AD倉儲大廈物業管理顧問方案

　　編制單位：廣州***物業服務有限公司

　　二零**年三月

　　第一章 ***集團簡介

　　***集團成立于一九七二年，屬KH新世界集團屬下專業從事物業服務的子公司，業務范圍包括物業前期策劃顧問、前期招商代理、銷售代理、物業管理、物業代理等，賃著一股專業實干、不懈努力的精神，先后為中、港、臺、亞太地區、美洲等地提供物業服務，在業界成績卓越、信譽超著。

　　八十年代中期，***先后接掌KH兩個國際級大型綜合項目信德中心(港澳碼頭所在物業)、會展廣場(KH政府會展中心據點)的租售代理及管理權，標志著***在地產服務界的卓越地位。

　　在雄厚的基礎上，***積極開拓大中華業務，于一九八八年率先作為首家KH物業公司進駐首都北京，策劃接管當時全國最高物業京廣中心;一九九二年在港成立***物業服務(中國)有限公司，專注開拓國內市場，接著在北京、天津、上海、廣州、武漢、深圳、順德等地設立分支公司，提供全面化房地產服務。同時，***也是最早期在臺灣成立的外資物業管理公司之一，為臺灣的物業管理行業寫下重要的一頁。

　　***提供服務的物業面積超過1000萬平方米，涉及的物業類型有大型社區、高層高檔住宅、酒店式服務公寓、大型購物中心、寫字樓、綜合商廈、大型停車場、大型會所等，覆蓋的地區包括KH、臺灣、澳門、北京、上海、天津、武漢、廣州、深圳、大連、廈門、佛山、貴州等地區，服務內容包括市場及項目可行性分析、項目發展策略顧問、市場策劃、銷售代理、招商代理、服務式公寓管理、工程顧問、物業/設施/停車場管理、會所經營管理及一系列增值服務，實現房地產全方位服務的承諾。

　　***集團是KH新創建有限公司之集團成員，而KH新創建集團有限公司(“KH新世界集團”股票編號：0659)乃新世界發展有限公司(股票編號：017)之服務業旗艦公司，業務遍及KH、澳門及中國內地各城市。公司業務包括主要由三大部分組成，含括服務業、基建、港口。服務業包括設施管理(***集團、大眾安全警衛和KH會議中心之營運管理)、建設機電(協興建筑和新創機電)、交通運輸(新世界巴士、新世界渡輪)、金融保險及環境工程;基建投資項目包括電力、收費道路、食水及污水處理、橋梁和隧道;港口包括貨柜及貨物裝卸、倉庫儲存和提供物流運輸網絡。

　　***集團網址：

　　新創建集團網址：

　　新世界集團網址：

　　***集團的服務經營理念

　　***作為一個新創建集團成員--KH新世界集團服務旗艦一分子，擁有雄厚的背景實力，龐大的客戶及資調網絡，會按照客戶的服務方針及宗旨，為所委托管理的物業，提供高水平的服務，塑造最理想的投資及經營環境。

　　邁向新紀元的服務承諾：

　　1、宗旨：

　　***堅守“優質服務為本，顧客利益至上”的信念，即事事以客人利益為大前提，盡量滿足客人的要求，增加客人對管理的接受程度，不要令他們有“貼錢買難受”的感覺。同時***理財之道是按“不亂花、不浪費”的大方向，嚴格控制成本，達到最高效益。

　　2、完善軟件配套：

　　通過KH及海外經營物業管理業務的實際經驗，***具備完善的管理制度，配合多年來國內豐富的經驗，力求從高要求做起，將服務達致最佳水平。

　　3、杰出的領導層：

　　***擁有具備多方面經驗的領導層，一方面能在日常管理工作中帶給員工直接的思想、經驗灌輸，另一方面能為所委托之物業提供獨到的創益及全面的建議。***集團具備最有中國管理經驗的專業人才去指導整個部門運作，他們曾參與、策劃、運作國內大型項目,包括:京廣中心、北京崇文門新世界中心、北京恒基中心、麗斯花園、上?；春Ｂ沸率澜绱髲B等，通過他們提供最具備創意的構想及直接參與并監管服務的進展和效果，均達最高水平。

　　4、選用本地人才：

　　國內擁有大量優秀人才，通過***集團的嚴密選拔、專業培訓及工作過程中的直接指導，令他們能在最短時間內，獨立接手管理工作，在日常運作過程中，也把本地客戶的要求直接融入管理工作，令管理更具本地特色，給操作帶來便利。

　　5、靈活的方法：

　　“現代物業管理”是以服務為本，盡量滿足客人的要求，提供協助為客人創造方便，***認為“制度是死，執行須靈活/彈性”，***一直努力爭取在不同的環境、不同物業、對待不同客戶時作出相同的、優質的顧問服務，適合的形象，追求最理想的物業環境。

　　6、直接溝通：

　　***集團與其他物業服務公司不同，我們的領導層會與客戶設定溝通渠道，直接與客戶聯系，與客戶達成緊密的聯系-***永遠是最關心您的伙伴。

　　7、最終目標：

　　綜合性物業公司是扮演一個大統籌的角色，要先知先覺，防范于未然，創造一個大家都認同的投資或經營環境，令您生活溫馨、工作順心。

　　***集團的優勢體現

　　1、多元化的綜合服務--體現專業化、全方位的服務水平

　　***集團作為KH新創建集團成員--KH新世界集團服務旗艦，有足夠的實力及資源提供多元化服務，以滿足我們客戶的需要，我們能靈活地調配集團公司的資源，提供“一站式”服務，例如：物業代理、物業管理、設施管理、酒店式服務公寓管理、工程管理及發展商代表等等，而集團在KH所開發及管理的新世界中心、會議展覽中心更是祖國回歸大典舉行之地，服務質量冠稱全港。

