關(guān)于印發(fā)寧波市物業(yè)項目服務(wù)退出管理暫行辦法的通知
各縣(市)、區(qū)建設(shè)行政主管部門，海曙區(qū)房管處，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
為加強物業(yè)項目服務(wù)退出管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，保持物業(yè)服務(wù)活動的正常秩序，根據(jù)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律法規(guī)，我委制定了《寧波市物業(yè)項目服務(wù)退出管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請及時與我委房屋綜合管理處聯(lián)系。
寧波市建設(shè)委員會
二○一○年七月二十三日
寧波市物業(yè)項目服務(wù)退出管理暫行辦法
第一條 為加強物業(yè)項目服務(wù)退出管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，保持物業(yè)服務(wù)活動的正常秩序，根據(jù)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)項目，是指開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行服務(wù)的物業(yè)項目。
第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)因物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，或者依據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)管理活動，適用本辦法。
第四條 退出物業(yè)項目服務(wù)應(yīng)當(dāng)本著維護社會穩(wěn)定、保證業(yè)主基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進行。
第五條 市房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱市物業(yè)主管部門)負責(zé)全市物業(yè)項目服務(wù)退出管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
各縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱轄區(qū)物業(yè)主管部門)負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目服務(wù)退出管理過程的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督工作。
各縣(市)、區(qū)人民政府負責(zé)制定本轄區(qū)物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目服務(wù)退出管理工作實施監(jiān)督和組織協(xié)調(diào)，牽頭召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)項目服務(wù)退出過程中發(fā)生的爭議和糾紛問題。社區(qū)居民委員會協(xié)助街道做好有關(guān)工作。
各級規(guī)劃、城管、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、公安、環(huán)保、價格、民政、工商、人防等相關(guān)職能部門，要按照各自工作職責(zé)，加強與物業(yè)管理主管部門協(xié)調(diào)配合，協(xié)助做好物業(yè)項目服務(wù)退出管理階段的銜接工作。
供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)單位應(yīng)依照各自職責(zé)，協(xié)助轄區(qū)人民政府和有關(guān)部門做好物業(yè)項目服務(wù)退出管理階段的工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅持誠信守法的原則，嚴(yán)格履行職責(zé)，協(xié)助解決物業(yè)項目遺留問題，做好新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)的銜接工作，保證物業(yè)項目服務(wù)的連續(xù)性。
第七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)從物業(yè)項目服務(wù)的連續(xù)、穩(wěn)定和長遠利益出發(fā)，慎用辭退權(quán)，依法實施解聘和選聘工作，保證廣大業(yè)主的正常生活秩序。
第八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)維護購房人的合法權(quán)益，兌現(xiàn)售房承諾，解決物業(yè)項目遺留問題，為物業(yè)項目服務(wù)順利開展提供保證。
第九條 有下列行為的，當(dāng)事人一方不得提出物業(yè)項目服務(wù)退出管理事宜 ：
(一)物業(yè)尚未交付或投入使用的，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提出終止前期物業(yè)服務(wù)合同，退出物業(yè)項目服務(wù)管理 ;
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，建設(shè)單位不得以返還或部分返還前期物業(yè)服務(wù)費為條件，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)管理;
(三)同一地塊分期開發(fā)建設(shè)的項目，業(yè)主委員會尚未全部建立或增補前，業(yè)主委員會不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)管理;
(四)物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/2的業(yè)主表決通過，業(yè)主委員會不得擅自決定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)管理 。
第十條 建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確前期合同期滿不再續(xù)約或提前解除合同的，適用以下程序：
(一)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同期滿不再續(xù)約或提前解約的，合同當(dāng)事人一方應(yīng)于擬解除合同3個月前書面告知對方，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。同時書面報告轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和物業(yè)主管部門，并填寫《物業(yè)項目服務(wù)退出管理情況登記表》。轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和物業(yè)主管部門接到報告后，應(yīng)在10個工作日內(nèi)進行調(diào)查處理。經(jīng)調(diào)查確需退出的，應(yīng)明確退出有關(guān)事項。并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。
(二)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《寧波市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實施辦法》重新招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。若物業(yè)項目已具備成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，應(yīng)按規(guī)定程序成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，并選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(三)新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后10日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)情況書面函告業(yè)主，并抄報轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會備案。
