商場高壓配電間、空調維護保養規范(二)

　　1.供配電設備(設施)運行規范

2.目的

　　保證供配電設備的安全運行，保證供配電設備操作正確性和安全性。

3.供配電設備(設施)運行規程

　　3.1變配電房

　　--變配電房是商場供電系統的關鍵部位，設專職電工對其設備進行運行值班。未經管理部門的許可，非工作人員不得入內，如進入必須在〖設備房出入登記表〗上進行登記。

　　--值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況、操作方法和安全注意事項。

　　--值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數表的記載情況;禁止過載運行。

　　--保持配電房及設備清潔，保持良好通風及照明，門窗開啟靈活。

　　--配電房設備的倒閘操作必須保證安全，采取有效的管理組織措施和制度。執行工作票制度，認真填寫〖倒/送閘操作票〗。

　　--因故需停某部分負荷時，應提前向使用該部分負荷的商戶發出停電通知。對于突發性的停電事故應立即向部門領導匯報并向商戶作出解釋。

　　--保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態下能正常使用。

　　--做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞;嚴防蛇、鼠等小動物進入配電房。

　　--值班員應認真做好值班記錄和巡檢記錄。

　　3.2管理人員工作程序

　　3.2.1設備主管

　　--負責設備的技術資料和檔案的收集、保管;負責零星設備的配件和材料的采購計劃，外協保養、檢測的聯系工作。

　　--每年按運行狀況制訂中、大修計劃。

　　--對供配電設備維修保養提供工作指導及檢查監督。

　　--負責編制供配電設備臺賬。

　　3.2.2商場物業

　　商場物業經理負責對上述工作的審核和檢查督導。

　　3.2.3安全操作工作程序

　　--工程維修人員須嚴格按操作規范進行作業，保證設備安全、正常運行。

　　--停電或部份停電作業時，應在斷開的開關處懸掛“有人工作，禁止合閘”的警示牌。

　　--自動空氣開關跳閘或熔斷器熔斷時，應查明原因再進行恢復，必要時允許試送電一次。

　　--高壓開關操作須穿戴絕緣手套、絕緣鞋，確認安全才可進行。

　　--因工程維修或搶修原因停電須報管理部經理批淮，提前通知物業管理處，告知相關商戶

　　4.空調機維修、保養、質量檢查工作規范：

　　4.1.目的

　　確保空調機組技術性能處于良好狀態，及操作的正確性和安全性，保證商場正常供冷、供熱。

　　4.2.空調機維修、保養、質量檢查

　　4.2.1空調設備(設施)巡檢、保養

　　--對空調機組換季進行定期保養。

　　--巡檢、保養的主要內容可包括：

　　--檢查空調機組工作電壓、電流是否超額定值，三相是否平衡。

　　--檢查油壓、高壓、低壓是否超額定值。

　　--檢查空調主機、風機運轉是否有異常振動或噪音。

　　--檢查管道、閘閥是否有滲漏，冷凍保溫層是否完好。

　　--檢查控制柜(箱)各動作是否正常，有無異常噪音或氣味。

　　--檢查電動機軸承有無阻滯現象，如有應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規格的軸承。

　　--檢查循環水泵壓盤根處是否切成線，如漏水成線則應加壓盤根。

　　--檢查彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換彈性橡膠墊。

　　--檢查風扇是否轉動靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。

　　4.2.2月度保養

　　--檢查節制閥與調節閥是否泄漏，如泄漏則應加壓填料;閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油;如閥門破裂或開閉失敗，則應更換同規格閥門;檢查法蘭連接處是否滲漏，如滲漏則應拆換密封膠墊。

　　--檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油;如油已變色則應徹底更換潤滑油。

　　--檢查制冷系統內是否存在空氣，如有則應排放空氣。

　　--檢查壓縮機運行電流、壓縮機油壓、壓縮機外殼溫度。

　　--檢查壓縮機吸氣壓力、排氣壓力。

　　--檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動、是否有異常的氣味，如有則應修復或更換壓縮機。

　　--清潔控制柜內外的灰塵、臟物;檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　--檢查交流接觸器、熱繼電器清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;清除觸頭表面及四周的污物，如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規格交流接觸器;清潔鐵芯上的灰塵及臟物;擰緊所有緊固螺栓。

　　--檢查各信號燈;各指示儀表是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較大應更換。

　　4.2.3年度保養

　　--控制屏系統、中央處理器、印刷線路板檢修、調試如出現問題，則申請外委維修或更換。

　　--用500V搖表檢測風機電機線圈絕緣電阻應不低于0.5M,無變形、鼓脹或開裂，如有則應更換同規格電容;檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如有則作相應整修。對于讀數模糊不清的溫度計、壓力表應拆換;送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用;檢測傳感器參數是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換;檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。

　　--通斷電檢查電磁調節閥、壓差調節閥是否動作可靠，如有問題則更換同規格電磁調節閥、壓差調節閥;對壓差調節閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應加壓填料。

