物業(yè)工程培訓:房屋維修管理概述
一、房屋維修的概念
房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟壽命期內(nèi)，在對房屋進行查勘鑒定、評定房屋完損等級的基礎上，對房屋進行維護和修理，使其保持或恢復原來狀態(tài)或使用功能的活動。房屋維修包括對非損壞房屋的維護和對損壞房屋的修理。
所謂房屋的經(jīng)濟壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗收合格開始，到由于某種原因引起房屋報廢并拆除為止的總期限。引起房屋報廢并拆除的原因，可能是技術方面的，也可能是經(jīng)濟方面的或社會其他方面的。例如，某房屋設計使用年限為50年，50年期滿，房屋各主要構件老化而被拆除，這種拆除是由于技術原因引起的，再如，有些房屋從技術上講可以不拆除，但由于舊城改造的需要而被拆除，這種拆除則是由于經(jīng)濟原因引起的。
在房屋使用過程中，由于一些自然因素、人為因素的作用可能造成房屋的損壞。對房屋的查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經(jīng)常性的基礎工作，通過對房屋的查勘鑒定為房屋維修提供依據(jù)。房屋查勘鑒定是指房屋管理單位按照有關法規(guī)規(guī)定，對房屋的結構、裝修和設備進行檢查、測試、驗算并評定其完損等級的活動。房屋查勘鑒定的結論是擬定房屋維修設計或維修方案、編制房屋維修計劃的依據(jù)。根據(jù)房屋查勘鑒定的結論，對房屋進行維修，其目的是保持或恢復房屋原來的狀態(tài)或使用功能。
按照房屋維修的不同性質(zhì)，房屋維修可分為不同的類型。
首先，按維修對象的不同可分成結構性維修和非結構性維修。結構性維修是指為保證房屋結構安全、適用和耐久，對老朽、破損或強度、剛度不足的房屋結構構件進行檢查、鑒定及修理。非結構性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對房屋的裝修、設備等部分的更新、修理和增設，其主要作用是恢復房屋的使用功能，保護結構構件免遭破壞，延長房屋的使用年限。
其次，按所維修房屋的完損程度不同需要進行小修、中修、大修或翻修。小修也稱維護，是指對房屋的日常零星維修維護工作，其目的是使房屋保持原來的等級。中修是指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結構要求，需進行局部修理，在修理中需牽動或拆換少量主體構件，但保持原房屋的規(guī)模和結構。大修是指房屋的主要結構部位損壞嚴重，房屋已不安全，需要進行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構件的修理工作。翻修是指房屋已失去維修價值，主體結構嚴重損壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險，需全部拆除，另行設計，重新在原地或異地進行更新建造的過程。
第三，按經(jīng)營管理的性質(zhì)不同可分成恢復性維修、賠償性維修、補償性維修、返工性維修和救災性維修。恢復性維修是指修復因自然損耗造成損壞的房屋及其構件的維修活動，它的作用是恢復房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。賠償性維修是指修復因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構件的維修活動，其維修費用應由責任人承擔。補償性維修是指在房屋移交時，通過對該房屋的質(zhì)量、完損情況進行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位，而對房屋進行的一次性的維修工作，其費用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。返工性維修是指因房屋的設計缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當造成的再次維修，其維修費用由責任人承擔。救災性維修是指修復因自然災害造成損壞的房屋及其構件的維修活動，對于重大天災，如風災、火災、水災、震災等，維修費用由政府有關部門撥專款解決，對于人為失火造成的災害，維修費用按“賠償性維修”規(guī)定的辦法處理，責任者需擔負全部或部分費用。
二、房屋維修的特點
1.房屋維修是一項經(jīng)常性的工作
房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為的因素影響，會導致房屋、設備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結構房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經(jīng)常性的工作。
2.房屋維修量大面廣、零星分散
量大面廣是指房屋維修涉及各個單位、千家萬戶，項目多而雜;零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場地和維修隊伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動性、分散性。
3.房屋維修技術要求高
房屋維修由于要保持原有的建筑風格和設計意圖，因此技術要求相對于建造同類新建工程來講要高。房屋維修有其獨特的設計、施工技術和操作技能的要求，而且對不同建筑結構、不同等級標準的房屋，采用的維修標準也不同。
三、房屋維修管理的概念
房屋維修管理指物業(yè)管理公司為做好房屋維修工作而開展的計劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等過程的集合。
房屋維修管理的主體是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司受業(yè)主(如住宅區(qū)的業(yè)主委員會、作為國有房產(chǎn)代表的政府有關部門、企事業(yè)單位等)的委托開展相應的物業(yè)管理工作。房屋維修管理是物業(yè)管理的重要組成部分。在房屋維修過程中，實施房屋維修的主體一般是專業(yè)房屋維修公司(或物業(yè)管理公司內(nèi)部的專業(yè)房屋維修部門)。而房屋維修管理的職能則是對房屋維修過程實施管理，做到在確保質(zhì)量和實現(xiàn)合理工期的基礎上，使整個房屋維修過程處于受控狀態(tài)，合理使用人力、物力、財力，最大限度地節(jié)約維修成本，實現(xiàn)更大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。
