中華人民銀行鄭州培訓(xùn)學(xué)院家屬院物業(yè)管理方案（草案）

第一章

總則

第二章

業(yè)主代表大會(huì)和管委會(huì)

第三章

物業(yè)管理公司

第四章

業(yè)主公約

第五章

物業(yè)的使用與維護(hù)

第六章

費(fèi)用的收繳

第七章

家屬院公共設(shè)施必要的維修改造

第八章

罰則

第一章

總

則

第一條

為加強(qiáng)我院家屬院物業(yè)管理，推動(dòng)家屬院物業(yè)管理的規(guī)范化、市場化，形成職責(zé)明確，利益分清，產(chǎn)權(quán)清晰，誰使用誰付費(fèi)市場化動(dòng)作機(jī)制；提高物業(yè)管理水平和服務(wù)水平，創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境，依據(jù)《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》及鄭州市物業(yè)管理相關(guān)管理規(guī)定，結(jié)合我院家屬院實(shí)際情況，提出一下物業(yè)管理方案：

第二條

下列用語在本辦法中的含義：

（一）學(xué)院家屬院是指中華人民銀行鄭州培訓(xùn)學(xué)院紅旗路75號(hào)院1至6號(hào)家屬樓及鄭花公路29號(hào)院中華人民銀行鄭州培訓(xùn)學(xué)院2、3號(hào)家屬樓，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)；

（二）物業(yè)是指兩處家屬院內(nèi)各類房屋及其相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地；

（三）業(yè)主是指住在兩家屬院內(nèi)的房屋及其附屬物的所有權(quán)人；

第三條

家屬院的物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與業(yè)主管理委員會(huì)（以下簡稱管委會(huì)）委托物業(yè)管理公司管理相結(jié)合的原則。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在其管理的住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，并應(yīng)根據(jù)本辦法和管委會(huì)的委托對住宅小區(qū)的物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理。

第二章

業(yè)主代表大會(huì)和管委會(huì)

第四條

中華人民銀行鄭州培訓(xùn)學(xué)院可會(huì)同（90%）以上業(yè)主召集第一次業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)。

第五條

業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主推選的代表組成，每幢房屋可推選五至六名業(yè)主代表。

召開業(yè)主代表大會(huì)須有具有投票權(quán)的過90以上業(yè)主代表出席。業(yè)主代表可以委托代理人出席業(yè)主代表大會(huì)。

第六條

業(yè)主代表大會(huì)表決采用投票方式。住宅房屋的業(yè)主代表以每一住戶為一票；非住宅房屋的業(yè)主代表以每一百平方米的建筑面積為一票（包括一百平方米以下的單獨(dú)的非住宅房屋）。業(yè)主代表大會(huì)的決定，由出席會(huì)議的具有投票權(quán)的三分之二多數(shù)通過方為有效。

第七條

業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）選舉產(chǎn)生管委會(huì)并選舉、罷免管委會(huì)成員；

（二）聽取、審議管委會(huì)的工作報(bào)告，改變或撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（三）決定家屬院內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

（四）審議通過業(yè)主公約和管委會(huì)章程；

（五）其他需要討論的問題。

第八條

業(yè)主代表大會(huì)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召集，每半年至少召開一次，會(huì)議召開日期和內(nèi)容最遲應(yīng)在七天前通知每位業(yè)主代表。

經(jīng)百分之十五以上業(yè)主代表提議，管委會(huì)應(yīng)于接到提議后十五天內(nèi)召開臨時(shí)業(yè)主代表大會(huì)。

第九條

管委會(huì)委員由五至十五人組成。經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)在業(yè)主代表中選舉產(chǎn)生，管委會(huì)委員人數(shù)可以增減，但最低不得少于五人。

