寫字樓物業管理顧問的工作范圍及職責

　　物業管理顧問服務是以提高物業管理水平為宗旨，使業主獲取最高的回報率及業戶提供最為方便舒適的工作環境。

　　為配合Z寫字樓的交付使用及以后能使物業管理服務保持在較高的水平，我們建議由物業管理有限公司為Z寫字樓提供物業管理顧問服務，以使物業能夠順利交用，同時建立完善的管理制度。

　　我們的物業顧問工作將做如下安排：

　　一、前期物業顧問服務

　　物業管理雖然常常被視為房地產發展的延續和伸展，但在開業前已需要考慮到物業移交后的一切大廈服務，同時物業管理對物業的租賃具有重大影響。我們建議物業管理的前期工作應該盡快開始在這期間，物業管理顧問的主要工作是：

　　●協助組建物業管理公司，成立具有獨立法人地位的經濟實體。實行總經理責任制度，下設物業、財務、工程、保安、清潔環衛等部門。按照企業化、專業化、社會化和制度化的要求，以統一管理、綜合服務、自我運轉、自我發展、自我完善的目標及日后接管物業作出一切籌備工作，設立臨時辦公室及購買辦公設備等。

　　●審查設計圖紙，全面細致地反映物業管理賴以順利實施的各種需要，包括設定工作間、儲物間、職工食堂間等，以及從以往管理實踐經驗所知，在規劃設計上的各種問題和缺陷（例如配套設施、機電系統、安全保衛、垃圾處、消防設施及建筑材料等），提交設計單位參考和糾正，并且協助發展商對施工的監理。

　　●設定物業管理的法律規范，與發展商和律師共同草擬租賃合同、入戶守則、裝修規定及其他物業管理有關的法律文件，務求做好所移交的一切安排。

　　●選聘物料供應商及承包商，協商服務條款及簽訂合同。

　　二、物業管理計劃

　　一但我們被聘用后，配合物業本身的特點、當地法規、市場情況、社會因素和發展商的目標和承諾，我公司將：

　　●制定一套詳細的物業管理計劃，內容包括物業管理公司的服務范圍、營業方針、思想導向、勞動工資計劃、財務管理、行政制度、大廈管理、工程維修管理、衛生管理、綠化管理、治安管理、車輛管理、財產管理、考核制度、物業檔案、電腦系統與及其他特約服務等。

　　●編制開辦費預算及首年的管理預算、評定管理費及其他收費標準、押金及儲備金金額等，該項工作我們已提出草案，具體需和發展商進一步落實。

　　●編定崗位責任獎懲制度及規章制度。

　　三、人事管理

　　●協助制訂分期及整體物業管理員工編制，各級員工薪津，福利標準。

　　●協助制訂各級管理員工崗位責任及工作程序。

　　●協助招聘及聘用員工。

　　●根據相關法律法規制訂人事制度，員工守則及勞動合同。

　　●協助與勞動部門聯絡，安排有關員工聘用登記事宜。

　　四、員工培訓

　　●在物業交付使用前，協助物業管理公司聘用高級行政人員，物業經理及維修保養經理，配合市房地產管理部門進行培訓，取得相應的上崗證書，并盡快參與制訂物業管理規章制度。同時安排上述人員到相關物業作實習，了解及熟悉專業管理模式及運作。

