馨園房屋使用、管理、維修公約

　　北京馨園房地產開發有限公司

　　第一章 總則

　　第一條：本公約對于開發企業、產權人和物業管理企業具有效力。

　　第二條：本公約適用中華人民共和國法律、法規、政府規章、有關政策以及北京市法律、法規、政府規章和有關政策。

　　第三條：本公約自市房地局核準之日起生效。

　　第四條：本公約內所指的樓宇單位是指馨園內的住宅房屋單位，包括獨立式、連排式的別墅及其所包括的花園地方。

　　第五條：管委會擁有對本公約的解釋權，但在管委會成立前，由開發企業解釋。管委會成立前，不得對已核準的公約進行修改;管委會成立后，可由管委會根據產權人大會決議對公約進行修改。公約及其修改版本，須經市房地局核準。

　　第二章 物業基本情況

　　第五條：物業名稱、座落、四至、建筑面積、用途

　　(一)物業名稱：馨園庭院式住宅

　　(二)座落：北京市順義區溫榆河旅游別墅開發區內

　　(三) 四至：

　　東至：**路; 南至：**花院;

　　西至：**花園 北至：馨園二路

　　(四) 建筑面積：**平方米

　　(五) 物業用途：別墅

　　第六條：物業的合法證明文件

　　(一) 土地出讓合同：*房地出(合)字(*)第*號

　　(二) 國有土地使用證：市**國用(*)字第**號

　　(三) 建設設計條件通知書：*-規條字-**號

　　(四) 建設工程規劃許可證：*-規建字-**號

　　(五) 建設工程開工證：京建開字(**)第**號

　　第七條：公共設施和公共場所的基本情況

　　(一)公共設施：

　　指公共地區內所有產權人共用的各種設備;包括：共用的上下水管道、雨水管、天然氣管道、垃圾站、化糞池、共用照明、天線、水泵房、消防設施設備、變配電設備、電信設備及保安監控設備等。

　　(二)公共場所：

　　指“別墅”內不為某一產權人或使用人單獨享有使用權的地方。包括：會所、通道、綠地、水面、停車場、小區道路、管理用房等。

　　第三章 公約涉及的各主體基本情況

　　第八條：開發企業

　　(一)名稱：北京馨園房地產開發有限公司(以下簡稱“發展商”)

　　(二)住所：**市**區**鎮**街**號

　　(三)法定代表人： **

　　(四)注冊資金：美元**萬元

　　第九條：物業管理公司

　　具有《北京市物業管理資質合格證書》。物業管理委員會(以下簡稱管委會)成立前由開發企業指定，管委會成立后由管委會選聘。

　　第十條：產權人

　　擁有全部或部分房屋所有權及相應土地使用權的公民、法人和其它組織。

　　第四章 公約涉及的各主體的權利義務

　　第十一條：產權人的權利義務

　　(一)依法對其樓宇單位享有占有、使用、收益和處分權。

　　(二)依法使用共用設備、共用部位、公共設施和公共場所。

　　(三)有權要求召開、參加產權人大會，享有選舉權和被選舉權。

　　(四)有權向管委會、物業管理企業就物業管理的有關問題提出意見、建議和要求。有權向物業管理主管部門投訴。

　　(五)執行產權人大會及管委會決議。

　　(六)遵守物業管理法規、政策和本公約規定，接受物業管理企業管理。

　　(七)按規定交納物業管理費。

　　(八)出租、轉讓所擁有的樓宇單位時，應提前通知物業管理企業，并保證承租方和受讓方書面承諾遵守本公約及物業管理規定。在管理公司接到這一通知前，前產權人對該樓宇單位的管理費用及其他有關費用仍負有責任。

　　第十二條：開發企業的權利義務

　　(一)開發企業對其擁有的物業，享有與其他產權人同等的權利，并履行相應的義務。

　　(二)管委會成立前，開發企業有權直接或指定物業管理企業對物業進行管理，并依法制定公約和物業管理規章制度。

　　(三)開發企業直接對物業進行管理的，有權按規定收取物業管理費。

　　(四)組織籌建管委會。

　　(五)向物業管理企業提供所需用的全部圖紙、檔案、資料。

　　(六)履行工程保修責任。

　　第十三條：物業管理企業的權利義務

　　(一)對物業進行管理、維護和修繕。

　　(二)制訂物業的管理規章制度。

　　(三)按規定收取物業管理費;

