××國際會展中心

物業管理方案*省××物業管理有限公司

二ΟΟ×年

月

日

××國際會展中心物業管理方案

物業概況

××國際會展中心坐落在××市高新技術產業開發區內（該開發區是中華人民共和國國務院批準建立的國家級高新技術產業開發區之一），由××市高新技術產業開發區進出口公司開發并運營；是××市東部唯一一家集展覽、會議、商務辦公、信息服務于一體的專業機構。會展中心的主體建筑——保稅展貿大廈是××市東部的標志性建筑之一，總建筑面積10800平方米，包括地下一層，地上九層，其中一、二層為展貿大廳；3—9層為涉外寫字間。預計20**年五月下旬驗收交付使用。

該會展中心主要配套設施有：廣場、保稅倉庫、公建、多功能廳等。

主要機電設備有：電梯、中央空調系統、供配電、給排水、消防設施等。

委托管理目的

1.

保持和提高物業的完好程度。通過對會展中心整體物業的管理與養護和對全體工作人員的管理與服務，以防止使用不當，損壞物業。

2.

為會展中心全體人員創造良好的工作環境，提供安全、文明、優美、舒適的工作環境。

3.

通過對××國際會展中心實施社會化、專業化、一體化的管理，不斷提高服務質量，維護開發區進出口公司權益，使物業保值增值。

4.

通過良好的物業管理和服務，幫助××國際會展中心樹立良好的社會形象。

委托管理原則

根據國家及省市有關的物業管理法規、政策及物業管理委托合同，本著“精干高效、優質服務”的管理原則，執行公司“為業主創造安全、文明、優美、舒適的居住和工作環境”的質量方針，實行“管、養、修、服務”為一體的綜合管理。

委托管理方式

1.

××高新技術產業開發區進出口公司依據國家及省市有關物業管理法規政策以及雙方議定的其他事項，全權委托**市××實業發展有限公司對××國際會展中心實行綜合一體化管理。××公司在管理合同期內對會展中心負責制定年度管理目標。在經濟上實行獨立核算自負盈虧，盡快實現××國際會展中心辦公優化與美化，實現社會效益、經濟效益、與環境效益的同步發展。

2.

委托管理有效年限：5年

委托管理內容

1.

會展中心房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設備機房等）的維修、養護與管理。

2.

會展中心房屋建筑本體共用設施設備（上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備等）的維修、養護、管理和運行服務。

3.

會展中心規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、路燈、棚、停車場等）的維修、養護與管理。

4.

會展中心規劃紅線內屬配套服務設施的維修、養護與管理。

5.

公共環境的清潔衛生（各辦公室內衛生自行打掃），垃圾的收集清運。

6.

交通、車輛行駛和停泊管理。

7.

配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視保安工作。

8.

物業及物業檔案、資料。

總體目標與分項目標

總體目標

在管理合同期內把××國際會展中心管理成“安全、文明、優美、舒適”的高檔辦公寫字樓。根據委托管理事項和國家、省、市物業管理分項管理考核標準，在會展中心達到硬件指標后，承諾：會展中心所有建筑物及配套設施完善、全部正式竣工驗收交付使用后嚴格按照《全國城市物業管理優秀大廈標準》對會展中心的房屋設備、市政公用設施、綠化衛生、交通、治安和環境容貌等項目進行維護、修繕和管理；兩年內達到**省或國家級物業管理優秀大廈的管理標準，并獲得有效證書。

分項指標

1.

房屋及公共配套設施完好率98%以上，其中發電機發電率和消防水泵供水率達到100%；

2.

無重大火災、刑事和交通事故；

3.

辦公樓內衛生、消殺、環境綠化國家級達標率100%；

4.

辦公樓本體零修、急修及時率：99%以上；

5.

違章發生率1%以下，處理率：100%；

6.

管理人員專業培訓合格率：100%；

7.

會展中心全體人員對中心的物業管理滿意率95%以上，投訴處理率100%。

實現目標的保證措施

一、管理體制和人員配備

1.

管理架構

我公司擬設××國際會展中心物業管理處作為公司的外派機構，全面負責會展中心的日常管理運作，統管整個會展中心內外事務。公司與管理處每年簽訂管理目標經濟指標責任合同，管理處按綜合一體化管理，設房管部、機電維修隊、護衛隊、清潔綠化隊。管理處設監控中心，實行24小時值班。

2.