　　2、國際質量體系的保證

　　***集團KH總部已獲評核符合國際標準之“ISO9002”質量管理體系認證。在國內，我們亦正進行一套同等嚴格的“國際質量管理體系”，以確?？蛻裟芟碛型葍炠|的服務，在國內幾個主要分公司已順利通過“ISO9001：2000”質量體系認證，華南地區核心公司--廣州***物業服務有限公司并獲得“廣東省20**年度質量管理獎”，這是唯一一家獲此殊榮的服務企業。憑著我們嚴格的質量把關，我們有信心能為客戶提供一流質量的服務。

　　3、講求社會效益，注重環保意識

　　***集團一向注重社會效益，致力于大中華物業服務，服務社會大眾，志在為大中華物業服務水平的提升盡一己之力。而且***集團非常重視社會環境保護意識，并將此項責任落實到管理服務工作中，于20**年對國內主要分公司、中央項目進行了“ISO14001：1996”質量環保體系認證。

　　4、注重科學管理，實現電腦化管理

　　***集團擁有最先進及多功能的電腦物業管理軟件，能有效地把一切管理上的運作及監控進行電腦化。例如，保安、預防性維修、人事管理、財務管理和租務管理等等。***駐港及駐國內各大區的中央隊伍更能透過電腦的聯網，隨時監控所有服務項目的具體運作情況，以確保一切正常。

　　5、龐大的集團化共享資源

　　除了在KH總部外，***集團在北京、上海、天津、大連、廣州、深圳、佛山等地成立了具有法人地位及資質的物業公司，長駐港職主管及國內中央隊伍職員，形成了一個以KH為核心的遍布華南、華中、華東、華北的一個龐大的系統網絡，這個網絡在為國內數十個項目提供各類優質服務，形成了一個共享的巨大的資源網絡。

　　☆ 人力資源共享網絡

　　以集團董事長為核心，***在KH及國內分支機構擁有無數的精英，各地區/各項目均從KH派駐資深KH專家，及在當地招聘具有優良專業素質的當地員工，在KH及國內有著各類經驗豐富的專業人才，并且此類人才在集團公司內部可以因應實際工作的需要而由總公司進行統一調配，能夠從真正意義上實現人力資源共享。

　　☆ 信息資源共享網絡

　　KH作為一個國際都市，中西文化、信息的傳送樞紐城市，擁有國際最新的資訊，KH總部作為集團的信息中心，不斷地將各類最新資訊發往各個分支機構，使得各個地區能夠與KH總公司保持一致的經營服務理念及與時俱進。

　　☆ 技術資源共享網絡

　　***集團擁有一流的管理服務、房屋設施、工程技術人才，分別分派于各個地區及中央項目，特別是資深的專家，將為多個項目提供全方位的服務、技術指導，提供成熟的設施工程技術管理服務，亦是***在行業積累了30多年經驗的見證。

　　☆ 培訓資源共享網絡

　　***集團一向十分注重員工的培訓工作，KH總部是***的培訓基地，每年都分幾期將國內員工派往KH進行專業培訓，同時，在華南地區(廣州市)設置了國內集訓基地，每年都安排多期多個課題的全國性、專業性培訓課程，讓員工與集團的服務理念、服務水平保持一致，時刻感受***“企業大學”的魅力。

　　***管理服務之商業項目代表展示

　　北京新世界中心

　　190,000 m2

　　大型商場、酒店及

　　寫字樓、公寓

　　大連新世界廣場

　　135,000 m2

　　大型商場及

　　寫字樓、公寓

　　順德新世界中心

　　71,122 m2

　　大型商場、酒店及

　　公寓

　　KH新世界中心

　　145,000 m2

　　大型商場、寫字樓及

　　服務式公寓、停車場

　　KH會展廣場

　　300,000 m2

　　大型商場、酒店及

　　公寓

　　別墅項目代表

　　北京麗高王府

　　121,840 m2

　　高尚別墅

　　公寓

　　北京市“麗斯花園” 北京市“麗萊花園”

　　廣州市“金湖花園” 廣州市“二沙島棕櫚園”

　　深圳市“新世界倚山花園” 惠州市“惠陽棕櫚島高爾夫渡假村”

　　廣州***近年管理成績

　　☆ 20**年度獲“廣東省質量管理獎”，這是唯一一家獲此殊榮的服務業企業，廣州***作為***集團華南地區的核心公司，將為周邊項目提供全程的質量支援、及監督服務，追求一流的服務質量，以“客戶為中心”是廣州***一貫的服務理念，這是公司最終的管理目標。

