各縣(市、區(qū))人民政府，廬山管理局，九江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、廬山西海風(fēng)景名勝區(qū)、八里湖新區(qū)、鄱陽(yáng)湖生態(tài)科技城管委會(huì)，市政府各部門，市直及駐市各單位：

　　《九江市物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接退出服務(wù)項(xiàng)目管理暫行辦法》經(jīng)市政府第41次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹實(shí)施。

　　20**年3月26日

　　(此件主動(dòng)公開)

　　九江市物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接退出服務(wù)項(xiàng)目管理暫行辦法

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理工作，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，構(gòu)建安全、文明、和諧的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》、住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》(建房〔20**〕274號(hào))和《九江市加強(qiáng)和改進(jìn)物業(yè)管理工作實(shí)施意見》(九辦發(fā)電〔20**〕20號(hào))等法規(guī)和政策文件，制定本辦法。

　　第二條 本市中心城區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，因選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約或者提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，適用本辦法。

　　本辦法所稱物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的項(xiàng)目。

　　第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定、保證業(yè)主正常生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進(jìn)行。

　　第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的監(jiān)督管理工作。

　　各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的具體監(jiān)督管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。

　　各區(qū)人民政府(管委會(huì))負(fù)責(zé)制訂本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)應(yīng)急管理預(yù)案，指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接退出服務(wù)項(xiàng)目管理工作實(shí)施監(jiān)督和組織協(xié)調(diào)，按《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，根據(jù)實(shí)際情況召開物業(yè)聯(lián)席會(huì)議。社區(qū)協(xié)助街道具體做好有關(guān)工作。

　　自然資源、城市管理、公安、應(yīng)急管理(消防救援)、生態(tài)環(huán)境、發(fā)改、市場(chǎng)監(jiān)督、信訪等相關(guān)職能部門要按照各自工作職責(zé)共同做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接退出服務(wù)項(xiàng)目管理相關(guān)工作，各區(qū)有關(guān)部門要加強(qiáng)與街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)及各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的協(xié)調(diào)配合，協(xié)助做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接退出服務(wù)項(xiàng)目管理階段性銜接工作。

　　供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等業(yè)務(wù)單位應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)，協(xié)助區(qū)人民政府(管委會(huì))和有關(guān)部門做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接退出服務(wù)項(xiàng)目管理階段性銜接工作。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠(chéng)信守法的原則，嚴(yán)格履行退出程序和相應(yīng)職責(zé)，主動(dòng)協(xié)助解決物業(yè)項(xiàng)目遺留問題，做好新老物業(yè)管理銜接工作，保持物業(yè)項(xiàng)目管理的連續(xù)性。

　　第六條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)從保持物業(yè)項(xiàng)目管理的連續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，保障物業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的期限或解除合同條件終止合同，任何一方不得擅自解除合同。

　　第八條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域非住宅的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)。

　　規(guī)劃總建筑面積在2萬平方米以上的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。規(guī)劃總建筑面積在2萬平方米以下的物業(yè)管理區(qū)域，可以通過公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)或者經(jīng)過兩次依法公正公開招標(biāo)而流標(biāo)的，且規(guī)劃總建筑面積在5萬平方米以下的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)項(xiàng)目所在地轄區(qū)住建部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第九條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開發(fā)建設(shè)單位要求提前解除合同的，應(yīng)于擬解除合同日3個(gè)月前書面告知合同對(duì)方，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)按照本辦法第八條規(guī)定的要求選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按原物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)項(xiàng)目符合九江市物業(yè)管理招投標(biāo)要求的，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位按有關(guān)規(guī)定重新招標(biāo)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)于新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后10日內(nèi)將更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況書面函告物業(yè)買受人，并抄報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)。

　　第十條 物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除合同的，適用下列程序：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在擬解除合同日前3個(gè)月，將退出原因、退出時(shí)間、同意承擔(dān)的違約責(zé)任以書面形式告知業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)告知項(xiàng)目所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)和區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。