從管理過程講，所謂房屋維修管理，主要是指圍繞房屋維修的管理目標而進行的計劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。
從管理層次講，房屋維修管理一般可分成企業(yè)管理層次的維修管理和施工項目層次的維修管理。所謂企業(yè)管理層次的維修管理是指物業(yè)管理公司的企業(yè)管理層為實現(xiàn)整個企業(yè)的房屋維修管理目標而開展的管理工作，包括組織開展對企業(yè)所管房屋的查勘鑒定工作、圍繞整個企業(yè)的房屋維修工作所做的計劃管理、質(zhì)量管理、編制維修工程預算、組織施工項目招標投標以及開展對技術、勞動、材料、機器等生產(chǎn)要素的管理。所謂施工項目層次的維修管理又分兩種情況，一種是物業(yè)管理公司擁有自己的維修施工隊伍，為組織好維修項目的施工而以項目施工過程為對象開展的管理工作，包括編制項目施工計劃并確定施工項目的控制目標，做好施工準備工作，對施工過程實施組織和控制并做好項目竣工驗收。另一種是物業(yè)管理公司自己沒有施工隊伍，施工項目是委托其他專業(yè)維修單位來從事施工活動的，在這種情況下，所謂施工項目層次的維修管理主要是指物業(yè)管理公司的項目負責人對維修項目施工過程實施監(jiān)督管理，以確保施工過程處于受控狀態(tài)，從而實現(xiàn)企業(yè)預定的項目成本、質(zhì)量、工期目標。我們把這種情況下的施工項目管理稱作房屋維修施工項目的內(nèi)部監(jiān)理。
四、房屋維修管理的內(nèi)容
為了做好房屋維修工作，物業(yè)管理公司要開展不同層次的維修管理工作，具體內(nèi)容如下：
1.做好對所管房屋的查勘鑒定工作
為了掌握房屋的使用情況和完損狀況，根據(jù)房屋的用途和完好情況進行管理，在確保用戶居住安全的基礎上，盡可能地提高房屋的使用價值并合理延長房屋的使用壽命，物業(yè)管理公司必須做好房屋的查勘鑒定工作。查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經(jīng)常性的管理基礎工作，為維護和修理房屋提供依據(jù)。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。
2.房屋維修計劃管理
計劃是企業(yè)管理的重要職能之一，它是在經(jīng)營決策的基礎上，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的事先安排。計劃管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是為了使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動能夠達到預期的目標所開展的綜合性管理。其目的是按計劃對企業(yè)的各項生產(chǎn)經(jīng)營活動進行合理安排和有效協(xié)調(diào)，充分利用企業(yè)人力、財力、物力，調(diào)節(jié)好生產(chǎn)、供應和銷售的關系，使企業(yè)生產(chǎn)有秩序、有步驟地進行。房屋維修計劃管理是物業(yè)管理公司計劃管理的重要內(nèi)容，它是指為做好房屋維修工作而進行的計劃管理，是整個企業(yè)計劃管理的重要組成部分。維修計劃管理的內(nèi)容一般包括企業(yè)房屋維修計劃的編制、檢查、調(diào)整及總結等一系列環(huán)節(jié)，其中積極做好計劃工作的綜合平衡是房屋計劃管理的基本工作方法。
3.房屋維修質(zhì)量管理
保證質(zhì)量是房屋維修管理的重要目標之一，為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而開展的企業(yè)管理工作即質(zhì)量管理。房屋維修質(zhì)量管理是指為保證維修工程質(zhì)量而進行的管理工作，它是物業(yè)管理公司質(zhì)量管理的重要組成部分。房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容一般包括對房屋維修質(zhì)量的理解(管理理念)、建立企業(yè)維修工程質(zhì)量保證體系以及開展質(zhì)量管理基礎工作等。
4.維修工程預算
維修工程預算是物業(yè)管理公司開展企業(yè)管理的一項十分重要的基礎工作，它同時也是維修施工項目管理中核算工程成本、確定和控制維修工程造價的主要手段。通過工程預算工作可以在工程開工前事先確定維修工程預算造價，依據(jù)預算工程造價我們可以組織維修工程招投標并簽訂施工承包合同，在此基礎上，一方面物業(yè)管理公司可據(jù)此編制有關資金、成本、材料供應及用工計劃，另一方面維修工程施工隊伍可據(jù)此編制施工計劃并以此為標準進行成本控制。從造價管理的過程看，維修工程最終造價的形成是在其預算造價的基礎上，依據(jù)施工承包合同及施工過程中發(fā)生的變更因素，通過增減調(diào)整后決定的。
5.維修工程招標投標
招標投標是物業(yè)管理公司對內(nèi)分配維修施工任務、對外選擇專業(yè)維修施工單位，確保實現(xiàn)維修工程造價、質(zhì)量及進度目標的有效管理模式。實現(xiàn)招投標制是我國建筑業(yè)管理體制和經(jīng)營方式的一項重大改革，它通過競爭機制來分配施工任務，要求各個施工單位通過市場與其他施工單位進行競爭，接受任務委托方對工程質(zhì)量、工期及造價等方面的評判，從而確保施工任務能分配給具有最優(yōu)表現(xiàn)的施工單位，同時也有利于施工單位自覺地加快技術進步、改善經(jīng)營管理和服務作風，促進建筑業(yè)的發(fā)展。組織招投標是物業(yè)管理公司的一項重要管理業(yè)務，一方面，通過組織招投標構建企業(yè)內(nèi)部建筑市場，通過市場競爭來實現(xiàn)施工任務在企業(yè)內(nèi)部各施工班組之間的分配;另一方面，通過邀請企業(yè)外部專業(yè)施工單位參加公平競爭，充分發(fā)揮市場競爭的作用，實現(xiàn)生產(chǎn)任務分配的最優(yōu)化，從而為提高整個企業(yè)維修工程的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益打下基礎。
