SY物業(yè)日常維修及房屋本體管理辦法

　　1.0 目的

　　通過對(duì)顧客維修及房屋本體修繕，保證服務(wù)過程有能力滿足規(guī)定的要求。

　　2.0 適用范圍

　　3.0 職責(zé)

　　3.1 工程管理部負(fù)責(zé)顧客維修及房屋本體的修繕、養(yǎng)護(hù)。

　　3.2 安全管理部負(fù)責(zé)巡視反饋小區(qū)設(shè)施的狀況。

　　3.3 客戶管理員負(fù)責(zé)進(jìn)行對(duì)顧客報(bào)修的受理及維修情況的回訪。

　　4.0 方法和過程控制

　　4.1 維修服務(wù)的內(nèi)容

　　4.1.1 大堂內(nèi)所有的公用照明燈具、公用設(shè)施、設(shè)備以及房屋本體維護(hù)的日常檢查、檢修。

　　4.1.2 監(jiān)控中心、服務(wù)中心所接到 及大堂的各種維修、技術(shù)服務(wù)項(xiàng)目。

　　4.2 維修服務(wù)人員安排

　　人員安排由工程維修部負(fù)責(zé)人根據(jù)各技術(shù)人員上報(bào)的設(shè)備和保養(yǎng)計(jì)劃，相應(yīng)編制本月維修人員值班表。指揮中心值班人員根據(jù)值班表安排人員進(jìn)行，維修人員應(yīng)服從安排，特殊情況應(yīng)知會(huì)技術(shù)主管。

　　4.3 維修職責(zé)和流程

　　4.3.1 如當(dāng)天有重大活動(dòng)，維修服務(wù)人員不足時(shí)，其它技術(shù)人員必須參與維修工作。

　　4.3.2 維修人員每日分別負(fù)責(zé)對(duì)管轄區(qū)域的公共照明燈具、公用設(shè)施、房屋本體情況進(jìn)行一次巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修、更換，并將維修更換材料情況記錄在《公共設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上，以確保設(shè)施的完好。

　　4.3.3 維修人員每周至少一次對(duì) 各設(shè)備房進(jìn)行檢查和維修工作。

　　4.3.4 監(jiān)控中心值班人員對(duì)顧客提出的維修服務(wù)，可根據(jù)維修人員所在位置、具體情況安排人員進(jìn)行維修工作。維修人員上門服務(wù)應(yīng)注意禮儀規(guī)范，并將情況及時(shí)反饋中心人員。對(duì)不能立即解決或需其他施工方維修的，應(yīng)及時(shí)向顧客做出解釋，得到顧客的理解，并反饋監(jiān)控中心。

　　4.3.5 監(jiān)控中心值班人員應(yīng)認(rèn)真做好維修服務(wù)報(bào)修記錄，督促技術(shù)人員填寫維修完成情況，按體系文件規(guī)定進(jìn)行回訪，對(duì)不能解決的問題，應(yīng)記錄在《未處理維修服務(wù)情況記錄表》，并做好交接，便于向顧客做好解釋工作。

　　4.3.6 對(duì)于在維修中不能及時(shí)解決的問題，維修人員應(yīng)在當(dāng)日反饋技術(shù)主管及中心人員。

　　4.4設(shè)備保養(yǎng)職責(zé)

　　4.4.1各設(shè)備責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按公司體系文件要求進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)。

　　4.4.2 設(shè)備責(zé)任人按月申報(bào)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，計(jì)劃應(yīng)包括：每周所保養(yǎng)的內(nèi)容、保養(yǎng)時(shí)間、需協(xié)助事項(xiàng)等。

　　4.4.3 設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃經(jīng)技術(shù)主管審核批準(zhǔn)后，必須嚴(yán)格執(zhí)行，并按規(guī)范填寫質(zhì)量記錄。

　　4.4.4 技術(shù)人員在做好本職工作的同時(shí)，有義務(wù)幫助其它技術(shù)員做好其它工作。

　　4.4.5 工程維修部應(yīng)定期進(jìn)行技術(shù)交流活動(dòng)，并于每季度組織技術(shù)服務(wù)的應(yīng)知應(yīng)會(huì)考核。

　　季度考核內(nèi)容包括：各項(xiàng)維修服務(wù)的完成率、設(shè)備保養(yǎng)情況、質(zhì)量記錄情況。

　　4.4.6 在災(zāi)害天氣到來前，工程維修部值班負(fù)責(zé)人需及時(shí)組織人員對(duì)大門旗桿、紅旗、燈籠等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行拆除和加固工作，同時(shí)必須在災(zāi)害天氣過去后立即進(jìn)行恢復(fù)。

　　4.5顧客維修

　　4.5.1顧客報(bào)修受理

　　指揮中心設(shè)置顧客報(bào)修電話，并保證24小時(shí)有人接聽。

　　顧客報(bào)修時(shí)，受理人應(yīng)對(duì)顧客名稱(或房間號(hào)、區(qū)域等)、報(bào)修時(shí)間、故障情況、聯(lián)系電話，并記錄在《值班記錄表》中，將信息反饋給技術(shù)部。技術(shù)人員負(fù)責(zé)核實(shí)確定維修優(yōu)先級(jí)別，并進(jìn)行維修。對(duì)不能及時(shí)維修的應(yīng)向顧客進(jìn)行必要的解釋工作。

　　4.5.2 顧客維修的服務(wù)要求

　　1)維修前的準(zhǔn)備工作

　　維修人員常備維修器材應(yīng)保持完好，擺放整齊，遇有維修任務(wù)時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)確評(píng)估故障情況，迅速作好相應(yīng)工具、材料準(zhǔn)備工作，確保一次性快速處理維修。