　　(二)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于收到書面通知后3日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的相關(guān)事宜在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告征求業(yè)主意見，公告時(shí)間不少于7天。公告期滿持異議業(yè)主未超過建筑物總面積1/2且總?cè)藬?shù)1/2的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商退出事宜，并依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告7天，同時(shí)抄報(bào)項(xiàng)目所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)和區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。

　　(三)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)在當(dāng)?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)的指導(dǎo)下開展選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，并于退管協(xié)議約定解除合同之日前依法與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　(四)公告期滿持異議業(yè)主超過建筑物總面積1/2且總?cè)藬?shù)1/2或雙方未達(dá)成退管協(xié)議的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行，有異議的一方可通過司法途徑解決問題。

　　第十一條 物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會(huì)要求提前解除合同的，適用下列程序：

　　(一)業(yè)主委員會(huì)或占建筑物總面積20%且總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到提議之日起20日內(nèi)籌備召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。在召開業(yè)主大會(huì)15日前，將提前解除合同的理由、解除合同時(shí)間、需承擔(dān)的違約責(zé)任及會(huì)議相關(guān)內(nèi)容以書面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告，同時(shí)告知當(dāng)?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)。擬解除合同時(shí)間不得少于召開業(yè)主大會(huì)表決之日后三個(gè)月。

　　(二)經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)做出決議后3日內(nèi)，將解約原因、解約時(shí)間和同意承擔(dān)的違約責(zé)任書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并及時(shí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商退出事宜，依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7天，并抄報(bào)項(xiàng)目所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)和區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。

　　(三)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)，在當(dāng)?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)的指導(dǎo)下開展選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，并于退管協(xié)議約定解除合同之日前依法與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　(四)業(yè)主大會(huì)表決未通過或雙方未達(dá)成退管協(xié)議的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行，有異議的一方應(yīng)通過司法途徑解決問題。

　　(五)業(yè)主大會(huì)已對(duì)提前解除合同事宜進(jìn)行表決的，對(duì)業(yè)主大會(huì)決議有異議的業(yè)主、使用人不得以在物業(yè)區(qū)域內(nèi)張貼字報(bào)或在各種信息群內(nèi)發(fā)布信息等形式影響物業(yè)服務(wù)的正常秩序。

　　第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個(gè)月，在當(dāng)?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)的指導(dǎo)下組織召開業(yè)主大會(huì)研究續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事宜，并在物業(yè)服務(wù)合同期滿前簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)決定不續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)于業(yè)主大會(huì)決議后10日內(nèi)書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)抄報(bào)項(xiàng)目所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)和區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。

　　第十三條 符合第八、九、十、十一條情形物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好以下工作：

　　(一)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日前1個(gè)月，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入的收支情況;

　　(二)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)(開發(fā)建設(shè)單位)、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料和財(cái)物：

　　1.利用物業(yè)共用設(shè)施、共用場(chǎng)地等收益的收支情況明細(xì)帳和余額;

　　2.物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共同所有的其他財(cái)物;

　　3.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫(kù)，地下管網(wǎng)工程竣工圖等相關(guān)資料;

　　4.共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　5.電梯等特種設(shè)備的臺(tái)帳清單和詳細(xì)安全技術(shù)資料;

　　6.供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件;

　　7.業(yè)主名冊(cè)和業(yè)主水、電表抄見數(shù);

　　8.多收(暫收)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修保證金(垃圾清運(yùn)費(fèi))能耗費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用;

　　9.利用屬業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料;

　　10.物業(yè)管理需要的其他資料;

　　11.實(shí)行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財(cái)務(wù)資料。

　　第十四條 新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行查驗(yàn)，并制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題等，并由查驗(yàn)人簽字，雙方企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)蓋章。存在爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄中載明。

　　第十五條 合同未解除前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，積極協(xié)助業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至合同解除之日。

　　(一)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主的正常生活和工作秩序。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)提供幫助。

