物業(yè)設(shè)備部問與答之電梯專業(yè)篇4

　　91.問：為什么電梯自動關(guān)門?

　　答：每個層門應(yīng)有自動關(guān)門裝置，當(dāng)轎廂不在層站時，能自動將層門關(guān)閉。

　　92.問：什么是電流?

　　答：導(dǎo)體中的自由電子、在電場力的作用下做有規(guī)則的定向運(yùn)動就形成了電流. 用字母“I”表示, 其單位為“安培”(A)。

　　93.問：什么是電壓?

　　答：電壓是指電場中任意兩點(diǎn)之間的電位差。用字母“U”表示,其單位為“伏特”(V)。

　　94.問：什么是電阻?

　　答：電流在物體中通過時所受到的阻力稱為電阻。用字母“R”表示,其單位為“歐姆”(Ω)。

　　95.問：什么是歐姆定律?

　　答：在某一段電路中,在一定的溫度下當(dāng)電阻不變時,流過該段電阻的電流與這段電阻兩端電壓成正比,當(dāng)電壓不變時,流過該段電阻的電流與這段電路的電阻成反比。其數(shù)學(xué)表達(dá)式為: I = U/R

　　96.問：什么是電功率?

　　答：電氣設(shè)備在單位時間內(nèi)所做的功叫電功率.簡稱功率,用字母“P”表示,其單位為“瓦”(W)。

　　97.問：制動器檢查什么?

　　答：(1)調(diào)整制動彈簧,以保證平層準(zhǔn)確度和舒適度;

　　(2)調(diào)整清潔鐵心,加適量潤滑劑;

　　(3)制動瓦磨損超過原厚度1/4或鉚釘露出時應(yīng)更換。

　　98.問：什么是電氣火災(zāi)?

　　答：電氣火災(zāi)：是電路短路、過載、接地電阻增大，設(shè)備絕緣老化，電路產(chǎn)生火花或電弧，以及操作人員或維護(hù)人員違反規(guī)程造成的。

　　99.問：發(fā)生電氣火災(zāi)時的消防方法是什么?

　　答：①應(yīng)注意，電氣設(shè)備發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)首先斷電，然后進(jìn)行滅火，并及時報(bào)警。

　　②若無法切斷電源，應(yīng)立即采取帶電滅火的方法，選用二氧化碳，干粉滅火劑等不導(dǎo)電的滅火劑滅火。滅火器和人體與10KV以下的帶電體要保持0.7M以上的安全距離。

　　100.問：釣魚節(jié)業(yè)主不盡興，要求再辦一次怎么辦?

　　答：請示領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商解決，盡可能讓業(yè)主滿意。

　　101.問：怎樣處理業(yè)主的合理化建議?信息反饋渠道怎么做?

　　答：對于合理化建議，公司在考慮以人為本，以業(yè)主的事為先的原則，通過各部門的匯總，拿到辦公會討論解決，并把討論結(jié)果匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)決策。

　　102.問：我們上班時間為什么穿工服?

　　答：是代表我們正在上班，代表工作和責(zé)任，是代表我們是怡海一員，我們的行動代表怡海的窗口，我們的行為舉止、著裝、言行等代表我們怡海的形象、品牌。

　　103.問：怎樣處理業(yè)主咨詢?

　　答：我們應(yīng)注意我們的禮節(jié)，在問答中不卑不亢，面帶微笑、親切熱情、要思想集中的去聆聽，有必要時借助表情和手勢等肢體語言。不能表情冷漠，反映遲鈍，不能側(cè)身目視它處、心不在焉、不能表現(xiàn)出不耐煩、急噪的神色，對與意識回答不了或回答不清的問題，可先向業(yè)主致歉，待查詢或請示后再向問詢者作答，凡答應(yīng)業(yè)主隨后作答之事，屆時一定要守信。若有必要請業(yè)主留下聯(lián)系方式。

　　104.問：怎樣能使怡海物業(yè)更上一層?

　　答：對物業(yè)人才的培訓(xùn)，通過多種渠道培養(yǎng)不同的人才，建立健全各項(xiàng)公司規(guī)章制度，做什么事情通過制度加以完善，建立各部門的操作手冊，通過ISO質(zhì)量體系認(rèn)證，創(chuàng)建質(zhì)量管理體系，規(guī)范各種措施等，

　　105.問：怎樣能提高自己?

　　答：在工作中總結(jié)過去，發(fā)現(xiàn)別人做不到和想不到的，向有學(xué)識有經(jīng)驗(yàn)的人學(xué)習(xí)，生活中注意細(xì)節(jié)，注意自己的言行，對處理事情處理方式方法，并總結(jié)處理經(jīng)驗(yàn)，對以后工作促進(jìn)，對自己會有大的提高。

　　106.問：對電梯維保公司怎么管理?

