物業(yè)管理權(quán)交接方案

　　更換正在實施管理的物業(yè)管理公司是一件艱巨的事務，除需要發(fā)展商和業(yè)主委員會的支持，原物業(yè)管理公司的有效支持配合，更需要接管單位有策略有步驟的實施運作。我公司在"更換"問題上，有著深入的研究，并有多次案例和實踐，從九九年至今，親歷的更換事件，便有七起，并全部參與了更換方案的制訂。

　　根據(jù)我司以往經(jīng)驗，在更換前首先將必須考慮如下幾個重點：

　　一、程序的合法性

　　物業(yè)管理委員會是代表物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負責監(jiān)督檢查物業(yè)管理工作的非法人社團，是解決物業(yè)管理問題的關鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會合法的法律地位。另一個是有關更換事宜，要經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會通過。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下召開產(chǎn)權(quán)人大會，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動具備充分的群眾基礎和法律依據(jù)。

　　二、協(xié)調(diào)相關方面的關系，取得中正第三方的支持

　　協(xié)調(diào)相關單位的關系，包括發(fā)展商、業(yè)委會、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關系，使其盡可能得取得一致性意見，對于順利更換，尤為重要。

　　中正方的支持主要是指：

　　法律顧問，提供法律支持。

　　物管顧問、財務顧問，提供專業(yè)支持。

　　政府主管部門，提供政策支持，取得指導、支持，不可忽視。

　　三、具體交接工作安排

　　1．發(fā)展商負責書面通知，現(xiàn)在管物業(yè)公司解除合同日期，確認后與新入駐物業(yè)公司簽署物業(yè)管理合同。

　　2．雙方物業(yè)公司確認交接步驟及內(nèi)容。

　　3．以書面形式發(fā)給每位業(yè)主更換物業(yè)通知。

　　4．在最大限度減低對客戶服務影響的情況下，按步驟進行物業(yè)交接工作，并由第三方進行監(jiān)督。

　　5．發(fā)展商與原物業(yè)公司的合同繕后事宜。

　　四、交接內(nèi)容

　　交接中涉及的內(nèi)容繁多：設計方案，配套設施，運行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡，固定資產(chǎn)，管理費余額及管理基金等等。具體大塊如下：

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　　1．成立接收小組，由交、接雙方專業(yè)人員組成，指定工程驗收負責人及各專業(yè)交驗人員，一般由以下專業(yè)人員組成：電氣、暖通、給排水、土建、電梯（如有）、鍋爐（如有）。

　　2．召開工作會議，布置各專業(yè)組接收要求及具體事項。

　　3．接收工作要求

　　參照國家及行業(yè)標準，規(guī)范及設計要求，對接收工作內(nèi)容中各條款逐項核對，確保文件資料手續(xù)齊備，工程質(zhì)量及各項技術(shù)指標符合標準。

　　4．物業(yè)交接工作程序

　　（1）接雙方簽定物業(yè)接收委托書，確定接收程序接收人員及接收時間。

　?。?）交方應提供的資料、文件。

　　1）圖紙資料、文件、交接清單。

　　2）設備清單。

　　3）能源消耗情況（列表、雙方共同確認電表水表、燃氣表、熱水表、熱力表等計量儀表交接時的表計數(shù)字）。

　　4）住戶交納能源費情況統(tǒng)計表。

　　5）備品備件、材料物品庫存登記表。

　　6）設備運行記錄。

　　7）交接班記錄。

　　8）值班記錄。

　　9）工具、儀表，維修設備登記表。

　　10）人員花名冊。

　　11）設備維保合同（有效期內(nèi)）。

　　12）維修費使用情況及盈虧。

　　（3）交接工作開始時，雙主應簽定物業(yè)交接協(xié)議書。

　　明確雙方交接人員名單、交接內(nèi)容、交接時間和日程安排等。

　?。?）交接工作中，雙方交接人員應就交接物品的位置、數(shù)量、性能進行清點檢查，并認真填寫物業(yè)交接清單和運行試驗記錄。

　?。?）交接工作結(jié)束，雙方共同簽署交接報告。對交接中發(fā)現(xiàn)的問題，雙方應認真記錄，協(xié)商解決辦法，對交接中遇到的工程遺留問題，若不能馬上解決，雙方應簽署備忘錄，說明存在的問題，產(chǎn)生的原因、責任、解決的方法和時間等。

