多家物業(yè)公司醞釀漲價物業(yè)費上漲難過三道關(guān)

　　眼下是各小區(qū)收繳下一年度物業(yè)費之時，因人力成本等持續(xù)上漲，不少物業(yè)公司提出了物業(yè)費漲價方案。一周來，記者走進擬漲物業(yè)費的小區(qū)，發(fā)現(xiàn)若物業(yè)費上漲，需具備小區(qū)成立業(yè)主大會、物業(yè)公司有較高的物業(yè)費繳費率及良好的物業(yè)滿意度等3個前提。

　　物業(yè)公司

　　案例一·新康園

　　繳費率低致物業(yè)費漲價無望

　　昌平區(qū)新康園小區(qū)目前物業(yè)費收繳率不足四成。上月初，為使小區(qū)的物業(yè)管理能更好運行，物業(yè)公司提出了物業(yè)費漲價方案，欲以此彌補上繳率不足問題。但該計劃一公布便惹來爭議，最終非但漲價失敗，更令上繳戶數(shù)有所減少。

　　據(jù)了解，新康園小區(qū)10年內(nèi)換了4家物業(yè)公司。每個新“管家”上任都須面對一個“爛攤子”。由于既要服務(wù)好又要兼顧利潤，小區(qū)物業(yè)短時間內(nèi)很難讓業(yè)主見到成效，看不到具體成效的業(yè)主便采用拒交物業(yè)費的方式予以回應(yīng)。

　　業(yè)主劉先生反映，自入住小區(qū)他始終按時繳納物業(yè)費，但因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿導(dǎo)致他不準(zhǔn)備再繳納物業(yè)費，更別提漲價的事兒了。劉先生稱，一次家中下水道堵了，物業(yè)人員上門非但不認(rèn)真維修，反而抱怨下水道堵塞是故意而為。“誰沒事兒堵自家下水道?”劉先生表示難以忍受此種服務(wù)。

　　該小區(qū)自20**年建成入住，共1700戶居民。20**年11月，受業(yè)委會聘請，現(xiàn)在的北京陸凱物業(yè)公司入駐。“當(dāng)時面對大批待修設(shè)備，我們不得不花費大量人力、財力進行恢復(fù)。這期間不少業(yè)主誤認(rèn)為是新物業(yè)不作為，從而拒交物業(yè)費。”公司經(jīng)理王先生說，前幾家物業(yè)公司管理小區(qū)時，尚可出租地下室作為物業(yè)收益來源。現(xiàn)在根據(jù)新政，地下室已不可用來出租。“目前物業(yè)費上繳率不足四成，物業(yè)公司已損失200多萬元，物業(yè)費不足，物業(yè)公司沒有足夠的人力去管理維護，將會導(dǎo)致小區(qū)進行惡性循環(huán)。”

　　專家分析

　　繳費率高于9成再喊漲價

　　社區(qū)專家張大憲認(rèn)為，物業(yè)費繳費率高是物業(yè)費上漲成功的前提之一。在物業(yè)費繳納率本來就低的情況下，還要提出上漲物業(yè)費，一個直接結(jié)果是令本來就低的繳費率降得更低。

　　“必須有一個高的繳費率，才能漲成物業(yè)費，這是一個剛性指標(biāo)，最好能在90%以上，漲價才可能成功。”張大憲稱，如果只有一半的繳費率，物業(yè)公司及有關(guān)部門就應(yīng)該考慮物業(yè)服務(wù)是否到家，是否人性化、科學(xué)管理了，否則物業(yè)公司只是空喊漲。

　　案例二·靚景明居

　　物業(yè)喊漲價VS業(yè)主談不滿

　　“柵欄斷裂，球場無網(wǎng)，綠化基本靠自然生長的狗尾巴草......”最近，通州區(qū)靚景明居小區(qū)維持10年的物業(yè)費要漲價的消息引來不少業(yè)主的反對，更有不少業(yè)主在網(wǎng)上論壇發(fā)帖，細(xì)述物業(yè)管理中存在的問題。