　　答：主要根據(jù)合同分清責(zé)任，對維保質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，制定電梯的管理制度，促進(jìn)維保公司對服務(wù)進(jìn)行自查自檢，主要使電梯設(shè)備安全運(yùn)行。

　　107.問：電梯為什么會夾人?

　　答：主要有兩個，電梯轎門的光幕失靈會造成夾人，主要安全回路故障失靈造成的;電梯開門時間過長造成強(qiáng)迫關(guān)門致使關(guān)門夾人。

　　108.問：如遇電梯困人怎么辦?

　　答：首先確認(rèn)電梯是安全的，請勿驚慌，按下警鈴和中控人員聯(lián)系，通過客服通知維保人員，不要擅自扒開轎門出梯，防止墜落，造成人身傷亡事故。(或通過電話通知家人;或用手拍門向梯外人員求救。)

　　109.問：用電梯搬運(yùn)東西時應(yīng)注意什么?

　　答：向電梯轎廂搬運(yùn)物品時,須小心輕放,擺放均稱,不得碰撞轎門、轎壁及轎頂;運(yùn)送的泥沙涂料等不得灑落在轎廂內(nèi);不得運(yùn)送超長物;不得用物體卡住轎門。

　　110.問：怎樣愛護(hù)電梯?

　　答：電梯內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，且不允許運(yùn)載危險(xiǎn)物品。發(fā)生火災(zāi)，不要使用電梯。保持轎廂內(nèi)清潔，勿隨地吐痰。自覺保護(hù)好轎廂內(nèi)外的按鈕，保證電梯的正常使用。嚴(yán)禁從外面扒廳門，不要擠壓轎門預(yù)防產(chǎn)生事故。

　　111.問：什么是住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備?

　　答：共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　112.問：什么是質(zhì)量保證金?

　　答：質(zhì)量保證金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或建筑企業(yè)在向物業(yè)管理公司移交物業(yè)時，提供的一筆用于交房后兩年內(nèi)被管物業(yè)的報(bào)修經(jīng)費(fèi)，其使用范圍限于室內(nèi)裝飾、水電、管線、隱蔽工程及室外建筑、公共設(shè)備等因建造質(zhì)量問題所引起的翻修等工料費(fèi)。

　　113.問：什么是維修基金?

　　答：維修基金主要用于新建筑物業(yè)保修期滿后或公有房屋出售后的維修、更新、改造費(fèi)用。 (使用維修基金主要電梯的更新改造、房屋的修繕、供水設(shè)備，消防設(shè)備等項(xiàng)目)。

　　114.問：公共服務(wù)內(nèi)容主要有什么?

　　答：(1)房屋建筑主體的管理。這是為保持房屋完好率、確保房屋使用功能而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作。房屋基本情況的掌握;房屋修繕及其管理;房屋裝修管理等各項(xiàng)工作。

　　(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理。這是為保持房屋及其配套附屬的各類設(shè)備、設(shè)施的完好及正常使用而進(jìn)行的管理工作。各類設(shè)備、設(shè)施基本情況的掌握;各類設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)營、保養(yǎng)、維修與更新的管理。

　　(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理。包括樓宇內(nèi)外物業(yè)環(huán)境的日常清掃保潔、垃圾清除外運(yùn)等工作。

　　(4)綠化管理。包括園林綠地的營造與保養(yǎng)、物業(yè)整體環(huán)境的美化等。

　　(5)治安管理。樓宇內(nèi)外的安全、保衛(wèi)、警戒、對各種突發(fā)事件的預(yù)防與處理以及排除各種干擾，保持物業(yè)區(qū)域的安靜。

　　(6)消防管理。火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時的救護(hù)與處理。

　　(7)車輛道路管理。車輛的保管、道路的管理、交通秩序的維護(hù)等。

　　(8)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。指為業(yè)主和使用人代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公共事業(yè)性費(fèi)用。

　　115.問：為什么要把安全管理放在第一位?

　　答：要真正重視起物業(yè)的安全。物業(yè)公司要大力進(jìn)行安全的宣傳教育，組織學(xué)習(xí)有關(guān)的法規(guī)和規(guī)定，學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和內(nèi)部制訂的各項(xiàng)安全制度、崗位責(zé)任制和操作規(guī)程等。通過宣傳和不斷學(xué)習(xí)，使廣大員工和業(yè)主、使用人重視安全，懂得規(guī)定和要求，自覺遵守，主動配合，共同搞好安全管理工作。

　　116.問：消除管線上的靜電是怎樣造成的，解決方法是什么?

　　答：主要是線管沒有接地造成的，解決方法接地。

　　117.問：什么叫安全電壓?

