怎樣面對(duì)物業(yè)糾紛

　　物業(yè)管理糾紛是困擾著許多小區(qū)居民和物業(yè)管理公司的大難題。目前，國(guó)家法律中還沒(méi)有關(guān)于物業(yè)管理糾紛的明確規(guī)定，只是在1994年3月30日建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，以及1996年3月1日國(guó)家計(jì)委頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》等法律法規(guī)中，對(duì)城市新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理事項(xiàng)做了一些原則性的規(guī)定。以下是一些共識(shí)和建議：

　　一、物業(yè)公司與業(yè)主是服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系

　　實(shí)施物業(yè)管理的實(shí)體是具有法人資格的專(zhuān)業(yè)企業(yè)即物業(yè)公司。由于房屋產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同或契約，接受業(yè)主委托，代表業(yè)主并運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)。業(yè)主處于主導(dǎo)地位，而物業(yè)公司則扮演了"大管家"的角色，物業(yè)管理與業(yè)主之間是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，其管理行為是企業(yè)行為。在管理內(nèi)容上，物業(yè)管理企業(yè)除對(duì)物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)外，還提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)，即多功能全方位統(tǒng)一管理。

　　物業(yè)管理提供的服務(wù)是有償?shù)模瑘?zhí)行的是"以區(qū)養(yǎng)區(qū)"、"以業(yè)養(yǎng)房"的方針，其管理經(jīng)費(fèi)除自籌以外，還包括收取的管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理與住戶(hù)是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)通過(guò)市場(chǎng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，雙方在完全平等的原則下，通過(guò)雙向選擇簽訂合同，明確各自的權(quán)利義務(wù)。因而物業(yè)公司與房屋產(chǎn)權(quán)人和用人的關(guān)系是合同法律關(guān)系的一種。

　　二、物業(yè)管理中，業(yè)主處于主導(dǎo)地位

　　住宅小區(qū)的物業(yè)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商用于開(kāi)發(fā)公共物業(yè)的投資已全部進(jìn)入了開(kāi)發(fā)成本，攤?cè)肓松唐贩績(jī)r(jià)格。商品房一旦出售，就意味著公共物業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)隨同商品房產(chǎn)權(quán)的出讓同時(shí)轉(zhuǎn)給了業(yè)主。業(yè)主在支付商品房?jī)r(jià)格的同時(shí)也按一定比例承擔(dān)了物業(yè)的價(jià)格，也就獲得了物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。業(yè)主也就是物業(yè)管理權(quán)的權(quán)力主體。業(yè)主有參加物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋和公用設(shè)施、維護(hù)物業(yè)的效用和價(jià)值的義務(wù)。根據(jù)一般慣例，住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50%以上，房地產(chǎn)地方行政部門(mén)應(yīng)會(huì)同開(kāi)發(fā)商與業(yè)主協(xié)商及時(shí)召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，制定并通過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)章程，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會(huì)。業(yè)主管理委員會(huì)一經(jīng)成立，就應(yīng)是所轄物業(yè)的權(quán)力機(jī)構(gòu)，是業(yè)主表達(dá)愿望和意志的代表，負(fù)有組織和聯(lián)系業(yè)主的義務(wù)，并代表業(yè)主處理和執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的事宜。包括有權(quán)選聘或解聘物業(yè)管理公司，有權(quán)決定房屋維修基金的使用，有權(quán)對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)水準(zhǔn)、委托服務(wù)合同執(zhí)行情況和收費(fèi)及使用情況進(jìn)行監(jiān)督，從而真正掌握物業(yè)管理的權(quán)益，維護(hù)個(gè)體業(yè)主的合法權(quán)益。

　　在物業(yè)管理過(guò)程中，業(yè)主始終處于主導(dǎo)地位，以業(yè)主委員會(huì)為權(quán)力核心，由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理委員會(huì)，并代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同。在明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)的同時(shí)，由物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照業(yè)主的愿望與要求對(duì)物業(yè)實(shí)施管理。業(yè)主是"主人"，物業(yè)管理者是"管家"。從經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系上來(lái)看，業(yè)主屬于買(mǎi)方即需方，物業(yè)公司則應(yīng)為賣(mài)方即供方。由于雙方的法律關(guān)系建立在合同基礎(chǔ)上，所以各自的權(quán)利義務(wù)均應(yīng)依照合同有效約定。

