別墅物業(yè)管理細化方案

　　理念和定位

　　導(dǎo)入“無人化”、“氛圍化”物業(yè)管理，維護和保持本案美國情景社區(qū)概念，實施智能化、集約化的聯(lián)邦分權(quán)化集團制物業(yè)管理。

　　組織構(gòu)成

　　中央管理平臺。管理口徑采取聯(lián)邦集權(quán)晉報制，對各權(quán)利部門進行權(quán)力分化，進行日常的制度化管理，對社區(qū)的各個物業(yè)環(huán)節(jié)進行優(yōu)化，階段性地擬定出可執(zhí)行的方向。

　　社區(qū)文化(氛圍)管理。負(fù)責(zé)滲透和維護美國情景別墅的概念，工作重心致力于演繹和豐富本案的社區(qū)文化，階段性的進行社區(qū)文化活動。

　　社區(qū)生活配套管理。對本案的民用生活配套開展維護和提升服務(wù)，并將這種服務(wù)模式滲透至住戶的生活中去，展開個性化服務(wù)，如對住戶的草坪和汽車進行私家護理等等。

　　社區(qū)配套管理。對社區(qū)的景觀配套和包括會所在內(nèi)的公建配套進行管理，監(jiān)督和引導(dǎo)住戶共同維護社區(qū)公共配套的完好率，并保證這些公共生活資料保持最佳狀態(tài)。

　　社區(qū)智能管理。對社區(qū)的局域網(wǎng)進行管理，并根據(jù)本案智能化物業(yè)的內(nèi)容，增容和完善智能物業(yè)的內(nèi)容和具體服務(wù)功能。

　　社區(qū)安保管理。主要在原有智能化安保系統(tǒng)的保障下，進行全面的人員化安保，加強住戶的該方面的心理保障和滿足感。

　　小結(jié)—聯(lián)邦分權(quán)化組織的物業(yè)管理公司，要求有強大的中央機構(gòu)，同時具有全面的集權(quán)管理和拓展的能力。

　　從本案的物業(yè)要求來看，信德行認(rèn)為應(yīng)該加強物業(yè)管理的平臺操作水平，從內(nèi)部先進行扎實，并在制度、管理、財務(wù)運作、人力資源、物業(yè)文化、物業(yè)形象、技術(shù)滲透等方面進行到位地建設(shè)，為將來實現(xiàn)快速的物業(yè)模式融入(聯(lián)邦分權(quán)化)和執(zhí)行本案的即定社區(qū)概念(美國情景建筑)奠定堅實的基礎(chǔ)。

　　導(dǎo)入程序

　　前期介入(前期)——移交接管(銷售過渡)——后期管理(交付使用)

　　物管范圍

　　物業(yè)管理的范圍：為全體業(yè)主和住戶提供社區(qū)服務(wù)和配套服務(wù)，在實際操作中，物業(yè)管理服務(wù)按本案工程周期應(yīng)分為交付前和交付后兩個階段來進行：

　　1.本案物業(yè)交付使用前，物業(yè)管理公司的服務(wù)對象是大業(yè)主，即本案的開發(fā)商—福州功名房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，此階段的服務(wù)內(nèi)容包括：

　　從物業(yè)管理的角度，就本案別墅單體的結(jié)構(gòu)設(shè)計和功能配置提出建議。

　　制定物業(yè)管理計劃包括計算管理份額。

　　制定本案物業(yè)管理中心的組織機構(gòu)。

　　制定物業(yè)管理工作程序并提供員工培訓(xùn)計劃。

　　制定第一年度物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算。

　　參與本案的工程監(jiān)理。

　　參與本案基本公共配套的購置，并提出公共配套組成的基本框架。

　　協(xié)助開發(fā)商參與后期工程(承建單位)的總體驗收。

　　擬定本案的物業(yè)管理文本。

　　2.交付使用后的物業(yè)管理對象是本案的個體業(yè)主和住戶，基本內(nèi)容包括以下幾個方面：

　　本案建筑物(別墅、會所)及公用設(shè)備的維修保養(yǎng)。

　　本案物業(yè)的安保事宜和相關(guān)保險事務(wù)(與保險公司協(xié)調(diào))。

　　為本案住戶提供周全的保安服務(wù)，健全和完善社區(qū)的安保設(shè)施。

　　維護社區(qū)環(huán)境的清潔衛(wèi)生，定期作好社區(qū)的清潔服務(wù)。

　　為本案的綠化設(shè)施作好環(huán)境保養(yǎng)和維護。

　　處理本案住戶的緊急事故和民事糾紛。

　　處理本案的住戶投訴。

　　進行本案物業(yè)管理的財務(wù)管理。

　　備注—根據(jù)本案的業(yè)主的特殊要求還應(yīng)提供相關(guān)有償服務(wù)，包括：代理別墅租賃業(yè)務(wù)、戶內(nèi)家用電器和生活設(shè)施的維修、家庭清潔服務(wù)、送餐服務(wù)、郵遞和其他類型的商務(wù)服務(wù)等等。

