案例分析：業主稱未享受物業服務不付物業費

　　業主稱未享受物業服務不付物業費

　　業主辯稱，《前期物業管理合同》已于20**年2月25日起自然終止，現該合同是無效合同;其購買的店面在小區外圍，A物業公司僅對小區大門內的物業進行管理，其從未享受到A公司提供的物業管理服務，因此有權拒絕A公司的履行要求。請求駁回A公司的訴訟請求。

　　海峽法治在線-法制今報2月26日訊(徐歡)

　　案情

　　20**年12月3日，張某向武夷山市谷豐房地產開發有限公司購買了武夷山市豐和園小區某店面，面積90.73平方米。20**年2月25日，A物業公司與張某簽訂《前期物業管理合同》，約定由該公司為豐和園小區提供物業管理服務。合同簽訂后，A物業公司依約安排保潔、維修、安保等工作人員為豐和園小區業主提供物業管理服務，張某亦按每月每平方米0.7元的標準繳納物業管理服務費至20**年1月31日。半年后，A公司通過電話、上門等方式，多次向張某催收20**年2月1日之后的物業費，均未果。20**年7月10日，A公司按照張某所購買使用的豐和園小區2期A棟101店面地址，通過EMS快遞向張某寄送催繳物業費資料，遭拒收，故A公司訴至法院，請求判令張某立即償付拖欠的物業管理服務費、快遞費、資料費2052.35元和違約金2875.33元，及欠繳的物業管理服務費按日千分之三計算至付清物業費時止的違約金。另查明，武夷山市豐和園小區至今未成立業主委員會。

　　張某辯稱，《前期物業管理合同》已于20**年2月25日起自然終止，現該合同是無效合同;其購買的店面在小區外圍，A物業公司僅對小區大門內的物業進行管理，其從未享受到A公司提供的物業管理服務，因此有權拒絕A公司的履行要求。請求駁回A公司的訴訟請求。

　　審判

　　武夷山法院經審理后認為，張某購買武夷山市豐和園小區某店面，位于該小區規劃紅線內，其與A物業公司簽訂的《前期物業管理合同》，合法有效，雙方均應依約履行。合同雖約定期限一年或自20**年2月1日起至業主委員會成立止，但由于豐和園小區至今未成立業主委員會，并沒有業主大會作出解聘物業服務企業的決定以及業主委員會請求解除物業服務合同，且A公司為該小區業主提供物業管理服務至今，張某亦購買使用小區2期A棟101店面至今，應當認定A公司與張某之間的物業服務合同關系存續至今。A公司已經按照合同的約定提供了相應的物業管理服務，現請求張某支付自20**年2月1日起至20**年9月30日止的物業管理服務費2032.35元，郵寄費10元，可以支持。資料費10元，因無證據證明，不予采納。由于雙方在合同中并未對逾期付款的違約金作出約定，故A公司主張按日千分之三標準計算違約金，不予采納，但可以支持自其起訴之日起按中華人民銀行同期同類貸款基準利率計算的部分。

　　據此，法院判決張某支付A物業公司物業管理服務費2032.35元，以及自20**年10月20日起至判決確定的給付之日止按中華人民銀行同期同類貸款基準利率計算的違約金和郵寄費10元。

　　評析

　　近年來，隨著我國房地產業的迅速發展及物業管理的市場化，物業管理糾紛也越來越多，并呈現群體性、多樣性、復雜性和非對抗性等特點。

　　因此，對于審理物業服務糾紛應當注意平衡物業公司與業主間的權利義務。《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定：“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。”同時，第六條亦規定：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”

　　本案中，A物業公司依約履行了《前期物業管理合同》的規定，安排了保潔、維修、安保等工作人員為豐和園小區業主提供物業管理服務，故張某以未享受物業服務為由進行抗辯，不予繳納物業管理服務費，不符合司法解釋的規定，不應支持。

篇2：未簽物業服務合同也要交物業費之案例

　　物業案例分析：未簽物業服務合同也要交物業費

　　10年前，趙先生因拆遷搬進了某小區的一套2居室樓房。20**年夏季的一天，他回家后發現室內被盜，遂馬上報了警。經清點，確認丟失一部手機和一臺照相機，損失共計達3000多元。

　　不久，小區物業公司來收物業費，趙先生說：“你們不讓我們業主裝護欄，而小區管理又不到位，保安措施不規范，這才造成我家被盜，你們有責任，所以應免除我家一年的物業費。”對方不同意，趙先生就堅持不交費，雙方不歡而散。就這樣，截至20**年底，趙先生一直未再支付過物業費，物業公司便將他告到法院，要求其支付欠繳的物業費3000元。

