物業(yè)管理日常工作有哪些
物業(yè)管理日常工作主要包括以下幾個(gè)方面:
01 客戶服務(wù)
1. 接待客戶來訪，處理投訴和建議，提供咨詢服務(wù)。
2. 定期回訪客戶，了解客戶需求，提高服務(wù)質(zhì)量。
3. 辦理入住、裝修、遷入遷出等相關(guān)手續(xù)。
4. 收取物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用。
02 安全管理
1. 制定安全管理制度，落實(shí)安全防范措施。
2. 定期進(jìn)行消防安全檢查，消除安全隱患。
3. 監(jiān)控系統(tǒng)管理，確保監(jiān)控設(shè)備正常運(yùn)行。
4. 應(yīng)急預(yù)案制定與實(shí)施，處理突發(fā)事件。
03 環(huán)境管理
1. 清潔衛(wèi)生管理，包括樓道、走廊、停車場等公共區(qū)域。
2. 綠化管理，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化的維護(hù)和保養(yǎng)。
3. 環(huán)保管理，垃圾分類、節(jié)能減排等。
4. 市政設(shè)施維護(hù)，如水電、煤氣、路燈等。
04 維修維護(hù)
1. 共用設(shè)施設(shè)備的日常維修與保養(yǎng)。
2. 共用設(shè)施設(shè)備的定期檢查與維護(hù)。
3. 業(yè)主報(bào)修的處理，包括水、電、氣等。
4. 設(shè)施設(shè)備檔案管理，包括設(shè)備臺(tái)帳、維修記錄等。
05 社區(qū)文化
1. 組織社區(qū)活動(dòng)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活。
2. 營造社區(qū)文化氛圍，提升小區(qū)品質(zhì)。
3. 加強(qiáng)鄰里溝通，建立和諧社區(qū)關(guān)系。
4. 負(fù)責(zé)社區(qū)宣傳，包括海報(bào)、通知等。
06 行政管理
1. 人員招聘與培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)。
2. 財(cái)務(wù)管理，包括收支預(yù)算、成本控制等。
3. 檔案管理，包括業(yè)主信息、設(shè)備檔案等。
4. 物業(yè)管理制度修訂與實(shí)施，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。
07 法律法規(guī)遵守
1. 熟悉并遵守物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。
2. 處理物業(yè)管理糾紛，維護(hù)業(yè)主和公司的合法權(quán)益。
3. 配合政府部門相關(guān)工作，如消防、治安等。
4. 定期上報(bào)物業(yè)管理數(shù)據(jù)，接受政府部門監(jiān)督。
篇2：物業(yè)管理工作體會(huì)與未來規(guī)劃
物業(yè)管理工作體會(huì)與未來規(guī)劃
我于1996年機(jī)緣巧合地入讀z大學(xué)z管理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)，20**年畢業(yè)進(jìn)入知名的廣東z物業(yè)服務(wù)有限公司工作，寒來暑往，轉(zhuǎn)眼間從事物業(yè)管理工作已有11個(gè)年頭，其間的“酸甜苦辣”值得細(xì)細(xì)體會(huì)。物業(yè)管理是一項(xiàng)平凡而又艱巨、繁瑣中需要耐心、細(xì)心的工作，通過多年的管理服務(wù)實(shí)踐，我深刻感覺到物業(yè)服務(wù)的順暢開展離不開物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的良性互動(dòng)及充分溝通，而物業(yè)管理工作的有序高效開展依靠的是精誠專業(yè)的員工服務(wù)團(tuán)隊(duì)，下面我將自己從事物業(yè)管理工作的一些理解與體會(huì)簡要總結(jié)如下：
一.尊重客戶，以人為本地開展服務(wù)
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，客戶的需求也是不斷增長且復(fù)雜多樣的，但其中有一個(gè)共性的需求就是：受到尊重，能被理解。
作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確保物業(yè)區(qū)域安全有序，確保設(shè)備的高效運(yùn)作僅僅只是滿足了客戶最基礎(chǔ)層次的需求；業(yè)主客戶的需求并不都是超前或難以實(shí)現(xiàn)的，這需要物業(yè)企業(yè)對業(yè)主的多數(shù)需求進(jìn)行調(diào)研，在調(diào)研的基礎(chǔ)上再進(jìn)行歸納，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況在客戶需求與管理要求之間取得平衡，物業(yè)項(xiàng)目的各項(xiàng)公共管理規(guī)定均是依據(jù)這一平衡點(diǎn)而制定，唯有這樣物業(yè)項(xiàng)目公共管理事務(wù)工作才會(huì)順暢有序地落到實(shí)處。