管委會(huì)主任、副主任由管委會(huì)在委員中選舉產(chǎn)生，管委會(huì)可從物業(yè)公司聘請一名執(zhí)行秘書。

第十條

管委會(huì)的成立，須向所在地的房產(chǎn)辦事處提出申請，并提交下列文件：

（一）成立管委會(huì)的申請書；

（二）管委會(huì)章程；

（三）管委會(huì)組成人員名單；

（四）辦公場所證明文件。

第十一條

管委會(huì)每屆任期三年，可以連選連任；管委會(huì)委員為兼職，管委會(huì)主任可以兼職也可以專職。

管委會(huì)會(huì)議由管委會(huì)主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會(huì)議召開前七天將會(huì)議通知及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。管委會(huì)召開會(huì)議時(shí)可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表列席會(huì)議。

第十二條

管委會(huì)具有下列職責(zé)：

（一）代表住宅小區(qū)全體業(yè)主行使業(yè)主的合法權(quán)益；

（二）召集、主持業(yè)主代表大會(huì)，向業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告工作；

（三）選聘、解聘家屬院物業(yè)管理的物業(yè)管理公司，代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同；

（四）審議物業(yè)管理公司制定家屬院物業(yè)的年度管理計(jì)劃、配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；

（五）審議家屬院管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（六）監(jiān)督物業(yè)管理公司對家屬院的物業(yè)管理工作；

（七）督促業(yè)主遵守業(yè)主公約；

（八）行使法律、法規(guī)和管委會(huì)章程賦予的其他職責(zé)。

第十三條

管委會(huì)決議、業(yè)主公約、管委會(huì)章程和業(yè)主代表大會(huì)決議，應(yīng)符合國家和鄭州市的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。

違反前款規(guī)定的，家屬院所在地的房產(chǎn)辦管理部門有權(quán)予以糾正或撤銷。

第三章

物業(yè)管理公司

第十四條

家屬院業(yè)主管理管委會(huì)員成立后，由管委會(huì)公開選聘物業(yè)管理公司。

第十五條

物業(yè)管理公司依據(jù)管委會(huì)的委托對家屬院實(shí)施物業(yè)管理。

第十六條

物業(yè)管理公司須具有下列條件：

（一）具備固定的經(jīng)營場所，經(jīng)工商行政管理部門登記注冊，取得營業(yè)執(zhí)照；

（二）具有三十萬元以上的注冊資金；

（三）具有八名以上技術(shù)管理人員，其中中級(jí)職稱以上的須達(dá)到百分之三十；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十七條

管委會(huì)應(yīng)與被委托物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。委托管理合同應(yīng)包括下列內(nèi)容：

（一）委托管理事項(xiàng)；

（二）管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（三）管理服務(wù)權(quán)限；

（四）管理服務(wù)期限；

（五）管理服務(wù)費(fèi)用；

（六）監(jiān)督、檢查違約的責(zé)任；

（七）雙方約定的其他權(quán)利、義務(wù)。

第十八條

物業(yè)管理公司的管理范圍包括下列內(nèi)容：

（一）房屋的維修、養(yǎng)護(hù)；

（二）家屬院內(nèi)消防、機(jī)電設(shè)備、供電、供暖、衛(wèi)生保潔、健身器材及場地、路燈、走廊、自行車車房（棚）、園林綠地、溝渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施和公共場地的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（三）車輛通行及停泊服務(wù)；

（四）治安保衛(wèi)服務(wù)和小區(qū)公共秩序管理；

（五）委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第十九條

物業(yè)管理公司的職責(zé)：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，制定本家屬院的物業(yè)管理辦法，并報(bào)本家屬院所在地房產(chǎn)辦事處備案；

（二）按照國家和鄭州市房屋物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同的要求，對家屬院實(shí)行物業(yè)管理，制止違反家屬院物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（三）依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取住宅管理服務(wù)費(fèi)，并負(fù)責(zé)管理；

（四）接受管委會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；

（五）依照法律、法規(guī)從事經(jīng)營管理活動(dòng)，協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和社區(qū)文化活動(dòng)。

第四章

業(yè)主公約

第二十條

業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在家屬院使用、維護(hù)、管理物業(yè)、收費(fèi)等方面權(quán)利和義務(wù)的行為守則。