　　服務(wù)方向

　　社區(qū)零干擾服務(wù)

　　物業(yè)管理中心對本案的社區(qū)公共部分采取“零干擾”服務(wù)，即在清晨和入夜之后進行社區(qū)清潔和綠化工作，要讓住戶看不見具體服務(wù)過程，從而形成零干擾的服務(wù)印象。

　　氛圍管理

　　根據(jù)執(zhí)行和完善本案的“美國情景別墅”的社區(qū)氛圍，物業(yè)管理公司基于該層面營造出溫馨的物業(yè)服務(wù)氛圍，傳播文明、現(xiàn)代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的住戶，在本案賦予的美國情景別墅強烈的概念氛圍前提之下，給社區(qū)增添和維系概念氛圍和生活氛圍相結(jié)合的社區(qū)文化魅力。

　　物管執(zhí)行

　　1.共管式的高級物業(yè)管理。實行業(yè)主自治和聯(lián)邦分權(quán)化物業(yè)管理相結(jié)合，在定勢的物業(yè)管理前提下，在本案率先推出福州首家由業(yè)主參與社區(qū)管理，成立福州首家業(yè)主社團法人組織——“業(yè)主管理委員會”。

　　2.“無人化”物業(yè)管理。在本案的全程物業(yè)中推廣“無人化”的物業(yè)管理模式，具體為“無人化管理=智能化物業(yè)管理+專業(yè)化(相對回避)物業(yè)服務(wù)”，這樣不僅可以節(jié)省人力成本開支，更重要的是可以避免許多由于在進行物業(yè)活動時與住戶(業(yè)主)之間接觸所導(dǎo)致的矛盾。

　　3.物業(yè)的“個性化管理服務(wù)”。全力推出“個性化管理服務(wù)”的物業(yè)管理模式，作為一種新型的管理服務(wù)模式，其宗旨在于針對業(yè)主的某些個性需求策劃和開展一些特別的服務(wù)，建立一種個性化服務(wù)項目能動式的孵化機制，建立信息(包括業(yè)主需求信息)輸入或服務(wù)輸出的動態(tài)循環(huán)系統(tǒng)。

　　4.“以人為本”的物業(yè)人才理念和業(yè)主(住戶)理念。該執(zhí)行層面主要包括以下兩個方面：

　　a.對業(yè)主(住戶)，強調(diào)“尊重業(yè)主、善待業(yè)主、讓業(yè)主滿意”、“業(yè)主是朋友”的原則，明確提出“我們的使命是持續(xù)服務(wù)和達到業(yè)主對我們的期望”。

　　b.對物業(yè)人才(員工)，完整執(zhí)行出“聯(lián)邦分權(quán)化物業(yè)管理”的人才使用理念——“人才是物業(yè)管理的根本”，提倡“員工第一”、“先有貼心的物業(yè)服務(wù)，后有微笑的業(yè)主”，“健康豐盛的人生宴席”等等。

　　5.共管式物業(yè)航母(業(yè)主自治與專業(yè)化物業(yè)服務(wù)相結(jié)合)。在推廣本案物業(yè)的中置屬性(聯(lián)邦分權(quán)化管理)的前提之下，對物業(yè)規(guī)格制訂一套量化的標(biāo)準(zhǔn)，主要體現(xiàn)為：

　　a.業(yè)主體驗式的清潔標(biāo)準(zhǔn)(業(yè)主認(rèn)證)。

　　例：凡本案的別墅外立面和內(nèi)部的瓷磚鋪面，使用紙巾擦拭60厘米后，紙巾無污染。

　　注—同等的體驗式清潔標(biāo)準(zhǔn)，亦可同時運用于物業(yè)活動的其他單元，惠及其他個性化的業(yè)主服務(wù)上。

　　b.社區(qū)對口護理服務(wù)(B to B & B to C)

　　例：業(yè)主的私家車，由本案社區(qū)的“愛車護理中心”進行專門護理，在住戶上班前進行車況檢查。

　　注—這樣物業(yè)服務(wù)為住戶創(chuàng)造了一個溫馨可人的居住環(huán)境，讓住戶充分感覺物業(yè)的可信賴程度。

　　C.其他量化標(biāo)準(zhǔn)：社區(qū)內(nèi)綠地草坪高度保持在4cm—8cm;道路崗?fù)け０矄T對進出車輛換證時間不超過20秒;維修組24小時值班，接聽電話鈴聲不超過3聲，并在25分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場解決問題。