　　(四)有權制止違反規章制度的行為;

　　(五)有權要求管委會協助管理;

　　(六)有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業務。

　　(七)可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。

　　(八)建立物業管理收支帳目，定期向產權人公布，接受管委會查詢。

　　(九)物業管理公司在下列情況下無需對產權人及使用人負責。

　　1.進行必要的設施、設備的維修及保養;

　　2.自然災害，如水災、地震、大風或其它不可抗力的損害、毀滅;

　　3.無法避免的燃料、能源、電力、材料、供水短缺;

　　4.物業管理公司無法控制的其它一切原因。

　　第五章 房屋使用、管理、維修

　　第十四條：關于房屋使用的規定

　　(一)產權人必須遵守住宅的各項管理規定，服從物業管理企業的管理并給予支持與協作。

　　(二)產權人應愛護住宅內的公共財物、公共設施。

　　(三)產權人在使用房屋過程中不得影響其他產權人的正常住用。

　　(四)產權人不得在公共場所堆放雜物，不得私搭亂建，不搞違章裝修。

　　第十五條：管理的內容

　　(一)環境衛生管理：負責小區內公共環境的清掃，保持住宅的干凈整潔。

　　(二)保安管理：住宅實行全封閉式管理，實行門崗制和巡邏制，同時負責維護好小區公共秩序，嚴禁商販和閑雜人員入內。

　　(三)車輛管理：負責小區內行車、停車管理，保持秩序井然。

　　(四)綠化管理：負責小區內綠化設施以及花草樹木的日常維護及管理工作。

　　(五)有線電視管理：負責協助居民并配合有線電視臺做好安裝、調試和協調工作。

　　(六)高壓水泵管理：負責房屋的正常供水不間斷，安全運行無事故，水質衛生無污染。

　　(七)裝修管理：嚴格按照有關裝修規定進行管理，并做好監督管理工作。

　　(八)房屋維修管理：負責房屋的維修養護管理。

　　第六章 產權人大會及管委會

　　第十六條：產權人大會由所在物業管理區域內的全體產權人、使用人代表組成。

　　產權人大會應當有過半數產權人或產權人代表出席。

　　第十七條：產權人大會履行下列職責：

　　(一)選舉、罷免管委會委員;

　　(二)制定、修改管委會章程和管理公約;

　　(三)審議、批準物業管理企業的年度預算;

　　(四)決定物業管理的其他重大事項

　　第十八條：管委會的組建

　　(一)住宅交付使用并且入住率達到50%以上時，開發企業、物業管理企業在區縣房地局、小區辦的指導、監督下成立管委會籌備組，制訂組建管委會實施方案，起草管委會章程。

　　(二)籌備組與產權人代表、使用人代表協商，推薦管委會委員候選人。管委會人數一般以5至15人單數為宜，其中使用人不超過管委會委員總數的30%。

　　(三)籌備組組織召開由全體產權人、使用人代表參加第一次產權人大會，審議和通過管委會章程，選舉管委會委員，組建管委會。 出席產權人大會的使用人代表不得超過產權人代表總數的30%。

　　(四)召開管委會第一次會議，選舉產生管委會主任。管委會主任必須是產權人或產權人代表。

　　(五)管委會選舉產生后，由籌備組持以下文件到所在地區縣小區辦報批：

　　1.成立管委會的申請書;

　　2.管委會章程;

　　3.管委會委員名單及基本情況;

　　4.第一次產權人大會或產權人代表大會決議。

　　上述第1、第4兩份文件應由管委會全體委員簽字。

　　(六)區縣小區辦應在收齊籌備組報送材料之日起十日內完成審 批工作，并報市小區辦備案。

　　(七)管委會經批準成立后，籌備組職能終止。

　　第十九條：管委會的權利義務

　　(一)管委會權利

　　1.每年至少召集和主持一次產權人大會，根據10%以上的產權人要求可召開特別會議;

　　2.采用公開招標或其他方式，聘請物業管理企業對本物業進行管理，并與其簽訂物業管理合同;

　　3.審議批準物業管理企業的年度管理計劃、年度費用概預算及決算報告;

