用“走動式”管理悉心經(jīng)營物業(yè)企業(yè)
對于管理制度，許多企業(yè)重制定、輕執(zhí)行。究其原因多半是制度不能被企業(yè)這塊“土壤”所“包容”，難以生根發(fā)芽。
物業(yè)公司如何走出這種局面？對此，筆者所在的郴州市安居物業(yè)公司作了一些膚淺的探索，現(xiàn)將其坦露，供同行們共勉。
一、安居物業(yè)財務(wù)管理實施的結(jié)果
處于不發(fā)達地區(qū)的郴州市安居物業(yè)公司，也是在“貧困線”上艱難經(jīng)營的企業(yè)。20**年和20**年物價飛漲，而物業(yè)服務(wù)收費標準無法提高，工資的增長，無法彌補員工因物價上漲所帶來的損失。一線員工紛紛辭職，一批又一批。在那段灰色的日子里，安居人沒有等、靠、要，而是積極面對。
安居人面對它的方法就是：緊緊抓住財務(wù)管理這條企業(yè)生存、發(fā)展的生命線，力爭讓其起到“綱舉目張”的作用。結(jié)果還算好，安居物業(yè)的水電虧損率、應(yīng)收賬款回收率、費用控制率三條主線都取得令人欣慰的成績——水電虧損控制在企業(yè)可承受的范圍內(nèi)；應(yīng)收賬款綜合回收率達到百分之九十以上，有的小區(qū)達到百分之百以上，實現(xiàn)預收的好成績，新接小區(qū)也能達百分之六十左右；費用控制率基本上控制在年初預定目標之內(nèi)。有了三條主線管理的成功，使得安居物業(yè)20**年度能夠完成集團公司收費指標。不但如此，在20**年面對物價上漲、員工辭職的局面還大膽地嵌進了一項旨在提高服務(wù)質(zhì)量的績效工資考核制度。
二、安居物業(yè)的“走動式”管理在財務(wù)管理制度實施中的運用
(一)安居物業(yè)的“走動式”財務(wù)管理實施的淵源
安居物業(yè)地處經(jīng)濟欠發(fā)達的湖南省郴州市，所服務(wù)小區(qū)的收費標準有0.27—0.55元/平方米不等，商業(yè)區(qū)有1元/平方米的，有包干的，五花八門。在這種收費水平下，要想找到素質(zhì)普遍稍高的從業(yè)人員，幾乎不可能。安居物業(yè)是后勤部演變而來，安居人從上到下都有一個認識：“要想安居不倒閉，要想自己不失業(yè)，就只有規(guī)范管理”。不過，按規(guī)范嚴格執(zhí)行，他又會同你抗辯：“有制度很好，就是不能扣我的工資。我就那么一點錢，吃飯都不夠。飯都吃不飽，哪有力氣做事。你的制度首先要滿足我的生存。”——他們認同你的制度，但決不會自覺起來。你不趕他，他一定不會動；你趕他，他也許不知道怎么動——這就是安居物業(yè)落實管理制度的“原始土壤”。
在這種“土壤”里經(jīng)營，安居物業(yè)的管理層自覺不自覺地運用起“走動式”管理來。
(二)安居物業(yè)的“走動式”財務(wù)管理實施的步驟
第一步：反復征求意見，討論通過各項財務(wù)管理制度。
第二步：確定關(guān)鍵環(huán)節(jié)、重點指標和實施方針。
面對多多的制度、多多的懲罰，安居物業(yè)財務(wù)的做法是：一手軟，一手硬，外加一只無形的手——“警示”。
“軟手”抓財務(wù)管理中最關(guān)鍵的三個環(huán)節(jié)，一是小區(qū)和總部臺賬規(guī)范登記，二是小區(qū)和總部月報表規(guī)范書寫、按時上交，三是小區(qū)報表使用電腦制作。財務(wù)部對這三個環(huán)節(jié)不厭其煩地抓培訓、現(xiàn)場指導、電話跟蹤落實、個別交流討論……但一般不按制度中規(guī)定的辦法隨時罰款。因為安居物業(yè)收費員95%只有初中文化，95%沒有摸過電腦，一夜之間要達到財務(wù)制度的要求，是不可能的。
“硬手”抓三個重要的考核指標和一個關(guān)鍵的工作程序——三個指標分別是：應(yīng)收賬款回收率，水電減虧率，費用控制率。這三個目標管理按財務(wù)管理的規(guī)定堅決執(zhí)行，不管有多少怨氣；一個關(guān)鍵程序是：收支兩條線程序的不可逾越性——每天的款項必須存入單位指定的賬戶，除規(guī)定的限額外，如有違反，堅決處罰。