人員配備

按公司ISO9002質量標準和××國際會展中心綜合一體化管理的內容、范圍、廣度和深度，科學、合理設置機構人員，力求實現物業管理指標的承諾和公司制定的管理目標，本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制。管理處擬設各類人員24人。

副主任1人

房管部

管理員2人

資料、倉管1人

主任1人

清潔綠化4人

機電維修6人

護衛隊9人

3.

骨干人員的素質要求

分類

崗位

職

責

現具備條件（擬招條件）

備

注

管

理

處

主任

全面負責××國際會展中心物業管理工作

本科文化，機電專業，具4年以上大型高層物業管理經驗，協調管理能力強，精通ISO9002質量體系。

管理處正副主任由公司內部委派。

副主任

協助主任管理機電，維修，消防，車輛管理，治安，房管，綠化，清潔，社區文化七大服務項目。

本科文化，具多年基層物業管理經驗，熟悉七大服務項目操作流程及檢驗標準，實踐經驗豐富，熟悉ISO9002物業管理質量體系

房

管

部

管理員

負責房管工作手冊規定的工作內容，協助主任做好管理、監督、協調、服務各項工作。

大專學歷，土建或民建專業，具有3年以上基層物業管理經驗，綜合管理，協調能力和質術專業能力均較強。

主管房管員、會計、出納、社區文化、機電工程技術員、保安隊長、綠化隊長由公司從其它管理處調配。

資料員

負責管理公司發放的質量管理體系文件和大樓技術檔案資料，業主檔案資料，分類整理各類工作記錄表格，兼電腦員。

檔案專業，中專學歷，擅長質術資料的分類，整理，管理。

倉管員

專職負責倉庫管理工作，負責物品分類，擬定物品采購計劃。

正派、廉潔、具多年倉庫管理經驗。

機

電

部

水電、電子、空調、土建、電梯

負責會展中心供配電，電子監控，公用天線，電梯，消防等設備的正常運行和養護。

助理工程師以上職稱，熟悉高層樓宇的各種配電、消防、電子、電梯等的管理運作。

普通操作層員工、部分保安、車管、技工、清潔、綠化人員通過招聘，經考核、崗前培訓、在崗培訓、合格者予以錄用。

調度員

負責報警，監控中心的值班和處理各類信息，讓調控中心起到管理“樞紐”作用。

初級以上技術職稱，工科電子專業，懂ISO9002運作。

護

衛

隊

正副隊長

全面負責會展中心的治安和車輛管理工作。

高中文化，退轉業軍人，黨員，軍事素質優秀，具4年大廈治安隊管理經驗。

車輛管理員

負責小區車輛、車場管理工作。

熟悉治安防盜報警系統運用。

清

潔

綠

化

隊

隊長

負責會展中心清潔、綠化維護、整治工作。

技工、園藝專業、從事多年綠化養護和管理工作經驗

4.

管理處職責

1)

負責對會展中心實施綜合一體化管理，在物業管理業務方面接受公司物業部的指導與監督。

2)

貫徹執行公司制定的

ISO9002物業管理質量體系標準，按標準要求實施管理。

3)

完成與公司簽定的年度管理目標和經濟指標。

4)

合理調配人員、保持各崗位的分工與協作。

5)

定期對房屋公共配套設施進行維修養護。

6)

負責擬訂會展中心月工作計劃。

7)

負責周檢工作，并作好記錄，接受××高新技術產業開發區進出口公司和本公司物業部的監督指導。

8)

負責會展中心的安全、防火工作。

9)

協調與供水、供電、工商等與物業管理有關部門的關系，有效開展工作。

二、竣工驗收與移交接管

由××實業發展有限公司派員參與甲方同乙方之間的驗收移交，提前介入物業的前期各項準備與籌建工作。維護甲方利益，以物業管理角度出發，從會展中心的驗收交接至順利進駐，我方將全程提供專業的技術服務。

三、××國際會展中心的日常管理運作

原則：全面推行××公司通過國際質量認證機構認證的ISO9002質量管理體系。會展中心內日常機電運行、房管事務、治安、車輛、清潔、綠化，設施維護保養統一納入公司ISO9002規范運作范疇，嚴格執行《機電設備管理工作手冊》、《保安工作手冊》、《車輛管理工作手冊》、《大廈清潔工作手冊》、《綠化工作手冊》，注意每一個服務項目的人員培訓、考評，加強日檢、周檢、月檢。

四、對××國際會展中心擬采取的主要管理措施

1.

