物業管理實戰--日常工作問答

　　一、前期介入篇

　　1、物業管理公司在開發商對項目規劃設計時應該提出哪些意見？

　　答：一個房地產項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業設計（說明）應該提出以下幾點建議：

　　（1）要考慮商業和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

　　（2）配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。

　　（3）設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。

　　（4）高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

　　（5）水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。

　　（6）信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），并且信報箱的規格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。

　　（7）小區進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。

　　（8）小區內的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。

　　（9）小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。

　　（10）小區內綠化面積要考慮到以后小區創評的需要。

　　（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業小區）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。

　　（12）小區內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。

　　（13）小區內盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。

　　（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。

　　（15）現在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業主在二次裝修的排管時，施工不規范會引發一系列問題。

　　（16）低價商品房業主用窗式空調多，故臥室大多預留窗式空調口，預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機，又可以安放窗式空調機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產生老式空調口的敝端和遺留問題（滲漏）。

　　（17）建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足。

　　（18）現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）

　　（19）樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。

　　（20）樓道內電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

　　（21）小區內的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業）。

　　（22）小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

　　（23）垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。

　　（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

　　（25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發生不必要的支出）。

　　（26）消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。

　　（27）由于商業用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。

　　（28）小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏

通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。

　　（29）凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。

　　（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現象）。

　　（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。

　　（32）所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。

　　（33）商鋪商前后的預留空調位及排水位往往被開發商所忽視，設計中應考慮進去。

　　（34）建筑上不要出現死角即不可上人的平臺等（以減少衛生死角和高空作業）。

　　（35）重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。

　　（36）最容易發生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。

　　（37）小區配套公共設施規劃設計要一步到位：

　　（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。

　　（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。

　　（c）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

　　2、物業公司在工程施工階段介入過程中應注意什么？

　　答：一個物業的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成，所以對于物業管理公司來講主要對開發商提以下幾點建議：

　　（1）對小區（大廈）的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。

　　（2）小區基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。

　　（3）涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。

　　（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發產就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。

　　（5）一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。

　　（6）小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。

　　（7）為方便以后的物業管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。

　　（8）各專業工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。

　　（9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。

　　（10）物業的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字，物業（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。

　　3、物業管理公司在開發商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項？

　　答：嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內面積，誤導消費者）；免*年管理費或只按 多少元／M2收取管理費（讓物業公司倒貼錢）；小區提供**會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經營虧損？）；承諾小區會有管道煤氣，智能化管理系統，閉路監控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業主入伙發現承諾不兌現時和物業公司結怨），物管公司應該對開發商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。

　　二、接管驗收篇

　　1、物管公司在開發商物業移交時應注意那些交接事項？

　　答：物管公司對開發商所移交的物業一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的包袱。一般來說物業公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵：

　　（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區配套設施等敏感問題）。

　　（2）開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯系電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。

　　（3）將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配

件等留下來備用可為以后維修減少費用。

　　（4）凡小區采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。

　　（5）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區標識系統、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區擺攤、搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。

　　（6）小區公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明（避免以后引起業主投訴、爭紛）。

　　三、入伙篇

　　1、物業公司在剛入伙階段應做好哪些準備工作？

　　答：物業公司在入伙最初階段主要完善物業管理配套設施，理順業主與物業管理公司之間就重要事項的法律契約關系（如業主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協議、管理費和水電費銀行委托繳款協議等）。凡是業主（住戶）違反小區管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調、拖欠管理費和車位使用費等物業管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業主公約中列明，業主簽字有效。入伙前期對小區違章違規的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當然重點是放在預防上，通過上述的工作給小區一個良好的生活秩序和環境。

篇2：《物業管理條例》法規知識問答培訓

　　《物業管理條例》法規知識問答培訓

　　1、為什么要制定《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)？

　　答：為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境(第一條)。

　　2、什么是物業管理？

　　答：《條例》中所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動(第二條)。

　　3、業主在物業管理活動中有哪些權利和義務？

　　答：針對實踐中業主權利和義務不明確的問題，《條例》規定業主在物業管理活動享有10項權利：

　　(1)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

　　(2)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　(3)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

