住宅小區(qū)停車權(quán)、停車權(quán)效力與停車權(quán)
原載于《現(xiàn)代物業(yè)•新業(yè)主》20**年第5期/總第289期，此文經(jīng)由@遠(yuǎn)去的百合 耐心細(xì)致修改，在此深表感謝!
現(xiàn)在全國各地的小區(qū)普遍面臨小區(qū)停車難問題。問題的核心是建立一個(gè)公平的停車機(jī)制。本人嘗試通過停車權(quán)概念入手，對小區(qū)的停車權(quán)效力和停車權(quán)交易進(jìn)行初步分析，期盼能拋磚引玉，引發(fā)大家對小區(qū)停車機(jī)制的進(jìn)一步思考與探討。
一、停車權(quán)與停車位權(quán)
關(guān)于業(yè)主在小區(qū)的停車權(quán)，我們?nèi)菀谆煜秊闃I(yè)主對小區(qū)停車位的所有權(quán)或使用權(quán)。這種混淆，給我們在小區(qū)停車管理，特別是在一些老舊小區(qū)的停車管理，帶來許多誤解與爭議。事實(shí)上，這兩者差別很大：
首先，停車權(quán)是業(yè)主共同擁有的在小區(qū)里停放車輛的基本權(quán)利，它隸屬于業(yè)主對小區(qū)土地的共有權(quán)帶來的共同使用權(quán)，是業(yè)主在小區(qū)土地上擱置自有物品的權(quán)利的特殊形態(tài)。由于停車權(quán)是隸屬業(yè)主在共有土地上擱置物品的自然權(quán)利，因此，停車權(quán)的行使，在沒有事先約定或業(yè)主大會(huì)決議的情況下，并不必然遭受區(qū)域準(zhǔn)入的限制，整個(gè)小區(qū)的土地都是大家可以共同行使停車權(quán)的。
其次，停車權(quán)并不排他，在事先沒有約定或業(yè)主大會(huì)決議的情況下，任何一位業(yè)主的停車權(quán)，不會(huì)因?yàn)槠渌鼧I(yè)主比他早入住而被剝奪。因此，停車權(quán)具有非排他與共同使用的屬性，是準(zhǔn)公共物品。
在許多老舊小區(qū)以及絕大部分商品房小區(qū)，在售房時(shí)，單位(或建設(shè)單位)并未與購房人針對停放權(quán)進(jìn)行限制性約定。這樣的小區(qū)，所有的業(yè)主都具有均等的停車權(quán)。這些小區(qū)中，有的規(guī)劃標(biāo)示了小區(qū)停車位與戶數(shù)的比例，比如1∶2，但這并不是說小區(qū)里一半業(yè)主有停車權(quán)，一半業(yè)主沒有停車權(quán)。比如業(yè)主1000戶，車位500個(gè)。并不是說，只有500戶業(yè)主有停車權(quán)，而是說，1000戶業(yè)主都有平等的停車權(quán)，只是當(dāng)時(shí)的規(guī)劃預(yù)測汽車持有量不到50%，因此為節(jié)約土地，提供500個(gè)車位，由業(yè)主們依據(jù)實(shí)際情況自主管理。
只有在如下類似情況，在事先約定且所有的購房業(yè)主也認(rèn)同這個(gè)約定的前提下，小區(qū)部分業(yè)主的停車權(quán)利才有可能被限制或不相等：如有1000戶業(yè)主的A小區(qū)，有500個(gè)車位，在業(yè)主購買房屋時(shí)，建設(shè)單位在購房合同上，對任何一個(gè)業(yè)主同樣地聲明，從1到500戶是有停車權(quán)的，500戶以后是沒有停車權(quán)的;或者停車權(quán)一共500份，先要先得。
與停車權(quán)這個(gè)概念容易混淆的是“停車位權(quán)”，停車位權(quán)是指某一業(yè)主對某一車位的占有、使用或支配權(quán)。停車位權(quán)不是業(yè)主的基本權(quán)利，也不是業(yè)主的共有權(quán)利，而是在業(yè)主共有的土地使用權(quán)上，通過小區(qū)業(yè)主的共同約定，或其它部分業(yè)主停車權(quán)效力的讓渡，劃分出的“共有專用”權(quán)利。停車位權(quán)，是部分業(yè)主所有，可以排他獨(dú)立使用，具有私人物品屬性。
二、停車權(quán)效力
