物業(yè)培訓(xùn):房屋維修管理規(guī)程
物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎(chǔ)性工作。它包括兩大部分內(nèi)容，其一為房屋的維修管理，其二為房屋設(shè)備管理。物業(yè)的維修管理對象是物業(yè)本身，其管理的目的是為了物業(yè)的保值和增值。
一、房屋維修管理
房屋維修管理又稱房屋修繕管理，它是指物業(yè)管理機構(gòu)的房屋管理與修繕部門對其所經(jīng)營管理的房產(chǎn)，進(jìn)行修繕技術(shù)管理。具體內(nèi)容包括：房屋的安全檢查，房屋維修的施工管理，房屋修繕的行政管理以及房屋的日常保養(yǎng)等內(nèi)容。在物業(yè)管理過程中，搞好房屋的維修管理，不僅有利于延長房屋的使用壽命，增強其使用的安全性能，也有利于美化環(huán)境，使物業(yè)管理企業(yè)在用戶心中建立良好的形象和信譽，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
(一)房屋維修管理的內(nèi)容
1.房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護(hù)和維修的重要依據(jù)。定期和不定期的對房屋進(jìn)行檢查、隨時掌握情況，不僅可以及時發(fā)現(xiàn)和防止危險情況的發(fā)生，而且還為房屋維修管理提供依據(jù)，以延長房屋壽命。
2.房屋維修施工管理。物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)所掌握的房屋完好情況，編制每年的修繕計劃并安排修繕資金，審核修繕方案。在施工過程中，應(yīng)注意保證修繕施工質(zhì)量并降低成本，對于一些委托施工項目，物業(yè)管理部門應(yīng)嚴(yán)格對其施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，以保證用戶的使用安全。
3.房屋修繕的行政管理。根據(jù)我國有關(guān)的法規(guī)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。對于房屋所有者或房屋修繕責(zé)任者不及時修繕，或者在房屋修繕時，遭到使用人或鄰人等借故阻撓，或發(fā)現(xiàn)有可以導(dǎo)致房屋發(fā)生危險情況出現(xiàn)時，房管部門可采取排險解危的強制措施，費用則由當(dāng)事人承擔(dān)。
此外，對于異產(chǎn)毗連房屋的修繕，將依照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》承擔(dān)責(zé)任。
(二)房屋完損等級的評定
物業(yè)管理機構(gòu)需定期或不定期的對房屋的完損等級進(jìn)行檢查和評定，以便進(jìn)一步制定房屋的修繕計劃及修繕實施方案。房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。評定房屋的完損等級是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的項目、統(tǒng)一的評定方法，對現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好和損壞的等級評定。這項工作技術(shù)性強，既有目觀檢測，又有定性定量的分析。目前，我國對房屋質(zhì)量的評定，是以原國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》作為依據(jù)的。
1.房屋完損等級標(biāo)準(zhǔn)。一般按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的完好、損壞程度分為五個等級標(biāo)準(zhǔn)。
(1)完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常;或雖個別分項有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)。
(2)基本完好房。指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性維修即可修復(fù)。
(3)一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換零件。
(4)嚴(yán)重?fù)p壞房。指房屋年年失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。
(5)危險房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。
2.房屋完損等級的評定方法。一般根據(jù)房屋各個組成部分完報程度綜合評定。
(l)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項完損程度符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。
(2)房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項完損度下降一個等級，其余各項仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。
(3)房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，其余三個組成部分的各項都符合上一個等級以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。
(4)房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項的完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項完損程度可有高出一個等級的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)，屋面等項的完損程度來確定。
3.房屋完好率及危險率的計算。房屋的完損等級一律以建筑面積為計量單位，評定時則以幢作為評定單位。房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營與管理單位(包括物業(yè)管理企業(yè))的一個重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。
(三)房屋維修的施工管理
1.房屋維修工程的分類。根據(jù)房屋的損壞程度并按房屋維修的性質(zhì)，可以分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修五類。
(1)小修工程(零修工程或養(yǎng)護(hù)工程)。指及時修復(fù)小損小壞，以保持原來房屋的完損等級為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。這類工程項目簡單、零星分散、量大面廣、時間要求緊迫，一般可以根據(jù)房管人員掌握的情況組織計劃維修，也可以根據(jù)用戶申報組織零星的維修。小修工程工程雖小，但關(guān)系到用戶的使用便利，眼務(wù)性很強，因此必須及時修理，力爭做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修不過夜，土建零修三日內(nèi)有結(jié)果。小修工程的年均費用應(yīng)為所管房屋當(dāng)時造價的1%以下。
