業(yè)主拒繳1.3萬物業(yè)費(fèi)敗訴 法官：屋頂漏水不屬于物業(yè)責(zé)任

　　物業(yè)費(fèi)沒有繳，業(yè)主劉青被物業(yè)公司告上了法庭。“我是對物業(yè)費(fèi)有異議才不繳的。”劉青很委屈，但法院仍判決其支付1.2萬元物業(yè)費(fèi)。

　　劉青是新疆烏魯木齊市某小區(qū)業(yè)主，其房屋建筑面積194.17平方米，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2.8元每月。自20**年入住后，劉青按照上述標(biāo)準(zhǔn)繳納了20**年至20**年12月及20**年1月至20**年12月的物業(yè)費(fèi)，拒絕繳納20**年和20**年的物業(yè)費(fèi)。

　　物業(yè)公司多次索要無果后，今年7月將劉青訴至烏魯木齊市水磨溝區(qū)人民法院，請求法院判令劉青支付物業(yè)費(fèi)及利息合計1.3萬余元。

　　庭審中，劉青認(rèn)為物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高，同時認(rèn)為屋頂漏水，物業(yè)公司未履行維修義務(wù)，服務(wù)不到位。

　　法院審理認(rèn)為，劉青拖欠物業(yè)費(fèi)的情況確實(shí)存在，物業(yè)公司也確實(shí)提供了物業(yè)服務(wù)，劉青已經(jīng)繳納的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)視為對物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)可。屋頂漏水不在物業(yè)管理范疇內(nèi)，業(yè)主以此拒交物業(yè)費(fèi)，法院不予支持。故判決劉青支付物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)1.2萬余元。

　　本案主審法官丁磊表示，物業(yè)公司要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，是物業(yè)糾紛中最常見的案件。業(yè)主拒繳理由主要是認(rèn)為物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不對等，或?qū)ξ飿I(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)有異議等。

　　丁磊認(rèn)為，業(yè)主即使有合理的理由，也不應(yīng)該通過拒繳物業(yè)費(fèi)來表達(dá)不滿。如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，可以共同向行政主管部門或物業(yè)協(xié)會反映，也可以委托專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)等級進(jìn)行評估，再以評估結(jié)果為據(jù)，向物業(yè)公司提出合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果物業(yè)公司拒絕調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可提起訴訟。

　　值得注意的是，只有在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中產(chǎn)生的問題，業(yè)主才能向物業(yè)公司主張權(quán)利。如果是其他法律關(guān)系產(chǎn)生的爭議，如房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生墻體開裂、其他業(yè)主違章搭建影響通風(fēng)采光等，因?yàn)榕c物業(yè)公司無關(guān)，不能作為拒繳物業(yè)費(fèi)的理由。

篇2：業(yè)主無故拒繳物業(yè)費(fèi)違約

　　拒繳物業(yè)費(fèi)典型案例

　　林先生在同一小區(qū)購買了三套房屋、五個車位，其中，有些車位因平時不常停車，經(jīng)常被他人占用。２００３年２月２４日晚，林先生的９５號車位又被他人占用，一氣之下，林先生就將自己的車停在該車前面的走道上。次日上午，占了林先生車位的業(yè)主因車無法開出，就叫了８個人進(jìn)入車庫設(shè)法把車開走。后來，物業(yè)公司要求林先生支付物業(yè)管理費(fèi)、車位停車費(fèi)時，林先生以車位被占用為由拒付任何費(fèi)用，物業(yè)公司遂將林先生告上法庭，要求支付相關(guān)物業(yè)費(fèi)用。

　　拒繳物業(yè)費(fèi)律師評析

　　物業(yè)管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目開展的日常維護(hù)、修繕、整治。物業(yè)管理公司對上述設(shè)施進(jìn)行日常的維護(hù)、修理服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用即物業(yè)管理費(fèi)。陜西泓瑞律師事務(wù)所王阿麗律師分析，現(xiàn)在物業(yè)管理訴訟的一大新特點(diǎn)，即原告多為物業(yè)管理企業(yè)，被告多為業(yè)主。在這些訴訟當(dāng)中，業(yè)主拖欠費(fèi)用的原因有很多，許多業(yè)主對自己擁有的權(quán)力及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任不明確，有的業(yè)主將自己與開發(fā)商之間的矛盾和與物業(yè)管理企業(yè)間的矛盾混為一談，也有的業(yè)主將對房子質(zhì)量問題或購房中產(chǎn)生的其他怨氣也發(fā)泄到物業(yè)管理企業(yè)身上。在問題得不到解決時，常常采用不繳物業(yè)費(fèi)的消極方式來維護(hù)自己的權(quán)益。

　　王阿麗律師認(rèn)為，在本案中，物業(yè)公司接受開發(fā)商和業(yè)主委員會的委托，實(shí)施對小區(qū)的物業(yè)管理；林先生作為業(yè)主，接受了物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)管理服務(wù)，雙方之間就自然形成了服務(wù)與被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。雖然物業(yè)管理公司在車庫管理中，有因管理不嚴(yán)而發(fā)生其他業(yè)主車輛占用林先生車位之事，但作為業(yè)主，林先生應(yīng)該采取合法合理的方式來解決問題，而不應(yīng)以車位被人占用為由，拒付物業(yè)管理費(fèi)、車位管理費(fèi)。