　　☆ 廣州***已于20**年通過“ISO9001：2000”國際質量體系認證

　　☆ 廣州***已于20**年通過“ISO14001：1996”國際環保體系認證

　　☆ 廣州***已于20**年獲得國家物業管理企業二級資質資格

　　☆ 廣州***管轄下的“順德新世界中心”獲“廣東省文明市場”獎

　　☆ 廣州***管轄下的“惠陽棕櫚島”獲“廣東省示范住宅小區”稱號

　　☆ 廣州***協助***集團公司在廣州市建立起***集團國內培訓基地，并統籌組織集團于國內舉辦的各類培訓活動

　　第二章 ***與AJD的合作方式

　　***作為KH專業的房地產服務機構，總部設在KH，專注于為國內房地產界提供全方位的房地產物業服務，***總部授權其屬下全資子公司廣州***物業服務有限公司與深圳AJD倉儲物流有限公司簽訂物業管理顧問合同。廣州***直接受KH***總部的領導，貫徹執行總部的業務方針政策，向KH總部匯報工作。廣州***與深圳AJD就物業管理顧問服務主要就以下方面達成合作意向：

　　一、***協助AJD籌備成立物業管理公司

　　二、***為AJD之物業管理公司提供中高層管理人員的培訓(不多于四名)

　　三、以福田保稅區AJD倉儲大廈為案例***為AJD之物業管理公司提供倉儲式物業管理實操指導。

　　四、以惠州銀座國際大廈為案例***為AJD之物業管理公司提供綜合化物業管理實操指導。

　　如果AJD要求***提供超出以上范圍的服務，合作條件由雙方另外協商。就以上合作事項，***每周派出物業管理專業人士與AJD相關負責人召開一次溝通會議，就以上合作事項進行指導，及對中高層管理人員進行相關管理培訓，此等培訓并不包括操作層員工的操作培訓，如果AJD有需要為操作層員工提供培訓，則另外收取培訓費。

　　第三章 ***協助AJD成立物業管理公司

　　對于剛涉足房地產物業市場的發展商來說，如何管理其所擁有的物業是一個新的課題，而物業管理行業發展至今，已形成產業化、專業化、細節化的行業特征，物業管理是一個繁雜而又專業操作的過程。對于客戶來說，良好的物業管理服務是留住客戶的關鍵，對于發展商來說，優質的物業管理服務更是使物業保值、升值的關鍵。為此，發展商如果想使其投資的物業能夠產生最優化的投資回報，聰明的發展商通常聘請一家專業的物業管理公司為其提供優質的物業管理服務，或者是自己組建物業管理公司，再聘請專業的物業管理公司為其屬下的物業管理公司提供專業的顧問培訓服務，以使其屬下的物業管理公司熟悉物業管理行業的有關規定，及進行專業的操作，為所擁有的物業提供優質的管理服務，以達到最終的投資回報目標。

　　AJD發展商選擇了后一種模式，計劃自己成立物業管理公司，聘請專業實干的KH***物業服務(中國)有限公司為其提供顧問服務。***將根據國家《物業管理條例》、《物業管理企業資質管理辦法》等有關規定，及結合《公司法》、《經濟法》有關規定，指導及協助AJD成立物業管理公司，具體為AJD提供以下服務內容：

　　一、結合《經濟法》、《公司法》、《物業管理條例》、《物業管理企業資質管理辦法》等相關法規法例，為AJD籌建物業管理公司提供法例指導;

　　二、根據國家頒布的物業管理企業成立有關程序，指導AJD組建物業管理公司;

　　三、指導及協助AJD辦理籌建物業管理公司所需的手續及文件;

　　四、指導及協助AJD辦理新成立的物業管理公司工商執照;

　　五、指導及協助AJD辦理新成立的物業管理公司資質;

　　六、指導及協助AJD辦理新公司成立所需的其他政府相關部門的手續;

　　七、指導及協助AJD組建新成立的物業管理公司架構;

　　八、指導及協助AJD建立新成立的物業管理公司的規章制度;

　　九、指導及協助福田保稅區AJD倉儲大廈籌建物業管理處，及指導管理處建立管理架構、管理規章制度等，協助管理處進入正常運作軌道。

　　第四章 ***為AJD之物業管理公司提供的培訓內容

　　AJD之物業管理公司成立之初，所有的管理人員剛到位，對于物業管理公司的運作并不太熟悉，為幫助新成立的物業管理公司走上正軌，***有必要對AJD之物業管理公司的相關管理人員進行培訓，原則上***只是對中高層的管理人員進行培訓，主要培訓對象不多于四名，培訓的方式主要是通過會議溝通、現場考察指導、書面文件指導等，培訓的內容包括但不限于以下內容：

　　1、物業管理公司成立的有關規定、物業管理行業相關法例法規;

　　2、物業管理公司管理架構、管理規章制度;

　　3、物業管理公司運作程序;

　　4、物業管理管理處架構、管理規章制度;

　　5、物業管理處操作管理程序;

　　6、物業管理處崗位職責的建立;

　　7、物業管理處運作模式的建立;

　　8、物業管理處各級員工培訓模式指導;

　　9、AJD倉儲大廈營運管理模式的建立;

　　10、物業管理處日常運作操作管理;

　　以上之培訓只是針對中高層管理人員，并不包括基層操作人員的培訓，所謂中高層管理人員界定為物業管理公司經理、副經理、管理處主任、物業主管、保安主管、工程主管等管理人員。AJD如果有需要***為其提供基層操作人員的培訓，則需要另外收取培訓費，具體培訓費的標準由雙方根據實際情況另外協商。