(2)中修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進(jìn)行局部維
修，在維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，而保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。這類工程的
特點是：工地較為集中，項目較少，工程量較多，帶有周期性。如屋面的局部面層重做，整幢樓門窗整修等工程。中修工程適用于一般損壞房屋，一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造
價的20%以下;中修后的房屋，70%以上必須符合基本完好或完好房的要求。
(3)大修工程。指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞，無倒塌或局部倒塌危險的房屋;公用生活設(shè)備(包括上、下水，通風(fēng)、采暖等)必須進(jìn)行拆換、改裝、新裝的工程。這類工程一般需要牽涉和拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除，此外工程的地點集中，項目齊全，具有整體性。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合。大修工程往往適用于嚴(yán)重?fù)p壞的房屋。房屋大修后應(yīng)達(dá)到基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。大修工程所需費用應(yīng)在同類結(jié)構(gòu)新建房屋費用的25%以上。
(4)翻修工程。指將原來房屋全部拆除后，另行設(shè)計，在原地或移動后更新建造的工程。當(dāng)原有房屋已失去修繕價值或因自然災(zāi)害等因素房屋不能繼續(xù)使用時，往往采用翻修的方式。翻修工程應(yīng)盡量選用原房屋構(gòu)件和舊料，其費用應(yīng)低于同類結(jié)構(gòu)的新建房屋。翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。
(5)綜合維修工程。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋，大部分嚴(yán)重?fù)p壞，進(jìn)行有計劃的成片維修和為改變該片(幢)房屋的面貌的維修工程，也就是指大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標(biāo)準(zhǔn)要求，其費用應(yīng)控制在該片(幢)建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%左右。
2.維修工程的施工管理。
(1)編制維修計劃。物業(yè)管理機構(gòu)每年應(yīng)根據(jù)對查勘鑒定結(jié)果，編制維修投資計劃與維修施工計劃。
維修投資計劃往往是廣大用戶關(guān)心的重大問題。物業(yè)管理機構(gòu)必須制定并提高年度維修投資計劃，并報業(yè)主管理委員會(或單個業(yè)主)審批后方可實施維修。維修的資金來源于物業(yè)的委托人(業(yè)主或使用者)，對于多業(yè)主的物業(yè)，則需要按產(chǎn)權(quán)人份額比例分?jǐn)偂?/p>
維修施工計劃，應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的維修投資計劃而制定。具體內(nèi)容應(yīng)包括：施工總工期、總進(jìn)度計劃、階段進(jìn)度計劃以及施工方案。
(2)落實施工隊伍。物業(yè)管理機構(gòu)一般不設(shè)龐大而專業(yè)化的維修隊伍，僅能完成一些小修任務(wù)，對于中修、大修工程一般都是專包給專業(yè)的施工隊伍，物業(yè)管理機構(gòu)則作為甲方對施工隊伍進(jìn)行管理。
維修施工隊伍的選擇，最好也應(yīng)采取招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄取，以便保證以較少的投資取得較好的維修效果。為了明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，一旦選定專業(yè)施工隊伍，物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)與之簽訂施工合同，避免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問題。
(3)施工過程的管理。物業(yè)管理機構(gòu)在施工過程的管理中，相當(dāng)于工程監(jiān)理的角色，故而應(yīng)按合同對施工中的進(jìn)度、成本、質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，以確保維修工程按合同中規(guī)完的工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及合同造價完成。在施工中，應(yīng)嚴(yán)格把握住原料質(zhì)量、施工質(zhì)量、關(guān)鍵工序的施工時間以及進(jìn)度款等關(guān)鍵控制因素，從而確保維修工程達(dá)到較為滿意的施工效果。
二、房屋設(shè)備管理
房屋設(shè)備一般包括：供電設(shè)備、給排水設(shè)備、供暖設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備、空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備等。隨著現(xiàn)代科技的發(fā)展，一些物業(yè)中尚安裝有報警、自控、現(xiàn)代化通信技術(shù)等高技術(shù)設(shè)備和設(shè)施。房屋設(shè)備的管理，是按照科學(xué)的管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理要求，對上述設(shè)備進(jìn)行日常的養(yǎng)護(hù)和維修。
房屋設(shè)備管理的主要內(nèi)容有：基礎(chǔ)資料管理，設(shè)備維修管理，設(shè)備運行管理，設(shè)備運行
指標(biāo)管理，文明安全管理。在運作中，設(shè)備維修和設(shè)備運行既可以統(tǒng)一管理，也可以分別管
理，此外，房屋設(shè)備管理均為專業(yè)化管理方式，需要按一定的管理制度運行。一般的管理制
度為：預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度，值班制度，交接班制度，報告制度等。上述管理制度的制
訂和實施，將能使房屋設(shè)備保持良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)，并有效地提高設(shè)備性能，延長設(shè)備壽命。
房屋設(shè)備的維修可分為以下幾類：
1.更新改造。指設(shè)備使用到一定年限后，會發(fā)生技術(shù)性能落后，效率低、耗能大、污染日益嚴(yán)重等現(xiàn)象。這時，需要更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。