　　三、物業(yè)管理糾紛多種多樣

　　如今，小區(qū)的土地使用費(fèi)是由業(yè)主支付的，公共物業(yè)的投資主體不再是國(guó)家而是業(yè)主。但業(yè)主對(duì)自己是物業(yè)產(chǎn)權(quán)主體的意識(shí)依然相當(dāng)?shù)　Ｓ行┮呀?jīng)覺(jué)醒的業(yè)主，開(kāi)始用法律來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益，并因此引發(fā)物業(yè)管理糾紛。如業(yè)主停放在外的自行車(chē)丟失或家庭財(cái)產(chǎn)被盜，而引發(fā)的業(yè)主與物業(yè)公司在對(duì)住宅區(qū)的安全責(zé)任程度上的糾紛;物業(yè)公司擅自巧立名目，要求業(yè)主額外交納費(fèi)用而引發(fā)的糾紛;業(yè)主拖欠水、電費(fèi)，物業(yè)公司拉閘停電、停水而引發(fā)的糾紛等等，不一而足。

　　四、認(rèn)真簽訂合同，避免糾紛產(chǎn)生

　　物業(yè)管理糾紛是發(fā)生于業(yè)主與物業(yè)公司之間的。由于業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系產(chǎn)生于雙方訂立的合同，因此，物業(yè)公司在提供物業(yè)管理過(guò)程中與業(yè)主之間所產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)當(dāng)屬于合同糾紛的一種。根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)，業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。合同中應(yīng)當(dāng)對(duì)委托管理的事項(xiàng)、管理的標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理費(fèi)收支、監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等加以明確規(guī)定。該合同是一個(gè)建立在平等互利、自愿有償、協(xié)商一致原則基礎(chǔ)上的實(shí)踐合同。只要合同規(guī)定的內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，就應(yīng)以合同為依據(jù)來(lái)確認(rèn)雙方的合同義務(wù)。雙方在合同履行過(guò)程中發(fā)生糾紛，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同規(guī)定來(lái)確定違約事實(shí)，承擔(dān)違約責(zé)任。只要有一方?jīng)]有按合同規(guī)定的要求履行或不完全履行義務(wù)，另一方就有權(quán)以違約為由起訴，要求雙方承擔(dān)違約責(zé)任。　　綜上所述，物業(yè)管理糾紛應(yīng)當(dāng)納入到合同糾紛中，依照合同糾紛的處理原則、處理辦法和處理程序加以解決。

　　企業(yè)的一系列業(yè)務(wù)活動(dòng)必須圍繞企業(yè)的期望形象展開(kāi)。樹(shù)立良好的形象，提高知名度與美譽(yù)度是任何一個(gè)企業(yè)追求的目標(biāo)。因此，企業(yè)需要對(duì)目前的情況進(jìn)行調(diào)查分析，以便為后期工作提供依據(jù)，明確發(fā)展目標(biāo)。

　　物業(yè)管理公司可對(duì)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理價(jià)格、業(yè)務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容、態(tài)度等方面的調(diào)查及接受業(yè)主們對(duì)服務(wù)管理優(yōu)缺點(diǎn)的評(píng)價(jià)和如何改進(jìn)方面的信息反饋。

　　企業(yè)形象企業(yè)形象的好壞直接影響未來(lái)的發(fā)展，若企業(yè)不聽(tīng)取公眾對(duì)企業(yè)形象的評(píng)價(jià)，并及時(shí)改進(jìn)企業(yè)形象，提高人員素質(zhì)，企業(yè)的發(fā)展就會(huì)受到阻礙。企業(yè)形象的調(diào)查包括對(duì)企業(yè)機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)，如企業(yè)機(jī)構(gòu)是否健全，人員是否精簡(jiǎn)，辦事效率高低等;對(duì)企業(yè)管理水平的評(píng)價(jià)，如經(jīng)營(yíng)決策是否正確，有無(wú)創(chuàng)意，用人是否恰當(dāng)?shù)?對(duì)企業(yè)人員素質(zhì)的評(píng)價(jià)，如業(yè)務(wù)水平、職業(yè)道德、決策綜合能力、協(xié)調(diào)能力等;對(duì)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)，如服務(wù)態(tài)度、辦事效率等