　?。?）鑰匙移交

　　（7）設備交接順序

　　1）變配電設備（變配電室）。

　　2）熱力設備（熱力站、鍋爐房、熱交換站）。

　　3）燃氣設備（調(diào)壓站或調(diào)壓裝置、燃氣表房）。

　　4）消防報警設備。

　　5）保安監(jiān)控設備（含攝像、可視對講等）。

　　6）泵房（生活水泵、消防泵、污水泵）。

　　7）運輸設備（電梯）。

　　8）維修設備（工程維修用如，電焊機、鉆床、砂輪機、套絲機等）。

　　9）其它設備（電腦、辦公設備、電開水器等）。

　　（各類交接清單見附件。）

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　　確定財務交接的日期，在正式交接之前，交接雙方均應做好充分的準備。交付方應對帳、物、資金進行清理造冊；接受方應對原物業(yè)管理的財務會計工作有定性的了解。在交接日始業(yè)務人員對口進行交接。

　　交接內(nèi)容主要包括核實資產(chǎn)與負債；清理債權(quán)、債務；重新認定未執(zhí)行的合同；銀行、稅務等業(yè)務口的結(jié)束和新建、會計檔案的必要說明和交付；原管理工作中遺留的財務問題的說明和擬定解決方式等。

　　交接方式上，應做到交付方對交接內(nèi)容真實、明確；接收方對交接內(nèi)容查證、清楚。同時，接收方要同交接內(nèi)容涉及的第三方見面，落實交接內(nèi)容，并履行必要的法律手續(xù)。

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　　鑒于各家管理公司所實施物業(yè)管理體系不同，文檔編制也有較大區(qū)別，建議物業(yè)管理文檔交接清單由原執(zhí)行機構(gòu)提供。如已通過ISO-9002的企業(yè)，文檔依據(jù)為三級文件中作業(yè)指導書目錄索引。如未通過，則文檔依據(jù)為辦公室文檔管理文件目錄索引。

　　雙方交接按目錄內(nèi)容進行簽收即可。

　　文檔中重點文件為各項法律文本和承諾性文本，主要包括：維修管理公約、客戶手冊、物業(yè)管理費核定標準、政府批準文件、與相關服務管理部門的合同文本。

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　　根據(jù)我公司的交接方案及原物業(yè)管理公司所提交的交接內(nèi)容目錄，我公司派人對原物業(yè)管理公司的保安部、工程部、客戶關系部、保潔部等逐一進行崗位交接，并以文字說明交接完畢，經(jīng)雙方確認簽字。

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　　在原有人員人事安排上，本著"雙向選擇，擇優(yōu)安排，加強培訓"的原則，充分考慮原有員工的各人意向與職業(yè)特長，合理安排，調(diào)動其工作積極性與主動性，發(fā)揮潛能，實現(xiàn)企業(yè)與個人利益雙贏。對于工作熱情高但管理水平或崗位技能尚未過到崗位要求的員工，要組織培訓、考核，使其達到上崗要求，確保服務質(zhì)量，維護物業(yè)管理公司的聲譽。對于員工的合理流動，積極做好人事的各環(huán)節(jié)工作，手續(xù)齊備、快捷。做到"留者安心，離者舒心"。

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　　對考核及經(jīng)培訓考核通過達到上崗要求的人員，應辦理相關的人事手續(xù)，即終止與原物業(yè)管理公司的勞動關系，與均豪物業(yè)管理公司簽定勞動合同，并根據(jù)我公司的整體工作布置，安排在原項目部或我公司其它項目部的相應工作崗位。