同時(shí)，“尊重”是一種傳遞。制度起到了規(guī)范、約束的作用，而更深層次的尊重發(fā)自于內(nèi)心，這是一種習(xí)慣。很難想象一個(gè)不尊重自己，不尊重自己工作的人如何去尊重別人、尊重客戶。尊重更是互相的，是員工管理過程中由上而下的一種傳遞，自上而下的服務(wù)理念最終由基層的員工于點(diǎn)點(diǎn)滴滴細(xì)微處向客戶傳遞，讓每個(gè)員工認(rèn)識(shí)到自己工作的重要性與價(jià)值，使其在平凡甚至枯燥的崗位得到自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)與肯定。公司要倡導(dǎo)相互尊重，反對拜金虛偽、倡導(dǎo)和諧共建，反對欺下媚上，只有基于這種良好的企業(yè)文化才會(huì)使得我們的服務(wù)具有靈魂。
二.注重細(xì)節(jié)，強(qiáng)調(diào)員工服務(wù)意識(shí)
“魔鬼藏在細(xì)節(jié)里”，物業(yè)管理服務(wù)要時(shí)刻以人為本，替業(yè)主著想，在經(jīng)“管家婆”的心得去處理各項(xiàng)工作。加強(qiáng)溝通和服務(wù)意識(shí)，對來訪人中販一個(gè)微笑、一個(gè)站立、一句您好、一個(gè)請坐、一杯開水都能體現(xiàn)出良好的服務(wù)意識(shí)。對業(yè)主的要求在不影響全體業(yè)主及物業(yè)公司利益下盡可能的去滿足。
把握一個(gè)“細(xì)”字。所謂“細(xì)”就是要求我們的工作組織要嚴(yán)密，管理要細(xì)致入微，不能只浮于表面，而要扎實(shí)深入而管理到位。物業(yè)管理服務(wù)水平的差異往往就體現(xiàn)在細(xì)節(jié)的管理上。我們物業(yè)管理工作每天處理著數(shù)不清的事情：清潔、安全、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施維護(hù)等件件瑣碎，看似無關(guān)緊要，小事一樁，可就是某一小事一旦因?yàn)槟硞€(gè)環(huán)節(jié)、某個(gè)細(xì)節(jié)處理不好，很有可能會(huì)轉(zhuǎn)化為大事，影響客戶對物業(yè)服務(wù)的評價(jià)。相反，每一個(gè)細(xì)節(jié)、每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一件事情都做到位了，我們的整體管理服務(wù)水平就能得到提高。
三.真誠溝通，加強(qiáng)與業(yè)主良性溝通
物業(yè)公司搞好服務(wù)的另一個(gè)關(guān)鍵，就要在提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系，聽取他們意見。了解他們的需要，對我們物業(yè)公司有哪些意見和建議。解決好業(yè)主問題并及時(shí)給予回復(fù)，讓業(yè)主知道我們物業(yè)公司在時(shí)時(shí)刻刻的關(guān)注著他們。這樣既能了解業(yè)主的需求，又能拉近雙方的關(guān)系，做到相互支持、相互理解。
物業(yè)人員要和業(yè)主做好必要的溝通，有時(shí)候問題和矛盾的產(chǎn)生就是由于缺少溝通而造成的，不能業(yè)主急，我們也跟著急，這樣只能使業(yè)主和物業(yè)更對立，矛盾更尖銳。在與業(yè)主溝通過程中，服務(wù)人員真誠的話語和熱情的工作態(tài)度，能使業(yè)主與服務(wù)人員達(dá)到相互理解的狀態(tài)，不良的抵觸情緒和不合作的態(tài)度就會(huì)得到緩解，一些比較棘手的問題也就迎刃而解了。
真誠是溝通人際關(guān)系的法寶，會(huì)使人解除心靈上的戒備，是我們拉近與業(yè)主關(guān)系的潤滑劑。當(dāng)然這種真誠決不是一種敷衍，我們要把寬容的心真誠地送給業(yè)主，對業(yè)主多一份理解，在每一次的委屈中敞開自己的心靈，試著理解真誠的內(nèi)涵，因?yàn)槲覀円獙矩?fù)責(zé)、對業(yè)主負(fù)責(zé)、對自己負(fù)責(zé)。真誠這座橋梁寄托著業(yè)主對物業(yè)管理工作的信賴，同樣也傳遞著物業(yè)管理工作人員對業(yè)主的關(guān)懷。
四.加強(qiáng)培訓(xùn)，提升員工能力素質(zhì)
學(xué)習(xí)培訓(xùn)是適應(yīng)工作的過程，同時(shí)，也就是調(diào)動(dòng)積極性的過程。向書本學(xué)習(xí)，向模范學(xué)習(xí)，向先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)。通過學(xué)習(xí)、實(shí)踐；再學(xué)習(xí)，再實(shí)踐。對本職工作積極主動(dòng)，善于發(fā)現(xiàn)問題，認(rèn)真分析、判斷找出原因并妥善處理，把學(xué)習(xí)的專業(yè)知識(shí)、技能，應(yīng)用到實(shí)際服務(wù)中去，經(jīng)過實(shí)踐逐步提高服務(wù)質(zhì)量，不斷提高員工解決實(shí)際問題的綜合能力。
