回顧過去物業(yè)管理的發(fā)展歷程，行業(yè)產(chǎn)生宗旨是：為全體使用物業(yè)的業(yè)主服務(wù)。雖然該行業(yè)已“忍辱負重”運轉(zhuǎn)多年，但時常還聽到不滿意的聲音：如停車問題、寵物管理及裝修管理要求等等，由此而產(chǎn)生諸多埋怨和不理解，乃至出現(xiàn)“到底聘請物業(yè)公司是為了管理還是服務(wù)？”的質(zhì)疑。
　　
　　隨著新的《物業(yè)管理條例》出臺，其中有關(guān)文字的修改，對個不規(guī)范的別企業(yè)可能造成震動，但對于理解行業(yè)特點、真正服務(wù)業(yè)主的企業(yè)來說，責(zé)權(quán)更加清晰，只要按合同授權(quán)辦事，與行業(yè)發(fā)展理念是吻合而并不存在任何矛盾的。
　　
　　然而廣大民眾亦應(yīng)該知道，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到今天，已發(fā)展成為與我們的生活息息相關(guān)的行業(yè)，有不少社區(qū)均出現(xiàn)原物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)退出后再次招標聘請企業(yè)管理，提供服務(wù)，這源自于它與其他行業(yè)不同的是具有以下特征：雖然歸屬于服務(wù)范疇，但又是房地產(chǎn)行業(yè)的延伸，有著其系統(tǒng)性及綜合性的要求，因此這自身特征決定了物業(yè)管理行業(yè)只能把握好管理才能體現(xiàn)出服務(wù)：
　　
　　一、服務(wù)長久性非短期性
　　
　　業(yè)主將辛勤勞動所得的物業(yè)委托物業(yè)服務(wù)公司進行管理服務(wù)，業(yè)主的信任與期望是要求被委托者同樣付出辛勤勞動的予以回報。物業(yè)存在的長久性決定了物管必須提供四、五十年乃至七十年的持續(xù)服務(wù)，而非兩三年，因此服務(wù)業(yè)主絕不應(yīng)采取短期、不負責(zé)任態(tài)度及行為開展工作，一切工作應(yīng)圍繞長久性來籌劃，用踏實的態(tài)度去管理好設(shè)備、治理好環(huán)境，使其設(shè)計功能達到良好運行狀態(tài)，特別是在機電設(shè)備上，也確實出現(xiàn)部分因管理不善導(dǎo)致設(shè)備提早報廢，從而增加業(yè)主費用的情況。
　　
　　由此可見，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評定關(guān)鍵是能經(jīng)得起時間的考驗，其與“日久見人心”的道理同出一轍，只有長久持續(xù)的管理才能造就可靠的服務(wù)質(zhì)量。
　　
　　二、服務(wù)隱蔽性非表面性
　　
　　在整個居住社區(qū)的物管工作中，業(yè)主僅能接觸到表面的東西：包括安防員、清潔工形象及綠化環(huán)境狀況，而更深層次的市政管理、設(shè)備管理運行管理等具有技術(shù)性和專業(yè)性的管理項目，如防雷檢設(shè)施檢測等，是不容易被覺察而卻是物業(yè)得以使用七十年的關(guān)鍵所在，屬于物管中的核心工程。該類工程的缺失，業(yè)主短期不會感受到，但會對整體服務(wù)質(zhì)量造成嚴重的影響。因此，單從感官判斷物管的好壞確實偏頗，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)僅著重表面的形象工程，更應(yīng)立足于更深層次的真正服務(wù)于業(yè)主的核心管理方面。
　　
　　所以，隱蔽性的管理可以說是物業(yè)服務(wù)的“真功夫”，鑒于其的隱蔽性更需要我們關(guān)注并給予足夠的重視，這樣業(yè)主才能確保享受到“真材實料”的服務(wù)。