　　答：在各種不同環(huán)境條件下，人體接觸到有一定電壓的帶電體后，其各部分組織(如皮膚、心、臟、呼吸器官和神經(jīng)系統(tǒng)等)不發(fā)生任何損害時，該電壓稱安全電壓。

　　118.問：影響電流對人體傷害程度的主要因素有哪些?

　　答：主要因素有：電流的大小，人體電阻，通電時間的長短，電流的頻率，電壓的高低，電流的途徑，人健康狀況。

　　119.問：運(yùn)行中的電動機(jī)停機(jī)后再起動，在熱狀態(tài)下允許熱起動多少

　　次?在冷狀態(tài)下允許連續(xù)起動多少次?

　　答：1次;2~3次。

　　120.問：施工用電動機(jī)械設(shè)備，應(yīng)采用的保護(hù)措施是什么?

　　答：必須采用保護(hù)接零，同時還應(yīng)重復(fù)接地。

　　121.問：電氣安全措施有哪兩部分?

　　答：組織措施和技術(shù)措施。

　　122.問：脫離低壓電源的主要方法有哪些?

　　答：(1)切斷電源;(2)割斷電源線;(3)挑拉電源線;(4)拉開觸電者;(5)采取相應(yīng)救護(hù)措施。采取以上措施時注意必須使用符合相應(yīng)電壓等級的絕緣工具。

　　123.問：送電時投入隔離開關(guān)的順序是什么?

　　答：先合母線側(cè)、后合線路側(cè)負(fù)荷。

　　124.問：動力配電箱的閘刀開關(guān)可不可以帶負(fù)荷拉開?

　　答：不可以。

　　125.問：在有爆炸和火災(zāi)危險(xiǎn)場所使用手持式或移動式電動工具時，必

　　須采用什么樣的電動工具?

　　答：有防爆措施。

篇2：物業(yè)公司經(jīng)營管理知識問答題

　　物業(yè)公司經(jīng)營管理知識問答題

　　1、物業(yè)公司是否為盈利性機(jī)構(gòu)？

　　是，物業(yè)公司是企業(yè)，企業(yè)一定是盈利性的機(jī)構(gòu)。

　　2、如果是盈利性機(jī)構(gòu)，物業(yè)的收入來源是否只能是物業(yè)管理費(fèi)收入？

　　是。通常物業(yè)公司的收入來自三部份：一是主要來源，是物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常是參考物價部門或是物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)說明。二是小區(qū)物業(yè)商業(yè)用房的房租，三是小區(qū)經(jīng)營性收入的提成（或叫補(bǔ)貼）。

　　3、如果只能是物業(yè)管理費(fèi)的固定收入，如何避免物業(yè)通過降低服務(wù)水準(zhǔn)和其他必要支出成本而謀求更大利潤空間？

　　物業(yè)行業(yè)在國內(nèi)畢竟是個新興的行業(yè)。政府的監(jiān)管存在一定的漏洞。法規(guī)條文的制定相對市場的發(fā)展有一定的滯后性。通常政府制定的針對物業(yè)行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都是參考性質(zhì)的，有上下浮動的比例。所以，在沒有權(quán)威標(biāo)準(zhǔn)做參考的情況下，通常無法對物業(yè)的服務(wù)是否符合合同規(guī)范及其資質(zhì)等級的要求，會存在岐義。就現(xiàn)實(shí)情況來說，的確存在不少物業(yè)公司收錢不辦事，或收錢不把事情辦好的狀況。

　　另外一個因素則在于：物業(yè)合同的制定也存在相當(dāng)大的漏洞，物業(yè)節(jié)約成本支出成本的做法能常都是能過合同漏洞來節(jié)約成本的。物業(yè)合同的條款很多都來自于“默認(rèn)的理解”。并沒有相對明確的說明。對“默認(rèn)的理解”，會由于人們對事物的認(rèn)知不同而產(chǎn)生不同的標(biāo)準(zhǔn)。所以，對很多無參考標(biāo)準(zhǔn)而按照“默認(rèn)的理解”來執(zhí)行的條款，往往就出現(xiàn)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司達(dá)不到合同所要求的標(biāo)準(zhǔn)，而物業(yè)公司則會認(rèn)為他們已經(jīng)做到了合同條款。