　　記者在該小區(qū)網(wǎng)上業(yè)主論壇發(fā)現(xiàn)，一則“物業(yè)費漲價誰獲益”為題的帖子受到不少業(yè)主熱捧。大家認(rèn)為，物業(yè)公司只有提高物業(yè)服務(wù)水平，整頓物業(yè)人員隊伍，提高效率，讓業(yè)主滿意，才能獲得滿意的物業(yè)費。

　　作為首批入住的業(yè)主，孫先生在該小區(qū)已住了8年，自稱對物業(yè)服務(wù)的每個變化都看在眼里。他說，入住初期，物業(yè)管理井然有序，小區(qū)內(nèi)有保安晝夜巡邏，花草樹木也被養(yǎng)護得當(dāng)。如今，除去門口的收費人員，再無其他保安;小區(qū)東邊的柵欄早已成排斷裂，卻終年不見有人對其修繕，原本完好的羽毛球場，如今一直沒有球網(wǎng)。“小區(qū)的綠化曾令業(yè)主們很自豪，現(xiàn)在卻多數(shù)靠自然生長的狗尾巴草。如果物業(yè)費花在實處我們沒意見，可保安工作期間抽煙嬉戲讓我們業(yè)主怎么愿意多花錢。”采訪中不少業(yè)主表示，希望物業(yè)公司不要只關(guān)心物業(yè)費，要多在服務(wù)上下工夫，改善小區(qū)居住環(huán)境。

　　對此，該小區(qū)北京津華新源物業(yè)管理公司一王姓工作人員介紹，該小區(qū)業(yè)主共1846戶，分有電梯和無電梯兩種戶型。開發(fā)商曾向業(yè)主許諾，入住第一年享受物業(yè)費優(yōu)惠價，但由于種種原因，業(yè)主至今仍然在享受優(yōu)惠價。由此造成物業(yè)常年處于輕微虧損狀態(tài)，物業(yè)公司在安保、綠化和設(shè)備維護上資金嚴(yán)重緊缺，“今年7月1日起，我們決定將物業(yè)費由原來1.45元和0.85元優(yōu)惠價上漲至1.85元和1.10元的簽約價，但因業(yè)主反對強烈，目前漲價計劃暫且擱置。”

　　專家分析

　　物業(yè)未獲人心難漲價

　　張大憲稱，業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)的滿意度不可忽視。在日常所進行的物業(yè)管理和維護中，物業(yè)公司應(yīng)對保潔、保安、維修等人員進行培訓(xùn)和管理，做好崗位管理，特別是細(xì)節(jié)之處，也是物業(yè)公司得分最高的環(huán)節(jié)，不能疏忽。

　　物業(yè)公司所要做的是苦練內(nèi)功，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理。一般而言，業(yè)主對物業(yè)管理的了解集中在保潔、綠化、保安、停車等外在方面，其實小區(qū)內(nèi)中控、供水、電梯等設(shè)施設(shè)備的維護，才是小區(qū)物業(yè)的核心。物業(yè)公司所進行的物業(yè)管理，是對業(yè)主專屬區(qū)域之外的公共區(qū)域的服務(wù)和管理，要讓業(yè)主全面了解物業(yè)服務(wù)和管理的內(nèi)容，從而獲得對物業(yè)管理的支持。

　　案例三·幸福公寓

　　物業(yè)費漲價獲88%業(yè)主支持

　　位于朝陽區(qū)三里屯地區(qū)的幸福公寓物業(yè)費原為每月每平米3元，近幾年來物業(yè)費繳納率一直維持在接近100%的水平。但因人力成本上漲等原因，目前物業(yè)公司已處于微量虧損的狀態(tài)。經(jīng)過醞釀和研究，今年上半年，該小區(qū)業(yè)委會主動提出將物業(yè)費上調(diào)10%，即每平米3.3元。

