高爾夫別墅一區(qū)展示區(qū)物業(yè)管理方案(1)

　　展示區(qū)的物業(yè)管理，將著力營(yíng)造體驗(yàn)式銷售服務(wù)過(guò)程，促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)的戰(zhàn)略，秉承之平管理“細(xì)意盡心”的服務(wù)理念，讓每一位光臨的客戶都能感受到物業(yè)常規(guī)服務(wù)的不常規(guī)，滿足不同領(lǐng)域、區(qū)域客戶不斷增長(zhǎng)的期望，從而為銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)助上一臂之力，同時(shí)著力打造前期物業(yè)管理品牌，樹(shù)立物業(yè)管理形象。

　　第一部分 展示區(qū)管理思路介紹

　　一、展示區(qū)組成

　　1、室外：

　　(1)露天景觀廣場(chǎng);

　　(2)園區(qū)瀝青路面及露天停車場(chǎng)。

　　2、室內(nèi)：

　　(1)售樓大廳(水吧、模型展示區(qū)、洽談區(qū)、VIP接待室、辦公室、衛(wèi)生間等);

　　(2) 樣板房展示區(qū);

　　二、展示區(qū)管理模式

　　1、目標(biāo)：營(yíng)造體驗(yàn)式銷售服務(wù)過(guò)程，促進(jìn)銷售業(yè)績(jī);營(yíng)造銷售幽雅環(huán)境，打造前期物業(yè)品牌;

　　2、管理模式：通過(guò)人性化的管理，實(shí)現(xiàn)居家式物業(yè)管理于展示區(qū)內(nèi)“先感為快”的先前效應(yīng)。

　　3、物理隔離，人員分流。通過(guò)將展示區(qū)與施工區(qū)域隔離，并實(shí)行客戶通道與工作人員通道分流的方式，使得展示區(qū)能有良好的外部環(huán)境。

　　三、展示區(qū)物業(yè)管理重點(diǎn)

　　在前期營(yíng)銷配合階段，我們的主要工作是營(yíng)造良好的展示環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)，協(xié)助營(yíng)銷部完成項(xiàng)目的銷售任務(wù)，同時(shí)為日后的小區(qū)物業(yè)管理打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　1、健全專業(yè)化的培訓(xùn)機(jī)制

　　展示區(qū)內(nèi)每一位服務(wù)人員服務(wù)意識(shí)的提高，離不開(kāi)統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要保證服務(wù)質(zhì)量，必須建立一套展示區(qū)專業(yè)化的培訓(xùn)機(jī)制，并且逐步將“細(xì)意盡心”的服務(wù)理念融會(huì)到我們的培訓(xùn)機(jī)制以及服務(wù)中，通過(guò)實(shí)地反復(fù)模擬的培訓(xùn)來(lái)不斷深化、提高服務(wù)人員各方面的意識(shí)，從而滿足不同客戶的需求。

　　2、提供“不間斷”性的安全、清潔、接待服務(wù)

　　外部環(huán)境包裝對(duì)樓盤(pán)營(yíng)銷起著很大的促進(jìn)作用，清潔、安全及接待工作作為外部環(huán)境包裝的一部分，其管理服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，直接會(huì)影響到樓盤(pán)的銷售及前期物業(yè)品牌的打造(特別在陌生領(lǐng)域)。為此，展示區(qū)內(nèi)必須倡導(dǎo)“不間斷”性的各項(xiàng)服務(wù)，通過(guò)合理的人員安排，讓客戶感受到物業(yè)服務(wù)的無(wú)處不在、無(wú)時(shí)不在，樹(shù)立物業(yè)整體形象，促進(jìn)樓盤(pán)的銷售。

　　3、確保安全事件的“零”發(fā)生率

　　由于三亞灣項(xiàng)目周遍治安狀況不太理想，而且展示區(qū)的周遍均在進(jìn)行施工，人員混雜，因此項(xiàng)目的安全管理將是日常管理工作重點(diǎn)之一。為此，我們將在展示區(qū)保安崗位安排不多的情況下，將采取“定點(diǎn)值崗、全員聯(lián)防”的安全管理思路，確保安全事件的“零”發(fā)生率。

　　4、積極做好與地產(chǎn)相關(guān)部門的溝通及協(xié)調(diào)工作

　　地產(chǎn)公司作為我們服務(wù)的對(duì)象之一，在開(kāi)展管理工作的同時(shí)，還要積極配合好營(yíng)銷部的各項(xiàng)銷售工作以及相關(guān)協(xié)調(diào)工作，并且展示區(qū)物業(yè)小組人員要起到物業(yè)與項(xiàng)目部溝通的橋梁作用，以便以后管理工作更好的實(shí)施。

　　5、為將來(lái)社區(qū)的成立培養(yǎng)基層骨干人才

　　展示區(qū)前期物業(yè)小組的服務(wù)人員在服務(wù)的同時(shí)，需適時(shí)的培養(yǎng)每一位服務(wù)人員自身的素質(zhì)、服務(wù)的意識(shí)、處事的方法以及適應(yīng)環(huán)境等各方面的能力，為社區(qū)成立以后勝任為一名基層骨干人才而打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。

　　第二部分 人員配備及任職要求

　　一、 營(yíng)銷配合期人員配備情況

　　(一) 組織架構(gòu)

　　物業(yè)管理中心經(jīng)理

　　(1人)

　　客戶服務(wù)組

　　客服班長(zhǎng)(1人)

　　安全組

　　保安隊(duì)長(zhǎng)(1人)