第二十一條

業(yè)主公約應(yīng)包括下列內(nèi)容；

（一）家屬院的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；

（二）公共場所及公用設(shè)施狀況；

（三）業(yè)主代表大會(huì)的召開程序及決定家屬院重大事項(xiàng)的方式；

（四）業(yè)主使用其住宅和住宅小區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益；

（五）業(yè)主參與家屬院物業(yè)管理的權(quán)利；

（六）業(yè)主對管委會(huì)和物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；

（七）家屬院各項(xiàng)物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳納；

（八）業(yè)主在本家屬院內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；

（九）違反業(yè)主公約的責(zé)任；

（十）其他有關(guān)事項(xiàng)。

業(yè)主公約應(yīng)有房產(chǎn)管理部門提供范本，業(yè)主代表大會(huì)可以根據(jù)家屬院或整幢房屋的實(shí)際情況進(jìn)行必要的修改和補(bǔ)充。

第二十二條

業(yè)主公約經(jīng)三分之二以上業(yè)主簽署生效后，報(bào)家屬院所在地的房產(chǎn)部門備案。

第二十三條

業(yè)主公約的制定應(yīng)符合法律、法規(guī)和政策有關(guān)規(guī)定。

第五章

物業(yè)的使用與維護(hù)

第二十四條

相鄰住戶應(yīng)當(dāng)按照有利居住、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理房屋使用、給排水、通行、通風(fēng)、采光、維修等方面的關(guān)系。

修繕公用設(shè)備時(shí)，有關(guān)相鄰住戶應(yīng)予配合。因修繕造成相鄰住戶房屋或設(shè)備損壞及其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)予以修復(fù)或賠償。凡相鄰住戶阻撓修繕的，由管委會(huì)協(xié)調(diào)；因相鄰住戶阻撓修繕造成房屋及他人人身、財(cái)產(chǎn)損害的，由阻撓人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十五條

凡房屋室內(nèi)及其附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及其公共安全的，業(yè)主應(yīng)予及時(shí)修繕。對拒不修繕的，管委會(huì)可授權(quán)物業(yè)公司進(jìn)行修繕，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

第二十六條

房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

（一）室內(nèi)部分由業(yè)主負(fù)責(zé)維修，可以向本住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司報(bào)修，也可以向其他修繕單位報(bào)修；維修費(fèi)用業(yè)主承擔(dān)。

（二）房屋的外墻面、房頂、樓梯間、通道、屋面、配電設(shè)施、暖氣交換站、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電機(jī)設(shè)備和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由學(xué)院養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用在專項(xiàng)維修費(fèi)用中支出，列入當(dāng)年學(xué)院預(yù)算。

第二十七條

家屬院的道路、路燈、溝渠、池、井、綠地、娛樂場所、停車場、住宅走廊、自行車車房（棚）等住宅小區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、維修、養(yǎng)護(hù)。其費(fèi)用由物業(yè)公司在收取的物業(yè)管理費(fèi)中支出。

第二十八條

家屬院的衛(wèi)生保潔、保安服務(wù)、物業(yè)公司的家屬院管理人員、維修人員工資等費(fèi)用由物業(yè)公司在收取的物業(yè)管理費(fèi)中支出。

第二十九條

家屬院的消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)由學(xué)院負(fù)責(zé)安裝、更新，日常維修養(yǎng)護(hù)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，可以向業(yè)主收取一定費(fèi)用。其費(fèi)用不在物業(yè)管理費(fèi)中，與業(yè)主另定收取標(biāo)準(zhǔn)并簽協(xié)議。

第三十條

（一）家屬院各住戶外、圍墻以內(nèi)部分的水（水表以外）、電（電表以外）、煤氣、電訊等管道、管線的維修養(yǎng)護(hù)，由學(xué)院負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。