　　3、對(duì)企業(yè)所處社會(huì)環(huán)境的調(diào)查

　　社會(huì)環(huán)境在很大程度上決定著企業(yè)的興衰存亡，物業(yè)管理公司對(duì)社會(huì)環(huán)境的調(diào)查大致包括：

　　(1)政策環(huán)境調(diào)查，了解國(guó)家近期的方針政策，物業(yè)方面的法規(guī)條例。

　　(2)同行業(yè)調(diào)查，了解該區(qū)域內(nèi)同行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，優(yōu)秀的管理經(jīng)驗(yàn)及在公眾中的形象地位。

　　(3)社會(huì)問(wèn)題調(diào)查，了解經(jīng)濟(jì)變動(dòng)情況、人均收入情況、社會(huì)分配等一些會(huì)影響公眾需求變化的問(wèn)題。

　　(二)調(diào)查結(jié)果的分析歸納

　　物業(yè)管理公司收集調(diào)查結(jié)果后，還要分析篩選，得出結(jié)論性意見(jiàn)，使未來(lái)的發(fā)展道路清晰明了。首先，必須確定企業(yè)的形象地位，企業(yè)的形象由知名度與美譽(yù)度構(gòu)成。知名度是企業(yè)的名稱(chēng)、標(biāo)記、產(chǎn)品被公眾知道的程度、社會(huì)影響廣度和深度。美譽(yù)度是企業(yè)獲得公眾信任、贊美的程度。

　　物業(yè)管理公司對(duì)企業(yè)形象地位調(diào)查時(shí)應(yīng)排除業(yè)主參與，以免知名度預(yù)測(cè)不準(zhǔn)。其次，將綜合調(diào)查中關(guān)系到公司形象的重要因素列表計(jì)分，以便清楚各項(xiàng)調(diào)查項(xiàng)目的程度。

篇2：物業(yè)采暖費(fèi)糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費(fèi)？

　　物業(yè)采暖糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費(fèi)？

　　近幾年，隨著供暖社會(huì)化的轉(zhuǎn)變和供暖費(fèi)用的上升，業(yè)主和供暖部門(mén)的矛盾越來(lái)越多，由于沒(méi)有相應(yīng)的法規(guī)細(xì)節(jié)，供暖部門(mén)和業(yè)主各持己見(jiàn)，各說(shuō)各的理由，產(chǎn)生的糾紛越來(lái)越多，成為棘手的社會(huì)問(wèn)題。“木橋花園”案也僅僅是諸多供暖糾紛案中的一個(gè)縮影，案件中被告拒交取暖費(fèi)的理由，也僅是各種拒交取暖費(fèi)理由中的一個(gè)。

　　理由之一：供熱不合格 拒交取暖費(fèi)

　　“木橋花園”案中被告拒交取暖費(fèi)的理由即源于此。西寧市城北區(qū)某小區(qū)一樓的馬老太太在接受記者采訪時(shí)敘說(shuō)自己幾年來(lái)的經(jīng)歷：頭一年搬進(jìn)來(lái)，暖氣不熱，新房溫度低，可以理解，取暖費(fèi)一分不少的交了；第二年暖氣不熱，說(shuō)是放放氣就好了，放了3個(gè)月的氣，暖氣還是不熱，后來(lái)連人都不來(lái)了；兩個(gè)冬天暖氣都不熱，向物業(yè)公司反映了，還是沒(méi)有得到很好解決。記者在采訪中了解到，供暖部門(mén)的供暖溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主拒交取暖費(fèi)最主要的理由，幾乎占到了拒交人數(shù)的50％以上。很多人持有這樣的觀點(diǎn)，供暖也是商品，既然花錢(qián)來(lái)買(mǎi)，就要買(mǎi)得物有所值，供暖溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)也屬“劣質(zhì)產(chǎn)品”，作為消費(fèi)者當(dāng)然有權(quán)拒買(mǎi)。