　　面對物業(yè)費漲價，也有業(yè)主表示反對，“甚至有一位業(yè)主找到我，稱業(yè)委會應(yīng)該為業(yè)主們把物業(yè)費降下來，而不是漲上去。如果物業(yè)費漲價，我就不交。”對此，該小區(qū)業(yè)委會主任童超稱，據(jù)業(yè)委會調(diào)查了解，小區(qū)往年物業(yè)費維持在相對低價水平，是靠精打細(xì)算、定崗定編的方法，已將人力成本縮減至最低。但隨著物價上漲、人力成本上漲，政策要求為每位員工上“五險一金”等，要維持“社區(qū)雖小、編制俱全”的“包干制”物業(yè)服務(wù)已經(jīng)非常困難。“物業(yè)公司在近兩年輕微虧損。現(xiàn)在看門的工資才1200元，保潔的1450元，工程人員1500到1800元，如果物業(yè)費不漲價，在人力成本、材料費等大幅上漲的今天，小區(qū)物業(yè)公司可能無法負(fù)擔(dān)并撤出小區(qū)管理，這將危及到小區(qū)全體業(yè)主的利益。”

　　據(jù)了解，就物業(yè)的服務(wù)和管理、物業(yè)費使用等方面，該小區(qū)業(yè)委會向業(yè)主們進行了大量的宣傳和溝通，在每個“業(yè)主開放日”，業(yè)委會同物業(yè)公司人員一起，請業(yè)主們參觀物業(yè)的工作。今年6月，該小區(qū)召開了業(yè)主大會，88%的業(yè)主投票同意物業(yè)費上漲提案。童超介紹，物業(yè)費上漲部分的70%將為一線物業(yè)工作人員漲工資，剩余部分用于完善社區(qū)建設(shè)。

　　專家分析

　　有業(yè)委會是漲物業(yè)費前提

　　張大憲認(rèn)為，有業(yè)委會是小區(qū)物業(yè)費上漲的必備前提。相關(guān)政策規(guī)定，業(yè)主大會“雙過半”決定小區(qū)事務(wù)的管理，只有小區(qū)成立了業(yè)主大會，選舉出了業(yè)委會，才能實現(xiàn)“雙過半”。

　　張大憲分析，如果小區(qū)沒有業(yè)委會，物業(yè)公司和業(yè)主便只是供需雙方，物業(yè)公司為漲物業(yè)費所做的一切努力，會理所當(dāng)然地被質(zhì)疑，被抵制。業(yè)主會問，物業(yè)公司漲價的依據(jù)是什么?而目前這個依據(jù)沒有定論，或者說政策指導(dǎo)。

　　“只有業(yè)委會才能使廣大業(yè)主更好地理解物業(yè)的服務(wù)。現(xiàn)在，幾乎百分之百的物業(yè)公司都想漲價，但目前漲成功的微乎其微。成功的里面，大量工作都花在與業(yè)委會溝通上。”張大憲稱。

　　部門回應(yīng)

　　物業(yè)費價格由市場調(diào)節(jié)

　　前天，北京市住房和建設(shè)委員會相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，截至目前，北京經(jīng)濟適用房、廉租房等保障房小區(qū)，關(guān)于物業(yè)費定價有政府指導(dǎo)價;而在商品房小區(qū)，包括兩限房小區(qū)在內(nèi)，就物業(yè)費的收繳水平及漲價機制，尚未出臺指導(dǎo)價。小區(qū)物業(yè)費價格怎么漲，由市場調(diào)節(jié)。

　　從小區(qū)物業(yè)費收繳及漲價情況可以看出，在沒有業(yè)委會的小區(qū)，物業(yè)公司提出的漲價行為，帶來了很多業(yè)主抵制，很多是空喊漲;在有業(yè)委會的小區(qū)，物業(yè)公司也應(yīng)該在有一個良好的繳費率的情況下，才能提出漲價方案。更關(guān)鍵的是，物業(yè)公司在實際物業(yè)服務(wù)中，要切實負(fù)起責(zé)任，把這份家業(yè)為業(yè)主管護好。

　　由于物業(yè)費沒有政府指導(dǎo)價，屬于“開放性定價”，因此造成了物業(yè)和業(yè)主的錯覺，雙方都認(rèn)為定價的杠桿拿在自己手中，于是原本的服務(wù)關(guān)系中又增添了博弈的因素，導(dǎo)致了物業(yè)行業(yè)的不規(guī)范和難規(guī)范。目前，市建設(shè)部門正從資質(zhì)審查等方面，進一步加強對物業(yè)公司的管理。

