物業公司弱電系統操作手冊

　　1.0目的

　　規范弱電系統報事(保修)工作，確保弱電系統維護(保修)工作得到及時有效的處理。

　　2.0適用范圍

　　適用于公司各物業服務中心

　　3.0工作職責

　　3.1、每天到服務中心前臺接報修單一次，與處理電話預約報修事項，處理結果及時反饋與客服中心。3.2、每天巡視各個項目一次中控室、大門、車庫刷卡器等主要設備。

　　3.3、每天與項目工程班長、客服前臺、中控值班人員工作溝通一次。

　　3.4、按照年度維修保養計劃進行維護保養，項目工程部監督檢查，簽字確認。

　　3.5、緊急報修半小時內趕到。(上班時間內)

　　3.6、設備外部維修、更換部件的需要書面通知向服務中心說明。

　　3.7、配合客服中心聯系好合理的上門維修時間，盡量滿足業主的時間需求。

　　3.8、維修記錄與報事人簽字確認，保養記錄與工程主管簽字確認。

　　3.9、建立向業主收費內容與標準公示。

　　3.10、建立設備臺帳、常用材料清單。

　　3.11、建立各個設備的使用標準與權限，并落實責任人(使用人)并簽定責任書

　　3.12、定期培訓弱電應急處理知識。(項目工程人員與中控值班人員)

　　3.13、建立年度維修保養計劃與緊急預案。

　　3.14、建立維修檔案，維修案例;故障分析;設備更換、巡視、設備保養等檔案。

　　3.15、每半年弱電系統設備做全面的測試，問題故障及時修復，提交檢查、維修報告。

　　3.16、每半年總結本季度內發生的故障或問題，對于經常性壞的設備，進行更換，向服務中心提交設備更換和總結的書面報告。

　　3.17、總結整理工程缺陷與需要改進的地方，提供前期介入避免工程缺陷的參考。

　　3.18、建立弱電前期介入與弱電驗收標準。

　　3.19、配合前期介入的選材選型、設計方案與施工工藝，以及相關配合工作。

　　3.20、配合新項目的弱電系統查驗、交接驗收。

　　4.0防盜監控系統維護保養規程

　　4.1目的

　　保證所管項目防盜監控系統隨時處于正常工作狀態，保障業主人身、財產安全。

　　4.2適用范圍

　　適用于公司管理項目的安防設施設備管理。

　　4.3職責

　　4.3.1工程主管負責防盜監控系統管理工作的監督檢查;

　　4.3.2維修班長負責對防盜監控系統保養工作進行安排，及時將設備的異常狀況記錄，并告知

　　設備責任人處理;

　　4.3.3設備責任人應按《設備運行保養計劃表》進行維修保養，填寫《設備保養記錄表》，對發

　　現的問題及時處理。

　　4.4.0程序

　　4.4.1每周檢查系統不間斷電源的開啟情況;

　　4.4.2檢查系統的不間斷電源供給的負載電壓情況;檢查紅外探頭、監控攝像機一、二次供電是否可靠;

　　4.4.3檢查紅外探頭護罩是否完好、緊固;

　　4.4.4每周檢查紅外探頭動作是否安全、可靠;

　　4.4.5攝像機圖像是否正常，有無強干擾信號;

　　4.4.6測試云臺攝像機在鍵盤調控時，旋轉與變焦是否正常;

　　4.4.7應按照《設備維護保養計劃表》定期調試固定攝像機清晰度

　　4.4.8紅外報警系統聯動攝像頭時主機切換聯動是否正常、有效;

　　4.4.9硬盤錄像機錄像時，其格式與設置是否正確;

　　4.4.10各紅外監控設備應保持一定的清潔度，應按照《設備維護保養計劃表》定期保養，并填寫《設備保養記錄表》，《設備維修記錄表》;

　　4.4.11 各攝像機立桿或支架應定期查看、加固。

　　4.5.0相關記錄

　　《設備保養記錄表》《設備維修記錄表》《設備維護保養計劃表》《弱電巡查表》

　　5.0對講門禁系統維護保養規程

　　5.1 目的

　　保證所管項目對講門禁系統處于正常工作狀態，保障業主人身、財產安全。

　　5.2 適用范圍

　　適用于公司管理項目的對講門禁系統的管理。

　　5.3 職責

　　5.3.1工程主管負責對講門禁系統設備設施管理的監督檢查;

　　5.3.2維修班長負責對對講門禁系統保養維護進行安排，及時將設備的異常狀況記錄，并告知

　　設備責任人進行處理;

　　5.3.3設備責任人應按《設備運行保養計劃表》進行維修保養，填寫《設備保養記錄表》，對發

　　現的問題及時處理或及時通知維保單位處理。

　　5.4 程序

　　5.4.1檢查可視對講每條分支通話、圖像是否正常;

　　5.4.2檢查管理平臺主機在通話時，其音質與圖像是否達標;有無聲小、圖像滾動不穩定故障;定期調試圖像清晰度;

　　5.4.3檢查管理平臺主機與各單元門口機的串線頻率是否超高;并按照《設備維護保養計劃表》定期對各單元門口機、門崗門口機線路進行清理及檢測;

　　5.4.4各可視門口機在通話、開鎖、開門時是否可靠動作;并按照《設備維護保養計劃表》定期對門禁閉門器、電控鎖檢查、更換;