6.房屋維修成本管理
成本管理是物業(yè)管理公司為降低企業(yè)成本而進行的各項管理工作的總稱。房屋維修成本管理是物業(yè)管理公司成本管理的重要組成部分。房屋維修成本是指耗用在各個維修工程上的人工、材料、機具等要素的貨幣表現(xiàn)形式，即構成維修工程的生產(chǎn)費用，把生產(chǎn)費用歸集到各個成本項目和核算對象中，就構成維修工程成本。房屋維修成本管理是指為降低維修工程成本而進行的成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本檢查等工作的總稱。維修成本管理工作的好壞直接影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益及業(yè)務質(zhì)量。
7.房屋維修要素管理
在房屋維修施工活動中，離不開技術、材料、機具、人員和資金，這些構成房屋維修施工生產(chǎn)的要素。所謂房屋維修要素管理是指物業(yè)管理公司為確保維修工作的正常開展，而對房屋維修過程中所需技術、材料、機具、人員和資金等所進行的計劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。所以房屋維修要素管理包括技術管理、材料管理、機具管理、勞動管理和財務管理。
8.房屋維修施工項目管理
房屋維修施工項目管理屬于物業(yè)管理公司的基層管理工作。它主要是指物業(yè)管理公司所屬基層維修施工單位(或班組)對維修工程施工的全過程所進行的組織和管理工作。房屋維修施工項目管理主要包括組織管理班子、進行施工的組織與準備、在施工過程中進行有關成本、質(zhì)量與工期的控制、合同管理及施工現(xiàn)場的協(xié)調(diào)工作。
9.房屋維修施工監(jiān)理
房屋維修施工監(jiān)理是指物業(yè)管理公司將所管房屋的維修施工任務委托給有關專業(yè)維修單位，為確保實現(xiàn)原定的質(zhì)量、造價及工期目標，以施工承包合同及有關政策法規(guī)為依據(jù)，對承包施工單位的施工過程所實施的監(jiān)督和管理。房屋維修施工監(jiān)理一般由物業(yè)管理公司的工程部門指派項目經(jīng)理負責，其主要管理任務是在項目的施工中實行全過程的造價、質(zhì)量及工期三大目標的控制，進行合同管理并協(xié)調(diào)項目施工各有關方面的關系，幫助并督促施工單位加強管理工作并對施工過程中所產(chǎn)生的信息進行處理。
篇2：物業(yè)知識教材：房屋設備維修管理
物業(yè)知訓教材：房屋設備維修管理
一、房屋設備的保養(yǎng)與維修
為了保證設備的正常運作，必須對各種房屋設備進行保養(yǎng)與維修。
1.設備保養(yǎng)
房屋設備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對設備所進行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護、維修等工作。通常采用三級保養(yǎng)制(即日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng))。
(1)日常維護保養(yǎng)。是指設備操作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，及時做好維護工作并進行必要記錄等。
(2)一級保養(yǎng)。是由設備操作人員與維修人員按計劃進行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設備的某些局部進行解體清洗，按照設備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。
(3)二級保養(yǎng)。是指設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復磨損零件，使設備達到完好狀態(tài)。
2.設備維修
房屋設備的維修是通過修復或更換零件、排除故障、恢復設備原有功能所進行的技術活動。房屋設備維修根據(jù)設備破損程度可分為：
(1)零星維修工程。是指對設備進行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運作故障而進行局部修理。
(2)中修工程。中修工程是指對設備進行正常的和定期全面檢修、對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備正常運轉。更換率為10%~30%左右。
(3)大修工程。是指對房屋設備定期進行全面檢修，對設備要進行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設備基本恢復原有性能，更換率一般不超過30%。
(4)設備更新和技術改造。設備更新和技術改造是指設備使用一定年限后，技術性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴重，需要更新設備，提高和改善技術性能。
(5)故障維修。通常是房屋設備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設備恢復功能。
(6)設備維修日常工作。
3.房屋設備維修的特點
(1)設備投資大導致設備維修成本高。相對于房屋建筑本身而言，房屋設備的維修一次性投資大、成本高，因為房屋設備使用年限較短。一方面房屋設備因使用而發(fā)生有形損耗，致使其使用年限縮短，另一方面，由于技術進步，出現(xiàn)了性能更好、使用更舒適方便的新型房屋設備發(fā)生的無形損耗，導致其使用年限縮短，這種無形的和有形的損耗，都會引起房屋設備的維修更新間隔期的縮短，從而使維修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒適方便的設備一次性投資較大，因此，維修更新這種設備的成本就較高。