　　
　　三、服務(wù)群體性非單個性
　　
　　在管理與服務(wù)之間，總有著過渡或平衡點，基于日前民眾的素質(zhì)，總有些以個人利益為重，將違反管理規(guī)約、侵害絕大部分業(yè)主的共同利益的行為視為所謂的“權(quán)利”，并打著“維權(quán)”的幌子威脅物管就范，諸如停車問題，違規(guī)搭建、私占綠地、裝修特權(quán)等等。鑒于此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)通過《管理規(guī)約》約束這類行為，業(yè)委會同樣應(yīng)以共同利益為主體，引導(dǎo)所有業(yè)主自律遵守共同約定，才能保障大部分業(yè)主的權(quán)益不被侵害，倘若物業(yè)公司或者業(yè)委會喪失這種功能，不理性加以把握，將是對大多數(shù)業(yè)主不負責(zé)任的行為，也不可能提供良好的服務(wù)給業(yè)主。
　　
　　所以，將妥善的服務(wù)提供給廣大群體是建立在將個別侵權(quán)的業(yè)主管理好的基礎(chǔ)上，服務(wù)絕對只能是群體性的。
　　
　　四、服務(wù)綜合性非獨立性
　　
　　所有提供的服務(wù)應(yīng)該是相互關(guān)聯(lián)的，即在強調(diào)服務(wù)業(yè)主的同時，不應(yīng)忽略對物業(yè)的內(nèi)部管理及工作內(nèi)容的綜合性。
　　
　　從接聽電話問聲你好，業(yè)主辦事起立迎來送去；到安防的技防與人防結(jié)合、消防演練、電梯的養(yǎng)護、走火梯的維護、供電照明到供水泵、電房、綠化的維保、環(huán)境管理等至社區(qū)文化活動；從對臺風(fēng)暴雨的預(yù)知防范性，到處理突發(fā)事件等等這些具體工作，無一不是物業(yè)經(jīng)理們每天都要思考落實的，這其實就是物業(yè)管理服務(wù)綜合性的具體表現(xiàn)。
　　
　　以上所有細節(jié)體現(xiàn)出管理與服務(wù)是緊密相連、環(huán)環(huán)相扣的，缺失任何一方面管理都不能提供完善的服務(wù)。
　　
　　從以上行業(yè)特點看來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新的法規(guī)和形勢下，應(yīng)以合約作為工作指導(dǎo)，在新的規(guī)范調(diào)整下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更應(yīng)腳踏實地地在抓好內(nèi)部管理、設(shè)備管理、環(huán)境管理的前提下，體現(xiàn)出服務(wù)的實質(zhì)，而不是單純著眼于服裝的更換、隊員禮儀等表面現(xiàn)象。
　　
　　作為業(yè)主也應(yīng)該充分了解和理解物業(yè)管理服務(wù)的全部內(nèi)容，不應(yīng)僅被表面現(xiàn)象迷惑，當(dāng)業(yè)主充分認識到“只有規(guī)范的管理才能支撐起長久的、全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)”時，物業(yè)才可能實現(xiàn)保值甚至升值的目的。
　　
　　綜上所述，就其行業(yè)的特點決定了管理與服務(wù)兩者關(guān)系應(yīng)理解為：相互配合、互相依存，只要管理服務(wù)公司把合同授權(quán)運用好，并將兩者緊密結(jié)合，物業(yè)管理服務(wù)才能實現(xiàn)長久發(fā)展，才能真正為公眾構(gòu)建和諧社會。