　　注—這樣的量化指標(biāo)，充分做出本案美國物業(yè)管理的特點，還吸收了物業(yè)管理設(shè)備現(xiàn)代化高效率的特點，物業(yè)管理程序上嚴(yán)格執(zhí)行一絲不茍的“共管式”的物業(yè)管理模式。

　　智能化社區(qū)服務(wù)

　　本案周邊已初步具備了社區(qū)寬帶網(wǎng)的資質(zhì)，本案應(yīng)盡量向簡單智能化社區(qū)靠攏，以吸引買方的注意。

　　本案住戶只需一條電話線即可與社區(qū)中心INTERNET服務(wù)器網(wǎng)絡(luò)連接，便可利用電視或家庭電腦迅捷進入因特網(wǎng)遨游世界，使住戶擁有舒適方便、高素質(zhì)的家庭生活空間，足不出戶，即可享受豐富多彩、高品位的業(yè)余文化生活、多層次交往等多種需求。

　　智能化社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)表

　　名稱

　　功能

　　名稱

　　功能

　　電視會議系統(tǒng)

　　家庭辦公系統(tǒng)

　　全方位有線電視

　　家庭娛樂系統(tǒng)

　　金融財經(jīng)股票交易網(wǎng)

　　家庭辦公系統(tǒng)

　　內(nèi)部電視

　　家庭辦公系統(tǒng)

　　交互式電子游戲

　　家庭娛樂系統(tǒng)

　　網(wǎng)上購物

　　家庭辦公系統(tǒng)

　　基帶圖象與廣播

　　家庭娛樂系統(tǒng)

　　遠程教學(xué)

　　家庭辦公系統(tǒng)

　　遠程醫(yī)療

　　家庭服務(wù)系統(tǒng)

　　備注：可根據(jù)社區(qū)服務(wù)的實際需要來增減實施該系統(tǒng)

　　智能型物業(yè)設(shè)施構(gòu)成

　　本案的智能化屬性最集中的體現(xiàn)，在于將住宅自動化管理與網(wǎng)絡(luò)緊密結(jié)合，在方便住戶的同時，也使物業(yè)管理變得輕松、高效。

　　智能化物業(yè)管理系統(tǒng)表

　　空調(diào)控制

　　家庭管理系統(tǒng)

　　直飲水系統(tǒng)

　　社區(qū)管理系統(tǒng)

　　電話控制

　　家庭管理系統(tǒng)

　　遠程抄表

　　社區(qū)管理系統(tǒng)

　　燈光控制

　　家庭管理系統(tǒng)

　　老人緊急救護網(wǎng)

　　社區(qū)管理系統(tǒng)

　　影音控制

　　家庭管理系統(tǒng)

　　中央熱水系統(tǒng)

　　社區(qū)管理系統(tǒng)

　　保安控制

　　家庭管理系統(tǒng)

　　給排水監(jiān)控系統(tǒng)

　　社區(qū)管理系統(tǒng)

　　通行控制

　　家庭管理系統(tǒng)

　　車庫管理

　　社區(qū)管理系統(tǒng)

　　防火控制

　　家庭管理系統(tǒng)

　　智能化照明系統(tǒng)

　　社區(qū)管理系統(tǒng)

　　節(jié)能控制

　　家庭管理系統(tǒng)

　　自動門控制系統(tǒng)

　　社區(qū)管理系統(tǒng)

　　備注：可根據(jù)本案物業(yè)管理的實際需要來增減實施該系統(tǒng)

　　物業(yè)安保設(shè)施

　　隨著本案智能化設(shè)施的引入，安全自動化的智能網(wǎng)絡(luò)應(yīng)運而生，通過那一排排可以調(diào)節(jié)的按鈕及程序，透過一個無形網(wǎng)絡(luò)，使“安全”完全掌握在住戶手中。

　　安保系統(tǒng)表

　　物業(yè)管理內(nèi)容

　　本案的物業(yè)管理應(yīng)在社區(qū)規(guī)劃初期就積極引進，使之能在最有利的時機與規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、機電設(shè)備、營銷推廣等各個環(huán)節(jié)在專業(yè)上進行互動。

　　物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該是在本案的推廣銷售開始之前，為了配合銷售，物業(yè)管理環(huán)節(jié)應(yīng)該完成的工作為：

　　本案物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。

　　本案物業(yè)管理設(shè)備配置。

　　本案物業(yè)管理組織架構(gòu)。

　　本案物業(yè)管理的財務(wù)預(yù)算(即收費標(biāo)準(zhǔn))。

　　完成管理份額計算。

　　完成物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)合同文本的設(shè)計。

　　后期物業(yè)管理內(nèi)容

　　第一層面—日常管理工作

　　物業(yè)管理的日常工作主要包括以下內(nèi)容：

　　物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防。

　　房屋及建筑的公共部分、機電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維護、管理。

　　住戶的裝修管理。

　　社區(qū)和住戶的車輛管理。

　　住戶的檔案管理。

　　社區(qū)安全保障：

　　向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問題，制定治安案件發(fā)生率的控制標(biāo)準(zhǔn)。