為業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主感到滿意，需要一批有工作能力、有較高綜合素質(zhì)的員工。物業(yè)管理服務(wù)工作，看似簡單，零星瑣碎，實(shí)則涵蓋了方方面面的知識(shí)和技巧，以及判斷、分析和解決問題的綜合能力。日常安全、消防、保潔、綠化和維修等各項(xiàng)工作，都要具備相關(guān)知識(shí)和動(dòng)手能力，每項(xiàng)工作必須扎扎實(shí)實(shí)落實(shí)到位。我們物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容較多，涉及的工種也較多，為此，與業(yè)主打交道，自身行為的規(guī)范包括服裝統(tǒng)一、舉止文明、態(tài)度和藹、語言親切等，都是我們員工素質(zhì)的體現(xiàn)，同時(shí)也是業(yè)主衡量物業(yè)公司服務(wù)水平高低的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。擁有一支業(yè)務(wù)水平高、自身素質(zhì)強(qiáng)的管理隊(duì)伍，需切我們不斷地學(xué)習(xí)培訓(xùn)、實(shí)踐。
五.權(quán)責(zé)明確，增強(qiáng)管理協(xié)作能力
目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要每個(gè)部門、每位員工發(fā)揮積極性。目標(biāo)應(yīng)落實(shí)到各部門、個(gè)人目標(biāo)上。因此，賦予每位員工明確的工作任務(wù)和責(zé)任，制定具體、明確、嚴(yán)格的考核辦法，使責(zé)、權(quán)、利有機(jī)統(tǒng)一起來，就可以保證目標(biāo)任務(wù)的落實(shí)和完成。并有效地引導(dǎo)員工的行為方向。責(zé)任制度必須系統(tǒng)周密，每一層次、每一部門、每一個(gè)人都應(yīng)納入各個(gè)相應(yīng)責(zé)任制度，目標(biāo)要逐級分解落實(shí)，體現(xiàn)合理分工協(xié)作。大家團(tuán)結(jié)協(xié)作，工作有落實(shí)，服務(wù)質(zhì)量自然也就有了保障。
物業(yè)服務(wù)工作不是單個(gè)人或單方面的力量就能完成好的，它需要集體的努力，需要建立一個(gè)團(tuán)結(jié)互助、緊密協(xié)作的員工團(tuán)隊(duì)，通過對員工的人文關(guān)懷持續(xù)提升員工對公司的凝聚力，只有具備堅(jiān)強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)力量，才能穩(wěn)步有序的開展好物業(yè)服務(wù)工作。
未來規(guī)劃：
綜觀我個(gè)人的職業(yè)發(fā)展軌跡，這些年以來從未離開過物業(yè)管理行業(yè)，從高尚住宅小區(qū)到純商業(yè)步行街，從寫字樓公寓到服裝批發(fā)市場，從物業(yè)管理公司到顧問服務(wù)公司，一路走來風(fēng)雨兼程，有過苦有過累但我仍然會(huì)無怨無悔，既然選擇了這一個(gè)行業(yè)，作為我在社會(huì)在家庭中安身立命的一份職業(yè)，我就必須竭盡所能的將這一份事業(yè)做到最好。
一個(gè)人事業(yè)的成敗，很大程度上取決于其有無正確適當(dāng)?shù)哪繕?biāo)。沒有目標(biāo)就如同駛?cè)氪蠛５墓轮?，四野茫茫沒有方向，不知道自己將要走向何方。只有樹立了正確的目標(biāo)，才能有明確的奮斗方向。
1.短期目標(biāo)：去除浮燥的心態(tài)，踏踏實(shí)實(shí)努力做好本職工作，積極為公司的發(fā)展貢獻(xiàn)好自己的力量，在公司發(fā)展的基礎(chǔ)上取得個(gè)人事業(yè)上的成就。
2.長期目標(biāo)：在穩(wěn)定工作的前提基礎(chǔ)上，不斷累積與拓展人脈資源，與此同時(shí)不斷完善自我，報(bào)考行業(yè)內(nèi)職業(yè)所需的資格培訓(xùn)班，為職業(yè)的發(fā)展提供源動(dòng)力，也為安居樂業(yè)生活理想的一步步實(shí)現(xiàn)不斷向前。
我自信憑著務(wù)實(shí)肯干，在以后的工作和生活中我將克服各種因難，不斷實(shí)現(xiàn)自我的人生價(jià)值和追求的目標(biāo)！
篇3：產(chǎn)權(quán)制度改革開創(chuàng)物業(yè)管理工作新局面
產(chǎn)權(quán)制度改革開創(chuàng)物業(yè)管理工作新局面
