以及開發(fā)效益，同時(shí)為做好前期物業(yè)管理準(zhǔn)備工作，提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《合同法》及有關(guān)物業(yè)管理法法規(guī)，本著“平等、自愿”的原則，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲方特委托乙方為“z花苑一期”提供前期介入物業(yè)服務(wù)。特簽訂以下協(xié)議：
一、物業(yè)基本情況如下
名稱:“z花苑”小區(qū)一期
類型:商業(yè)、住宅小區(qū)
位置:z縣建設(shè)路新興街66號(hào)
建筑面積:（預(yù)測(cè)面積）
二、甲方的權(quán)利與義務(wù)
1、協(xié)議期內(nèi)甲方有權(quán)對(duì)本協(xié)議所服務(wù)的項(xiàng)目以“物管服務(wù)：樂山市宏利物業(yè)管理有限公司”的標(biāo)準(zhǔn)署名方式進(jìn)行廣告宣傳，未經(jīng)乙方書面許可，甲方不得以任何其他署名方式進(jìn)行宣傳。
2、甲方對(duì)乙方的服務(wù)管理實(shí)施監(jiān)督檢查，根據(jù)乙方提交的前期介入工作內(nèi)容，按項(xiàng)目進(jìn)展分階段確定前期介入工作量，并有權(quán)進(jìn)行全面考核評(píng)定。
3、甲方須尊重乙方前期介入服務(wù)人員，積極配合乙方的服務(wù)工作。
4、甲方免費(fèi)提供乙方在本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)辦公場(chǎng)所，并負(fù)責(zé)報(bào)銷所產(chǎn)生的合理的辦公管理費(fèi)用及派駐服務(wù)人員的工資。
5、簽收乙方提供的報(bào)告等書面材料。
三、乙方的權(quán)利與義務(wù)
1、乙方根據(jù)在物業(yè)管理專業(yè)領(lǐng)域多年積累的人才、經(jīng)驗(yàn)、管理模式、管理制度、品牌等優(yōu)勢(shì)為甲方提供前期介入物業(yè)服務(wù)。
2、前期介入人員有權(quán)要求甲方工作人員對(duì)乙方提出的意見或建議給予書面反饋，對(duì)于甲方因未及時(shí)采納或拒絕乙方建議而產(chǎn)生的不良后果乙方不承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，對(duì)甲方提出的合理化建議予以充分考慮，接受甲方的工作監(jiān)督。
3、乙方應(yīng)遵守協(xié)議約定，自覺履行協(xié)議條款，提供優(yōu)質(zhì)的前期介入物業(yè)服務(wù)。
4、當(dāng)甲方需要更換乙方派駐的服務(wù)人員（須提出正當(dāng)合理的更換理由）或乙方因特殊原因出現(xiàn)人事變動(dòng)時(shí)，乙方須至少提前一周派出新任服務(wù)人員跟隨原人員熟悉本項(xiàng)目情況及辦理工作交接，保證本項(xiàng)目的服務(wù)正常運(yùn)作不受影響。
5、在服務(wù)期內(nèi)對(duì)甲方的合理服務(wù)需求給予充分的配合，與甲方保持良好的溝通聯(lián)系。
四、協(xié)議期限
自本協(xié)議簽訂之日起至本項(xiàng)目交房（20**年8月30日）止。
五、乙方派駐人員
前期物業(yè)介入服務(wù)期間，乙方根據(jù)甲方要求和物業(yè)服務(wù)工作內(nèi)容及范圍派駐相應(yīng)服務(wù)人員。
六、費(fèi)用支付及方式
前期物業(yè)介入服務(wù)期間，乙方所產(chǎn)生的辦公管理費(fèi)用實(shí)行乙方申請(qǐng)，甲方審批，給予報(bào)銷支付；乙方派駐的服務(wù)人員工資由乙方提工工資標(biāo)準(zhǔn)，甲方核實(shí)，由甲方按月支付發(fā)放。
七、違約責(zé)任與賠償
甲乙雙方任何一方若有違反本協(xié)議內(nèi)任何條款的行為，守約方有權(quán)依照本合同條款終止本協(xié)議，并具有通過法律程序追償違約方責(zé)任之權(quán)利。如屬雙方的過失，則視具體情況由雙方分別承擔(dān)違約責(zé)任。
八、終止合同
在下列情況下，甲方可提前壹個(gè)月書面通知乙方無條件終止本協(xié)議：
1、在履行本協(xié)議時(shí)，因乙方或乙方駐場(chǎng)人員管理不善、嚴(yán)重疏忽造成重大事故、投訴并導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的，或不能夠及時(shí)配合甲方工作要m.dewk.cn求以及在本協(xié)議項(xiàng)下有意或蓄意之過失等行為的情況。
2、若乙方或乙方駐場(chǎng)人員發(fā)生嚴(yán)重違約時(shí)，乙方在收到甲方說明過錯(cuò)的書面通知后5個(gè)工作日內(nèi)未予糾正的情況。
3、因乙方或乙方駐場(chǎng)人員的原因，造成甲方形象或聲譽(yù)嚴(yán)重?fù)p害的，或造成本物業(yè)商業(yè)機(jī)密泄露的情況。
九、糾紛解決
因在履行本協(xié)議所發(fā)生的或與本協(xié)議有關(guān)的一切爭(zhēng)議，應(yīng)通過友好協(xié)商加以解決。通過協(xié)商不能解決時(shí)，則任何一方可向本物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。在訴訟過程中，除雙方有爭(zhēng)議正在進(jìn)行訴訟的部分外，本協(xié)議應(yīng)繼續(xù)履行。
十、經(jīng)雙方協(xié)商一致，雙方可對(duì)本協(xié)議的條款進(jìn)行修改并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
十一、本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使一方無法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。
十二、本協(xié)議及其附件中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。十三、本協(xié)議甲乙雙方簽字生效，一式肆份，甲、乙方各執(zhí)兩份。
甲方簽章：乙方簽章：
法人代表：法人代表：
年月日年月日