法律訴訟是追繳拖欠物業(yè)費(fèi)的最佳方式

　　面對(duì)業(yè)主長(zhǎng)期拖欠管理費(fèi)，我們一直希望通過(guò)一種最佳的方式來(lái)解決。這種最佳的方式是法律訴訟，還是另有蹊徑?實(shí)踐中，我們沒(méi)有法律訴訟的行為習(xí)慣，更多地希望通過(guò)其他人性化的追討方法解決。但是人性化的追討方式，不能根本解決拖欠管理費(fèi)的問(wèn)題，因?yàn)橄Ｍ皇浅雎贰?/p>

　　受多種原因影響，我國(guó)目前物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳往往不可能達(dá)到100%。如果將因個(gè)別業(yè)主漏交或有意拖欠而造成的損失攤到其它業(yè)主身上，顯然是不合理的，但由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)這部分損失也是不合理的。解決這一問(wèn)題的正確途徑是要盡可能提高物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳率。可是，長(zhǎng)期拖欠管理費(fèi)的現(xiàn)象，使得管理費(fèi)的追繳工作并不理想，盡管管理者采取了多種追繳方式，結(jié)果還是：拖欠是拖欠者的通行證;因?yàn)槲覀儧](méi)有想到用法律訴訟的方式，結(jié)果是：希望是希望者的墓志銘。

　　筆者想從如下幾個(gè)方面，談一談?dòng)梅稍V訟的方式追繳拖欠物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題。

　　一、法律訴訟追繳拖欠物業(yè)管理費(fèi)的法律基礎(chǔ)

　　1、物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成

　　物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成大致可分為兩大類：一類是管理費(fèi)用，如辦公費(fèi)、保安費(fèi)、綠化管理費(fèi)、衛(wèi)生管理費(fèi)、管理工作人員的工資、福利等費(fèi)用的支出。 另一類是公用設(shè)施及公用資源費(fèi)用的支出，如公用水費(fèi)、電費(fèi)、房屋及公用設(shè)施的維護(hù)更新費(fèi)用等。這兩部分費(fèi)用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人收繳。物業(yè)管理費(fèi)用的劃分，有利于物業(yè)管理費(fèi)用的使用與管理，可為物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展打下良好的基礎(chǔ)。

　　2、物業(yè)管理費(fèi)收繳原則

　　我們一貫的做法是按“誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，確定管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，由于全國(guó)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、經(jīng)濟(jì)承受能力也不同，各地的物業(yè)管理服務(wù)水平也有高有低，各種不同類型、性質(zhì)、特點(diǎn)的物業(yè)，其管理要求也不盡相同。為了使管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)合理化、規(guī)范化，在確定構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)的收入來(lái)源的管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)充分考慮不同類型、性質(zhì)、特點(diǎn)的物業(yè)，不同服務(wù)對(duì)象、不同消費(fèi)層次的需求，以及不同的物業(yè)管理服務(wù)水平要求等。

　　按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)分別向物業(yè)使用者、產(chǎn)權(quán)人等收取物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用。毫無(wú)疑問(wèn)，物業(yè)的使用者是物業(yè)管理的直接受益人，有負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用的不可推卸的責(zé)任，同樣物業(yè)產(chǎn)權(quán)人也有負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用的責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)采取“以業(yè)養(yǎng)業(yè)，取之于民，用之于民”的原則，籌集資金，用好資金。物業(yè)管理資金缺乏是物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展有效的物業(yè)管理面臨的最大問(wèn)題，而問(wèn)題帶來(lái)的后果就是業(yè)主的權(quán)益直接或間接地受到影響。

　　從以上的管理費(fèi)構(gòu)成和管理費(fèi)收取原則，可以看出，拖欠管理費(fèi)不是小問(wèn)題，這也是構(gòu)成法律訴訟追繳拖欠物業(yè)管理費(fèi)的法律基礎(chǔ)。

　　二、法律訴訟追繳拖欠物業(yè)管理費(fèi)的法律依據(jù)

　　物業(yè)管理費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的委托(通過(guò)與業(yè)主委員會(huì)簽訂服務(wù)合同來(lái)實(shí)現(xiàn))對(duì)物業(yè)及其設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)的綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目開(kāi)展維護(hù)、保養(yǎng)和維修服務(wù)及提供其他相關(guān)服務(wù)所需要的費(fèi)用。按國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào)文件第八條規(guī)定: 物業(yè)管理費(fèi)用包括物業(yè)管理人員的薪金和福利、公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)維修保養(yǎng)費(fèi)、綠化管理費(fèi)、清潔費(fèi)、保安費(fèi)、辦公費(fèi)、管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和法定稅金等8大項(xiàng)目費(fèi)用。其收取費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由各地根據(jù)本地區(qū)綜合服務(wù)項(xiàng)目、勞動(dòng)付出狀況、物價(jià)指數(shù)變化和業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力，以及物業(yè)的檔次制定。一般來(lái)說(shuō)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)、經(jīng)營(yíng)者定價(jià)、民主管理原則。