　　關于接管工作的其它說明

　　1．接管工作需提前一個月進行安排，其中

　　二周時間進行接管機構(gòu)、干部的組建抽調(diào)員工招聘等籌備工作。

　　二周時間的全員培訓。

　　2．崗位移交在二個工作日以內(nèi)完成，移交保駕需3-5個工作日。

　　3．物資文檔等其它交接約需5個工作日完成。

　　4．財務交接按劃線制進行交接，我司承諾可進行全程顧問，所需時間暫無法確定。

　　5．我司同意接收開辦費所購置的固定資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)。

　　風險防范

　　更換物管企業(yè)的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)的"風險"有5種情況：

　?。?）原物管企業(yè)拒不退出，導致新物管企業(yè)難以進入。

　　（2）原物管企業(yè)提出高額補償。

　　（3）交接不配合，導致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。

　　（4）因管理真空導致部分業(yè)主對更換持不同意見甚或引發(fā)對業(yè)主委員會的詰難。

　?。?）引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。

　　所以要做好風險防范工作，避免業(yè)主和使用人工作、生活受到影響。

篇2：新舊物業(yè)管理交接難點及對策

　　新舊物業(yè)管理交接難點及對策

　　隨著物業(yè)管理的市場化推進，小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的逐漸成立，在我國，特別是北京、上海、深圳等大城市，部分商業(yè)住宅的前期物業(yè)管理合同年限到期，開發(fā)公司委派的前期物業(yè)公司按照合同應退出小區(qū)，由業(yè)委會選舉的新物業(yè)進駐小區(qū)，進入了新老物業(yè)的交接階段。在交接過程中，由于前期遺留問題、物業(yè)欠費問題、業(yè)主委員會的操作問題等使物業(yè)新舊交接過程中發(fā)生了不少糾紛，出現(xiàn)了舊物業(yè)不走、新物業(yè)進不來的局面。

　　如何能夠更好的解決這些問題，不僅關系到物業(yè)管理公司的利益，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，還涉及到小區(qū)居民的穩(wěn)定生活和社區(qū)、社會的穩(wěn)定。新舊物業(yè)交接的難點和對策，需要我們物業(yè)管理行業(yè)和各界人士的關注。

　　一、新舊物業(yè)管理交接難的三大體現(xiàn)

　　在物業(yè)管理實踐中，業(yè)主委員會通過正常的招投標，希望新物業(yè)管理公司進駐小區(qū)，在進駐過程中，新的物業(yè)管理公司感到交接工作存在很多的問題，阻礙了以后物業(yè)管理正常的開展，主要體現(xiàn)在以下三點：

　　1、小區(qū)相關設施如物業(yè)管理用房、公共設施等移交難。

　　按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的所有權(quán)屬于業(yè)主，但由于在房地產(chǎn)開發(fā)建設和登記產(chǎn)權(quán)時，大部分登記的是開發(fā)建設單位，而目前又沒有法規(guī)規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業(yè)管理公司對物業(yè)管理用房進行過裝修，投入了一部分的費用，需要舊的物業(yè)管理公司、新的物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會進行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。

　　2、物業(yè)資料移交難。

　　按照《物業(yè)管理條例》第二十九條，建設單位應當向物業(yè)管理公司移交以下資料:

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料。

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料。

　　(四)物業(yè)管理所必須的其他資料。

　　要求物業(yè)管理企業(yè)應當在前期服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　雖然《物業(yè)管理條例》上對交接的內(nèi)容有規(guī)定，但是比較籠統(tǒng)，不能充分的將日后新物業(yè)管理公司順利開展公司所需要的資料(如財產(chǎn)記錄、設備情況和客戶資料等)涵蓋在內(nèi)。另外，由于大部分前期物業(yè)管理公司都是由開發(fā)商選聘的或者自己組建的物業(yè)管理公司，開發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)管理公司移交相關資料，舊物業(yè)管理公司也就無法在新舊物業(yè)交接中提交完整的資料。

　　若沒有設備竣工圖等重要的原始資料，新物業(yè)管理公司則無法在小區(qū)內(nèi)順利開展物業(yè)管理工作。如某新物業(yè)管理公司在入駐小區(qū)后，不少業(yè)主反映下水管道堵塞，新公司請來專業(yè)疏通人員檢查后發(fā)現(xiàn)，整個小區(qū)要進行大的疏通，但由于物業(yè)管理公司在交接時沒有將下水管道的圖紙移交過來，這樣疏通工作也不能開展，影響了業(yè)主的正常生活。

　　3、物業(yè)管理費支出、欠費問題處理難。

　　由于物業(yè)管理合同的特殊性，體現(xiàn)在物業(yè)合同主體和標的的特殊性，當業(yè)主委員會代表業(yè)主和物業(yè)管理公司簽訂了合同，這樣物業(yè)管理公司所提供的服務是面向所有業(yè)主，而各業(yè)主的服務要求和判斷服務質(zhì)量的標準又不一樣，這樣造成某些業(yè)主對物業(yè)服務的不滿，通過拒絕交納物業(yè)管理費來抗議，而開發(fā)商的遺留問題難以解決，又加劇了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾。這樣在舊物業(yè)退出小區(qū)時，業(yè)主所欠的物業(yè)管理費則成為一個阻礙交接成功的難題。