(2)維修技術要求高。由于房屋設備是在房屋建筑物內(nèi)部，其靈敏程度和精確程度的要求都較高，而維修工作的好壞會直接影響設備在運行中的技術性能的正常發(fā)揮，因此，房屋設備維修技術的要求相當高。在設備維修管理中，必須要配備專業(yè)技術人員。在設備維修前，專業(yè)技術人員要認真閱讀有關設備的技術檔案和技術資料，建立房屋設備維修責任制。
(3)隨機性與計劃性相結合、集中維修與分散維修相結合。房屋設備因平時使用不當或其他突發(fā)事故等原因，往往是突然發(fā)生故障，這就使房屋設備的維修有很強的隨機性，事先很難確定故障究竟何時以何種程度發(fā)生。但房屋設備又都有一定的使用壽命和大修更新周期，因此，設備的維修又有很強的計劃性，可以制定房屋設備維修更新計劃，有計劃地制定維修保養(yǎng)次序、期限和日期。此外，房屋設備日常的維護保養(yǎng)、零星維修和突發(fā)性搶修卻是分散進行的，而大修更新又往往是集中地按計劃進行的，因此，房屋設備的維修又具有集中維修與分散維修相結合的特點。
二、各類管理人員的崗位職責與管理制度
1.管理人員的崗位職責
(1)工程部經(jīng)理。工程部經(jīng)理是對機電設備進行管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設備正常進行的總負責人。其職責是：
①在公司經(jīng)理的領導下，貫徹執(zhí)行有關設備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度；
②負責設備的使用、維護、保養(yǎng)、更換的整個過程中的管理工作，使設備始終處于良好工作狀態(tài)；
③組織擬定設備管理、操作、維修等規(guī)章制度和技術標準，并監(jiān)督執(zhí)行；
④組織、收集、編制各種設備的技術資料，做好設備的技術管理工作；
⑤組織編制各種設備的保養(yǎng)、檢修計劃，并進行預算，在公司經(jīng)理批準后，組織人員實施；
⑥組織人力、物力，及時完成住戶提出的報修申請；
⑦組織全體工程部員工進行政治學習，樹立“業(yè)主至上，服務第一”的思想，進行技術業(yè)務學習，提高解決技術難題的能力。
(2)各專業(yè)技術負責人(工程師或技術員)。各專業(yè)技術負責人在部門經(jīng)理領導下，負責所管轄的維修班組的技術、管理工作，并負責編制所分管的機電設備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。具體職責為：
①負責編制所管設備的年、季、月檢修計劃及相應的材料、工具準備的預算計劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負責組織計劃的落實實施，并負責技術把關和檢查；
②負責檢查所有分管設備的使用、維護和保養(yǎng)的情況，并解決有關技術問題，以保證設備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)；
③負責制定所管理設備的運行方案，督導操作工嚴格遵守崗位責任制，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，以保證設備的正常運行；
④負責所管理設備的更新、改造計劃，以完善原設計和施工遺留的缺陷，使各項機電設備投入正常運轉，從而達到“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”的目標；
⑤組織調(diào)查、分析設備事故原因，提出處理意見及整改措施，以防止同類事故再次發(fā)生；
⑥具體負責培訓所管轄機電設備的檢修工、操作工的技術水平、工作能力；
⑦積極完成上級領導布置的其他任務。
(3)領班：
①負責本班所管轄設備的運作、維護養(yǎng)護工作，嚴格做到“三干凈”：設備干凈、機房干凈、工作場所干凈；“四不漏”：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣：“五良好”：使用性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調(diào)整良好。
②以身作則，帶領并督促全班員工遵守崗位責任制、操作規(guī)程和公司制定的各項規(guī)章制度，及時完成上級下達的各項任務。
③負責本班的政治、業(yè)務學習，不斷提高自身素質(zhì)，負責本班的日常工作安排。
④嚴格考核全體員工的出勤情況，不允許擅離職守做私活。
⑤負責制定本班設備的檢修計劃和備件計劃，報主管部門審核后組織實施。
(4)維修人員：
①按時上班，不得遲到早退，因故請假，需經(jīng)上級部門批準；
②認真執(zhí)行公司制定的各種設備維護規(guī)程；
③認真完成設備的日常巡檢工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；
④定期對機電設備進行保養(yǎng)維護；
⑤認真完成公司安排的設備大檢修任務；
⑥正確、詳細填寫工作記錄、維修記錄，建立設備檔案；
⑦愛惜各種設備、工具和材料，對日用維修消耗品要登記簽認，嚴禁浪費；
⑧加強業(yè)務學習，認真鉆研設備維護技術，并樹立高度的責任心，端正工作態(tài)度。
(5)保管員：
①負責統(tǒng)計材料、工具和其他備件的庫存情況，根據(jù)庫存數(shù)量及其他使用部門提出的采購申請，填寫采購申請表，報送經(jīng)理審批；
②負責材料、工具和其他設備備件的入庫驗收工作，保證產(chǎn)品品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量符合有關規(guī)定要求；
③負責庫房的保管工作，保證產(chǎn)品的安全和質(zhì)量；
④負責材料、工具和其他設備備件的出庫工作；
⑤負責統(tǒng)計庫房材料的工作，按時報送財務部門；
⑥負責完成上級交辦的其他任務。
2.管理制度
(1)接管驗收制度。設備驗收工作是設備安裝或檢修停用后轉入使用的一個重要過程。搞好設備驗收工作，對以后的管理和使用有著重要的意義。設備接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設備的驗收，而且還包括對維修后房屋設備的驗收，以及委托加工或購置的更新設備開箱驗收。