2.大修工程。對設(shè)備進(jìn)行定期的，包括更換主要部件的全面檢修工程。
3.中修工程。對設(shè)備進(jìn)行日常和定期的全面檢修，更換少量零部件。
4.零星維修保養(yǎng)工程。對設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修，以及為排除運行故障而進(jìn)行的修理。
篇2：物業(yè)知識教材：房屋設(shè)備維修管理
物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋設(shè)備維修管理
一、房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修
為了保證設(shè)備的正常運作，必須對各種房屋設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)與維修。
1.設(shè)備保養(yǎng)
房屋設(shè)備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護(hù)、維修等工作。通常采用三級保養(yǎng)制(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng))。
(1)日常維護(hù)保養(yǎng)。是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，及時做好維護(hù)工作并進(jìn)行必要記錄等。
(2)一級保養(yǎng)。是由設(shè)備操作人員與維修人員按計劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設(shè)備的某些局部進(jìn)行解體清洗，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。
(3)二級保養(yǎng)。是指設(shè)備維修人員對設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備達(dá)到完好狀態(tài)。
2.設(shè)備維修
房屋設(shè)備的維修是通過修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)備原有功能所進(jìn)行的技術(shù)活動。房屋設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為：
(1)零星維修工程。是指對設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運作故障而進(jìn)行局部修理。
(2)中修工程。中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常的和定期全面檢修、對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。更換率為10%~30%左右。
(3)大修工程。是指對房屋設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修，對設(shè)備要進(jìn)行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能，更換率一般不超過30%。
(4)設(shè)備更新和技術(shù)改造。設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用一定年限后，技術(shù)性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴(yán)重，需要更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。
(5)故障維修。通常是房屋設(shè)備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設(shè)備恢復(fù)功能。
(6)設(shè)備維修日常工作。
3.房屋設(shè)備維修的特點
(1)設(shè)備投資大導(dǎo)致設(shè)備維修成本高。相對于房屋建筑本身而言，房屋設(shè)備的維修一次性投資大、成本高，因為房屋設(shè)備使用年限較短。一方面房屋設(shè)備因使用而發(fā)生有形損耗，致使其使用年限縮短，另一方面，由于技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)了性能更好、使用更舒適方便的新型房屋設(shè)備發(fā)生的無形損耗，導(dǎo)致其使用年限縮短，這種無形的和有形的損耗，都會引起房屋設(shè)備的維修更新間隔期的縮短，從而使維修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒適方便的設(shè)備一次性投資較大，因此，維修更新這種設(shè)備的成本就較高。
(2)維修技術(shù)要求高。由于房屋設(shè)備是在房屋建筑物內(nèi)部，其靈敏程度和精確程度的要求都較高，而維修工作的好壞會直接影響設(shè)備在運行中的技術(shù)性能的正常發(fā)揮，因此，房屋設(shè)備維修技術(shù)的要求相當(dāng)高。在設(shè)備維修管理中，必須要配備專業(yè)技術(shù)人員。在設(shè)備維修前，專業(yè)技術(shù)人員要認(rèn)真閱讀有關(guān)設(shè)備的技術(shù)檔案和技術(shù)資料，建立房屋設(shè)備維修責(zé)任制。
(3)隨機性與計劃性相結(jié)合、集中維修與分散維修相結(jié)合。房屋設(shè)備因平時使用不當(dāng)或其他突發(fā)事故等原因，往往是突然發(fā)生故障，這就使房屋設(shè)備的維修有很強的隨機性，事先很難確定故障究竟何時以何種程度發(fā)生。但房屋設(shè)備又都有一定的使用壽命和大修更新周期，因此，設(shè)備的維修又有很強的計劃性，可以制定房屋設(shè)備維修更新計劃，有計劃地制定維修保養(yǎng)次序、期限和日期。此外，房屋設(shè)備日常的維護(hù)保養(yǎng)、零星維修和突發(fā)性搶修卻是分散進(jìn)行的，而大修更新又往往是集中地按計劃進(jìn)行的，因此，房屋設(shè)備的維修又具有集中維修與分散維修相結(jié)合的特點。
二、各類管理人員的崗位職責(zé)與管理制度
1.管理人員的崗位職責(zé)
(1)工程部經(jīng)理。工程部經(jīng)理是對機電設(shè)備進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設(shè)備正常進(jìn)行的總負(fù)責(zé)人。其職責(zé)是：
①在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度；
②負(fù)責(zé)設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、更換的整個過程中的管理工作，使設(shè)備始終處于良好工作狀態(tài)；
③組織擬定設(shè)備管理、操作、維修等規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行；
④組織、收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作；