哈爾濱高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司成立于1998年，主要任務(wù)是負(fù)責(zé)哈爾濱開發(fā)區(qū)（國家級）全部三個(gè)集中區(qū)，即：南崗集中區(qū)、哈平路綜合工業(yè)區(qū)、迎賓路工業(yè)區(qū)的房屋及配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和綠化、衛(wèi)生、供排水、供熱、供汽等服務(wù)工作。管理服務(wù)區(qū)域覆蓋整個(gè)開發(fā)區(qū)近20平方公里，向來自32個(gè)國家和地區(qū)的181戶外資企業(yè)、2000多戶內(nèi)資企業(yè)及居民提供服務(wù)?，F(xiàn)有股東78人，員工300人，注冊資金900萬元，法人資金5004萬元。實(shí)際利用固定資產(chǎn)近3億元，其中受開發(fā)區(qū)管委會(huì)委托經(jīng)營的資產(chǎn)2.8億元，自有固定資產(chǎn)2000萬元。20**年總收入近5000萬元。公司控股新科熱力有限公司、同達(dá)保潔有限公司、易科經(jīng)貿(mào)有限公司、綠化公司，已形成多功能、集團(tuán)化規(guī)模，具備全方位從事物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)力和能力。
20**年公司獲得國家二級物業(yè)管理資質(zhì)和省供熱企業(yè)資質(zhì)證書，同年通過ISO9001國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證。從20**年至今，連續(xù)多年被評為省、市物業(yè)管理先進(jìn)單位、市供熱標(biāo)兵單位。20**年公司管理服務(wù)的開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)被評為省物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)。20**年獲得省“綠色企業(yè)”、開發(fā)區(qū)文明單位標(biāo)兵等榮譽(yù)稱號(hào)，并成為省物業(yè)協(xié)會(huì)理事單位、市物業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。在黨的建設(shè)等方面也多次被評為市、區(qū)先進(jìn)單位。目前已發(fā)展為全市管轄地域最寬、服務(wù)功能最全、知名度和信譽(yù)度高，深受省、市政府和開發(fā)區(qū)以及廣大業(yè)戶滿意和信賴的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。
20**年初，根據(jù)中央和省、市關(guān)于國企改革的精神，在開發(fā)區(qū)黨工委和管委會(huì)的支持下，我公司在開發(fā)區(qū)直屬企業(yè)中率先進(jìn)行體制改革。經(jīng)過權(quán)衡，在公司管理服務(wù)的開發(fā)區(qū)三個(gè)集中區(qū)中，南崗集中區(qū)是公司所在地，經(jīng)濟(jì)單獨(dú)核算，收入相對穩(wěn)定，國有資產(chǎn)量小，職工70人中具有國有身份的只有33人，綜合以上有利因素，公司決定首先買斷南崗集中區(qū)的國有資產(chǎn)，實(shí)行產(chǎn)權(quán)制度改革。20**年4月直接轉(zhuǎn)為民營股份制企業(yè)，成為哈爾濱市國有物業(yè)管理企業(yè)中第一個(gè)實(shí)現(xiàn)改制的正處級單位。
一、改制的主要做法
對于長期習(xí)慣于端鐵飯碗的國企職工來說，突然要退出國有身份，實(shí)現(xiàn)由國企到民營的轉(zhuǎn)變，不能不說是一場深刻的觸及靈魂的革命。改制首先遇到的最大難度和障礙是如何統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。只要闖過這一關(guān)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格依法辦事，用好用活政策，就能取得改制的成功?，F(xiàn)將我們的有關(guān)做法簡要匯報(bào)如下：
?。ㄒ唬┙y(tǒng)一思想、更新觀念、起好步、闖過至關(guān)重要的第一關(guān)。
20**年的春天，對于習(xí)慣于墨守陳規(guī)走路、甚至沉浸在新春佳節(jié)的喜慶和懶散還沒有完全清醒過來的物業(yè)公司大多數(shù)職工，“改制”這個(gè)詞普遍使他們感到新奇、刺激和不可接受。“公司這幾年形勢不錯(cuò)，職工收入穩(wěn)定，放著太平日子不過，干嗎去瞎折騰”、“開發(fā)區(qū)那么多企業(yè)，我們?yōu)槭裁匆雀?。出頭的椽子先爛，沾水的管子先銹?！薄案闹坪蠛烷_發(fā)區(qū)管委會(huì)脫離了關(guān)系，將來大煙囪拔掉了，誰來管我們？”集中起來，這些意見是當(dāng)時(shí)公司絕大多數(shù)干部和職工對改制的反映。面對這種情況，公司主要領(lǐng)導(dǎo)深刻認(rèn)識(shí)到要順利把改制進(jìn)行下去，不能沿用和依靠行政手段，只能通過艱苦細(xì)致的思想工作，統(tǒng)一大家的思想認(rèn)識(shí)，徹底更新觀念，起好步、闖過這一關(guān)。具體做法是：