　　2)維修級(jí)別

　　分為A級(jí)(特急性維修)、B級(jí)(緊急性維修)和C級(jí)(一般性維修)。

　　3)服務(wù)要求

　　a)C級(jí)(一般性維修)的處理

　　對(duì)于顧客一般性故障如換燈泡燈罩、換水龍頭、修理門、窗戶、桌椅、抽水馬桶堵水等

　　不會(huì)立即造成重大傷害和嚴(yán)重不便的維修，如維修人員人手不足或任務(wù)繁忙，可在半小

　　至一小時(shí)內(nèi)派人上門服務(wù)，但需由中心值班人員事先致電顧客預(yù)約或說明情況，如維修

　　人手夠，則應(yīng)在10分鐘內(nèi)派人上門開展維修。

　　b)B級(jí)(緊急性維修)的處理

　　對(duì)于主進(jìn)線斷路跳閘、顧客房門反鎖關(guān)人、大量漏水、線路故障跳閘等可能嚴(yán)重影響顧

　　客正常工作和造成較大損失的，維修人員應(yīng)立即停下其他工作，在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)

　　搶修，并立即通知其他技術(shù)人員或安全員予以協(xié)助。

　　c)A級(jí)(特急性維修)的處理

　　對(duì)于電器火災(zāi)、大面積跑水、電梯關(guān)人、卡人等可能造成重大傷亡和損害的特急性事故，

　　維修人員應(yīng)當(dāng)立即在5分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行緊急處理，并通知服務(wù)中心、安全部、保

　　潔部等其他所有可予以協(xié)助的人員參加搶修，其他要求按照公司《緊急事件及重大質(zhì)量

　　事故處理程序》的要求進(jìn)行。

　　4)維修后的現(xiàn)場(chǎng)處理

　　維修人員在維修工作結(jié)束后，應(yīng)將維修現(xiàn)場(chǎng)打掃干凈，將處理信息反饋至指揮中心進(jìn)行

　　記錄。

　　4.5.3維修服務(wù)流程圖

　　4.6房屋本體的修繕

　　4.6.1日常巡查及維修

　　安全班負(fù)責(zé)房屋設(shè)施的日常巡查，發(fā)現(xiàn)有損壞、破損情況記錄在《安全員巡查記錄表》中，并由指揮中心及時(shí)將信息反饋給技術(shù)部，由技術(shù)部安排維修人員進(jìn)行維修，維修結(jié)果記錄在《公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》中，技術(shù)部負(fù)責(zé)人在維修后兩天內(nèi)檢查維修效果，并簽字確認(rèn)，相關(guān)處理信息須反饋至指揮中心。

　　4.6.2 季節(jié)性檢查、維修

　　技術(shù)人員應(yīng)根據(jù)本地氣候特點(diǎn)，在臺(tái)風(fēng)、暴雨季節(jié)來臨前及每次臺(tái)風(fēng)暴雨后，組織人員對(duì)小區(qū)的危險(xiǎn)部位針對(duì)防風(fēng)、防雨、防漏、防洪進(jìn)行檢查，將發(fā)現(xiàn)問題記錄在《公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》中，及時(shí)進(jìn)行維修，以排除不安全因素。

　　4.6.3 定期檢查修繕

　　1)各技術(shù)人員應(yīng)每月對(duì)本專業(yè)范圍內(nèi)工程系統(tǒng)進(jìn)行巡查，針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題制定房屋修繕方案或工程整改方案，報(bào)服務(wù)中心經(jīng)理審核，如須報(bào)甲方實(shí)施，由技術(shù)主管起草專題報(bào)告，經(jīng)批準(zhǔn)后落實(shí)實(shí)施。

　　2)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)組織技術(shù)人員每年對(duì)小區(qū)進(jìn)行一次全面普查，依據(jù)房屋完損評(píng)定等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)定小區(qū)的完損情況，經(jīng)甲方批準(zhǔn)后組織維修、修繕事宜。

　　3)服務(wù)中心可將自己無能力實(shí)施的重大維修或功能改造項(xiàng)目委外進(jìn)行。對(duì)委外工程(包括甲方委托服務(wù)中心實(shí)施或委托監(jiān)督的工程，技術(shù)人員根據(jù)施工規(guī)范和分包合同檢查監(jiān)督工程質(zhì)量，組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

篇2：規(guī)范以房屋發(fā)展合同制度所建樓宇之管理(1995)

　　規(guī)范以房屋發(fā)展合同制度所建樓宇之管理(1995)

　　第一章 一般規(guī)定

　　第二章 分層所有人大會(huì)

　　第三章 管理

　　第四章 分層所有人之權(quán)利及義務(wù)

　　第五章 處罰

　　第六章 財(cái)政管理

　　第七章 最后及過渡規(guī)定

　　八月二十一日

　　鑒于四月十二日第13/93/M號(hào)法令對(duì)房屋發(fā)展合同制度引進(jìn)了深入修改，故有必要對(duì)規(guī)范以該制度所建樓宇共有部分之管理規(guī)則作出修正及調(diào)整。

　　因此，本法規(guī)以明確及在某些方面以嶄新之方式確定公共行政當(dāng)局在監(jiān)督樓宇共有部分管理之合規(guī)范性任務(wù)中之職責(zé)，尤其是對(duì)分層所有人及對(duì)行使管理職能實(shí)體之違法行為，以評(píng)定人之身分作出干預(yù)，或?qū)ω?cái)政及預(yù)算規(guī)則作出干預(yù)。