(四)建設(shè)單位未及時履行選聘責(zé)任的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時以書面向轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和物業(yè)主管部門報告。轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會應(yīng)督促建設(shè)單位及時選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(五)前期物業(yè)項目服務(wù)退出管理中，建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因不存在的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時書面報告轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。轄區(qū)物業(yè)主管部門接到報告后10個工作日內(nèi)應(yīng)會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會共同協(xié)商，落實籌建業(yè)主大會和業(yè)主委員會，并按規(guī)定程序選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十一條 物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確合同期滿不再續(xù)約或提前解除合同的，適用以下程序：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于擬解除合同3個月前，將退出原因、時間書面告知業(yè)主委員會，同時書面報告轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會。
(二)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出提前解除合同的，業(yè)主委員會收到書面報告后5日內(nèi)，應(yīng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的相關(guān)事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告征求業(yè)主意見，公告時間不少于15日。公告期滿持異議的業(yè)主未超過專有部分占建筑物總面積1/2且占總?cè)藬?shù)1/2的，業(yè)主委員會應(yīng)及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行協(xié)商，依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)交接時間、內(nèi)容、查驗、交接前后的責(zé)任等事項進行明確。
退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7天，同時抄報轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會備案。
(三)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)，在轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)下開展選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同的，公告期滿持異議的業(yè)主超過專有部分占建筑物總面積1/2且占總?cè)藬?shù)1/2的，或雙方未能達成退管協(xié)議的，按照本辦法第二十一條有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同的，適用以下程序：
(一)持有20%以上且按合同約定按時交物業(yè)服務(wù)費用的投票權(quán)業(yè)主提議提前解除合同的，業(yè)主委員會在收到提議之日后1個月內(nèi)應(yīng)召開業(yè)主大會進行表決。在召開業(yè)主大會15日前，應(yīng)將業(yè)主提議提前解除合同的理由、解除合同的時間、需承擔(dān)的違約責(zé)任及會議相關(guān)內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日，同時告知轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會。
(二)提前解除合同經(jīng)業(yè)主大會表決通過的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在作出決議后3日內(nèi)，將解約原因、解約的時間和同意承擔(dān)的違約責(zé)任書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商退出事宜，依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7日，并抄報轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會。
(三)業(yè)主大會作出決議30日內(nèi)，在轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)下，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
(四) 業(yè)主大會表決未通過或者雙方未達成退管協(xié)議的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行。
第十三條 物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會未續(xù)約的，適用以下程序：
(一) 業(yè)主委員會應(yīng)于合同期滿前3個月，在轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)下組織召開業(yè)主大會決定續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)服務(wù)合同期滿前簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定不續(xù)聘的，應(yīng)于業(yè)主大會決議后5日內(nèi)書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時抄報轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會。并按照規(guī)定程序做好新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作。
(二) 業(yè)主大會未及時履行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時報告轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會，督促業(yè)主大會及時選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門書面報告后3個月，業(yè)主大會仍不選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)合同視作繼續(xù)有效，有效期限至新簽定的物業(yè)服務(wù)合同生效之日止。
第十四條 物業(yè)項目服務(wù)退出管理中，新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未接收服務(wù)前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做好服務(wù)工作，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按合同約定繼續(xù)交納物業(yè)服務(wù)費至合同解除之日。
第十五條 物業(yè)項目服務(wù)退出管理中，新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)項目服務(wù)實際，需留任或聘用原物業(yè)服務(wù)人員的，可與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行協(xié)商。
第十六條 物業(yè)項目服務(wù)退出管理中，業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)帳目應(yīng)聘請中介審計單位進行審計，并將審計結(jié)果向全體業(yè)主公布。審計費用在利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收入中支出。財務(wù)審計內(nèi)容：
(一) 實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的，審計內(nèi)容為物業(yè)服務(wù)各項資金的收支情況;