（二）家屬院各住戶內(nèi)的水（非主管道）、電、煤氣、電訊、網(wǎng)絡(luò)等管道、管線的維修養(yǎng)護(hù)，由各住戶負(fù)責(zé)，維修費(fèi)用自理。

第三十一條

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用;

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

6、辦公費(fèi)用;

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過學(xué)院專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。

第三十二條

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)面積收取。已辦理房屋所有權(quán)證的，以房屋所有權(quán)證登記建筑面積為準(zhǔn)，建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公共部位與共用房屋分?jǐn)偯娣e。未辦理房屋所有權(quán)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)。另有約定的除外。

第三十三條

物業(yè)管理公司應(yīng)按規(guī)定公布住宅修繕的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格按規(guī)定收費(fèi)。

按照三級(jí)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；管理住宅區(qū)建筑面積多層30000平方米以下，住宅區(qū)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，有綠化，房屋及配套設(shè)施基本齊全并保持狀態(tài)良好，有規(guī)劃、房屋、共用設(shè)施及業(yè)主資料。

多層住宅

0.26元/月.m2,可以經(jīng)物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)協(xié)商上下浮動(dòng)。

基本要求

1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2、承接項(xiàng)目時(shí)，對住宅住宅區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

6、公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，有報(bào)修、維修和回訪記錄。

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。

8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

9、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見。

（二）房屋管理

1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。

3、每3日巡查1次區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每2日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

6、住宅區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。

（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由學(xué)院、相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)的除外）

2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于物業(yè)管理維修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，由學(xué)院組織維修或者更新改造。

5、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

6、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

7、住宅區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。

8、路燈、樓道燈完好率不低于90%。

9、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

（四）維護(hù)公共秩序

1、住宅區(qū)主出入口24小時(shí)值勤，其中16小時(shí)站崗。

2、住宅區(qū)內(nèi)按規(guī)定線路巡邏，每2小時(shí)巡查1次。

3、對進(jìn)出住宅區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

4、對進(jìn)出住宅區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理。

5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

（五）保潔服務(wù)

1、按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運(yùn)1次。

2、家屬院的道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時(shí)清除區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每2個(gè)月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

4、二次供水水箱督促供水部門按規(guī)定清洗。

5、根據(jù)住宅區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理

1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。

3、定期清除綠地雜草、雜物。

4、適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

5、適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

第六章

費(fèi)用收繳

第三十四條

費(fèi)用收繳包括住戶物業(yè)管理費(fèi)，住戶的水、電、氣、暖、有線電視費(fèi)，車輛停放管理費(fèi)、消防安全、監(jiān)控日常維護(hù)費(fèi)等。

（一）物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)公司直接按合同約定的時(shí)間向業(yè)主收取。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)約定合同逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可督促限期繳納或依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

（二）住戶水、電、氣、暖和有線電視費(fèi)的收繳。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等部門應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。家屬院外來住戶（非學(xué)院正式職工）的以上費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)公司直接向其收取；家屬院住戶是學(xué)院正式職工的以上費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)公司提供具體數(shù)據(jù)（經(jīng)住戶簽字認(rèn)可），從員工工資中扣除。

（三）家屬院車輛管理費(fèi)（汽車、電動(dòng)車、自行車等），消防設(shè)施、監(jiān)控及報(bào)警系統(tǒng)日常維護(hù)費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)公司根據(jù)鄭州市有關(guān)規(guī)定及與業(yè)主達(dá)成的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，直接向用戶收取。

第七章

家屬院公共設(shè)施的維修改造

第三十五條

鄭州市房產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定要求，家屬院委托物業(yè)服務(wù)公司管理時(shí)，應(yīng)保持家屬院的公共設(shè)施、設(shè)備的狀態(tài)良好；根據(jù)目前我院家屬院公共設(shè)施、設(shè)備現(xiàn)有狀況，須進(jìn)行必要的維修改造。

