物業服務企業的“民生問題”
--深圳26住宅類物業服務項目20**～20**年經營狀況大調查
來源： 《住宅與房地產·物業管理》20**年第4期
“大老板的錢一個子兒都不能少;員工的工資還要多發;業主的錢還不想給，能少給就少給。”
“《勞動合同法》之后，我們算了一下賬，光一年幾個法定節假日的加班工資就有8萬多。”
“制造業可以向內地轉移，我們服務業怎么轉移?”
“物業管理這碗飯不好吃，(只要在紅線內)凡遇到大事，都和物業管理掛上鉤。”
“政府在講關心民生，在我們最困難的時候，政府也應該有所行動，關心我們的‘民生問題’。我們為民生、為社會做了多少事?”
最近在本刊協辦單位的一次活動中，記者聽到深圳物業圈的老總們你一言我一語，叫苦不迭，講得最多的就是物業企業的經營成本屢年升高，物業費價格不但不見漲還有業委會鬧著要降，物業行業亟待自救和突圍。
這也正是本刊正在著力調查的問題。物業服務企業作為社會的細胞，每個社區的運營者，同樣需要生存，需要有人來關注其“民生問題”。通過為時1個月的調查，共有20余企業26個住宅項目提供了其從 20**年到20**年5年來的收支數據明細。我們對這些資料進行了歸納分析，讓數字說話，物業服務企業是不是正在面臨著具體的生存問題?有何種程度的艱難? (應各企業的保密要求，本文隱去所有公司及項目的名稱，一律統一為一個固定的大寫字母。)
物業費五年不變，哀企業之多艱
位于深圳龍崗的某大型住宅項目(本文中稱“項目A”)自20**年以來的收費標準一直是普通多層1元/月·㎡，別墅、排屋1.5元/月·㎡，商鋪2元/月·㎡。該項目由知名地產開發，其下屬的知名物業公司管理。該公司有關人士告訴記者，“可以說，我們這個項目單憑正常的物業收入是不能滿足小區的日常管理支出，肯定會出現虧損。主要是因為本小區物業管理費單價太低，根據收支測算，為保證收支平衡，多層的物業管理費最低要達到1.5元/㎡，別墅、排屋達到2.2元/㎡，商鋪達到3元/㎡。”按他的測算，這個項目的所有物業類型必須將物業費提高50%才能達到收支平衡。
但是，測算只是紙面的測算，實際的情況是，5年來物業費一分錢都沒有漲。好在這是上級地產公司的項目，在小區成立初期，地產公司從產權屬于地產公司的會所、停車場、商鋪等方面給予了一定補貼;在經營期間，物業公司又給管理處解決了一些困難，如幫管理處直接承擔了一些大筆的機電設備保養、水池清洗費用;本應上繳物業公司總部的管理酬金也得到適當的減收。饒是如此，看賬面的數據，這個項目20**年仍舊虧損達130萬，虧損率達14%。
另外一個知名地產商屬下的物業公司經理表示贊賞本刊“為民呼吁”的初衷，但是由于數據方面的顧慮不能接受本刊的調查采訪，他只是告訴記者，“我們在配合集團的要求，就算虧損，也會補貼。和那些完全走向市場的企業還不一樣。”
在本刊所采訪的26個住宅項目中，除了某企業的2個項目未透露物業費價格外，只有2個項目的高層住宅物業費有變化，但不是升高，而是降低，項目G降低了23%，項目V降低了20%，其它22個項目物業費5年沒有任何變化。(見表1：《深圳市住宅項目物業管理費價格20**～20**年變化情況》)
業主可以將住宅小區看作是一個安心憩息的家園，但對于物業服務企業來講，它絕對不是一個和社會大環境隔絕的“世外桃源”。物業服務企業在經營上，和其它任何企業一樣，要面臨著用工成本上漲的問題、如何跑贏 CPI的問題、規避法律風險的問題。(見表二：《深圳市
篇2：深圳26住宅類物業服務項目經營狀況大調查
物業服務企業的“民生問題”
--深圳26住宅類物業服務項目20**～20**年經營狀況大調查
來源： 《住宅與房地產·物業管理》20**年第4期
“大老板的錢一個子兒都不能少;員工的工資還要多發;業主的錢還不想給，能少給就少給。”
“《勞動合同法》之后，我們算了一下賬，光一年幾個法定節假日的加班工資就有8萬多。”
“制造業可以向內地轉移，我們服務業怎么轉移?”