(二) 實行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的，審計內(nèi)容為利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出租、廣告、物業(yè)經(jīng)營用房出租、停車費收入、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護費、保修金、專項維修資金等收支情況。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止或解約之日起10個工作日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理移交事宜或在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交，移交事宜包括以下內(nèi)容：
(一)辦公桌椅、辦公用品和保安器具、勞動工具等物品和清單;
(二)業(yè)主名冊、物業(yè)服務(wù)費收費等有關(guān)臺帳;
(三)與相關(guān)單位簽訂的各類協(xié)議書;
(四)向業(yè)主預(yù)收的物業(yè)綜合服務(wù)費、停車費、能耗費等相關(guān)費用;
(五)共用部位共用設(shè)施日常維護費、物業(yè)經(jīng)營用房出租收入等余額;
(六)業(yè)主電梯、水泵、中央空調(diào)等能耗運行分?jǐn)傎~冊，業(yè)主水、電費抄表數(shù)及代收賬冊;
(七)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，竣工驗收資料，業(yè)主清冊(房屋分配方案)等檔案資料;
(八)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(九)物業(yè)有關(guān)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書;
(十)物業(yè)管理用房和屬于全體業(yè)主共同所有的其他財物;
(十一)物業(yè)管理需要的其它資料。
第十八條 新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收物業(yè)項目服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗和交接，并制作查驗記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等，并由查驗人簽字，雙方企業(yè)和業(yè)主委員會蓋章，存在爭議的，應(yīng)當(dāng)在查驗記錄載明。
第十九條 物業(yè)項目服務(wù)退出過程中，雙方有爭議的，可向轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會申請調(diào)解，經(jīng)調(diào)解不成的，應(yīng)通過司法途徑解決。
第二十條 物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費用，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依照原合同約定，委托新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，也可自行向業(yè)主收取或通過啟動轄區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理機制協(xié)調(diào)解決，調(diào)解不成功的可通過司法途徑解決。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費提供幫助，但原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠費為由拒絕辦理移交。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確合同期滿不再續(xù)約或提前解除合同的，在物業(yè)服務(wù)合同終止前15日，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通，為平穩(wěn)過渡增加3個月時間的緩沖期。同時轄區(qū)人民政府物業(yè)管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)在7個工作日內(nèi)，組織轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、規(guī)劃、城管、勞動、價格、社區(qū)居民委員會及業(yè)主委員會等相關(guān)部門召開聯(lián)席會議，按照市政府《關(guān)于當(dāng)前形勢下推行老小區(qū)保安保潔企業(yè)化運作的通知》(甬政發(fā)〔20**〕49號)的規(guī)定，推行保安保潔企業(yè)化運作的管理模式進行管理，有條件的也可實行準(zhǔn)物業(yè)管理、社區(qū)平安管理或小區(qū)業(yè)主自治管理。
第二十二條 因物業(yè)項目規(guī)模較小，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)的項目，轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民委員會，從實際出發(fā)，本著規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量的原則，積極創(chuàng)造條件推動相鄰項目整合的管理辦法進行管理。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按本辦法規(guī)定程序退出的，將作為企業(yè)不良行為記入企業(yè)信用檔案并向社會公示。同時自社會公示之日起取消該企業(yè)1年內(nèi)參與物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)的資格，其服務(wù)的物業(yè)項目1年內(nèi)不得參與物業(yè)項目示范或優(yōu)秀評選活動。
第二十四條 本辦法自20**年8月1日起施行。
篇2：臺州市物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法（2015年）
關(guān)于修訂臺州市物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法的通知
臺建規(guī)〔20**〕34號
各縣(市、區(qū))建設(shè)規(guī)劃局(分局)，臺州灣集聚區(qū)、臺州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)局，局機關(guān)各處室、直屬各單位：
為加強物業(yè)項目服務(wù)退出管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，保持物業(yè)服務(wù)活動的正常秩序，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展，根據(jù)《物業(yè)管理條 例》、《浙江省物業(yè)管理條 例》、《浙江省物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法(試行)》及《臺州市物業(yè)管理實施辦法》等有關(guān)規(guī)定，我局組織修訂了《臺州市物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法》。現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行，并請各地組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主委員會的相關(guān)人員進行學(xué)習(xí)。
附件：臺州市物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法
臺州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局
20**年1月28日
臺州市物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法
第一條 為加強物業(yè)項目服務(wù)退出管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，保持物業(yè)服務(wù)活動的正常秩序，根據(jù)《物業(yè)管理條 例》、《浙江省物業(yè)管理條 例》、《浙江省物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法(試行)》及《臺州市物業(yè)管理實施辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)項目，是指建設(shè)單位或者業(yè)主大會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行服務(wù)的物業(yè)項目。
第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)因物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，或者依據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)活動，適用本辦法。