　　4.審議批準物業管理的收費標準和物業管理企業的服務標準;

　　5.審議批準物業管理企業制定的物業管理規章制度;

　　6.檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行;

　　7.對任何破壞、損害本物業產權人利益的行為有制止和要求賠償的權利;

　　8.對個別產權人、使用人違反管理公約或損害其他產權人、使用人合法利益的行為，可代表全體產權人提起訴訟。

　　9.決定選聘和續聘物業管理公司。

　　前款的第2、3、4、5項規定的事項，必須經產權人大會通過。

　　(二)管委會的義務

　　1.組織召開產權人大會;

　　2.執行產權人大會通過的各項決議;

　　3.貫徹執行并監督產權人遵守物業管理及其他有關法律、法規、政策的規定，對住戶開展多種形式的宣傳教育;

　　4.配合物業管理企業工作，及時反映產權人、使用人對物業管理的意見和建議;

　　5.管委會作出的決定，不得違反法律、法規、政策的規定，不得違反產權人大會的決定，不得損害產權人公共利益。

　　第七章 物業管理費

　　第二十條：管理公司有權向馨園內各類房屋樓宇單位產權人收取物業管理費，以支付管理和維修馨園內的公用地方、場所、建筑物、公用設備及設施的下列各項開支：

　　(1)管理及維修所需的員工的薪金、獎金、福利金及其他類似的開支;

　　(2)管理及維修所需用的物料及設備費用及開支;

　　(3)如管理及維修雇用承包商，該等承包商之收費;

　　(4)公用地方、場所、建筑物、公用設備及設施之水、電及其他同類費用及開支;

　　(5)馨園所設之后備發電機的運作及維修費用及開支;

　　(6)馨園公用地方、場所、建筑物、公用設備及設施所需要的保險費用及開支;

　　(7)馨園的假日燈飾及其他布置品的費用及開支;

　　(8)管理及維修所需的專業服務費用及開支;

　　(9)管理公司的報酬;

　　(10)政府向馨園征收的各項稅項費用和應付款項及開支。

　　(11)管理公司為履行本公約規定的職務或行使本公約規定的權力而支出的法律、會計、核算或其他專業費用。

　　(一)物業管理費按各樓宇單位的建筑面積計算，每平米按1.2美元/月計算, 由管理公司按規定向各樓宇單位產權人收取，而各樓宇單位產權人亦有義務繳付其管理費用。

　　(二)管理公司須向各樓宇單位產權人定期提供管理及維修費用支出的財務報告并定期公布，各單位產權人有權提出合理的建議。

　　(三)各樓宇單位產權人須依時向管理公司繳付其樓宇單位每月應付之管理費用。產權人逾期需繳付管理費用的滯納金。任何樓宇單位產權人如未能依時給付應付的款項而在付款期限內未能付清的，則管理公司有權向法院申請索還欠款。

　　第八章 違約責任

　　第二十一條：違反本公約產權人義務規定的，物業管理公司有權處理，并要求限期整改，否則有權強制整改或采取必要的合法催改措施;對本物業公共利益造成損失的，物業管理公司有權要求責任人予以賠償并承擔違約金;賠償金和違約金的項目及標準，由物業管理公司與物業管理委員會議定。

　　產權人不按規定繳交管理服務費、公共維修基金等費用以及賠償金、違約金的，應承擔每日千分之三的滯納金;無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的，物業管理公司可采取合法的催繳措施催繳。

　　發展商、物業管理公司、管委會有義務遵守公約的相關規定，如若違約，產權人有權向物業管理主管部門投訴。

　　第九章 糾紛解決方式

　　第二十二條：本公約適用中華人民共和國法律、法規和北京市地方法規、政府規章及有關政策，因本公約發生爭議，應首先協商解決，如協商不成，可申請調解、仲裁，也可向當地人民法院起訴。