　　理由之二：收費(fèi)不合理 當(dāng)然不交費(fèi)

　　收費(fèi)不合理，是業(yè)主拒交取暖費(fèi)的第二大理由。記者在采訪中了解到，盡管目前對(duì)取暖收費(fèi)方式有了界定，但許多西寧人對(duì)目前的收費(fèi)方式還是產(chǎn)生了質(zhì)疑。家住西寧市朝陽(yáng)某小區(qū)的王先生告訴記者：“按套內(nèi)面積計(jì)算也不科學(xué)，我家的過(guò)廳、廚房、廁所都沒(méi)有暖氣，而且廚房根本不需要暖氣，去年我要求在廁所里加一組暖氣他們不讓?zhuān)召M(fèi)時(shí)卻把廁所的面積計(jì)算進(jìn)去，這樣的收費(fèi)合理嗎？”住在同一小區(qū)的李先生對(duì)記者說(shuō)，買(mǎi)房的時(shí)候家里敞開(kāi)式的陰臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)都是按對(duì)折面積進(jìn)行計(jì)算的，收取暖費(fèi)卻按全額收，為什么？收費(fèi)合理的當(dāng)然要交，收費(fèi)不合理的為什么還要交？

　　理由之三：遺留問(wèn)題不解決 取暖費(fèi)不交

　　購(gòu)房時(shí)的遺留問(wèn)題是業(yè)主不交取暖費(fèi)用的另一大理由。西寧地區(qū)很多小區(qū)的供暖部門(mén)都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的，物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)捆綁在一起收，業(yè)主們自然也就將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司在管理方面的問(wèn)題牽扯進(jìn)來(lái)，購(gòu)房時(shí)的承諾不兌現(xiàn)、小區(qū)公共衛(wèi)生、公共安全方面反映出的問(wèn)題、擅自將業(yè)主公用設(shè)施挪作他用侵害業(yè)主利益的，都嚴(yán)重影響了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主雖然向物業(yè)管理部門(mén)屢次反映，要求解決，卻不予理會(huì)。諸如此類(lèi)的問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)。于是 ，遺留問(wèn)題解決不了，拒交取暖費(fèi)也就成了一個(gè)普遍現(xiàn)象

篇3：預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　物業(yè)管理糾紛一直是媒體關(guān)注的熱點(diǎn)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報(bào)道經(jīng)常見(jiàn)諸報(bào)端，先是銀楓家園，再是鵬潤(rùn)家園，接著又是天通苑、中創(chuàng)物業(yè)等等。誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)暫且不論。如此多的物業(yè)管理糾紛確實(shí)反映出目前物業(yè)管理現(xiàn)狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問(wèn)題。對(duì)某些處于糾紛漩渦的業(yè)主來(lái)說(shuō)，本該方便生活的物業(yè)管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔(dān)憂事。對(duì)那些準(zhǔn)備買(mǎi)房的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會(huì)產(chǎn)生這么多的物業(yè)管理糾紛？物業(yè)管理糾紛能不能防患于未然？筆者認(rèn)為，物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國(guó)家法律、法規(guī)不夠健全的情況下，物業(yè)管理各方應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)。在協(xié)商互利的基礎(chǔ)上，完善《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款，積極預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛，采取合法手段有效解決物業(yè)管理糾紛。