　　法院庭審時，物業公司表示趙先生在該小區居住10年了，之前一直按時交納物業費，對收費標準也沒提出過異議，這表示他認可物業公司的服務項目和標準，雙方已形成事實服務關系。對于其家中被盜，物業公司表示同情，但認為與物業管理沒有直接的因果關系，所以不同意以此為由來拒交物業費。法院經過審理，近日判決趙先生向物業公司支付欠繳的物業費3000元。

說法

　　趙先生搬進樓房時確實未與物業公司直接簽訂過服務協議，但他曾與該小區的開發商簽訂過物業管理合同，而該開發商又委托此物業公司來負責垃圾清運等物業方面的管理，且趙先生自入住后一直在接受對方提供的服務，因此雙方形成了事實上的物業服務關系。

　　趙先生享受了小區物業公司提供的服務，理應及時交納物業費，他所稱物業公司服務不到位，應對其家中失竊承擔責任的說法，因沒有提交充分證據加以證實，所以不能作為其拒交物業費的合法理由。同時，如果業主認為物業公司在服務過程中存在瑕疵，應通過正當渠道提出意見和建議。由此可知，法院最終判決是恰當的。

篇3：物業服務不到位業主只交七成物業費

“物業服務不到位,我要不要繼續交物業費?”如今不少業主都有這樣的疑問。日前,因不滿物業服務拒交物業費而被告上法庭的林女士,拿到了法院的一審判決書。法院判決指出,由于原告物業公司的服務存在瑕疵,因此被告林女士可以按原物業管理費標準的70%交納物業費。此判決讓不少對物業公司不滿的業主有了維權依據。

物業公司:起訴業主不交物業費

作為業主聘請的“管家”,物業公司為什么把身為“主人”的業主告上法庭呢?原告福州永同昌物業管理有限公司(以下簡稱“永同昌物業”)相關人士說,20**年8月1日,福州永同昌房地產開發有限公司委托其對晉安區文錦小區實行物業管理,負責向業主及物業使用者收取物業管理服務費、停車費、代收代交水電費;委托管理期限自20**年8月1日至20**年8月1日。20**年10月16日,文錦小區的業主林女士在收房后,和其他業主一樣,與永同昌物業簽訂了《業主公約》。公約規定林女士每月向該物業公司交納物業管理費,收費標準是0.5元/平方米。但是,從20**年3月1日起,林女士就拒絕交納物業管理費。所以,該公司訴請法院判令被告向其交納自20**年3月至20**年10月30日止的物業管理費1120元,并按日萬分之二點一支付滯納金73.7元。

業主:物業服務多處不到位

而業主林女士表示,自己從20**年3月1日起未交物業管理費是事實。但這是有原因的,而且也得到了其他業主的支持。首先,福州永同昌房地產開發有限公司與永同昌物業簽訂的管理委托合同已于20**年8月1日到期,所以原告無權要求自己交納20**年8月至10月的物業管理費。同時,原告未按合同約定為其提供服務,也無權向自己收取物業管理費。她說,物業服務不到位的主要表現有:未按合同約定每半年公布一次財務狀況;小區內老人活動室及公共停車場均被物業擅自出租,并私吞租金;小區內下水道堵塞,公共場地用于養雞,綠化地用于種菜,地下車庫用于堆放廢品,景觀池沒有開放,消防存在安全隱患,垃圾未清理。此外,其已按規定向物業交納水費,但是卻被自來水公司告知該小區已欠水費60余萬元。因此她請求法院駁回原告的訴訟請求。

記者在該小區采訪發現,林女士的觀點在該小區得到了多數業主的支持。不少業主說,原告作為樓盤開發商指定的物業公司,服務長期不到位,物業主管走馬燈似的更換,許多承諾都無法兌現,所以業主都很不滿。林女士不交物業費的抗爭方式,隨后也被許多業主效仿。

法院:業主只須交70%物業費

據悉,晉安區人民法院在20**年11月29日立案受理了該糾紛。

法院經審理認為,原、被告簽訂的《業主公約》、《前期物業管理服務協議》系雙方真實意思表示,且內容不違反法律規定,故雙方均應按協議履行。原告與福州永同昌房地產開發有限公司簽訂的《物業管理委托合同》雖于20**年8月1日到期,但之后原告仍然為小區提供物業服務,故原、被告之間的物業管理關系依然存在,被告仍然負有支付相應管理費的義務。但因原告提供的物業管理服務中存在垃圾未做到日產日清;小區內的綠化服務未到位;消防系統設施設備不齊全;從未公布小區物業管理費收支項目等服務瑕疵,依照物業服務收費應當遵循費用與服務水平相適應的原則,故應對原告的物業管理費進行酌減,即按原物業管理費的70%交納。同時鑒于原告在履行合同中有一定的違約行為,故對其主張的物業費滯納金部分不予支持。為此,晉安區人民法院日前一審判決被告應于判決生效后十日內一次性支付原告福州永同昌物業管理有限公司自20**年3月1日起至20**年10月31日止的物業管理費784元,并駁回原告的其他訴訟請求。