篇2：物業(yè)費上漲案例:小區(qū)物業(yè)越管越難

　　物業(yè)費上漲案例：小區(qū)物業(yè)越管越難

　　錢朱建 李鴻光/新聞晚報/20**1020

　　物業(yè)費上漲，靜安區(qū)高檔樓盤達安花園的業(yè)主坐不住了。近日，13名業(yè)主起訴至法院，要求撤銷業(yè)委會、居委會及物業(yè)公司作出上調(diào)物業(yè)費的決定。

　　事實上，由于用工成本增加，不少小區(qū)紛紛提高物業(yè)費。由此，業(yè)主、物業(yè)、業(yè)委會之間的矛盾和糾紛屢屢上演。而本應(yīng)代表全體居民利益去監(jiān)督物業(yè)的業(yè)委會，也因?qū)沂軜I(yè)主質(zhì)疑而成為被告。

　　【案例一】

　　物業(yè)費上漲近3成

　　達安花園有近3000戶業(yè)主，由達安物業(yè)公司管理。自20**年起，該小區(qū)的物業(yè)費為每月每平方米1.95元。后物業(yè)公司雖多次續(xù)約，合同期限至20**年10月，但物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)未作調(diào)高。

　　20**年11月，達安物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)委會提出申請，要求調(diào)高物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)。20**年11月20日，業(yè)委會以決議形式，同意委托該物業(yè)公司向全體業(yè)主就物業(yè)費上調(diào)作征詢，明確了此事由業(yè)主大會投票表決。小區(qū)居委會承擔(dān)小區(qū)內(nèi)10幢樓的征詢單發(fā)放工作，其余征詢單由物業(yè)公司負(fù)責(zé)發(fā)放，其中約有400份征詢單是以掛號信寄給業(yè)主。征詢單的回收工作，部分由物業(yè)公司員工在發(fā)放當(dāng)場完成，部分由居委會工作人員在發(fā)放當(dāng)場完成，部分征詢單由業(yè)主自行投至安放在所住大樓底樓的投票箱內(nèi)。最后，物業(yè)費上調(diào)方案經(jīng)業(yè)主大會表決通過，將物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)從每月每平方米1.95元調(diào)整為每月每平方米2.5元。

　　業(yè)主認(rèn)為漲價存暗箱操作

　　20**年8月2日，吳某等業(yè)主分別向法院起訴稱，調(diào)高物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)有諸多暗箱操作，業(yè)委會多名成員未參與，期間未召開業(yè)委會會議。認(rèn)為在20**年物業(yè)公司與小區(qū)簽約時，曾承諾5年內(nèi)不調(diào)高物業(yè)費，現(xiàn)又漲價，侵害了業(yè)主合法權(quán)益，該物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后業(yè)主支出比原來更多，而多支付的費用是對業(yè)主們財產(chǎn)損害，要求法院判令予以撤銷。

　　庭審中，業(yè)委會辯稱因近年來人力資源成本上漲過快，物業(yè)公司已陷入經(jīng)營舉步維艱窘境，故與業(yè)委會協(xié)商要求上調(diào)物業(yè)費。業(yè)委會認(rèn)為此事有必要召開業(yè)主大會表決，遂按照小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則向全體業(yè)主發(fā)放了意見征詢單，經(jīng)唱票、計票和監(jiān)票，全體業(yè)主的74%贊成物業(yè)費作上調(diào)，通過了決議。整個表決征詢過程符合規(guī)定，決議有效，認(rèn)為該決議沒有侵犯吳某等業(yè)主的合法權(quán)益。在上調(diào)征詢工作表決統(tǒng)計記錄上簽字的人員，均無人從業(yè)委會領(lǐng)取過薪水報酬。