　　另外，規(guī)定成立由大會(huì)選出之管理委員會(huì)，并賦予其廣泛之行為權(quán)力，以便更有效地維護(hù)分層所有人之利益。

　　基于此;

　　經(jīng)聽取咨詢會(huì)意見后;

　　總督根據(jù)《澳門組織章程》第十三條第一款之規(guī)定，命令制定在澳門地區(qū)具有法律效力之條文如下：

　　第一章 一般規(guī)定

　　第一條 (范圍)

　　本法規(guī)規(guī)范以房屋發(fā)展合同制度所建樓宇之管理。

　　第二條 (門廳)

　　樓宇應(yīng)有一個(gè)稱為門廳之空間，作為信件之遞交中心及向分層所有人提供一般信息之中心，且在門廳內(nèi)張貼以葡文及中文書寫之會(huì)議召集書、年度預(yù)算草案、年度報(bào)告及帳目，以及有關(guān)樓宇共有部分管理之其它文件。

　　第三條 (管理責(zé)任)

　　一、在執(zhí)行第一次分層所有人大會(huì)之決議前，樓宇共有部分之管理應(yīng)由獲土地批出之企業(yè)負(fù)責(zé)。

　　二、獲土地批出之企業(yè)得直接管理樓宇之共有部分， 或在不轉(zhuǎn)移其責(zé)任之情況下，與專門從事該等管理業(yè)務(wù)之企業(yè)訂立提供服務(wù)之合同。

　　三、提供管理服務(wù)之費(fèi)用由澳門房屋司(葡文縮寫為IHM)核準(zhǔn)，但獲土地批出之企業(yè)必須于使用準(zhǔn)照發(fā)出日之兩個(gè)月前，將管理費(fèi)用提案呈交澳門房屋司。

　　四、如有正當(dāng)之特殊理由，澳門房屋司得以直接判給之方式訂立提供樓宇共有部分管理服務(wù)之合同。

　　第四條 (監(jiān)察權(quán))

　　澳門房屋司得監(jiān)察樓宇共有部分之管理，并要求履行所適用法律及規(guī)章所載之義務(wù)。

　　第二章 分層所有人大會(huì)

　　第五條 (分層所有人第一次大會(huì))

　　一、澳門房屋司促進(jìn)并安排分層所有人第一次大會(huì)之舉行，且向分層所有人宣傳應(yīng)了解之所有法律及規(guī)章。

　　二、大會(huì)主席團(tuán)由三名成員組成，分別有澳門房屋司之代表、樓宇共有部分管理企業(yè)之代表及出席大會(huì)之分層所有人之代表。如有必要，應(yīng)有翻譯員在場(chǎng)負(fù)責(zé)翻譯之工作。

　　三、按座、大廈或屋村所組成之分層所有人大會(huì)選出一管理委員會(huì)，而該委員會(huì)之人數(shù)系按現(xiàn)有之分層所有人人數(shù)而定，一百以下由三人組成，一百至四百之間由七人組成，四百以上由九人組成。

　　第六條 (平常大會(huì))

　　一、大會(huì)由管理委員會(huì)召集，及在公布第十一條f項(xiàng)所指之報(bào)告及帳目后，于第一季度結(jié)束前舉行會(huì)議，討論并通過上一歷年之有關(guān)帳目及通過本年度之開支預(yù)算。

　　二、由三名成員組成之大會(huì)主席團(tuán)，如選擇選舉之方式，得在管理委員會(huì)成員中選出。

　　第七條 (召集)

　　一、在舉行會(huì)議最少二十日前，將召集通知書寄給各分層所有人，并將之張貼于門廳。

　　二、以葡文及中文書寫之通知書，應(yīng)載有舉行會(huì)議之日期、時(shí)間、地點(diǎn)及大會(huì)之議事日程。

　　第八條 (運(yùn)作)

　　一、大會(huì)僅得于預(yù)定時(shí)間及有三分之一分層所有人出席之情況下運(yùn)作，如大會(huì)議決，則得在比預(yù)定時(shí)間推遲三十分鐘，且不管出席人數(shù)為多少亦得運(yùn)作。

　　二、如不論出席人數(shù)多少大會(huì)仍不運(yùn)作，視作在一星期后之同一時(shí)間及地點(diǎn)重新召*議，但在此情況下，不論人數(shù)多少大會(huì)亦得作出決議。

　　三、決議由出席之分層所有人或其代表透過簡(jiǎn)單多數(shù)票作出。

　　四、每一獨(dú)立單位為一票。

　　五、分層所有人如不能出席，得由受權(quán)人代表之;而授權(quán)書只須以信件方式致大會(huì)主席團(tuán)，但該授權(quán)書應(yīng)具被代表人經(jīng)認(rèn)定之簽名。

　　六、大會(huì)之決議應(yīng)載于會(huì)議紀(jì)錄上，并在十五日內(nèi)于門廳公布，且以信件方式投遞給所有缺席之分層所有人及澳門房屋司。

　　第九條 (決議之爭(zhēng)執(zhí))

　　一、違反現(xiàn)行法律或規(guī)章之大會(huì)決議，得在任何出席之分層所有人聲請(qǐng)下撤銷，但該等分層所有人須未贊同該決議，并對(duì)該事宜所作投票曾作解釋性聲明;或在澳門房屋司之聲請(qǐng)下撤銷，但僅以澳門房屋司非為分層所有人之情況為限。