　　第五章 深圳AJD倉儲大廈之顧問服務內容

　　為使AJD之物業管理公司的管理人員能盡快掌握物業管理具體運作細節，***將以深圳AJD倉儲大廈作為具體案例，引導AJD之物業管理公司走上運作正軌。下面，簡述***為該項目提供顧問服務的內容。

　　第一節 深圳AJD倉儲大廈項目簡介

　　AJD倉儲大廈位于深圳福田保稅區內，總建筑面積約36,000平方米，廠房共七層(局部八層)，每層使用面積約5000平方米，每層均配置辦公區，一層配備大型貨柜裝卸平臺。大廈辦公區八層配置客用電梯一部，廠房配備運貨電梯七部，配備保安監控系統、消防聯動系統等。

　　根據本大廈的配套設施及使用功能，將本大廈定位為倉儲式工業大廈的管理模式，以下的方案將在此定位基礎上展開。

　　第二節 深圳AJD倉儲大廈之顧問服務內容

　　一、指導及協助AJD成立物業管理處

　　***將根據管理處日后運作的需要而提供物業管理處管理架構給AJD，并指導AJD籌組物業管理處，由AJD派出管理處有關負責人、主管等管理人員，***與此等管理人員商討籌組管理處事項，并就有關運作提供指導。

　　二、指導及協助配置物業管理處所需物品

　　***將根據管理處日后運作的需要而提供管理處物品配備計劃給AJD之物業管理公司有關負責人，由AJD具體安排管理處物品的購置。

　　三、指導AJD之物業管理公司厘定管理費標準

　　***屆時將根據大廈經營管理定位，設施設備配套情況，以及功能分布等進行充分分析，包括公共水電、環境綠化、設施維護、管理人員分配等進行合理評估，預測出日后大廈營運管理所需的費用，并指導AJD之物業管理公司確定管理費收費標準，以此作為日后與用戶簽訂租賃合同的收費依據。

　　四、指導AJD之物業管理公司準備有關文件

　　***將根據日后大廈的營運管理模式，指導AJD之物業管理公司編制日后管理所需的《AJD大廈營運管理手冊》;為了規范用戶的經營行為，而編制《大廈使用說明》、《用戶手冊》、《用戶裝修手冊》等。

　　五、指導AJD倉儲大廈管理處驗收物業

　　為使AJD倉儲大廈能順利驗收，***在接管驗收前將會指導AJD倉儲大廈管理處有關工程主管與有關設施設備的供應商進行溝通，移交有關設施設備使用說明書、保修書、圖紙等有關資料，及要求承建商進行操作使用培訓等。及指導AJD倉儲大廈管理處的工程主管對遺漏工程進行后續跟進。

　　六、指導AJD倉儲大廈管理處移交物業給用戶

　　在物業交付給用戶使用時，***將會指導AJD倉儲大廈管理處與用戶辦理有關移交手續，及與用戶簽訂有關文件，指導AJD如何與用戶進行遺漏問題跟進。

　　七、指導AJD倉儲大廈管理處對用戶裝修進行監管

　　在用戶進行物業裝修時，***將會指導AJD倉儲大廈管理處與用戶辦理審批手續，及指導其進行裝修過程的監管與安全控制，使用戶的裝修工程不違反有關規定。

　　八、指導AJD倉儲大廈管理處開展客戶服務工作

　　在物業交付使用后，***將會指導AJD倉儲大廈管理處開展客戶服務工作，建立起客戶服務有關表格，建立客戶來訪服務程序、客戶投訴處理程序等。

　　九、指導AJD倉儲大廈管理處建立財務核算系統

　　在物業進入正常運作軌道后，***將會指導AJD倉儲大廈管理處建立物業管理財務核算方式，對物業管理資金進行監控及管理。

　　十、指導AJD倉儲大廈管理處建立安防系統

　　***將會指導AJD倉儲大廈管理處建立安全防范系統，包括保安、監控、消防系統的管理等。

　　十一、指導AJD倉儲大廈管理處制訂設施設備維護計劃

　　***將會指導AJD倉儲大廈管理處制訂設施設備的維修保護計劃，并派出專業工程師對有關設施的維護提供顧問意見。

　　第六章 物業管理顧問服務酬金

　　一、物業管理顧問服務期限

　　***與AJD之物業管理顧問服務期限為二零**年三月十五日起至二零**年三月十四日止，為期壹年。

　　二、物業管理顧問服務酬金

　　從合同生效日起，***每月向AJD收取顧問服務酬金人民幣壹萬元整(￥10,000)，每月7號前預收當月及次月的酬金，AJD將此兩個月的服務酬金轉入***有關帳戶。

篇2：盟物業管理顧問工程建議函(精要)

　　盟東城物業管理顧問工程建議函(精要)