　　(二)業(yè)主委員會(huì)對(duì)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的賬目有異議的，可聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用可從屬業(yè)主所有經(jīng)營(yíng)性收益中支出(或另行協(xié)商確定)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)向業(yè)主公布審計(jì)結(jié)果及審計(jì)費(fèi)用。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合做好審計(jì)工作。

　　(三)新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)本著友好合作的態(tài)度辦理交接工作，交接過程中出現(xiàn)的不同意見，可由當(dāng)?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)會(huì)同區(qū)物業(yè)管理行政主管部門組織協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)無效的，應(yīng)通過司法途徑解決。

　　第十六條 在物業(yè)交接、查驗(yàn)過程中如有業(yè)主委員會(huì)未成立或未能履行職責(zé)的情況，可在當(dāng)?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)的見證下，由新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行辦理交接、查驗(yàn)手續(xù)。

　　第十七條 物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方當(dāng)事人不再續(xù)約，或經(jīng)雙方約定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主大會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未能選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的，適用下列程序：

　　(一)在合同到期1個(gè)月前，業(yè)主或業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)或原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)備案，并告知物業(yè)所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。

　　(二)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)接到業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案后5個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)會(huì)同區(qū)物業(yè)管理行政主管部門到物業(yè)服務(wù)區(qū)域聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作。

　　(三)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)與新接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)主動(dòng)提供相關(guān)信息，協(xié)助做好選聘工作。

　　(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，業(yè)主大會(huì)仍未能選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道應(yīng)將有關(guān)情況書面報(bào)送所在區(qū)人民政府。區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)按照制定的小區(qū)應(yīng)急管理預(yù)案組織街道、區(qū)市容環(huán)衛(wèi)、供水、供電、園林等部門做好清掃保潔、垃圾清運(yùn)和綠化維護(hù)等基本生活保障相關(guān)服務(wù)工作。實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主交納，各專業(yè)部門自行上門收取，也可委托社區(qū)代為收取，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)配合相關(guān)部門做好收費(fèi)工作。

　　第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理特種設(shè)備使用登記變更，做好特種設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)工作銜接;物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目在未選定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，特種設(shè)備處于定期檢驗(yàn)階段，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)特種設(shè)備定期檢驗(yàn)工作。

　　第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按本辦法規(guī)定程序做好退出銜接工作的，由所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門將該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不良行為書面報(bào)送市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，記入企業(yè)及法人誠(chéng)信檔案。有嚴(yán)重不良行為的向社會(huì)公布，自社會(huì)公布之日起，取消該企業(yè)2年內(nèi)參與全市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)的資格，其管理的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目2年內(nèi)不得參與各級(jí)物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項(xiàng)目評(píng)選活動(dòng)。

　　第二十條 因項(xiàng)目規(guī)模較小導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項(xiàng)目的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)會(huì)同所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門從實(shí)際出發(fā)，本著規(guī)模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量的原則，積極創(chuàng)造條件推動(dòng)相鄰項(xiàng)目整合，提高物業(yè)服務(wù)社會(huì)效應(yīng)。

　　第二十一條 本辦法各縣(市)和柴桑區(qū)過渡期內(nèi)可參照?qǐng)?zhí)行。

　　第二十二條 本辦法自公布之日起施行。有效期2年。

篇2：欽州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理指導(dǎo)意見(2009年)

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的交接工怍,保障物業(yè)管理活動(dòng)依法正常進(jìn)行,根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本意見。

　　第二條欽州市城區(qū)、港區(qū)、各縣區(qū)范圍內(nèi),因物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約、依合同約定提前解除合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)被業(yè)主大會(huì)依法解聘、依法被撤銷資質(zhì)證書、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生效法律文書確定物業(yè)服務(wù)合同無效或解除物業(yè)服務(wù)合同等情形m.dewk.cn,致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的,適用本意見。