　　本公約對本物業所有產權人和非產權人使用人具有同等效力。產權人更換，本公約繼續有效。

　　本公約對發展商、全體產權人、使用人、“管理公司”均有同等的法律約束力。

　　如今后國家頒布的法律、法規及有關規定造成本公約某些條款失效，不影響其他條款的正常實施。

　　第十章 附 則

　　第二十三條：本公約一式四份，市房地局小區辦、市場處、順義區小區辦及開發企業各一份。

　　北京馨園房地產開發有限公司

　　**年**月**日

篇2：住宅小區物業服務項目:工程維修

　　住宅小區物業服務項目：工程維修

　　【工程維修服務】

　　1.所有投訴及維修需要，均需通過管理主任進行協調傳達；

　　2.實行工程維修首問責任制，建立報修、維修、回訪制度及回訪記錄。公司在接到業主報修電話后安派相關工種上門服務，維修工作結束后，請業主在維修單上簽署意見，并在一星期內對此項工作進行回訪。

　　3.維修工在進入業主家維修時，應實行賓館式管理：進門先致禮貌用語：您好！我是物業公司的……隨后套上攜帶的一次性鞋套，將工具放在隨身帶的地氈上進行維修，維修結束后清理現場。

　　4.在維修時晝做到小維修不過夜，中等維修當天完成。維修及時率達100%，維修合格率達100%。

　　5.定期清理、疏通地下管道，保障線路管網暢通無阻。

　　6.公共設施設備維護良好、正常運行，水電通路每周巡查1次以上、每月定期保養。

　　6.1密切注意配電房各項儀器、儀表的指示情況；嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。

　　6.2因故需停某部分負荷時，應提前一天向使用該部分負荷的用戶發出停電通知。對于突發性的停電事故應通過廣播向用戶作出解釋。

　　6.3經常檢查水泵控制柜的指示燈指示，觀察停泵時水泵壓力表指示在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關應置于自動位置。

　　6.4每天巡視電梯機房，發現達不到規定要求的及時處理。

　　7.做好應急（漏氣、漏水、漏電、污水外溢等）搶修工作。做到接到命令后能迅速奔赴現場，及時進行搶修。重大匯漏應在領導和工程師的指導下進行。

　　8.小區供水管理規定：

　　8.1水池、水箱蓋應上鎖，由專人保管，開啟箱蓋應得到管理處領導的許可。

　　8.2每季度清洗水池、水箱一次，清洗后送樣品到防疫站檢驗，檢驗合格后方能供水，并將檢驗結果存檔。

　　8.3定期保養水泵閥門及管道，定期刷漆防止生銹。

　　8.4經常巡查供水系統，發現有跑、冒、滴、漏現象，應立即搶修，杜絕浪費。

　　8.5盡量保障對住戶供水的連續性，確需短時停水，應提前貼出通告通知住戶停水時間，以便住戶做好準備；遇突發性事故導致停水，應向用戶作出解釋；

　　9.房屋、道路、圍墻、停車場土建設施及其他公共設施的日常維護保養、維修工程預算；

　　10.配合樓宇管理員監督業主房屋裝修過程。

篇3：御佳園物業服務維修養護計劃

　　御佳園物業服務及維修養護計劃

　　1、前期物業管理服務

　　1.1從物業管理各專業角度提出專業建議，方便日后的物業管理,如：

　　（1）建筑設計（地下室、地面、架空層、標準層、屋面等）是否滿足物業管理的需求；

　　（2）設備機房的環境、通風是否滿足要求；

　　（3）根據清潔管理經驗及整體規劃要求，對垃圾房建造位置的合理性及其建造價格提出建議；

　　（4）管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；

　　（5）根據當前國家標準對原電梯安裝設計及配套設施提出合理化建議；

　　（6）從消防設施設計布局、產品選型、施工進度等方面提出建議；

　　（7）根據國家消防規范及公安消防主管部門的審核意見，對設計中的缺陷提出糾正及修改建議；

　　（8）給排水專業從收集相關原始資料、氣象數據、城市配套工程等方面，提供修改意見；

　　（9）從治安管理、工作環境、社區文化活動需要等方面提出修改建議；

　　（10）根據公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標準和程序建議。

　　1.2從智能化小區的實用，經濟角度，提出專業建議，如：

　　（1）考察整體工程進度，提出智能化工程的階段性實施進度計劃；

　　（2）針對發展商對智能化工程的要求，對原智能化設計提出合理化建議，并根據當前市場情況，提出增加智能化功能的建議；

　　1.3協助發展商組織各專業工程、設施設備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發展商責成有關施工單位進行整改，然后進行復驗，最后協助收集驗收報告。