房屋設備的第一次驗收為初驗，對發(fā)現(xiàn)的問題應商定解決意見并確定復驗時間，對經(jīng)復驗仍不合格的應限定解決期限。對設備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽訂協(xié)議保修或賠款補償。這類協(xié)議必須是設備能用、不致出現(xiàn)重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協(xié)議等文件應保存好。
(2)預防性計劃維修保養(yǎng)制度。計劃維修保養(yǎng)制度是指為防止意外損壞而按照預定計劃進行一系列預防性設備點檢、養(yǎng)護、修理的組織措施和技術措施。主要包括：
①確定維修及保養(yǎng)工作的類別和內(nèi)容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月維修保養(yǎng)內(nèi)容；季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容。
②設備維修、保養(yǎng)的要求。
③開展預防計劃維修保養(yǎng)工作的實施與監(jiān)督。各設備維修部門每年應根據(jù)設備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求，研制預防性維修保養(yǎng)計劃，并分期分項下達給維修人員、使用人員實施，并進行監(jiān)督和檢查。
④大修理計劃根據(jù)公司設備管理和維修合一的體制，應采取大修集中、維修分散的組織形式。
進行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設備的作用、特點、規(guī)格與使用條件決定的。實行計劃性維修保養(yǎng)制度可以使房屋設備保持正常的工作能力，防止設備在使用過程中發(fā)生不應有的磨損、老化、腐蝕等現(xiàn)象，充分發(fā)揮設備潛力和使用效益，正確掌握設備狀況，提高設備運行效率；實行預防性維修保養(yǎng)制度，可以延長設備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質(zhì)量；實行預防性維修保養(yǎng)制度，還可以保證房屋設備的安全運行，也是延長設備使用壽命、樹立物業(yè)管理企業(yè)良好形象的保證。
(3)值班制度。建立值班制度并嚴格執(zhí)行，可以及時發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而保證設備安全、正常操作運行，其具體內(nèi)容如下：
①值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時間及去向。
②根據(jù)操作規(guī)程及崗位責任制的要求，密切注意所管設備的運行情況并按規(guī)定做好有關記錄。
③如發(fā)生設備故障，而當班人一時不能處理，應按報告制度及時報告給有關人員。
④調(diào)度值班人員接到請修通知后，應及時通知有關班組，安排人員前往維修。
⑤所有值班崗位都必須安排人員值班，且要到崗到位。如需調(diào)班，必須報主管人員同意。就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班人員配合。
⑥值班人員應安排統(tǒng)一的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)。班長應落實好代班人員，保證崗位上有人工作。
(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值班制度的實施，其主要內(nèi)容是：
交接班雙方人員必須提前10min做好交接班準備工作，正點進行交班。交接班的準備工作有：查看運行記錄，介紹運行狀況和方式，設備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設備狀況等。
出現(xiàn)下列情況不得交班：
①在事故處理未完成或重大設備啟動或停機時；
②交接班準備工作未完成時；
③接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而未找到頂班人時。
交接班清楚后，雙方要在值班登記本上簽字。
(5)報告制度。建立報告制度可以讓物業(yè)公司經(jīng)理、技術負責人和班組長及時了解設備的運行情況及設備維修管理情況，及時發(fā)現(xiàn)設備管理中存在的問題，以便及時解決。其具體內(nèi)容有：
①下列情況報告班組長：
a.主要設備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況；
b.設備出現(xiàn)故障或停機檢修；
c.零部件更換及修理；
d.運行人員暫時離崗。
②下列情況報告技術負責人：
a.重要設備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情況；
b.采用新的運行方式；
c.重點設備發(fā)生故障或停機檢修；
d.重點零部件更換修理、加工和改造；
e.員工加班、調(diào)班、補休、請假；
f.與上級或外協(xié)單位聯(lián)系。
③下列情況報告經(jīng)理：
a.重點設備發(fā)生故障或停機修理；
b.影響大廈運行的設備出現(xiàn)故障并需要立即檢修和施工；
c.系統(tǒng)運行方式的重大改變；
d.系統(tǒng)及主要設備的技術改造；
e.系統(tǒng)或設備的整改工程及外委施工；
f.技術骨干、班組長以上人員崗位調(diào)整及班組組織結構調(diào)整；
g.員工一天以上的請假，班組長以上的員工補休、換班。
(6)工具領用保管制度：
①個人領用工具品種根據(jù)工種發(fā)放，由員工申請部門經(jīng)理批準，到倉庫辦理領用手續(xù)，工具由個人負責使用、保管。
②班組領用的公共工具品種，由各領班申請，部門經(jīng)理批準后到倉庫領用，領用后由領班保管，班組交接班時，按交接班制度交接公用工具。
③工具發(fā)生丟失、損毀，由保管者說明原因，向部門經(jīng)理報告。由于人為因素所造成的由責任人按工具價值賠償。