　　環(huán)境組

　　保潔班長(zhǎng)(1人)

　　內(nèi)部管理

　　內(nèi)部管理人員(兼出納、倉(cāng)管)(1人)

　　營(yíng)銷安全員(22人)

　　原為18人

　　客戶服務(wù)員(17人)

　　原為9人

　　銷售保潔員(12人)

　　原為9人

　　現(xiàn)場(chǎng)主管(1人)

　　(二)人員配備情況

　　序號(hào)

　　崗位

　　人數(shù)

　　崗位職責(zé)

　　配備說(shuō)明

　　1

　　經(jīng)理

　　1

　　負(fù)責(zé)管理服務(wù)中心全面管理工作。

　　2

　　現(xiàn)場(chǎng)主管

　　1

　　負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)客服、清潔、安全工作的指導(dǎo)、監(jiān)督檢查。

　　3

　　內(nèi)部管理文員

　　1

　　負(fù)責(zé)內(nèi)部管理、物資采購(gòu)等工作

　　兼出納

　　4

　　樣板房管理員

　　14

　　負(fù)責(zé)樣板房管理與接待工作

　　每間樣板房配1名(合同約定為6人)

　　5

　　客戶服務(wù)員

　　4

　　負(fù)責(zé)銷售大廳客戶服務(wù)、水吧服務(wù)工作

　　2班制

　　6

　　保安隊(duì)長(zhǎng)

　　1

　　負(fù)責(zé)安全管理、崗位工作檢查及銷售活動(dòng)配合工作

　　7

　　門崗安全員(客戶通道)

　　3

　　負(fù)責(zé)車輛及行人出入秩序管理

　　3班制(合同約定為2人)

　　8

　　門崗安全員(工作人員通道)

　　3

　　負(fù)責(zé)車輛及行人出入秩序管理

　　3班制(新增加崗位)

　　9

　　停車場(chǎng)安全員

　　2

　　負(fù)責(zé)停車場(chǎng)車輛停放指揮、秩序管理工作

　　2班制

　　9

　　固定崗安全員

　　8

　　負(fù)責(zé)在銷售大廳、樣板園林、樣板房區(qū)域禮賓

　　2班制

　　10

　　巡邏安全員

　　3

　　負(fù)責(zé)夜間在樣板區(qū)載巡邏值班

　　1班制

　　11

　　電瓶車司機(jī)

　　3

　　負(fù)責(zé)駕駛看樓電瓶車

　　按3輛電瓶車計(jì)

　　12

　　環(huán)境班長(zhǎng)

　　1

　　負(fù)責(zé)項(xiàng)目的環(huán)境管理工作。

　　13

　　室外保潔員

　　3

　　負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)道路、綠地、廣場(chǎng)等公共區(qū)域衛(wèi)生清潔與保潔

　　正常班

　　14

　　銷售大廳保潔員

　　2

　　負(fù)責(zé)于中午與晚間公共區(qū)域衛(wèi)生保潔及垃圾清運(yùn)處理

　　晚班

　　14

　　樣板房保潔員

　　7

　　負(fù)責(zé)展示中心內(nèi)部衛(wèi)生清潔與保潔

　　每2間樣板房配1名(合同約定為4人)

　　合計(jì)

　　57

　　原為41人

　　(三)任職資格

　　1、客服人員：

　　(1)客服班長(zhǎng)

　　崗位職責(zé)：

　　①負(fù)責(zé)整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)的工作安排、協(xié)調(diào)與溝通;

　　②負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)改進(jìn);

　　③負(fù)責(zé)與開(kāi)發(fā)商相關(guān)部門的對(duì)接。

　　任職資格：

　　性別不限，大專以上學(xué)歷，30歲以下，品德優(yōu)良，從事物業(yè)管理工作一年以上，熟悉物業(yè)法規(guī)政策，對(duì)住宅小區(qū)前期銷售配合有一定的了解和認(rèn)識(shí)，具備較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)、親和力及溝通協(xié)調(diào)能力。

　　(2)水吧客服服務(wù)員

　　崗位職責(zé)：

　　① 負(fù)責(zé)水吧茶水及飲品的調(diào)制;

　　② 負(fù)責(zé)客戶咨詢物業(yè)管理方面問(wèn)題的咨詢、介紹;

　　③ 維護(hù)責(zé)任區(qū)域物品的完好，不丟失;

　　④ 吧臺(tái)飲品及相關(guān)物品的清點(diǎn)及申購(gòu);

　　⑤ 協(xié)助安全人員維護(hù)大廳公共秩序;

　　⑥ 突發(fā)事件的應(yīng)急處理和配合銷售相關(guān)服務(wù)工作;

　　任職資格：

　　女性，18-26歲，身高1.60米以上，形象端正、氣質(zhì)佳、熱情開(kāi)朗，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，善于與客戶進(jìn)行交流溝通，一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)或相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷。

　　(3)售樓處客服服務(wù)員

　　崗位職責(zé)：

　　① 負(fù)責(zé)客戶茶水及飲品的遞送;

　　② 看樓客戶的接待、指引;

　　③ 負(fù)責(zé)客戶咨詢物業(yè)管理方面問(wèn)題的咨詢、介紹;

　　④ 維護(hù)售樓處物品的完好，不丟失;

　　⑤ 協(xié)助安全人員維護(hù)大廳公共秩序;

　　⑥ 負(fù)責(zé)跟進(jìn)大廳的公共衛(wèi)生狀況，隨時(shí)保持售樓現(xiàn)場(chǎng)的整潔，如保潔員不在，應(yīng)完成力所能及的保潔工作;