　　舉個簡單的例子：一份物業(yè)合同中的某個條款內(nèi)容為：“對公用部位的綠化為三個月修剪一次，修剪所產(chǎn)生的人工，人員管理及材料等相關(guān)費(fèi)用由物業(yè)公司報(bào)業(yè)主委員會審批后，從小區(qū)的經(jīng)營性收入內(nèi)扣除。”咋一看這個條款并沒有太大的問題。字面意思及通常性的理解都知道是什么意思。政府部門對這小區(qū)綠化這塊也有參考性規(guī)定是三個月修剪一次。但真正的問題是：三個月修剪一次后，修剪的效果如何判定？如果沒有修剪，也許沒有問題。但修剪了，就會有修剪的效果，而由于這個修剪效果沒有可供參考的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)。這時候就會由于個人理解的不同而對產(chǎn)生岐義。但對物業(yè)公司來說，他并沒有違反合同，他做到了三個月一次的修剪，合同中沒有規(guī)定修剪需要達(dá)到什么樣的要求，那么，物業(yè)公司自然也可以按照他們所認(rèn)為的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。這樣一來，假如一個不是很負(fù)責(zé)的物業(yè)公司，自然可以通過合同上的漏洞來節(jié)約其成本。

　　所以，避免物業(yè)公司為節(jié)約自身成本而降低服務(wù)水平的做法，一定需要在進(jìn)行物業(yè)招標(biāo)時認(rèn)真制定物業(yè)合同，合同條款越詳細(xì)越好，也可以在合同中可以提出類似這樣的要求：如果業(yè)委員認(rèn)為物業(yè)的服務(wù)水平?jīng)]有達(dá)到業(yè)主的要求，可以就部份具體條款進(jìn)行補(bǔ)充性說明。另外一種做法就是參考酒店管理的做法，制定酬金制的合同，按物業(yè)提供服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)不同而付出相應(yīng)的物業(yè)酬金。這個做法對合同條款更需做細(xì)致說明，并且是越細(xì)致越好。

　　4、如果物業(yè)為謀求更大利潤空間或改善自身狀況，是否物業(yè)就有權(quán)利獨(dú)自取得小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的經(jīng)營所得？

　　沒有權(quán)利。小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營性收入歸全體業(yè)主所有。經(jīng)營性收入是做為小區(qū)公共部位的維修資金，物業(yè)公司只是代為經(jīng)營和維護(hù)管理。經(jīng)營所得收入開支的財(cái)務(wù)報(bào)表政府要求至少半年對全體業(yè)主公示一次。如果沒有公示，則可以視為物業(yè)公司在違法經(jīng)營。即使物業(yè)服務(wù)合同中寫明小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營性收入由全部歸物業(yè)公司，同樣可以視為物業(yè)公司違法經(jīng)營（我想再牛的合同也不能和法律相抵觸吧）。

　　目前有一種情況相對會特殊一些：在一些老舊小區(qū)，由于沒有物業(yè)或者以前的單位集資建房的，很大一部份目前會由社區(qū)或者街道代為管理。假如政府對這些老舊小區(qū)引進(jìn)物業(yè)管理的話（主要考慮有物業(yè)管理無論對單位建的單元樓還是老的居民房總是利大于弊的），則會根據(jù)實(shí)際情況對這類小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行一些調(diào)整。由于是老舊小區(qū)，很多居民并沒有太多物業(yè)的概念，所以物業(yè)費(fèi)通常對居民只收取很少一部份（也有可能前期不收費(fèi)物業(yè)費(fèi)），另外一部份前期由政府財(cái)政補(bǔ)貼居多，后期則會和小區(qū)居民協(xié)商好，將部份小區(qū)的公共區(qū)域的經(jīng)營所得（通常是停車位的收費(fèi)，當(dāng)然也有可能是其它的），全部歸由物業(yè)公司所得，以彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)的不足。在這種特殊情況下，物業(yè)公司也依然只是得到部份小區(qū)的經(jīng)營所得（相對新的小區(qū)會偏多），但仍然是沒有權(quán)利得到全部經(jīng)營所得的。

　　5、如果物業(yè)沒有法定權(quán)利獨(dú)自取得小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的經(jīng)營所得，這些經(jīng)營所得是否歸全體業(yè)主所有？

　　國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　小區(qū)的經(jīng)

營性收入除了支付小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的維修費(fèi)用，管理成本外。其盈利所得主要做為下一年度的維修準(zhǔn)備金。如果還有富余的，可以通過召開業(yè)主大會，共同商議收益所得的支出問題（這時支出就可以包括代業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)）。曾經(jīng)有網(wǎng)友提出過“零物業(yè)費(fèi)”的可能，就是基于某些小區(qū)的經(jīng)營性收入的確足以代小區(qū)業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，甚至在一些小區(qū)還存在小區(qū)的經(jīng)營性收入除去維修費(fèi)用，管理費(fèi)用和代付業(yè)主物業(yè)費(fèi)外，還會有盈余。（我們曾經(jīng)看到過一些小區(qū)的經(jīng)營收入的財(cái)務(wù)報(bào)表，有些經(jīng)營有方的小區(qū)的收入的確讓人意外）。