　　法院一審駁回業(yè)主訴請

　　法院認(rèn)為，依照物權(quán)法的規(guī)定，變更物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)屬于居民小區(qū)管理的重大事項，應(yīng)由業(yè)主大會表決決定，業(yè)委會或物業(yè)公司均無權(quán)做決定，無權(quán)機關(guān)做出的相關(guān)決定不具備法律效力，因此眾多本訴的第二項訴請沒有裁判的必要，法院不作處理。由于本次投票的結(jié)果牽涉物業(yè)公司利益，而將征詢單委托物業(yè)公司進行送達和回收確有不妥，但委托物業(yè)公司送達和回收征詢單，不會在邏輯上得出投票結(jié)果不真實的結(jié)論。吳某等人起訴擔(dān)心物業(yè)公司在送達過程中利用自身便利改變征詢單內(nèi)容，卻未舉證證明物業(yè)公司在此過程中有威脅、恐嚇和引誘業(yè)主改變決定的行為。

　　另外，業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定了設(shè)立投票箱和專人送達、回收意見均系可以使用的方式，沒有規(guī)定不可以委托物業(yè)公司進行送征詢單。從投票過程看，也沒有發(fā)生唱票人、計票人、監(jiān)票人漏唱、漏計或不盡職的監(jiān)票行為；而涉及投票箱體積為30CM×23CM×22CM的紙箱，完全能放入回收的2700多張紙質(zhì)征詢單。涉及征詢單上“逾期未投票者視為同意”的記載，經(jīng)查系業(yè)主大會議事規(guī)則上的內(nèi)容，而非物業(yè)公司擅自規(guī)定，屬合法有效的規(guī)則。

　　法院還認(rèn)為，從吳某等業(yè)主的描述看，業(yè)主大會上調(diào)物業(yè)費的決議，對他們小區(qū)業(yè)主帶來的后果是債務(wù)增加，而非財產(chǎn)減少。業(yè)主大會決議沒有造成業(yè)主現(xiàn)有財產(chǎn)中有任何損害，更沒有導(dǎo)致業(yè)主現(xiàn)有財產(chǎn)發(fā)生貶損、滅失。而究竟是以何種價格聘請物業(yè)公司來服務(wù)小區(qū)業(yè)主，是物權(quán)法明確規(guī)定由小區(qū)業(yè)主共同決定的事項，業(yè)主大會決議即為小區(qū)業(yè)主的共同決定。從涉案物業(yè)費上調(diào)的幅度及從上調(diào)后的價格看，并沒有證據(jù)表明該價格與周邊同等小區(qū)物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)相比較會顯失公允。達安花園業(yè)主大會于20**年12月13日，做出的關(guān)于上調(diào)物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)決議，沒有構(gòu)成對吳某等業(yè)主的合法權(quán)益的侵犯，并不代表該項決議的產(chǎn)生是完善的。在此構(gòu)成中亦有存在瑕疵，業(yè)委會應(yīng)在今后工作中嚴(yán)格按業(yè)主大會各項規(guī)則行事，遂法院判決對吳某等13名業(yè)主之訴不予支持。

　　【案例二】

　　女業(yè)主狀告業(yè)委會正、副主任

　　靜安一高檔樓盤的業(yè)主殷露(化名)，因認(rèn)為業(yè)委會張貼的告示中有對她進行侮辱誹謗的攻擊措詞，一紙訴狀把業(yè)委會和業(yè)委會正、副主任告上法院，要求賠禮道歉、消除影響，賠償名譽損失1萬元。

　　事情的起因在于業(yè)委會張貼的一系列公告，在《關(guān)于地面停車收費問題的幾點澄清》的告示中提及：“停車不交費等于是在揩油，應(yīng)受到譴責(zé)和唾棄……”而在《業(yè)委會二零零九年工作小結(jié)》　中又提到，“部分業(yè)主只顧眼前蠅頭小利，處處給業(yè)委會和物業(yè)工作設(shè)置障礙，散布不負(fù)責(zé)任的言論侮辱人格，還向上級部門寫誣告信。”在另一份業(yè)委會通告中則提及，“個別業(yè)主不但長期拒交物業(yè)管理費和停車費，還將車子堵在小區(qū)大門口。而小區(qū)內(nèi)就有這么兩個人，確切地說就是居住在某某樓的殷露和徐某某，自本屆業(yè)委會成立以來，總是橫加指責(zé)處處作對，上躥下跳，散布謠言，拉幫結(jié)伙……”