　　⑦ 突發(fā)事件的應(yīng)急處理和配合銷售相關(guān)服務(wù)工作;

　　任職資格：

　　女性，18-26歲，身高1.60米以上，形象端正、氣質(zhì)佳、熱情開(kāi)朗，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，善于與客戶進(jìn)行交流溝通，一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)或相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷。

　　(4)樣板房管理員

　　崗位職責(zé)：

　　① 負(fù)責(zé)客戶咨詢物業(yè)管理方面問(wèn)題的咨詢、介紹;

　　② 熟悉樣板房的整體概況，包括面積、戶型、朝向、配置物品、物業(yè)管理費(fèi)等;

　　③ 維護(hù)樣板房?jī)?nèi)的物品完好，不丟失;

　　④ 負(fù)責(zé)跟進(jìn)樣板房的衛(wèi)生狀況，隨時(shí)保持售樓現(xiàn)場(chǎng)的整潔，如保潔員不在，應(yīng)完成力所能及的保潔工作;

　　⑤ 突發(fā)事件的應(yīng)急處理和配合銷售相關(guān)服務(wù)工作。

　　任職資格：

　　女性，18-26歲，身高1.60米以上，形象端正、氣質(zhì)佳、熱情開(kāi)朗，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，善于與客戶進(jìn)行交流溝通，一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)或相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷。

　　2、保安人員

　　(1)、安全主管

　　崗位職責(zé)：

　　①負(fù)責(zé)整個(gè)隊(duì)伍的日常管理、培訓(xùn)和訓(xùn)練;

　　②負(fù)責(zé)各崗位的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)改進(jìn);

　　③負(fù)責(zé)與各相關(guān)部門的對(duì)接;

　　任職資格：

　　男，30歲左右，退伍軍人，品德優(yōu)良，高中以上文化程度，一年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉治安保衛(wèi)工作和工作程序，具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和較強(qiáng)的敬業(yè)精神，能吃苦耐勞。

　　(2)形象崗

　　崗位職責(zé)：

　　①負(fù)責(zé)與三亞灣別墅項(xiàng)目相匹配的形象建立;

　　②負(fù)責(zé)客戶咨詢時(shí)提供服務(wù)、咨詢、指引;

　　③協(xié)助車輛指揮崗車輛的指揮及安全;

　　④負(fù)責(zé)將客戶指引至售樓處進(jìn)行看房與參觀;

　　⑤避免施工人員及閑雜人員等進(jìn)入公共展示區(qū)

　　⑥其它事項(xiàng)。

　　任職資格：

　　男，18-27歲，退伍軍人、身高1.73米以上，形象好，品德佳，一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和敬業(yè)精神，能吃苦耐勞。

　　(3)車輛指揮崗：

　　崗位職責(zé)：

　　① 負(fù)責(zé)車輛進(jìn)出指揮管理;

　　② 維持車輛進(jìn)出的交通秩序;

　　③ 保障停放在車場(chǎng)車輛的安全;

　　④ 負(fù)責(zé)外來(lái)看樓客戶的指引工作。

　　任職資格：

　　男，18-27歲，退伍軍人、身高1.73米以上，形象好，品德佳，一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和敬業(yè)精神，能吃苦耐勞。

　　(4)巡邏崗：

　　崗位職責(zé)：

　　①負(fù)責(zé)公共展示區(qū)域的巡邏;

　　②負(fù)責(zé)相關(guān)的咨詢指引;

　　③負(fù)責(zé)隊(duì)員休息或者人員流動(dòng)的頂崗或補(bǔ)缺;

　　任職資格：

　　男，18-27歲，身高1.73米以上，形象好，品德佳，一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和敬業(yè)精神，能吃苦耐勞。

　　3、保潔人員：

　　崗位職責(zé)：

　　①維護(hù)崗位職責(zé)范圍內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作;

　　②妥善保管好現(xiàn)場(chǎng)一切物品，保證物品不受人為損壞;

　　③突發(fā)事件的應(yīng)急處理和配合銷售相關(guān)服務(wù)工作。

　　任職資格：

　　女性，年齡在20-45歲之間，初中以上文化程度，相貌端正，品德良好，身體健康，一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

　　第三部分 展示區(qū)接管及返修流程

　　一、展示區(qū)交接流程

　　物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)開(kāi)荒

　　開(kāi)荒完畢后家私\電器設(shè)備\室內(nèi)綠化等進(jìn)場(chǎng)布置與調(diào)整

　　物業(yè)公司進(jìn)行細(xì)部的清潔處理，達(dá)到開(kāi)放的要求標(biāo)準(zhǔn)

　　不合格

　　施工單位按設(shè)計(jì)圖紙施工完畢

　　施工單位進(jìn)行施工場(chǎng)地的清理與清掃

　　由項(xiàng)目部組織進(jìn)行初驗(yàn)

　　項(xiàng)目部通知物業(yè)公司對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收

　　移交鑰匙

　　合格

　　裝修公司進(jìn)行整改

　　二、展示區(qū)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

　　序號(hào)

　　檢 查 部 位

　　檢 查 標(biāo) 準(zhǔn)

