物業公司與業主物業服務合同糾紛案例

　　物業服務中存在的問題，雖然每個業主均有權依據自己的標準對物業管理服務企業進行評價，但物業服務具有公共性，該公共性不僅表現為部分設施使用及服務內容不是針對某個業主，而且表現為服務費用的構成亦非由某個業主一人交納，因此在衡量某個業主是否應當就某一項目交納費用及是否應當減、免部分費用時，不能僅僅依據某個或某些業主的評價，更多的應當考慮全體業主的整體利益，以防止因保障少數人利益而損害大多數人利益現象的發生。

　　物業公司在物業服務過程中存在一定的瑕疵，安連才并非惡意拖欠，故對于博宇嘉物業公司主張滯納金的訴訟請求，不予支持。

　　北京市門頭溝區人民法院

　　民 事 判 決 書

　　(20**)京0109民初974號

　　原告：北京博宇嘉物業管理有限公司，住所地北京市門頭溝區石龍經濟開發區永安路20號3號樓B1-4222室。

　　法定代表人：李永青，總經理。

　　委托訴訟代理人：付德祥，男，北京博宇嘉物業管理有限公司副總經理。

　　委托訴訟代理人：王新江，男，北京博宇嘉物業管理有限公司項目經理。

　　被告：安連才，男，1965年8月13日出生。

　　原告北京博宇嘉物業管理有限公司(以下簡稱博宇嘉物業公司)與被告安連才物業服務合同糾紛一案，本院立案后，依法適用小額訴訟程序，公開開庭進行了審理。原告博宇嘉物業公司的委托代理人王新江，被告安連才到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原告博宇嘉物業公司向本院提出訴訟請求：要求安連才支付20**年3月17日至20**年11月10日的物業服務費916.57元、滯納金640.68元、生活垃圾清運費19.15元。事實和理由：我公司與北京國信嘉業房地產開發有限公司簽訂了前期物業管理服務合同，約定我公司對門頭溝區S1線區域組團安置房項目、永定鎮曹各莊安置房住宅小區進行前期物業管理，安連才為北京市門頭溝區惠康嘉園小區**號房屋的業主，建筑面積為56.44平方米。根據我公司與安連才簽訂的物業管理服務協議第五章第1、2、3、4條之規定，業主應該按照約定的期限和標準向我公司繳納物業服務費。我公司有權從逾期之日起每日加收應繳納費用的千分之三的滯納金，為維護我公司的合法權益，特訴至法院。

　　被告安連才辯稱：我與博宇嘉物業公司簽訂的《惠康嘉園前期物業管理服務協議》系被迫簽訂，不簽訂則不予發放鑰匙。收取物業費應先與業主大會或村委會協商。電梯費應該按照不同樓層的分別收取，不應按統一的標準收取。物業服務不到位：小區內的路燈不亮，無人維護;草坪內雜草無人清理;小區內沒有中水，不應該收取中水費等。

　　本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

　　建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，對業主具有約束力。北京國信嘉業房地產開發有限公司與博宇嘉物業公司簽訂的《前期物業管理服務合同》系雙方的真實意思表示，且不違反法律及行政法規的強制性規定，該合同合法、有效，對安連才具有約束力。博宇嘉物業公司與安連才簽訂的《惠康嘉園前期物業管理服務協議》亦系雙方的真實意思表示，且不違反法律及行政法規的強制性規定，該合同合法、有效，亦對安連才具有約束力。依據合同約定，博宇嘉物業公司要求安連才交納物業服務費及生活垃圾清運費的訴訟請求，于法有據，本院予以支持。安連才主張《惠康嘉園前期物業管理服務協議》系被迫簽訂的答辯意見，缺乏證據證實，本院不予采信。安連才所提博宇嘉物業公司收取物業服務費必須先與業主大會或村委會協商，電梯費應該區分樓層收取的答辯意見，不符合法律規定，本院不予采信。對安連才所提物業服務中存在的問題，雖然每個業主均有權依據自己的標準對物業管理服務企業進行評價，但物業服務具有公共性，該公共性不僅表現為部分設施使用及服務內容不是針對某個業主，而且表現為服務費用的構成亦非由某個業主一人交納，因此在衡量某個業主是否應當就某一項目交納費用及是否應當減、免部分費用時，不能僅僅依據某個或某些業主的評價，更多的應當考慮全體業主的整體利益，以防止因保障少數人利益而損害大多數人利益現象的發生。