　　物業(yè)管理費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法是物業(yè)管理委托服務(wù)合同的重要內(nèi)容之一，而物業(yè)管理委托服務(wù)合同是執(zhí)行物業(yè)管理費(fèi)收取的直接法律依據(jù)。

　　三、法律訴訟追繳拖欠物業(yè)管理費(fèi)的社會(huì)基礎(chǔ)

　　在我們?nèi)粘９芾矸?wù)工作中，總會(huì)遇到個(gè)別的業(yè)主(住戶)以種種理由拒交物業(yè)管理費(fèi)用，而且長(zhǎng)期拖欠，這一直是我們管理服務(wù)工作中的一個(gè)難題。對(duì)待拖欠管理費(fèi)的問(wèn)題，我們追討的辦法有3種:一是一般性追討，二是針對(duì)性追討，三是區(qū)別性追討。這3種辦法在實(shí)踐中都不能從根本上解決物業(yè)使用人拖欠管理費(fèi)問(wèn)題，因?yàn)樗麄冎灰幌虢还芾碣M(fèi)，你如何去追討他們也不會(huì)理你，所以只有使出最后的法寶來(lái)追討管理費(fèi)，那就是法律訴訟。

　　我們不習(xí)慣于用法律的手續(xù)解決問(wèn)題， 那是因?yàn)槲覀冞€沒(méi)有形成市場(chǎng)的法律意識(shí)，又考慮到法律訴訟的法律成本很高，所以總是希望通過(guò)人際溝通的辦法來(lái)協(xié)調(diào)解決，可是到后來(lái)追討成本也不會(huì)低， 追討的結(jié)果也不理想，希望總是被無(wú)情地抹滅，希望不是出路。正是在這種社會(huì)環(huán)境下，法律訴訟是一種解決問(wèn)題的奢侈品，問(wèn)津的人很少;也正是在這種環(huán)境下，我國(guó)的法律建設(shè)步伐非常快，法制化的社會(huì)環(huán)境逐步成熟，法制化的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)形成，依法辦事、依法處理事情已成為我們處理問(wèn)題或糾紛的最佳方式。特別是現(xiàn)在全國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》已發(fā)布，并將實(shí)施，物業(yè)管理法律環(huán)境愈來(lái)愈好，加之對(duì)條例的宣傳力度不斷深入，法律意識(shí)不斷深入人心，這為法律訴訟追繳拖欠物業(yè)管理費(fèi)創(chuàng)造了良好的社會(huì)基礎(chǔ)。

　　四、法律訴訟是追繳拖欠物業(yè)管理費(fèi)的最佳方式

　　物業(yè)管理費(fèi)的追討工作是一門管理藝術(shù)，收費(fèi)員一定要有較高的文化素質(zhì)和溝通能力，一般來(lái)說(shuō)，這對(duì)管理費(fèi)短期拖欠者有一定效果，但對(duì)長(zhǎng)期拖欠者或者欠款上千上萬(wàn)元時(shí)，這種“管理藝術(shù)”的追討工作就很困難了，這時(shí)法律訴訟是最好的辦法。

　　有人擔(dān)心法律訴訟會(huì)給業(yè)主與管理者之間造成新的不愉快，讓業(yè)主與管理者之間形成對(duì)立，會(huì)影響企業(yè)的服務(wù)形象和管理服務(wù)品牌，這是杞人憂天。因?yàn)槲覀円宄€(gè)別人拖欠管理費(fèi)，受害者不僅僅是管理企業(yè)，還有其他已繳費(fèi)的業(yè)主。這種經(jīng)濟(jì)學(xué)中“免費(fèi)搭車”的現(xiàn)象，讓廣大業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量和受益權(quán)利直接受損，這一點(diǎn)對(duì)業(yè)主也可能不知道，所以我們要廣而言之，告訴全體業(yè)主。

　　總之，法律訴訟解決拖欠管理費(fèi)問(wèn)題有如下好處：一是有利于規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，建設(shè)法制化物管;二是有利于規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)各主體之間的市場(chǎng)行為，盡可能地減少管理糾紛;三是可以從根本上解決拖欠管理費(fèi)問(wèn)題，起到警示其他拖欠行為的作用;四是要完善市場(chǎng)環(huán)境，走法制化的道路，法律訴訟就是最好的工具，它讓物業(yè)管理法制化的進(jìn)程更有效地前進(jìn)。

　　我們一直希望實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理法制化，如果僅僅是喊口號(hào)，沒(méi)有行動(dòng)，我們將永遠(yuǎn)沒(méi)有出路。

篇2：物業(yè)公司追繳物業(yè)費(fèi)民事訴訟范本

　　物業(yè)公司追繳物業(yè)管理費(fèi)民事訴訟樣本

　　民事訴狀

　　原告：****物業(yè)管理公司

　　地址：********

　　法定代表人：***** 職務(wù)：****

　　委托代理人：***** 電話：*******

　　工作單位：****物業(yè)管理公司

　　被告：**** 電話：*******

　　地址：***********

　　訴訟請(qǐng)求：

　　1.依法判定被告立即支付物業(yè)管理費(fèi)，共計(jì)人民幣***

　　2.判定被告支付逾期繳納物業(yè)管理費(fèi)滯納金***.