　　(4)參加業主大會會議，行使投票權；

　　(5)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　　(6)監督業主委員會的工作；

　　(7)監督物業管理企業履行物業服務合同；

　　(8)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　(9)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

　　(10)法律、法規規定的其他權利。

　　同時規定業主在物業管理活動中必須履行6項義務：

　　(1)遵守業主公約、業主大會議事規則；

　　(2)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(3)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　(4)按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　(5)按時交納物業服務費用；

　　(6)法律、法規規定的其他義務(第六條)。

　　4、如何成立業主大會，什么情況下可以不成立業主大會？

　　答：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政

　　主管部門的指導下成立業主大會。

　　只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會。

　　決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責(第十條)。

　　5、業主在業主大會會議上的投票權如何確定？

　　答：業主在業主大會會議上投票權的確定，應當根據業主大會議事規則的規定來確定。

　　但首次業主大會會議召開時，由于業主大會議事規則尚未制定，《條例》規定業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定(第十條、第十八條)。

　　6、業主大會會議可以采用什么形式召開？如何作出決定？

　　答：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主

　　可以委托代理人參加業主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加(第十二條)。

　　召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主，住宅小區的業主大會

　　會議，還應當同時告知相關的居民委員會(第十四條)。

　　業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和

　　修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過(第十二條)。

　　7、業主委員會是怎樣產生的，它和業主大會間是什么關系？擔任業主委員會委員必須具備哪些條件？

　　答：業主大會成立時，應當選舉產生業主委員會。業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案(第十條、第十五條、第十六條)。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任(第十六條)。

　　8、業主大會、業主委員會和居民委員會之間有何關系？

　　答：業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議(第二十條)。

　　9、建設單位在前期物業管理活動中承擔什么責任？

　　答：建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益，應當在物業銷售前向物業買受人明示，并予以說明(第二十二條、第二十三條)。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業(第二十四條)。

　　建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權(第二十七條)；建設單位應當在辦理物業承接驗收手續時向物業管理企業移交竣工總平面圖等資料(第二十九條)；應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房(第三十條)；應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任(第三十一條)。

　　10、《條例》對前期物業服務合同作了哪些要求？

　　答：前期物業服務合同應當以書面形式訂立(第二十一條)。

　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容(第二十五條)。

　　前期物業服務合同可以約定期限。但前期物業服務合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止(第二十六條)。

　　11、怎樣簽訂物業服務合同，物業服務合同包括哪些主要內容？

　　業主大會作出選聘物業管理企業的決定后，業主委員會應當與物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定(第三十五條)。

　　12、物業管理用房歸誰所有，如何使用？

　　答：物業管理用房的所有權依法屬于業主。物業管理企業使用物業管理用房，應當根據物業服務合同中的約定。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房交還給業主委員會(第三十八條、第三十九條)。

　　13、物業管理企業能否把取得的物業管理服務再轉移給其他的物業管理企業？

　　答：物業管理企業不能將物業管理區域內的全部物業管理業務一并再委托給其他物業管理企業。但為了有利于物業管理專業化水平的提高，物業管理企業可以把物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業(第四十條)。

　　14、物業服務費用如何確定？物業服務費用由誰交納？不交納物業管理費用的承擔什么法律責任？

　　答：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定(第四十一條)。

　　業主應根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納(第四十二條)。

　　業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴(第六十七條)。

　　15、《條例》對水、電、氣、熱等費用的代收作了哪些規定？

　　答：物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受有關單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用(第四十五條)。

　　16、物業管理區域內發生安全事故，物業管理企業應當承擔什么責任？對物業管理企業保安人員有什么要求？

　　答：物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作(第四十七條)。

　　物業管理企業對物業管理區域內發生的安全事故承擔的法律責任，應當根據物業服務合同的約定來確定，未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任(第三十六條)。