（一）變壓器、配電柜、入戶電纜維修改造。目前我院紅旗路家屬院的配電設(shè)備及入戶電纜使用多年，已經(jīng)老化、負(fù)荷小，經(jīng)常發(fā)生跳閘、短路、燒壞線路等現(xiàn)象，形成安全隱患，需要對其維修改造。該維修改造項(xiàng)目，06年年底簽報(bào)已批，待今年用電高峰過后進(jìn)行維修改造。

（二）熱交換站的維修改造。紅旗路家屬院熱交換站使用多年，機(jī)器老化，經(jīng)常出現(xiàn)故障，熱交換能力不足，影響供熱效果，運(yùn)行費(fèi)用高。去年就此事做出簽報(bào)并批復(fù)同意，但由于熱力公司的原因沒有進(jìn)行改造，計(jì)劃今年改造。

（三）樓寓防盜門及對講系統(tǒng)。紅旗路家屬院樓寓防盜門及對講系統(tǒng)已經(jīng)使用15年左右，其系統(tǒng)已經(jīng)損壞，需進(jìn)行更換。

第三十六條

未經(jīng)職能部門批準(zhǔn)，業(yè)主和非業(yè)主使用人不得改變家屬院房屋用途；不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)、天井、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占。

第三十七條

家屬院內(nèi)禁止下列行為：

（一）占用綠地；

（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、自行車車房（棚）等公用設(shè)施、公用部位而影響其正常使用功能；

（三）進(jìn)行違章搭建、設(shè)攤、拋物等；

（四）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕刻；

（五）破壞環(huán)境衛(wèi)生的行為；

（六）從事業(yè)主公約所禁止的經(jīng)營活動(dòng)；

（七）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第八章

罰則

第三十八條

違反本辦法第三十六條、第三十七條規(guī)定，在公共部位違章堆物、搭建，情節(jié)輕微的，由管委會(huì)、物業(yè)管理公司責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，可按業(yè)主公約的規(guī)定，向有關(guān)部門提出恢復(fù)原狀的申請；造成損失的，有權(quán)要求其賠償。

第三十九條

違反本辦法第三十六條、第三十七條規(guī)定，擅自改變房屋用途或改變房屋主體承重結(jié)構(gòu)的，由有關(guān)職能部門按照有關(guān)的法律、法規(guī)予以處罰。

第四十條

物業(yè)管理公司對家屬院的物業(yè)管理未能達(dá)到委托管理合同的要求，或者違反委托管理合同的，管委會(huì)或委托方有權(quán)終止合同，并可要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

第四十一條

對不繳納各項(xiàng)費(fèi)用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理公司有權(quán)要求其限期繳納并按規(guī)定收取滯納金；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理公司可按家屬院業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定催繳；連續(xù)十二個(gè)月以上拒絕繳納各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的，物業(yè)管理公司和管委會(huì)可向所在地人民法院提起訴訟。

第四十二條

當(dāng)事人對有關(guān)職能部門的行政處罰不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議、不起訴又不履行的，作出處罰決定的職能部門可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第四十三條

當(dāng)事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可以向房屋仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，或直接向人民法院提起訴訟。

行政事務(wù)部

二00七年六月

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篇2：物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制方法

　　物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制方法

　　物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領(lǐng)性指導(dǎo)性的文本，應(yīng)達(dá)到配合開發(fā)商后期銷售的針對性；對物業(yè)管理定位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)把握的準(zhǔn)確性；方案自身的系統(tǒng)性、針對性及實(shí)施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業(yè)管理方案編制前，需做好以下的的準(zhǔn)備工作：

　　(1)收集樓盤資料：

　　地理位置、樓盤規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、開發(fā)商公司情況、開發(fā)計(jì)劃、樓盤市場定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷售價(jià)格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計(jì)劃及目前進(jìn)度、開發(fā)商售樓承諾、樓盤銷售情況、業(yè)主構(gòu)成

　　(2)掌握開發(fā)商對管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求；

　　(3)掌握業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成，對管理服務(wù)的需求和要求標(biāo)準(zhǔn)；