“無形的手”通過定期、不定期各項制度的學習和考試，配合少數(shù)違規(guī)行為的處罰來獲得警示的效果。
(三)安居物業(yè)“走動式”財務(wù)管理實施的手段
第一個手段——組織管理制度的學習、組織專題培訓。
1、組織包括部經(jīng)理室在內(nèi)的財務(wù)管理制度的學習。其目的是提高思想認識，知曉財務(wù)制度，熟記重點環(huán)節(jié)。
2、組織包括客戶員在內(nèi)的管理人員的專題培訓、專題考試。其目的是強化實際操作技能。
3、制作小區(qū)管理處日常工作流程圖、收費日常工作流程圖(附后)——其目的是，為使用人作備忘錄，指導相關(guān)人員的工作，減少錯誤發(fā)生的概率。
第二個手段，將制度中的重點用表格語言進行陳述，達到形成習慣的目的。
1、《收費員管理辦法》中的重點，用小區(qū)每月應(yīng)上交的六張報表概括。它們分別是：應(yīng)收表，實收表，欠收表，欠收原因表，臺賬記錄自查表、IC卡預售系統(tǒng)自查表，其他費用明細表。
2、財務(wù)稽核會計對小區(qū)財務(wù)的監(jiān)督，用兩張表概括：小區(qū)客戶服務(wù)中心一般過失統(tǒng)計表，小區(qū)客戶服務(wù)中心關(guān)鍵過失統(tǒng)計表。
3、收費信息用一張收費比率分析表概括。
4、根據(jù)年初確定的目標收費率，倒計當月收費任務(wù)表。
5、水電管理信息用一張水電虧損分析表概括。
6、費用控制信息用一張經(jīng)營分析表概括。其中有“特別提示”欄，提示本年度剩余月份預算金額，本年度剩余月份應(yīng)控制在預算之內(nèi)的費用平均數(shù)。
7、公共能耗管理信息，用一張公共能耗分析表概括。
第三個手段：“跟蹤追擊”。它也是安居物業(yè)實施財務(wù)管理制度的重錘。
1、跟蹤追擊客戶員素質(zhì)的提高。
一是定期不定期對小區(qū)臺賬登記進行全面檢查，專項核對，重點抽查，并組織各小區(qū)客戶員對小區(qū)臺賬、報表及資料存檔進行交叉檢查，互學互幫。
二是通過收入稽核會計對小區(qū)資料的一一核對過程來發(fā)現(xiàn)問題，當場電話通知糾正。仍
不理解的，抽時間到現(xiàn)場指導，直至使其糾正為止。三是盡所能提高客戶員電腦操作能力。在這個過程中，總部管理人員自覺實行首問責任制，問到誰，誰就會耐心講述。特別是收入稽核會計，為小區(qū)客戶員電腦的培訓付出了她的信心、耐心和熱心。她采用一種“先受益”的培訓過程——將制好的小區(qū)應(yīng)收、欠收、實收等表格，拷貝到小區(qū)電腦上。操作人員只需修改當月應(yīng)收實收，電子表格就會自動完成報表，又好又快。現(xiàn)在小區(qū)的報表和文字處理基本上是電腦制作。
2、跟蹤追擊小區(qū)資金及時存入單位賬號，跟蹤追擊小區(qū)預收電費資金上交的準確性。做法如下：
一是每星期對各小區(qū)存款情況進行全面分析，對資金異常的小區(qū)立即進行盤點，無特殊原因超過限定標準的現(xiàn)金，堅決按財務(wù)制度處罰。
二是不定期對小區(qū)資金進行全面盤點，用以督促小區(qū)及時存款。
三是將IC卡預售電系統(tǒng)的收入數(shù)據(jù)，定期拷貝到財務(wù)部，與所開收據(jù)金額一一核對，同時每月進行一次電腦電費收入與實際預收電費總額相核對，如有差異，必須找出原因。無正當理由，由小區(qū)當事人補足。
3、跟蹤追擊各小區(qū)收款進度。
一是用一個表，統(tǒng)計每天收費金額。具體做法是：每天上午由小區(qū)經(jīng)理電話告知財務(wù)部收費金額，并及時溝通收費中遇到的困難，解決的方法和效果，以及小區(qū)需要的幫助。以此來動態(tài)掌握各小區(qū)收費過程中的全面信息。表內(nèi)列有本月收費任務(wù)總金額，用以比對收費進度，發(fā)現(xiàn)收費進度異常緩慢時，到小區(qū)現(xiàn)場溝通問題解決的辦法。
4、跟蹤追擊各小區(qū)水電虧損原因。
一是每月總部和小區(qū)進行水電虧損分析。會同總經(jīng)理室對水電虧損嚴重的小區(qū)進行現(xiàn)場辦公，分析原因，并調(diào)集專業(yè)人員和小區(qū)員工一道查找虧損原因。