　　物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的。從客觀方面講，現(xiàn)階段我國(guó)關(guān)于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)還不健，全國(guó)還沒(méi)有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)管理各方的關(guān)系及權(quán)利義務(wù)等都缺乏明確規(guī)定。這就使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)處于一種無(wú)序狀態(tài)。法院等裁判機(jī)構(gòu)在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)缺乏法律依據(jù)，只能主要依據(jù)《物業(yè)管理公約》等合同的約定進(jìn)行處理。物業(yè)管理各方如果想更好地保護(hù)自己的權(quán)益，只能通過(guò)完善合同條款等經(jīng)濟(jì)手段來(lái)達(dá)到目的。但由于物業(yè)管理各方在專(zhuān)業(yè)知識(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等方面有較大差異，現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理各方在簽訂《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的文件時(shí)并不能完全表達(dá)自己的真實(shí)意愿，這就為物業(yè)管理糾紛的發(fā)生埋下了隱患。從主觀方面講，物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高是發(fā)生物業(yè)管理糾紛的主要原因。例如，有的產(chǎn)權(quán)人或使用人未意識(shí)到業(yè)主大會(huì)的重要性，從不參加業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)，卻要求物業(yè)管理企業(yè)少收費(fèi)或不收費(fèi)；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人不重視《物業(yè)管理公約》等法律文件，卻抱怨業(yè)主委員會(huì)不維權(quán)或維權(quán)不利；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人沒(méi)有科學(xué)消費(fèi)意識(shí)，不理解物業(yè)管理的職責(zé)范圍、物業(yè)管理對(duì)物業(yè)保值、升值的重要性，覺(jué)得花錢(qián)請(qǐng)物業(yè)冤得慌；還有的認(rèn)為只要花了錢(qián)，和房子有關(guān)的事，都可以找物業(yè)。有的物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)，在物業(yè)管理活動(dòng)中只講權(quán)利、不講義務(wù)；有的物業(yè)管理企業(yè)不求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，在物業(yè)管理活動(dòng)中投機(jī)取巧，收費(fèi)高、服務(wù)差。以上種種均是物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高的表現(xiàn)。在這種外部缺乏有效約束，內(nèi)部缺乏有效自律的情況下。物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性。

　　盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說(shuō)物業(yè)管理糾紛不能預(yù)防、減少或有效解決。在法律、法規(guī)不夠健全《物業(yè)管理公約》等合同性文件是物業(yè)管理各方主要行為準(zhǔn)則與是非評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)的情況下，簽好《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的合同性文件對(duì)于積極預(yù)防、減少、有效解決物業(yè)管理糾紛具有重要作用。《物業(yè)管理公約》是房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人與物業(yè)管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規(guī)則。一般包括物業(yè)基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產(chǎn)權(quán)人權(quán)利及義務(wù)、產(chǎn)權(quán)人大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、開(kāi)發(fā)商權(quán)利及義務(wù)、物業(yè)管理公司權(quán)利及義務(wù)、公共維修基金的使用、物業(yè)管理收費(fèi)、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等條款。《物業(yè)管理公約》是整個(gè)小區(qū)治理結(jié)構(gòu)、管理規(guī)則的綱領(lǐng)性文件，規(guī)定了住宅小區(qū)組織結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理各方權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范等核心性問(wèn)題，關(guān)系到開(kāi)發(fā)商、單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司的現(xiàn)實(shí)及長(zhǎng)遠(yuǎn)切身利益。是物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業(yè)管理公約》對(duì)物業(yè)管理各方意義深遠(yuǎn)。物業(yè)管理各方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，根據(jù)互利原則確定各方的權(quán)利義務(wù)，明確小區(qū)管理機(jī)構(gòu)、議事規(guī)則、議事程序，監(jiān)督機(jī)構(gòu)等條款。

　　眾所周知，在新建住宅小區(qū)，最初的《物業(yè)管理公約》一般都是由開(kāi)發(fā)商起草的，其他產(chǎn)權(quán)人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面承諾遵守《物業(yè)管理公約》的相關(guān)規(guī)定。由于《物業(yè)管理公約》事先已由開(kāi)發(fā)商擬定并經(jīng)過(guò)政府有關(guān)主管部門(mén)審核，單個(gè)產(chǎn)權(quán)人即便對(duì)《物業(yè)管理公約》的某些條款及內(nèi)容不滿，也無(wú)法或無(wú)力對(duì)《物業(yè)管理公約》進(jìn)行修改，只能違心或被迫承認(rèn)《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款。雖然單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人在購(gòu)房初期無(wú)法修改《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容，沒(méi)有機(jī)會(huì)在關(guān)系到切實(shí)利益的問(wèn)題上與開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)討價(jià)還價(jià)，但并非永遠(yuǎn)沒(méi)有機(jī)會(huì)。當(dāng)住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)人入住率達(dá)到50％以上、具備召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)的條件時(shí)，單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人便有機(jī)會(huì)參與《物業(yè)管理公約》的通過(guò)與修改工作，有權(quán)提出自己的合理化建議，與其他產(chǎn)權(quán)人一起與開(kāi)發(fā)商討價(jià)還價(jià)。那么，在討價(jià)還價(jià)時(shí)，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題呢？