系統培訓。為確保會展中心管理早日走上正軌，實現我們對××國際會展中心管理目標的承諾，公司將嚴格按照ISO9002質量體系文件的培訓規定，科學系統的對會展中心管理處所有管理人員進行全面培訓，確保管理人員100%持證上崗，全員年培訓率達100%，合格率100%。

1)

培訓師資。由××公司策劃部負責組織辦公室、物業管理部分批集中培訓。授課教師由公司內部具有相當資格和具有豐富經驗的技術人員、管理人員擔任，根據實際工作需要，另聘請專業人士授課。

2)

培訓經費。第一年按人均300元/年標準從管理服務費中支出；正常年份按5%的標準從管理服務費中支出。

3)

培訓規定。培訓統一由公司策劃部組織考勤，考勤記錄列入年終考核內容，占綜合考評成績的20%。

4)

培訓獎懲。筆試、實操考試中前三名者，分別給予獎勵；新上崗員工未經培訓或培訓成績不合格的，不予錄用；筆試和實操考試中成績不合格者給予一次補考機會，再不通過則給予解聘；參加外送培訓成績不合格者，將由本人自費再次培訓，原培訓所占的工作日作為曠工處理。

5)

培訓計劃。崗前培訓計劃和常規培訓計劃。

2.

從接管開始在會展中心內全面推行ISO9002質量體系實施管理，在半年內建立運行體系并達到認證的條件。

3.

安全防范。采取人防、技防和宣傳相結合，以確保隨時處于安全狀態。

1)

加強制度落實

A、

根據會展中心所處地理位置、周邊環境，合理布崗，責任承包。

B、

要求護衛員嚴格按照公司ISO9002物業管理體系文件《保安工作手冊》規范運作，文明執勤，規范上崗。對照護衛員日常行為，嚴格執行。由護衛隊長負責護衛員的日檢，確保護衛員隊伍的素質和服務水準。

C、

專業負責調控中心，確保24小時全方位監控。

D、

加強崗位管理。保安擬定設固定崗、流動哨和巡邏隊，整個大樓區域24小時全方位檢查，明確責任區，劃分責任人。

E、

堅持查崗制度。護衛隊長、房管員、管理處主任、公司物業管理部按公司ISO9002程序文件規定和頻率不定期夜間查崗，并根據查崗情況給予通報，漏崗、偷懶者按公司規定處罰。

F、

加強大樓內流動人員及外來人員的管理和防范，建立流動人員檔案，并定期核查。

G、

落實安全責任制，明確責任人。公司與管理處、管理處與護護衛隊長簽訂治安目標管理責任書，明確責任和工作標準，并分級跟蹤驗證、考評。同時，各級領導又是防火責任人，全體護衛隊員、車輛管理員都是義務消防員和治安應急分隊隊員。

H、

加強車輛管理。車輛管理是物業管理中治管理和重要組成部分，內部車輛管理要一車一號，固定車號。外來車輛須遵守保安人員指揮，按序停放，并發放臨時出入卡。

4.

清潔衛生。為維護××國際會展中心物業良好的硬件設施，尤其是搞好大樓內部設施的保養，擬購置進口電動清掃機、刨光機、打蠟機各一臺，從先進的設備著手，并外送培訓操作人員，從而達到最佳的維護、保養。

5.

溝通與會展中心工作人員之間的聯系，多渠道開展宣傳活動。

編制《××國際會展中心用戶手冊》，詳細介紹××物業管理公司的服務宗旨，企業精神以及公司與管理處可以提供的服務項目，物業管理各項法規、中心工作人員須遵守的管理規定等。主要內容有：××公司介紹、管理處的人員分工、如何投訴和提出建議、入住事宜、保潔規定及措施、保安措施；水、電的使用和管理規定、物業管理用途的限制、電視接收管理規定、公共設施設備管理規定、娛樂場所管理規定上、防火須知、噪音限制、泊車服務、常用電話號碼以及處罰規定等。《手冊》一人一冊并簽字領取。

6.

開展豐富多彩的公益和活動。

在物業管理過程中，通過開展藍球賽，乒球等各類體育比賽，加強物業公司工作人員與會展中心全體工作人員的友好合作關系，樹立“物業公司是業主的朋友”的工作氛圍。

7.