⑤組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計劃，并進(jìn)行預(yù)算，在公司經(jīng)理批準(zhǔn)后，組織人員實施；
⑥組織人力、物力，及時完成住戶提出的報修申請；
⑦組織全體工程部員工進(jìn)行政治學(xué)習(xí)，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的思想，進(jìn)行技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高解決技術(shù)難題的能力。
(2)各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人(工程師或技術(shù)員)。各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。具體職責(zé)為：
①負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備的預(yù)算計劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計劃的落實實施，并負(fù)責(zé)技術(shù)把關(guān)和檢查；
②負(fù)責(zé)檢查所有分管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)的情況，并解決有關(guān)技術(shù)問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)；
③負(fù)責(zé)制定所管理設(shè)備的運行方案，督導(dǎo)操作工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，以保證設(shè)備的正常運行；
④負(fù)責(zé)所管理設(shè)備的更新、改造計劃，以完善原設(shè)計和施工遺留的缺陷，使各項機電設(shè)備投入正常運轉(zhuǎn)，從而達(dá)到“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的目標(biāo)；
⑤組織調(diào)查、分析設(shè)備事故原因，提出處理意見及整改措施，以防止同類事故再次發(fā)生；
⑥具體負(fù)責(zé)培訓(xùn)所管轄機電設(shè)備的檢修工、操作工的技術(shù)水平、工作能力；
⑦積極完成上級領(lǐng)導(dǎo)布置的其他任務(wù)。
(3)領(lǐng)班：
①負(fù)責(zé)本班所管轄設(shè)備的運作、維護(hù)養(yǎng)護(hù)工作，嚴(yán)格做到“三干凈”：設(shè)備干凈、機房干凈、工作場所干凈；“四不漏”：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣：“五良好”：使用性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調(diào)整良好。
②以身作則，帶領(lǐng)并督促全班員工遵守崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和公司制定的各項規(guī)章制度，及時完成上級下達(dá)的各項任務(wù)。
③負(fù)責(zé)本班的政治、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高自身素質(zhì)，負(fù)責(zé)本班的日常工作安排。
④嚴(yán)格考核全體員工的出勤情況，不允許擅離職守做私活。
⑤負(fù)責(zé)制定本班設(shè)備的檢修計劃和備件計劃，報主管部門審核后組織實施。
(4)維修人員：
①按時上班，不得遲到早退，因故請假，需經(jīng)上級部門批準(zhǔn)；
②認(rèn)真執(zhí)行公司制定的各種設(shè)備維護(hù)規(guī)程；
③認(rèn)真完成設(shè)備的日常巡檢工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；
④定期對機電設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)；
⑤認(rèn)真完成公司安排的設(shè)備大檢修任務(wù)；
⑥正確、詳細(xì)填寫工作記錄、維修記錄，建立設(shè)備檔案；
⑦愛惜各種設(shè)備、工具和材料，對日用維修消耗品要登記簽認(rèn)，嚴(yán)禁浪費；
⑧加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，認(rèn)真鉆研設(shè)備維護(hù)技術(shù)，并樹立高度的責(zé)任心，端正工作態(tài)度。
(5)保管員：
①負(fù)責(zé)統(tǒng)計材料、工具和其他備件的庫存情況，根據(jù)庫存數(shù)量及其他使用部門提出的采購申請，填寫采購申請表，報送經(jīng)理審批；
②負(fù)責(zé)材料、工具和其他設(shè)備備件的入庫驗收工作，保證產(chǎn)品品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量符合有關(guān)規(guī)定要求；
③負(fù)責(zé)庫房的保管工作，保證產(chǎn)品的安全和質(zhì)量；
④負(fù)責(zé)材料、工具和其他設(shè)備備件的出庫工作；
⑤負(fù)責(zé)統(tǒng)計庫房材料的工作，按時報送財務(wù)部門；
⑥負(fù)責(zé)完成上級交辦的其他任務(wù)。
2.管理制度
(1)接管驗收制度。設(shè)備驗收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個重要過程。搞好設(shè)備驗收工作，對以后的管理和使用有著重要的意義。設(shè)備接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設(shè)備的驗收，而且還包括對維修后房屋設(shè)備的驗收，以及委托加工或購置的更新設(shè)備開箱驗收。
房屋設(shè)備的第一次驗收為初驗，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意見并確定復(fù)驗時間，對經(jīng)復(fù)驗仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽訂協(xié)議保修或賠款補償。這類協(xié)議必須是設(shè)備能用、不致出現(xiàn)重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。
(2)預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度。計劃維修保養(yǎng)制度是指為防止意外損壞而按照預(yù)定計劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備點檢、養(yǎng)護(hù)、修理的組織措施和技術(shù)措施。主要包括：
①確定維修及保養(yǎng)工作的類別和內(nèi)容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月維修保養(yǎng)內(nèi)容；季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容。