第四條 退出物業(yè)項目服務(wù)應(yīng)當(dāng)本著維護社會穩(wěn)定、保證業(yè)主基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進行。
第五條 市物業(yè)主管部門負責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)項目服務(wù)退出的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。
各縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目服務(wù)退出的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。
第六條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)從保持物業(yè)項目服務(wù)的穩(wěn)定性和長遠利益出發(fā)，不得隨意更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，保證業(yè)主的正常生活秩序。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅持誠信守法的原則，嚴(yán)格履行退出物業(yè)項目服務(wù)的程序和相應(yīng)職責(zé)，解決好項目服務(wù)遺留問題，做好新老物業(yè)服務(wù)的銜接工作，保持物業(yè)項目服務(wù)的連續(xù)性。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)尊重購房人的合法權(quán)益，兌現(xiàn)售房承諾，妥善解決項目建設(shè)遺留問題，為物業(yè)項目服務(wù)的順利開展提供保障。
第七條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得退出物業(yè)項目服務(wù)或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)：
(一)物業(yè)尚未交付或者投入使用的，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提出終止前期物業(yè)服務(wù)合同，退出物業(yè)項目服務(wù)。
(二)物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會不得擅自決定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)。
第八條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，業(yè)主大會和業(yè)主委員會尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)的，適用下列程序：
(一)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)約的，合同當(dāng)事人一方應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同屆滿60日前，向?qū)Ψ教岢霾辉倮m(xù)約的意見。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《臺州市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，并征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總
人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，及時另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按不低于原物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。若物業(yè)項目已具備成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會條 件的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，并選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將不再續(xù)約的原因、退出時間等以書面形式報告項目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并填報《臺州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項目登記表》。
(三)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)(以下統(tǒng)稱“新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)”)確定后10日內(nèi)，將新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)情況書面函告業(yè)主，并抄報項目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
(四)建設(shè)單位未及時履行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向項目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面報告。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門督促建設(shè)單位及時選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(五)物業(yè)項目服務(wù)退出管理中，建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因不存在的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時書面報告項目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和居民(村民)委員會應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商落實籌建業(yè)主大會和業(yè)主委員會，并按照規(guī)定程序選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第九條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿終止且業(yè)主大會、業(yè)主委員會已成立，或者物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)的，適用下列程序：
(一)業(yè)主大會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)約的，合同當(dāng)事人一方應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前，向?qū)Ψ教岢霾辉倮m(xù)約的意見。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)管理條 例》和《臺州市物業(yè)管理實施辦法
》等有關(guān)規(guī)定，及時另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將未續(xù)約的原因、退出時間等以書面形式報告項目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并填報《臺州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項目登記表》。
(三)業(yè)主委員會按照規(guī)定的程序和要求重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后的10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
(四)業(yè)主大會未及時履行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任，也未決定實施自治管理的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向項目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面報告。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和居民(村民)委員會督促業(yè)主
大會及時選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十條 物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依情形分別適用下列程序：