　　6、如果上述經(jīng)營所得歸全體業(yè)主所有，全體業(yè)主如何監(jiān)管、運(yùn)用這些經(jīng)營所得？

　　運(yùn)用經(jīng)營所得參考第五個問題的回答。至于監(jiān)管，通常情況下是由物業(yè)公司委托保管，經(jīng)營性收入所得由存入專用銀行帳號，只有手續(xù)齊全的情況下才能在該帳戶支出（手續(xù)主要為在業(yè)主大會上審核通過，并由指定人員領(lǐng)取等等，有些支出還需要報(bào)政府部門審批，依各地情況不同而略有不同）如小區(qū)業(yè)主對經(jīng)營收入的所得有疑問，一是可以要求對收入所得進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，二是可以進(jìn)行實(shí)際的調(diào)查取證。三是可以制定日常的監(jiān)管機(jī)制。

　　實(shí)際的情況可能是：由于日常監(jiān)管的難度，通常只可能做到最大化的縮小監(jiān)管不足，基本上做不到完全無漏洞的監(jiān)管。就拿小區(qū)停車位的臨時停車來說，如果臨時停車收錢，而這個錢又是由保安來收的話，就很難排除保安對臨時停車不登記或者登記不公開。所以，有些小區(qū)會和物業(yè)約定，對于臨時停車采用包干制，就是業(yè)主表決一個大致的臨時停車收入告知物業(yè)，在這個收入之內(nèi)的歸業(yè)主，盈余的都給物業(yè)。有點(diǎn)類似于將臨時停車租給物業(yè)來經(jīng)營，業(yè)收收租金，盈余由物業(yè)負(fù)責(zé)。這樣，物業(yè)會有積極性管理好，而業(yè)主也不用擔(dān)心物業(yè)私扣臨時停車費(fèi)的問題。

　　7、如果在業(yè)主或業(yè)主委員會沒有小區(qū)公共區(qū)域經(jīng)營權(quán)的前提下（這樣說法是否正確？），如何保證上述經(jīng)營所得能為全體業(yè)主帶來最大利益？

　　假設(shè)條件不成立，無法解答。只看后半句的話，可以參考第五個問題的回答：經(jīng)營所得為全體業(yè)主所有，其支出需經(jīng)業(yè)主大會表決通過。也就是說，錢給業(yè)主了，怎么用是業(yè)主們自己商量的事，只要符合業(yè)主大會表決程序，又不違反政府相關(guān)法規(guī)的，業(yè)主哪怕把這錢拿去吃飯喝酒了，都只是業(yè)主們的事情，外人是管不著的。當(dāng)然，業(yè)主大會也可以將這筆錢用在小區(qū)的軟硬件的更新和再投資上，以創(chuàng)造新的盈利點(diǎn)來博取下一年度的高收益。

　　比如現(xiàn)在有些物業(yè)第三方機(jī)構(gòu)或者類似一些咨詢公司，可以委托他們做一份經(jīng)營性的設(shè)計(jì)方案來規(guī)劃小區(qū)的經(jīng)營。曾經(jīng)就有小區(qū)找過我們公司做過這樣的方案：按小區(qū)的情況，委托設(shè)計(jì)一份小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營性方案。（說實(shí)在的，小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營，真的不僅僅只是收收停車費(fèi)和戶外廣告費(fèi)而已，停車費(fèi)大半是能看得到擺在明處的，類似廣告這樣在暗處的收入通常都是業(yè)主和業(yè)委會所不知道的。所以有些負(fù)責(zé)任的業(yè)委員就會找第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案及預(yù)算等設(shè)計(jì)。）

　　8、如果小區(qū)公共區(qū)域經(jīng)營權(quán)只能交給物業(yè)，是否需要對物業(yè)建立授權(quán)、監(jiān)管和約束機(jī)制？如何建立并行之有效？

　　假設(shè)前提不成立。確切的說法應(yīng)該是：如果小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營權(quán)委托給物業(yè)公司。小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營權(quán)是歸業(yè)主的，可以交由物業(yè)經(jīng)營，也可以小區(qū)自己或者另找人經(jīng)營。目前通常都是由物業(yè)公司代為經(jīng)營，但所有經(jīng)營項(xiàng)目須經(jīng)業(yè)主，業(yè)主委員會，或召開業(yè)主大會同意才行。如果經(jīng)營權(quán)委托給物業(yè)公司，那么，業(yè)主和物業(yè)公司可以簽托一個委托合作或者類似的合同或協(xié)議。至于類似授權(quán)，監(jiān)管和約束機(jī)制，基本上是業(yè)主或業(yè)主大會的事情了。如果把小區(qū)業(yè)主比作一家人，小區(qū)比做一個家庭的房子的話，通俗的說法就是：家里人同意把咱家的院子租出去做生意，給誰做和怎么管就得家里人商量了。