④工具因使用時間過長而發(fā)生磨損或毀壞，經(jīng)部門經(jīng)理批準可辦理報廢，保管人重新辦理領用手續(xù)。
除了上述設備管理制度外，還有工程設備請修制度，設備技術檔案資料保存管理制度，房屋設備更新、改造、調(diào)撥、增添、報廢規(guī)劃及審批制度，承租保管設備的責任制度和房屋設備清點盤點制度等一系列房屋設備管理制度體系，從而有效地實現(xiàn)專業(yè)化、制度化的房屋設備管理。
(7)設備操作維修安全規(guī)定：
①所有機電操作，維修人員必須嚴格執(zhí)行國家有關安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設備的安全運行，又要保證工作人員安全。
②新上崗、轉崗的機電維修人員必須經(jīng)過技術培訓、考核，熟悉所轄樓宇的設備情況后，才能上崗工作。
③設備房應該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認真保管。
④工作人員進入設備房內(nèi)嚴禁吸煙。
⑤非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進入變、配電房。
⑥對于設備正常運行參數(shù)定時檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時處理。
⑦電氣部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設備上，以防事故發(fā)生。
⑧熟悉掌握觸電急救方法及步驟。
3.培養(yǎng)一支“一專多能”的高素質(zhì)維修管理隊伍
物業(yè)管理公司如何適應物業(yè)管理的科學化，設備維修管理人員的素質(zhì)是最重要的因素。因此對設備維修管理人員要有明確的要求，應努力把他們培養(yǎng)成“精干”的“一專多能”的技術能手。
(1)技術人員要加強物業(yè)管理方面的知識學習，保證各種建筑設備正常運行。
住宅小區(qū)(大廈)人員相對集中，各種設施多，這就增加了設備管理的難度。為了更好地做好管理工作，設備管理人員和其他管理人員必須刻苦學習物業(yè)管理知識，熟知住宅小區(qū)(大廈)的物業(yè)情況和各項管理規(guī)定，在實際工作中加強管理意識，做到“勤察、多思、善斷”，對任何不規(guī)范使用設備的行為做到有效制止、糾正，發(fā)現(xiàn)設備不正常時，立即通知有關部門停機檢修，迅速查明原因。
(2)技術人員要“一專多能”，適應機電管理的需要。
住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)配套的機電設備很多，通常是24h運行，因此機電人員隨時要處理機電設備出現(xiàn)的故障。這些設施技術程度高、專業(yè)性強，需要不同的專業(yè)技術人員來承擔。在實際工作中，機電人員數(shù)量受到定編的限制，需要處理的事情又無定性，所以出現(xiàn)有時機電人員事情干不完，有時卻沒有多少工作做，造成工作量極不平衡。為了克服這一現(xiàn)象，必須實行“一專多能”的用人制度，所謂“一專多能”，就是機電維修人員以一項專業(yè)技術為主，培養(yǎng)多種技術職能，在工作中能“提得起、放得下”，勝任多種工作，使整個機電隊伍達到精干高效。值得注意的是，在采用“一專多能”的工作方式時，不可盲目強求，切忌無證上崗，造成不安全事故發(fā)生和其他損失。
(3)加強巡視檢查工作，保證機電設備完好運行。
住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)的機電設備分布零散，在機電人員編制有限的情況下，采用巡視檢查的方法來掌握其運行情況，是切實可行的。采用這種工作方法時，首先應將設備及區(qū)域進行劃分并分配到人，落實巡查內(nèi)容。每周工程部主任組織管理人員、技術骨干巡視檢查一次，以督促、檢查落實情況，保證機電設備的完好率。
篇3：物業(yè)知識教材：房屋維修施工管理
物業(yè)知訓教材：房屋維修施工管理
一、房屋維修施工項目管理概述
房屋維修工程施工項目管理工作，是以維修施工生產(chǎn)活動為中心，貫穿于維修施工的全過程。房屋是不動產(chǎn)，是固定不變的實體，其式樣多、結構類型復雜，維修工程有特定的用戶與使用要求，故管理變異性大、困難多。為了高效、優(yōu)質(zhì)、低成本地完成維修項目的施工任務，提高維修工程施工的經(jīng)濟效益，物業(yè)管理公司必須做好維修施工項目的管理工作。
1.維修施工項目管理概念
房屋維修施工項目管理，就是對完成維修建筑產(chǎn)品的施工全過程所進行的組織和管理。房屋維修施工過程是指從接受維修施工任務到工程交工驗收的全部過程。這個過程包括:簽訂房屋維修工程合同、施工組織與準備、施工調(diào)度與管理、質(zhì)量管理與施工安全以及竣工交驗等。
房屋維修施工項目管理是針對房屋維修工程施工所進行的一系列組織與管理工作的總稱。由于房屋維修施工項目的特點，決定了房屋維修施工項目管理是一項綜合的、復雜的施工生產(chǎn)管理活動。一方面，它是直接從事房屋維修施工活動的維修施工企業(yè)生產(chǎn)管理中的重要組成部分;另一方面，它也是物業(yè)管理公司房屋維修管理的重要內(nèi)容。
根據(jù)管理的主體不同，房屋維修施工項目管理可分為甲方的項目管理和乙方的項目管理。這兩種管理除了管理主體所處的地位不同外，其管理方法和內(nèi)容基本一致。
2.維修施工項目管理的主要任務
維修施工項目管理的主要任務是貫徹維修工程的施工程序，合理安排人力、物力、財力，不斷更新維修技術，在保證質(zhì)量及工期的前提下，提高勞動生產(chǎn)率，降低維修工程施工成本，增加盈利;在維修施工中，運用科學管理的方法與職能，對維修工程計劃、生產(chǎn)、技術、物資、勞力和財務進行業(yè)務管理，對維修工程質(zhì)量、工程成本和進度進行合理、有效的控制。
3.維修施工項目管理的基本內(nèi)客
