住宅專項維修資金與物業費兩者區別

　　購房時已交了住宅專項維修資金，入住后的物業費里卻還包括維修費用，這是怎么回事?專項維修資金是如何管理和使用的?

　　住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　物業費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，向業主收取的費用。按照發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》的規定，物業費一般包括人員工資，清潔衛生費，共用部位、設施設備日常運行、維護費，辦公費用，資產折舊等，其*用部位、設施設備的日常運行、維護費，就是大家所說的物業費中的維修費。

　　二者雖然都由業主繳納，但歸屬、管理方式不盡相同，維修資金屬于業主所有，物業主管部門代管，業主決策使用;物業費屬于物業公司所有，公司決策、統籌使用。

　　以小區內電梯為例：電梯的日常運行維保費由物業公司選聘電梯維保單位，用物業費支付維保費用;而電梯保修期滿后，電梯部件的維修、更新、改造費用由專項維修資金支付。

　　以市中心區為例，自20**年開展維修資金管理工作，當時繳存標準為購房款2%。20**年按照《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部165號令)的規定，經測算明確業主在購買商品房后，按照多層70元/平方米、高層120元/平方米的標準繳存首期，當資金余額不足30%時，應及時續繳。

　　為加強市中心區維修資金的管理，20**年我市成立了住宅專項維修資金管理中心，具體負責市中心區(路南區、路北區、高新區)維修資金收繳、使用監督及日常管理工作。其他縣(市)區由轄區維修資金主管部門具體負責。

　　維修資金使用遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。一般情況下，住宅共用部位、設施設備保修期滿后出現問題，由業主向物業公司報修，物業公司將維修和更新、改造方案在小區內公示7個工作日，公示后要征得受益范圍內三分之二以上業主(即專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主，且占總人數三分之二以上的業主)簽字同意，經主管部門審核后方可使用。

篇2：集寧區物業維修資金收繳和使用管理辦法(2019)

本文提要：商品住房預售時,購房者與售房單位簽定維修資金繳交約定,購房者按以下標準向售房單位繳納維修資金,不計入銷售收入。由開發建設單位統一繳納至物業行政主管部門統一管理......

第一條:為了全面建立住宅共用部位、共用設施設備維修資金,完善住房維修保障機制,維護房屋產權人和使用人的共同利益,根據建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)的有關規定,結合我區實際,制定本辦法。
第二條:集寧區行政區域內,新建商品房(包括經濟適用住房、單位集資建房)和公有住宅出售的共用部位、共用設施設備維修資金的管理,均適用本辦法。
第三條:凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修資金(以下簡稱“維修資金”)。
本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設備使用的房屋等。(房地產E網:m.dewk.cn)
第四條:商品住房預售時,購房者與售房單位簽定維修資金繳交約定,購房者按以下標準向售房單位繳納維修資金,不計入銷售收入。由開發建設單位統一繳納至物業行政主管部門統一管理。具體標準如下:(一)低層、多層住宅:20元/m2;(二)中高層、高層住宅:30元/m2;(三)非住宅房屋參照上述標準增加10元/m2。
未向購房者收取維修資金的或未售出房屋的由開發建設單位按標準繳納。
已交付使用未繳納過維修資金的舊樓業主按其擁有物業的建筑面積,由物業管理企業,按照業主委員會確定的數額,一次或逐月收取,上交物業行政主管部門管理。
第五條:維修資金由物業行政主管部門管理,銀行專戶存儲,專款專用。為了保證維修資金的安全,維修資金閑置時,除可用于購買國債或者用于法律、法規規定的其他范圍外,嚴禁挪作他用。
第六條:維修資金自存入維修資金專戶之日起按規定計息,維修資金利息凈收益轉作維修資金滾存使用和管理。
第七條:維修資金的使用,從房屋竣工驗收之日算起,保修期內的維修費用由原開發建設單位承擔,保修期滿后發生的維修項目,經鑒定審核后,撥付維修資金。
維修項目必須屬于物業共用部位,共用設施設備的范圍,每個項目一次維修費用在1000元以上時,方可按有關程序辦理使用手續。
第八條:維修資金使用時,由物業管理企業會同業主委員會提出使用申請,提交使用計劃,物業行政主管部門審核后,監督使用。所維修的共用部位、共用設施設備項目必須由有資質的專業隊伍實施。
第九條:維修資金不敷使用時,物業管理企業會同業主委員會制定續籌計劃,經物業行政主管部門核準后,按業主占有房屋建筑面積向業主續籌。歸集后,交物業行政主管部門管理。
物業管理區域內,個別未按規定繳交維修資金的業主當發生維修時,應按其所擁有的房屋建筑面積比例分攤維修費用,由業主委員會負責籌集。
第十條:物業維修責任按下列標準劃分:
(一)物業的共用部位,共用設施設備屬人為破壞的,其維修費用由責任人承擔;
(二)供水、供電、供氣、供熱、通風、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內的相關管線和設施設備維修、養護的責任;
(三)物業自用部位、自用設施設備的維修由業主或使用人負責。業主或使用人因物業裝修造成其他業主、使用人財產損失或影響物業使用的,由責任人負責修復或賠償。
第十一條:業主轉讓房屋所有權時,結余維修資金不予退還,隨房屋所有權同時過戶。
因房屋拆遷或者其他原因造成住房喪失的,物業管理行政主管部門應當將維修資金帳面余額,按業主個人帳戶實有余額退還給業主。(來自:m.dewk.cn)
第十二條:業主或使用人、物業管理企業、開發建設單位之間就維修資金發生糾紛的,當事人要通過協商、協調解決,協商、協調不成的,可以依法向仲裁機構申請仲裁,或者向人民法院起訴。
第十三條:不按規定辦理維修資金繳交手續的,不予辦理房屋權屬登記。房地產開發建設單位,違反本辦法第四條規定,逾期不交納維修資金的,不予辦理房屋交易的產權登記手續;情節嚴重的,申請法院進行收繳并給予處罰。
第十四條:非住宅商品房維修資金的管理可以參照本辦法執行。
第十五條:本辦法由區物業行政主管部門負責解釋。
第十六條:本辦法自20**年7月1日起實行。