　　國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　不要誤解所有的經(jīng)營都需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意。正確的解讀應(yīng)該經(jīng)營涉及物業(yè)公司的合同范圍內(nèi)的，必須經(jīng)物業(yè)公司的同意。不涉及的則只需要業(yè)主大會同意。（通常的物業(yè)合同里，小區(qū)經(jīng)營性收入，有大概7%左右是補(bǔ)貼物業(yè)的，所以有時候會需要經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意。當(dāng)然，各地的情況不同，合同內(nèi)容也不同，就另當(dāng)別論）

　　9、小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營是否不僅包括各種形式的廣告，還包括公共房屋、公共場地等租賃收入以及其他各種變相收入？

　　是的，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，其收入都?xì)w為小區(qū)的經(jīng)營性收入。

　　10、物業(yè)公司的經(jīng)營狀況需要業(yè)主關(guān)注嗎？如果需要，那么一個入不敷出的物業(yè)和一個保持合理盈利的物業(yè)哪個更好？

　　除了老舊小區(qū)由于業(yè)主缺乏物業(yè)觀念以及對物業(yè)的不正確理解外，物業(yè)公司會由于物業(yè)費(fèi)的收繳難問題和物業(yè)費(fèi)過低的問題撤出小區(qū)外（由社區(qū)代管轉(zhuǎn)到由物業(yè)接管，物業(yè)費(fèi)通常只有0.1--0.3元/平方/月，有些甚至不收或者無法收繳物業(yè)費(fèi)，很大一部份也都依靠政府相關(guān)部門才能繼續(xù)維持物業(yè)）。就我所了解的物業(yè)公司，除了被業(yè)主踢了的物業(yè)和物殊情況的（老舊小區(qū)，或者物業(yè)管理太差導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)矛盾激化得不到緩解的），沒有哪個物業(yè)愿意放棄手上的樓盤不管的（就現(xiàn)在的行情，只有少賺錢的物業(yè)，還沒見到虧本的物業(yè)，這也是短短十幾年，各地的物業(yè)公司多如牛毛的原因之一吧）。物業(yè)公司做為企業(yè)，它是有權(quán)利追求利潤的最大化也是一定會追求利潤最大化的。至于所謂保持合理盈利，就只能看該公司的經(jīng)營策略了。需要注意的是：無論物業(yè)和業(yè)主簽訂什么樣的合同，除非物業(yè)有類似損害業(yè)主利益，侵犯小區(qū)財(cái)產(chǎn)的事情，由于司法或相關(guān)執(zhí)法部門認(rèn)定需要對物業(yè)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)審核的，業(yè)主才有可能查看物業(yè)公司的財(cái)務(wù)，只是有可能而已。物業(yè)公司的財(cái)務(wù)狀況，是物業(yè)公司內(nèi)部問題，與業(yè)主是無關(guān)的。如果業(yè)主想了解物業(yè)公司的經(jīng)營狀況，只能通過別的合法途徑去了解。

　　就目前來看，個人認(rèn)為，盈利與否與小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)是沒有太大關(guān)系的。關(guān)鍵在于物業(yè)公司是否在實(shí)實(shí)在在為小區(qū)服務(wù)。并不是有錢的物業(yè)就一定能把小區(qū)管好。管好小區(qū)干的是細(xì)致活，好的物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)主任才是最實(shí)在的。龍生九子也子子不同啊。

　　11、如果上述不需要，是不是對待物業(yè)的態(tài)度就是干的下去就干，干不下去就滾蛋？或者業(yè)主的關(guān)注不如物業(yè)從自身的用心服務(wù)、科學(xué)管理中求效益？

　　這個問題是從原文中復(fù)制過來的，語句似乎有點(diǎn)錯誤，我有點(diǎn)理解不了。如果從業(yè)主和物業(yè)公司雙方的立場來說話的，我覺得雙方都不是絕對強(qiáng)勢