　　1

　　地面

　　水泥地面

　　表面平整、顏色均勻，無(wú)空鼓、裂縫、脫皮、麻面和起砂等現(xiàn)象。踢腳板應(yīng)與墻面(板面)緊密結(jié)合。

　　木地板

　　平整牢固、接逢密合，無(wú)裂縫，無(wú)空鼓起翹、顏色均勻，踢腳線與墻面接縫嚴(yán)密，線角順直。

　　拋光磚地面

　　表面無(wú)磨損缺角現(xiàn)象、平整牢固、磚逢均勻飽滿，無(wú)裂縫，無(wú)空鼓起翹、顏色均勻。

　　石材地面

　　表面無(wú)磨損缺角現(xiàn)象、平整牢固、磚逢均勻飽滿，無(wú)裂縫，無(wú)空鼓起翹、顏色均勻。

　　瓷片地面

　　(廚、衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái))

　　有坡度、不積水、不滲漏、排水暢通，無(wú)空鼓、開(kāi)裂，瓷磚勾縫飽滿、均勻。

　　2

　　墻面

　　粉刷

　　無(wú)裂紋，無(wú)掉粉、起皮，無(wú)漏刷、透底，基本無(wú)反堿、咬色，無(wú)流墜、疙瘩，顏色一致，刷紋通順、無(wú)明顯刷紋，裝飾線分色平直，陰陽(yáng)角方正順直。

　　瓷片墻面

　　面磚牢固平整、無(wú)破裂、無(wú)空鼓、無(wú)歪斜、無(wú)污漬，無(wú)缺楞掉角，顏色一致，勾縫飽滿。面磚縫隙均勻。陰陽(yáng)角處磚搭接方向正確，非整磚尺寸應(yīng)大于二分之一。

　　3

　　天花

　　粉刷

　　無(wú)裂紋，無(wú)掉粉、起皮，無(wú)漏刷、透底，基本無(wú)反堿、咬色，基本無(wú)流墜、疙瘩，顏色一致，刷紋通順、無(wú)明顯刷紋，裝飾線、分色線平直，在燈光下，天花表層不應(yīng)有明顯的起伏陰影，陰陽(yáng)角方正順直。

　　吊頂

　　整體完好。罩面板與龍骨連接緊密，表面平整，線角順直方正，不得有污染、折裂、缺棱掉角、錘傷等缺陷，接縫均勻一致;并預(yù)留大小適中，位置適當(dāng)?shù)臋z修口。

　　4

　　門、窗

　　開(kāi)、關(guān)、鎖動(dòng)作自如，小五金配件齊全，縫隙適度，密性好，外門窗不滲漏，顏色一致，無(wú)劃痕，無(wú)污染，油漆光滑亮麗，不允許起皮、漏刷、透底，反堿、咬色、流墜、疙瘩等。門窗幾何尺寸符合設(shè)計(jì)要求。

　　5

　　燈具

　　無(wú)松動(dòng)、無(wú)破裂、表面整潔、開(kāi)關(guān)正常、位置正確，燈泡完好，并符合設(shè)計(jì)要求。

　　6

　　開(kāi)關(guān)、插座、接線盒、配電箱

　　開(kāi)關(guān)、插座、接線盒安裝牢靠、平齊方正。位置正確合理，使用正常，高度、型號(hào)、規(guī)格符合設(shè)計(jì)要求，通電正常;配電箱安裝平齊方正，箱內(nèi)布線整齊，接點(diǎn)緊固，負(fù)荷及支線開(kāi)關(guān)標(biāo)識(shí)清楚，漏電開(kāi)關(guān)自檢正常，箱體接地良好，箱蓋完好。

　　7

　　門鈴、電控鎖、對(duì)講

　　安裝牢固、使用正常，高度、規(guī)格、型號(hào)、功能符合設(shè)計(jì)要求;對(duì)講話質(zhì)要清晰，可視對(duì)講圖像清晰、無(wú)抖動(dòng)、變形及干擾;電控鎖開(kāi)門按鈕靈活。

　　8

　　預(yù)留

　　預(yù)留孔

　　預(yù)留孔要內(nèi)高外低，傾斜30度左右，孔中無(wú)阻隔物，孔的高度要符合設(shè)備安裝要求(不宜太高)，并靠近安裝設(shè)備的位置(包括空調(diào)孔、抽油煙機(jī)、熱水器排氣)。

　　預(yù)留臺(tái)面

　　空調(diào)室外機(jī)安裝臺(tái)面，長(zhǎng)、寬、高應(yīng)符合室外機(jī)的要求(要考慮室內(nèi)面積的大小)。

　　預(yù)留接口

　　冷凝水管預(yù)留接駁口應(yīng)暢通;安裝熱水器冷、熱水管預(yù)留接駁口要有明顯標(biāo)識(shí);煤氣管預(yù)留接駁口的位置符合熱水器、煤氣灶的安裝。

　　9

　　洗手間潔 具

　　浴缸、淋浴

　　浴缸應(yīng)無(wú)脫瓷、劃傷，儲(chǔ)水塞動(dòng)作自如不滲漏，排水暢通有吸力，不得封閉浴缸旁的檢修口，顏色均勻一致;淋浴門動(dòng)作自如，淋浴盆無(wú)脫瓷、劃傷，排水暢通有吸力。

　　鏡面、臺(tái)面

　　無(wú)劃痕、無(wú)破裂、無(wú)污漬、無(wú)滴漏，周邊打膠飽滿、配件齊全，安裝牢固方正。

　　洗手盆、便器

　　無(wú)脫瓷，存水彎不漏水，便器不滲水，排水暢通有吸力，便器不反臭。

　　水龍頭、花灑

　　開(kāi)關(guān)靈活，出水量正常，無(wú)滴漏、無(wú)銹蝕，表面無(wú)損傷。

　　潔具小配件

　　齊全完好，安裝位置恰當(dāng)、符合使用要求。

　　10

　　廚房

　　廚柜

　　顏色一致，安裝牢固，門縫均勻，開(kāi)關(guān)靈活，無(wú)回彈、倒翹，表面無(wú)損傷，無(wú)蟲(chóng)蟻破壞，安裝位置符合設(shè)計(jì)要求。

