關于業(yè)主支付物業(yè)費義務的相關裁判規(guī)則7條
《民法典》第九百四十四條
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法條變遷說明
《民法典》第944條在《合同法》中沒有對應條文，是在《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條、《物業(yè)管理條例》第7、41條基礎上完善而來。本條明確了物業(yè)費的支付對象是物業(yè)服務人，采用了業(yè)主“支付”物業(yè)費這一表述結(jié)構(gòu)，未采用《物業(yè)管理條例》及相關規(guī)范性文件中帶有一定強制性色彩的“交納”一詞，體現(xiàn)了合同主體之間的平等性，更為準確。本條新增的第3款是關于物業(yè)服務人不得采取停水停電等方式催交物業(yè)費的禁止性規(guī)定，對于規(guī)范物業(yè)管理秩序、維護業(yè)主合法權(quán)益具有重要意義。
影響條文
1.《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
2.《物業(yè)管理條例》(2018修訂)
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第四十一條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。
類案裁判規(guī)則
1.業(yè)主雖未實際占有物業(yè)但已享有業(yè)主的權(quán)利及收益的，不得以物業(yè)未交付為由拒付物業(yè)服務費——江蘇夫子廟大世界商貿(mào)有限公司訴中國石油寧夏化工廠物業(yè)服務合同糾紛案
案例要旨：《物業(yè)管理條例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。根據(jù)“權(quán)利與義務相統(tǒng)一”原則，已通過訴訟成為物業(yè)所有權(quán)人并享有物業(yè)使用收益的買受人，因其已實際享有了業(yè)主的權(quán)利及收益，故不得以物業(yè)未交付為由，拒絕交付物業(yè)服務費用。業(yè)主與使用人之間的法律關系不能改變業(yè)主屬于物業(yè)服務法律關系中相對人的地位，業(yè)主不能以其非基于自愿被他人使用為由，向物業(yè)服務企業(yè)行使拒絕交納物業(yè)服務費用抗辯權(quán)。
案號：(2014)蘇審三民申字第0687號
審理法院：江蘇省高級人民法院
案例來源：《人民司法·案例》 2016年第35期
2.物業(yè)費的支付不以實體房屋的存在為必要條件——某物業(yè)服務有限公司訴張某物業(yè)服務合同糾紛案
案例要旨：分析原房屋占用范圍內(nèi)的土地上實際已不存在房屋時，于房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記的房地產(chǎn)權(quán)利人是否仍負有交納物業(yè)費的義務問題，應從三個方面進行考量，一是實際不存在房屋是否影響登記權(quán)利人的業(yè)主資格;二是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)服務合同在相關期間是否存在;三是物業(yè)服務企業(yè)是否依約完成物業(yè)服務內(nèi)容。
案例來源：《人民法院報》2011年12月01日第7版
3.物業(yè)服務企業(yè)須經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納的或催告的合理期限內(nèi)業(yè)主仍未交納的，可起訴欠費的業(yè)主——某物業(yè)服務管理有限公司訴徐某某物業(yè)服務合同糾紛案
案例要旨：業(yè)主以不滿物業(yè)服務人的服務管理工作為由而拒絕支付物業(yè)費，物業(yè)服務人須經(jīng)書面催告，若業(yè)主無正當理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納，物業(yè)服務人向業(yè)主主張物業(yè)費的訴訟條件方成就。
案例來源：湖北法院網(wǎng) 2019年8月26日
4.經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，業(yè)主應承擔違約責任——新世紀物業(yè)公司訴徐先生物業(yè)服務合同糾紛案