　　(1)物業(yè)管理費賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細公布業(yè)主交費情況，而一些物業(yè)管理中的費用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費用混亂，又沒有監(jiān)督機構(gòu)對支出進行監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時，各管理項目費用理不清，不能順利接管。

　　(2)代收費用的差額問題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒有一戶一表，舊物業(yè)管理公司義務為居民代收水電費，出現(xiàn)的差額費往往由物業(yè)管理公司承擔，這樣在交接時，對于差額部分如何來妥善解決，原有物業(yè)管理公司的權(quán)益又如何來保護，解決不好這些問題，新舊物業(yè)交接時就容易產(chǎn)生糾紛。

　　(3)物業(yè)管理費欠交?，F(xiàn)在，物業(yè)管理公司的物業(yè)費收繳率不高，好一點的公司到90% ，而很多的是維護在70% ，一些老小區(qū)還不到40% 。這樣，新舊物業(yè)交接時物業(yè)費的糾紛就成為了一個很大的障礙。舊物業(yè)管理公司在物業(yè)費的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。

　　(4)其他費用，如前期停車費、一些經(jīng)營收益的問題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開展。

　　二、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對策

　　面對業(yè)主對自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，而業(yè)主委員會在選擇物業(yè)管理公司后，發(fā)生了諸多的物業(yè)管理交接糾紛，如何規(guī)避糾紛，順利實施此項物業(yè)管理市場化行為，需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會三個角度來開展工作。

　　1、加強政府的監(jiān)督機制，特別是物業(yè)管理費的使用監(jiān)督機制，為日后的舊物業(yè)的退出和新物業(yè)的進入打下基礎，減少有爭議和矛盾的問題。

　　不僅要有工商和稅務的一般監(jiān)督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技術(shù)力量和法律、規(guī)章的強有力的支持，加大物業(yè)監(jiān)管機制，把這個社會化的問題通過一個良性的管理循環(huán)來控制和監(jiān)督，提供一個公平的競爭環(huán)境。政府的規(guī)則可以說是影響到整個市場的游戲規(guī)則，政府的相關政策能夠與市場問題同步，而不是滯后，物業(yè)管理公司能夠在遇到問題后有法可依、有法可行。

　　2、加強企業(yè)團隊建設和規(guī)避風險的意識。企業(yè)要意識到在市場化競爭中不能盲目的市場拓展，結(jié)合行業(yè)的現(xiàn)狀，進行充分的調(diào)研和分析，再采取相應的經(jīng)濟行為。而且對經(jīng)濟行為的可操作性細節(jié)考慮得要多，物業(yè)管理行業(yè)并不是一個低風險的行業(yè)，特別是在現(xiàn)在這個競爭不規(guī)范、規(guī)則不完整、沒有游戲規(guī)則可依的情況下，存在很大的經(jīng)營風險。

　　3、提高業(yè)委會成員的專業(yè)能力?？善刚埼飿I(yè)管理專家和法律顧問來操盤此事，從業(yè)委會的備案、招投標過程、新舊物業(yè)的接管程序上有一個符合法規(guī)、業(yè)主需求的過程規(guī)劃。

　　三、成功案例

　　某小區(qū)業(yè)主對現(xiàn)有物業(yè)管理公司的物業(yè)管理不滿意，希望通過合法的途徑來改選物業(yè)管理公司，下面是小區(qū)業(yè)主的一系列做法，最終成功的改選了物業(yè)管理企業(yè)，而且原有的物業(yè)管理公司也收回了業(yè)主所欠的費用，移交了全部的相關物業(yè)管理資料，三方達成了共贏。

　　1、就是按照法規(guī)合法成立業(yè)主委員會，完善了組織機構(gòu)。從20**年9月起，小區(qū)居民開始認真籌備成立業(yè)主委員會。從候選人報名中確定人選作為業(yè)主委員會成員，特聘全職秘書。業(yè)委會成立了專門的財務組、督察組、宣傳組，邀請有專業(yè)背景的熱心人士參與。

　　2、業(yè)主委員會成員認真開展各項工作。與業(yè)主通過互連網(wǎng)討論《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》，制定業(yè)主委員會全年工作計劃。學習相關的物業(yè)條例，吃透各種法律條文，研究物業(yè)管理條例。