　　2、日常物業管理服務

　　（1）房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。

　　（2）房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、加壓供水設備、配電系統、電梯、中央空調系統、樓內消防設施設備、中區供水系統等。

　　（3）公用綠地、花木、建筑小品及辦公區域內的園林式綠化養護與管理。

　　（4）本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的公用設施的維修、養護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、停車場等。

　　（5）本物業規劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養護和管理。包括商業網點、文化體育娛樂場所、本物業配套會所等。

　　（6）專業裝修工程質量監理與裝修管理。

　　（7）公共環境的清潔服務。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。

　　（8）售樓期間洗手間、會所、售樓部的保潔、維護工作（包括更換衛生紙、維護保養烘干機等設施）。

　　（9）交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業管理。

　　（10）對小區一期實行全封閉式安全管理，全天24小時三班輪值，確保小區安全。

　　（11）結合地域特色和本物業的特點組織開展豐富多彩的小區文化、娛樂活動以協調小區內人際關系、溝通聯系。

　　（12）配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作（但不含人身、財產保險保管責任）。

　　（13）管理與物業相關的工程圖紙與竣工驗收資料。

　　（14）接受業主/住戶就房屋自用部位、自用設施及設備的專業維修、養護提出的委托并合理收費。

　　（15）按照酒店式物業管理標準設立服務中心及門童服務，實行"服務設計、菜單服務"。

　　3、分項服務計劃

　　3.1酒店式服務、人性化管理

　　為順應時代和社會的需要，我司不斷提高和自我完善物業管理水平，并于1999年全面導入現代酒店管理理念和技術，變"物業管理"為"物業服務與管理"，更加強調突出"服務"的內涵，將物業管理服務真正提高到一個新的高度。

　　（1）以業主為中心，提供酒店式專業化服務

　　傳統的物業管理，都是以物業管理公司為核心，先制定一整套

規章制度與約束條例，然后要求各位業主（住用戶）遵照執行，較少考慮業主的實際需求與感受。而酒店式物業管理，完全以業主為核心，實行"針對性服務項目設計、菜單式系列特色服務"，通過訓練有素的、既有星級酒店服務水準的物業從業人員，提供熱情、高效、優質的酒店式專業化服務。

　　（2）以星級酒店為樣板，營造溫馨、愜意的服務氛圍

　　酒店業是整個服務行業的代表，在酒店里可以得到超凡的享受。我司將酒店服務與物業管理有機地結合起來，讓業主在所擁有的物業空間里，也同樣能享受到只有在酒店里才能提供的服務。例如：大堂里設接待服務中心，24小時服務；業主出入大門口設門童服務，專職負責客人的迎送；服務接待中心不再看到身穿保安制服的保安員，而是由彬彬有禮、形象、氣質俱佳的服務中心的接待人員代替等。無論是從發展商，還是從業主、用戶的角度出發，讓他們每一刻都可以從新的感受到與眾不同的尊貴和自豪。

　　（3）強調服務意識，提高服務效率

　　在酒店里，客人的投訴或需求永遠是擺在第一位的，"顧客就是上帝"，即使不能讓客人有一絲一毫的不滿意存在，實行零缺點服務（100-1≤0）。要把酒店行業的這種"服務意識"和"服務效率"導入到物業管理中來，使得"客人投訴當日有回音，故障維修處理不過夜"，努力使業主（用戶）的滿意率達到百分之百。

　　（4）調整組織架構，實行科學化管理

　　公司采用星級酒店管理模式，按照現代企業制度的四級管理體制和垂直領導原則，從內部組織機構上達到權、則、利的統一；對外服務和接待上，則設立開放式辦公的服務中心，提供一站式服務；將所有能提供的信息如服務項目、服務時間、聯系電話、服務價格等，匯編成《服務指南》。派發給業主，既加大管理與服務的透明度，又方便了業主的查詢與聯系，使得雙方的信賴感大大加強，從而奠定優質服務的基礎。

　　3.2護衛嚴要求、禮儀高標準

　　（1）由于御佳園花園智能化完善、全封閉式管理、環境優雅等特征，相應地決定了安全保衛工作的特點--"內松外緊"。因此，公司將通過一系列行之有效的管理制度和工作方法，加之護衛人員恪盡職守的敬業精神，竭力為御佳園花園提供既有安全性、又富有人性化的優質服務，給人以溫馨、自然、親切的感覺。