房屋維修施工項目管理貫穿于整個施工階段，在施工全過程的不同階段，施工管理工作的重點和具體內(nèi)容是不相同的。施工管理的實質(zhì)應是對施工生產(chǎn)進行合理的計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制和指揮。在施工中，人力組織得是否合理，物力是否得到了充分利用，財力用得是否得當，機械設備和勞動力搭配得是否合適，施工方案是否先進可靠等，都直接影響房屋維修的成效。所有這些，需要在施工過程中經(jīng)過科學的安排、精密的計算和合理的組織管理，這些課題就構成了施工項目管理的全部內(nèi)容。房屋維修施工項目管理的內(nèi)容一般包括:
(1)落實維修任務，簽訂承包合同。
(2)在工程開工前，解決住戶臨時遷移，做到水、電、道路通暢，并安排大宗材料堆放，設備安置進場，確定施工方案等各項準備工作。
(3)組織均衡流水立體交叉施工，并對施工過程進行質(zhì)量控制和全面協(xié)調(diào)工作。
(4)加強對維修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間，促進文明施工，創(chuàng)文明施工現(xiàn)場。
(5)做好參與項目施工的各方的協(xié)調(diào)工作并開展合同管理工作。
從以上內(nèi)容看，房屋維修施工項目管理還包含企業(yè)的其他專業(yè)管理，如計劃、技術、質(zhì)量、材料、機械、成本等管理內(nèi)容。施工項目管理是綜合性的管理，它正是要運用這些專業(yè)管理方法對維修工程實施全過程的管理。
二、房屋維修施工準備工作
1.房屋維修施工準備工作的任務
施工準備系指維修工程開工前，甲、乙雙方在組織、技術、經(jīng)濟、勞力和物資等方面，為保證工程順利開工而事先必須做好的一項綜合性的組織工作。維修工程應根據(jù)工程量的大小及工程的難易程度等具體情況分別編制施工組織設計(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工說明(小型工程)。
施工準備工作，是房屋維修工程組織施工和管理的重要內(nèi)容。在工程開工前，必須有合理的施工準備期。施工準備工作的基本任務是掌握房屋維修工程的特點、進度要求，摸清施工的客觀條件;從技術、物資、人力和組織等方面為房屋維修工程施工創(chuàng)造一切必要的條件。認真細致地做好施工準備工作，對充分發(fā)揮人的積極因素，合理組織人力、物力，加快施工進度，提高房屋維修工程質(zhì)量，節(jié)約資金和原材料等，都起著十分重要的作用。
實踐證明，凡是重視施工準備工作，開工前和施工中都能認真地、細致地為施工生產(chǎn)創(chuàng)造一切必要的條件，則該項維修工程就能夠順利完成;反之，忽視準備工作，倉促上馬，雖然有著加快工程進度的良好愿望，但是往往事與愿違，工程進行中缺東少西，延誤時間，浪費力量，有的甚至被迫停工，最后不得不反過頭來，補做各項準備工作，這樣必然推遲工程進度，造成不應有的損失。
2.維修施工準備工作主要內(nèi)容
維修施工組織準備工作的內(nèi)容很多，其主要內(nèi)容有以下幾個方面:
(1)對維修工程應摸清施工現(xiàn)場情況，包括電纜、電機以及煤氣、供暖、給排水等地下管網(wǎng)及其走向，并平整好現(xiàn)場;
(2)維修工程設計圖紙齊全;
(3)編制施工組織設計或施工方案獲得批準;
(4)材料、成品和半成品等構件，能陸續(xù)進入現(xiàn)場，確保連續(xù)施工;
(5)領取建筑施工執(zhí)照;
(6)安置好需搬遷的住(用)戶，切斷或接通水、電源;
(7)落實資金和勞動力計劃。
3.維修工程施工組織設計
施工組織設計是全面安排施工的技術經(jīng)濟文件，是指導施工的主要依據(jù)之一。正確編制和全面貫徹施工組織設計，是保證順利施工的首要條件，也是維修工程必不可少的組織措施。
(1)施工組織設計的主要任務。施工組織設計任務主要包括以下幾個方面:
①規(guī)定最合理的施工程序，保證以最短的工期完成維修工程，并按期投入使用;
②采用技術上先進、經(jīng)濟上合理的施工方法和技術組織措施;
③選定最有效的施工機具和勞動組織;
④周密計算和安排人力、物力，保證均衡施工;
⑤制定正確的工程進度計劃，找出施工過程中的關鍵問題;
⑥對施工現(xiàn)場的平面和空間進行合理布置與管理等。
(2)施工組織設計內(nèi)容。根據(jù)維修工程的不同規(guī)模和技術要求的差異，分別編制施工組織設計、一般工程施工方案或小型工程施工說明。施工組織設計或施工方案(施工說明)的內(nèi)容一般包括以下幾個方面:
①工程概況。包括工程地點、面積、投資、維修工程內(nèi)容、工期、主要工種工程量、材料設備及用戶搬遷時間等。
②單位工程進度計劃。
③施工任務的組織分工和安排，總包、分包的分工范圍，物業(yè)管理公司、維修施工單位和設計單位的三方協(xié)作關系。
④勞動力組織及需要量計劃。
⑤主要材料、預制品、施工機具需要量及舊料代用計劃。
⑥生產(chǎn)、生活臨時設施計劃。
⑦施工用水、用電、燃料的供應辦法。
⑧施工現(xiàn)場總平面圖，包括:標明應清理的現(xiàn)場障礙物、給定定位坐標、地下管網(wǎng)情況、水電源的接設、消防設備位置、現(xiàn)場材料的存放位置和道路設置。
⑨保證工程質(zhì)量及安全生產(chǎn)的技術組織措施。
⑩各項技術經(jīng)濟指標等。
三、施工階段管理工作
1.施工調(diào)度工作
由于維修工程施工的可變因素多，以及計劃工作不可能十分準確，在維修施工中總會出現(xiàn)不協(xié)調(diào)和新的不平衡。施工調(diào)度就是以工程施工進度計劃為依據(jù)，在整個施工過程中不斷求得勞動力、材料、機械與施工任務和進度要求之間的平衡，并解決好工種與專業(yè)之間銜接的綜合性協(xié)調(diào)工作。
施工調(diào)度工作，是及時平衡、解決矛盾、保證正常施工的手段。其主要任務為:
(1)經(jīng)常檢查、督促施工計劃和工程合同的執(zhí)行情況，進行人力、物力的平衡調(diào)度，促進施工生產(chǎn)活動的進行。
(2)組織好材料運輸，確保施工連續(xù)性，監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、勞動防護等情況，發(fā)現(xiàn)問題，找出原因、提出措施、限期改正。根據(jù)天氣預報，做好雨季施工工作。
2.施工現(xiàn)場管理