　　編號：z局物業字GW--ZJ--HC--(20**)--004號

　　致：z實業發展有限公司z先生

　　抄：z物業服務有限公司z先生

　　由：z局物業管理有限公司z城項目顧問咨詢組

　　時間：二〇一三年十二月五日

　　主題：《關于z城工程的建議函》

　　主題（盟東城物業管理顧問工程建議函）

　　z實業發展有限公司：

　　為使產品日臻完善，我們從物業人與使用人的角度，針對z城工程方面提出如下建議，供貴司產品、服務在不同形態時參考使用。

　　詳細內容見正文：《關于z城工程的建議函》。

　　z局物業管理有限公司

　　z城項目顧問咨詢組

　　二〇一三年十二月五日

　　乙方簽發甲方簽收

　　時間時間

　　附件：關于z城工程的建議函

　　由：z局物業管理有限公司z城項目顧問咨詢組

　　致：z實業發展有限公司z先生

　　抄：z物業服務有限公司z先生

　　事宜：z城工程建議函

　　《關于z城工程的建議函》

　　一、綠化景觀

　　1、會所旁回填土層較淺，不宜栽種高大喬木；

　　2、關注高端社區的生態文明、人與自然的和諧共生：1）可在產品的不同階段（如銷售投入期、正常居住期）考慮設計耐腐蝕、耐風化的景觀鳥籠，為近六萬平方米的景觀綠化區增添盎然生機。2）建議在小區景觀隱蔽處設寵物廁所，并安放小沙鏟、塑料袋掛件或裝置，并考慮設置洗手取水點。3）z氣候濕熱，小區綠化面積大，容易滋生蚊蟲，建議設計安裝若干滅蚊設施；

　　3、建議把水體景觀燈、小品燈、地埋燈、照樹燈、草地燈等分路設置開關，以方便在不同的時間段控制各回路照明，達到節能目的；

　　4、設計階段，園區景觀應盡量避免有棱角的構筑物或做圓弧處理；

　　5、踏步道路石材之間的空隙對老年人、穿高跟鞋的女士造成不便，踏步石之間的綠化難以養護，建議做硬化處理；

　　6、下圖中左邊的園區水景周圍應采取右邊水景的處理方式，避免道路污水流入水景，造成污染；

　　7、園林道路應設置路肩，避免泥沙隨雨水污染路面和避免行人踐踏綠化；

　　8、園區道路未設置殘疾人通道設置不夠人性化；

　　9、園區內管道閥門固定螺栓未使用不銹鋼螺栓，對以后的檢修造成不便；

　　10、樓頂的景觀燈安裝位置不利于檢修，且在大風的季節可能會有燈罩被吹落，造成安全隱患；

　　11、水景或泳池旁不宜栽種小葉類植物；

　　12、腳手架不宜直接放置在石材地面，會造成石材有銹跡，影響景觀品質；

　　13、會所游泳池的消毒池周圍沒有安裝圍欄；

　　14、消毒池深度達到40公分，造成客人進出消毒池不便，建議將深度改到20公分；

　　15、園區草坪燈地腳螺絲被回填土掩蓋，不便檢修，建議將燈的基礎高出回填土；

　　二、電梯系統

　　1、電梯轎廂地面與電梯廳地面設10°左右反坡，防止溢水進入電梯井道，其他未裝修的電梯廳應考慮此建議；

　　2、電梯廳及電梯轎廂內應設置到站提醒；以便提醒等候的客戶；

　　3、電梯轎頂上電子板應有防水浸保護措施，防止電子板浸水損壞；

　　4、因本項目樓層較高建議設電梯樓層防搗亂功能，如有小孩頑皮，亂按電梯樓層按鈕，此功能可取消亂按樓層；

　　5、監控中心應安裝有電梯監控屏，上有電梯的運行及樓層指示，并能鎖定電梯，并能將其降至于一層；

　　6、設電梯視頻樓層顯示裝置：可在電梯監控圖像中迭加電梯運動方向的箭頭指示、樓層層數數字顯示，還可顯示物業管理信息，并配編輯功能，方便現場監控以及日后有需要調取錄像時能很方便查看電梯運行方向、樓層，方便產品后期的管理與使用；

　　7、z地區多雨多臺風，電梯機房的應具有防水和散熱功能，建議做雙層，內層是玻璃推拉窗，外層是百葉窗；

　　三、供配電系統

　　1、配電房內只安裝了一個小型軸流風機，不能滿足夏季高溫時期設備房的散熱效果，影響設備運行安全，建議增加強制排風設備；

　　2、發電機房內沒有設置強制送、排風，只有自然進風，建議增加強制送、排風設備；

　　3、發電機房內墻上未安裝接地母排，不符合相關規范，需增加；并把發電機基座、燃油箱、油管、門等設備與接地母排連接；

　　4、發電機儲油室內照明燈具不是防爆燈具，需更換；

　　5、建議強、弱電井內設置工作插座和工作開關，以方便設備檢修及滿足臨時用電需求；

　　6、地下停車場與庭院燈建議分路間隔控制，以方便在不同的時間段控制各回路照明；

　　7、設備房門安裝防鼠板，電纜進線口加防火泥等材料密封，防鼠進入設備房咬斷線路；

　　8、電纜線槽在連接處應做等電位連接，以策安全；

　　9、建議在非機動車庫內增加充電插座并計量電表；

　　10、電源線路應穿線管，不應該使用黃臘管，這樣不利于線路的散熱和線路的維護；

　　11、按照國家規范每個接線點不應超過2組線，存在安全隱患和以后的維護保養；

　　12、按照國家施工規范，開關的進線端和出線端應做好線路的來自某個開關箱和到某個配電線路；

　　13、電源線路在拐角處未做有效的絕緣防護，存在安全隱患；

　　14、避雷帶連接點應做防銹處理；

　　15、樓頂風機底座未做接地處理，電源線路在露天部位使用線槽，在下雨的天氣，雨水會進入線槽，存在安全隱患；

　　16、樓頂的泛光燈電源線路應使用三芯電纜，并做好接地處理，保障安全；

　　17、天面的通道門未做接地，在存在雷擊的隱患；

　　18、所有的設備房門扇均未做接地處理，存在安全隱患；

　　19、發電機房消煙處理水泵上部裝置水龍頭，存在安全隱患；

　　20、發電機油箱未做沙池，存在消防隱患；

　　四、給排水

　　1、水泵房地面應鋪設瓷磚；

　　2、水泵房控制柜與水泵隔離，建議水泵房控制柜在水泵房內設有單獨的房間；

　　3、消防水池水箱設透明水位標識，設檢修爬梯，同時需設計護攔，最好為不銹鋼材料制作；排水管徑大于80mm，水池底做坡面，水泵房最低處做60公分直徑、深50公分的集水坑；