　　洗菜盆、水龍頭

　　無(wú)損傷、無(wú)銹蝕，排水暢通，存水彎不漏水，水龍頭開(kāi)關(guān)靈活，出水量正常，無(wú)滴漏。

　　抽油煙機(jī)、煤氣灶

　　抽油煙機(jī)安裝牢固，外表無(wú)劃傷，運(yùn)行平穩(wěn)無(wú)異聲，操作按鈕靈活，風(fēng)向正確，逆風(fēng)閥安裝到位，排煙管連接緊密、不漏煙，照明正常;煤氣灶安裝平穩(wěn)，安裝位置合理，配件齊全，無(wú)損傷，打火正常。

　　11

　　給排水

　　給水

　　給水分戶總閥開(kāi)關(guān)自如，無(wú)滴水，封閉性好，水表無(wú)損傷，運(yùn)轉(zhuǎn)方向正確。

　　排水

　　排水順暢、有吸力，不滲漏，配件齊全，安裝到位。預(yù)留口位置準(zhǔn)確，保護(hù)有效，管內(nèi)無(wú)異物。

　　12

　　通風(fēng)、排氣

　　排氣風(fēng)機(jī)逆風(fēng)閥動(dòng)作自如，排氣管連接緊密無(wú)漏風(fēng)。

　　13

　　護(hù)欄

　　連(焊)接牢固、焊點(diǎn)平滑、油漆飽滿到位，無(wú)龜裂現(xiàn)象。

　　14

　　室內(nèi)衛(wèi)生

　　窗明幾凈，清潔，無(wú)建筑垃圾、建筑標(biāo)記及遺留物品。

　　15

　　樓梯

　　踏步及扶手穩(wěn)固，油漆均勻飽滿。踏步高度、寬度偏差不超過(guò)15MM，陰陽(yáng)角方正，線角順直，正面和背面應(yīng)做截水和滴水，且寬度和深度均大于10CM。

　　16

　　煤氣管、表

　　無(wú)損傷，接口密封好，無(wú)泄漏隱患，煤氣管表層應(yīng)刷銀灰色油漆。

　　17

　　水電表

　　無(wú)損傷，接口密封好，無(wú)滲漏，無(wú)錯(cuò)接反接

　　三、接管雙方的責(zé)任

　　1、 建設(shè)單位

　　1、提前做好房屋移交的準(zhǔn)備。房屋竣工后要及時(shí)提出接管驗(yàn)收的申請(qǐng)，并按照要求提交所有的相關(guān)資料。

　　2、在接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，驗(yàn)收不合格的負(fù)責(zé)返修。

　　3、房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則由接管單位負(fù)責(zé)處理。

　　4、按規(guī)定負(fù)責(zé)報(bào)修，并應(yīng)向接管單位預(yù)付保修保證金和保修費(fèi)。

　　2、物業(yè)公司

　　1、對(duì)建設(shè)單位提出的接管驗(yàn)收申請(qǐng)，應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。

　　2、經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，并及時(shí)簽發(fā)接管驗(yàn)收文件。

　　3、接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收條件進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)在接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)明確記錄在案，并會(huì)同建設(shè)單位共同協(xié)商處理辦法，商定復(fù)驗(yàn)時(shí)間，督促施工單位限期整改。

　　4、房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則由接管單位負(fù)責(zé)處理。

　　第四部分 展示區(qū)安全管理方案

　　為規(guī)范展示區(qū)進(jìn)出人員行為，維護(hù)展示區(qū)的秩序，為小區(qū)內(nèi)的工作人員、來(lái)訪客戶提供一個(gè)安全、文明、舒適、整潔的環(huán)境，制定以下安全管理規(guī)定。

　　一、物理隔離、人員分流

　　為維護(hù)展示區(qū)良好的外部環(huán)境，將實(shí)行工作人員與客戶分道行走的方案，營(yíng)造一個(gè)良好的客戶通道。

　　1、人員分流示意圖：

　　展示區(qū)與展示區(qū)隔離廣告牌

　　綠化養(yǎng)護(hù)、維保等工作出入路線

　　客戶出入路線

　　尚未封閉部分

　　安全崗位

　　說(shuō)明：

　　1 、按照上圖示意，綠化養(yǎng)護(hù)及工程維修保養(yǎng)等工作人員、車輛統(tǒng)一從4號(hào)樓與5號(hào)樓之間的通道出入展示區(qū)，并且出入展示區(qū)的人員必須以單位的名義向物業(yè)管理處申請(qǐng)，待批準(zhǔn)后方可出入;

　　2、展示區(qū)主出入口僅供客戶、公司工作人員及公司領(lǐng)導(dǎo)出入，不允許任何施工等人員、車輛出入。

　　3、同時(shí)建議將北側(cè)靠河的一面也用檔板或廣告牌進(jìn)行隔離，一是能夠把展示區(qū)完全獨(dú)立出來(lái)，二是隔離后也能夠?qū)谋泵孢^(guò)來(lái)的不法人員進(jìn)行一定的阻擋。