二是每年總部兩次與小區(qū)一道進行水電抄表，用以調(diào)節(jié)小區(qū)以前可能出現(xiàn)的誤報，也是發(fā)現(xiàn)小區(qū)水電管理不足之處的一個途徑。
三是要求小區(qū)每日對用水用電情況進行巡查，并對小區(qū)每天水電巡查記錄進行抽查。
5、跟蹤追擊費用開支的全過程，力爭費用控制在年初預算之內(nèi)。
一是請購單的跟蹤，沒有的不可報賬。
二是擬購物品質(zhì)和價格的跟蹤，限定品牌和價位，按批準的質(zhì)和價報銷。
三是工資費用的跟蹤，超過預算編制的工資以及超預算標準的工資，需討論審定后，才能實施。
6、跟蹤追擊財務(wù)管理制度中由于“審美疲勞”、“思想疲塌”而導致失效的原因。做法如下：
一是及時修改失效的關(guān)鍵控制點，變換獎懲方式和力度。
二是及時改變控制手段。
三是每年全面回顧財務(wù)制度執(zhí)行過程中的問題，結(jié)合新一年的新目標對各項財務(wù)管理制度進行全面審視、適當修改。
《收費員管理辦法》中的工作要求、考核辦法和激勵制度就是這樣不斷修改而來。制度不斷地避開弱點，加上“走動式”管理的實施手段運用，致使這個崗位成為安居物業(yè)最成功運作的一個崗位。她們文化水平并不高，大多在初中，但她們普遍能夠用電腦制作報表和文檔，能從容地面對客戶的刁難；她們的工資待遇并不高，處于安居物業(yè)的偏低水平，但她們能夠很快地接受新的工作規(guī)范，并力圖做好；她們不是管理層，但她們最先接受諸多指標的考核，卻沒有一個因為考核而離崗的；她們是一線員工中最辛苦的、壓力最大的，但她們沒有一個月以此為由不交報表。
7、跟蹤追擊小區(qū)臨時出現(xiàn)的新的財務(wù)問題、及時采取措施，將風險扼殺在搖籃中。步驟如下：
第一步：信息采集的途徑有主線和副線兩條。
主線里有兩個途徑。第一個途徑是利用總部管理層“走動式”管理來采集；第二個途徑是利用日常財務(wù)信息的分析來采集。
副線里有三個途徑。第一個途徑是聽取一線員工對小區(qū)管理的評價，特別是辭職員工的評價；第二個途徑是聽取和收集業(yè)主對小區(qū)管理的評價，特別是業(yè)主的投訴；第三個途徑是聽取小區(qū)經(jīng)理層的匯報。
第二步：處理方案的形成。在現(xiàn)場辦公之前，財務(wù)部擬訂一個解決問題的初步方案——采用書面方式，丟棄口頭方式，更不去等待小區(qū)形成書面的處理方案。
第三步：現(xiàn)場辦公，現(xiàn)場確定整改時限。
第四步：專人跟蹤落實，形成結(jié)果報告。
三、安居物業(yè)“走動式”管理的發(fā)展方向
預計在若干年后安居物業(yè)財務(wù)管理制度的有效實施，仍然依靠“走動式”管理來實現(xiàn)。這是安居物業(yè)所處的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境所決定的，實踐證明是最適合安居物業(yè)的管理方式。將它作為制定管理制度的途徑來經(jīng)營——先實施，后制度，有利于安居物業(yè)的生存和發(fā)展。
用“走動式” 管理悉心經(jīng)營安居物業(yè)財務(wù)管理制度的有效實施的同時，也會形成一種習慣，時髦的說法就是“企業(yè)文化”。這種習慣的文化將會影響安居物業(yè)的其他部門，包括總經(jīng)理室的走動式管理的加強，最終將促使小區(qū)的管理層、班組和員工“走動式”管理的工作作風，最終形成“走動式管理”的企業(yè)文化。
篇2：物業(yè)會所游泳池經(jīng)營管理辦法
物業(yè)會所游泳池經(jīng)營管理辦法
一、目的：
活躍社區(qū)文化活動，加強游泳池的管理，確保游泳者人身安全，特制定本管理辦法
二、開放日期：
1、20**年_5_月___日--20**年_____月_____日，
2、開放時間：周一至周五 17:00-21:00 ；周六、周日：___15:00-21:00__
三、收費標準和管理制度：