　　(4)掌握該地區(qū)同等檔次樓盤物業(yè)管理服務(wù)水平及收費(fèi)水平；

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標(biāo)及可支配資料；

　　(6)準(zhǔn)備現(xiàn)有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點(diǎn)

　　不同特點(diǎn)，不同性質(zhì)，不同檔次的樓盤小區(qū)，其物業(yè)管理方案都會(huì)有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點(diǎn)：

　　根據(jù)樓盤市場定位、開發(fā)商的要求、業(yè)主結(jié)構(gòu)和需求等因素，確定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理定位。

　　(1)根據(jù)樓盤性質(zhì)、特點(diǎn)等因素確定物業(yè)管理方法。

　　(2)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與管理方法后，提出服務(wù)承諾和具體指標(biāo)，列出具體落實(shí)措施。

　　(3)根據(jù)開發(fā)計(jì)劃、施工進(jìn)度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計(jì)劃、接管計(jì)劃。

　　(4)根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理方法及公司支持情況，確定組織架構(gòu)等，人員配備，編制適合本物業(yè)的崗位責(zé)任制、運(yùn)作方法等。

　　(5)針對樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構(gòu)成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據(jù)樓盤前期的接管計(jì)劃，編制開辦費(fèi)用預(yù)算。

　　(7)按日常管理項(xiàng)目、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)項(xiàng)目和管理標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算管理費(fèi)收支預(yù)算，確定管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設(shè)施設(shè)備提出合理化建議。

　　(9)對重點(diǎn)管理內(nèi)容展開敘述：如車場、財(cái)務(wù)管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設(shè)想和提升管理服務(wù)水平的設(shè)想。

篇3：物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制

　　物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制

　　一、物業(yè)管理方案的制訂

　　(一)學(xué)習(xí)要求

　　掌握物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求，了解并做好物業(yè)管理早期介人的準(zhǔn)備工作；具有進(jìn)行擬管項(xiàng)目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競爭企業(yè)狀況等調(diào)查的能力；掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。

　　(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)

　　1、物業(yè)管理的早期介入

　　(l)物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求

　　物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。

　　物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：

　　①物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。

　　②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好，減少使用成本。

　　③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。

　　④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

　　⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

　　(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容

　　①基本業(yè)務(wù)

　　包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造；物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新；相關(guān)場地的維護(hù)與管理；消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。

　　②專項(xiàng)業(yè)務(wù)

　　包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

　　③特約業(yè)務(wù)

　　包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。

　　④經(jīng)營業(yè)務(wù)

　　包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。

　　(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備

　　人員準(zhǔn)備

　　資料準(zhǔn)備

　　設(shè)備、器材準(zhǔn)備

　　資金準(zhǔn)備

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序

　　我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段：

　　①?zèng)Q策、立項(xiàng)階段

　　通過調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點(diǎn)和開發(fā)項(xiàng)目，向政府有關(guān)部門申請立項(xiàng)。

　　②前期階段

　　1)在申請立項(xiàng)的項(xiàng)目建議書基礎(chǔ)上，經(jīng)過進(jìn)一步的調(diào)查研究，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并向有關(guān)部門申報(bào)，同時(shí)辦理企業(yè)申報(bào)登記事宜。

　　2)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。

　　3)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的報(bào)批工作，進(jìn)行工程勘探，制定開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)方案。

　　4)征用土地，開展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開工手續(xù)。

　　③建設(shè)階段

　　通過招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程，進(jìn)行施工建設(shè)；同時(shí)，要加強(qiáng)施工期間有效的工程監(jiān)理，包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表，直至竣工驗(yàn)收，交付使用。

　　④營銷階段

　　這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。

　　上述四個(gè)階段的實(shí)施不一定按部就班，有時(shí)可交替進(jìn)行。

　　(5)建筑工程基本知識(shí)

　　①建筑工程分類

　　建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛(wèi)工程：包括室內(nèi)外給排水管道，采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。