　　第三條退出物業(yè)項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證物業(yè)管理秩序的正常、有序、平穩(wěn)過渡、防止矛盾激化的原則進(jìn)行。

　　第四條市房產(chǎn)主管部門是本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的主管部門。各縣房產(chǎn)管理的部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的指導(dǎo)監(jiān)督工怍。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的,應(yīng)依法接受物業(yè)項(xiàng)目所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)和相關(guān)部門的監(jiān)督。

　　第六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠(chéng)信守法的原則,嚴(yán)格履行合同約定和相應(yīng)職責(zé),按照本意見規(guī)定的退出程序,依法做好物業(yè)管理交接工怍,保持物業(yè)項(xiàng)目管理的連續(xù)性。

　　第七條 開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依法有序作出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定,并保持物業(yè)項(xiàng)目管理的正常有序性、持續(xù)性、長(zhǎng)效性,積極維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

　　第八條 未成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)項(xiàng)目,物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理,應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作:

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的,應(yīng)當(dāng)在合同期滿或提前解除合同60日前,將退出原因、退出時(shí)間以書面形式告知開發(fā)建設(shè)單位和市、縣房管部門,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　開發(fā)建設(shè)單位決定提前解除合同或不再續(xù)約的,應(yīng)當(dāng)在合同期滿60日前或在作出提前解除合同決議后3日內(nèi),將解除合同原因、解除時(shí)間和表決結(jié)果等情況以書面形式告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和市、縣房管部門,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出物業(yè)項(xiàng)目管理前公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)用的收、支狀況,并將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及代收代繳費(fèi)用退還給相應(yīng)業(yè)主。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)墊支的水電費(fèi)用以及業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主補(bǔ)交。

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向開發(fā)建設(shè)單位辦理下列移交事宜:

　　1、竣工驗(yàn)收資料:包括竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。

　　2、技術(shù)資料:包括設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料。

　　3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。

　　4、實(shí)施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等的技術(shù)資料。

　　5、代管的專項(xiàng)維修資金。

　　6、利用物業(yè)項(xiàng)目公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的賬目,并移交歸業(yè)主所有的收益。 (物業(yè)服務(wù)合同有約定的,按合同約定辦理。)

　　7、屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房。

　　8、房屋產(chǎn)權(quán)名冊(cè)及其他屬于小區(qū)業(yè)主的資料和設(shè)施設(shè)備。

　　開發(fā)建設(shè)單位已注銷、吊銷或其他原因停業(yè)、歇業(yè)導(dǎo)致不能接受資料、財(cái)物的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市房管部門移交上述資料、財(cái)物。

　　(四)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　開發(fā)建設(shè)單位決定提前解除合同的,應(yīng)當(dāng)依法采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),

　　(五)開發(fā)建設(shè)單{立選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,應(yīng)當(dāng)按上述第(三)項(xiàng)所列事宜與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)。

　　第九條 已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)項(xiàng)目,物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理,應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理交接工怍:

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的,應(yīng)當(dāng)在合同期滿或提前解除合同60日前,將退出原因、退出時(shí)間以書面形式告知業(yè)主委員會(huì)和市、縣房管部門,并以書面

　　形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主大會(huì)決定提前解除合同或不再續(xù)約的,應(yīng)當(dāng)在合同期滿60日前或在作出提前解除合同決議

　　后3日內(nèi),將解除合同原因、解除時(shí)間和表決結(jié)果等情況以書面形式告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和市、縣房管部門,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出前公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)用的收、支狀況,并將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及代收代繳費(fèi)用退還給相應(yīng)業(yè)主。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)墊支的水電費(fèi)用以及業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主補(bǔ)交。

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)辦理下列移交事宜:

　　1、竣工驗(yàn)收資料:包括竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。

　　2、技術(shù)資料:包括設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料。

　　3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。

　　4、實(shí)施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等的技術(shù)資料。

　　5、代管的專項(xiàng)維修資金。

　　6、利用物業(yè)項(xiàng)目公

　　共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的賬目,并移交歸業(yè)主所有的收益。 (物業(yè)服務(wù)合同有約定的,按合同約定辦理。)