　　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益(第四十七條)。

　　17、《條例》對物業的使用與維護作了哪些規定？

　　答：《條例》對物業的使用與維護作了四個方面的規定：

　　一是業主、物業管理企業都不得改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施的用途。

　　二是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任(第五十二條)。

　　三是業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主(第五十三條)。

　　四是利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用(第五十五條)。

　　18、哪些物業的業主應當交納住房維修資金？住房專項維修資金歸誰所有，什么用途？

　　答：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用。《條例》對挪用專項維修資金的行為規定了嚴格的法律責任(第五十四條、第六十三條)。

篇3：前期物業管理知識問答

　　前期物業管理知識問答

　　問：什么是前期物業管理

　　答：一般意義上的物業管理，是從住宅小區成立業主委員會選聘物業管理公司后開始，而“前期物業管理”僅存在于業主委員會成立之前。前期物業管理期間，由于業主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業公司的職權機構，但已有部分業主入住，不能沒有物業管理和服務，那只能由開發商選聘物業管理單位，或者就是開發商屬下的物業公司來承擔物業管理和服務工作。由于實施物業管理的時間越長，其經濟效益才越能顯示；短期的物業管理，由于開始時得做大量準備，要理順和協調各種關系，還要在某些方面先投入點資金等，它的效益是出在一段時期以后。所以開發商在選聘物業管理單位時，簽約一般都簽幾年，否則物業公司不大愿意接受短期協議。然而，開發商與物業公司的簽約，卻無法制約業主，業主委員會成立以后，任何時候都有權解聘物業公司。

　　問：前期物管需要嗎

　　答：為使發展商便于日后管理，樓內各項設施便于維護、保養，物業管理在樓宇設計、施工準備階段介入為最佳時期，因為這是管理公司可在兼顧發展商利益的條件下，更多地為業主的生活便利考慮。從物業管理的專業角度提出客觀的意見，為發展商省去一些不必要的支出，又為今后業主的生活帶來方便。

　　列舉了一個有關垃圾的問題，一般來說她們將在業主用餐后收取垃圾，每層樓已經為業主設了垃圾桶，但物管收垃圾的路線應避免遇到業主，肯定不能從每幢樓的正門進出，于是在她的建議下開發商在每幢樓增加了一個后門。此外，還有通過前期物管的參與，來確定同等的裝飾材料哪種更便于保養，一幢電梯公寓需要配幾部電梯、選多少承重量的電梯、用什么品牌的電梯合適等第問題。

　　前期物管就是開發商、后期物管公司及業主之間的餓一座橋梁。物管公式依據自己多年的物管經驗從施工、設備、材料等方面提出可行性意見，以確保開發商的資金用在刀刃上，使后期物管公司介入樓盤時具備良好的先天條件，也為業主有效地控制了維修費用。

　　問：什么是物業管理法律責任？

　　答：物業管理主管部門的工作人員、物業管理企業、業主或使用人，在進行管理、服務、使用物業的活動中，必須遵守國家關于物業管理法律法規、規章政策的規定和物業管理委托合同、業主公約，如果因為故意或過失違反了物業管理法律規范，就屬于違法行為或違約行為。例如違章搭建、損壞公共設施等。又如房屋所有人不依法修繕房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受損害，具備了法律規定的危害后果，也符合法律規范所規定的制裁條件，由當事人承擔物業管理的法律責任。

　　問：物業管理企業與房地產開發企業的關系？

　　從二者隸屬關系來看，一般有兩種情況：一種是房地產開發企業自身進行物業管理，所設的物業管理公司為其下屬的分支機構或子公司，二者之間是從屬關系，目前國內這種關系占有很大比例；另一種是房地產開發企業以原始業主的身份在物業建成以后負責第一次選聘物業管理公司，這時二者之間是一種短期的合同關系，當業主委員會成立后，選聘物業管理公司的工作則由業主委員會負責，房地產開發企業在原始資料移交后，與物業管理公司基本上將不再發生聯系。從活動范圍來看，二者既密切關聯又有相對獨立性：一方面，房地產開發建設為物業管理提供一定的物質基礎，房地產開發項目設計與建造質量及環境的優劣，將直接影響到日后物業管理的開展，因此物業管理企業必須與房地產開發企業保持良好的關系，盡可能作到物業管理能早期介入，以確保和提高房地產開發建設的質量；另一方面，雖然物業管理可以看作是房地產開發的延續和完善，但物業管理企業與房地產開發企業的活動范圍卻各有側重點，房地產開發企業主要涉及物業的建設、流通和消費的前期活動，而物業管理企業則是對已建成并投入使用的各類物業實施全方位的綜合管理與服務，其主要活動領域在物業的消費階段。因此，不管二者是從屬關系還是一種短期的合同關系，在管理活動中必須明確二者的責任。如，因設計、施工或材料原因造成的物業質量事故應明確由開發企業承擔修繕責任(當然可委托物業管理企業實施修繕工作，但開發企業應支付相應的費用和報酬)；若屬使用不當、管理不善造成的質量事故則由物業管理企業承擔相應的責任