　　二、出席大會(huì)之分層所有人，自作出決議日起計(jì)十日內(nèi)，或缺席之分層所有人，自收到通知日起計(jì)十日內(nèi)，得由其中一名或多名分層所有人，或由澳門房屋司，向管理委員會(huì)要求在二十日內(nèi)，召集一次特別大會(huì)，以廢止可撤銷之決議。

　　三、提起撤銷之訴之權(quán)利自特別大會(huì)作出決議日起計(jì)三十日后喪失，或自作出決議日起計(jì)六十日后喪失，但后者僅以未要求舉行特別大會(huì)之情況為限。

　　四、根據(jù)訴訟法，亦得聲請(qǐng)中止執(zhí)行決議。

　　第三章 管理

　　第十條 (管理職能)

　　一、管理職能由分層所有人管理委員會(huì)行使，或由為此而訂立管理合同之專門實(shí)體行使。

　　二、管理委員會(huì)欲與另一實(shí)體訂立樓宇共有部分之管理合同，應(yīng)于終止正在履行管理職責(zé)實(shí)體之職能之六十日前通知，并應(yīng)指定轉(zhuǎn)移權(quán)力之日期、時(shí)間及地點(diǎn)，且應(yīng)知會(huì)澳門房屋司。

　　三、管理委員會(huì)具有本法規(guī)規(guī)定之權(quán)力，并獲賦予執(zhí)行大會(huì)之決議及在五分之一分層所有人要求下召集特別大會(huì)之權(quán)限。

　　四、對(duì)澳門房屋司及樓宇共有部分管理實(shí)體而言，管理委員會(huì)代表分層所有人之權(quán)利及義務(wù)。

　　第十一條 (管理行為)

　　樓宇共有部分管理實(shí)體之管理行為如下：

　　a)向各分層所有人收取有關(guān)獨(dú)立單位因土地批出所對(duì)應(yīng)之租金，并存放于本地區(qū)之專門機(jī)關(guān);

　　b)收取本法規(guī)所定擔(dān)保之相應(yīng)金額;

　　c)結(jié)清公共區(qū)域及電梯運(yùn)作所引致之水費(fèi)及電費(fèi);

　　d)向分層所有人收取第二十二條所指開支之份額;

　　e)對(duì)于已支付應(yīng)由分層所有人負(fù)責(zé)且在本法規(guī)內(nèi)規(guī)定之費(fèi)用，有權(quán)要求其償還;

　　f)每年二月前，應(yīng)在門廳張貼上年度有關(guān)管理之報(bào)告 及帳目。

　　第十二條 (管理之一般義務(wù))

　　管理之一般義務(wù)尤其為：

　　a)使分層所有人履行第十六條第二款所指之義務(wù);

　　b)使分層所有人為其獨(dú)立單位購買火災(zāi)保險(xiǎn)或續(xù)保;如分層所有人尚未投保或續(xù)保，有權(quán)向各分層所有人收取保險(xiǎn)費(fèi)金額;

　　c)為樓宇之公共設(shè)備購買火災(zāi)保險(xiǎn)或續(xù)保;

　　d)實(shí)施樓宇共有部分之維修工程;

　　e)不論是否由分層所有人負(fù)責(zé)，亦得在獨(dú)立單位內(nèi)實(shí)施對(duì)樓宇安全及居住性必不可少之工程，但僅以分層所有人接獲通知后，拒絕實(shí)施工程者為限;

　　f)使消防設(shè)備、電梯、水泵及其它公共設(shè)備保持良好 之運(yùn)作狀態(tài)，并與專門企業(yè)訂立合同以提供技術(shù)及養(yǎng)護(hù)服務(wù);

　　g)注意樓宇公共區(qū)域之照明，并進(jìn)行必要之維修及更換;

　　h)清潔公共區(qū)域，以保持良好外觀及清除所有障礙物;

　　i)按預(yù)定時(shí)間提供收集垃圾之服務(wù)，并將之存放于樓 宇之垃圾收集箱內(nèi)，但僅以樓宇沒有排放垃圾管道之情況為限;

　　j)安排及實(shí)施門廳之服務(wù)，注意分層所有人之安全及 其財(cái)產(chǎn)之安全;

　　l)在發(fā)生火災(zāi)時(shí)，禁止使用電梯;

　　m)將影響樓宇結(jié)構(gòu)或主正面外形美觀之單位改動(dòng)情況，通知土地工務(wù)運(yùn)輸司;

　　n)透過在門廳張貼或其它認(rèn)為方便之途徑，向分層所有人宣傳本法規(guī)之規(guī)定及不遵守規(guī)定可科處之處罰;

　　o)應(yīng)向澳門房屋司舉報(bào)違反本法規(guī)之情況，以科以罰款。

　　第十三條 (檢查權(quán))

　　一、管理實(shí)體為檢查之目的，得進(jìn)入樓宇之任何部分，但進(jìn)入獨(dú)立單位須獲分層所有人之許可。

　　二、不獲分層所有人許可進(jìn)入其住宅之情況，可透過普通管轄法院之許可彌補(bǔ)。

　　三、檢查之目的如下：

　　a)檢查是否有必要進(jìn)行共同利益之工程;

　　b)檢查是否遵守本法規(guī)及有關(guān)水、瓦斯、電、下水道及排雨水系統(tǒng)之運(yùn)作及安全之其它法規(guī)。

　　四、如檢查后須實(shí)施工程，則應(yīng)與分層所有人就進(jìn)行工程之日期及每日工作時(shí)間達(dá)成協(xié)議，以盡量減少所帶來之不便，但須考慮實(shí)施工程之緊迫性。