　　4、建議在水泵房內設置跑水聲光報警設備，報警信號連接至監控中心；

　　5、消防泵風葉防護罩凹陷，對消防泵的運作存在安全隱患；

　　6、消防泵房內的消防管道壓力表裝置的未做過高，不利于觀察壓力指數；

　　7、消防管道和生活用水管道未做防銹處理；

　　8、消防管道支架未做減震處理；

　　9、生活水泵房控制柜上部未做窗扇，在下雨時雨水會飄到控制柜，存在安全隱患；

　　10、生活水泵房的供水管道支架未做減震處理；

　　11、生活水泵房電源箱上部的排水管道管頭未做封閉處理；

　　五、其它

　　1、消防箱報警線路應做暗埋或穿硬質線管，不應該明裝使用軟管；

　　2、非機動車庫下地下室通道樓梯應做護欄；

　　3、大堂天花裝修未預留檢修通道口；

　　4、一樓和地下室電梯廳墻面裝飾板太薄，只有5毫米，強度不夠，容易破損；

　　5、地下室消防箱未做防撞處理，應做防撞護欄；

　　z城項目顧問咨詢組

　　顧問項目經理（簽署）：

　　二〇一三年十二月五日

篇3：麗港商業城物業管理顧問合同

　　麗港商業城物業管理顧問合同

　　第1條 協議雙方

　　甲方：______

　　法人代表：______

　　注冊地址：______

　　聯系人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　乙方：**物業服務（**）有限公司。

　　法人代表：______

　　注冊地址：______

　　聯絡人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　丙方：廣州市***房地產咨詢有限公司。

　　法人代表：______

　　注冊地址：廣州市****

　　聯絡人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　經三方友好協商，就甲方委托乙、丙方向甲方所開發的“****”項目提供物業管理顧問服務事宜達成如下協議。

　　第2條 定義

　　1. “甲方”指委托方，即：______

　　2. “乙方”指受托方，即：**物業服務（**）有限公司。

　　3. “丙方”指受托方，即：廣州市**房地產咨詢有限公司。

　　4. “物業”指由甲方在**市開發的“***”項目，項目具體信息如下。

　　5.“交付使用日”指甲方與物業購買方共同簽署并在《商品房買賣合同》中約定的物業交付的時間。

　　6.“后期物業管理顧問服務”指根據本合約有關條款的內容，在本合約期限內，并且在物業交付購買方使用日以后，乙方及丙方為甲方提供的物業管理顧問服務。

　　7. “物業管理顧問酬金”指甲方就乙方和丙方根據本合約提供的服務，依據本合約的約定應向乙方及丙方支付的費用。

　　第3條 甲方之權利、義務

　　根據本合約之條款，甲方同意聘用乙方及丙方作為本合約定義之物業的物業管理顧問，在本合約期內，為保障乙方及丙方有效地開展物業顧問工作，甲方的權利和義務為：

　　1．合約期內，甲方有權就本物業使用乙方和丙方的公司標牌及旗幟；若本合約中途被撤消或終止，此項權利同時撤消。否則，乙方保留以法律手段向甲方追討損失。

　　2．應在物業交付使用日三個月內，成立“物業管理有限公司”。

　　3．負責本物業正常物業管理工作之全部投資、收益及債權、債務。如甲方參與物業管理行政主管部門組織的各項評比時，乙、丙方根據實際情況及成本投入，向甲方提出可行方案由甲方實施，由甲方負責本物業的設備設施等硬件及公共環境等條件符合評比標準，如有不達標的項目，甲方須在限期內負責整改并承擔整改相應費用。

　　4. 須在簽約后指定專人負責與乙方及丙方進行溝通，若此人發生人事變動，或聯絡方式變更，均應在變更前三個工作日內以書面形式通知乙方及丙方其聯系方式或變更聯系人。

　　5. 依據銷售時約定的交鋪標準及建設部《房屋接管驗收標準》規定向物業管理公司移交鋪位；且需完好保存物業的報批件、建筑及設備等方面的各種圖紙、文件及資料，并在交付使用日前的兩個月向物業管理公司移交。

　　6. 須依據本合約規定按時向乙方及丙方支付顧問酬金，并由丙方開具收費發票。

　　7. 在合約期內應對乙方及丙方的顧問工作給予充分的支持與配合，以保證乙方及丙方顧問工作的順利開展；同時，對乙方及丙方的工作予以監督，給予公正、客觀的評價。

　　8. 甲方應給予乙方及丙方顧問人員以下幾方面之權力，以確保顧問工作的順利開展：

　　物業管理建議權；

　　財務管理建議權；

　　本物業的物業管理公司之人事建議權。

　　9. 甲方須及時提供有利于乙方及丙方工作之有關本物業之資料，及時向乙方及丙方通報工程進度，并負責本物業所在地外部各有關單位的協調聯系工作。

　　第4條 乙方之權利、義務

　　根據本合約之條款，乙方同意接受甲方之聘用，負責為甲方提供并履行本合約確認的物業之物業管理顧問工作，在合約期內，乙方應：

　　1. 乙方須嚴格履行本合約的相關條款，盡職盡責完成本合約規定之顧問工作內容。

　　( 詳見：本合約第5條之第5項 )