　　本院在審理涉惠康嘉園小區的同類案件中發現，博宇嘉物業公司在物業服務過程中存在一定的瑕疵，安連才并非惡意拖欠，故對于博宇嘉物業公司主張滯納金的訴訟請求，不予支持。

　　綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第一百零九條，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百六十二條之規定，判決如下：

　　一、安連才于本判決生效之日起七日內給付北京博宇嘉物業管理有限公司二○一五年三月十七日至二○一五年十一月十日的物業服務費及生活垃圾清運費共計935.72元。

　　二、駁回北京博宇嘉物業管理有限公司的其他訴訟請求。

　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　案件受理費25元，由安連才負擔。

　　本判決為終審判決。

　　代理審判員　　馬鋼錘

　　二〇一七年一月二十日

　　書　記　員　　黃聰聰

篇2：物業合同糾紛答辯狀

　　物業合同糾紛答辯狀

　　答辯人：崔

　　被答辯人：**物業管理中心

　　答辯人就本案答辯如下：

　　一、本案是物業合同糾紛不是物業費糾紛。

　　根據最高人民法院關于印發《民事案件案由規定》的通知(法發[20**]11號)108、(15)規定本案案由應為物業服務合同糾紛。最高人民法院通知中并沒有物業費糾紛這樣的案由。

　　二、被告所在小區業主大會沒有授權青島市小區業主委員會和原告簽訂本案的物業合同，所以該合同沒有法律效力。

　　首先，本案物業合同簽訂于20**年，所以應該適應20**年9月1日起生效的國務院《物業管理條例》而不能適應20**年10月1日生效的國務院修改的《物業管理條例》。

　　其次，業主委員會超出職責和權限簽訂本案合同。

　　被告所在小區業主大會沒有作出在20**年到20**年度聘用原告的決定。

　　根據20**年《物業管理條例》第15條第2項規定：業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。青島市嘉禾路業主委員會在業主大會沒有做出聘用原告的決定的情況下，和原告簽訂本案物業合同，業主委員會的這一決定超出了其法定職責和權限，該合同沒有法律效力。

　　三、本小區業主大會沒有決定續聘原告為本小區提供物業服務，原告向被告索要物業費缺乏法律支持。

　　原告在本小區的物業合同06年已經到期，本案的物業合同為續聘合同。根據《青島市物業管理條例》第29條規定物業管理企業的選聘、續聘、解聘由業主委員會組織召開業主大會決定。

　　四、原告計算物業費的標準沒有法律依據。

　　被告所在小區業主大會沒有同意原告提出的物業費標準。

　　20**年，本小區業主大會就原告提出的物業費標準作出了業主大會決定，業主大會沒有同意原告提出的物業費標準。根據《物業管理條例》規定業主必須執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會的決定。被告作為業主必須執行業主大會的決定。

　　五、本案應該追加青島市小區業主委員會為本案第三人。

　　業主委員會代表業主監督物業公司履行物業合同、根據業主大會的決定是否續聘物業公司。本案是物業合同糾紛，業主委員會參加本案審理，對于案件法律關系和事實的查清有著至關重要的作用，本案的審理結果直接和本小區的業主委員會有法律上的利害關系，所以應當追加本小區業主委員會為本案第三人。

　　綜上所述，被答辯人主張的合同沒有法律效力，其訴訟請求沒有法律和事實依據，應當依法駁回被答辯人的訴訟請求。

　　答辯人：

　　年月日