　　五、如不能達(dá)成上款所指之協(xié)議，則澳門房屋司有權(quán)限在聽取各方意見后，定出進(jìn)行工程之日期。

　　第十四條 (對(duì)分層所有人之約束)

　　管理實(shí)體在執(zhí)行本法規(guī)時(shí)所作出之行為及決定對(duì)分層所有人具約束力。

　　第四章 分層所有人之權(quán)利及義務(wù)

　　第十五條 (分層所有人之權(quán)利)

　　在不影響有關(guān)分層所有權(quán)法律制度之法律所定權(quán)利之情況下，分層所有人之權(quán)利為：

　　a)在收到鑰匙后，仔細(xì)檢查單位，并將所發(fā)現(xiàn)之異常情況通知管理實(shí)醴;

　　b)在分層所有人大會(huì)選出管理委員會(huì)之成員;

　　c)直接或透過管理委員會(huì)向管理實(shí)體呈交有關(guān)其所提供之管理服務(wù)之適當(dāng)及有依據(jù)之聲明異議;

　　d)樓宇共有部分之管理由管理委員會(huì)負(fù)責(zé)時(shí)，則直接向澳門房屋司呈交聲明異議;

　　e)按本法規(guī)之規(guī)定，促使召集特別大會(huì);

　　f)在收到澳門房屋司就有關(guān)違反本法規(guī)之舉報(bào)而作之 通知后十日內(nèi)，呈交答辯書。

　　第十六條 (分層所有人之義務(wù))

　　一、分層所有人之義務(wù)為：

　　a)繳付有關(guān)獨(dú)立單位因土地批出所對(duì)應(yīng)之租金;

　　b)根據(jù)第二十二條之規(guī)定，按其所擁有之單位數(shù)目之比例繳付樓宇共有部分之費(fèi)用;

　　c)在收取單位之鑰匙時(shí)，應(yīng)繳付相等于兩倍共有部分管理月費(fèi)之擔(dān)保金;

　　d)在收到有關(guān)獨(dú)立單位之鑰匙后一個(gè)月內(nèi)，以購買單位之實(shí)際價(jià)格，訂立火災(zāi)保險(xiǎn)合同，并應(yīng)于訂立合同或合同續(xù)簽后十五日內(nèi)將合同副本呈交予樓宇共有部分管理部門;如不遞交該等副本，則須向樓宇共有部分管理部門繳付由其代為訂立之火災(zāi)保險(xiǎn)合同之保險(xiǎn)費(fèi)。

　　二、分層所有人亦有義務(wù)遵守管理實(shí)體之規(guī)定，尤其是：

　　a)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)收集垃圾并將之裝入塑料袋或管理部門指定之專用容器內(nèi)而置于各獨(dú)立單位門口，但僅以樓宇無排放垃圾管道之情況為限;

　　b)不得將垃圾?出窗外，亦不得將之倒于公共區(qū)域及電梯內(nèi);

　　c)不得在公共區(qū)域內(nèi)存放及堆積物品;

　　d)不允許十歲以下之未成年人在無成人陪伴之情況下乘坐電梯;

　　e)不得使用由于其性質(zhì)可能對(duì)共有部分之安全，或衛(wèi)生造成危害之物品;

　　f)在單位內(nèi)不得飼養(yǎng)對(duì)分層所有人造成滋擾之家畜;

　　g)不得改動(dòng)外窗及外墻;

　　h)不得裝設(shè)不符合澳門房屋司所定標(biāo)準(zhǔn)之安全花柵及晾衣架;

　　i)不得在指定地點(diǎn)以外，安裝空調(diào)機(jī)及抽氣扇;

　　j)不得在樓宇之門及外墻，以及公共區(qū)域內(nèi)張貼公告 或廣告，但在用于商業(yè)活動(dòng)之區(qū)域及不影響市政條例關(guān)于此方面規(guī)定之情況不在此限;

　　l)不得在有關(guān)獨(dú)立單位內(nèi)實(shí)施可影響樓宇結(jié)構(gòu)，或瓦斯、水、下水道及排雨水系統(tǒng)良好運(yùn)作之工程。

　　第五章 處罰

　　第十七條 (對(duì)共有部分管理實(shí)體科以之罰款)

　　一、對(duì)共有部分管理實(shí)體得科以以下罰款：

　　a)不遵守第十六條第二款d項(xiàng)至i項(xiàng)之規(guī)定者，罰款澳門幣2，000.00元;

　　b)不遵守第十二條1項(xiàng)及m項(xiàng)，以及第十六條第二款a、b及c項(xiàng)之規(guī)定者，罰款澳門幣5，000.00元。

　　二、違反第十二條規(guī)定之職責(zé)者，罰款澳門幣5，000.00元。

　　三、在六個(gè)月內(nèi)發(fā)生兩個(gè)或兩個(gè)以上可構(gòu)成科處罰款之事實(shí)者，罰款額應(yīng)加一倍。

　　第十八條 (對(duì)分層所有人科以之處罰)

　　一、對(duì)分層所有人得科以以下罰款：

　　a)不遵守第十六條第二款a、b、e、g、h及l(fā)項(xiàng)之規(guī)定者，罰款澳門幣1，000.00元;

　　b) 不遵守本法規(guī)之其它規(guī)定者，罰款澳門幣500.00元。

　　二、如不履行者為金錢債務(wù)，罰款金額相當(dāng)于債務(wù)之金額。

　　三、如連續(xù)違反不作為之義務(wù)，罰款額按日計(jì)算直至違反該義務(wù)之行為終止，或直至回復(fù)遵守不作為之義務(wù)之情況。

　　四、除科以罰款外，違法者亦應(yīng)負(fù)責(zé)賠償對(duì)其他分層所有人所造成之損害。

　　第十九條 (罰款之科處程序及其繳付)