從層次上，我們采取了“先班子，后中層干部、職工；先黨員，后群眾”的做法。首先在班子成員內(nèi)部統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。作為公司的主要負(fù)責(zé)人，圍繞“改”與“不改”，我也曾有過激烈的思想斗爭?；叵胛覐膮④?、入黨、在政府機(jī)關(guān)工作、到調(diào)入開發(fā)區(qū)，幾十年一直是循規(guī)蹈矩、一帆風(fēng)順。人到中年，已經(jīng)是正處級干部，有著穩(wěn)定的收入和生活，還折騰什么？改制意味著我不僅要放棄這一切，而且今后還要承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)走生存之路，這一步如果走好了，大家高興；否則豈不成了千古罪人。但是從另一方面想，“人生能有幾回搏?！边@些年，安逸磨平了我的棱角，改革勢在必行，總得有人先吃螃蟹，我決心率領(lǐng)公司廣大職工順應(yīng)改革的潮流，義無返顧地走改革之路。我的思想和態(tài)度在班子內(nèi)部產(chǎn)生了積極的、重要的影響。同時(shí)，多次召開支部大會(huì)，以“共產(chǎn)黨員在改革中的位置和態(tài)度”為題展開討論，逐步統(tǒng)一黨員對改制工作的正確認(rèn)識(shí)。
從方法上，我們采取了“一學(xué)、二請、三出”的做法?！皩W(xué)”是學(xué)好、學(xué)透中央和省、市關(guān)于國企改革的文件，公司將有關(guān)文件翻印成冊，人手一份，供職工反復(fù)學(xué)習(xí)。
“請”是請市產(chǎn)改辦領(lǐng)導(dǎo)給全體職工講課，使廣大職工由對國企改革的模糊認(rèn)識(shí)、消極抵制，逐步轉(zhuǎn)為理解和接受。由“上指下派，不得不改”轉(zhuǎn)為“我們要改”。我們還請有經(jīng)驗(yàn)的會(huì)計(jì)審計(jì)事物所等中介機(jī)構(gòu)做改制方面的策劃?！俺觥笔亲叱鋈W(xué)習(xí)外單位的成功經(jīng)驗(yàn)。還通過書面材料學(xué)習(xí)我市改制較早的哈爾濱國際旅行社等單位的經(jīng)驗(yàn)。
從形式上，我們采取了“大、小會(huì)結(jié)合，會(huì)上、會(huì)下結(jié)合”的做法。在那些日子里，從來沒有見過廣大職工這樣熱心參加會(huì)議，有時(shí)候，大會(huì)自發(fā)的變成若干個(gè)小會(huì)，正、反方辯論的面紅耳赤。通過循循善誘的漸進(jìn)過程，圍繞著“改”與“不改”，“早改”還是“晚改”，廣大職工的認(rèn)識(shí)逐漸統(tǒng)一、形成共識(shí)。大家一致認(rèn)為：改革勢在必行，晚改不如早改，長痛不如短痛。有的同志說：“這是gg開放以來黨中央第二次給我們指出致富路，我們決不能再錯(cuò)失良機(jī)?！?/p>
公司還作出一項(xiàng)重要決定， 3年內(nèi)保證每名職工有穩(wěn)定的工作崗位，盡量保持原有工資和福利待遇不變，讓全體職工看到希望，打消顧慮。
為了引導(dǎo)職工把對改制的認(rèn)識(shí)入心入腦，公司領(lǐng)導(dǎo)班子發(fā)動(dòng)廣大職工結(jié)合實(shí)際實(shí)事求是地分析了改制的“利”與“弊”。通過分析，大家一致認(rèn)為公司在改制方面有許多優(yōu)勢：一是有一個(gè)勤政廉潔、開拓進(jìn)取、群眾信得過、能帶領(lǐng)廣大職工致富的領(lǐng)導(dǎo)班子；二是既無內(nèi)債，也無外債，往來帳目清晰，有一個(gè)好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；三是公司組建時(shí)間短，職工平均年齡三十幾歲，沒有離、退休的，包袱輕；四是幾年來，經(jīng)營狀況相對穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)；有的同志詼諧地說：“改制怕什么，就是有一天大煙囪拔了，憑出租公司房產(chǎn)也夠大伙開資。何況我們還要不斷開發(fā)新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場占有份額。”五是期前經(jīng)營規(guī)范有序，按國家規(guī)定“三金”（公益金、公積金和大修基金）應(yīng)留盡留，沒有透支現(xiàn)象，具備擴(kuò)大再生產(chǎn)的能力。當(dāng)然，大家也找出了公司潛在的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，但是“利”大于“弊”，機(jī)不可失，時(shí)不我待，公司上下團(tuán)結(jié)一致堅(jiān)定了改制的決心。
?。ǘ﹪?yán)格履行法定程序，精心組織、規(guī)范運(yùn)作。
為了加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，公司成立了改制工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)清產(chǎn)核資工作小組和股權(quán)分配工作小組。