　　5.4.5檢查管理平臺是否能及時收到住戶的報警聯動信號，并作定期測試;

　　5.4.6檢查可視對講系統各單元電源、電壓是否合乎要求。并按照《設備維護保養計劃表》對電源作檢查、更換;

　　5.4.7檢查各接線端子有無松脫現象，緊固插接接頭，清掃機箱內外灰塵;

　　5.4.8維保完后應及時填寫《設備保養記錄表》。

　　5.5相關記錄

　　《設備保養記錄表》《設備維護保養計劃表》《弱電巡查表》

　　6.0 停車場管理系統維護保養作業指導書

　　6.1 目的

　　保持智能弱電系統的良好運行狀態，保證智能弱電設備的正常使用。

　　6.2范圍

　　適用于公司各物業服務中心。

　　6.3職責

　　部門/崗位工作內容

　　項目工程主管負責智能弱電設備保養維修工作計劃及方案的制定，組織實施和檢查，建立設備管理檔案，組織處理突發故障，解決技術難題

　　品質管理中心負責智能弱電設備保養維修工作計劃及方案的審核，不定期檢查各物業服務中心設備保養情況及相關質量記錄，對設備突發故障、大修及重要維修工作進行監督和提供指導

　　項目工程技術員負責責任范圍內智能弱電設備保養維修工作的具體實施。6.4作業要點

　　6.4.1維修人員注意事項

　　6.4.1.1應熟悉維護保養設施設備的電路原理及功能。

　　6.4.1.2應注意安全操作：

　　1)確保人身安全：維護保養時如需帶電作業(電壓高于36V時)，應做好相應的絕緣措施;

　　2)確保維修設施的安全：測量某焊點相碰;維修設施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰，最好用絕緣板托起;注意合理放置維修工具以免引起意外。

　　6.4.1.3必須正確判斷故障部位、故障元器件，切忌亂換亂拆、胡亂調整。

　　6.4.2基本維護保養方法

　　6.4.2.1觀察法：

　　1)有無虛焊、松脫、燒焦的元器件;

　　2)有無異常的聲音;

　　3)觀察圖象效果。

　　6.4.2.2靜態測量法：

　　1) 短路電阻測量法;

　　2) 電流測量判斷法;

　　3) 電壓測量判斷法。

　　6.5程序

　　6.5.1每日應對出入口讀卡控制器讀卡、出卡、顯示等進行檢查;

　　6.5.2每日檢查出入口道閘系統的起、停及傳動部分是否正常，并按照《設備維護保養計劃表》對機械部分加注潤滑油;

　　6.5.3每月應對收費電腦系統的收費標準及各項設定進行全面檢查;

　　6.5.4每月應檢查車場系統的供電是否有安全隱患，檢查二次供電是否可靠;

　　6.5.5每日應檢查車場系統的網絡線路是否暢通，檢查數據服務器工作是否正常;并按照《設備維護保養計劃表》對數據庫作備份處理;

　　6.5.6每日檢查停車場內各種標示標牌有無缺少、脫落;

　　6.5.7每日檢查停車場內防撞桿有無松動、脫落;

　　6.5.8按照《設備維護保養計劃表》對工作站電腦、服務器、停車場控制機定期做除塵保養;

　　6.5.9按照《設備維護保養計劃表》對自動道閘機內傳動部件加注潤滑油、傳動皮帶、彈簧、機坐做檢查及更換;定期保養圖像對比設備攝像機支撐桿的固定及防腐是否良好

　　6.5.10檢查、保養完后及時填寫《設備保養記錄表》。

　　6.6相關記錄

　　《設備保養記錄表》

　　《弱電設備巡查表》

　　《設備維護保養計劃表》

篇2：物業工作手冊：弱電主管崗位職責

　　物業工作手冊：弱電主管崗位職責

　　1、負責新接樓盤(宇)的本專業圖紙會審、質量監督、驗收接管的技術工作。

　　2、負責組織指導各管理處完善弱電系統圖紙資料及維修檔案供歸檔。

　　3、負責弱電系統設備設施正常使用的技術監督和指導。

　　4、制定弱電系統設備設施大中修計劃，報經批準后組織實施。

　　5、負責各個管理區域內弱電系統(如對講、監控及其它設備的弱電控制部分)的技術維護和管理，按質量要求制定管理辦法和運行維護規范，監督、檢查、指導各個管理區域內運行管理班組對弱電設備、線路的維護保養工作。

　　6、負責完善公司內部與弱電系統設備設施安全使用、工程管理、維修管理及技術資料歸檔有關的管理制度。

　　7、負責由工程部主責的本專業改造工程的組織施工、安全監督、驗收及結算。

　　8、負責本專業相關項目的費用控制、審核和經濟分析。

　　9、配合人力資源部組織本專業相關技能培訓工作。

　　10、負責公司內電腦網絡、設備及辦公軟件的技術維護和管理，保障電腦網絡系統的正常、安全運行。

　　11、負責指導公司內職員對電腦設備的使用，及時指導解決電腦操作運行中出現的問題。

　　12、負責公司電腦網絡系統設備配置的統籌安排工作。

　　13、負責公司網站及社區寬帶網絡建設工作。

　　14、配合人力資源部組織本專業相關技能培訓工作。

　　15、負責相關專業對外的業務聯系，協調與相關主管部門的關系。

　　16、公司領導及部門經理交辦的其它任務。