(1)施工現(xiàn)場經(jīng)常性管理。施工現(xiàn)場管理是以施工組織設計、一般工程施工方案或小型工程施工說明為依據(jù)，在施工現(xiàn)場進行的各種管理活動。現(xiàn)場管理要指派專人負責，并貫穿到整個工程的始終。
維修工程施工現(xiàn)場管理工作的主要內(nèi)容有:
①修建或利用各項臨時設施，安排好施工銜接及料具進退場，節(jié)約施工用地;
②按計劃拆除舊建筑，排除障礙物，清運渣土等;
③注意生產(chǎn)與住(用)戶安全，在拆除與翻修時，設立施工防護標志，處理好與毗鄰建筑物或構筑物的關系。
(2)施工現(xiàn)場材料管理。維修施工材料現(xiàn)場管理是指一個工程對象、一個施工現(xiàn)場的材料供應管理工作的全過程。現(xiàn)場材料管理是管好、用好材料的基本落腳點，是衡量維修施工企業(yè)管理水平和實現(xiàn)文明施工的重要標志。
維修施工現(xiàn)場材料管理的內(nèi)容主要有:
①根據(jù)施工進度和場地大小，有計劃地組織建筑材料分期分批進場，以滿足工程連續(xù)施工的需要;
②按施工材料需用計劃，實行材料限額領料與核算制度，并做好現(xiàn)場材料的檢查、保管;
③加強現(xiàn)場平面管理，根據(jù)施工進度變化及時調(diào)整材料堆放位置;
④及時回收舊料、廢料，做好修舊利用;
⑤維修工程竣工后，及時清理現(xiàn)場，將剩余材料進行清點，并辦好轉、退料手續(xù)。
(3)施工現(xiàn)場機械設備管理。現(xiàn)場機械設備管理的目的就是要充分發(fā)揮機械的效率和機械化施工的優(yōu)越性，更好地為生產(chǎn)服務。機械設備應貫徹預防為主、維修并重的原則。設備在使用過程中，要盡量避免發(fā)生故障，以免影響生產(chǎn)和人身安全。
(4)施工班組管理。施工班組管理的主要任務是積極采用科學的管理方法，學習和采用先進施工工藝和操作技術，優(yōu)質(zhì)低耗、均衡快速地完成維修任務。
3.施工安全管理
認真貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)管理制度，是搞好房屋維修工作的一項重要措施。因此，要加強對安全生產(chǎn)工作的領導，建立健全安全生產(chǎn)管理制度，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保安全施工。
安全檢查機構或人員必須認真執(zhí)行安全生產(chǎn)的方針、政策、法令、條例，經(jīng)常對現(xiàn)場作業(yè)進行安全檢查，并組織職工學習安全生產(chǎn)操作規(guī)程。生產(chǎn)活動中施工人員受到嚴重傷害的事故有物體打擊、高空墜落、機械傷害等。此外，由于施工方法不當，施工質(zhì)量低劣，發(fā)生倒塌也會造成重大事故。為了預防這些事故的發(fā)生，施工單位的領導應經(jīng)常對施工人員進行施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)教育，包括進入現(xiàn)場必須戴安全帽;高空、懸空作業(yè)，無安全設備的，必須系好安全帶;高空作業(yè)時，不準往下亂拋材料、工具、垃圾等;各種電動機械設備，必須有有效的接地和安全防護裝置才能開動使用;各種機械設備，必須做到定機、定人;凡未經(jīng)短期訓練的人員，嚴禁使用與玩弄機電設備;吊裝區(qū)域不得隨便入內(nèi)，起吊時吊臂旋轉半徑范圍內(nèi)不準有人停留和行走，警戒措施要做好。
四、房屋維修工程驗收
竣工交驗必須符合房屋竣工交驗的條件和質(zhì)量評定標準，才能通知有關部門進行竣工驗收。合格簽證后才能交付使用。
1.工程交驗的具體條件
(1)符合維修設計或維修方案的全部要求，并全部完成合同中規(guī)定的各項工程內(nèi)容。
(2)做到水通、電通、路通和建筑物周圍場地平整，供暖通風恢復正常運轉并具備使用功能。
(3)各種施工技術資料準備齊全。
①維修施工單位應根據(jù)各地城市建設的檔案管理的有關規(guī)定，對施工技術資料進行分類整理，裝訂成冊。一部分資料移交房產(chǎn)管理機構，一部分資料自留歸檔。
②竣工圖整理。凡按圖施工的工程應以原有施工圖作竣工圖，工程變更不大的可利用原有施工圖修正即可，對于變更較大的工程，必須重新繪制竣工圖。竣工圖必須加蓋竣工圖簽，經(jīng)復核無誤，施工負責人簽字后方能歸檔。
2.房屋維修工程驗收的依據(jù)
(1)項目批準文件;
(2)工程合同;
(3)維修設計圖紙或維修方案說明;
(4)工程變更通知書;
(5)技術交底記錄或紀要;
(6)隱蔽工程驗收記錄;
(7)材料、構件檢驗及設備調(diào)試等資料。
3.維修工程質(zhì)量交驗標準
(1)維修工程的分項、分部工程必須達到國家建設部頒發(fā)的《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》中規(guī)定的合格標準和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。
(2)維修工程中的主要項目，如鋼筋強度、水泥標號、混凝土工程和砌筑砂漿等，均應符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》中規(guī)定的全部要求。
(3)觀感質(zhì)量評定得分合格率不低于95%。
4.一般大、中、翻修工程竣工交驗標準
(1)必須達到維修方案的全部要求，并完成合同規(guī)定的各項維修內(nèi)容。
(2)維修工程的施工文件和技術資料準備齊全，裝訂成冊。
(3)所修的分部、分項工程必須達到《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》所規(guī)定的合格標準。
(4)觀感質(zhì)量評定得分合格率不低于95%。維修單位通過自檢達到以上條件和標準后，才能通知房屋管理機構進行竣工交驗。
5.工程驗收組織
房屋管理機構在接到施工單位驗收通知后，應及時組織設計或方案制定人員、甲方代表、房屋管理技術負責人及施工單位進行交工驗收。按維修技術管理權限，大、中修項目及重大修建項目由各級房屋管理部門組織驗收。因施工質(zhì)量不合格需返工時，應限期修復，經(jīng)復驗合格辦理驗收簽證，并評定質(zhì)量等級。
在工程驗收時，還應簽訂回訪保修協(xié)議，回訪保修期限，大、中修工程一般為半年，翻修工程為1年。