(一)前期物業(yè)服務(wù)期間，合同當(dāng)事人一方要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在擬解除合同90日前書面告知對方，并征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《臺州市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，及時另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)分別履行本辦法第八條 第(二)至(四)項相關(guān)規(guī)定。
(二)物業(yè)服務(wù)期間，經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議要求提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)在擬解除物業(yè)服務(wù)合同90日前組織召開業(yè)主大會。在召開業(yè)主大會15日前，將會議通知及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項等書面材料送交與會人員并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主大會作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定后3日內(nèi)書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則或者合同另有約定的從其約定。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照《臺州市物業(yè)管理實施辦法》及有關(guān)規(guī)定，及時另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將提前解除合同的原因、退出時間等以書面形式報告項目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)填報《臺州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項目登記表》。未經(jīng)業(yè)主大會依法通過提前解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會及其成員不得擅自作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。
(三)物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在擬解除物業(yè)服務(wù)合同90日前，將解約原因、退出時間以書面形式告知業(yè)主委員會，就相關(guān)事項進行協(xié)商，同時以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)填報《臺州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項目登記表》。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)啟動選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序。
(四)當(dāng)事人一方對提前解除物業(yè)服務(wù)合同行為有爭議的，雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可申請項目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門調(diào)解，也可以直接向人民法院起訴或者按照合同約定申請仲裁。
第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同期滿終止或者解除之日前繼續(xù)按照合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，積極協(xié)助建設(shè)單位或者業(yè)主大會做好物業(yè)項目服務(wù)相關(guān)工作。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費到合同期滿終止或者解除退出之日。
第十二條 在前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同期滿終止或者解除之日前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的意見將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用的結(jié)余款項退還給業(yè)主或者轉(zhuǎn)交給下一任物業(yè)服務(wù)企業(yè);原欠繳的物業(yè)服務(wù)費，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同
的約定，及時補繳。
第十三條 業(yè)主委員會對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的賬目有異議的，可聘請專業(yè)審計機構(gòu)進行財務(wù)審計，審計費用可從屬于業(yè)主所有的經(jīng)營性收益中支出，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布審計結(jié)果及審計費用。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合做好審計工作。
第十四條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)項目承接驗收管理辦法(試行)》的規(guī)定，在物業(yè)項目服務(wù)移交30日前，與物業(yè)服務(wù)合同委托方、新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)項目交接驗收手續(xù)，移交物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地、物業(yè)管理用房等，并提供《浙江省物業(yè)項目承接驗收管理辦法(試行)》第九條 、第十條 規(guī)定的資料。
第十五條 新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)項目承接驗收管理辦法(試行)》的規(guī)定與物業(yè)服務(wù)合同委托方、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理用房等進行查驗。查驗時應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等，并由查驗人簽字。對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)詳細記錄，雙方應(yīng)當(dāng)以書面形式明確有關(guān)問題的解決辦法。經(jīng)查驗符合要求的，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)合同委托方及其新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)管理交接驗收協(xié)議》。
第十六條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依照原合同約定，委托新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，也可自行向業(yè)主收取，或者通過司法途徑解決。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠交物業(yè)服務(wù)費提供幫助，但原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費為由拒絕辦理交接手續(xù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主可拒付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費;新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)合同委托方應(yīng)當(dāng)通過司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、辦理交接手續(xù)。
第十七條 物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，業(yè)主大會未依法及時選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)且未作出自治管理決定的，應(yīng)當(dāng)按照下列程
序做好銜接工作：
(一)在物業(yè)服務(wù)合同期滿終止30日前，業(yè)主大會未明確續(xù)聘或者未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且未作出自治管理決定時，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和物業(yè)主管部門報告。