②設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求。
③開展預(yù)防計劃維修保養(yǎng)工作的實施與監(jiān)督。各設(shè)備維修部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求，研制預(yù)防性維修保養(yǎng)計劃，并分期分項下達(dá)給維修人員、使用人員實施，并進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
④大修理計劃根據(jù)公司設(shè)備管理和維修合一的體制，應(yīng)采取大修集中、維修分散的組織形式。
進(jìn)行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的作用、特點、規(guī)格與使用條件決定的。實行計劃性維修保養(yǎng)制度可以使房屋設(shè)備保持正常的工作能力，防止設(shè)備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等現(xiàn)象，充分發(fā)揮設(shè)備潛力和使用效益，正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備運行效率；實行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，可以延長設(shè)備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質(zhì)量；實行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，還可以保證房屋設(shè)備的安全運行，也是延長設(shè)備使用壽命、樹立物業(yè)管理企業(yè)良好形象的保證。
(3)值班制度。建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行，可以及時發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而保證設(shè)備安全、正常操作運行，其具體內(nèi)容如下：
①值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時間及去向。
②根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注意所管設(shè)備的運行情況并按規(guī)定做好有關(guān)記錄。
③如發(fā)生設(shè)備故障，而當(dāng)班人一時不能處理，應(yīng)按報告制度及時報告給有關(guān)人員。
④調(diào)度值班人員接到請修通知后，應(yīng)及時通知有關(guān)班組，安排人員前往維修。
⑤所有值班崗位都必須安排人員值班，且要到崗到位。如需調(diào)班，必須報主管人員同意。就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班人員配合。
⑥值班人員應(yīng)安排統(tǒng)一的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)。班長應(yīng)落實好代班人員，保證崗位上有人工作。
(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值班制度的實施，其主要內(nèi)容是：
交接班雙方人員必須提前10min做好交接班準(zhǔn)備工作，正點進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作有：查看運行記錄，介紹運行狀況和方式，設(shè)備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。
出現(xiàn)下列情況不得交班：
①在事故處理未完成或重大設(shè)備啟動或停機時；
②交接班準(zhǔn)備工作未完成時；
③接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而未找到頂班人時。
交接班清楚后，雙方要在值班登記本上簽字。
(5)報告制度。建立報告制度可以讓物業(yè)公司經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人和班組長及時了解設(shè)備的運行情況及設(shè)備維修管理情況，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題，以便及時解決。其具體內(nèi)容有：
①下列情況報告班組長：
a.主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況；
b.設(shè)備出現(xiàn)故障或停機檢修；
c.零部件更換及修理；
d.運行人員暫時離崗。
②下列情況報告技術(shù)負(fù)責(zé)人：
a.重要設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情況；
b.采用新的運行方式；
c.重點設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修；
d.重點零部件更換修理、加工和改造；
e.員工加班、調(diào)班、補休、請假；
f.與上級或外協(xié)單位聯(lián)系。
③下列情況報告經(jīng)理：
a.重點設(shè)備發(fā)生故障或停機修理；
b.影響大廈運行的設(shè)備出現(xiàn)故障并需要立即檢修和施工；
c.系統(tǒng)運行方式的重大改變；
d.系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造；
e.系統(tǒng)或設(shè)備的整改工程及外委施工；
f.技術(shù)骨干、班組長以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；
g.員工一天以上的請假，班組長以上的員工補休、換班。
(6)工具領(lǐng)用保管制度：
①個人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種發(fā)放，由員工申請部門經(jīng)理批準(zhǔn)，到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù)，工具由個人負(fù)責(zé)使用、保管。
②班組領(lǐng)用的公共工具品種，由各領(lǐng)班申請，部門經(jīng)理批準(zhǔn)后到倉庫領(lǐng)用，領(lǐng)用后由領(lǐng)班保管，班組交接班時，按交接班制度交接公用工具。
③工具發(fā)生丟失、損毀，由保管者說明原因，向部門經(jīng)理報告。由于人為因素所造成的由責(zé)任人按工具價值賠償。
④工具因使用時間過長而發(fā)生磨損或毀壞，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)可辦理報廢，保管人重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。