改制工作由始至終堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，被開發(fā)區(qū)譽(yù)為“具有指導(dǎo)意義的改制示范單位”。其核心是充分發(fā)揚(yáng)民主，嚴(yán)格依法辦事，充分尊重廣大職工的知情權(quán)、選擇權(quán)，絕不包辦代替、差強(qiáng)人意。改制工作法定程序多，涉及市體改委、財(cái)政、審計(jì)、工商、稅務(wù)、人事、勞動(dòng)等十幾個(gè)部門，公司堅(jiān)持依法辦事，認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)刈ズ酶母锏拿恳粋€(gè)環(huán)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣，做到“五不”。即：不脫節(jié)、不“跑粗”、不走過場、不一蹴而就、不留后遺癥。經(jīng)過反復(fù)推敲，制定了改制總體方案和一系列相關(guān)的規(guī)范性文件。方案確定了通過職工入股全部買斷國有凈資產(chǎn)，獨(dú)立走向市場，成為“四自”（自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營、自我約束、自我發(fā)展）的民營企業(yè)的改革思路，并確定了堅(jiān)持國有資產(chǎn)不流失、堅(jiān)持維護(hù)職工合法權(quán)益、堅(jiān)持規(guī)范運(yùn)作的三個(gè)基本原則。
在不到三個(gè)月的時(shí)間，公司體改領(lǐng)導(dǎo)小組先后組織召開大、小各類會(huì)議29次（其中職工表決的全體會(huì)議11次，領(lǐng)導(dǎo)小組工作會(huì)議16次，其他2次）。例如：在確定股權(quán)分配方案前，領(lǐng)導(dǎo)小組先后于5月10日、5月20日兩次以問卷調(diào)查的形式了解職工的購股意向，允許朝令夕改。由于工作細(xì)，根據(jù)調(diào)查摸底的情況，結(jié)合工齡、職務(wù)、職稱等情況形成的股權(quán)分配方案，體現(xiàn)了“三公”的原則（公平、公正、公開），全體職工大會(huì)一次性表決通過。再如：按市有關(guān)文件規(guī)定，職工解除勞動(dòng)關(guān)系其中工齡在15年以上或15年以下的分別按市上年企業(yè)職工的社平工資標(biāo)準(zhǔn)的3倍或2倍計(jì)發(fā)補(bǔ)償金。公司為了照顧老職工，在市有關(guān)部門的誤導(dǎo)下，一度曾擬以公司全體職工補(bǔ)償金總額與職工工齡總年限的平均值為基數(shù)，分別乘以每個(gè)人的工齡計(jì)發(fā)補(bǔ)償金。這一做法使一些年輕職工的補(bǔ)償金按文件規(guī)定有所降低，出現(xiàn)了合理但不合規(guī)的現(xiàn)象。針對這一情況，領(lǐng)導(dǎo)小組堅(jiān)決予以糾正，使大家深刻感受到公司在改制中的嚴(yán)謹(jǐn)與規(guī)范。
?。ㄈ┏浞钟煤糜没钫?，緊緊依靠和積極爭取開發(fā)區(qū)黨工委和管委會(huì)的支持。
國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革是個(gè)新事物，改制過程中，由于各方對政策的理解和所處角度、立場不同，難免在一些具體環(huán)節(jié)上產(chǎn)生分歧。要順利解決這方面產(chǎn)生的矛盾，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，最主要的是充分用好用活有關(guān)政策，緊緊依靠和爭取開發(fā)區(qū)黨工委和管委會(huì)的支持。
例如：在國有資產(chǎn)界定上，曾有人認(rèn)為開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)的鍋爐及其管網(wǎng)等有關(guān)附屬設(shè)施應(yīng)為公司實(shí)收資本，這必然大幅度增加參與改制職工買斷國有資產(chǎn)的負(fù)擔(dān)，挫傷廣大職工改制的積極性。誰是誰非，感情不能代替政策，針對這一情況，我們做了大量的調(diào)查研究工作，直到追查到財(cái)政部1993年頒布的《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)定》，才使這個(gè)問題有了明確定論和共識(shí)。按照這個(gè)規(guī)定，鍋爐及其管網(wǎng)有關(guān)附屬設(shè)施的價(jià)值已攤?cè)氤杀荆蛞猿鲎屚恋夭⑼ㄟ^商品房出售和配套費(fèi)等形式得到補(bǔ)償，其產(chǎn)權(quán)已隨商品房價(jià)值的轉(zhuǎn)移而歸物業(yè)產(chǎn)權(quán)人所有。因此物業(yè)公司此前所使用的鍋爐及其附屬設(shè)施的產(chǎn)權(quán)已不屬于物業(yè)公司，不再屬于國有資產(chǎn)，職工也無須再重復(fù)買斷這一部分資產(chǎn)。