(二)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和居民(村民)委員會應(yīng)當(dāng)?shù)巾椖克诘芈犎I(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并就繼續(xù)做好物業(yè)服務(wù)進行溝通協(xié)調(diào)工作。
(三)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和居民(村民)委員會積極協(xié)助業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，指導(dǎo)業(yè)主大會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。
(四)對拒不選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)
及時將有關(guān)情況書面報送項目所在地縣(市、區(qū))人民政府。根據(jù)《臺州市物業(yè)管理實施辦法》等有關(guān)規(guī)定，及時制定管理預(yù)案，并組織居民(村民)委員會和環(huán)衛(wèi)、園林、供電、供水等部門做好共用設(shè)施設(shè)備運行、垃圾清掃、綠化維護等基本服務(wù)。所發(fā)生的費用由業(yè)主交納，業(yè)主委員會負責(zé)收取。
第十八條 因物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)引發(fā)糾紛的，當(dāng)事人可要求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民(村民)委員會或者物業(yè)主管部門調(diào)解，也可依法申請仲裁或者提起訴訟。
第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同約定、不按照規(guī)定程序退出的，應(yīng)當(dāng)記入企業(yè)誠信檔案，作為不良行為記錄向社會公布，并按照《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，可給予降低企業(yè)資質(zhì)等級或者取消企業(yè)資質(zhì)。
第二十條 因物業(yè)規(guī)模較小導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)的，項目所在地物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)從實際出發(fā)，本著規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量的原則，積極創(chuàng)造條 件推動相鄰項目整合。
第二十一條 本辦法自20**年4月1日起施行。《臺州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項目管理辦法》(臺建規(guī)〔20**〕254號)同時停止執(zhí)行。
篇3：寧波市物業(yè)項目服務(wù)退出管理暫行辦法(2010)
寧波市建設(shè)委員會文件
甬建發(fā)〔20**〕167號
關(guān)于印發(fā)寧波市物業(yè)項目服務(wù)退出管理暫行辦法的通知
各縣(市)、區(qū)建設(shè)行政主管部門，海曙區(qū)房管處，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
為加強物業(yè)項目服務(wù)退出管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，保持物業(yè)服務(wù)活動的正常秩序，根據(jù)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律法規(guī)，我委制定了《寧波市物業(yè)項目服務(wù)退出管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請及時與我委房屋綜合管理處聯(lián)系。
二○一○年七月二十三日
寧波市物業(yè)項目服務(wù)退出管理暫行辦法(20**)
第一條 為加強物業(yè)項目服務(wù)退出管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，保持物業(yè)服務(wù)活動的正常秩序，根據(jù)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)項目，是指開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行服務(wù)的物業(yè)項目。
第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)因物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，或者依據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)管理活動，適用本辦法。
第四條 退出物業(yè)項目服務(wù)應(yīng)當(dāng)本著維護社會穩(wěn)定、保證業(yè)主基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進行。
第五條 市房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱市物業(yè)主管部門)負責(zé)全市物業(yè)項目服務(wù)退出管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
各縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱轄區(qū)物業(yè)主管部門)負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目服務(wù)退出管理過程的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督工作。
各縣(市)、區(qū)人民政府負責(zé)制定本轄區(qū)物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目服務(wù)退出管理工作實施監(jiān)督和組織協(xié)調(diào)，牽頭召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)項目服務(wù)退出過程中發(fā)生的爭議和糾紛問題。社區(qū)居民委員會協(xié)助街道做好有關(guān)工作。
各級規(guī)劃、城管、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、公安、環(huán)保、價格、民政、工商、人防等相關(guān)職能部門，要按照各自工作職責(zé)，加強與物業(yè)管理主管部門協(xié)調(diào)配合，協(xié)助做好物業(yè)項目服務(wù)退出管理階段的銜接工作。
供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)單位應(yīng)依照各自職責(zé)，協(xié)助轄區(qū)人民政府和有關(guān)部門做好物業(yè)項目服務(wù)退出管理階段的工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅持誠信守法的原則，嚴(yán)格履行職責(zé)，協(xié)助解決物業(yè)項目遺留問題，做好新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)的銜接工作，保證物業(yè)項目服務(wù)的連續(xù)性。
第七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)從物業(yè)項目服務(wù)的連續(xù)、穩(wěn)定和長遠利益出發(fā)，慎用辭退權(quán)，依法實施解聘和選聘工作，保證廣大業(yè)主的正常生活秩序。
第八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)維護購房人的合法權(quán)益，兌現(xiàn)售房承諾，解決物業(yè)項目遺留問題，為物業(yè)項目服務(wù)順利開展提供保證。
第九條 有下列行為的，當(dāng)事人一方不得提出物業(yè)項目服務(wù)退出管理事宜 ：
(一)物業(yè)尚未交付或投入使用的，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提出終止前期物業(yè)服務(wù)合同，退出物業(yè)項目服務(wù)管理 ;
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，建設(shè)單位不得以返還或部分返還前期物業(yè)服務(wù)費為條件，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)管理;