篇2：委托代扣物業(yè)管理服務(wù)費協(xié)議書

　　委托代扣物業(yè)管理服務(wù)費協(xié)議書

　　第一聯(lián)：收費單位留存

　　甲方(收款人)：

　　乙方(付款人)：

　　丙方(委托銀行)：

　　為了方便客戶繳交物業(yè)管理服務(wù)費，乙方同意授權(quán)丙方，在以下乙方提供的銀行結(jié)算賬戶中扣繳乙方每月的物業(yè)管理服務(wù)費，具體協(xié)議如下：

　　一、甲乙丙三方共同遵守中華人民銀行關(guān)于《支付結(jié)算辦法》的規(guī)定，由甲方通過z 市代收代付實時繳費系統(tǒng)每月在繳交物業(yè)管理服務(wù)費期內(nèi)向丙方提供乙方應(yīng)繳交物業(yè)管理服務(wù)費金額的電子數(shù)據(jù)，丙方于每月5日前(遇節(jié)假日順延)通過電腦系統(tǒng)自動從乙方提供的銀行結(jié)算賬戶中扣劃，而無需事先征得乙方同意。

　　二、乙方同意委托廣東南粵銀行繳交物業(yè)管理服務(wù)費。

　　三、乙方應(yīng)按《前期物業(yè)服務(wù)合同》所約定的收費標準向甲方繳交物業(yè)管理服務(wù)費,保證其委托付款帳戶有足夠扣付物業(yè)服務(wù)費的存款余額。如因乙方付款賬戶凍結(jié)或余額不足等原因而導(dǎo)致甲方未能足額收取物業(yè)服務(wù)費款項，則視為乙方逾期付款違約，甲方有權(quán)依照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定收取乙方滯納金。

　　四、物業(yè)管理服務(wù)費以人民幣結(jié)算，通過丙方劃扣方式付款。

　　五、因乙方自身原因需要變更付款賬號時，乙方需在每月5日前到甲方客戶服務(wù)中心辦理協(xié)議變更手續(xù)，同時重新簽訂新的協(xié)議，原協(xié)議自動作廢。在重新簽訂協(xié)議之前，本協(xié)議繼續(xù)有效。

　　六、乙方辦理本業(yè)務(wù)時，若為個人客戶請攜帶付款人本人身份證（原件，復(fù)印件留存）和本人付款結(jié)算賬戶（活期存折/借記卡）資料，到甲方客戶服務(wù)中心辦理簽約手續(xù)，不得代辦；對公單位賬戶需加蓋單位公章。

　　七、甲方有義務(wù)接受乙方的查詢和咨詢，代扣過程中如出現(xiàn)疑問，乙方可到甲方客戶服務(wù)中心進行咨詢，或撥打z-ZZZ電話咨詢。

　　八、乙方應(yīng)如實填寫下表內(nèi)容，其內(nèi)容構(gòu)成本協(xié)議的組成部分。乙方需保證所填內(nèi)容的真實、準確和有效性。如因乙方填寫內(nèi)容不正確而造成的乙方不便和經(jīng)濟損失，甲方和丙方對此不負責(zé)任。

　　九、本協(xié)議一式三份，甲、乙、丙各執(zhí)一份，均具同等法律效力。本協(xié)議自三方簽字蓋章后生效。

　　十、上述條款未盡事宜，由三方共同協(xié)商。

　　請在需要辦理的業(yè)務(wù)類型框內(nèi)打“√”□開通□變更□取消

　　住戶地址：z 市區(qū)幢座房

　　付款人名稱 付款人身份證號

　　繳費編號 聯(lián)系電話

　　開戶銀行 付款賬號

　　備注

　　甲方蓋章：乙方簽名 (或蓋章)：丙方蓋章：

　　年 月日

篇3：物業(yè)管理知識培訓(xùn)：保安服務(wù)知識

　　物業(yè)管理知識培訓(xùn)：保安服務(wù)知識

　　001治安管理主要是:必須通過現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進設(shè)備與工具，防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財產(chǎn)與身心健康的行為與因素，比如電線短路、煤氣泄露、電梯關(guān)人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，還有如自然災(zāi)害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預(yù)防與阻止，確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。

　　002治安管理的主要內(nèi)容是:防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動、防災(zāi)害事故。

　　003治安管理的目的是人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。

　　004物業(yè)公司的治安管理隊伍可采用委托保安公司實施安保服務(wù)和自建保安隊伍實施安保服務(wù)。

　　005保安人員入職的基本條件是身高1.70米以上；20歲至28歲；高中以上文化程度；身體健康；思想品德好(當(dāng)?shù)乜h以上公安機關(guān)出具的無犯罪前科的證明材料)；符合計劃生育規(guī)定；具備一定的軍訓(xùn)基本功；有深圳戶口的成年人擔(dān)保。退伍軍人、黨員優(yōu)先考慮。

　　006保安人員崗前培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括:公司簡介；物業(yè)管理法規(guī)學(xué)習(xí)；企業(yè)內(nèi)部的有關(guān)管理制度:員工守則，工作紀律等；安全防火教育；ISO9002質(zhì)量體系有關(guān)安保方面文件的學(xué)習(xí)；普法學(xué)習(xí)；職業(yè)道德教育；軍訓(xùn)。