　　3.判定被告支付摩托車的車位使用費(fèi)***

　　4.本案全部訴訟方面的費(fèi)用由被告承擔(dān)。

　　事實(shí)與理由：

　　****年*月*日，被告購(gòu)買了***小區(qū)***幢***室房產(chǎn)(面積：***平方米)，按照原告與業(yè)主委員會(huì)于****年*月*日簽訂的《****住宅小區(qū)物業(yè)管理委托合同》及相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，原告一直依法對(duì)被告居住的小區(qū)實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理，為被告提供了完善的物業(yè)管理服務(wù)，履行了自己應(yīng)盡的義務(wù)。根據(jù)**市物價(jià)局給原告批復(fù)的(****)***號(hào)文件和(****)***號(hào)文件規(guī)定，被告自****年1月1日--****年12月31日共拖欠應(yīng)繳納的物業(yè)管理費(fèi)及車輛停放費(fèi)分別為****元和****元，截止****年**月**日，被告依法應(yīng)繳納的滯納m.dewk.cn金****元，累計(jì)費(fèi)用共達(dá)****元(詳見(jiàn)明細(xì)表)。我方及業(yè)主委員會(huì)曾多次以多種形式向被告催交物業(yè)管理費(fèi)，但其未予理睬。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第106條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第22條等規(guī)定，特向貴院提起訴訟，請(qǐng)求依法判令如上之訴請(qǐng)。

　　此致

　　**市**區(qū)人民法院!

　　具狀人： ****物業(yè)管理公司

　　年 月 日

　　附：

　　1、本訴狀副本一份;

　　2、原告營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

　　3、法人代表身份證明、授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件;

　　4、****.*.*--****.**.**被告欠費(fèi)明細(xì)表;

　　5、提供以下書證復(fù)印件：

　　1) ****年*月*日原告與****業(yè)主委員會(huì)簽訂的《****住宅小區(qū)物業(yè)管理委托合同》

　　2) **市物價(jià)局文件兩份：(****)***號(hào)、(****)***號(hào)

　　3) 《業(yè)主公約》。

篇3：物業(yè)公司追繳物業(yè)費(fèi)民事訴狀范文

　　物業(yè)公司追繳物業(yè)費(fèi)民事訴狀范文

　　民事訴狀

　　原告:三亞市心怡物業(yè)管理公司

　　地址:海南省三亞市東迎路三號(hào)

　　法定代表人:張三 職務(wù):物業(yè)總經(jīng)理

　　委托代理人:李四 電話:********

　　工作單位:三亞市心怡物業(yè)管理公司

　　被告:**** 電話:*******

　　地址:海南省三亞市

　　訴訟請(qǐng)求:

　　1.依法判定被告立即支付物業(yè)管理費(fèi),共計(jì)人民幣***

　　2.判定被告支付逾期繳納物業(yè)管理費(fèi)滯納金***

　　3.判定被告支付摩托車的車位使用費(fèi)***

　　4.本案全部訴訟方面的費(fèi)用由被告承擔(dān)。

　　事實(shí)與理由:

　　**年*月*日,被告購(gòu)買了心怡小區(qū)***幢***室房產(chǎn)(面積:***平方米),按照原告與業(yè)主委員會(huì)于****年*月*日簽訂的《心怡住宅小區(qū)物業(yè)管理委托合同》及相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定,原告一直依法對(duì)被告居住的小區(qū)實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理,m.dewk.cn為被告提供了完善的物業(yè)管理服務(wù),履行了自己應(yīng)盡的義務(wù)。根據(jù)**市物價(jià)局給原告批復(fù)的(****)**號(hào)文件和(***)**號(hào)文件規(guī)定,被告自**年1月1日--**年12月31日共拖欠應(yīng)繳納的物業(yè)管理費(fèi)及車輛停放費(fèi)分別為***元和***元,截止**年**月**日,被告依法應(yīng)繳納的滯納金****元,累計(jì)費(fèi)用共達(dá)***元(詳見(jiàn)明細(xì)表)。我方及業(yè)主委員會(huì)曾多次以多種形式向被告催交物業(yè)管理費(fèi),但其未予理睬。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第106條,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第22條等規(guī)定,特向貴院提起訴訟,請(qǐng)求依法判令如上之訴請(qǐng)。

　　此致

　　三亞市**區(qū)人民法院!

　　具狀人:三亞市心怡物業(yè)管理公司

　　年 月 日

　　附:

　　1、本訴狀副本一份;

　　2、原告營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

　　3、法人代表身份證明、授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件;

　　4、****.*.*--****.**.**被告欠費(fèi)明細(xì)表;

　　5、提供以下書證復(fù)印件:

　　1) ****年*月*日原告與****業(yè)主委員會(huì)簽訂的《****住宅小區(qū)物業(yè)管理委托合同》;

　　2) **市物價(jià)局文件兩份:(****)***號(hào)、(****)***號(hào)

　　3) 《心怡小區(qū)業(yè)主公約》。