　　7、屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房。

　　8、房屋產(chǎn)權(quán)名冊(cè)及其他屬于小區(qū)業(yè)主的資料和設(shè)施設(shè)備:

　　未成立業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)無法履行職責(zé)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市、縣房管部門移交上述資料、財(cái)物:

　　(四)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),

　　(五)業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按上述第(三)項(xiàng)所列事宜與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù),

　　第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)被原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷企業(yè)資質(zhì)證書、工商主管部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的,應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作:

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在行政處理結(jié)果公布3日內(nèi),按照本意見第八條第(三)項(xiàng)、第九條第(三)項(xiàng)所列事宣與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)辦理交接手續(xù),并公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)用的收、支狀況,將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及代收代繳費(fèi)用退還給相應(yīng)業(yè)主。

　　(二)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)立即將物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的原因的以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。同時(shí)著手進(jìn)行選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。

　　(三)市、縣房管部門在行政處理結(jié)果公告2個(gè)工作日內(nèi),應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處到物業(yè)項(xiàng)目聽取開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)等的意見,并做好協(xié)調(diào)溝通工作。

　　(四)為保持物業(yè)管理區(qū)域的正常管理秩序,可以采取以下措施:

　　1、由街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)臨時(shí)組織相關(guān)專業(yè)服務(wù)人員做好清潔保潔、垃圾清運(yùn)、綠化維護(hù)、秩序維護(hù)等日常工作,所發(fā)生費(fèi)用由全體業(yè)主據(jù)實(shí)分擔(dān)。

　　2、市、縣房管部門督促開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)立即組織選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本意見的規(guī)定退出物業(yè)項(xiàng)目管理的,由市房產(chǎn)主管部門按不良記錄記入欽州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案,向社會(huì)公布(來自:m.dewk.cn),并作為對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督檢查管理的依據(jù):物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第十二條開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主擅自解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第十三條因物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理引發(fā)糾紛的,當(dāng)事人可依物業(yè)服務(wù)合同的約定或直接向人民法院提起訴訟等方式解決。

　　第十四條本意見由欽州市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　第十五條本意見自二oo九年九月一日起施行

篇3：臺(tái)州市物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法（2015年）

　　關(guān)于修訂臺(tái)州市物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法的通知

　　臺(tái)建規(guī)〔20**〕34號(hào)

　　各縣(市、區(qū))建設(shè)規(guī)劃局(分局)，臺(tái)州灣集聚區(qū)、臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)局，局機(jī)關(guān)各處室、直屬各單位：

　　為加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保持物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的正常秩序，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l 例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l 例》、《浙江省物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法(試行)》及《臺(tái)州市物業(yè)管理實(shí)施辦法》等有關(guān)規(guī)定，我局組織修訂了《臺(tái)州市物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法》。現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行，并請(qǐng)各地組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)人員進(jìn)行學(xué)習(xí)。

　　附件：臺(tái)州市物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法

　　臺(tái)州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局

　　20**年1月28日

　　臺(tái)州市物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法

　　第一條 為加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保持物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的正常秩序，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l 例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l 例》、《浙江省物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法(試行)》及《臺(tái)州市物業(yè)管理實(shí)施辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業(yè)項(xiàng)目，是指建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目。

　　第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)因物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，或者依據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)活動(dòng)，適用本辦法。

　　第四條 退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證業(yè)主基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進(jìn)行。

　　第五條 市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

　　各縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

　　第六條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)從保持物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)的穩(wěn)定性和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，不得隨意更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，保證業(yè)主的正常生活秩序。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠(chéng)信守法的原則，嚴(yán)格履行退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)的程序和相應(yīng)職責(zé)，解決好項(xiàng)目服務(wù)遺留問題，做好新老物業(yè)服務(wù)的銜接工作，保持物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)的連續(xù)性。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)尊重購(gòu)房人的合法權(quán)益，兌現(xiàn)售房承諾，妥善解決項(xiàng)目建設(shè)遺留問題，為物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)的順利開展提供保障。