　　007保安人員在崗培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括:安保操作規(guī)程；隊列訓(xùn)練、擒拿格斗、體能訓(xùn)練、消防滅火訓(xùn)練、交通指揮訓(xùn)練等。

　　008保安人員單兵隊列考核標準是:軍人軍姿；停止間轉(zhuǎn)法；齊步走與立定；正步走與立定；跑步走與立定；敬禮。

　　009保安人員擒拿技術(shù)動作的基本內(nèi)容是:基本功:直打、側(cè)打、勾打；彈踢、側(cè)踹、勾踢；綜合練習(xí)。擒敵拳等。

　　010保安人員軍事體能測試標準是:百米跑14秒以內(nèi)；俯臥撐50個以上；爬樓20層60秒以內(nèi)。

　　011保安守護工作的涵義是指保安人員根據(jù)有關(guān)特別服務(wù)的協(xié)議(委托管理合同、業(yè)主公約以外的協(xié)議)，采取各種有效措施，對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進行的看護和守衛(wèi)活動。從宏觀的涵義來看，對一個住宅小區(qū)、對一棟或一組大廈以及對一個工業(yè)區(qū)等物業(yè)的保安工作實際上就是保安守護工作，只不過物業(yè)管理單位不承擔(dān)生命及財產(chǎn)的保險責(zé)任。

　　012保安守護工作主要有:保護人身安全；保護財產(chǎn)安全；維護客戶單位內(nèi)部正常的秩序。

　　013在守護過程中可能遇到的主要問題是:火災(zāi)；盜竊；破壞；擾亂秩序；業(yè)主或非業(yè)主使用人求助。

　　014巡邏保安服務(wù)的主要任務(wù)是:維護巡邏區(qū)域內(nèi)和保護目標周圍的正常治安秩序；預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各種違法犯罪行為；及時發(fā)現(xiàn)各種可疑情況，抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子；警戒、保護刑事案件、治安事件和治安災(zāi)害事故現(xiàn)場；檢查發(fā)現(xiàn)防范方面的漏洞；平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。

　　015遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的主要處理方法是:及時予以制止，并盡量將其抓獲；迅速報告公安機關(guān)；疏散無辜群眾。

　　016遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是:控制、穩(wěn)住領(lǐng)頭者；疏散圍觀者；迅速報告有關(guān)部門及公安機關(guān)，平息事件；協(xié)助客戶單位處理問題；防止事態(tài)擴大。

　　017遇有瘋、傻、醉漢闖入守護目標的主要處理方法是:將其勸出守護目標范圍，無效時，通知其家屬、單位及公安機關(guān)實施控制、監(jiān)護。

　　018守護目標范圍內(nèi)發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是:迅速向公安機關(guān)報案；保護好現(xiàn)場；安撫受害者；注意守護目標范圍內(nèi)可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人，應(yīng)迅速移交公安機關(guān)，防止其逃跑。遇闖卡車輛，應(yīng)記下車牌號及車輛特征，必要時報告公安機關(guān)。

　　019發(fā)現(xiàn)守護范圍內(nèi)有形跡可疑人時的主要處理方法是:留心觀察，注意其行為發(fā)展，并及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報告，做好控制工作。

　　020遇有守護范圍突然停電情況下的主要處理方法是:遇夜間突然停電或守護燈光突然熄滅，特別加強門衛(wèi)和要害部位的守護，在照明恢復(fù)前，嚴格控制人員進出。

　　021遇有業(yè)主或住戶當(dāng)面或電話向保安人員反映情況時的主要處理方法是:問清反映者姓名、房號、單位，詳細記錄報告的內(nèi)容；對當(dāng)面報告者要記清其相貌、衣著特征；對報告內(nèi)容及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。

　　022保安巡邏工作的主要方法是:采取定線、不定線相結(jié)合的巡邏線路；采取點與線結(jié)合的方法。

　　023保安巡邏工作應(yīng)注意的事項是:在時空控制上應(yīng)注重系統(tǒng)管理；經(jīng)常結(jié)合治安方面的情況，及時調(diào)整力量和巡邏方法；經(jīng)常教育巡邏人員增強危險觀念，要求每個巡邏人員在巡邏中，要全神貫注，細心觀察，不忽視一點可疑跡象，不放過任何應(yīng)該解決處理的問題，夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現(xiàn)出來的可疑點，以?a href=http://m.dewk.cn/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽５難獺⒐獾取?/p>