除了上述設(shè)備管理制度外，還有工程設(shè)備請修制度，設(shè)備技術(shù)檔案資料保存管理制度，房屋設(shè)備更新、改造、調(diào)撥、增添、報廢規(guī)劃及審批制度，承租保管設(shè)備的責(zé)任制度和房屋設(shè)備清點盤點制度等一系列房屋設(shè)備管理制度體系，從而有效地實現(xiàn)專業(yè)化、制度化的房屋設(shè)備管理。
(7)設(shè)備操作維修安全規(guī)定：
①所有機電操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設(shè)備的安全運行，又要保證工作人員安全。
②新上崗、轉(zhuǎn)崗的機電維修人員必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)、考核，熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后，才能上崗工作。
③設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認(rèn)真保管。
④工作人員進(jìn)入設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。
⑤非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進(jìn)入變、配電房。
⑥對于設(shè)備正常運行參數(shù)定時檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時處理。
⑦電氣部分維修，必須嚴(yán)格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防事故發(fā)生。
⑧熟悉掌握觸電急救方法及步驟。
3.培養(yǎng)一支“一專多能”的高素質(zhì)維修管理隊伍
物業(yè)管理公司如何適應(yīng)物業(yè)管理的科學(xué)化，設(shè)備維修管理人員的素質(zhì)是最重要的因素。因此對設(shè)備維修管理人員要有明確的要求，應(yīng)努力把他們培養(yǎng)成“精干”的“一專多能”的技術(shù)能手。
(1)技術(shù)人員要加強物業(yè)管理方面的知識學(xué)習(xí)，保證各種建筑設(shè)備正常運行。
住宅小區(qū)(大廈)人員相對集中，各種設(shè)施多，這就增加了設(shè)備管理的難度。為了更好地做好管理工作，設(shè)備管理人員和其他管理人員必須刻苦學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識，熟知住宅小區(qū)(大廈)的物業(yè)情況和各項管理規(guī)定，在實際工作中加強管理意識，做到“勤察、多思、善斷”，對任何不規(guī)范使用設(shè)備的行為做到有效制止、糾正，發(fā)現(xiàn)設(shè)備不正常時，立即通知有關(guān)部門停機檢修，迅速查明原因。
(2)技術(shù)人員要“一專多能”，適應(yīng)機電管理的需要。
住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)配套的機電設(shè)備很多，通常是24h運行，因此機電人員隨時要處理機電設(shè)備出現(xiàn)的故障。這些設(shè)施技術(shù)程度高、專業(yè)性強，需要不同的專業(yè)技術(shù)人員來承擔(dān)。在實際工作中，機電人員數(shù)量受到定編的限制，需要處理的事情又無定性，所以出現(xiàn)有時機電人員事情干不完，有時卻沒有多少工作做，造成工作量極不平衡。為了克服這一現(xiàn)象，必須實行“一專多能”的用人制度，所謂“一專多能”，就是機電維修人員以一項專業(yè)技術(shù)為主，培養(yǎng)多種技術(shù)職能，在工作中能“提得起、放得下”，勝任多種工作，使整個機電隊伍達(dá)到精干高效。值得注意的是，在采用“一專多能”的工作方式時，不可盲目強求，切忌無證上崗，造成不安全事故發(fā)生和其他損失。
(3)加強巡視檢查工作，保證機電設(shè)備完好運行。
住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)的機電設(shè)備分布零散，在機電人員編制有限的情況下，采用巡視檢查的方法來掌握其運行情況，是切實可行的。采用這種工作方法時，首先應(yīng)將設(shè)備及區(qū)域進(jìn)行劃分并分配到人，落實巡查內(nèi)容。每周工程部主任組織管理人員、技術(shù)骨干巡視檢查一次，以督促、檢查落實情況，保證機電設(shè)備的完好率。
篇3：物業(yè)知識教材：房屋維修施工管理
物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋維修施工管理
一、房屋維修施工項目管理概述
房屋維修工程施工項目管理工作，是以維修施工生產(chǎn)活動為中心，貫穿于維修施工的全過程。房屋是不動產(chǎn)，是固定不變的實體，其式樣多、結(jié)構(gòu)類型復(fù)雜，維修工程有特定的用戶與使用要求，故管理變異性大、困難多。為了高效、優(yōu)質(zhì)、低成本地完成維修項目的施工任務(wù)，提高維修工程施工的經(jīng)濟(jì)效益，物業(yè)管理公司必須做好維修施工項目的管理工作。
1.維修施工項目管理概念
房屋維修施工項目管理，就是對完成維修建筑產(chǎn)品的施工全過程所進(jìn)行的組織和管理。房屋維修施工過程是指從接受維修施工任務(wù)到工程交工驗收的全部過程。這個過程包括:簽訂房屋維修工程合同、施工組織與準(zhǔn)備、施工調(diào)度與管理、質(zhì)量管理與施工安全以及竣工交驗等。
房屋維修施工項目管理是針對房屋維修工程施工所進(jìn)行的一系列組織與管理工作的總稱。由于房屋維修施工項目的特點，決定了房屋維修施工項目管理是一項綜合的、復(fù)雜的施工生產(chǎn)管理活動。一方面，它是直接從事房屋維修施工活動的維修施工企業(yè)生產(chǎn)管理中的重要組成部分;另一方面，它也是物業(yè)管理公司房屋維修管理的重要內(nèi)容。
根據(jù)管理的主體不同，房屋維修施工項目管理可分為甲方的項目管理和乙方的項目管理。這兩種管理除了管理主體所處的地位不同外，其管理方法和內(nèi)容基本一致。
2.維修施工項目管理的主要任務(wù)
維修施工項目管理的主要任務(wù)是貫徹維修工程的施工程序，合理安排人力、物力、財力，不斷更新維修技術(shù)，在保證質(zhì)量及工期的前提下，提高勞動生產(chǎn)率，降低維修工程施工成本，增加盈利;在維修施工中，運用科學(xué)管理的方法與職能，對維修工程計劃、生產(chǎn)、技術(shù)、物資、勞力和財務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，對維修工程質(zhì)量、工程成本和進(jìn)度進(jìn)行合理、有效的控制。
3.維修施工項目管理的基本內(nèi)客
房屋維修施工項目管理貫穿于整個施工階段，在施工全過程的不同階段，施工管理工作的重點和具體內(nèi)容是不相同的。施工管理的實質(zhì)應(yīng)是對施工生產(chǎn)進(jìn)行合理的計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制和指揮。在施工中，人力組織得是否合理，物力是否得到了充分利用，財力用得是否得當(dāng)，機械設(shè)備和勞動力搭配得是否合適，施工方案是否先進(jìn)可靠等，都直接影響房屋維修的成效。所有這些，需要在施工過程中經(jīng)過科學(xué)的安排、精密的計算和合理的組織管理，這些課題就構(gòu)成了施工項目管理的全部內(nèi)容。房屋維修施工項目管理的內(nèi)容一般包括:
(1)落實維修任務(wù)，簽訂承包合同。
(2)在工程開工前，解決住戶臨時遷移，做到水、電、道路通暢，并安排大宗材料堆放，設(shè)備安置進(jìn)場，確定施工方案等各項準(zhǔn)備工作。
(3)組織均衡流水立體交叉施工，并對施工過程進(jìn)行質(zhì)量控制和全面協(xié)調(diào)工作。
(4)加強對維修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間，促進(jìn)文明施工，創(chuàng)文明施工現(xiàn)場。
(5)做好參與項目施工的各方的協(xié)調(diào)工作并開展合同管理工作。
從以上內(nèi)容看，房屋維修施工項目管理還包含企業(yè)的其他專業(yè)管理，如計劃、技術(shù)、質(zhì)量、材料、機械、成本等管理內(nèi)容。施工項目管理是綜合性的管理，它正是要運用這些專業(yè)管理方法對維修工程實施全過程的管理。
二、房屋維修施工準(zhǔn)備工作
1.房屋維修施工準(zhǔn)備工作的任務(wù)
施工準(zhǔn)備系指維修工程開工前，甲、乙雙方在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、勞力和物資等方面，為保證工程順利開工而事先必須做好的一項綜合性的組織工作。維修工程應(yīng)根據(jù)工程量的大小及工程的難易程度等具體情況分別編制施工組織設(shè)計(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工說明(小型工程)。
施工準(zhǔn)備工作，是房屋維修工程組織施工和管理的重要內(nèi)容。在工程開工前，必須有合理的施工準(zhǔn)備期。施工準(zhǔn)備工作的基本任務(wù)是掌握房屋維修工程的特點、進(jìn)度要求，摸清施工的客觀條件;從技術(shù)、物資、人力和組織等方面為房屋維修工程施工創(chuàng)造一切必要的條件。認(rèn)真細(xì)致地做好施工準(zhǔn)備工作，對充分發(fā)揮人的積極因素，合理組織人力、物力，加快施工進(jìn)度，提高房屋維修工程質(zhì)量，節(jié)約資金和原材料等，都起著十分重要的作用。
實踐證明，凡是重視施工準(zhǔn)備工作，開工前和施工中都能認(rèn)真地、細(xì)致地為施工生產(chǎn)創(chuàng)造一切必要的條件，則該項維修工程就能夠順利完成;反之，忽視準(zhǔn)備工作，倉促上馬，雖然有著加快工程進(jìn)度的良好愿望，但是往往事與愿違，工程進(jìn)行中缺東少西，延誤時間，浪費力量，有的甚至被迫停工，最后不得不反過頭來，補做各項準(zhǔn)備工作，這樣必然推遲工程進(jìn)度，造成不應(yīng)有的損失。
2.維修施工準(zhǔn)備工作主要內(nèi)容
維修施工組織準(zhǔn)備工作的內(nèi)容很多，其主要內(nèi)容有以下幾個方面:
(1)對維修工程應(yīng)摸清施工現(xiàn)場情況，包括電纜、電機以及煤氣、供暖、給排水等地下管網(wǎng)及其走向，并平整好現(xiàn)場;
(2)維修工程設(shè)計圖紙齊全;
(3)編制施工組織設(shè)計或施工方案獲得批準(zhǔn);
(4)材料、成品和半成品等構(gòu)件，能陸續(xù)進(jìn)入現(xiàn)場，確保連續(xù)施工;
(5)領(lǐng)取建筑施工執(zhí)照;
(6)安置好需搬遷的住(用)戶，切斷或接通水、電源;
(7)落實資金和勞動力計劃。
3.維修工程施工組織設(shè)計
施工組織設(shè)計是全面安排施工的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是指導(dǎo)施工的主要依據(jù)之一。正確編制和全面貫徹施工組織設(shè)計，是保證順利施工的首要條件，也是維修工程必不可少的組織措施。
(1)施工組織設(shè)計的主要任務(wù)。施工組織設(shè)計任務(wù)主要包括以下幾個方面:
①規(guī)定最合理的施工程序，保證以最短的工期完成維修工程，并按期投入使用;
②采用技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的施工方法和技術(shù)組織措施;
③選定最有效的施工機具和勞動組織;
④周密計算和安排人力、物力，保證均衡施工;
⑤制定正確的工程進(jìn)度計劃，找出施工過程中的關(guān)鍵問題;
⑥對施工現(xiàn)場的平面和空間進(jìn)行合理布置與管理等。
(2)施工組織設(shè)計內(nèi)容。根據(jù)維修工程的不同規(guī)模和技術(shù)要求的差異，分別編制施工組織設(shè)計、一般工程施工方案或小型工程施工說明。施工組織設(shè)計或施工方案(施工說明)的內(nèi)容一般包括以下幾個方面:
①工程概況。包括工程地點、面積、投資、維修工程內(nèi)容、工期、主要工種工程量、材料設(shè)備及用戶搬遷時間等。
②單位工程進(jìn)度計劃。
③施工任務(wù)的組織分工和安排，總包、分包的分工范圍，物業(yè)管理公司、維修施工單位和設(shè)計單位的三方協(xié)作關(guān)系。
④勞動力組織及需要量計劃。
⑤主要材料、預(yù)制品、施工機具需要量及舊料代用計劃。
⑥生產(chǎn)、生活臨時設(shè)施計劃。
⑦施工用水、用電、燃料的供應(yīng)辦法。
⑧施工現(xiàn)場總平面圖，包括:標(biāo)明應(yīng)清理的現(xiàn)場障礙物、給定定位坐標(biāo)、地下管網(wǎng)情況、水電源的接設(shè)、消防設(shè)備位置、現(xiàn)場材料的存放位置和道路設(shè)置。
⑨保證工程質(zhì)量及安全生產(chǎn)的技術(shù)組織措施。
⑩各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。
三、施工階段管理工作
1.施工調(diào)度工作
由于維修工程施工的可變因素多，以及計劃工作不可能十分準(zhǔn)確，在維修施工中總會出現(xiàn)不協(xié)調(diào)和新的不平衡。施工調(diào)度就是以工程施工進(jìn)度計劃為依據(jù)，在整個施工過程中不斷求得勞動力、材料、機械與施工任務(wù)和進(jìn)度要求之間的平衡，并解決好工種與專業(yè)之間銜接的綜合性協(xié)調(diào)工作。
施工調(diào)度工作，是及時平衡、解決矛盾、保證正常施工的手段。其主要任務(wù)為:
(1)經(jīng)常檢查、督促施工計劃和工程合同的執(zhí)行情況，進(jìn)行人力、物力的平衡調(diào)度，促進(jìn)施工生產(chǎn)活動的進(jìn)行。
(2)組織好材料運輸，確保施工連續(xù)性，監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、勞動防護(hù)等情況，發(fā)現(xiàn)問題，找出原因、提出措施、限期改正。根據(jù)天氣預(yù)報，做好雨季施工工作。
2.施工現(xiàn)場管理
(1)施工現(xiàn)場經(jīng)常性管理。施工現(xiàn)場管理是以施工組織設(shè)計、一般工程施工方案或小型工程施工說明為依據(jù)，在施工現(xiàn)場進(jìn)行的各種管理活動。現(xiàn)場管理要指派專人負(fù)責(zé)，并貫穿到整個工程的始終。