“物業管理這碗飯不好吃，(只要在紅線內)凡遇到大事，都和物業管理掛上鉤。”
“政府在講關心民生，在我們最困難的時候，政府也應該有所行動，關心我們的‘民生問題’。我們為民生、為社會做了多少事?”
最近在本刊協辦單位的一次活動中，記者聽到深圳物業圈的老總們你一言我一語，叫苦不迭，講得最多的就是物業企業的經營成本屢年升高，物業費價格不但不見漲還有業委會鬧著要降，物業行業亟待自救和突圍。
這也正是本刊正在著力調查的問題。物業服務企業作為社會的細胞，每個社區的運營者，同樣需要生存，需要有人來關注其“民生問題”。通過為時1個月的調查，共有20余企業26個住宅項目提供了其從 20**年到20**年5年來的收支數據明細。我們對這些資料進行了歸納分析，讓數字說話，物業服務企業是不是正在面臨著具體的生存問題?有何種程度的艱難? (應各企業的保密要求，本文隱去所有公司及項目的名稱，一律統一為一個固定的大寫字母。)
物業費五年不變，哀企業之多艱
位于深圳龍崗的某大型住宅項目(本文中稱“項目A”)自20**年以來的收費標準一直是普通多層1元/月·㎡，別墅、排屋1.5元/月·㎡，商鋪2元/月·㎡。該項目由知名地產開發，其下屬的知名物業公司管理。該公司有關人士告訴記者，“可以說，我們這個項目單憑正常的物業收入是不能滿足小區的日常管理支出，肯定會出現虧損。主要是因為本小區物業管理費單價太低，根據收支測算，為保證收支平衡，多層的物業管理費最低要達到1.5元/㎡，別墅、排屋達到2.2元/㎡，商鋪達到3元/㎡。”按他的測算，這個項目的所有物業類型必須將物業費提高50%才能達到收支平衡。
但是，測算只是紙面的測算，實際的情況是，5年來物業費一分錢都沒有漲。好在這是上級地產公司的項目，在小區成立初期，地產公司從產權屬于地產公司的會所、停車場、商鋪等方面給予了一定補貼;在經營期間，物業公司又給管理處解決了一些困難，如幫管理處直接承擔了一些大筆的機電設備保養、水池清洗費用;本應上繳物業公司總部的管理酬金也得到適當的減收。饒是如此，看賬面的數據，這個項目20**年仍舊虧損達130萬，虧損率達14%。
另外一個知名地產商屬下的物業公司經理表示贊賞本刊“為民呼吁”的初衷，但是由于數據方面的顧慮不能接受本刊的調查采訪，他只是告訴記者，“我們在配合集團的要求，就算虧損，也會補貼。和那些完全走向市場的企業還不一樣。”
在本刊所采訪的26個住宅項目中，除了某企業的2個項目未透露物業費價格外，只有2個項目的高層住宅物業費有變化，但不是升高，而是降低，項目G降低了23%，項目V降低了20%，其它22個項目物業費5年沒有任何變化。(見表1：《深圳市住宅項目物業管理費價格20**～20**年變化情況》)
業主可以將住宅小區看作是一個安心憩息的家園，但對于物業服務企業來講，它絕對不是一個和社會大環境隔絕的“世外桃源”。物業服務企業在經營上，和其它任何企業一樣，要面臨著用工成本上漲的問題、如何跑贏 CPI的問題、規避法律風險的問題。(見表二：《深圳市
篇3：X商場經營狀況調查報告
**商場經營狀況調查報告
按照中央“調查研究年”和“轉變作風年”活動的要求，我就**商場經營現狀及如何擺脫困境這一課題，從不景氣的原因和應對措施方面進行了深入細致的調研，現將有關情況匯報如下：
一、**商場的基本情況
**商場位于東風道和南源路交界處，其前身是**供應站，是我場最早開辦的百貨商場，營業面積1800平方米，主要經營煙酒茶糖、副食調料、日用百貨、五金電料、針紡織品、文化用品、服裝鞋帽等多種商品，屬公有制單位，負責為全場職工提供后勤服務，長期以來靠總場扶植。然而近年來，隨著總場機制的變革，**商場由原來靠總場扶植變為自主經營，自負盈虧單位，加之市場經濟的迅速發展，我場各種形式的商場、超市越來越多，競爭日益激烈。由于**商場在經營管理方式、員工主人翁意識和服務意識上都需要進一步調整和適應，加之近年來職工工資增長幅度較大，致使**商場陷入內部成本上升，外部市場疲軟的困境，經濟效益大面積滑坡，職工發不全工資，到了舉步為艱的地步。
二、尚不景氣的原因