從管理××國際會展中心前期開始即導入VI企業形象識別系統，建立統一的VI標識、標牌系列，包括：會展中心的平面圖、公共設施指示牌、宣傳欄、衛生、綠化、消防警示牌等，塑造會展中心高尚、文明的文化氛圍。ISO9002的規范運作和VI的有效結合所產生的良好物業管理效應必將提高××國際會展中心的知名度和美譽度。

管理用房和管理經費來源

1.

管理用房及管理處商業用房

根據國家及省市物業管理有關政策、法規，××國際會展中心需提供管理用房



平方米、員工宿舍

平方米、商用房

平方米，并應具備基本辦公及居住條件。

2.

管理經費來源

××國際會展中心管理收費遵循二個原則：

A、

按照國家及**物業管理行業收費指導標準收取；

B、

按照管理費“收支平衡、略有節余”原則收取；

1）

管理服務費

經雙方友好協商，××國際會展中心每年向**××物業管理公司一次性支付物業管理服務費40萬元。

2）

按照《**省住宅小區（大廈）物業管理辦法》規定，在××國際會展中心大樓交付使用的同時，按照相應的比例及法規政策的規定設立維修基金，以保障××國際會展中心物業的配套設施的更新及重大維護費用。

3）

按照有關規定，建立房屋本體維修基金。房屋本體維修基金的收取執行省級物業管理主管部門指導標準。

4）

外來車輛保管費，車輛場地使用費。

5）

其它政策規定應收取的費用。

增收節支措施

1.

增設一些工作人員歡迎的便民有償服務項目，以彌補管理經費的不足。

2.

有效經營管理處商業用房，經營所得用于補充管理費。

3.

根據”精干、高效“原則，推行ISO9002國際標準規范管理。在保證ISO9002人力、財力、物力資源的同時選拔一專多能型管理人才，精簡人員，提高工作效益。

4.

抓好大樓的綜合管理，加強巡視監督，杜絕違章和人為破壞公共設施現象，盡量減少維修費用支出，從而降低管理成本。

管理中需要明確和解決問題

1.

移交管理前的水、電費問題

大樓在整體移交接管之前，按照政府規定，水電需要移交給供水、供電公司，移交工作及費用由××高新技術產業開發區進出口公司負責，我公司協助辦理。

2.

開辦費問題

如貴公司委托我公司管理，前期投入較大，我們建議：籌建管理處所需要費用，以雙主共同承擔為原則，具體雙方可詳議。

3.

遺留問題

按規劃設計未完成的工程遺留問題由××產業開發區進出口公司負責完成。

經費收支測算

1.

依據

1)

根據××國際會展中心的實際情況進行測算；

2)

管理服務費和收費依據**省物業管理收費指導標準執行；

3)

人工費：參照物業管理行為普遍工資水平制訂；

2.

××海關經費收支測算表（附后）

獎罰辦法

本方案經××產業開發區進出口公司認可同意后，即草簽物業管理委托合同。方案中列明國家及省市物業管理法規政策中規定的需開發單位執行的事項為××產業開發區進出口公司責任范圍；規定管理單位責任和本方案承諾和管理目標及有關指標為**××物業管理公司責任范圍。由于雙方單方面未嚴格履行責任而造成的損失由責任方承擔。

篇2：物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業管理方案作為新接物業日后的管理綱領性指導性的文本，應達到配合開發商后期銷售的針對性；對物業管理定位、服務標準把握的準確性；方案自身的系統性、針對性及實施的可操作性和物業管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：

　　(1)收集樓盤資料：

　　地理位置、樓盤規模、設施設備、開發商公司情況、開發計劃、樓盤市場定位、規劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環境狀況、治安狀況、周邊環境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發商售樓承諾、樓盤銷售情況、業主構成

　　(2)掌握開發商對管理服務質量標準的要求；

　　(3)掌握業主的結構、文化、層次和素質構成，對管理服務的需求和要求標準；

　　(4)掌握該地區同等檔次樓盤物業管理服務水平及收費水平；

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；

　　(6)準備現有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點

　　不同特點，不同性質，不同檔次的樓盤小區，其物業管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

　　根據樓盤市場定位、開發商的要求、業主結構和需求等因素，確定服務質量標準，物業管理定位。

　　(1)根據樓盤性質、特點等因素確定物業管理方法。

　　(2)制定服務標準與管理方法后，提出服務承諾和具體指標，列出具體落實措施。

　　(3)根據開發計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

　　(4)根據服務標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構等，人員配備，編制適合本物業的崗位責任制、運作方法等。