　　一、澳門房屋司在收到舉報(bào)或發(fā)現(xiàn)違反本法規(guī)之行為時(shí)，應(yīng)通知違法者于十日內(nèi)呈交對(duì)該舉報(bào)所載事實(shí)之答辯書。

　　二、如所呈交之答辯書與事實(shí)根本不符，澳門房屋司應(yīng)進(jìn)行簡(jiǎn)易調(diào)查以查明事實(shí)真相。

　　三、罰款之科處屬澳門房屋司司長(zhǎng)之權(quán)限，而對(duì)科以罰款之決定得由違法者或被科以罰款者提起司法爭(zhēng)執(zhí)。

　　四、澳門普通管轄法院對(duì)上款所指之上訴之審理及裁判具有管轄權(quán)。

　　五、如自應(yīng)繳付日起計(jì)十日內(nèi)，不繳付罰款者，適用有關(guān)以費(fèi)用及罰款之民事執(zhí)行訴訟之制度，并以科處罰款之批示證明作為執(zhí)行名義。

　　第二十條 (屢次不遵守)

　　如屢次不遵守法定管理義務(wù)，澳門房屋司得促使召集分層所有人大會(huì)，以替換共有部分之管理實(shí)體。

　　第六章 財(cái)政管理

　　第二十一條 (年度預(yù)算)

　　一、共有部分管理實(shí)體必須于每年十月三十日前，將下一歷年之管理預(yù)算呈交澳門房屋司及分層所有人管理委員會(huì)。

　　二、列出可預(yù)見之收入及開支，開支項(xiàng)目?jī)?nèi)應(yīng)載有經(jīng)管理實(shí)體及管理委員會(huì)協(xié)議，并由分層所有人大會(huì)通過之支付提供管理服務(wù)費(fèi)用之負(fù)擔(dān)。

　　第二十二條 (分層所有人之負(fù)擔(dān))

　　一、共有部分之開支由每一分層所有人按比例支付，并包括：

　　a)確定及固定開支：有關(guān)提供清潔及保安之服務(wù)費(fèi)用，公共設(shè)備(如電梯、水泵、天線、對(duì)講機(jī)及防火設(shè)備)之保養(yǎng)費(fèi)用，公共設(shè)備及樓宇公共區(qū)域之火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)用，以及管理企業(yè)固定服務(wù)費(fèi)用之份額;

　　b)確定但可變之開支：公共區(qū)域之水電費(fèi)用;

　　c)不可預(yù)見之開支：未包括于公共部分及公共設(shè)備保養(yǎng)及維修合同內(nèi)之維修工程風(fēng)險(xiǎn)可能引致之費(fèi)用。

　　二、經(jīng)分層所有人大會(huì)協(xié)調(diào)之每月所給付之固定金額，用作支付上款a項(xiàng)及b項(xiàng)所指之費(fèi)用，且應(yīng)于每月十日前繳付，并收取收據(jù)。

　　三、本條第一款c項(xiàng)所指為非常開支，并應(yīng)于接到付款通知后三十日內(nèi)繳付。

　　第二十三條 (準(zhǔn)備金)

　　一、設(shè)立準(zhǔn)備金以支付不可預(yù)見之高額開支，尤其是維修樓宇共有部分及公共設(shè)備之開支。

　　二、準(zhǔn)備金包括：

　　a)根據(jù)本法規(guī)對(duì)分層所有人及對(duì)共有部分管理實(shí)體所科之罰款所得;

　　b) 根據(jù)第十六條第一款c項(xiàng)之規(guī)定，由分層所有人繳付之擔(dān)保金;

　　c)營(yíng)運(yùn)年度之決算結(jié)余。

　　三、由分層所有人平常大會(huì)確定撥出部分準(zhǔn)備金金額，作為支付第二十二條第一款c項(xiàng)所指之開支。

　　第二十四條 (負(fù)擔(dān)之調(diào)整)

　　通過每月給付調(diào)整之事宜，由分層所有人平常大會(huì)于每年經(jīng)考慮預(yù)算提案及估計(jì)營(yíng)運(yùn)之結(jié)余后為之。

　　第七章 最后及過渡規(guī)定

　　第二十五條 (現(xiàn)存之土地批出合同)

　　一、本法規(guī)之規(guī)定不終止在其開始生效前所訂立之用于建造房屋之土地批出合同內(nèi)有關(guān)樓宇共有部分管理之權(quán)利及義務(wù)。

　　二、如發(fā)現(xiàn)不提供土地批出合同所規(guī)定之服務(wù)，澳門房屋司或管理委員得作出干預(yù)及召集分層所有人大會(huì)。

　　第二十六條 (補(bǔ)充法律)

　　本法規(guī)未規(guī)范之所有情況，得補(bǔ)充適用《民法典》。

　　第二十七條 (廢止)

　　廢止十一月二十五日第245/85/M號(hào)訓(xùn)令。

　　一九九五年八月三日核準(zhǔn)

　　命令公布

　　總督 韋奇立

篇3：邯鄲市城市房屋安全管理辦法(2015)

　　邯鄲市城市房屋安全管理辦法(20**)