維修工程施工現(xiàn)場管理工作的主要內(nèi)容有:
①修建或利用各項臨時設(shè)施，安排好施工銜接及料具進(jìn)退場，節(jié)約施工用地;
②按計劃拆除舊建筑，排除障礙物，清運渣土等;
③注意生產(chǎn)與住(用)戶安全，在拆除與翻修時，設(shè)立施工防護(hù)標(biāo)志，處理好與毗鄰建筑物或構(gòu)筑物的關(guān)系。
(2)施工現(xiàn)場材料管理。維修施工材料現(xiàn)場管理是指一個工程對象、一個施工現(xiàn)場的材料供應(yīng)管理工作的全過程。現(xiàn)場材料管理是管好、用好材料的基本落腳點，是衡量維修施工企業(yè)管理水平和實現(xiàn)文明施工的重要標(biāo)志。
維修施工現(xiàn)場材料管理的內(nèi)容主要有:
①根據(jù)施工進(jìn)度和場地大小，有計劃地組織建筑材料分期分批進(jìn)場，以滿足工程連續(xù)施工的需要;
②按施工材料需用計劃，實行材料限額領(lǐng)料與核算制度，并做好現(xiàn)場材料的檢查、保管;
③加強現(xiàn)場平面管理，根據(jù)施工進(jìn)度變化及時調(diào)整材料堆放位置;
④及時回收舊料、廢料，做好修舊利用;
⑤維修工程竣工后，及時清理現(xiàn)場，將剩余材料進(jìn)行清點，并辦好轉(zhuǎn)、退料手續(xù)。
(3)施工現(xiàn)場機械設(shè)備管理。現(xiàn)場機械設(shè)備管理的目的就是要充分發(fā)揮機械的效率和機械化施工的優(yōu)越性，更好地為生產(chǎn)服務(wù)。機械設(shè)備應(yīng)貫徹預(yù)防為主、維修并重的原則。設(shè)備在使用過程中，要盡量避免發(fā)生故障，以免影響生產(chǎn)和人身安全。
(4)施工班組管理。施工班組管理的主要任務(wù)是積極采用科學(xué)的管理方法，學(xué)習(xí)和采用先進(jìn)施工工藝和操作技術(shù)，優(yōu)質(zhì)低耗、均衡快速地完成維修任務(wù)。
3.施工安全管理
認(rèn)真貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)管理制度，是搞好房屋維修工作的一項重要措施。因此，要加強對安全生產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立健全安全生產(chǎn)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保安全施工。
安全檢查機構(gòu)或人員必須認(rèn)真執(zhí)行安全生產(chǎn)的方針、政策、法令、條例，經(jīng)常對現(xiàn)場作業(yè)進(jìn)行安全檢查，并組織職工學(xué)習(xí)安全生產(chǎn)操作規(guī)程。生產(chǎn)活動中施工人員受到嚴(yán)重傷害的事故有物體打擊、高空墜落、機械傷害等。此外，由于施工方法不當(dāng)，施工質(zhì)量低劣，發(fā)生倒塌也會造成重大事故。為了預(yù)防這些事故的發(fā)生，施工單位的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)經(jīng)常對施工人員進(jìn)行施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)教育，包括進(jìn)入現(xiàn)場必須戴安全帽;高空、懸空作業(yè)，無安全設(shè)備的，必須系好安全帶;高空作業(yè)時，不準(zhǔn)往下亂拋材料、工具、垃圾等;各種電動機械設(shè)備，必須有有效的接地和安全防護(hù)裝置才能開動使用;各種機械設(shè)備，必須做到定機、定人;凡未經(jīng)短期訓(xùn)練的人員，嚴(yán)禁使用與玩弄機電設(shè)備;吊裝區(qū)域不得隨便入內(nèi)，起吊時吊臂旋轉(zhuǎn)半徑范圍內(nèi)不準(zhǔn)有人停留和行走，警戒措施要做好。
四、房屋維修工程驗收
竣工交驗必須符合房屋竣工交驗的條件和質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)，才能通知有關(guān)部門進(jìn)行竣工驗收。合格簽證后才能交付使用。
1.工程交驗的具體條件
(1)符合維修設(shè)計或維修方案的全部要求，并全部完成合同中規(guī)定的各項工程內(nèi)容。
(2)做到水通、電通、路通和建筑物周圍場地平整，供暖通風(fēng)恢復(fù)正常運轉(zhuǎn)并具備使用功能。
(3)各種施工技術(shù)資料準(zhǔn)備齊全。
①維修施工單位應(yīng)根據(jù)各地城市建設(shè)的檔案管理的有關(guān)規(guī)定，對施工技術(shù)資料進(jìn)行分類整理，裝訂成冊。一部分資料移交房產(chǎn)管理機構(gòu)，一部分資料自留歸檔。
②竣工圖整理。凡按圖施工的工程應(yīng)以原有施工圖作竣工圖，工程變更不大的可利用原有施工圖修正即可，對于變更較大的工程，必須重新繪制竣工圖。竣工圖必須加蓋竣工圖簽，經(jīng)復(fù)核無誤，施工負(fù)責(zé)人簽字后方能歸檔。
2.房屋維修工程驗收的依據(jù)
(1)項目批準(zhǔn)文件;
(2)工程合同;
(3)維修設(shè)計圖紙或維修方案說明;
(4)工程變更通知書;
(5)技術(shù)交底記錄或紀(jì)要;
(6)隱蔽工程驗收記錄;
(7)材料、構(gòu)件檢驗及設(shè)備調(diào)試等資料。
3.維修工程質(zhì)量交驗標(biāo)準(zhǔn)
(1)維修工程的分項、分部工程必須達(dá)到國家建設(shè)部頒發(fā)的《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。
(2)維修工程中的主要項目，如鋼筋強度、水泥標(biāo)號、混凝土工程和砌筑砂漿等，均應(yīng)符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的全部要求。
(3)觀感質(zhì)量評定得分合格率不低于95%。
4.一般大、中、翻修工程竣工交驗標(biāo)準(zhǔn)
(1)必須達(dá)到維修方案的全部要求，并完成合同規(guī)定的各項維修內(nèi)容。
(2)維修工程的施工文件和技術(shù)資料準(zhǔn)備齊全，裝訂成冊。
(3)所修的分部、分項工程必須達(dá)到《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》所規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)。
(4)觀感質(zhì)量評定得分合格率不低于95%。維修單位通過自檢達(dá)到以上條件和標(biāo)準(zhǔn)后，才能通知房屋管理機構(gòu)進(jìn)行竣工交驗。
5.工程驗收組織
房屋管理機構(gòu)在接到施工單位驗收通知后，應(yīng)及時組織設(shè)計或方案制定人員、甲方代表、房屋管理技術(shù)負(fù)責(zé)人及施工單位進(jìn)行交工驗收。按維修技術(shù)管理權(quán)限，大、中修項目及重大修建項目由各級房屋管理部門組織驗收。因施工質(zhì)量不合格需返工時，應(yīng)限期修復(fù)，經(jīng)復(fù)驗合格辦理驗收簽證，并評定質(zhì)量等級。
在工程驗收時，還應(yīng)簽訂回訪保修協(xié)議，回訪保修期限，大、中修工程一般為半年，翻修工程為1年。