　　問：住戶裝修時，是否應向物業公司交納裝修押金？

　　答：住戶對房屋進行二次裝修已是普通現象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結構，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時，必須向物業公司提出申請，經物業公司批準后方可施工，而且還必須與物業公司簽訂裝修協議，明確裝修的內容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內容。對于物業公司是否應收取裝修押金，應按照購房人在買房時與開發商雙方約定為準，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規定執行。

　　問：機動車停車費用到底是什么費用？

　　答：規定的是“機動車存車費”，而不是“占地費”。在小區里能收取此項費用的只能是具備《物業管理資質證書》的物業管理公司，其他單位和個人不得收取此項費用。物業公司收取存車費后，雙方應簽訂存車看管協議書，物業公司履行看管責任，發生丟失時，按照雙方簽訂的協議進行處理。

　　問：物管公司應提供哪些服務？

　　常規性服務是最基本的服務，包括：

　　1.房屋建筑主體管理；

　　2.房屋設施、設備和管理；

　　3.環衛管理；

　　4.綠化；

　　5.治安；

　　6.消防；

　　7.車輛道路；

　　8.代辦服務

　　物業管理收費項目的構成 答：

　　1.房屋建筑及其設備、設施的自有部位、自用設備的維護、維修、保養費用；

　　2.共用部位、共用設備設施的日常運營和管理費用；

　　3.物業范圍內的市政設施道路、維護維修費用；

　　4.物業所有人、使用人在使用物業過程中，為維護公共環境的安全、清潔、秩序、優美，而要求物業經營人所進行的管理和服務費用；

　　5.物業所有人、使用人要求物業經營人提供的特殊和專業的服務項目而付出的費用。

　　物業管理公司應承擔的義務包括：

　　1.全面履行物業管理合同，對房產消費者委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區及小區內物業的保安、防火、綠化綠擴、清掃保潔以及房產消費者日常生活必需的便民服務。

　　2.接受物業管理委員會和居民的監督。

　　3.重大的管理措施提交物業管理委員會審議決定。

　　4.接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當地街道辦事處的指導監督。

　　5.發現違反法律、法規和規章的行為，要及時向有關行政管理機關報告。有關物業管理公司應根據國家規定，結合管轄小區實行情況，制定較具體的義務和責任條款并公之于眾，以方便房產消費者的了解和監督。

　　問：業主與開發商有糾紛而拒絕交納物業管理費，物業公司該怎么辦？

　　答：商品房買賣與物業管理屬于不同的法律關系。業主與開發商之間的任何糾紛應由開發商與業主解決，業主不能以此為由拒交物業管理費。業主拒交物業管理費的行為構成對物業管理公約的違反，是一種違約行為，物業管理公司有權要求業主履行義務，交納物業管理費；如業主繼續違約的，物業管理公司可以采取法律手段，起訴業主或提出仲裁，要求業主履行物業管理公約的義務。 最后提醒住房消費者一定要分清在住房消費過程中房屋買賣關系與物業委托管理關系，出現不同的問題由不同的責任人承擔違約責任，不能因為開發商與物業公司之間存在著委托關系，就將開發商的行為與物業公司的行為混在一起。除房屋交付時存在這個問題之外，在房屋維修方面也存在這種類似的情況，希望消費者辨清責任的承擔者，避免開發商與物業公司之間的互相推諉，讓應該承擔責任者無法推托，以便住房消費者更好地保護自己的利益。