　　3、公開招標選擇物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會聘請專業(yè)審計公司做財務統(tǒng)計，與新物業(yè)簽訂協(xié)議時，居民中的法律界人士為各項條款把關。對初選的六家公司集中投票，對他們所管理的物業(yè)管理項目進行逐個考察，采用邀請招標的方式，招聘過程透明，選擇了新的物業(yè)管理公司

　　4、業(yè)主與舊物業(yè)管理公司、開發(fā)商良好的溝通。在新舊物業(yè)的交接中，沒有出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)正面沖突的情況，在業(yè)主委員會的宣傳下，業(yè)主交納了所欠舊物業(yè)管理公司的費用。在此過程中，業(yè)主委員會取得了開發(fā)商的支持，成功的實現(xiàn)了新舊物業(yè)的交替。

　　參考書目:

　　1、物業(yè)管理政策法規(guī)匯編，中國物業(yè)管理協(xié)會，20**.12

　　2、梁柱，《物業(yè)管理進出現(xiàn)象分析》，《中國物業(yè)管理》雜志，20**.5

　　來源:《中國物業(yè)管理》20**年(增刊1)發(fā)布日期:20**-11-10作者:楊宣軼

篇3：前期物業(yè)管理交接驗收的淺析

　　前期物業(yè)管理交接驗收的淺析

　　物業(yè)承接驗收制度是國務院《物業(yè)管理條例》確立的七項重要制度之一，該制度執(zhí)行的好壞，直接關系到物業(yè)能否正常使用及廣大業(yè)主、使用人的人身安全等業(yè)主的切身利益，它的建立和完善，有利于減少物業(yè)管理矛盾、糾紛。前期物業(yè)管理交接驗收是物業(yè)承接驗收的基礎只有搞好了前期物業(yè)管理交接驗收，在后期的物業(yè)管理活動中，物業(yè)承接驗收才能得于繼續(xù)開展。

　　一、前期物業(yè)管理交接驗收的重要性

　　前期物業(yè)管理交接驗收是物業(yè)管理企業(yè)承接前期物業(yè)管理服務過程中，對新建物業(yè)共用部位、共用設施進行查驗，接受有關移交資料，代表業(yè)主要求建設單位解決新建物業(yè)的建設遺留問題，并與建設單位辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)。

　　(一)前期物業(yè)管理交接驗收是物業(yè)承接驗收的基礎。

　　前期物業(yè)管理交接驗收主要是對新建物業(yè)是否按設計要求建設施工，物業(yè)共用配套設施是否完善，物業(yè)使用功能是否完備，質(zhì)量是否合格等方面進行查驗。物業(yè)管理企業(yè)通過前期物業(yè)管理交接驗收及時了解新建物業(yè)的概況，點交新建物業(yè)的配套設施設備，發(fā)現(xiàn)新建物業(yè)的建設遺留問題，并與建設單位就該遺留問題達成解決方案，交接竣工總平面圖、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等資料，為后期的物業(yè)管理服務和以后的物業(yè)承接驗收打好基礎和做好準備。

　　(二)前期物業(yè)管理交接驗收是保障業(yè)主合法權(quán)益的重要途徑。

　　目前，新建房屋綜合驗收已取消，房屋驗收由主體結(jié)構(gòu)驗收、消防驗收等多個專項驗收組成，購房人與開發(fā)建設單位以是否取得房屋使用說明書和房屋質(zhì)量保證書作為房屋的交付使用的條件。目前，有許多小區(qū)都存在業(yè)主取得了上述兩書，但小區(qū)配套并不完善的情況，如圍墻沒有修好，道路、綠化工程沒有完成，門禁系統(tǒng)沒有開通，以及部分房屋存在使用功能和質(zhì)量問題(如廚房、廁所漏水，排污管道設置不合理等等)。業(yè)主在入住后，發(fā)現(xiàn)配套不完善及房屋有質(zhì)量問題，業(yè)主往往以此為由不交物業(yè)服務費，產(chǎn)生了大量前期物業(yè)管理矛盾和糾紛，其實質(zhì)也就是業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害。物業(yè)管理企業(yè)通過前期物業(yè)管理交接驗收，可以發(fā)現(xiàn)類似問題，并督促開發(fā)建設單位及時解決，對解決難度大的問題，可以明確要求開發(fā)建設單位列出詳細的整改方案，并監(jiān)督其完成，同時做好業(yè)主與開發(fā)建設單位之間的協(xié)調(diào)溝通工作，維護業(yè)主的合法權(quán)益。