　　制定物業(yè)管理輕易治安管理條例，保安員崗位職責(zé)及保安工作作業(yè)指導(dǎo)書。

　　社區(qū)的環(huán)境維護和清潔

　　根據(jù)本案物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場所及配套設(shè)備的特點，制定清潔、保潔率的標(biāo)準(zhǔn)。

　　制定本案物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)生條例、保潔員崗位職責(zé)及保潔工作作業(yè)指導(dǎo)書。

　　社區(qū)綠化

　　根據(jù)本案發(fā)展商的要求參與制定綠化方案和承擔(dān)綠化方案的實施。

　　制定本案物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標(biāo)準(zhǔn)及綠化管理規(guī)定。

　　明確小區(qū)綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責(zé)及作業(yè)指導(dǎo)書。

　　社區(qū)的總體消防方案

　　了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設(shè)施、設(shè)備完備率及火災(zāi)發(fā)生控制率的標(biāo)準(zhǔn)。

　　制定本案物業(yè)管理區(qū)消防管理條例及消防工作內(nèi)容、明確責(zé)任人。

　　制定社區(qū)消防設(shè)施、設(shè)備的管理、維護、使用規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書、確保消防系統(tǒng)符合國家相關(guān)消防法令要求。

　　社區(qū)的水、電設(shè)備的管理和維護

　　了解有關(guān)水、電設(shè)備可能出現(xiàn)的問題或存在的事故隱患，制定水、電設(shè)備的故障率、維修及時率和合格率控制指標(biāo)。

　　制定水、電設(shè)備的使用和維護管理條例及作業(yè)指導(dǎo)書，以保證其達到應(yīng)有的性能指標(biāo)。

　　制定水、電設(shè)備維護人員的管理規(guī)定及崗位職責(zé)。

　　社區(qū)的建筑公(私)部分、公(私)配套設(shè)施的維護和管理

　　了解本案物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問題及事故隱患，制定相應(yīng)的完好率、維修及時率及驗收合格率指標(biāo)。

　　制定本案別墅建筑及公用建筑(會所)公共配套設(shè)施的使用及管理規(guī)范。

　　制定本案別墅建筑及公共配套設(shè)施維護人員的管理條例、崗位職責(zé)及作業(yè)指導(dǎo)書。

　　社區(qū)的住戶裝修管理

　　制定本案的住戶裝修管理規(guī)定，明確裝修范圍、時間、垃圾的處理及裝修人員的管理，完善裝修申報手續(xù)。

　　建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確責(zé)任人，以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響。

　　社區(qū)的車輛管理

　　車輛管理包括區(qū)內(nèi)機動車及區(qū)外機動車管理兩類。

　　制定物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛的進出、停放和行駛的管理規(guī)定，明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)程序。

　　制定本案住戶的私有車庫、公共停車場完好率、維修及時率和合格率標(biāo)準(zhǔn)。

　　本案住戶的檔案管理

　　本案住戶檔案管理包括與住戶有關(guān)的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費記錄等。

　　建立本案住戶檔案的管理規(guī)定，明確責(zé)任人及作業(yè)程序。

　　第二層面—本案物業(yè)管理的階段性工作要點

　　本案的物業(yè)管理可劃分為以下三個階段：

　　階段一：前期介入至入本案交房前。

　　階段二：交房至本案的物業(yè)管理中心正式成立。

　　階段三：物業(yè)管理中心成立至本案全面交付、業(yè)主(住戶)入住。

　　2.前期介入物業(yè)管理公司作為獨立經(jīng)營的法人企業(yè)，與本案開發(fā)商簽訂對社區(qū)物業(yè)管理區(qū)的委托管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利，并開展以下工作：

　　組織物業(yè)管理機構(gòu)。

　　應(yīng)開發(fā)商要求，作為物業(yè)管理顧問參與規(guī)劃設(shè)計。

　　按照物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，代表本案開發(fā)商對物業(yè)管理區(qū)實施全面驗收。

　　確定本案的物業(yè)管理范圍及內(nèi)容，指定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　從物業(yè)管理的角度為本案做好全面入住的準(zhǔn)備。

　　3.本案全面入住期間，物業(yè)管理公司應(yīng)做到：

　　在本案的物業(yè)管理區(qū)實施正常的管理服務(wù)。

　　在本案的物業(yè)服務(wù)期內(nèi)還肩負(fù)著解決職責(zé)范圍內(nèi)住戶提出的房屋及公共配套設(shè)施的維護及維修。

　　協(xié)調(diào)本案住戶與開發(fā)商和建設(shè)單位的關(guān)系，督促或協(xié)助開發(fā)商和建設(shè)單位解決住戶提出的有關(guān)房屋及公共配套設(shè)施方面的問題。