　　2.監督丙方工作，保證丙方按質按量完成合同內與甲方約定之工作。

　　3．同意甲方使用乙方的公司標志，并同意由丙方代收取物業管理顧問酬金。

　　4．合約期內，同意丙方作為乙方的執行代表，按合約規定履行乙方及丙方的責任及義務。

　　第5條 丙方的權利、義務

　　1. 丙方應根據本物業實際需要或經甲方及甲方物業公司書面要求，派遣顧問人員定期到本物業現場進行實地指導工作，并參與及協助甲方解決物業管理籌建與經營運作中出現的問題。

　　2. 丙方要接受甲方和乙方的工作監督，對于甲方因未及時采納或拒絕丙方提出的各種正式書面建議而產生的問題和影響不承擔任何責任；對甲方提出的合理化建議予以充分考慮。

　　3. 丙方根據顧問工作需要，有權隨時檢查甲方對顧問意見的執行情況，若發現執行偏差，有權并應該及時以各種明確的表述方式要求甲方糾正。

　　4. 丙方須于合約期結束前，作好與甲方的工作交接，以確保合約結束時本物業的管理工作仍能正常運行。

　　5. 為甲方提供階段性的物業管理顧問服務，包括：

　　一、物業管理籌備階段顧問服務內容

　　5.1 物業管理銷售配合

　　制定物業管理服務項目及內容；

　　對甲方的銷售和招商人員進行物業管理知識的培訓；

　　協助甲方招聘示范單位及銷售部保安員、清潔工、服務員等人員；

　　對售樓部的裝飾布置及周邊環境提供書面顧問建議；

　　協助甲方確定保安員、清潔工、服務員的制服樣式；

　　對保安員、清潔工、服務員等進行培訓；

　　展銷會期間派員到現場進行有關物業管理知識的解答；

　　在銷售活動前或期間協助提供工作安排的建議及現場協助工作；

　　編制《管理公約》、《商戶手冊》、《裝修手冊》等管理文件，此文件在簽署房屋買賣合約后交予業主，增加業主對甲方的信心。其中《管理公約》需在甲方指定的法律顧問審核確認以后，方可使用于業主。