　　--檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮，如是則更換同規格的干燥過濾器。

　　--清潔蒸發器散熱片;清潔冷凝水盤。

　　--清潔風機盤管外殼、風機風葉、積水盤上的污物，擰緊所有緊固件。

　　--檢查電動機風葉有無“擦”現象，如有則應修整處理。

　　--轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現象，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;如是水泵葉輪問題則應檢查水泵，擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

　　--清洗水泵過濾網，清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆。

　　--檢查供回水管路、冷凝水管路、送風管路、風機盤管保溫層是否破損，如有則應重做保溫層，并填寫〖變風量機房巡視表〗(按實際情況執行)。

篇2：消防濕式報警閥維護保養規程

　　消防濕式報警閥維護保養規程

　　1．0目的

　　維持設備的正常，有效監控中心消防噴淋系統的狀態；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務中心

　　3．0管理職責

　　3.1工作負責人:工程主管；

　　3.2相關崗位維修人員具體實施設備的維護保養；

　　4．0定義

　　無

　　5．0規程

　　5.1清除濕式報警閥、排水閥、放水閥、及管道上所有雜質并刷油漆；

　　5.2檢查各閥門開閉是否靈活有無漏水；配件是否齊全；

　　5.3檢查壓力表、壓力開關動作是否靈活；玻璃及防護罩是否完好；

　　5.4濕式報警閥標志是否清楚；

　　5.5檢查過濾器有無堵塞、水力警鈴內葉輪是否靈活；

　　5.6過濾器前及排水管的閥門是否開啟；

　　5.7打開放水閥放水一分鐘試驗水力警鈴是否鳴動；

　　5.8檢查壓力開關是否動作（壓力開關動作以后水泵有無啟動）；

　　5.9水泵啟動后檢查壓力表指示是否正常；

　　6．0附則

　　按照程序定期實施保養檢修計劃，根據實際情況進行測試；

　　7．0支持性文件

篇3：物業設備維修、維護、保養基礎知識

　　物業設備維修、維護、保養基礎知識

　　一、物業管理服務的設備、設施構成(十大類)

　　物業管理中常見的設備、附屬設施，主要有：

　　供電設備

　　給排水設備

　　消防設備

　　電梯設備

　　空調暖通設備

　　電訊設備

　　安防設備

　　樓宇智能控制設備

　　加工維修工具設備

　　房屋本體及其附屬設施

　　常見的附屬設施，主要有：

　　道路、綠地、停車場庫、照明路燈、給水設施、井、化糞池、垃圾箱(房)等。

　　二、物業管理服務的設備管理意義：

　　1、設備、設施管理是一項極為重要的基礎管理工作。

　　2、有利于完善物業使用功能和實現物業保值增值。

　　3、有利于推動物業管理，反映出物業管理公司的管理水平及企業形象。

　　三、物業管理服務的設備管理服務意識

　　四、設備運行維護管理的分類(檢修等級)

　　1、 日檢：________________

　　2、 月檢：________________

　　3、 季(半年)檢：__________

　　4、 年檢：________________

　　5、 大修：________________

　　五、設備管理的運作方式：

　　房屋設備、設施管理主要包括：

　　1、專業技術管理和組織管理

　　2、設備設施管理的內容：

　　基礎資料、設備運行、設備維修、設備能源、文明安全

　　3、備技術資料的統計分析

　　4、管理制度的建立：

　　六、設備設施的維護要求

　　對人員要求：

　　三嚴：嚴查、嚴管、嚴控

　　四會：會操作、會保養、會維修、會記錄

　　對設備環境要求：

　　三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場所干凈

　　對設備要求：

　　四不漏：不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油

　　五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好

　　七、設備設施的預防性管理

　　了解設備故障的規律：

　　減少設備的故障率：重保養方式，通過高密度保養，延長設備的低故障穩定運行時間，減少高額的大修費用支出。

　　八、節能管理

　　技術節能：通過對設備的了解、技術改造、引入先進節能技術等

　　管理節能：通過了解設備的運行規律，通過管理手段達到節能效果。

　　九、設備的前期介入主要考慮的方面：

　　1、設計方面的要求：從物業管理對物業功能、維護角度考慮及時要求地產修正設計。

　　2、施工管理的要求：從業主使用功能出發修正缺陷。

　　3、竣工驗收階段：圖紙資料的準確性、資料齊全、設備功能符合設計要求。

　　十、設備突發事件的處理。

　　1、設備方面的突發事件有哪些：

　　2、設備突發事件處理流程

　　3、處理設備的突發事件應注意的幾個方面

　　遇事不慌(特別是在顧客面前)

　　迅速，有條不紊處理。

　　正確評估事件等級，避免事態的擴大化

　　要對事件原因進行認真的分析。確保分析數據的可靠性

　　注意回避風險。

　　十一、討論設備管理中運行維護、預防、突發事件處理、技術檔案管理之間關系。