　　建議在物業(yè)管理服務(wù)期內(nèi)，代表住戶對其產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)進行一次全面的檢查。

　　本案入住率達到50%并有過半住戶同意，物業(yè)管理公司應(yīng)做到：

　　會同本案開發(fā)商同政府主管部門組織召開住戶會議，選舉并產(chǎn)生住戶委員會，制定章程，明確權(quán)利和義務(wù)。

　　終止與本案發(fā)展商的合同，修改與住戶委員會簽訂委托管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利。

　　第三層面—便民服務(wù)

　　1.物業(yè)管理公司應(yīng)在本案的物業(yè)管理區(qū)內(nèi)設(shè)立便民服務(wù)，具體項目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點及自身的實際情況確定。

　　2.便民服務(wù)

　　可分為無償服務(wù)和有償服務(wù)兩類，內(nèi)容及價格應(yīng)保持透明化。

　　無償服務(wù)的成本費用從物業(yè)管理服務(wù)費中支出，有償服務(wù)的價格應(yīng)按政府有關(guān)法規(guī)執(zhí)行。

　　3.建立本案的便民服務(wù)的管理程序及作業(yè)指導(dǎo)書，明確責(zé)任，規(guī)范服務(wù)人員的用語及行為。

　　4.可在本案社區(qū)內(nèi)設(shè)立社區(qū)專車，前期由本案開發(fā)上投資，作為銷售過程中的買方看房專車。全面交付后，由物業(yè)管理中心進行接管，使用成本歸屬物業(yè)管理的成本支出，主要作用為本案住戶的公共交通工具。

　　第四層面—與住戶的日常溝通

　　1.與本案住戶的日常溝通包括幾種形式和內(nèi)容：

　　通過社區(qū)局域網(wǎng)、電話、信函、張貼公布及面對面等形式處理各項與住戶有關(guān)的事務(wù)。

　　通過登門或約見的形式，定期或不定期拜訪住戶。

　　通過組織專題或系列活動，開展社區(qū)文化活動。

　　應(yīng)邀參加或列席住戶會議或住戶代表會議。

　　2.本案的物業(yè)管理公司的高層管理人員應(yīng)高度重視與住戶的日常溝通，保持與每一住戶的良好關(guān)系。

　　3.如遇本案住戶發(fā)生違背物業(yè)管理或發(fā)生其他不愉快事件時，物業(yè)管理公司必須堅持不采取任何制裁措施，而應(yīng)通過正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助。

　　第五層面—處理客戶投訴

　　1.本案的物業(yè)管理公司應(yīng)遵循物業(yè)公司的經(jīng)營原則，規(guī)范住戶投訴的處理程序：

　　出現(xiàn)本案住戶投訴時，首先假定物業(yè)工作確實存在該問題。

　　出現(xiàn)投訴時，具體接受人應(yīng)及時向上級反映該信息。

　　面對重大的住戶投訴，第一負(fù)責(zé)人(物業(yè)公司總經(jīng)理或相關(guān)職位的領(lǐng)導(dǎo))應(yīng)親自處理，防止事態(tài)的惡化。

　　在處理住戶投訴過程中，應(yīng)著力把握好同其他住戶的關(guān)系，防止信息流向傳媒。

　　在滿足住戶的要求時，應(yīng)遵循物業(yè)公司的經(jīng)營原則辦事，若住戶的要求違背物業(yè)公司的經(jīng)營原則，則應(yīng)尋求相應(yīng)的法律援助。

　　2.物業(yè)管理公司應(yīng)及時分析、總結(jié)本案住戶的投宿案例，并列入崗位培訓(xùn)的章程當(dāng)中去。

　　第六層面—營造本案的社區(qū)文化

　　1.本案的社區(qū)文化應(yīng)包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動兩方面。社區(qū)文化活動可以促進社區(qū)文化氛圍的形成，社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動層次的提高和住戶業(yè)余生活內(nèi)容的豐富。

　　物業(yè)管理公司應(yīng)把營造本案社區(qū)文化的工作列入日程工作日程并加以重視。

　　本案的社區(qū)文化應(yīng)體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　本案物業(yè)管理區(qū)的整體精神風(fēng)貌。

　　本案住戶家庭的生活方式。

　　本案住戶的鄰居關(guān)系。

　　建立本案物業(yè)管理區(qū)精神文明建設(shè)公約，通過設(shè)立專欄或印發(fā)信函等形式廣泛宣傳，物業(yè)管理公司的各級員工應(yīng)嚴(yán)格遵守，起模范表率作用。