　　河北省邯鄲市人民政府

　　邯鄲市城市房屋安全管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為加強(qiáng)城市房屋安全管理，保障房屋的居住和使用安全，促進(jìn)房屋的有效利用，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市城市規(guī)劃內(nèi)已建成并投入使用的各類房屋。房屋所有人、使用人均應(yīng)遵守本辦法。

　　第三條 市房產(chǎn)管理部門主管本市房屋安全管理工作。

　　市房屋安全管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)叢臺(tái)區(qū)、邯山區(qū)、復(fù)興區(qū)、邯鄲縣、邯鄲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、馬頭生態(tài)工業(yè)城房屋安全管理工作，并對(duì)各縣(市)、峰峰礦區(qū)的房屋安全管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

　　各縣(市)、峰峰礦區(qū)房屋安全管理部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋安全管理的具體業(yè)務(wù)工作。

　　規(guī)劃、建設(shè)、公安、消防、工商、文化等行政主管部門按各自的職能，配合房屋安全管理部門，共同做好房屋安全管理工作。

　　第二章 房屋安全管理

　　第四條 房屋所有人和公房免租使用單位應(yīng)定期進(jìn)行房屋安全檢查，并將房屋的安全情況匯總后報(bào)房屋安全管理機(jī)構(gòu)備查。

　　新建房屋竣工驗(yàn)收后，按前款規(guī)定執(zhí)行。

　　第五條 房屋安全管理部門應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門定期做好房屋安全的監(jiān)督檢查工作，發(fā)現(xiàn)按規(guī)定需進(jìn)行安全鑒定的房屋，通知房屋所有人或使用人限期到房屋安全管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋安全鑒定。

　　第六條 用于公共娛樂、公益、公用事業(yè)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房屋，房屋安全管理部門應(yīng)通知房屋使用人到房屋安全管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋安全鑒定。

　　第七條 危險(xiǎn)房屋應(yīng)由房屋所有人負(fù)責(zé)治理。有下列情況之一的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)治理：

　　(一)房屋使用人擅自改變房屋使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)或超荷載使用、增加使用功能致使房屋損壞，形成危險(xiǎn)房屋的，由使用人負(fù)責(zé)治理；

　　(二)因施工、堆物、碰撞等行為致使他人房屋形成危險(xiǎn)房屋的，由行為人負(fù)責(zé)治理；

　　(三)受房屋所有人委托的代管房屋，由于維修不善形成危險(xiǎn)房屋的，由房屋代管人負(fù)責(zé)治理；

　　(四)房屋使用人擅自進(jìn)行室內(nèi)外裝飾裝修，形成危險(xiǎn)房屋的，由使用人負(fù)責(zé)治理；

　　(五)免租由使用單位自管的公房，形成的危險(xiǎn)房屋，由使用單位負(fù)責(zé)治理；

　　(六)共同共有的危險(xiǎn)房屋，由共有人按房屋產(chǎn)權(quán)比例承擔(dān)責(zé)任，共同治理。

　　第八條 異產(chǎn)毗連危險(xiǎn)房屋的各所有人，應(yīng)按照對(duì)異產(chǎn)毗連房屋的有關(guān)規(guī)定履行治理責(zé)任。

　　第九條 在房屋使用過程中，發(fā)生倒塌事故，房屋所有人或使用人應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，采取有效措施搶救人員和財(cái)產(chǎn)，并通知房屋安全管理機(jī)構(gòu)，房屋安全管理人員應(yīng)赴現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，提出事故分析報(bào)告。

　　第十條 經(jīng)市房屋安全管理機(jī)構(gòu)鑒定屬危險(xiǎn)房屋需要拆遷重建的，可納入舊城改造，享受優(yōu)惠政策。

　　第十一條 舊城改造項(xiàng)目，房屋拆遷單位在向房屋安全管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋安全鑒定時(shí)，應(yīng)將申請(qǐng)文件抄送計(jì)劃、建設(shè)、稅務(wù)等有關(guān)部門。經(jīng)鑒定屬危險(xiǎn)房屋的，應(yīng)憑《房屋安全鑒定書》到有關(guān)部門辦理手續(xù)。

　　第三章 房屋安全鑒定

　　第十二條 有下列情形之一的房屋，房屋所有人或使用人應(yīng)向房屋安全管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋安全鑒定：

　　(一)使用時(shí)間四十年以上的鋼筋混疑土結(jié)構(gòu)或鋼結(jié)構(gòu)、三十年以上的磚混結(jié)構(gòu)、二十年以上的磚木結(jié)構(gòu)、十年以上簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)的；

　　(二)墻體及其他承重構(gòu)件有明顯腐蝕、裂縫、變形或因?yàn)?zāi)害造成損壞的；

　　(三)拆改房屋主體結(jié)構(gòu)，改變用途、增開門窗、增設(shè)陽臺(tái)、增加使用荷載、準(zhǔn)備加層、擴(kuò)建的；

　　(四)因毗連或毗鄰興建、擴(kuò)建、裝飾裝修受到損壞的；

　　(五)因舊城改造需要拆除的；

　　(六)公共場(chǎng)所必須保證使用安全的；

　　(七)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)處理房產(chǎn)糾紛需要安全鑒定的；

　　(八)進(jìn)行房屋租賃需要安全鑒定的；

　　(九)需要進(jìn)行抗震鑒定的；

　　(十)其他需要安全鑒定的。

　　第十三條 房屋安全鑒定申請(qǐng)人申請(qǐng)鑒定時(shí)，應(yīng)到房屋所在地房屋安全管理機(jī)構(gòu)，填寫《房屋安全鑒定申請(qǐng)書》，并同時(shí)提交下列有關(guān)證件和技術(shù)資料：