　　5.2 物業管理籌備服務

　　協助甲方制定物業管理所需的各類文件、管理規章制度、表式等；

　　擬定招聘程序及招聘要求，協助建立合適之管理組織；

　　協助進行物業管理辦公室的選址及裝修；

　　建立員工的工作規程、崗位職責及權能；

　　協助定制相關之管理制度，建立評審及獎懲制度，以協助推動員工之工作積極性；

　　提供崗前培訓，使各崗位管理人員認識有關日常運作，并提高服務意識；

　　根據需要，協助甲方進行清潔、綠化、保險、以及部分工程維護保養外判商的招投標工作；

　　協助甲方做好物業管理籌備的前期采購工作，包括提供保安、工程等所需工具、物料、用具的購置建議；

　　協助甲方做好物業的驗收移交。

　　5.3 財務服務

　　協助甲方編制首年財務預算及開辦費預算；

　　開設物業管理專用銀行帳戶；

　　協助編制各項財務制度，如：請款程序、低值易耗品攤支、折舊及零用現金、憑證記帳制度及應收未收帳管理制度等。

　　二、后期物業管理顧問服務內容

　　5.4 物業管理方面

　　協助甲方推行現存或修訂后的管理文件，針對實際情況或客戶提出合理要求面作出修訂、完善；

　　協助甲方開展二次裝修管理；

　　每月定期向甲方提交檢定報告，并由派員到現場檢定有關工作，對存在的問題提供糾正及預防措施；

　　每月定期協助甲方對員工工作表現進行評審；

　　綜合各部門檢定結果與甲方召開總結會議，定期（每月）與甲方開會，檢討日常工作及提供整改建議，共同解決存在之問題；

　　推行車庫維護的計劃，設計及合理安排車庫照明開放時間，以減少能源費；

　　協助甲方進行客戶回訪工作，了解客戶所需，改善服務質量；

　　協助制定完整物業管理緊急處理程序。

　　5.5 財務管理方面

　　協助甲方按既定的財務計劃，執行日常的財務管理工作；

　　每年十月份前，協助甲方編制下一年度管理公司營運的財務預算；

　　協助向物價局申報物價，編制申報物價報告及預算，爭取理想收費。

　　5.6 人事管理方面

　　定期為員工安排專業知識及崗位職責培訓，使員工不斷更新管理技能及物業法規的知識，并促成其取得有關上崗的資格；

　　協助甲方明確崗位職責，執行員工評審制度及匯報責任；

　　協助進行招聘員工工作，以彌補自然流失的員工，并制定標準試題或現場面試的程序等；

　　安排定期對保安員進行業務培訓及素質教育，特別要加強服務意識及法制教育，協助定期舉辦防火演習；

　　5.7 工程支持方面

　　協助執行已制定的修繕計劃，并定期檢查，以確保機電及物業結構，在任何時間均以最佳狀態運作；

　　協助對機電及設備的使用維護手冊，嚴格執行其中內容，并使工作人員熟悉工作程序及設備的運作；

　　聽取客戶的意見，檢討樓宇之設計和設施的營運，并提出改善意見，以求物業達至高水平之物業管理要求。

　　三、顧問工作方式

　　物業驗收移交階段，丙方將派遣最少一位駐場人員協助解決物管上的問題，經理級管理人員每月赴物業現場不少于四次，與甲方共同處理物管上遇到的各種問題。如甲方有需要，則丙方需到現場配合甲方工作，對物業進行實地考察，并應甲方之需求根據顧問工作內容開展工作。本合約正式生效后，丙方派遣高級物業經理負責駐場，并協助甲方提供物業管理服務。

　　第6條 顧問期限 (丙方派駐人員清單詳見：附件)

　　1. 從______年______月______日起至______年______月______日止，共______個月。

　　2. 如甲方在本合約期限結束后，有意繼續聘請物業管理顧問單位，則在同等的條件下，甲方可以優先考慮乙方及丙方。

　　3. 合約期滿前兩個月，如三方達成一致協議，可再續約，續約期另行商定。如三方在合約屆滿前未能達成一致續約協議，及三方并未違反此合約內有關條款，此合約將于合約期的最后一天自然終止。

　　第7條 顧問酬金及其他相關費用

　　1. 物業管理顧問酬金

　　物業管理顧問酬金為：每月RMB：______（人民幣：______元整），從______年______月______日起計；

　　q 物業管理顧問酬金的支付方式為：在簽約后十五天內，甲方預付相當于二個月之顧問酬金給予丙方。(即：______元整)。以后逐月并在每月30號前向丙方支付酬金。

　　2. 如在乙方及丙方負責管理物業期間內，使物業獲得優秀稱號或有關ISO9002服務質量體系認證等稱號，則甲方將承諾適當的獎勵。

　　3. 如甲方未能按時繳付該酬金，丙方將保留權利在應繳費用拖欠達三十日后暫停本合約內乙方及丙方之職責及服務，直至有關欠款及滯納金（每日千分之二，2‰）由甲方繳清為止。

　　4. 合約期滿后，如甲方有意繼續聘請乙方及丙方，乙方及丙方的物業管理顧問酬金約定為：每月RMB：______（人民幣：______元整）。

　　第8條 終止合約

　　1．由于不可抗力導致無法繼續履行本合約，則甲、乙、丙三方均不承擔違約責任，三方應本著公平、客觀之原則協商處理。

　　2．乙方及丙方未能按與甲方約定之合同條款履行義務或經甲方提出整改要求，但服務水平仍未能令甲方滿意，甲方有權提前15天通知丙方終止本合約。

　　第9條 合約修改及變更

　　本合約未盡事宜，經三方協商一致后，三方可對本合約的條款進行修訂，更改或補充，并簽訂補充協議，補充協議與本合約具有同等法律效力。

　　第10條 不可抗力

　　非甲、乙、丙方任何一方過錯，其他不可抗力因素下，使甲、乙、丙方均不能執行本合約下的義務，三方無須承擔任何責任。

　　第11條 責任與權利

　　三方特此聲明，乙方及丙方在行使甲方委托乙方及丙方履行本合約規定之責任及

　　賦予乙方及丙方之權力時，如乙方及丙方在履行職責時并未違反任何法律及本合約的規定，甲方應保證乙方及丙方免受由此產生的法律責任或其他形式的追究。如因乙方及丙方違約或在顧問期間作出未經甲方認可的工作對甲方造成損失和影響時，甲方保留向乙、丙方追討損失和由乙、丙方承擔相關的法律責任。

　　第12條 爭議的解決

　　1. 凡與本合約有關的任何爭議應盡量通過友好協商解決。在一方向另一方提出書面要求后開始協商，如協商不成，任何一方可向本物業所在地有管轄權的法院申請起訴。

　　2. 敗訴方須負責有關之訴訟及法律費。

　　第13條 標志所有權

　　1. 本合約期限內，甲方將有權使用乙、丙方公司的有關名稱、商標、服務標志、版權等，但僅限于與本物業相關的方面，包括廣告資料。由甲方印制的廣告資料自簽約日起可使用一年時間。

　　2. 在本合約期限內，如乙方公司發生股權轉變、合并或改組等情況，乙方將保證甲方根據本合約有關條款合法使用乙方新的有關名稱、商標、服務標志、版權等。

　　第14條 適用法律

　　本合約適用于《中華人民共和國合同法》。

　　第15條 文字及其他

　　1. 本合約用中文書寫。

　　2. 合約中任何一方發出任何通知或報告須以書面形式，并以信件或傳真形式發出。若以電子郵件形式發出，則在對方電話確認后，視為有效送達。

　　3.本合約首頁三方的地址、傳真號碼如有任何改變，須在改變后48小時內通知另一方有關之改變。

　　本協議自三方授權代表正式簽署并蓋公司章于______年______月______日起正式生效。本合約壹式三份，三方各執一份，均具有同等法律效力。

　　甲方：

　　代表人：

　　日期：

　　乙方：

　　代表人：

　　日期：

　　丙方：

　　代表人：

　　日期：