　　因物業(yè)糾紛女車主曾堵路5天

　　殷露認(rèn)為，上述張貼內(nèi)容中，所指不繳納物業(yè)管理費和停車費、誣告業(yè)委會等系捏造事實，用“蠅頭小利”、“揩油”、“上躥下跳”等詞匯誣蔑貶低了自己，遂起訴到法院。

　　法院查明，在20**年底小區(qū)部分業(yè)主曾以匿名信形式向所在街道房管辦發(fā)函，反映小區(qū)業(yè)委會伙同物業(yè)公司侵吞物業(yè)費、停車費和建立小金庫，未經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)選聘物業(yè)公司等內(nèi)容。20**年4月，小區(qū)物業(yè)公司向法

院起訴殷露丈夫拖欠物業(yè)管理費4144元，一審勝訴。20**年7月15日，殷露駕車回小區(qū)，因與物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛，將車輛停放在入口處主干道達5天，后物業(yè)公司雇傭人力將該車輛搬離車道，又引起殷露不滿訴訟到法院，該案一審已審結(jié)。

　　綜觀本案爭議，當(dāng)殷露對小區(qū)物業(yè)管理存有異議，并與小區(qū)物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛情況下，業(yè)委會通過張貼告示的方式進行譴責(zé)，雖然所述殷露未繳納物業(yè)費及車輛停放在小區(qū)入口處主干道確屬事實，但使用的詞匯顯屬不當(dāng)，應(yīng)予以更正。然而，統(tǒng)觀全文并無其他侮辱殷露人格的內(nèi)容，由此推定導(dǎo)致殷露的社會評價降低依據(jù)不足，法院一審駁回了原告殷露訴請。

　　法官說法

　　承辦法官認(rèn)為，業(yè)委會作為小區(qū)業(yè)主代表大會的日常執(zhí)行機構(gòu)，代表全體業(yè)主履行業(yè)主自治的相關(guān)職責(zé)，維護的是全體業(yè)主的合法權(quán)益。在此過程中，對個別業(yè)主存在的影響全體業(yè)主的不當(dāng)希望予以敦促改進，是業(yè)委會應(yīng)盡的職責(zé)。而小區(qū)內(nèi)每個業(yè)主，對小區(qū)的管理提出意見，既是行使業(yè)主的權(quán)利，也是維護全體業(yè)主的權(quán)益。當(dāng)雙方在業(yè)主自治管理上存在不同意見，應(yīng)通過增加相互間的溝通，尋求小區(qū)個體與集體利益的平衡，而非簡單地將對方放在對立面相互指責(zé)。

　　一個小區(qū)管得好不好，跟業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司都有關(guān)系。如果一個小區(qū)頻繁調(diào)換物業(yè)公司，這個小區(qū)很難管得好。在處理小區(qū)糾紛時法官也發(fā)現(xiàn)，有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)是公益事業(yè)，即使不繳納物業(yè)管理費照樣能享受服務(wù)；　還有業(yè)主不清楚物業(yè)服務(wù)對小區(qū)管理的重要性，覺得有沒有物業(yè)公司無所謂。然而，一旦出現(xiàn)自家財物遭殃時，則把矛盾指向了業(yè)主委員會和物業(yè)公司，解決不了就以不交物業(yè)費，或更極端的方式相威脅。實際上小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施、設(shè)備是小區(qū)業(yè)主的共用財產(chǎn)，業(yè)主應(yīng)共同維護好小區(qū)的共用財產(chǎn)。

　　此外，業(yè)主委員會是聯(lián)系好業(yè)主和物業(yè)公司的紐帶，更要明確自身權(quán)利和義務(wù)。有不少業(yè)主委員會是只想花小錢享受最大的服務(wù)，以“想當(dāng)然”的高標(biāo)準(zhǔn)來衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是否到位。而對于物業(yè)公司來說，從事的一切活動要使業(yè)主稱心、滿意，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在服務(wù)上多下功夫。