　　●于交付使用前一個月，為

各級員工安排短期上崗培訓，使他們能充分認識本身的工作職責及工作程序，同時灌輸其良好的服務意識及正確的物業管理概念和知識。

　　●安排各級員工進入物業內部實地訓練，配合物業交付使用期間，令物業管理工作能夠全面開展，為客戶及時提供高水平的服務。

　　●于物業交付使用后，安排重溫培訓班，務求員工服務素質，能達到既定之標準。

　　五、常規管理工作

　　Z寫字樓全部落成后將會是一個設備完善的新典范，物業管理公司遵照物業管理公約和租約為業主和租戶客戶提供管理服務、維護物業的價值和保障業主的整體利益。

　　這些工作包括：

　　●協助成立與業主和租戶聯絡并建立公關機制，接受業主和租戶對物業管理要求，不斷改善服務和擴展服務的項目與范圍。

　　●維持及不斷完善物業的管理服務機構、人力資源管理和行政管理。

　　●執行物業管理公約、租約、業主守則及其他規定，防止違建和違約行為。

　　●維修及保養管理：

　　-維持物業配套設施的維修和保養，長期設立大修、中修、小修、及翻修工程施工組織，保證所有設備的正常運作和延長物業的壽命。

　　-協助制定竣工驗收安排及保養期內之補修程序。

　　-協助制訂樓宇保養維修計劃，包括大修、中修、小修及翻修工程，編制修繕工程預算。

　　-根據大廈的設備裝置，協助選聘專業公司及承包商，進行定期保養維修。

　　-協助計劃24小時緊急維修系統，設立施工組織。

　　-協助制定公眾投標、驗收及付款程序。

　　●保安、消防系統及車輛管理：

　　-協助制訂或修訂值班守衛制度，設定工作崗位及編制，防止大廈發生罪案。

　　-協助聘用及訓練保安人員，熟悉大廈保安監察系統。

　　-協助制定交通管理措施，防止車輛亂停亂放。

　　-防止霸占公共地方，維持通道暢通及公眾安全。

　　●環境衛生、綠化管理：

　　-建立清潔工作標準及選購清潔用品及器材。

　　-確保大廈內外環境整潔、優美和舒適，制止亂丟、亂放、亂堆、亂倒，保持衛生和環境美化。

　　-安排專業清潔公司或招聘清潔隊伍，巡邏保潔，清理垃圾雜物。

　　-安排專業滅蟲公司定期為公共地方進行滅蟲工作。

　　-維持綠化及園藝服務，美化環境。

　　-審查大廈內外的招牌和指示牌的質量、形狀及位置，并且定期檢查，作必要的更新或改善。

　　-檢查公共照明系統的安全和運作，做必要的修理和更新。

　　●保險：辦理物業和附屬設備的財產保險，防避因自然或人為災害帶來的巨大的財產損失：

　　-協助檢定投保手續。

　　-協助為大廈公共地方及公共設施選定保險公司，安排購買財產保險和意外保險、勞工保險及公眾責任保險等。

　　●建立物業檔案，維護物業的完整和統一管理。

　　六、財務管理

　　●協助設立會計財務制度，包括各級員工的財務權限及支出批準程序，務求有效控制管理收支。

　　●按現行法規，制訂處理欠繳管理費及其他費用的程序，以確保穩定的管理收入。

　　●協助選用財務管理系統及收費形式，以便收取客戶管理費用、公共費用及追討費用等。

　　●協助設定帳戶管理結算方式及報表格式，編制財務使用管理文件。

　　●安排會計師作季度審核。

　　●建立財務及住戶資料庫，以提供標準資料及財政狀況預測，作為未來發展及投資的根據。

　　●為物業開設必須的銀行帳戶，制訂有關收取費用安排。

　　●協助為管理資金并開設獨立銀行帳戶，負責管理資金。

　　●搞好財務管理，安排管理費的核收和使用，適當處理維修及儲備基金，為業主的長遠利益制定妥善的安排。

　　由于社會物質和精神文明的進步，物業管理公司將要面對租戶對管理服務需要高效率和不斷改進的要求。因此物業管理公司將會長期需要通過培訓、監察、管理審計和市場調研等方法和手段不停地自我完善，不時將物業管理計劃作出合理的調度和修改。為應付這些多元化和長遠的任務，貴公司可以籍著物業提供的物業管理服務，不斷維持高效率和高水平的物業管理服務，同時亦為貴公司帶來超卓的聲譽和長遠的經濟效益。

篇2：物業管理顧問咨詢組織職責

　　物業管理顧問咨詢組織職責

　　顧問咨詢機構應建立面向顧客的組織結構，以便于和客戶溝通，提供"客戶滿意"的服務。作為公司的主業之一，咨詢工作由公司總裁領導，下設職能部門"顧問咨詢部" 負責具體工作事宜。咨詢部是顧問咨詢工作的管理部門，也是面向客戶的服務中心。為保證組織形式的簡約、高效，咨詢部人數不宜過多，應通過調用公司資源、整合社會資源開展顧問咨詢工作。