另外，根據(jù)市體改委有關(guān)文件精神，因產(chǎn)權(quán)制度改革企業(yè)提出解除勞動(dòng)關(guān)系讓職工自謀職業(yè)的，可一次性發(fā)放補(bǔ)償金進(jìn)行安置。另一種情況是繼續(xù)留用的給予一定額度的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。兩者相比，前者的待遇略高于后者，經(jīng)請示上級主管部門同意，公司靈活的選用了前者的做法，讓廣大職工得到實(shí)惠，調(diào)動(dòng)了廣大職工參與改革的積極性。
二、改制的成效和特點(diǎn)、體會(huì)
我公司改制的時(shí)間不長，但在許多方面已經(jīng)凸顯出生機(jī)、活力和新氣象。主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是自覺增強(qiáng)責(zé)任感，大力提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)區(qū)管委會(huì)有些人曾擔(dān)心物業(yè)公司體制變了，管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)不會(huì)隨之下降？公司新領(lǐng)導(dǎo)班子經(jīng)過分析認(rèn)為這符合人們習(xí)慣于用懷疑和苛求的眼光去看待新事物的心理，在這種心態(tài)作用下，如果我們的工作停留在原有水平或略有提高，只會(huì)使人產(chǎn)生下降或如常的錯(cuò)覺，只有各項(xiàng)工作有了顯著提高，才能使人們心理平衡和認(rèn)可。據(jù)此，公司一手抓改制，一手抓管理服務(wù)，用超范圍、超標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)回答了這一問題。20**年，正值改制過程，由于市政道路改造，大量社會(huì)車輛繞經(jīng)開發(fā)區(qū)內(nèi)，致使區(qū)內(nèi)道路、樹木等公共設(shè)施遭到嚴(yán)重破壞。公司投資20多萬元，恢復(fù)和進(jìn)一步提升了開發(fā)區(qū)的整體環(huán)境質(zhì)量，受到開發(fā)區(qū)管委會(huì)和廣大進(jìn)區(qū)業(yè)戶的好評。二是投資300萬元加強(qiáng)軟、硬件建設(shè)，為公司的進(jìn)一步發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。其中64萬元用于對6臺(tái)除塵器及相關(guān)設(shè)備徹底進(jìn)行改造，安裝調(diào)試后達(dá)到國家環(huán)保一類地區(qū)一級煙塵排放標(biāo)準(zhǔn)。18萬元選用目前居世界領(lǐng)先水平的瑞士產(chǎn)ABB變頻器，對原變頻器進(jìn)行了改造。還對區(qū)內(nèi)原有公用照明設(shè)施進(jìn)行改造，修復(fù)路燈512盞，新建路燈345盞。三是改制使股東（職工）同舟共濟(jì)、更加團(tuán)結(jié)，增強(qiáng)了公司的凝聚力、戰(zhàn)斗力。
20**年，開發(fā)區(qū)管委會(huì)對哈平路工業(yè)園區(qū)供熱中心11300萬元資產(chǎn)公開向社會(huì)租賃招標(biāo)，公司不畏強(qiáng)手，經(jīng)過晝夜奮戰(zhàn)做標(biāo)書，一舉競標(biāo)成功。同年，在對物業(yè)公司管轄服務(wù)的科技公寓1#、2#樓分戶供熱改造中，少數(shù)長期拖欠熱費(fèi)的人煽動(dòng)不明真相的業(yè)主對分戶供熱改造設(shè)置種種障礙，公司上下團(tuán)結(jié)一致，頂住了壓力和阻力，使改造如期完工。四是職工的主人翁意識(shí)空前增強(qiáng)。過去月月喊、年年喊而難以實(shí)現(xiàn)的東西，現(xiàn)在不用喊，自發(fā)出現(xiàn)了“三多”、“三少”的現(xiàn)象：為了工作主動(dòng)放棄雙休日的多了，討要加班費(fèi)的少了；圍繞公司的發(fā)展和前途憂患意識(shí)多了，過去那種吃糧不管穿的少了；事事精打細(xì)算的多了，花錢大手大腳的少了。公司控股的新科熱力公司根據(jù)原煤冬夏季差價(jià)，夏儲(chǔ)冬用，僅此一項(xiàng)節(jié)約資金6.5萬元。按慣例，水廠的蓄水池每年都請專業(yè)隊(duì)伍清刷，但改制后，這個(gè)單位發(fā)動(dòng)職工自己動(dòng)手清理蓄水池，節(jié)約資金4.7萬元。自公司成立以來，南崗集中區(qū)供熱系統(tǒng)長期存在補(bǔ)水量過大的不正?，F(xiàn)象，但“光聽轆轤把響，就是找不到井在哪？”改制后，公司一名工程師經(jīng)過晝夜排查，甚至鉆進(jìn)地溝里摸爬滾抓，最終查到了漏點(diǎn)，使鍋爐日補(bǔ)水量由原來的160多噸降至30噸，為公司減少了巨額損失。
20**年，公司的收費(fèi)率由上年的80%上升到91%，公企和民宅熱費(fèi)比上年同期分別增收了11%和8%，是歷史上收繳最好的一年。