　　第七條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)：

　　(一)物業(yè)尚未交付或者投入使用的，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提出終止前期物業(yè)服務(wù)合同，退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)。

　　(二)物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會(huì)不得擅自決定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)。

　　第八條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)的，適用下列程序：

　　(一)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)約的，合同當(dāng)事人一方應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同屆滿60日前，向?qū)Ψ教岢霾辉倮m(xù)約的意見。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《臺(tái)州市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，并征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總

　　人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，及時(shí)另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按不低于原物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。若物業(yè)項(xiàng)目已具備成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)條 件的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，并選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將不再續(xù)約的原因、退出時(shí)間等以書面形式報(bào)告項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并填報(bào)《臺(tái)州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項(xiàng)目登記表》。

　　(三)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)(以下統(tǒng)稱“新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)”)確定后10日內(nèi)，將新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)情況書面函告業(yè)主，并抄報(bào)項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　(四)建設(shè)單位未及時(shí)履行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面報(bào)告。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門督促建設(shè)單位及時(shí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　(五)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理中，建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因不存在的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面報(bào)告項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和居民(村民)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商落實(shí)籌建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，并按照規(guī)定程序選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第九條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿終止且業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)已成立，或者物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)的，適用下列程序：

　　(一)業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)約的，合同當(dāng)事人一方應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前，向?qū)Ψ教岢霾辉倮m(xù)約的意見。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l 例》和《臺(tái)州市物業(yè)管理實(shí)施辦法

　　》等有關(guān)規(guī)定，及時(shí)另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將未續(xù)約的原因、退出時(shí)間等以書面形式報(bào)告項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并填報(bào)《臺(tái)州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項(xiàng)目登記表》。

　　(三)業(yè)主委員會(huì)按照規(guī)定的程序和要求重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后的10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　(四)業(yè)主大會(huì)未及時(shí)履行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任，也未決定實(shí)施自治管理的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面報(bào)告。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和居民(村民)委員會(huì)督促業(yè)主

　　大會(huì)及時(shí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十條 物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依情形分別適用下列程序：

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)期間，合同當(dāng)事人一方要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在擬解除合同90日前書面告知對(duì)方，并征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《臺(tái)州市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，及時(shí)另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)分別履行本辦法第八條 第(二)至(四)項(xiàng)相關(guān)規(guī)定。

　　(二)物業(yè)服務(wù)期間，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議要求提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)在擬解除物業(yè)服務(wù)合同90日前組織召開業(yè)主大會(huì)。在召開業(yè)主大會(huì)15日前，將會(huì)議通知及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項(xiàng)等書面材料送交與會(huì)人員并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主大會(huì)作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定后3日內(nèi)書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者合同另有約定的從其約定。

　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《臺(tái)州市物業(yè)管理實(shí)施辦法》及有關(guān)規(guī)定，及時(shí)另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將提前解除合同的原因、退出時(shí)間等以書面形式報(bào)告項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)填報(bào)《臺(tái)州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項(xiàng)目登記表》。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法通過提前解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)及其成員不得擅自作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

　　(三)物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在擬解除物業(yè)服務(wù)合同90日前，將解約原因、退出時(shí)間以書面形式告知業(yè)主委員會(huì)，就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)填報(bào)《臺(tái)州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項(xiàng)目登記表》。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序。

　　(四)當(dāng)事人一方對(duì)提前解除物業(yè)服務(wù)合同行為有爭(zhēng)議的，雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可申請(qǐng)項(xiàng)目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門調(diào)解，也可以直接向人民法院起訴或者按照合同約定申請(qǐng)仲裁。