　　二、前期物業(yè)管理交接驗收難的根源淺析

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗收中角色尷尬。

　　在物業(yè)辦理預售許可證前，開發(fā)建設單位以一個大業(yè)主的身份與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務合同，在業(yè)主入住后，開發(fā)建設單位又通過業(yè)主臨時公約將前期物業(yè)服務合同中業(yè)主的權(quán)利義務讓給廣大業(yè)主，這樣對于很多前期物業(yè)服務的相關約定履行起到了很好的規(guī)范。但是，對于前期物業(yè)管理交接驗收，就存在交接驗收主體錯位的現(xiàn)象，即.在前期物業(yè)服務合同中，開發(fā)建設單位以甲方的身份代表業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務，在交接驗收中，又要求物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主與開發(fā)建設單位搞好交接驗收。這種主體錯位，就使得前期物業(yè)管理交接驗收難于開展，如果物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中強調(diào)前期物業(yè)交接驗收，開發(fā)建設單位可能就不與之簽訂服務合同，而使得物業(yè)管理企業(yè)受制于開發(fā)建設單位。同樣，在前期物業(yè)管理招投標中，開發(fā)建設單位也占據(jù)主動地位，物業(yè)管理企業(yè)為了中標，取得物業(yè)項目的管理權(quán)而對前期物業(yè)的交接驗收做出讓步。雖然，建設部和我市均制定了《前期物業(yè)服務合同(示范文本)》，但示范文本只能參照執(zhí)行并沒有強制使用，開發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)可以對此做出修改或者不予采用。

　　(二)在前期物業(yè)管理交接驗收中，物業(yè)管理企業(yè)責任缺失。

　　在前期物業(yè)交接驗收中，《物業(yè)管理條例》要求開發(fā)建設單位履行物業(yè)的交接驗收義務，但對物業(yè)管理企業(yè)并沒用做出強制性的要求，對物業(yè)管理企業(yè)不認真履行交接驗收義務并沒有相應的處罰措施，也就是說物業(yè)管理企業(yè)在交接驗收過程中是否履行交接驗收職責，完全憑物業(yè)管理企業(yè)的自身約束和責任心。對于開發(fā)建設單位控股的物業(yè)管理企業(yè)，“兒子”受制于“老子”，前期物業(yè)管理交接驗收職責履行將無從談起，對于誠信度不高的開發(fā)建設單位，其控股的物業(yè)管理企業(yè)往往采用“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的簡單辦法或者拖延戰(zhàn)術(shù)來解決開發(fā)建設過程中的遺留問題，確保開發(fā)建設單位"后院"不起火。目前，在前期物業(yè)管理中，業(yè)主因物業(yè)項目配套不完善或者存在質(zhì)量問題投訴困難，解決困難(開發(fā)建設單位已經(jīng)完成開發(fā)和銷售)，業(yè)主在無奈的情況下往往拒交物業(yè)服務費。大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)認為是開發(fā)建設單位的遺留問題，應該找開發(fā)建設單位解決，抱怨自己是“代人受過”，從根本上分析，物業(yè)項目配套不完善或者存在質(zhì)量問題是開發(fā)建設單位的問題，但物業(yè)管理企業(yè)也有沒有認真履行交接驗收職責的過失。

　　(三)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務水平有待提高。

　　在我市乃至全國，物業(yè)管理企業(yè)絕大多數(shù)是三級企業(yè)，其人員的素質(zhì)和工程技術(shù)水平有限，對物業(yè)的建設工程質(zhì)量和配套設施設備的安裝及質(zhì)量不具備驗收能力。很多小企業(yè)在交接驗收時，只知道項目及配套設施設備的有無，對項目及配套設施設備建設是否符合建設安裝要求、質(zhì)量是否合格并不是太清楚，尤其是對物業(yè)的消防、電梯、供暖制;令和排污設施是否合格缺乏判斷力，我市沙坪壩區(qū)燕渝苑小區(qū)的化糞池爆炸打死保安的案例，就與化糞池是否通氣有關。