　　本案的社區(qū)文化活動應(yīng)包括各種類型，包括：各類競技、表演、旅游、購物、培訓(xùn)班、節(jié)日慶?；顒右约芭浜险块T組織的各類精神文明活動。

　　開展本案的社區(qū)文化活動，物業(yè)公司應(yīng)做到：

　　分析本案住戶的構(gòu)成，充分了解住戶的構(gòu)成。

　　針對不同的住戶層面，制定各類社區(qū)文化活動方案及經(jīng)費標(biāo)準(zhǔn)報住戶委員會通過。

　　提供并逐步實施本案的社區(qū)文化活動場地。

篇2：推行精細化物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)先爭優(yōu)主題實踐活動實施方案

　　物業(yè)公司“推行精細化物業(yè)管理服務(wù)”創(chuàng)先爭優(yōu)主題實踐活動實施方案

　　根據(jù)上海市z公司黨委《關(guān)于開展“科學(xué)管理、精細致勝”創(chuàng)先爭優(yōu)主題實踐活動的通知》精神，結(jié)合E年度的主題活動：“實踐科學(xué)發(fā)展，轉(zhuǎn)型創(chuàng)新求發(fā)展，突破發(fā)展理念瓶頸；實施民主管理，轉(zhuǎn)變觀念求和諧，突破發(fā)展方式瓶頸；實現(xiàn)企業(yè)凝聚，轉(zhuǎn)化能力求民生，突破發(fā)展信心瓶頸。”，E黨支部為了實現(xiàn)企業(yè)“管理精細、資源節(jié)約、運營高效”的管理要求，決定全面推進E物業(yè)精細化管理工程，廣泛開展“推行精細化物業(yè)管理服務(wù)”為主題的“創(chuàng)先爭優(yōu)”活動。

　　一、指導(dǎo)思想：

　　認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹黨的十七屆五中全會精神，堅持以***為統(tǒng)領(lǐng)，圍繞牛奶公司和E提出的新三年戰(zhàn)略目標(biāo)，把推進企業(yè)精細化管理作為重點，進一步深化和創(chuàng)新黨內(nèi)主題實踐活動，增強黨員干部和全體員工精細化管理的意識。

　　二、活動內(nèi)容和基本要求：

　　圍繞E新三年的戰(zhàn)略目標(biāo)，深化黨內(nèi)主題實踐活動，有效融入企業(yè)的經(jīng)營管理活動，全面推進實施精細化管理，重點解決當(dāng)前企業(yè)在黨務(wù)活動和經(jīng)營過程中存在的薄弱環(huán)節(jié)，同時不斷提升“先鋒工程”創(chuàng)建水平，把推行精細化物業(yè)管理服務(wù)與“黨員先鋒”創(chuàng)建活動有機結(jié)合起來。

　　1、物業(yè)精細化管理的內(nèi)涵：

　　精細化管理的根本內(nèi)涵是將管理覆蓋到每一個環(huán)節(jié)，控制到每一個細節(jié)，規(guī)范到每一項操作，精確到每一項數(shù)據(jù)。物業(yè)精細化管理的內(nèi)容包括安保、保潔、維修、綠化、客戶服務(wù)、現(xiàn)場管理等方面的服務(wù)理念、服務(wù)細節(jié)、服務(wù)流程、工作標(biāo)準(zhǔn)等，是提升企業(yè)整體執(zhí)行能力的一個重要途徑。

　　2、活動開展的主體：

　　E“推進精細化物業(yè)管理服務(wù)”活動的開展以小區(qū)管理處為單位，以小區(qū)民主管理小組為班底，以班組為活動小組，實行小區(qū)責(zé)任人負(fù)責(zé)制。黨員所在的班組更要充分發(fā)揮先鋒模范作用，努力營造“精細化管理”的氛圍。

　　3、活動開展的進程：

　　E“推進精細化物業(yè)管理服務(wù)”活動的開展共分4個階段：準(zhǔn)備、動員及宣傳階段（20**年3月下旬---4月）；學(xué)習(xí)調(diào)研并形成建議階段（20**年5---6月；形成運行規(guī)范并推廣階段（20**年7---11月）；總結(jié)評比先進階段（20**年12月）。各階段活動的測重點與活動形式詳見活動安排日程表。公司總部的黨員在整個活動的過程中將直接參與各小區(qū)管理處及其班組的相關(guān)活動。

　　4、以“關(guān)注細節(jié)，精益求精”為抓手，推進“精細化物業(yè)管理”