通過前一階段工作，物業(yè)公司的改制工作呈現(xiàn)五個(gè)特點(diǎn)：一是領(lǐng)導(dǎo)班子旗幟鮮明、態(tài)度堅(jiān)決，以對黨的路線、方針、政策無比信任、忠誠與執(zhí)著追求，在“改”與“非改”這個(gè)大是大非面前從來就沒有懷疑過。一件事抓到底、一條路跑到頭。改制之初，區(qū)內(nèi)區(qū)外曾有人對物業(yè)公司的做法評頭品足，有人認(rèn)為“物業(yè)公司好出風(fēng)頭”、有人甚至到處散布輿論，說“公司（或某些人）借改制之機(jī)大撈好處”，但公司領(lǐng)導(dǎo)班子堅(jiān)持走自己的路，絲毫不為所動(dòng)。20**年初開發(fā)區(qū)工作會(huì)議僅過兩周，公司就向管委會(huì)提出了改制申請，為開發(fā)區(qū)的國企改革帶了個(gè)好頭，率先打破僵局。改制過程盡管有曲折，特別是其間由于開發(fā)區(qū)管委會(huì)主要領(lǐng)導(dǎo)人事變動(dòng)，公司的改制方案遲遲批不下來的時(shí)候，大家堅(jiān)持改革的大方向始終沒有動(dòng)搖過；二是公司主要領(lǐng)導(dǎo)的率先垂范作用好，有力拉動(dòng)了公司的改制進(jìn)程。在股權(quán)分配上，公司主要領(lǐng)導(dǎo)和高管人員站得高、看得遠(yuǎn)、以寬廣的胸襟讓利于群眾。按鼓勵(lì)經(jīng)營者持大股的政策規(guī)定，原企業(yè)的經(jīng)營者可以占50%以上的股份。但董事長（兼總經(jīng)理）最終還是在保證廣大職工認(rèn)飽購足的前提下，認(rèn)購剩余的40%的股份。
公司主要領(lǐng)導(dǎo)的這些表現(xiàn)調(diào)動(dòng)了廣大職工參與改革的積極性，職工爭相要求超份額認(rèn)購股份，僅用一周時(shí)間就將以股本形式體現(xiàn)的總額300萬元注冊資本全部交清。三是做過細(xì)的思想工作，堅(jiān)持穩(wěn)定的原則。充分尊重職工的選擇，做到走、留自愿。原公司正式職工中，除因升學(xué)、出國、調(diào)離外地等原因，其余90%的職工全部轉(zhuǎn)為股東（在我市已轉(zhuǎn)制的國企中，所占比例很高），走的舒心，留下的安心，沒有出現(xiàn)因改制而越級*告狀的現(xiàn)象，職工隊(duì)伍情緒健康、穩(wěn)定。四是正確擺正國家、集體、個(gè)人三者之間的位置，顧全大局、態(tài)度端正，能做出必要的犧牲和讓步。在改制過程中，特別是在國有資產(chǎn)認(rèn)定上，公司始終尊重管委會(huì)和有關(guān)部門的意見和建議，襟懷坦白、心地坦蕩，不和國家藏心眼。如：在處理期后事項(xiàng)中，我公司改制清產(chǎn)核資截止日是20**年4月29日，但由于種種原因，完成改制工作批準(zhǔn)日是20**年的4月29日，整整延后了一年，其間新發(fā)生各項(xiàng)業(yè)務(wù)費(fèi)用170萬元，管委會(huì)只認(rèn)定其中的110萬元，公司不和管委會(huì)做過多糾纏，主動(dòng)接受這一認(rèn)定。通過這次改制，公司總共上交管委會(huì)一千多萬元，以人均為單位計(jì)算，這在同期改制企業(yè)中是十分罕見的。五是有膽識(shí)和氣魄，步子邁得大。由國企到民營實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，改革徹底，一步到位。
通過這一階段工作，我們的體會(huì)是國企改革勢在必行，晚改不如早改，只要緊緊依靠開發(fā)區(qū)黨工委、管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，吃透國家和省、市文件精神，用好、用活政策，把職工的思想工作做細(xì)、做透，充分發(fā)揚(yáng)民主，尊重職工的參與權(quán)與選擇權(quán)，兼顧國家、企業(yè)、個(gè)人三者利益，穩(wěn)扎穩(wěn)打堅(jiān)實(shí)抓好改革過程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，就一定能把改制工作全面做好。
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，以上匯報(bào)僅是我公司改制過程中的簡要做法和粗淺體會(huì)，有不當(dāng)之處，請各位批評指正。我公司的改制工作僅僅是開始，還很不深入和完善，今年，我們要繼續(xù)深化改革，重點(diǎn)是在人事制度等方面進(jìn)行相應(yīng)的配套改革，實(shí)行全員競聘、定崗定薪、崗變薪變，和一些先進(jìn)省、市的同行比，我們的工作還有很大的差距，有機(jī)會(huì)我們要走出去，向你們學(xué)習(xí)，在此也歡迎廣大物業(yè)同仁、戰(zhàn)友們到我公司作客、指導(dǎo)工作、傳授物業(yè)管理的先進(jìn)理念和經(jīng)驗(yàn)。謝謝大家！
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