(三)同一地塊分期開發(fā)建設(shè)的項目，業(yè)主委員會尚未全部建立或增補前，業(yè)主委員會不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)管理;
(四)物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/2的業(yè)主表決通過，業(yè)主委員會不得擅自決定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)管理 。
第十條 建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確前期合同期滿不再續(xù)約或提前解除合同的，適用以下程序：
(一)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同期滿不再續(xù)約或提前解約的，合同當(dāng)事人一方應(yīng)于擬解除合同3個月前書面告知對方，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。同時書面報告轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和物業(yè)主管部門，并填寫《物業(yè)項目服務(wù)退出管理情況登記表》。轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和物業(yè)主管部門接到報告后，應(yīng)在10個工作日內(nèi)進行調(diào)查處理。經(jīng)調(diào)查確需退出的，應(yīng)明確退出有關(guān)事項。并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。
(二)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《寧波市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實施辦法》重新招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。若物業(yè)項目已具備成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，應(yīng)按規(guī)定程序成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，并選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(三)新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后10日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)情況書面函告業(yè)主，并抄報轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會備案。
(四)建設(shè)單位未及時履行選聘責(zé)任的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時以書面向轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和物業(yè)主管部門報告。轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會應(yīng)督促建設(shè)單位及時選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(五)前期物業(yè)項目服務(wù)退出管理中，建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因不存在的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時書面報告轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。轄區(qū)物業(yè)主管部門接到報告后10個工作日內(nèi)應(yīng)會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會共同協(xié)商，落實籌建業(yè)主大會和業(yè)主委員會，并按規(guī)定程序選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十一條 物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確合同期滿不再續(xù)約或提前解除合同的，適用以下程序：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于擬解除合同3個月前，將退出原因、時間書面告知業(yè)主委員會，同時書面報告轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會。
(二)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出提前解除合同的，業(yè)主委員會收到書面報告后5日內(nèi)，應(yīng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的相關(guān)事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告征求業(yè)主意見，公告時間不少于15日。公告期滿持異議的業(yè)主未超過專有部分占建筑物總面積1/2且占總?cè)藬?shù)1/2的，業(yè)主委員會應(yīng)及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行協(xié)商，依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)交接時間、內(nèi)容、查驗、交接前后的責(zé)任等事項進行明確。
退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7天，同時抄報轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會備案。
(三)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)，在轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)下開展選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同的，公告期滿持異議的業(yè)主超過專有部分占建筑物總面積1/2且占總?cè)藬?shù)1/2的，或雙方未能達成退管協(xié)議的，按照本辦法第二十一條有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同的，適用以下程序：
(一)持有20%以上且按合同約定按時交物業(yè)服務(wù)費用的投票權(quán)業(yè)主提議提前解除合同的，業(yè)主委員會在收到提議之日后1個月內(nèi)應(yīng)召開業(yè)主大會進行表決。在召開業(yè)主大會15日前，應(yīng)將業(yè)主提議提前解除合同的理由、解除合同的時間、需承擔(dān)的違約責(zé)任及會議相關(guān)內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日，同時告知轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會。
(二)提前解除合同經(jīng)業(yè)主大會表決通過的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在作出決議后3日內(nèi)，將解約原因、解約的時間和同意承擔(dān)的違約責(zé)任書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商退出事宜，依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7日，并抄報轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會。
(三)業(yè)主大會作出決議30日內(nèi)，在轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)下，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
(四) 業(yè)主大會表決未通過或者雙方未達成退管協(xié)議的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行。
第十三條 物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會未續(xù)約的，適用以下程序：