　　024違反治安管理行為的主要內(nèi)容是:擾亂公共秩序的行為；妨害公共安全行為；侵犯他人人身權(quán)利行為；侵犯公共財產(chǎn)的行為；妨害社會管理秩序行為；違反消防管理行為；違反交通管理行為；違反戶口或居民身份證管理行為。

　　025違反治安管理行為與犯罪的主要區(qū)別是:情節(jié)輕重和對社會危害大小不同；觸犯的法律不同；應(yīng)當(dāng)受到的處罰不同。

　　026正當(dāng)防衛(wèi)的條件是:1.正當(dāng)防衛(wèi)的不法侵害條件:必須有真實存在的不法侵害行為，才能進行正當(dāng)防衛(wèi)；必須針對正在進行的不法侵害行為，才能實行正當(dāng)防衛(wèi)。

　　2.正當(dāng)防衛(wèi)的防衛(wèi)條件:正當(dāng)防衛(wèi)必須針對不法侵害者本人實行；正當(dāng)防衛(wèi)不能超過必要限度，造成不應(yīng)有的損害。

　　027真實存在的不法侵害行為:指客觀上發(fā)生了危害社會的行為。

　　028正當(dāng)防衛(wèi)的必要限度:要看防衛(wèi)行為是否能有效制止住不法侵害；要把防衛(wèi)行為與侵害行為進行比較，凡是經(jīng)綜合分析認為防衛(wèi)行為與侵害行為在性質(zhì)、強度、手段等方面大體相當(dāng)，即可認定是制止不法侵害所必須的限度。

　　029非正當(dāng)防衛(wèi)的性質(zhì):屬于不法行為。

　　030常見的非正當(dāng)防衛(wèi)有:假想防衛(wèi)；防衛(wèi)挑撥；不適時防衛(wèi)；局外防衛(wèi)；抗拒防衛(wèi)；互毆行為；防衛(wèi)過當(dāng)。

　　031防衛(wèi)過當(dāng):指行為人的防衛(wèi)行為超過了必要限度，給對方造成了不應(yīng)有的損害的行為。

　　032緊急避險的定義是:為了公共利益、本人或他人的人身及其他權(quán)利免受正在發(fā)生的危險，不得已采取的損害另一合法利益的行為。

　　033緊急避險的構(gòu)成要件主要是:必須是合法利益受到緊急危險的威脅；危險必須是正在發(fā)生的；避險行為必須是為了使合法利益免遭損害而實施；避險行為必須是在沒有其他方法可以排除危險，在迫不得已的情況下實施的；緊急避險必須是實際存在的，不能是假想的或推斷的；避險行為不能超過必要的限度。

　　034保安員處理問題應(yīng)遵循的原則:保安員在履行自己的職責(zé)時，會遇到許多問題需要處理，在維護業(yè)主(租戶)的安全和利益的同時，依法辦事，依法執(zhí)行政策，不徇私情，以理服人。

　　035保安員處理問題應(yīng)遵循的方法:對不同性質(zhì)的問題采取不同的處理方法。對一般違反法規(guī)和管理規(guī)定的問題，如民事糾紛，可通過說服教育的方法解決，主要是分清是非，耐心勸導(dǎo)，對一時解決不了又有擴大趨勢的問題，應(yīng)采“o;可散不可聚，可解不可結(jié)，可緩不可急，可順不可”o;的處理原則，盡力勸解，把問題引向緩和，千萬不要將矛盾激化，因為這樣不利于解決問題。對處理問題上，堅持教育與處罰相結(jié)合的原則，如違反情節(jié)輕微，不需處罰的，可當(dāng)場教育，或協(xié)助所在單位、家屬進行教育，如需要治安處罰的，交公安機關(guān)處理。違反其他行政規(guī)定的，交行政機關(guān)處理。對于犯罪行為，應(yīng)及時制止，并把犯罪分子扭送公安。