（一）主觀原因。一是經營管理思想和現行管理機制與當前競爭日益激烈的市場形勢不相符，存有很大差距。特別是在經營策略和用工制度上受多年來傳統觀念的制約，難以與其他社會上的商場相競爭。因此，從管理角度講，難度較大。二是商場員工主人翁意識不強，在服務質量和服務態度上與其他社會商場相比差距較大。由于商場原屬公有制單位，商場收入不與職工經濟利益掛鉤，職工到月拿工資，干多干少一個樣，干好干壞一個樣。現在一下子變為自主經營，自負盈虧單位，職工不能及時調整心態，吃“大鍋飯”的思想觀念根深蒂固。另外，現在都講花錢買服務，而**商場的員工缺乏主動引導顧客消費的經驗，在服務質量上距顧客的要求差距較大，未能讓顧客享受“上帝”的感覺，這也是造成商場困境的主要原因之一。
（二）客觀原因。一是地勢較偏。由于總場近幾年的發展比較快，廣大職工的居住中心轉向東北，致使商場離繁華地段教遠，影響營業額。二是廣大職工的消費觀念的改變。隨著職工收入水平的提高，居民的生活水平和消費水平也在不斷提高，一些人愿意到大城市購物。三是市場競爭激烈。原來職工想買東西，只有**商場一家商店，但是現在隨著市場經濟的迅速發展，各居民小區內都開辦了不同規模的商場、超市，許多顧客圖方便，愿意就近購買。四是由于商場員工是國家正式職工，工資水平與社會上商場員工的工資相比要高出2到3倍，而營業額及利潤又偏低。因此，造成成本高，經營不景氣。
三、解決問題的對策
（一）提高質量，促進發展。一是提高服務質量。“同質比價，同質同價比服務”，服務質量的好壞，直接影響著商場生意的好壞，所以我們要從自身做起，進一步解放思想，更新觀念，以“顧客滿意不滿意”為工作標準，做好商品的售前、售中、售后服務，文明經商，禮貌待客，讓廣大消費者高興而來，滿意而去。二是提高商品質量。質量是商品的生命，質量好的商品能夠提高商場的知名度，所以要嚴把商品進貨關，廣開進貨渠道，堅持貨比三家，在保證質量的同時，使所經營的商品逐步達到品牌化、系列化，力求物美價廉，減少商品積壓，以增強市場競爭能力。
（二）加強管理，挖潛增效。一是加強安全管理。去年“10·21”火災事故，給商場造成直接經濟損失9萬余元，我們要從中吸取教訓，把安全工作作為頭等大事來抓，教育全員牢固樹立大安全觀念，嚴格落實安全生產責任制，與班組、個人簽訂責任狀，把責任落實到個人。同時要加強安全檢查，消除安全隱患，保證商場各項工作的安全運行。二是要加強財務管理。建立健全科學、合理的財務管理制度，加強成本核算，控制資金投向，搞好資金運營，確保商場整體工作高效運轉。三是降低管理成本。首先要將管理成本中的各項指標分解到班組、崗位和個人，使商場的每個員工都承擔降低管理成本的責任，把市場壓力及虧損因素消化于各個環節，使商場員工人人當家理財，真正成為商場的主人。其次要通過層層簽訂承包協議，聯利計酬，把每個班組、崗位和個人的責、權、利與商場的經濟效益緊密地結合在一起，將個人的工資與目標完成情況直接掛鉤。
（三）以人為本，優化組合。人是生產的第一要素，對于任何一個單位，做好人的工作都至關重要。**商場現有在職職工40人，大部分都是女同志，在實際工作中，一是要搞好人力資源配置，以“科學合理、精簡高效、責權明確、分工協作”為宗旨，科學組合，量才用人，人盡其用。同時，認真搞好職工的素質教育和業務培訓，提高工作質量和工作效率。二是要優化工作環境，努力加強外部和內部環境建設，并積極爭取上級機關及兄弟單位的理解和支持，創造新的發展機遇。三是要改善用工制度，建立競爭激勵機制，獎勤罰懶，多勞多得，充分調動員工的工作積極性和主動性，營造良好的工作氛圍。
經過一年來的試運行，商場的經營狀況有所改觀。“山不在高，有仙則名；水不在深，有龍則靈”。我們相信，只要**商場全體員工同心同德，開拓創新，與時俱進，一定會走出困境。