對周邊游泳池的經(jīng)營進行市場調(diào)查，露天經(jīng)營的游泳池行情價在10-28元之間，現(xiàn)為便于游泳池月票與業(yè)主單次門票分開，建議費用按以下方式收取。
游泳池月票：月票（小孩：__180_元/月/20次、大人：__280_元/月/20次）；
業(yè)主單次門票：小孩__12_元/次，大人__20_元/次；
售票服務(wù)人員嚴格遵守財務(wù)收費管理制度與要求。
售票服務(wù)人員每天要與財務(wù)做好泳池收入款清點工作。如有發(fā)現(xiàn)貪污或挪用公款 將按照規(guī)定嚴肅進行處理。
四、人員配備和管理
1、小區(qū)游泳池項目分管負責人：_____ (1人)
2、救生員：2-3人（持救生員資格證）
3、泳池衛(wèi)生管理員：2人
4、負責售票、驗票的服務(wù)人員：1人
五、泳池設(shè)備管理要求
1、泳池救生設(shè)備：救生圈4個；救生桿2根；了望塔2個；應(yīng)急礦燈手電3個；廣播喇叭2個。急用藥箱1個并配備足常用常規(guī)用藥。
2、循環(huán)凈化機器有4臺，水循環(huán)凈化機并配備相應(yīng)的除污配套設(shè)施，如進口伸縮桿1套，水中吸水排污器一個，排水管一套，過濾袋等以上配備的設(shè)備。
六、游泳池衛(wèi)生管理標準
1、游泳池、更衣室的通道及衛(wèi)生設(shè)施應(yīng)保持清潔無異味并應(yīng)定期消毒。
2、游泳池在開放時間內(nèi)應(yīng)每日定時補充新水5%~10%，保證池水水質(zhì)有良好的衛(wèi)生狀況。
3、游泳池水質(zhì)衛(wèi)生標準值應(yīng)控制如下：
（1）池水溫度22攝氏～26攝氏度；
（2）ＰＨ值⒍８～⒏５；
（3）渾濁度≤5度；尿素≤3.5mg∕L；
（4）游離性余氯0.3～0.5mg/L；
（5）細菌總數(shù)≤1000個／L；大腸菌數(shù)≤18個／L。
4、游泳池工作人員須持《健康證》上崗。
七、游泳池管理規(guī)定
1、游泳者應(yīng)自覺購票（實行一人一票），保管好自己的衣物和私人物品，服從泳池管理人員的管理。
2、凡12歲以上的參泳人員須出示健康證(待確定)。
3、嚴禁患有肝炎、心臟病、皮膚癬疹（腳癬）、重癥沙眼、急性內(nèi)膜炎、中耳炎、腸道傳染病、精神病等患者和酗酒者進入游泳池游泳。
4、嚴禁在游泳池場所內(nèi)吸煙、吐痰、大小便，嚴禁在泳池內(nèi)洗滌物品或亂丟其他物品，嚴禁將寵物帶入池內(nèi)或泳池周邊衛(wèi)生場所，不得有污染游泳池水質(zhì)的行為。
5、所有游泳者要注意安全，不得將玻璃器皿帶入池內(nèi)，嚴禁在池內(nèi)或泳池周邊打鬧嬉戲、大聲喧嘩，嚴禁跳水，潛水，攀爬，不會游泳者或兒童嚴禁進入深水區(qū)游泳。
6、身高1.2米以下的兒童，每名兒童游泳須有能力的監(jiān)護人陪護，否則不得進入游泳池游泳。
7、所有參泳者，必須著干凈、深色 和不退色的泳衣、泳褲，不得裸泳。
8、入池前必須做好準備活動，下水前用水撩腳、胸、背部，以免抽筋，下水前自覺進行全身沐浴，自覺脫鞋將腳經(jīng)過消毒池后方可下池游泳。
9、愛護游泳池的設(shè)備設(shè)施及公物，如有損壞須照價賠償，未經(jīng)許可，嚴禁動用救生器材。
10、禁止攜帶沐浴露、洗發(fā)水、香皂、食品、飲料進入游泳池，非游泳者禁止進入游泳池內(nèi)。
11、嚴禁在非開放游泳池時間及非正常渠道進入游泳池，否則發(fā)生事故，責任自負。
12、如果游泳者違反泳池管理規(guī)定，或其他違規(guī)行為發(fā)生溺水等傷害事故，由游泳者負全責。
篇3：物業(yè)會所游泳池聘用管理經(jīng)營協(xié)議書
物業(yè)會所游泳池聘用管理經(jīng)營協(xié)議書
甲方: zz物業(yè)服務(wù)有限公司
乙方: z市z體育有限公司
z市z小區(qū)內(nèi)的泳池（包括附設(shè)施:水循環(huán)設(shè)施，男女更衣室及工作間）所有權(quán)屬于甲方。現(xiàn)甲方聘用乙方負責泳池的日常經(jīng)營管理工作。為了明確雙方的權(quán)利義務(wù)和法律責任，雙方本著平等、互利、公平、合理的原則，經(jīng)友好協(xié)商達成一致意見，現(xiàn)簽訂本協(xié)議，以供雙方共同遵守執(zhí)行。