　　另：在技防設(shè)施尚不能正常使用的情況下，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議配備兩條狼狗輔助保安人員巡邏。

篇2：別墅前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議業(yè)主版

　　別墅前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議業(yè)主版

　　本協(xié)議當(dāng)事人：

　　甲方：z物業(yè)管理有限公司千島湖分公司

　　乙方：_____

　　甲方是指：1、杭州******開(kāi)發(fā)有限公司委托的物業(yè)管理企業(yè)。

　　乙方是指：購(gòu)房人（業(yè)主）

　　前期物業(yè)管理是指：是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

　　本物業(yè)名稱： ***別墅

　　乙方所購(gòu)房屋銷售（預(yù)售）合同編號(hào)：

　　乙方所購(gòu)房屋基本情況：

　　類型：_____

　　座落位置：_____

　　建筑面積：_____平方米

　　根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，在乙方簽訂《房屋買賣（預(yù)售）合同》時(shí)，甲乙雙方就前期物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：

　　第一條 雙方的權(quán)利和義務(wù)

　　一、甲方的權(quán)利和義務(wù)

　　1.對(duì)房屋共有部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理。

　　2.根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《業(yè)主公約》并書(shū)面告知乙方。

　　3.建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料。

　　4.制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊(cè)》的行為。

　　5.甲方可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的部分專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理轉(zhuǎn)讓給第三方。

　　6.依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費(fèi)用。

　　7.編制物業(yè)管理服務(wù)及財(cái)務(wù)年度計(jì)劃。

　　8.每六個(gè)月向乙方公布物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支賬目。

　　9.提前將裝飾裝修房屋的注意事項(xiàng)和限制條件書(shū)面告知乙方，并與乙方訂立《******別墅室內(nèi)裝修管理協(xié)議》。

　　10.不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。

　　11.向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)并合理收取費(fèi)用。

　　12.自本協(xié)議終止時(shí)5日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，向物業(yè)管理企業(yè)移交建設(shè)單位提供的材料及其它物業(yè)管理材料，物業(yè)管理移交手續(xù)須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)。

　　二、乙方的權(quán)利義務(wù)

　　1.參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

　　2.監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題向甲方提出意見(jiàn)和建議。

　　3.遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度、《業(yè)主公約》和《業(yè)主手冊(cè)》。

　　4.依據(jù)本協(xié)議向甲方交納物業(yè)管理費(fèi)用，享有與所繳納物業(yè)管理費(fèi)相符的服務(wù)。

　　5.裝飾裝修房屋時(shí)，遵守《******別墅室內(nèi)裝修管理協(xié)議》，違反裝修協(xié)議，給物業(yè)造成損害的將承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　6.不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償。

　　7.轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，應(yīng)事先通知甲方，并告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議。

　　8.對(duì)承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度、《業(yè)主公約》和《業(yè)主手冊(cè)》等造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任。

　　9.按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。

　　10.因甲方維護(hù)修繕共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備需要占用乙方自用部位、自用設(shè)施的，乙方應(yīng)予以配合。

　　11.不得擅自將住宅改為非住宅使用。

　　第二條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

　　一、房屋共用部位的維護(hù)和管理

　　共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道、電梯機(jī)房、水泵間等。

　　二、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理

　　共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、供水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、供氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　三、環(huán)境衛(wèi)生

　　1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場(chǎng)所、公共設(shè)施及房屋共用部位保潔。