　　首先，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理通常有五方參與：開(kāi)發(fā)商，產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司。在開(kāi)發(fā)商擁有部分物業(yè)的住宅小區(qū)中，開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人是物業(yè)的主人，小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)--業(yè)主大會(huì)由開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人或使用人（房屋承租人）組成。在開(kāi)發(fā)商不擁有物業(yè)的住宅小區(qū)中，業(yè)主大會(huì)由產(chǎn)權(quán)人或使用人組成。業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會(huì)，由住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委員會(huì)委托對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理的專(zhuān)業(yè)公司。從理論上講，開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)具有共同利益，對(duì)物業(yè)管理公司違法或違反《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理委托合同》的行為應(yīng)當(dāng)采取一致立場(chǎng)。這是相對(duì)合理的物業(yè)管理關(guān)系。

　　其次，完善《物業(yè)管理公約》，消除不合理的物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因，維護(hù)自身合法權(quán)益。維護(hù)自身權(quán)益在物業(yè)管理關(guān)系合理的住宅小區(qū)相對(duì)容易，但在物業(yè)管理關(guān)系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開(kāi)發(fā)商像其他產(chǎn)權(quán)人一樣。應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)。但某些開(kāi)發(fā)商卻利用前期委托物業(yè)管理的特權(quán)，與受托物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成某種妥協(xié)或默契，即物業(yè)管理企業(yè)得到小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，開(kāi)發(fā)商少繳或不繳物業(yè)管理費(fèi)。在這種物業(yè)管理關(guān)系下，產(chǎn)權(quán)人或使用人維護(hù)自身權(quán)益便相對(duì)艱難，開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為可能采取放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應(yīng)合理的物業(yè)管理關(guān)系。在這種情形下，產(chǎn)權(quán)人或使用人只有在正確判斷不合理物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，通過(guò)完善《物業(yè)管理公約》條款及內(nèi)容。約束、制裁破壞正常物業(yè)管理關(guān)系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業(yè)管理公約》的條款及內(nèi)容呢？筆者認(rèn)為，以下幾個(gè)問(wèn)題應(yīng)引起物業(yè)管理各方重視：

　　一、明確業(yè)主委員會(huì)議事程序及監(jiān)督問(wèn)題

　　根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是住宅小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)--業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，具有組織召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及年度工作計(jì)劃，執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的決議、決定等權(quán)利和義務(wù)，是代表產(chǎn)權(quán)人利益的最重要的組織機(jī)構(gòu)。在一定意義上，業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)選舉、撤換，但業(yè)主委員會(huì)到底應(yīng)當(dāng)怎樣對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，如何選舉或撤換業(yè)主委員會(huì)成員，業(yè)主委員會(huì)如何行使權(quán)力，業(yè)主委員會(huì)選聘和撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件、程序及標(biāo)準(zhǔn)等具體問(wèn)題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實(shí)處。比如，《物業(yè)管理公約》一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)具有決定選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權(quán)力，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會(huì)選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的行為缺乏客觀依據(jù)與透明度。《物業(yè)管理公約》一般還規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權(quán)力，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)檢查、監(jiān)督工作的標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會(huì)自身的工作缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)、沒(méi)有有效監(jiān)督，這樣的權(quán)力有時(shí)可能成為滋生腐敗的溫床，小區(qū)物業(yè)管理亦是如此。因此，在簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)，物業(yè)管理各方就應(yīng)詳細(xì)約定業(yè)主委員會(huì)的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標(biāo)準(zhǔn)、工作準(zhǔn)則、業(yè)主委員會(huì)組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作的機(jī)構(gòu)組織及監(jiān)督程序等問(wèn)題，這樣才能更好地保障物業(yè)管理各方的合法權(quán)益。