　　拒繳物業(yè)費(fèi)防范之道

　　按時繳納小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)，是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。只有在物業(yè)公司完全沒有履行物業(yè)管理合同約定的義務(wù)時，業(yè)主才可以拒繳全部物業(yè)管理費(fèi)。以物業(yè)公司某項(xiàng)工作存在不足而拒繳全部物業(yè)管理費(fèi)是不正確的。必須注意的是，業(yè)主主張對服務(wù)不足的部分拒繳物業(yè)管理費(fèi)，必須向法庭提供充分有力的證據(jù)，證明自己的主張，否則仍要承擔(dān)敗訴的法律后果。因此，業(yè)主在居住時與物業(yè)公司發(fā)生一些爭執(zhí)時，如果發(fā)生了損失可以要求責(zé)任方賠償損失，不要隨意地以拒付物業(yè)管理費(fèi)作為解決問題的手段。

　　拒繳物業(yè)費(fèi)的五個理由

　　根據(jù)一些物業(yè)公司管理人員介紹，業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由五花八門，記者現(xiàn)摘錄其中有趣的五條，與大家共勉。

　　理由一：因?yàn)闃巧蟽煽谧咏?jīng)常打架所以不繳物業(yè)費(fèi)。

　　理由二：因?yàn)樾^(qū)路燈不夠亮所以不繳物業(yè)費(fèi)。

　　理由三：因?yàn)闃巧闲“坠贰八Ａ髅ァ彼圆焕U物業(yè)費(fèi)。

　　理由四：因?yàn)楸０膊粠浰圆焕U物業(yè)費(fèi)。

　　理由五：因?yàn)槟銈兛傁蛭掖咭飿I(yè)費(fèi)所以不繳物業(yè)費(fèi)。

篇3：案例:業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi) 法院均判決業(yè)主敗訴

　　案例：業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi) 法院均判決業(yè)主敗訴

　　張寅 錢天樂 尹杉/寧波晚報/20**0901

　　房屋漏水、家中被盜、車輛被刮、綠化不足，這些矛盾糾紛不能成為業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由———浙江寧波鄞州法院對外公布了受理的91起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，大部分為物業(yè)公司追繳物業(yè)費(fèi)的案件，除調(diào)解成功或物業(yè)公司撤訴外，其余案件均以業(yè)主敗訴告終。

　　開發(fā)商選物業(yè)不合規(guī)定？

　　并不一定要招投標(biāo)

　　蔣女士是鄞州某小區(qū)的業(yè)主，近日，她因拖欠20**年至20**年的物業(yè)費(fèi)被物業(yè)公司告上法庭。

　　庭審中，被告蔣女士答辯稱，所在小區(qū)的開發(fā)商是以協(xié)議而非招投標(biāo)的形式選聘的物業(yè)公司，該選聘行為違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”的規(guī)定，故物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)為無效。

　　同時她還對小區(qū)的物業(yè)服務(wù)表示不滿：“小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境差，停在小區(qū)的車輛時常被刮擦，物業(yè)管理不善，服務(wù)不到位。”

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條的規(guī)定，并非強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條有關(guān)合同無效情形的規(guī)定，開發(fā)商采取協(xié)議方式簽訂的物業(yè)管理合同并不當(dāng)然無效。此外，被告提出物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵的抗辯理由并不能成為拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法定事由，故判決被告支付物業(yè)費(fèi)及逾期付款違約金共計2萬余元。

　　物業(yè)未盡合同約定義務(wù)？

　　要提交有效的證據(jù)

　　杜先生自入住鄞州某小區(qū)以來一直按時繳納物業(yè)費(fèi)，直至去年夏天，他的房屋因臺風(fēng)天雨水倒灌造成了地板、墻面等處不同程度的損失。杜先生認(rèn)為損失是因?yàn)槲萃獾呐潘疁媳浑s物堵塞無法排水而造成的，并且認(rèn)為該排水溝屬于房屋外部結(jié)構(gòu)，清理工作應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。因此開始拒繳物業(yè)費(fèi)。

　　“事發(fā)當(dāng)天，我曾多次給物業(yè)公司打電話報修，但他們過了半個小時才來處理，導(dǎo)致雨水持續(xù)倒灌進(jìn)屋，加重了我的財產(chǎn)損失。”鑒于上述原因，杜先生要求物業(yè)公司先處理他的財產(chǎn)損失問題，再談物業(yè)費(fèi)的事情。

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，被告作為小區(qū)業(yè)主，在享受物業(yè)服務(wù)的同時，理應(yīng)按照合同約定履行按期繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。被告以原告未盡物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)為由拒付物業(yè)費(fèi)，但未提交有效證據(jù)證明原告的服務(wù)存在瑕疵，故對被告的答辯意見不予采納。關(guān)于被告提出的損失，可憑有效證據(jù)另行向相關(guān)責(zé)任人主張權(quán)利。

　　法院一審判決被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、日常維修資金及違約金共計3000余元。

　　業(yè)主告不贏物業(yè)公司嗎？

　　在合同中作好約定

　　房屋漏水、家中被盜、車輛被刮、綠化不足，是常見的業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)的理由，但是這些理由其實(shí)很難成立。

　　浙江立甬律師事務(wù)所唐才宗律師表示，物業(yè)公司和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)要以物業(yè)服務(wù)合同的約定為準(zhǔn)。房屋漏水、小區(qū)綠化不足，通常是小區(qū)開發(fā)時已確定、或者使用過程中形成的，并不是物業(yè)服務(wù)公司造成的。至于家中被盜、車輛被刮，通常也不是由物業(yè)公司直接造成的，物業(yè)公司只是在過錯范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。

　　當(dāng)然，業(yè)主和物業(yè)公司可以在合同中對維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)事項(xiàng)作出約定，同時加強(qiáng)業(yè)主的考核權(quán)利，確定不同的物業(yè)費(fèi)收取辦法，必要時業(yè)主大會可以根據(jù)物權(quán)法第七十六條解聘物業(yè)公司。