案例要旨：業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定分別履行自己的義務，行使自己的權(quán)利。業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)未能提供超出合同約定的服務為由拒交服務費沒有正當?shù)姆缮系囊罁?jù)，享受了物業(yè)服務，應當支付物業(yè)費，但經(jīng)過物業(yè)服務企業(yè)的多次書面催交，一直未予支付，業(yè)主應當承擔違約責任。
案例來源：法信精選
5.業(yè)主不能以物業(yè)服務人提供的服務存在瑕疵為由拒絕履行交納物業(yè)費的義務——浙江雪峰物業(yè)服務有限公司訴盧俊民物業(yè)服務合同糾紛再審案
案例要旨：物業(yè)服務企業(yè)的服務具有公共性，收取物業(yè)費是用于整體物業(yè)設施的維護保養(yǎng)、正常秩序維護所必需的費用，個別業(yè)主拒交物業(yè)費的行為，不僅損害了物業(yè)服務企業(yè)的利益，也損害了其他正常交費業(yè)主的利益，不利于物業(yè)整體管理。物業(yè)服務人提供的物業(yè)服務存在不足屬于合同履行瑕疵問題，不屬于根本違約，業(yè)主不能據(jù)此拒絕履行交納物業(yè)費的合同義務。
案號：(2019)浙民再213號
審理法院：浙江省高級人民法院
案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2019-08-20
6.物業(yè)公司無證據(jù)證明其履行了催收物業(yè)費義務，其主張物業(yè)費起訴條件尚未具備——四川俊陽物業(yè)服務有限公司訴辛寶中、石祖清物業(yè)服務合同糾紛上訴案
案例要旨：物業(yè)公司在向業(yè)主主張物業(yè)管理費及其他相關費用前，應先向業(yè)主發(fā)出書面催繳通知書，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定主要是為了平等保護當事人利益，通過物業(yè)服務企業(yè)的書面催交即可以提醒業(yè)主，也可以為業(yè)主和物業(yè)公司提供溝通機會，符合法律的效率價值。書面催交是業(yè)主承擔欠費責任的前提，且書面催交的形式應具備合理性。物業(yè)公司未提供證據(jù)證明其在起訴前履行了對業(yè)主的書面催收義務，故起訴條件尚未具備，其起訴應當予以駁回。
案號：(2020)川01民終11406號
審理法院：四川省成都市中級人民法院
案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2020-08-31
7.物業(yè)服務人主張物業(yè)費，應當對物業(yè)費收取合同依據(jù)、提供物業(yè)服務以及書面催收三方面承擔證明責任——廣州番凱物業(yè)管理有限公司訴廣州市番禺麗江實業(yè)有限公司物業(yè)服務合同糾紛再審案
案例要旨：在物業(yè)服務合同糾紛中，物業(yè)服務人主張物業(yè)管理費，應對以下三方面事實提交相關證據(jù)：提供合法服務的合同依據(jù);已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，即實際履行物業(yè)服務合同中確定的物業(yè)服務管理事項的依據(jù);向業(yè)主書面催交物業(yè)費且業(yè)主無正當理由拒絕支付。在無法完成證明標準的情況下，物業(yè)服務人應當承擔舉證不能的責任。
篇2：預存物業(yè)費送好禮活動規(guī)則
一、活動時間
2022年12月1日-2023年1月31日
二、活動對象
繳滿往年及2022年整年物業(yè)費的所有業(yè)主、租戶均可參與。
三、活動規(guī)則
1.在物業(yè)費到期時間基礎上再預存一整年物業(yè)費方可享受本次活動禮遇。(如業(yè)主已交到2023年4月，需將物業(yè)費預存至2024年4月才能享受預存一年物業(yè)費禮遇) 2.活動開始前已提前預存2023年物業(yè)費，符合本活動預存條件的，正常享受活動禮遇。
3.參加過往屆預存物業(yè)費活動并已獲得相應預存禮遇的業(yè)主不再享受本次活動禮遇，但在已預存的基礎上，繼續(xù)預存往后年份并符合條件的，可享受相應禮遇。
4.具體活動獎品請咨詢管家，部分禮品保質(zhì)期較短，暫存禮品如過保質(zhì)期仍未領取，無法進行退換貨，敬請理解。
感恩有您
繳費方式 請通過物業(yè)公司正規(guī)渠道進行繳納物業(yè)費，如物業(yè)服務中心前臺、微信掃描公司收款二維碼、支付寶公司收款二維碼支付及對公銀行轉(zhuǎn)賬，避免造成損失。 收款二維碼及公司銀行賬號請咨詢服務中心各樓棟管家，支付時請備注小區(qū)、房號及付款緣由，方便物業(yè)工作人員查詢登記，同時及時告知管家核實。
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