假設(shè)小區(qū)車位500個(gè)，業(yè)主1000戶。在只有少量業(yè)主入住的時(shí)候，任何一個(gè)業(yè)主的車輛都可以停放入小區(qū)，此時(shí)車位是充足的。隨著入住業(yè)主越來越多，需要停放的車輛越來越多，直至超過500輛車時(shí)，如果這個(gè)時(shí)候，業(yè)主仍采取自由停放，比如先到先停的停車管理策略，那么從理論上來說，任何一個(gè)持有停車權(quán)的業(yè)主，都可能遇到當(dāng)日不能停車入小區(qū)的困難。這是因?yàn)檐囄粩?shù)量不足，降低了停車權(quán)的效力。
我們以車位數(shù)除以車輛數(shù)來反映停車權(quán)效力，以剛才這個(gè)小區(qū)為例，在小區(qū)車輛數(shù)目少于500個(gè)時(shí)，車位數(shù)/車輛數(shù)>1，這個(gè)時(shí)候，每一輛車都可以有車位停放，每份停車權(quán)都可以得到保障，停車權(quán)效力就是100%。隨著車輛的增加，當(dāng)車輛數(shù)目超過500時(shí)，車位數(shù)/車輛數(shù)<1 ，停車權(quán)效力隨著小區(qū)車輛數(shù)的增加逐漸降低，當(dāng)小區(qū)車輛達(dá)到1000輛時(shí)，停車權(quán)效力降低到50%。如果小區(qū)車輛再進(jìn)一步增加，那么，停車權(quán)效力將進(jìn)一步降低。
三、停車權(quán)交易與停車費(fèi)
業(yè)主都希望提高停車權(quán)效力，這帶來了改進(jìn)停車權(quán)效力的需要。目前常見的提高停車權(quán)效力有兩種方式，一是限制需求的轉(zhuǎn)讓停車權(quán)方式，二是增加停車位供給。
還是上面這個(gè)小區(qū)的例子，1000戶業(yè)主，500個(gè)車位，假設(shè)現(xiàn)在小區(qū)車輛已達(dá)到1000輛，現(xiàn)實(shí)的停車權(quán)效力已降低到50%。在“轉(zhuǎn)讓停車權(quán)”方式下，業(yè)主之間將如何提升停車權(quán)效力呢。首先每天只能有500輛車進(jìn)入停車，相應(yīng)的，必然還有500輛車不能停入;其次對某個(gè)業(yè)主而言，只有將停車權(quán)效力從50%提高到100%，才意味著他每天進(jìn)入小區(qū)停車是可靠的;最后，那些沒有停入小區(qū)的業(yè)主，他們將需要在周邊尋找停車位并步行回家，這會(huì)帶來額外的成本。于是，最佳的處理辦法，是業(yè)主們通過協(xié)商，一半業(yè)主將自身持有的50%效力的停車權(quán)出售，放棄了將私家車停放入小區(qū)的權(quán)利，由此獲得的收益作為他們在小區(qū)外停放車輛的補(bǔ)償。而另外一半業(yè)主，通過購買了一份50%效力的停車權(quán)，加上自己原有的50%效力的停車權(quán)，由此合并而得到了一個(gè)具有100%效力的停車權(quán)。
在轉(zhuǎn)讓停車權(quán)方式下，小區(qū)的停車費(fèi)，包含了兩大必不可少的成分：共有土地占用費(fèi)、停車權(quán)交易費(fèi)(停車費(fèi)通常還包含了看管費(fèi)與保險(xiǎn)費(fèi)等，這些費(fèi)用與停車權(quán)交易無關(guān)，這里不展開討論)。
共有土地占用費(fèi)，是因?yàn)槿w業(yè)主將可以放置其他物品的權(quán)利放棄，交給停車業(yè)主專門放置車輛，由此帶來的權(quán)利補(bǔ)償。這部分費(fèi)用可由業(yè)主采用共同決定達(dá)成。
停車權(quán)交易費(fèi)，是留在小區(qū)的業(yè)主支付離開小區(qū)的業(yè)主的權(quán)利費(fèi)。在停車權(quán)效力略不足時(shí)，停車權(quán)交易費(fèi)就很少，在停車權(quán)效力較低時(shí)，停車權(quán)交易價(jià)格提升。比如500個(gè)車位501輛車情況下，只有一份停車權(quán)交易，這個(gè)交易價(jià)格由500個(gè)停車在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主來分?jǐn)?，每位業(yè)主或每輛車需支付的交易費(fèi)不高。但在一些規(guī)劃車位比例很低的小區(qū)，假設(shè)500車位1500車輛情況下，那么留下來的500戶業(yè)主，要為另1000輛車的業(yè)主提供外部停車的補(bǔ)償，這個(gè)補(bǔ)償費(fèi)就很高了?？傊?，停車權(quán)交易費(fèi)跟小區(qū)停車位這個(gè)資源的稀缺性、跟另一部分業(yè)主的出讓意愿等相關(guān)。