　　(四)業(yè)主的知情權(quán)沒有得到充分體現(xiàn)。

　　業(yè)主在購房時，大多關注其專有部位及室內(nèi)配套的質(zhì)量，很少關心共有設施設備的配備是否完善合格，缺乏整個物業(yè)的概念和責任意識。另外，開發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)也不愿意業(yè)主參與前期物業(yè)的交接驗收，據(jù)了解，其原因有三：一是業(yè)主不具備前期物業(yè)交接驗收的能力，二是業(yè)主不能正確地對待前期物業(yè)開發(fā)建設過程中的遺留問題，一個物業(yè)項目在建成后總會或多或少地有些后續(xù)遺留問題需要慢慢解決，業(yè)主知情后，可能就會認為自己所購買的物業(yè)有瑕疵，而出現(xiàn)業(yè)主哄吵集訪現(xiàn)象，使小問題復雜化，引起不必要的矛盾，三是也不排除少數(shù)開發(fā)建設單位有隱情，不想讓業(yè)主知道。

　　三、建立和完善物業(yè)管理交接驗收制度的思考

　　要解決前期物業(yè)管理交接驗收難的問題，關鍵要確立前期物業(yè)管理交接驗收制度，明確物業(yè)管理企業(yè)的職責，廣大業(yè)主共同參與，三管齊下，才能切實解決。

　　一是要確立前期物業(yè)管理交接驗收制度。

　　嚴格執(zhí)行《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》，根據(jù)《條例》精神，由物業(yè)行政主管部門制定前期物業(yè)管理交接驗收配套文件，明確前期物業(yè)交接驗收流程，及需要注意的事項，物業(yè)管理協(xié)會及物業(yè)管理培訓中心可以組織人員編制物業(yè)項目及配套設施設備的交接驗收基本標準，搞好物業(yè)從業(yè)人員前期物業(yè)交接驗收培訓，以提升物業(yè)管理企業(yè)的整體素質(zhì)和管理服務水平。同時，加強監(jiān)督指導，各區(qū)縣物業(yè)行政主管部門應參與物業(yè)的交接驗收。對前期物業(yè)項目質(zhì)量不合格、配套不完善的開發(fā)建設單位，責令其限期整改，對其情節(jié)嚴重的，可按《條例》第五十九條予以罰款處罰，依法行政，使《條例》的精神落到實處。

　　二是實行開發(fā)建設與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營。

　　特別要加大力度推進前期物業(yè)管理招投標，減少和杜絕物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設單位“一家親”，而人為有意地不履行前期物業(yè)管理交接驗收職責的情況發(fā)生，一個地區(qū)物業(yè)管理市場是否規(guī)范與此有著較大的關系，因此，應不遺力推進此項工作。

　　三是規(guī)范物業(yè)管理市場秩序。

　　提升物業(yè)管理行業(yè)素質(zhì)加大物業(yè)管理行政監(jiān)督和指導力度，嚴格查處各種物業(yè)管理違規(guī)違法行為，推行優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制，扶優(yōu)扶強。通過市場運作原則，逐步淘汰那些管理服務不到位，無誠信無業(yè)績的物業(yè)管理企業(yè)。當前，主城區(qū)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，全市發(fā)展不平衡，也正由于主城區(qū)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量過多，而出現(xiàn)了一些不規(guī)范的競爭。因此，在主城區(qū)，要大力扶持品牌物業(yè)管理企業(yè)做大做強，讓那些小企業(yè)、差企業(yè)自動清理出局，以提升我市物業(yè)管理行業(yè)的整體素質(zhì)。

　　四是明確物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)交接驗收中的職責和義務。

　　在物業(yè)管理法規(guī)中賦予物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)交接驗收的主體資格，明確其職責及義務及不履行此項職責的責任，從而對物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗收行為進行約束。

　　五是廣大業(yè)主共同參與。

　　通過宣傳《條例》，樹立業(yè)主的責任意識，提高其參與物業(yè)管理服務事項的積極性。同時，要求物業(yè)管理企業(yè)應將前期物業(yè)交接驗收以動態(tài)的形式及時告知業(yè)主，也可以讓有一定能力的業(yè)主參與此項工作，讓業(yè)主對自己的物業(yè)享有廣泛的知情權(quán)，對開發(fā)建設單位的違約行為進行直接監(jiān)督，共同做好前期物業(yè)的交接驗收工作。