　　③建筑工程管理

　　建筑工程管理是貫穿以工程項(xiàng)目為對象，以施工現(xiàn)場為中心，遵循建筑施工的特點(diǎn)和規(guī)律，把各個(gè)施工過程有機(jī)地組織起來，使施工過程達(dá)到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括：

　　l)落實(shí)施工任務(wù)，簽訂對外承包合同；

　　2)編制施工組織設(shè)計(jì)或施工計(jì)劃；

　　3)做好施工前的準(zhǔn)備工作，保障順利開工；

　　4)按計(jì)劃組織施工，并隨時(shí)收集施工中的有關(guān)信息與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行對比，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)調(diào)整，使各項(xiàng)施工活動(dòng)處于最佳狀態(tài)；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　　③建筑工程涉及的主要工作

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會(huì)審，熟悉設(shè)計(jì)規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和生產(chǎn)工藝順序；

　　2)熟悉施工現(xiàn)場的地形、供水、供電、道路運(yùn)輸情況，了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件；

　　3)了解當(dāng)?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價(jià)格；

　　4)編制施工組織設(shè)計(jì)，繪制施工平面圖，制定施工進(jìn)度計(jì)劃，提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機(jī)具等進(jìn)場計(jì)劃；

　　5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作；

　　6)抓好質(zhì)量管理；

　　7)抓好安全生產(chǎn)管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動(dòng)定額與勞動(dòng)報(bào)酬等。

　　2、物業(yè)管理早期介入的實(shí)施

　　(l)工作內(nèi)容

　　根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，物業(yè)管理早期介入實(shí)施的工作內(nèi)客主要有：

　　①參與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

　　參與形式主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理順利實(shí)施的各種需要，以及在以往物業(yè)管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題或缺陷，用咨詢報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位，并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題：

　　1)配套設(shè)施的完善問題；

　　2)水電供應(yīng)容量的問題；

　　3)安全保衛(wèi)系統(tǒng)；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問題；

　　6)消防設(shè)施問題；

　　7)物業(yè)管理所需設(shè)備問題；

　　8)對建筑材料的意見；

　　9)其他問題。

　　②參與建設(shè)階段

　　通過參與施工管理，對工程建設(shè)提出意見。主要包括：

　　1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見；

　　2)監(jiān)督建設(shè)過程(是否按設(shè)計(jì)規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求)并提出意見：

　　3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見；

　　4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。

　　(2)早期介入應(yīng)注意的問題

　　①必須從思想上十分重視早期介入的準(zhǔn)備工作

　　②必須明確物業(yè)管理在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中的地位

　　③抓好人員準(zhǔn)備這個(gè)關(guān)鍵

　　④精心準(zhǔn)備，細(xì)致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項(xiàng)目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查

　　通過對擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。

　　(l)項(xiàng)目情況調(diào)查

　　①調(diào)查內(nèi)容

　　項(xiàng)目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

　　項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。

　　消防、安保、清潔等設(shè)施狀況

　　項(xiàng)目性質(zhì)及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。

　　周邊壞境狀況

　　②調(diào)查方法

　　包括實(shí)地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調(diào)查

　　①調(diào)查內(nèi)容

　　住區(qū)人員自然狀況分析：包括總?cè)丝凇⑿詣e、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟(jì)收人等。

　　住區(qū)人員需求分析：

　　l)按需求對象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設(shè)施，應(yīng)從管區(qū)實(shí)際出發(fā)進(jìn)行建設(shè)，并更多注意面向社會(huì)服務(wù)與經(jīng)營，以提高其開發(fā)利用的效益。

　　3)按需求條件分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個(gè)層次。從住區(qū)人員實(shí)際生活水平出發(fā)，定量與定性結(jié)合，協(xié)助制訂有針對性的方案。

　　②調(diào)查方法

　　1)詢問法

　　詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調(diào)查者提出詢問，再從被調(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實(shí)是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實(shí)驗(yàn)法