第一條 管理內(nèi)容
z市z小區(qū)內(nèi)的游泳池(包括附設(shè)施:水循環(huán)設(shè)施,男女更衣室及工作間)交由乙方負責管理，乙方必須保證向小區(qū)內(nèi)業(yè)主(住戶)以及外來客戶提供優(yōu)質(zhì)水質(zhì)服務(wù)(負責水質(zhì)處理、消毒加藥)。
第二條 合同期限
管理期限為兩年，聘用管理時間是20**-20**年每年的5、6、7、8、9月；泳池對外開放營業(yè)時間：星期一至星期五：18-21:00；星期六、日以及暑假期間：16:00-21:00。
第三條 管理費用
每月的5日前甲方向乙方支付管理人工費壹萬陸仟元（￥16000元）。
第四條 雙方權(quán)利與義務(wù)
(一)甲方權(quán)利義務(wù)
1、甲方繼續(xù)完善小區(qū)康體活動設(shè)施和泳池的配套設(shè)施，以滿足小區(qū)業(yè)主健身、運動的需要。
2、負責完善泳池合格、常規(guī)的配套設(shè)備，設(shè)施，保證泳池正常用水、供電。
3、負責泳池及設(shè)備的維護維修費用。負責辦理泳池衛(wèi)生許可證、高危產(chǎn)業(yè)證并支付辦證所需的相關(guān)費用。
4、負責制定泳池管理有關(guān)規(guī)章制度，監(jiān)督乙方執(zhí)行泳池規(guī)章制度情況和管理服務(wù)情況。
5、如發(fā)現(xiàn)泳池水質(zhì)存在問題或業(yè)主、游客的合理投訴，并經(jīng)衛(wèi)生防疫部門檢驗確認水質(zhì)不合格，甲方有權(quán)要求乙方或泳池管理人員進行整改。
6、泳池在開放期間，如屬泳池、設(shè)施安全問題造成他人傷害或經(jīng)濟損失，由甲方承擔全部法律責任。
7、泳池的水電費全部由甲方承擔。
8、泳池的開放時間為每年5月1日---9月30 日。原則上必須每天開放，開放營業(yè)時間:周一至周五每天開放時間：18點---21 點，周六、周日與暑假每天開放時間： 16點---21點，如遇特殊惡劣天氣可以適當調(diào)整。
(二) 乙方權(quán)利義務(wù)
1、在泳池開放期間，乙方須按照z市泳池管理的有關(guān)規(guī)定和z管理處有關(guān)管理制度實施泳池管理。確保泳池水質(zhì)符合衛(wèi)生標準。
2、乙方須選聘身體素質(zhì)良好、具有泳池看管經(jīng)驗、救生經(jīng)驗、水性熟練的合格人員擔任救生員，及時、有效地處理各種突發(fā)性事件，避免事故發(fā)生。
3、發(fā)現(xiàn)水質(zhì)出現(xiàn)問題和業(yè)主合理投訴，乙方須認真、及時予以整改。
4、泳池開放期間的日常經(jīng)營收入歸甲方分配：
1）培訓教學學費收入甲方與乙方分配是4：6；
2）門票以及小賣部收入15%分配給乙方作為獎金。
5、泳池開放期間，乙方須按甲方的管理標準對泳池及設(shè)備進行日常使用和管理，并按規(guī)定做好各種記錄。
6、在泳池開放期間，泳池所發(fā)生的一切安全事故概與乙方無關(guān)。
第五條 其他事項
1、合同履行過程中，如存有未盡事宜，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致后，可另行簽訂補充協(xié)議解決。
2、因履行本協(xié)議雙方發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)通過友好協(xié)商予以解決。
3、如甲方退出z小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，本合同則自行終止，雙方互不承擔賠償責任。
4、本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效,。本協(xié)議書一式叁份，甲方執(zhí)兩份，乙方執(zhí)一份。
甲方：乙方：
代 表：
簽訂日期： 簽訂日期：