由此可見，在一個(gè)停車權(quán)效力高達(dá)100%的小區(qū)，停車費(fèi)只包含了共有土地占用費(fèi)，而在一個(gè)停車權(quán)效力低于100%的小區(qū)，停車費(fèi)除了包含共有土地占用費(fèi)，還要加上停車權(quán)交易費(fèi)。
以上所述即為限制需求的轉(zhuǎn)讓停車權(quán)方式，這種停車權(quán)轉(zhuǎn)讓不影響業(yè)主們其他類型的共有權(quán)利。而“增加供給的”方式，則是用犧牲業(yè)主的其他類型的共有權(quán)利，來提升停車權(quán)效力。比如業(yè)主共同決定，將小區(qū)其他共有綠地、活動(dòng)場地上加蓋停車位，將部分綠地權(quán)、道路權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橥＼噷Ｓ妹娣e，由此滿足提升停車權(quán)效力的需要。在這個(gè)方式下，交換出其他權(quán)利的業(yè)主則可以提出需要補(bǔ)償：比如需要綠地的、不希望在窗戶下設(shè)置車位帶來噪聲的、需要活動(dòng)場所的......采用增加供給方式，停車費(fèi)除了包含共有土地占用費(fèi)，還包括了對綠地、環(huán)境、其它活動(dòng)場所被占用等的補(bǔ)償。
無論是限制需求還是增加供給，停車費(fèi)的實(shí)質(zhì)都是有車業(yè)主對小區(qū)共有土地占用及停車權(quán)交易補(bǔ)償，這些停車費(fèi)屬于小區(qū)業(yè)主，而絕不應(yīng)該是現(xiàn)在大多數(shù)小區(qū)看到的，被建設(shè)單位或物業(yè)占有。
四、現(xiàn)實(shí)中幾種錯(cuò)誤的停車權(quán)交易分析
現(xiàn)實(shí)中，小區(qū)停車管理者常面對許多爭議，其原因在于管理機(jī)制中存在錯(cuò)誤安排，由此帶來不公正。為了看清這些錯(cuò)誤，我們要理解如下基本的停車權(quán)交易原則。
首先，停車權(quán)是每個(gè)業(yè)主具有的基本的重要的權(quán)利，屬于共有權(quán)利范疇，因此必須由具備小區(qū)共同管理權(quán)的主體來決策如何處置，這是主體適格原則。
其次，根據(jù)物權(quán)法，對于重要的業(yè)主權(quán)利，必須通過業(yè)主大會(huì)(或者業(yè)主大會(huì)委托的機(jī)構(gòu))經(jīng)由業(yè)主一人一票、多數(shù)同意的程序來處置，這是程序合法原則。
最后，停車權(quán)交易是具有停車權(quán)的主體之間的公平交易。因此停車權(quán)的具體處置方案，一旦涉及其他主體的停車權(quán)的限制或損失，或者涉及業(yè)主的其他權(quán)利的限制或損失，則應(yīng)將停車權(quán)交易費(fèi)用于補(bǔ)償受損的業(yè)主群體。這是交易費(fèi)歸屬受損業(yè)主的原則。
當(dāng)下經(jīng)?？吹降娜愅＼嚬芾磙k法，依據(jù)如上原則分析可知，都是具有極大錯(cuò)誤的：
1、重新給規(guī)劃停車位或人防車庫車位補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證;
2、許可開發(fā)商以長租方式高價(jià)銷售停車位;
3、許可建設(shè)單位辦理規(guī)劃停車位的專有產(chǎn)權(quán);
對于第一種情況，特指在已經(jīng)銷售或已預(yù)售的小區(qū)，因?yàn)椴]有事先在購房合同、臨時(shí)管理規(guī)約或管理規(guī)約中對停車權(quán)進(jìn)行限制性約定，因此業(yè)主們獲得的是平等的停車權(quán)。所有的規(guī)劃停車位、人防停車位，都是屬于滿足業(yè)主停車權(quán)的土地供給。舉例，一個(gè)1000戶1000輛車的小區(qū)，規(guī)劃車位與人防車位一共500個(gè)，則每個(gè)業(yè)主的規(guī)劃停車權(quán)效力為50%。在業(yè)主入住后，政府再次單方面與建設(shè)單位辦理停車位產(chǎn)權(quán)證登記，必將減少了小區(qū)業(yè)主共有的停車土地面積供給，降低了所有業(yè)主的停車權(quán)效力。