(一) 業(yè)主委員會應(yīng)于合同期滿前3個月，在轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)下組織召開業(yè)主大會決定續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)服務(wù)合同期滿前簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定不續(xù)聘的，應(yīng)于業(yè)主大會決議后5日內(nèi)書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時抄報轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會。并按照規(guī)定程序做好新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作。
(二) 業(yè)主大會未及時履行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時報告轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會，督促業(yè)主大會及時選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門書面報告后3個月，業(yè)主大會仍不選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)合同視作繼續(xù)有效，有效期限至新簽定的物業(yè)服務(wù)合同生效之日止。
第十四條 物業(yè)項目服務(wù)退出管理中，新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未接收服務(wù)前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做好服務(wù)工作，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按合同約定繼續(xù)交納物業(yè)服務(wù)費至合同解除之日。
第十五條 物業(yè)項目服務(wù)退出管理中，新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)項目服務(wù)實際，需留任或聘用原物業(yè)服務(wù)人員的，可與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行協(xié)商。
第十六條 物業(yè)項目服務(wù)退出管理中，業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)帳目應(yīng)聘請中介審計單位進行審計，并將審計結(jié)果向全體業(yè)主公布。審計費用在利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收入中支出。財務(wù)審計內(nèi)容：
(一) 實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的，審計內(nèi)容為物業(yè)服務(wù)各項資金的收支情況;
(二) 實行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的，審計內(nèi)容為利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出租、廣告、物業(yè)經(jīng)營用房出租、停車費收入、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護費、保修金、專項維修資金等收支情況。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止或解約之日起10個工作日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理移交事宜或在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交，移交事宜包括以下內(nèi)容：
(一)辦公桌椅、辦公用品和保安器具、勞動工具等物品和清單;
(二)業(yè)主名冊、物業(yè)服務(wù)費收費等有關(guān)臺帳;
(三)與相關(guān)單位簽訂的各類協(xié)議書;
(四)向業(yè)主預(yù)收的物業(yè)綜合服務(wù)費、停車費、能耗費等相關(guān)費用;
(五)共用部位共用設(shè)施日常維護費、物業(yè)經(jīng)營用房出租收入等余額;
(六)業(yè)主電梯、水泵、中央空調(diào)等能耗運行分?jǐn)傎~冊，業(yè)主水、電費抄表數(shù)及代收賬冊;
(七)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，竣工驗收資料，業(yè)主清冊(房屋分配方案)等檔案資料;
(八)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(九)物業(yè)有關(guān)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書;
(十)物業(yè)管理用房和屬于全體業(yè)主共同所有的其他財物;
(十一)物業(yè)管理需要的其它資料。
第十八條 新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收物業(yè)項目服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗和交接，并制作查驗記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等，并由查驗人簽字，雙方企業(yè)和業(yè)主委員會蓋章，存在爭議的，應(yīng)當(dāng)在查驗記錄載明。
第十九條 物業(yè)項目服務(wù)退出過程中，雙方有爭議的，可向轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會申請調(diào)解，經(jīng)調(diào)解不成的，應(yīng)通過司法途徑解決。
第二十條 物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費用，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依照原合同約定，委托新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，也可自行向業(yè)主收取或通過啟動轄區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理機制協(xié)調(diào)解決，調(diào)解不成功的可通過司法途徑解決。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費提供幫助，但原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠費為由拒絕辦理移交。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確合同期滿不再續(xù)約或提前解除合同的，在物業(yè)服務(wù)合同終止前15日，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通，為平穩(wěn)過渡增加3個月時間的緩沖期。同時轄區(qū)人民政府物業(yè)管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)在7個工作日內(nèi)，組織轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、規(guī)劃、城管、勞動、價格、社區(qū)居民委員會及業(yè)主委員會等相關(guān)部門召開聯(lián)席會議，按照市政府《關(guān)于當(dāng)前形勢下推行老小區(qū)保安保潔企業(yè)化運作的通知》(甬政發(fā)〔20**〕49號)的規(guī)定，推行保安保潔企業(yè)化運作的管理模式進行管理，有條件的也可實行準(zhǔn)物業(yè)管理、社區(qū)平安管理或小區(qū)業(yè)主自治管理。
第二十二條 因物業(yè)項目規(guī)模較小，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)的項目，轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民委員會，從實際出發(fā)，本著規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量的原則，積極創(chuàng)造條件推動相鄰項目整合的管理辦法進行管理。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按本辦法規(guī)定程序退出的，將作為企業(yè)不良行為記入企業(yè)信用檔案并向社會公示。同時自社會公示之日起取消該企業(yè)1年內(nèi)參與物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)的資格，其服務(wù)的物業(yè)項目1年內(nèi)不得參與物業(yè)項目示范或優(yōu)秀評選活動。
第二十四條 本辦法自20**年8月1日起施行。
寧波市建設(shè)委員會辦公室
20**年 7月23日印發(fā)