篇3：集寧區物業專項維修資金使用規程

本文提要：區房產物業管理局物業管理所填寫《物業專項維修資金使用審批表》初審,物業管理所根據初審結果向房產物業管理局提出申請使用報告,經房產物業管理局審批后方可使用......

為了保障住宅共用部位、共用設施設備的維修管理,保障維護住戶產權的合法權益,合理規范物業專項維修資金的使用,根據國家《物業管理條例》和《集寧區物業維修資金收繳和使用管理辦法》的有關規定,特制定物業專項維修資金使用規程:
一、申請確認:
1、專項維修資金使用人(業主)向業主委員會提出書面維修申請填報《物業專項維修資金使用申請表》。
2、業主委員會現場勘查認可后,填報《物業專項維修資金使用申報表》報區房產物業管理局物業管理所。(注:無業主委員會的業主申請使用維修資金,由業主代表直接填寫《物業專項維修資金使用申報表》向房產物業管理局物業管理所申請使用維修資金)(房地產E網:m.dewk.cn)
3、區房產物業管理局物業管理所將接到《物業專項維修資金使用申報表》后,進行實地勘察,填寫《維修資金使用申請登記簿》和《現場勘察情況表》,逐項確認,經研究決定后下發《物業專項維修資金使用確認通知書》
二、申報審批:
1、業主委員會按照《物業專項維修資金使用確認通知收書》維修項目,擬聘具有相應資質的維修施工單位;確定維修施工方案;制定工程預算;《工程委托合同書》(草案)。
2、組織召開業主大會(或業主代表大會),通過“擬聘施工企業(具有相應資質)、《維修施工方案》、《工程預算》、《工程委托合同書》(草案)”,形成“業主大會(或業主代表大會)《關于使用物業專項維修決議》”
3、業主委員會將“業主大會(或業主代表大會)《關于使用物業專項維修資金決議》”及“擬聘(具有:合法營業執照、相應資質證書)的維修施工單位、《維修施工方案》、《工程預算》、《工程委托合同書》”等材料報區房產物業管理局物業管理所審批備案。
4、區房產物業管理局物業管理所填寫《物業專項維修資金使用審批表》初審,物業管理所根據初審結果向房產物業管理局提出申請使用報告,經房產物業管理局審批后方可使用。審批后區房產物業管理局物業管理所備案并給業主委員會下達《施工許可通知書》。并撥付50%的工程預算款。
5、業主委員會接到《施工許可通知書》后,即可與施工單位簽訂《工程委托合同書》,施工單位即可開工。
三、驗收結算:
1、施工過程由業主委員會或業主進行工程監督檢查。
2、工程竣工后,經由業主委員會按照國家有關規定組織驗收合格后并委托具有相應資格的中介機構審定工程決算,填報《物業專項維修工程驗收結算單》。
3、施工單位持《物業專項維修工程驗收結算單》、《工程決算書》、《工程決算書審計報告》、《驗收報告》及工程專用發票到物業管理所進行工程結算。
4、物業管理所對《工程決算書》及《審計報告》等材料審核后,編制《工程結算分攤表》。物業管理所根據物業專項維修資金歸依情況,代已繳納物業專項維修資金的業主支付應付工程款。未繳納物業專項維修資金的業主按實際分攤比例支付。(來自:m.dewk.cn)
補充說明:
一、根據20**年8月26日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》的規定,業主大會的職責有“決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施。”且“專項維修資金使用和續籌方案的決定,必須經過專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后使用維修資金”。業主委員會的職責有“召集業主大會會議”。