　　（2）高素質的護衛人員：

　　身高一般在1.70M以上，身體健康，反應敏捷；

　　文化程度在高中（中專）以上；

　　有60%以上的人員屬于復員軍人，具有較高的軍事素養與一定的拳術基本功；

　　有三個月以上的從業經驗和良好的職業敏感性，熟悉公司護衛工作程序；

　　具有嚴格的組織紀律性和良好的職業道德。

　　（3）作息時間嚴謹，著裝端莊高雅：

　　服務時間、班次：

　　實行24小時全天候服務；

　　實行"三班制"作業：7：00-15：00，中班15：00-23：00，夜班23：00-次日7：00

　　為保持與大廈整體氣氛的和諧統一，護衛員崗位著裝要求：

　　小區設巡邏崗、小區入口崗、消防監控中心崗三種崗位；

　　巡邏崗、消防監控中心崗、小區人行入口崗著藏青色制服裝，穿藏青色襯衣，打領帶；小區車道入口崗白班和中班按龍巖市交管局規定著裝，即上白下藍，戴大蓋帽；，夜班著裝同巡邏崗。護衛員發型統一，一律留平頭。

　　（4）人員配備精簡，崗位職責明確：

　　早班、中班（7：00-23：00）在小區人行入口崗設護衛兼門童2人。主要任務是為配合發展商售樓，幫助訪客及業主搬運行李（物品），并協助維護小區入口處秩序，監視小區入口外商場公共部位情況。

　　設小區車道入口崗二人。主要任務是監看車輛進出情況，收取費，必要時開啟道閘，指揮車輛的進出與停放，監視進出小區裝修人員情況，確保進出車輛及人員的安全。

　　白班、中班各設巡邏崗8人（其中班長一人）。由于小區3月入伙后，發展商在小區內繼續售樓，人員情況特別復雜，周邊環鏡治安情況不算好，需要加強巡邏力量。因此夜班巡邏崗同樣設置8人，主要任務是負責對各大堂及大樓外圍，地下停車場的巡查，指揮車輛的進出與停放，維護小區正常的工作、生活秩序，保證小區停放的車輛安全，處理突發性事件。

　　消防中心配備一人。主要任務是監控各個部分的監控鏡頭及對消防聯動控制臺進行監控。

　　3.3清潔窗明潔凈、綠化美觀大方

　　（1）御佳園花園的清潔服務工作具有"清潔面積大，清潔對象全面、清潔標準高"三大特點。我司將充分利用自有人才資源（公司擁有眾多高級園藝師、造型師、技術工人等）及豐富的花草儲備（公司置地育苗，建立自己的苗圃基地），為御佳園花園創造一個綠的世界、花的海洋，充分體現綠色、生態體系的生活休閑環境，力求為御佳園花園創造一個清新干凈的生活環境。。

　　（2）寬敞明亮的會所、售樓處、樣板房

　　若在室內擺放一些輕盈文雅的文竹、飄飄欲墜的長春藤、亭亭玉立的柱類關葉植物，不僅可以美化環境，而且能夠使人心曠神怡，達到提神醒腦的作用。室內擺花，求精不求多，在光線明亮應擺放小型的山石盆景，也可擺幾盆婀娜多姿的鮮花。總之，要根據空間大小，力求做到小而精、精而奇的美化效果。根據御佳園具體情況，設計擺放植物如下：

　　售樓處：

　　1、文竹2、長春藤

　　3、柱觀葉植物4、進口吉祥植物

　　5、心行藤本植物6、小巧垂吊植物

　　樣板房：

　　1、獨立型植物架2、小形山水盆景

　　3、觀花形植物4、觀葉形名貴植物

　　5、臺面觀葉植物

　　會所：

　　1、聳立挺拔的竹類植物2、自然大方的棕櫚科植物

　　3、層次鮮明的造景植物4、繁華似錦的盆景植物

　　（3）清潔內容及頻率：(詳見77附頁)