　　各小區(qū)管理處及班組在注重學(xué)習(xí)，充分交流、討論目前安保、保潔、維修、綠化、客戶服務(wù)、現(xiàn)場管理等方面服務(wù)流程、工作標(biāo)準(zhǔn)存在疏漏的基礎(chǔ)上，立足“把小事做大，把細事做精”的服務(wù)理念，提出精細化管理的改進建議和意見m.dewk.cn，5月份公司將召開一次精細化管理交流小結(jié)會，6月底前各班組上交精細化管理建議由公司備案。在此基礎(chǔ)上，公司將歸納整理出符合公司實際的精細化運行規(guī)范，并在全公司推廣。7月份起，公司將組織1-2次有骨干員工參加的內(nèi)部培訓(xùn)，以達到精細化操作、提高個體工作效率、提升班組長現(xiàn)場作業(yè)改善能力和作業(yè)現(xiàn)場的管理技能的目的，進一步增強員工自我管理的意識。

　　5、培育典型，弘揚先進

　　各小區(qū)管理處要充分把握好“推進精細化物業(yè)管理服務(wù)”的良機，通過活動，進一步提升班組的建設(shè)，進一步強化小區(qū)的管理能力，進一步規(guī)范服務(wù)工作，達到細化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的要求。同時，在活動的過程中抓好跟蹤檢查、總結(jié)經(jīng)驗、培育典型。公司在年末，將針對此次活動的開展情況，展開“三比三看”評選：比創(chuàng)先爭優(yōu)、看誰領(lǐng)先；比增收節(jié)支、看誰最優(yōu)；比解決問題、看誰最好，評選出E開展“推行精細化物業(yè)管理服務(wù)”創(chuàng)先爭優(yōu)主題實踐活動的標(biāo)兵（不同崗位各1名），大力弘揚先進、樹立E學(xué)習(xí)榜樣。

　　下附活動日程安排

　　特此通知！

　　E物業(yè)黨支部關(guān)于開展“推行精細化物業(yè)管理服務(wù)” 創(chuàng)先爭優(yōu)主題實踐活動的日程安排：

階段	日期	活動內(nèi)容	活動形式
準(zhǔn)備、動員及宣傳階段	20**年3月下旬-4月	1、學(xué)習(xí)領(lǐng)會牛奶公司黨委《關(guān)于開展“科學(xué)管理、精細致勝”創(chuàng)先爭優(yōu)主題實踐活動的通知》精神 2、學(xué)習(xí)中鑫支部《推行精細化物業(yè)管理服務(wù)的實施方案》要求	小區(qū)管理處及班組工作會議
學(xué)習(xí)調(diào)研并形成建議階段	20**年5-6月	1、學(xué)習(xí)各崗位現(xiàn)有的操作規(guī)范和流程 2、查找制度規(guī)范中存在的疏漏 3、查找實際操作中存在的不足 4、形成精細化管理的改進建議和意見。	小區(qū)管理處及班組工作會議
形成運行規(guī)范并推廣階段	20**年7-11月	1、上下聯(lián)動，形成各崗位操作運行規(guī)范。 2、全公司系統(tǒng)推廣精細化運行規(guī)范	公司會議及相關(guān)培訓(xùn)
總結(jié)評比先進階段	20**年12月	1、總結(jié)活動開展的成功經(jīng)驗和不足 2、全公司系統(tǒng)評比各崗位“推行精細化物業(yè)管理服務(wù)”活動標(biāo)兵（不同崗位各1名）	各小區(qū)管理處工作會議、公司會議、各崗位1名活動標(biāo)兵公示及表彰

篇3：物業(yè)管理公司致全體業(yè)主一封信(實施綜合管理細化服務(wù))

　　物業(yè)管理公司致全體業(yè)主的一封信（關(guān)于實施綜合管理與細化服務(wù)）

　　各位尊敬的業(yè)主：

　　您好！感謝您在百忙之中抽出寶貴時間，讀完這封信。

　　時光荏苒，我公司從接管天創(chuàng)科技大廈以來，已經(jīng)步入了第七個年頭。在此，我公司全體員工真誠地感謝您對我們的信任與支持，并衷心祝愿您開心健康每一天！

　　我北京市**物業(yè)管理有限公司于1996年注冊成立，主要從事辦公樓、寫字樓、居住樓的物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)服務(wù)設(shè)施的開發(fā)利用等業(yè)務(wù)。歷經(jīng)16年的發(fā)展，現(xiàn)已成為有工程技術(shù)人員及員工近500余名，管理面積近50萬平方米的知名物業(yè)管理企業(yè)。獲得了建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理二級資質(zhì)證書，通過了ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證。所管理的天銀大廈獲得了北京市優(yōu)秀管理大廈稱號。獲得了北京市工商行政管理局授予的守信企業(yè)稱號，獲得了北京市地方稅務(wù)局授予的納稅信用A級企業(yè)稱號。