比如政府登記部門將小區(qū)200個(gè)停車位通過辦理產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)為建設(shè)單位專有。于是小區(qū)自由停車位降低到300個(gè)，業(yè)主停車權(quán)效力從規(guī)劃的50%降低為300/1000=30%，降低的停車權(quán)被行政強(qiáng)制劃撥給建設(shè)單位。對于那些希望停車入小區(qū)的業(yè)主，原本只需購買50%的停車權(quán)，就可以實(shí)現(xiàn)100%的停車效力;但現(xiàn)在不僅需要購買70%的停車權(quán)，還不得不面對建設(shè)單位哄抬停車權(quán)價(jià)格的困境。因?yàn)檎男姓?quán)力，賦予它壟斷銷售停車權(quán)的市場地位。
根據(jù)主體適格與程序合法原則，停車權(quán)效力的處置，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，而政府既不是獲得授權(quán)的適格主體，也未遵循合法程序，根本就無權(quán)在所有業(yè)主之中，強(qiáng)制剝奪其他業(yè)主的停車權(quán)效力給某一個(gè)業(yè)主或外部主體(建設(shè)單位)。這里，政府對業(yè)主權(quán)利的僭越，造成了對業(yè)主權(quán)益的損害。更何況這一行為，也是對原有規(guī)劃行政權(quán)力的破壞。建議各地在立法時(shí)應(yīng)禁止政府登記部門再次處置小區(qū)共有權(quán)的權(quán)力。
退一萬步，在一些業(yè)主的停車權(quán)效力從50%降低到30%的過程中，如果政府或建設(shè)單位或得到車位產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主事先給與停車權(quán)效力降低的其它業(yè)主以滿意的補(bǔ)償，也多少帶有公平交易的意味。但事實(shí)總是令人失望的，叢林規(guī)則除了霸占就是霸占。
第二種錯(cuò)誤，主要針對小區(qū)里沒有產(chǎn)權(quán)的停車位，比如規(guī)劃但沒有產(chǎn)權(quán)的停車位，或者人防車位。開發(fā)商不知從何而來的特權(quán)，超越一個(gè)普通業(yè)主的額外特權(quán)，竟然可以在各種公權(quán)力部門的陽光照耀下，以收取長期租賃費(fèi)的方式，將其他業(yè)主的停車權(quán)高價(jià)銷售，且高價(jià)銷售所得，竟然既不是歸屬業(yè)主大會(huì)按照共同約定處置，也不是補(bǔ)償放棄停車權(quán)的業(yè)主，而是歸開發(fā)商所有。這已經(jīng)是一種公開的“搶劫”行為。如果那些熱火朝天搶購車位的業(yè)主們能冷靜想一想，意識(shí)到開發(fā)商賣的其實(shí)是我們自己的財(cái)產(chǎn)，那就會(huì)醒悟過來，堅(jiān)決抵制這種公開的搶劫，保護(hù)自己的停車權(quán)。
雖然建設(shè)單位作為首位業(yè)主，有一定權(quán)利在業(yè)主大會(huì)未選出執(zhí)行機(jī)構(gòu)前，代行管理人職責(zé)，因此處置停車權(quán)有其合理性。但是，處置停車權(quán)的收入，千萬不要裝到建設(shè)單位自己的兜兜里，那不是建設(shè)單位的，是其他放棄小區(qū)停車權(quán)的業(yè)主的交易補(bǔ)償。一旦業(yè)主選出業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，或者業(yè)主共同決定收回小區(qū)停車權(quán)的管理權(quán)，那么開發(fā)商、前期物業(yè)應(yīng)限期將銷售車位所得，全部歸還業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一制定處置辦法。