的一方。業(yè)主和物業(yè)交流的過程是應(yīng)該也是一個博奕的過程（小區(qū)日常管理的問題總是很多，煩索而又需要細(xì)致工作），所以，雙方如果保著合作的心態(tài)對雙方對有利。物業(yè)公司可以為小區(qū)提供合同外的增值服務(wù)，業(yè)主需要體諒一下物業(yè)工作的辛苦。如果純粹的站在合同和法規(guī)的立場上，不考慮道德標(biāo)準(zhǔn)和人文化管理的話，那么，雙方按章程辦事，我相信一定會出現(xiàn)很多矛盾，合同畢竟是死的，計(jì)劃總是不如變化快，再說了，法理還不外乎人情呢。業(yè)主理論上可以說我付了錢你就一定要幫我把事情做到我要求的程度，碰上個強(qiáng)硬的物業(yè)公司就會說你付的物管費(fèi)是合同約定的費(fèi)用，只要我不違反合同，業(yè)主你拿我就沒折。碰上這種局面就會演變成一個僵持的情形，一個不小心還會導(dǎo)致矛盾激化。如果有業(yè)主想以物業(yè)服務(wù)不到位而拒付物業(yè)費(fèi)的話，提醒業(yè)主一句：假如物業(yè)公司打官司來追討物業(yè)費(fèi)的話，業(yè)主通常會敗訴。原因很簡單：只要物業(yè)公司對小區(qū)的管理服務(wù)不違法，不違反合同，業(yè)主就必須如數(shù)繳納物業(yè)費(fèi)。對業(yè)主所提出的服務(wù)不到位，前面也回答過了，本身就沒有可供參考的標(biāo)準(zhǔn)或依據(jù)，而且還存在一個取證難的問題。業(yè)主要真生氣了，可以在業(yè)主大會上提出意見，但還不一定能通過。但并不是物業(yè)公司就很強(qiáng)勢，強(qiáng)勢的物業(yè)在和業(yè)主的溝通中估計(jì)會比較容易犯眾怒，后果就是直接被業(yè)主炒魷魚，有點(diǎn)得不償失了。

　　所以，沒有絕對強(qiáng)勢的業(yè)主和物業(yè)。與其對立，不如考慮合作，即可保持雙方利益的最大化，也有利于小區(qū)的安定團(tuán)結(jié)。我想沒人想住在一個經(jīng)常見人小吵小鬧的小區(qū)吧。如果有人看到過《囚徒困境》，了解博奕論，知道納什均衡的話，我相信會比較容易理解。俗話說得好：怨怨相報(bào)何時了。何必鬧得這么僵呢。

　　12、如果討論這些問題的前提是物業(yè)應(yīng)把最基本的份內(nèi)之事做好，比如供暖仍然存在各處冷熱不均的現(xiàn)象等。是否物業(yè)需要先出面解決一下目前存在的信息不對稱的問題呢？

　　信息不對稱的問題，別說物業(yè)公司了，我想信就是信息經(jīng)濟(jì)學(xué)家想有效解決這個問題都覺得比較麻煩，而且估計(jì)需要投入的成本太高。我想業(yè)主想問的問題應(yīng)該是物業(yè)的信息發(fā)布與業(yè)主的有效溝通上。這個問題也并不是物業(yè)可以單方面解決的。需要業(yè)主和物業(yè)共同努力才行。現(xiàn)在小區(qū)都有告示欄的。物業(yè)的一些通知公告什么的都會張貼在告示欄上（有懶的物業(yè)也會不貼，但一般類似小區(qū)設(shè)施設(shè)備的情況都會有備案），對物業(yè)公司來說，也算是盡責(zé)了，且不說盡責(zé)的效果如何，至少物業(yè)把這事情做了。但能通常情況下，一個公告不能可一年365天都貼著的，第二呢，會去看的業(yè)主估計(jì)也沒有多少。就我自己來說，我基本上不看。難得瞄上一眼。有事情了才會去物業(yè)問。小區(qū)如果像我這樣的業(yè)主多一些的話，其實(shí)不難理解物業(yè)的宣傳工作有時候是很難做的。關(guān)于這點(diǎn)，自認(rèn)為是像我這樣的業(yè)主沒做配合好工作。而且物業(yè)也總不能因?yàn)橐粋€小公告在小區(qū)拉橫幅發(fā)傳單吧。

　　這里可能涉及到物業(yè)管理項(xiàng)目主任的觀念問題：認(rèn)為宣傳工作只存在于公示欄及口頭或者電話告知。我是覺得，現(xiàn)在物業(yè)宣傳的手法過于單一。怎么說我們也是信息時代了，有電腦，有手機(jī)，能上網(wǎng)，網(wǎng)民網(wǎng)蟲還成堆呢。對我這樣的喜歡網(wǎng)絡(luò)的人來說，你讓我去看宣傳欄，不如在網(wǎng)上貼出來或者發(fā)個短信給我來得更實(shí)，也更有效果（也許我一年才看一次宣傳欄，一周卻都有三到四天會上網(wǎng)）。

　　所以，物業(yè)公司的宣傳工作應(yīng)該是多種方法相結(jié)合的。業(yè)主也可以向物業(yè)提出意見，如何宣傳更好。這樣，也許做不到讓所有業(yè)主都知道近期小區(qū)的公告，但總能讓多數(shù)業(yè)主知道。