　　(5)針對樓盤規劃設計、周邊情況、規劃配套、環境及業主構成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預算。

　　(7)按日常管理項目、設備設施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算，確定管理費的收費標準。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議。

　　(9)對重點管理內容展開敘述：如車場、財務管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想。

篇3：物業知識培訓：物業管理方案編制

　　物業知識培訓：物業管理方案編制

　　一、物業管理方案的制訂

　　(一)學習要求

　　掌握物業管理對物業的基本要求，了解并做好物業管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力；掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。

　　(二)學習重點

　　1、物業管理的早期介入

　　(l)物業管理對物業的基本要求

　　物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。

　　物業管理對物業的基本要求是：

　　①物業的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。

　　②建筑材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。

　　③配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。

　　④環境優美、安全、舒適。

　　⑤為物業管理提供必要的設施。

　　(2)物業管理的基本內容

　　①基本業務

　　包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業附屬設備、設施的維護、保養與更新；相關場地的維護與管理；消防設備的維護、養護與更新。

　　②專項業務

　　包括治安保衛、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

　　③特約業務

　　包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。

　　④經營業務

　　包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。

　　(3)物業管理早期介入的物質準備

　　人員準備

　　資料準備

　　設備、器材準備

　　資金準備

　　(4)房地產開發的基本程序

　　我國房地產開發的程序通常分為四個階段：

　　①決策、立項階段

　　通過調查研究，尋求合作伙伴，選定開發地點和開發項目，向政府有關部門申請立項。

　　②前期階段

　　1)在申請立項的項目建議書基礎上，經過進一步的調查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關部門申報，同時辦理企業申報登記事宜。

　　2)項目的規劃設計工作。

　　3)規劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發項目的建設方案。

　　4)征用土地，開展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現場的基礎設施配套建設，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開工手續。

　　③建設階段

　　通過招標、投標、發包工程，進行施工建設；同時，要加強施工期間有效的工程監理，包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。

　　④營銷階段

　　這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業管理)和售后服務等。

　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。

　　(5)建筑工程基本知識

　　①建筑工程分類

　　建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛工程：包括室內外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。

　　③建筑工程管理

　　建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現場為中心，遵循建筑施工的特點和規律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括：

　　l)落實施工任務，簽訂對外承包合同；

　　2)編制施工組織設計或施工計劃；

　　3)做好施工前的準備工作，保障順利開工；

　　4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比，發現問題及時調整，使各項施工活動處于最佳狀態；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　　③建筑工程涉及的主要工作

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設計規模、結構特點和生產工藝順序；

　　2)熟悉施工現場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區域的地理環境和施工條件；

　　3)了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格；

　　4)編制施工組織設計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃；

　　5)抓好施工技術及技術管理工作；

　　6)抓好質量管理；

　　7)抓好安全生產管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

　　2、物業管理早期介入的實施

　　(l)工作內容

　　根據房地產開發的不同階段，物業管理早期介入實施的工作內客主要有：

　　①參與規劃設計階段

　　參與形式主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要，以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設計單位，并促其糾正。物業管理公司應注意反映下列問題：

　　1)配套設施的完善問題；

　　2)水電供應容量的問題；

　　3)安全保衛系統；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問題；

　　6)消防設施問題；

　　7)物業管理所需設備問題；

　　8)對建筑材料的意見；

　　9)其他問題。

　　②參與建設階段

　　通過參與施工管理，對工程建設提出意見。主要包括：

　　1)監督工程質量并提出意見；

　　2)監督建設過程(是否按設計規劃圖紙施工、建筑材料規格質量是否符合設計要求)并提出意見：

　　3)監督物業附屬設施設備配套建設過程并提出意見；

　　4)監督物業管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。

　　(2)早期介入應注意的問題

　　①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作

　　②必須明確物業管理在整個房地產開發與經營管理中的地位

　　③抓好人員準備這個關鍵

　　④精心準備，細致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查

　　通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。

　　(l)項目情況調查

　　①調查內容

　　項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。

　　項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。

　　消防、安保、清潔等設施狀況

　　項目性質及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

　　周邊壞境狀況

　　②調查方法

　　包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調查

　　①調查內容

　　住區人員自然狀況分析：包括總人口、性別、年齡、受教育程度與職業、民族以及經濟收人等。

　　住區人員需求分析：

　　l)按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區內對于滿足需求彈性小的公共設施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設施，應從管區實際出發進行建設，并更多注意面向社會服務與經營，以提高其開發利用的效益。