　　3.4高科技支持、專業化管理

　　（1）我司在物業管理工作中實施專業化運作模式，通過多年的經驗積累，我司創立了科學先進的設備管理模式：管理處負責設備的使用管理（運行、操作、監控）及日常維護（巡查、點檢、清潔、潤滑）。公司工程部進行專業化維修保養（一級、二級保養、中修、大修、故障維修、更新改造）；管理處與公司工程部的責、權、利通過維修保養合同進行細致劃分

。根據設備故障模式，公司將計劃預修與狀態維修相結合，對符合故障模式（符合磨損規律）的設備（如：電梯、發電機、水泵、冷水機組等）定期做三級保養，定期進行中修、大修。對符合直線型故障模式的設備（如：供電設備、電子設備等）進行三級保養、探測性維修、狀態維修。一流的管理模式為一流的服務提供了堅實的保障。

　　（2）我司擁有一支高素質的專業技術人員隊伍，專門從事建筑自動化工程、系統集成和系統的維護保養。在長期的物業管理過程中，積累了大量的智能樓宇系統（IBS）的集成、設計、施工、維護經驗，加之對進口品牌樓宇自控產品的全面代理，自行開發大型物業管理軟件系統，公司具有獨立開發科技產品的優勢，切實將智能樓宇科技與物業管理有機結合起來。我司必將以嚴格的運行管理措施保障樓宇的各種設備綜合自動化運行，以達到舒適、安全、可靠、經濟、節能的目的，為用戶提供良好的生活環境，并保證各項設備常處于最優化運行狀態。

　　（3）我司工程、設施設備管理的精華體現在公司ISO9001質量體系中的工程維修手冊、消防安全手冊及電梯工作手冊，手冊中闡述了工程各專業的工作制度及相關表格和流程，使得各項工作有章可循、有法可依。

　　（4）詳見一設備管理工作手冊

　　詳見二設備保養計劃

　　詳見三設備管理臺帳

　　4單項服務：外墻清洗服務

　　4.1清洗方法

　　為保持小區外墻面"長用長新"，根據外墻立面及其裝飾材料將來受污染程度不同的特點，玻璃、玻璃幕部分清洗頻次為每年兩次，采用刮洗方法；涂料部分清洗頻次為每年一次，采用水洗方法。

　　（1）水洗程序：

　　用高壓水槍將外墻涂料層上的浮塵沖掉；

　　用涂水器將清洗劑均勻涂在涂料表面，并擦洗；

　　用請水將清洗劑沖洗干凈。

　　（2）刮洗程序：

　　先用土水器將藥水均勻涂在玻璃表面；

　　用玻璃刮將玻璃表面刮凈；

　　用毛巾將白窗框及密封膠擦干凈；

　　4.2清洗工具

　　高空作業工具14套，擦窗機2部，鋁梯1臺，高壓機2臺。

　　4.3清洗劑

　　本公司采用深圳專業公司高科技研制生產的吐露了強襲擊、專用玻璃、玻璃幕清洗劑。土量清洗劑。涂料清洗劑為中性，并且有殺菌、除霉作用，經清洗后，涂料層色澤光艷，對涂料層無損害。玻璃經刮洗后，會在表面形成一層保護膜，光潔明亮。

　　4.4清晰質量要求：

　　（1）無漏洗、漏刮；

　　（2）玻璃必須明亮、無擦痕、無污跡和損壞。

　　（3）涂料層色澤鮮明，無變色、無損害。

　　4.5驗收方法：

　　（1）目測：應符合清洗質量要求；

　　（2）手感：用白紙擦拭應無污跡。

　　安全及綠化保護措施：

　　4.6

　　（1）高空工必須嚴格執行公司的《安全管理規定》，《操作規程》，做到安全第一，文明施工；

　　（2）設置醒目警示標志和防護措施，確保行人、車輛及物業設施安全；

　　（3）操作下方綠化帶，附近車輛等用彩帶雨布遮蓋，防止損壞；

　　（4）每日檢查考核，發現問題及時糾正。

　　4.7其它；

　　（1）清洗施工之前，提前兩天通知有關單位，并在清洗期間關好窗戶；

　　（2）保安人員應協助行人、車輛的保護，清洗施工紅線內不得停車輛。

　　附頁：機電設備統計表（表一）

　　設備保養計劃表（表二）