　　2.垃圾的收集和清運(yùn)。

　　四、保安

　　1.內(nèi)容

　　（1）協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。

　　（2）門崗執(zhí)勤。

　　（3）巡邏檢查。

　　（4）安全監(jiān)控。

　　2.責(zé)任

　　（1）協(xié)助公安部門加強(qiáng)治安防范，協(xié)查各種違法案件。

　　（2）檢查、掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類情況。

　　（3）及時(shí)發(fā)現(xiàn)各類事故苗頭，協(xié)助有關(guān)部門力爭(zhēng)把事故消滅在萌芽狀態(tài)。

　　五、交通秩序與車輛停放

　　1.內(nèi)容

　　（1）限速、限重。

　　（2）禁鳴。

　　（3）按規(guī)定停放。

　　（4）車輛出入管理。

　　（5）泊位管理。

　　2.責(zé)任

　　（1）指揮車輛遵章行駛，有序停放。

　　（2）保持小區(qū)安靜。

　　（3）保持道路通暢。

　　六、房屋裝飾裝修管理

　　按照《***別墅室內(nèi)裝修管理協(xié)議》對(duì)業(yè)主的房屋裝飾裝修行為實(shí)施管理。

　　七、消防管理

　　1.內(nèi)容

　　（1）公共區(qū)域消防器材和易燃品管理。

　　（2）消防監(jiān)控。

　　（3）義務(wù)消防。

　　2.責(zé)任

　　（1）消防器材和設(shè)施齊全、有效。

　　（2）消防通道暢通。

　　（3）發(fā)生火警，組織滅火或報(bào)警。

　　八、公共綠化

　　1.內(nèi)容

　　（1）修剪、澆灌、施肥等綠化養(yǎng)護(hù)。

　　（2）清潔公共綠地。

　　（3）除蟲(chóng)和必要的補(bǔ)種。

　　2.責(zé)任

　　（1）保持花草樹(shù)木的正常生長(zhǎng)。

　　（2）保持公共綠地整潔。

　　（3）綠化植物茂盛、無(wú)缺株。

　　第三條 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

　　一、房屋外觀：清潔，無(wú)污染。

　　二、設(shè)備運(yùn)行：正常、故障時(shí)間無(wú)特殊情況下不超過(guò)2小時(shí)。

　　三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理：按計(jì)劃及時(shí)完成。

　　四、環(huán)境衛(wèi)生：整潔。

　　五、綠化：按景觀要求維護(hù)。

　　六、交通秩序與車輛停放：整齊、有序、無(wú)事故。

　　七、保安：熱情服務(wù)、按章辦事、儀表整潔、文明禮貌。

　　八、消防：做好以“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防防范工作。

　　九、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修：

　　小修：立即處理，72小時(shí)內(nèi)力爭(zhēng)修復(fù)，并建立登記、回訪制度。

　　急修：報(bào)修后30分鐘內(nèi)或按約定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)上門維修，24小時(shí)力爭(zhēng)修復(fù)，并建立登記、回訪制度。

　　十、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)甲方的滿意率達(dá)到95%。

　　第四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（不包括房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用）

　　一、乙方交納費(fèi)用時(shí)間：物業(yè)管理費(fèi)自《入伙通知書(shū)》規(guī)定的入伙之日起開(kāi)始計(jì)收。

　　二、住宅按建筑面積每月每平方米3.5元。

　　三、地面停車位按每月每個(gè)元。

　　四、因乙方原因空置房屋由乙方按物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%向甲方交納，空置時(shí)間最長(zhǎng)不超過(guò)一年。

　　五、乙方出租物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由乙方交納，乙方與承租人約定由承擔(dān)人繳納的，從其約定，乙方負(fù)連帶繳納責(zé)任。

　　六、乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

　　七、每次交納費(fèi)用時(shí)間：每季度首月5日前交納。

　　八、其它有償服務(wù)收費(fèi)另行約定。

　　第五條 代收代繳收費(fèi)服務(wù)

　　受有關(guān)部門或單位的委托，甲方有提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣、房租等代收代繳收費(fèi)服務(wù)（代收代繳費(fèi)用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用）；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定。

　　第六條 維修基金的管理與使用

　　一、 據(jù)杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第四十七條、四十八條規(guī)定，本物業(yè)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金。乙方在入伙前交納按建筑面積元/平方米的維修基金。

　　二、維修基金的使用由甲方提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。

　　三、維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)，按乙方占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

　　四、乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。

　　第七條 保險(xiǎn)

　　乙方的家庭財(cái)產(chǎn)與人身安全的保險(xiǎn)由乙方自行辦理。

　　第八條 廣告牌設(shè)置及權(quán)益

　　乙方不得擅自在小區(qū)內(nèi)設(shè)置任何形式的廣告牌（包括標(biāo)牌、標(biāo)識(shí)等）。

　　第九條 其它約定事項(xiàng)

　　一、物業(yè)管理費(fèi)待業(yè)主委員會(huì)成立后再作調(diào)整；其它收費(fèi)按物價(jià)管理部門規(guī)定執(zhí)行。

　　二、乙方不得擅自改變房屋使用性質(zhì)。

　　第十條 違約責(zé)任

　　一、甲方違反本協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　二、乙方違反本協(xié)議，使甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　一、甲方違反本協(xié)議，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，乙方有權(quán)要求甲方清退所收費(fèi)用，退還利息并支付違約金。

　　二、乙方違反本協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交并從逾期之日起每天按應(yīng)繳額的3‰支付。

　　三、長(zhǎng)期不繳納物業(yè)管理費(fèi)之業(yè)主，物業(yè)管理公司有權(quán)按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主追究法律責(zé)任。

　　第十一條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

　　第十二條 在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無(wú)法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

　　第十三條 本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫(xiě)文字與印刷文字具有同等效力。

　　本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

　　第十四條 本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)調(diào)解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解；

　　協(xié)商或調(diào)解無(wú)效，可向杭州市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

　　第十五條 本協(xié)議共十頁(yè)，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

　　第十六條 在簽訂本協(xié)議前，由甲方送當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門備案。

　　第十七條 本協(xié)議自雙方簽字、蓋章之日起生效。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　代表人：代表人：

　　年 月 日年 月 日

篇3：物業(yè)知識(shí)教材：別墅物業(yè)管理

　　物業(yè)知識(shí)教材：別墅物業(yè)管理

　　一、別墅的特征

　　1.別墅的群體性。別墅的突出特征之一是群體建筑，一般是幾十棟、上百棟，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一施工，構(gòu)成群體，形成規(guī)模，自成體系。

　　2.占地多、面積大是其第二個(gè)特征。

　　3.樓層少，每戶占用土地面積大，一般是一、二層，最多不超過(guò)三層的小樓，建筑面積一般在200~400平方米之間。

　　二、別墅的特性

　　(一)建筑檔次高設(shè)備設(shè)施齊備

　　別墅在建筑檔次和設(shè)備設(shè)施配套上除與寫(xiě)字樓、公寓等相同處之外，其主要特性是：

　　1.框架式結(jié)構(gòu)，2~3層，防震性能好，安全系數(shù)大，保證業(yè)主或用戶使用安全可靠。

　　2.主要建筑用材料，特別是裝飾材料主要是進(jìn)口，如鋼材、鋁帶、膠合板、涂料、衛(wèi)生潔具、家用電器等。

　　3.配套設(shè)施齊備，從衣、食、住、行，到吃、喝、玩、樂(lè)，從設(shè)計(jì)到施工，均為業(yè)主或用戶居住安全、生活舒適、方便進(jìn)行了全面安排和考慮。