　　物業(yè)公司也好，業(yè)主也好，同在一個小區(qū)，基本上都是抬頭不見低頭見的。不能說物業(yè)公司就在想怎么樣從小區(qū)賺錢，一個環(huán)境差的小區(qū)它也賺不錢的，業(yè)主也不是盡想給物業(yè)公司找碴的，都是想把小區(qū)環(huán)境做好，業(yè)主住著舒服，物業(yè)管得輕松。既然有一個共同目標(biāo)，真的還是以合作的心態(tài)對待處理更實(shí)際一些。沒有必要在同一個事情上因?yàn)榭磫栴}的角度和立場不同面讓雙方陷入僵硬，那樣雙方付出的時間精力我想遠(yuǎn)比換位思考處理要大得多。那又何必呢？

篇3：物業(yè)管理實(shí)戰(zhàn):日常工作問答

　　物業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)--日常工作問答

　　一、前期介入篇

　　1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時應(yīng)該提出哪些意見？

　　答：一個房地產(chǎn)項(xiàng)目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡便和低維護(hù)支出費(fèi)用，所以物管方面對物業(yè)設(shè)計(jì)（說明）應(yīng)該提出以下幾點(diǎn)建議：

　　（1）要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗?fù)び梅俊⒗占尽⑽锪蟼}庫、清潔工工具房等）。

　　（2）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。

　　（3）設(shè)計(jì)時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。

　　（4）高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

　　（5）水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。

　　（6）信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務(wù)費(fèi)），并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。

　　（7）小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。

　　（8）小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。

　　（9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的。

　　（10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。

　　（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。

　　（12）小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。

　　（13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。

　　（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。

　　（15）現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機(jī)排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。

　　（16）低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計(jì)成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題（滲漏）。

　　（17）建筑物的可上人平臺可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足。

　　（18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）

　　（19）樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。

　　（20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

　　（21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。

　　（22）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

　　（23）垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。

　　（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

　　（25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。

　　（26）消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。

　　（27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計(jì)量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費(fèi)用）。

　　（28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏

通時的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。

　　（29）凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。

　　（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。

　　（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。

　　（32）所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和淋花水）。

　　（33）商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。

　　（34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。

　　（35）重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）。

　　（36）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計(jì)時最好設(shè)置套管。

　　（37）小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位：

　　（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。

　　（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。

　　（c）陽臺設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。

　　2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)注意什么？

　　答：一個物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點(diǎn)建議：

　　（1）對小區(qū)（大廈）的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實(shí)體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的那家。

　　（2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。

　　（3）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。

　　（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)產(chǎn)就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。

　　（5）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。

　　（6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。

　　（7）為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計(jì)量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標(biāo)記，合理分配。

　　（8）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。

　　（9）重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參加。

　　（10）物業(yè)的竣工驗(yàn)收，物管人員應(yīng)會同參加，對不符合物管要求的工程項(xiàng)目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗(yàn)收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。

　　3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項(xiàng)目開盤后對外售樓時應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

　　答：嚴(yán)格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費(fèi)者）；免*年管理費(fèi)或只按 多少元／M2收取管理費(fèi)（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供**會所服務(wù)（會所一向是個賠錢項(xiàng)目，誰來投資設(shè)備，誰來支出場地管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)和人工費(fèi)？誰來貼補(bǔ)經(jīng)營虧損？）；承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計(jì)時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應(yīng)該對開發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。

　　二、接管驗(yàn)收篇

　　1、物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時應(yīng)注意那些交接事項(xiàng)？

　　答：物管公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因?yàn)榘殃P(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗(yàn)收時要注重以下幾個關(guān)鍵：

　　（1）對在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對尚未完善的事項(xiàng)，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項(xiàng)基金，開辦費(fèi)用，對外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題）。

　　（2）開發(fā)商應(yīng)對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人擴(kuò)聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。

　　（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配

件等留下來備用可為以后維修減少費(fèi)用。

　　（4）凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

　　（5）驗(yàn)收時注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。

　　（6）小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。

　　三、入伙篇

　　1、物業(yè)公司在剛?cè)牖镫A段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作？

　　答：物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項(xiàng)的法律契約關(guān)系（如業(yè)主公約、管理費(fèi)、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費(fèi)和水電費(fèi)銀行委托繳款協(xié)議等）。凡是業(yè)主（住戶）違反小區(qū)管理?xiàng)l例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設(shè)天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費(fèi)和車位使用費(fèi)等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效。入伙前期對小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據(jù)頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當(dāng)然重點(diǎn)是放在預(yù)防上，通過上述的工作給小區(qū)一個良好的生活秩序和環(huán)境。