除了建設(shè)單位這般出于牟利而搶劫業(yè)主的停車權(quán)，也有許多政府、物業(yè)企業(yè)或者居委會(huì)，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，出于好心，越俎代庖，將土地劃設(shè)停車位，通過租售收取費(fèi)用。這種限制或剝奪某些業(yè)主的停車權(quán)效力來達(dá)到另外一些業(yè)主的停車權(quán)效力的提升的行為，同樣犯了主體與程序不當(dāng)?shù)腻e(cuò)誤。與此同時(shí)，將收取的停車費(fèi)直接歸入政府、物業(yè)企業(yè)、居委會(huì)，這更是直接侵犯業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)。正確的做法，停車位權(quán)的處置應(yīng)該由小區(qū)業(yè)主自治下商討決定，停車位權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)首先歸屬業(yè)主或者暫時(shí)由業(yè)主共同約定的、或業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)來代管，未來按照補(bǔ)償規(guī)則補(bǔ)償其他業(yè)主或支付其他人員的勞動(dòng)與開銷。這些歷史問題的處理，應(yīng)本著及時(shí)歸還為原則，保護(hù)業(yè)主們長期的公平合理的停車權(quán)權(quán)利。
對于第三種錯(cuò)誤的停車權(quán)處置辦法，規(guī)劃部門一方面通過規(guī)劃足夠的土地面積來保護(hù)業(yè)主們停車權(quán)效力，而另一方面，登記部門卻又將規(guī)劃好的停車面積縮減來降低業(yè)主們的停車權(quán)效力。這種邏輯上自相矛盾的行政行為，實(shí)在是匪夷所思。到了立法部門，在面對大量的行政權(quán)力違犯《物權(quán)法》的行為，卻默不作聲。物權(quán)法第74條第一款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。” ，這清楚肯定了業(yè)主具有停車權(quán)的基本權(quán)益，一切規(guī)劃的車位、車庫、人防都是基于滿足這一基本需要而規(guī)劃，自然也應(yīng)首先滿足這一需要而安排。不論這一安排人是業(yè)主大會(huì)、授權(quán)管理人或代管的政府。接著，物權(quán)法第74條第二款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！逼渲小爱?dāng)事人”一詞，并沒有采取“專有人”或“建設(shè)單位”，正是考慮到絕大多數(shù)存量小區(qū)的停車權(quán)是共有權(quán)，當(dāng)由業(yè)主大會(huì)作為當(dāng)事人來處置。但是，這樣全面表述的法條，竟然被行政機(jī)構(gòu)曲解為“當(dāng)事人只能是且必須是開發(fā)商”，甚至一些學(xué)者也糊里糊涂地聲明“開發(fā)商因?yàn)榻ㄖ孔佣〉昧藰I(yè)主土地共有權(quán)(停車權(quán))”，房子的權(quán)利與土地的權(quán)利，是一樣的?就算統(tǒng)一登記，那也是我業(yè)主先擁有了土地的共有權(quán)利，才有你的房屋權(quán)利啊。小區(qū)權(quán)利的源頭，是土地與公共權(quán)利，而不是建造。這不得不讓我們懷疑，一些政府部門和學(xué)者，是不是已淪為開發(fā)商的代言人?政府部門、學(xué)者的邏輯混亂，進(jìn)一步促使社會(huì)大眾邏輯混亂，助長一些建設(shè)單位、權(quán)力部門的貪欲，合伙在業(yè)主停車權(quán)這份稀缺資源上啃一塊肉，由此造成大量的社會(huì)沖突。
通過以上分析，大家應(yīng)該可以看到，通過運(yùn)用停車權(quán)概念，遵守主體適格、程序合法、損失補(bǔ)償?shù)裙浇灰自瓌t，可以提升停車權(quán)效力。業(yè)主的停車權(quán)是高于停車位權(quán)的基本權(quán)利。維護(hù)業(yè)主的停車權(quán)，促進(jìn)業(yè)主通過共同契約結(jié)合為團(tuán)體，由此自主協(xié)商建立符合本小區(qū)需要的停車權(quán)交易機(jī)制，應(yīng)該是也必定是未來小區(qū)停車管理的發(fā)展趨勢。
篇2：住宅小區(qū)停車權(quán)、停車權(quán)效力與停車權(quán)
住宅小區(qū)停車權(quán)、停車權(quán)效力與停車權(quán)
原載于《現(xiàn)代物業(yè)•新業(yè)主》20**年第5期/總第289期，此文經(jīng)由@遠(yuǎn)去的百合 耐心細(xì)致修改，在此深表感謝!