　　3)按需求條件分為現實需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區人員實際生活水平出發，定量與定性結合，協助制訂有針對性的方案。

　　②調查方法

　　1)詢問法

　　詢問法就是圍繞著住區人員物質文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調查者提出詢問，再從被調查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調查、電話調查、發調查表和交談旁聽法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調查人員在現場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調查者行為及現場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實驗法

　　實驗法就是用小規模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

　　4)抽樣調查法

　　抽樣調查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競爭企業調查

　　調查內容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經驗以及與競爭對手比較。

　　4、制訂物業管理方案的其他準備工作

　　(l)組建制訂物業管理方案的工作班子：

　　(2)對方案制訂人員進行必要的業務培訓：

　　(3)準備經費；

　　(4)準備設備；

　　(5)準備相關資料。

　　5、制訂物業管理方案

　　(l)物業管理方案的內容

　　①物業管理檔次

　　物業類型、功能將決定不同的物業消費水平，從而確定物業消費水平，從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定，是制定訂物業管理方案的基礎。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。

　　②物業管理服務的標準

　　物業類型、功能和物業檔次將決定物業管理服務的項目和質量標準。

　　③物業管理財務收支預算

　　物業管理是有償的服務與管理。由物業管理檔次所決定的物業管理應達到的服務標準和收費標準是物業管理方案的核心。

　　(2)物業管理方案的基本架構

　　①項目管理的整體設想與策劃

　　包括項目情況分析、物業管理檔次及目標、物業管理特點。管理服務措施。

　　②管理模式

　　包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。

　　③公司人力資源管理

　　包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。

　　④規章制度建設

　　包括管理規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

　　⑤經營管理指標

　　包括經營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

　　⑥社區文化建設與服務

　　包括社區文化建設、社區服務與特約服務。

　　⑦財務管理及經費收入測算

　　包括財務管理、日常物業管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。

　　⑧日常管理

　　包括前找介入、業主人住、業主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環境保護與管理、采暖系統維護管理、商業用房的規劃與管理等。

　　⑨物業維修養護計劃和實施

　　包括物業維修養護管理、共用部分的維修與養護、共用設施設備施維修與養護。

　　(3)制訂物業管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機構

　　第二步：培訓工作人員

　　第三步：經費、設備、資料準備

　　第四步：項目、使用人、競爭調查

　　第五步：研究分析調查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目

　　第七步：經費預算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向專家顧問征詢

　　第十步：送公司領導審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實施、反饋

　　⑷制訂物業管理方案的主要方法

　　①經理意見法

　　主要以物業公司經理的意見為方案的基本思路和主要內容，在征求公司內外意見的基礎上確定。

　　②內部征詢法

　　發動公司內部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業管理方案。

　　③學習借鑒法

　　主要是學習借鑒國內外對相似物業管理的思路和做法來制訂方案。

　　④專家意見法

　　主要是聘請業內著名專家，在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協助制訂物業管理方案。

　　⑤綜合制訂法

　　6、可行性研究知識

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術上和經濟上的分析，即進行全面的調查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

　　①投資機會研究

　　帶有預測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發展的背景、基礎、條件等方面進行研究。

　　②初步可行性研究

　　進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業能力方面進行預測，考察合格規模、估計資源分配和協作配套來源，對項目實施需要采用的技術、裝備進行初步規劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

　　③詳細可行性研究

　　對項目進行深入的技術經濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

　　④評價報告

　　重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

　　(3)可行性研究的內容

　　①市場需求預測；

　　②物質資源預測；

　　③項目方案研究；

　　④人力資源研究；

　　⑤項目實施過程研究；

　　⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究；

　　⑦項目經濟效益研究。

　　(4)編寫可行性報告

　　①總論；

　　②項目分析；

　　③需求預測；

　　④物資資源及公用設施條件分析；

　　⑤人力資源分析；

　　⑥實施進度分析；

　　⑦投資估算、資金籌措或成本估算；

　　⑧社會及經濟效益評價；

　　⑨附件。