　　(一)房屋所有人的房屋所有權(quán)證；

　　(二)房屋使用人的房屋租賃契約；

　　(三)委托管理房屋的授權(quán)委托書；

　　(四)舊城改造項(xiàng)目的有關(guān)審批文件；

　　(五)進(jìn)行房屋裝飾裝修的裝飾裝修方案；

　　(六)房屋安全管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)提交的其他資料。

　　第十四條 房屋安全鑒定按下列程序進(jìn)行：

　　(一)房屋安全管理機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)書和有關(guān)資料進(jìn)行審核，查明房屋的歷史與現(xiàn)狀；

　　(二)房屋安全管理機(jī)構(gòu)受理申請(qǐng)后，應(yīng)制定鑒定方案，選定鑒定設(shè)備，七日內(nèi)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)房屋的主要承重構(gòu)件、相鄰的建筑物及地形、地貌、給排水系統(tǒng)進(jìn)行勘查、測(cè)試，記錄各種損壞數(shù)據(jù)。現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)選派專人予以協(xié)助；

　　(三)進(jìn)行房屋安全鑒定，應(yīng)有二名以上鑒定人員參加。對(duì)特殊的鑒定項(xiàng)目，可聘請(qǐng)專業(yè)人員或邀請(qǐng)有關(guān)部門派員參加；

　　(四)對(duì)被鑒定的房屋，房屋安全管理機(jī)構(gòu)經(jīng)分析論證后，二十日內(nèi)作出鑒定結(jié)論，提出處理意見，并核發(fā)《房屋安全鑒定書》，鑒定書由參加鑒定人員簽字，加蓋房屋安全鑒定專用章。

　　第十五條 房屋安全鑒定應(yīng)使用統(tǒng)一術(shù)語，填寫鑒定文書，提出處理意見。

　　經(jīng)鑒定屬危險(xiǎn)房屋的，鑒定機(jī)構(gòu)必須及時(shí)發(fā)出危險(xiǎn)通知書；屬于非危險(xiǎn)房屋的，應(yīng)在鑒定文書上注明在正常使用條件下的有效時(shí)限，一般不超過一年。

　　第十六條 經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，按下列規(guī)定處理：

　　(一)觀察使用。適用于采取適當(dāng)安全技術(shù)措施后，尚能短期使用，但需繼續(xù)觀察的房屋；

　　(二)處理使用。適用于采取適當(dāng)安全技術(shù)措施后，可解除危險(xiǎn)的房屋；

　　(三)停止使用。適用于已無修繕價(jià)值，暫時(shí)不便拆除，又不危及相鄰建筑和他人安全的房屋；

　　(四)整體拆除。適用于整棟危險(xiǎn)且無修繕價(jià)值，需立即拆除的房屋。

　　第十七條 房屋安全管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋安全鑒定，應(yīng)符合國家和行業(yè)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并按規(guī)定收取鑒定費(fèi)。

　　經(jīng)鑒定屬于危險(xiǎn)房屋的，鑒定費(fèi)由危險(xiǎn)房屋治理責(zé)任人承擔(dān)；屬于非危險(xiǎn)房屋的，由申請(qǐng)人承擔(dān)。

　　對(duì)房屋所在地房屋安全管理機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)論有異議時(shí)，可向市房屋安全管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)重新鑒定，鑒定費(fèi)由申請(qǐng)人承擔(dān)。

　　第十八條 被鑒定的危險(xiǎn)房屋面積以房屋有效證件載明的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

　　第十九條 受理涉及危險(xiǎn)房屋糾紛案件的仲裁機(jī)構(gòu)或?qū)徟袡C(jī)關(guān)，可指定糾紛案件的當(dāng)事人申請(qǐng)房屋安全鑒定，也可直接提出房屋安全鑒定的要求。

　　第四章 法律責(zé)任

　　第二十條 因下列原因造成事故的，房屋所有人或使用人應(yīng)承擔(dān)民事和行政責(zé)任；

　　(一)不按規(guī)定進(jìn)行房屋安全檢查的；

　　(二)房屋有險(xiǎn)不到房屋所在地房屋安全管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定，或損壞不修的；

　　(三)鑒定屬危險(xiǎn)房屋而未按要求治理的；

　　(四)阻礙異產(chǎn)毗連危險(xiǎn)房屋所有人治理的。

　　第二十一條 用于公共娛樂、公益、公用事業(yè)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房屋，未按房屋安全管理部門的通知申請(qǐng)房屋安全鑒定的，由房屋安全管理部門責(zé)令限期進(jìn)行安全鑒定，逾期仍不申請(qǐng)鑒定的，處以一萬元以下罰款。

　　第二十二條 擅自進(jìn)行房屋室內(nèi)外裝飾裝修的，由有關(guān)部門依照有關(guān)規(guī)定予以處罰。

　　第二十三條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議、不起訴又不執(zhí)行處罰決定的，由作出處罰決定的行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第五章 附則

　　第二十四條 本辦法所稱的危險(xiǎn)房屋，系指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。

　　第二十五條 企業(yè)生產(chǎn)用房的安全鑒定、管理，企業(yè)不申請(qǐng)的，房屋安全管理機(jī)構(gòu)不予管理；但企業(yè)提出申請(qǐng)時(shí)，房屋安全管理機(jī)構(gòu)應(yīng)予受理。

　　第二十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。