　　第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同期滿終止或者解除之日前繼續(xù)按照合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，積極協(xié)助建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)做好物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)相關(guān)工作。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)到合同期滿終止或者解除退出之日。

　　第十二條 在前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同期滿終止或者解除之日前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的意見將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的結(jié)余款項(xiàng)退還給業(yè)主或者轉(zhuǎn)交給下一任物業(yè)服務(wù)企業(yè);原欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同

　　的約定，及時(shí)補(bǔ)繳。

　　第十三條 業(yè)主委員會(huì)對(duì)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的賬目有異議的，可聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用可從屬于業(yè)主所有的經(jīng)營(yíng)性收益中支出，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布審計(jì)結(jié)果及審計(jì)費(fèi)用。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合做好審計(jì)工作。

　　第十四條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收管理辦法(試行)》的規(guī)定，在物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)移交30日前，與物業(yè)服務(wù)合同委托方、新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)項(xiàng)目交接驗(yàn)收手續(xù)，移交物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地、物業(yè)管理用房等，并提供《浙江省物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收管理辦法(試行)》第九條 、第十條 規(guī)定的資料。

　　第十五條 新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收管理辦法(試行)》的規(guī)定與物業(yè)服務(wù)合同委托方、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理用房等進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)時(shí)應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題等，并由查驗(yàn)人簽字。對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)記錄，雙方應(yīng)當(dāng)以書面形式明確有關(guān)問題的解決辦法。經(jīng)查驗(yàn)符合要求的，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)合同委托方及其新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)管理交接驗(yàn)收協(xié)議》。

　　第十六條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依照原合同約定，委托新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，也可自行向業(yè)主收取，或者通過司法途徑解決。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)提供幫助，但原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由拒絕辦理交接手續(xù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主可拒付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi);新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)合同委托方應(yīng)當(dāng)通過司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、辦理交接手續(xù)。

　　第十七條 物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，業(yè)主大會(huì)未依法及時(shí)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)且未作出自治管理決定的，應(yīng)當(dāng)按照下列程

　　序做好銜接工作：

　　(一)在物業(yè)服務(wù)合同期滿終止30日前，業(yè)主大會(huì)未明確續(xù)聘或者未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且未作出自治管理決定時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和物業(yè)主管部門報(bào)告。

　　(二)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和居民(村民)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在地聽取業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并就繼續(xù)做好物業(yè)服務(wù)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)工作。

　　(三)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和居民(村民)委員會(huì)積極協(xié)助業(yè)主大會(huì)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。

　　(四)對(duì)拒不選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)

　　及時(shí)將有關(guān)情況書面報(bào)送項(xiàng)目所在地縣(市、區(qū))人民政府。根據(jù)《臺(tái)州市物業(yè)管理實(shí)施辦法》等有關(guān)規(guī)定，及時(shí)制定管理預(yù)案，并組織居民(村民)委員會(huì)和環(huán)衛(wèi)、園林、供電、供水等部門做好共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、垃圾清掃、綠化維護(hù)等基本服務(wù)。所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主交納，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)收取。

　　第十八條 因物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)引發(fā)糾紛的，當(dāng)事人可要求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民(村民)委員會(huì)或者物業(yè)主管部門調(diào)解，也可依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。

　　第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同約定、不按照規(guī)定程序退出的，應(yīng)當(dāng)記入企業(yè)誠(chéng)信檔案，作為不良行為記錄向社會(huì)公布，并按照《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，可給予降低企業(yè)資質(zhì)等級(jí)或者取消企業(yè)資質(zhì)。

　　第二十條 因物業(yè)規(guī)模較小導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)的，項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)從實(shí)際出發(fā)，本著規(guī)模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量的原則，積極創(chuàng)造條 件推動(dòng)相鄰項(xiàng)目整合。

　　第二十一條 本辦法自20**年4月1日起施行。《臺(tái)州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項(xiàng)目管理辦法》(臺(tái)建規(guī)〔20**〕254號(hào))同時(shí)停止執(zhí)行。