　　實(shí)驗(yàn)法就是用小規(guī)模試驗(yàn)的方法來驗(yàn)證人們的需求情況。

　　4)抽樣調(diào)查法

　　抽樣調(diào)查有隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競爭企業(yè)調(diào)查

　　調(diào)查內(nèi)容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經(jīng)驗(yàn)以及與競爭對手比較。

　　4、制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作

　　(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：

　　(2)對方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)：

　　(3)準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)；

　　(4)準(zhǔn)備設(shè)備；

　　(5)準(zhǔn)備相關(guān)資料。

　　5、制訂物業(yè)管理方案

　　(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容

　　①物業(yè)管理檔次

　　物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定，是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。

　　②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)

　　物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算

　　物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方案的核心。

　　(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)

　　①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃

　　包括項(xiàng)目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)。管理服務(wù)措施。

　　②管理模式

　　包括管理運(yùn)作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制等。

　　③公司人力資源管理

　　包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。

　　④規(guī)章制度建設(shè)

　　包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化與管理。

　　⑤經(jīng)營管理指標(biāo)

　　包括經(jīng)營指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。

　　⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)

　　包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。

　　⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測算

　　包括財(cái)務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測、維修基金的建立和使用計(jì)劃。

　　⑧日常管理

　　包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護(hù)與管理、采暖系統(tǒng)維護(hù)管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。

　　⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

　　包括物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理、共用部分的維修與養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護(hù)。

　　(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu)

　　第二步：培訓(xùn)工作人員

　　第三步：經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備

　　第四步：項(xiàng)目、使用人、競爭調(diào)查

　　第五步：研究分析調(diào)查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目

　　第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向?qū)＜翌檰?/a>征詢

　　第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實(shí)施、反饋

　　⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法

　　①經(jīng)理意見法

　　主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容，在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。

　　②內(nèi)部征詢法

　　發(fā)動(dòng)公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。

　　③學(xué)習(xí)借鑒法

　　主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。

　　④專家意見法

　　主要是聘請業(yè)內(nèi)著名專家，在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，請專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。

　　⑤綜合制訂法

　　6、可行性研究知識(shí)

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的分析，即進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和評(píng)價(jià)報(bào)告四個(gè)階段。

　　①投資機(jī)會(huì)研究

　　帶有預(yù)測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預(yù)計(jì)的投資是否有成功的可能。投資機(jī)會(huì)研究主要從項(xiàng)目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進(jìn)行研究。

　　②初步可行性研究

　　進(jìn)行項(xiàng)目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進(jìn)行項(xiàng)目的市場需求和企業(yè)能力方面進(jìn)行預(yù)測，考察合格規(guī)模、估計(jì)資源分配和協(xié)作配套來源，對項(xiàng)目實(shí)施需要采用的技術(shù)、裝備進(jìn)行初步規(guī)劃。對項(xiàng)目盈利性進(jìn)行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達(dá)到±20%左右。

　　③詳細(xì)可行性研究

　　對項(xiàng)目進(jìn)行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，仔細(xì)分析項(xiàng)目的利弊，對多種方案進(jìn)行比較選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達(dá)到±10%。

　　④評(píng)價(jià)報(bào)告

　　重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)定和投資決策。提出正式的可行性研究報(bào)告。

　　(3)可行性研究的內(nèi)容

　　①市場需求預(yù)測；

　　②物質(zhì)資源預(yù)測；

　　③項(xiàng)目方案研究；

　　④人力資源研究；

　　⑤項(xiàng)目實(shí)施過程研究；

　　⑥項(xiàng)目投資的成本分析及資金籌措研究；

　　⑦項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究。

　　(4)編寫可行性報(bào)告

　　①總論；

　　②項(xiàng)目分析；

　　③需求預(yù)測；

　　④物資資源及公用設(shè)施條件分析；

　　⑤人力資源分析；

　　⑥實(shí)施進(jìn)度分析；

　　⑦投資估算、資金籌措或成本估算；

　　⑧社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)；

　　⑨附件。