　　歷經(jīng)16年的發(fā)展我公司在北京市物業(yè)管理費市場已占據(jù)相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~。管理的主要項目有：

　　1、天銀大廈-------北京市復(fù)興門南大街2號

　　2、天科大廈-------北京市海淀區(qū)彩和坊路

　　3、天成大廈-------北京市西城區(qū)德外大街

　　4、維嘉大廈-------北京市東城區(qū)東單北大街

　　5、西城區(qū)綜合行政服務(wù)中心---北京市西城區(qū)西直門內(nèi)大街

　　6、天緣公寓------北京市西城區(qū)白紙坊橋東南側(cè)

　　7、財政部宿舍樓-----北禮士路甲56號

　　8、展覽館路居民樓----北京市西城區(qū)展覽館路

　　服務(wù)的對象主要是各政府主管部門及辦公部門，主要有：

　　1、北京市發(fā)展和改革委員會

　　2、北京市統(tǒng)計局

　　3、北京市工商行政管理局東城分局

　　4、北京市東城區(qū)人民檢察院

　　5、北京市建委住房保障辦公室

　　6、北京市雙高人才發(fā)展中心

　　7、中國工商銀行北京分行

　　8、中國電信集團股份有限公司

　　9、華能國際電力開發(fā)有限公司

　　10、北京市能源投資集團有限公司

　　11、北京市天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司

　　在物業(yè)管理服務(wù)工作中我們秉承“誠信為本、用戶至上、服務(wù)第一、開拓進取”的服務(wù)宗旨，得到了所服務(wù)業(yè)主的肯定好好評。在工作中牢固樹立“敬業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、效率、誠信”的企業(yè)精神，在企業(yè)推廣“竭誠為您服務(wù)”的服務(wù)理念。采用了“前臺服務(wù)窗口”的服務(wù)接待方式，提供“管家”式的服務(wù)。

　　我們的企業(yè)從小到大，從弱到強。離不開廣大業(yè)主對我們的支持和關(guān)愛，業(yè)主的每一次建議和批評是對我們強有力的支持和鼓勵。對我們的肯定和表揚是對我們的鞭策。

　　20**年，我們將本著“為業(yè)主提供安全、舒適、潔凈的工作環(huán)境”這一工作目標(biāo)，結(jié)合實際情況，在天科大廈業(yè)委會的支持指導(dǎo)下，盡最大努力滿足業(yè)主的合理要求，以《物業(yè)管理條例》等規(guī)章為標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理。

　　我們將在物管區(qū)域重抓治安保衛(wèi)、公共場所保潔、公共秩序、車輛行駛與停泊等方面的工作，實施綜合管理與細化服務(wù)。

　　具體工作主要從以下幾個方面做起：

　　1、微笑服務(wù)

　　認(rèn)真做好物業(yè)服務(wù),我公司始終堅持“態(tài)度決定一切”。在接待來訪客戶的工作中，我們會微笑面對每一個人，熱情接待來訪客戶、認(rèn)真聽取來訪客戶反映的問題、提出的要求、建議。同時，對客戶要求解決但一時又解決不了的問題認(rèn)真解釋，耐心做好客戶的思想工作，盡量做到讓客戶舒心滿意。

　　2、保安、保潔工作

　　從接管天科大廈以來，安保工作一直是我們工作的重點，并且在這方面，我們一直也做的不錯?？墒墙肽陙?，我們聽到的聲音，業(yè)主反映最多的問題，就是對保安保潔的投訴?？赡苁菚r間長了，我們對工作放松了。為此，從年初，我們更換了保潔公司，從年初到現(xiàn)在，也已經(jīng)更換了兩個保安隊伍，目的就是為了改善大廈的環(huán)境，提高業(yè)主的滿意度。

　　3、設(shè)備、設(shè)施方面

　　天創(chuàng)科技大廈自投入使用以來，已經(jīng)歷七個春秋。隨著科技的不斷發(fā)展，大廈的好些硬件，已經(jīng)老化。設(shè)備設(shè)施也已經(jīng)到了該投資更換的時候了，我們會在業(yè)委會的指導(dǎo)下，依據(jù)相關(guān)的規(guī)定做好設(shè)備、設(shè)施的維護保養(yǎng)工作。這就需要您對我們的支持與配合。

　　總之

，為您服務(wù)就是我們的工作！今后我們將盡全力為您的工作創(chuàng)造一個舒適的環(huán)境。再次懇請您在新的一年里多提寶貴意見，也給我們發(fā)現(xiàn)問題，解決問題的時間。

　　20**年，我們懇請您一如既往地支持我們的工作，提出更多更好的建議和意見，使我們在新的一年里取得更大的成績，管理服務(wù)水平邁上一個嶄新的臺階！

　　北京市**物業(yè)管理有限公司

　　20**年6月16日