　　4.環(huán)境優(yōu)美，由于別墅占用土地面積大，每戶都是獨(dú)門獨(dú)院，空閑面積多，為綠化環(huán)境提供了條件，一般有山(或營(yíng)造人工假山)，有水，叢林簇?fù)恚G地，乃至鳥(niǎo)語(yǔ)花香。

　　(二)住戶層次高

　　在我國(guó)目前(將來(lái)恐怕也是如此)能夠買得起或租住得起別墅的，是極少數(shù)人，而決非一般工薪階層或普通老百姓。據(jù)了解目前在北京要購(gòu)買一棟別墅，少則幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)人民幣 ，多的幾百萬(wàn)人民幣，最高的則要上千萬(wàn)人民幣。即使租住，建筑平方米每日租金也在人民幣16元以上。因此，凡能購(gòu)買或租住得起的，都是有錢的人。而有大錢的人一般都是(個(gè)別 的除外)文化層次和社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，對(duì)居住條件和居住環(huán)境比較講究，自然對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)要求較高。

　　(三)物業(yè)管理和服務(wù)要求高

　　正是由于客戶層次高，所以對(duì)物業(yè)管理的檔次要求也相應(yīng)高。因?yàn)橛绣X，更容易引起壞 人的注意。因此，物業(yè)管理必須從高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求出發(fā)，特別是消防保安方面、環(huán)境綠化方面和多種項(xiàng)目服務(wù)方面等，要有可靠的保證，要實(shí)行封閉式管理。

　　(四)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高

　　我國(guó)目前物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只有居民小區(qū)，國(guó)家及各級(jí)政府房地產(chǎn)主管部門都做了具 體規(guī)定。北京市政府1996年制定的《委托管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)普通居民住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做了 明確規(guī)定。而商務(wù)物業(yè)，如：寫(xiě)字樓、公寓、酒店、別墅等，國(guó)家目前尚未做出具體規(guī)定，一般是由委托方與受托方共同協(xié)商確定。從目前北京市實(shí)際情況看，三星級(jí)及其以上物業(yè)， 收取管理費(fèi)大體在人民幣16~40元/(平方米·月)，而以公寓收費(fèi)最高。

　　三、別墅的物業(yè)管理

　　(一)物業(yè)管理的指導(dǎo)思想與原則

　　1.指導(dǎo)思想

　　別墅物業(yè)管理的指導(dǎo)思想是：

　　(1)有利于加強(qiáng)別墅的管理，保證住戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全，生活方便舒適，物業(yè)保值增值。

　　(2)有利于物業(yè)管理公司自身的發(fā)展。

　　(3)有利于為物業(yè)管理公司股東創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益。

　　2.原則

　　物業(yè)管理的原則是：全心全意為業(yè)主服務(wù)，一切從有利于業(yè)主和用戶的角度出發(fā)，搞好 各項(xiàng)管理和服務(wù)工作。

　　(二)別墅物業(yè)管理的關(guān)鍵性

　　根據(jù)上述別墅的特征與特性以及管理的指導(dǎo)思想和原則，別墅的物業(yè)管理與服務(wù)，除了 與寫(xiě)字樓、公寓等相同之處外，應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面的管理與服務(wù)工作：

　　1.要特別抓好消防與保安工作

　　前面我們已經(jīng)講過(guò)，能夠購(gòu)買得起或租住得起別墅的一般都是有錢的人、社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位 比較高的人。因?yàn)橛绣X、因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)地位比較高，財(cái)產(chǎn)比較多，就更容易引起壞人的注意。因此，物業(yè)管理應(yīng)特別突出加強(qiáng)消防與保安管理工作，要實(shí)行封閉式管理，24小時(shí)全面巡 邏、全面監(jiān)控;對(duì)進(jìn)出的人員進(jìn)行監(jiān)視，外來(lái)人員一律實(shí)行登記制度，對(duì)來(lái)訪客人，還要電話征得住戶同意后，方可放入。要采取一切有效措施，確保住戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

　　2.要搞好環(huán)境綠化工作

　　一般居住在別墅群里的住戶，絕不僅僅是解決居住的問(wèn)題，而是講求享受，除了要求要 有一個(gè)安全的居住條件外，還要求有一個(gè)清靜、優(yōu)美的生活環(huán)境。因?yàn)橐话銊e墅都是2~3層 小樓，獨(dú)門獨(dú)院，樓前房后空地很多，如：位于北京東北郊溫榆河畔的麗京花園別墅，占地 20萬(wàn)平方米，建有389套別墅，平均每套占地514平方米。而園內(nèi)建有人工湖泊水域面積高達(dá) 6500平方米;綠化面積占總建筑面積的60%，人均占有綠地110平方米。給環(huán)境綠化提供了 前提條件。因此，物業(yè)管理應(yīng)特別注意搞好環(huán)境綠化工作，為住戶創(chuàng)造出一個(gè)花園式的居住環(huán)境，使棟棟別墅，掩映于綠蔭叢中，處處鳥(niǎo)語(yǔ)花香。

　　3.搞好全方位服務(wù)

　　為方便住戶，物業(yè)管理要在保證設(shè)備設(shè)施安全正常運(yùn)行、衛(wèi)生保潔達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求、禮貌 服務(wù)符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的前提下，搞好多種服務(wù)，如：通訊、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、餐飲、康樂(lè)、各項(xiàng)體育場(chǎng)所、學(xué)校、代訂報(bào)紙、代購(gòu)物、代送子女上學(xué)等。