　　二、物業(yè)客理經(jīng)營(yíng)與收費(fèi)問(wèn)題

　　物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)與收費(fèi)一直是個(gè)比較敏感的問(wèn)題。因?yàn)檫@直接關(guān)系到物業(yè)管理各方的經(jīng)濟(jì)利益，有媒體甚至稱(chēng)物業(yè)管理收費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)心中永遠(yuǎn)的"痛"。一方面，產(chǎn)權(quán)人希望繳費(fèi)能降到最低，另一方面，物業(yè)管理企業(yè)希望利潤(rùn)達(dá)到最大化。要想在這種悖論里求得合作發(fā)展。物業(yè)管理雙方就應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)與收費(fèi)等問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，并在合同中進(jìn)行詳細(xì)約定，以避免糾紛的產(chǎn)生。在簽訂《物業(yè)管理合同》的經(jīng)營(yíng)與收費(fèi)條款時(shí)，以下幾個(gè)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)加以考慮：

　　1、物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)是否具有排他經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)營(yíng)收益歸誰(shuí)所有，如何使用；

　　2、收取補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)的條件、標(biāo)準(zhǔn)及議事程序；

　　3、調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)、條件及幅度；

　　4、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)未達(dá)標(biāo)的違約賠償責(zé)任，標(biāo)準(zhǔn)。

　　三、建立維修基金的使用、續(xù)籌的監(jiān)督體制，降低維修基全移交、投資風(fēng)險(xiǎn)

　　維修基金是專(zhuān)項(xiàng)用于住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業(yè)主按購(gòu)房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數(shù)額比較大，對(duì)物業(yè)保值、增值具有重要作用，直接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人切身利益，因此在簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注維修基金的使用、續(xù)繳問(wèn)題。《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》雖然對(duì)維修基金的使用、續(xù)籌作了以下規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金的使用由開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)審核后劃撥；業(yè)主委員會(huì)成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施；維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)或業(yè)主委員會(huì)研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌，但以上規(guī)定并不能保證維修基金使用、續(xù)籌的審批合理，也無(wú)法防止開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)不合理使用維修基金。為維護(hù)自己的權(quán)益，在制定《物業(yè)管理公約》時(shí)。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)建立維修基金使用、續(xù)籌的監(jiān)督制度。

　　也許有些產(chǎn)權(quán)人還沒(méi)有意識(shí)到維修基金存在著移交、投資風(fēng)險(xiǎn)。《住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金先由開(kāi)發(fā)商代收，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證時(shí)，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管，業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將維修基金交給物業(yè)管理企業(yè)代管。在此期間，維修基金可用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債等證券類(lèi)投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，利息的變動(dòng)、國(guó)債收益的變動(dòng)都可能導(dǎo)致維修基金減少，這些不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)只能由全體業(yè)主來(lái)承擔(dān)。簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)應(yīng)注意維修基金移交、投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，并制定有關(guān)條款，減少移交特別是投資風(fēng)險(xiǎn)，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。

　　四、完善物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)條款，明確選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序

　　有些小區(qū)存在著這樣的情況，產(chǎn)權(quán)人或使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的工作極不滿意，想撤換物業(yè)管理公司，但卻拿不出實(shí)質(zhì)性的證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)違反法律或合同約定，以至撤換物業(yè)管理企業(yè)的想法和行為不能實(shí)現(xiàn)。這主要是因?yàn)椋@些小區(qū)的《物業(yè)管理公約》等合同性文件對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序等問(wèn)題未作詳細(xì)約定，以至訴訟或投訴時(shí)沒(méi)有證據(jù)，達(dá)不到自己的目的。一般情況下，物業(yè)管理工作比較復(fù)雜，訂立《物業(yè)管理公約》等合同性文件時(shí)應(yīng)盡量詳細(xì)地約定物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、因物業(yè)管理企業(yè)怠于職守或不履行職守、服務(wù)未達(dá)標(biāo)等原因給業(yè)主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業(yè)管理企業(yè)的工作好壞就有了依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)，決定是否續(xù)聘或撤換原有的物業(yè)管理企業(yè)時(shí)也有了實(shí)質(zhì)性的證據(jù)及依據(jù)。即使訴諸法律也不會(huì)有敗訴的危險(xiǎn)。