現(xiàn)在全國各地的小區(qū)普遍面臨小區(qū)停車難問題。問題的核心是建立一個(gè)公平的停車機(jī)制。本人嘗試通過停車權(quán)概念入手，對小區(qū)的停車權(quán)效力和停車權(quán)交易進(jìn)行初步分析，期盼能拋磚引玉，引發(fā)大家對小區(qū)停車機(jī)制的進(jìn)一步思考與探討。
一、停車權(quán)與停車位權(quán)
關(guān)于業(yè)主在小區(qū)的停車權(quán)，我們?nèi)菀谆煜秊闃I(yè)主對小區(qū)停車位的所有權(quán)或使用權(quán)。這種混淆，給我們在小區(qū)停車管理，特別是在一些老舊小區(qū)的停車管理，帶來許多誤解與爭議。事實(shí)上，這兩者差別很大：
首先，停車權(quán)是業(yè)主共同擁有的在小區(qū)里停放車輛的基本權(quán)利，它隸屬于業(yè)主對小區(qū)土地的共有權(quán)帶來的共同使用權(quán)，是業(yè)主在小區(qū)土地上擱置自有物品的權(quán)利的特殊形態(tài)。由于停車權(quán)是隸屬業(yè)主在共有土地上擱置物品的自然權(quán)利，因此，停車權(quán)的行使，在沒有事先約定或業(yè)主大會(huì)決議的情況下，并不必然遭受區(qū)域準(zhǔn)入的限制，整個(gè)小區(qū)的土地都是大家可以共同行使停車權(quán)的。
其次，停車權(quán)并不排他，在事先沒有約定或業(yè)主大會(huì)決議的情況下，任何一位業(yè)主的停車權(quán)，不會(huì)因?yàn)槠渌鼧I(yè)主比他早入住而被剝奪。因此，停車權(quán)具有非排他與共同使用的屬性，是準(zhǔn)公共物品。
在許多老舊小區(qū)以及絕大部分商品房小區(qū)，在售房時(shí)，單位(或建設(shè)單位)并未與購房人針對停放權(quán)進(jìn)行限制性約定。這樣的小區(qū)，所有的業(yè)主都具有均等的停車權(quán)。這些小區(qū)中，有的規(guī)劃標(biāo)示了小區(qū)停車位與戶數(shù)的比例，比如1∶2，但這并不是說小區(qū)里一半業(yè)主有停車權(quán)，一半業(yè)主沒有停車權(quán)。比如業(yè)主1000戶，車位500個(gè)。并不是說，只有500戶業(yè)主有停車權(quán)，而是說，1000戶業(yè)主都有平等的停車權(quán)，只是當(dāng)時(shí)的規(guī)劃預(yù)測汽車持有量不到50%，因此為節(jié)約土地，提供500個(gè)車位，由業(yè)主們依據(jù)實(shí)際情況自主管理。
只有在如下類似情況，在事先約定且所有的購房業(yè)主也認(rèn)同這個(gè)約定的前提下，小區(qū)部分業(yè)主的停車權(quán)利才有可能被限制或不相等：如有1000戶業(yè)主的A小區(qū)，有500個(gè)車位，在業(yè)主購買房屋時(shí)，建設(shè)單位在購房合同上，對任何一個(gè)業(yè)主同樣地聲明，從1到500戶是有停車權(quán)的，500戶以后是沒有停車權(quán)的;或者停車權(quán)一共500份，先要先得。
與停車權(quán)這個(gè)概念容易混淆的是“停車位權(quán)”，停車位權(quán)是指某一業(yè)主對某一車位的占有、使用或支配權(quán)。停車位權(quán)不是業(yè)主的基本權(quán)利，也不是業(yè)主的共有權(quán)利，而是在業(yè)主共有的土地使用權(quán)上，通過小區(qū)業(yè)主的共同約定，或其它部分業(yè)主停車權(quán)效力的讓渡，劃分出的“共有專用”權(quán)利。停車位權(quán)，是部分業(yè)主所有，可以排他獨(dú)立使用，具有私人物品屬性。
二、停車權(quán)效力
假設(shè)小區(qū)車位500個(gè)，業(yè)主1000戶。在只有少量業(yè)主入住的時(shí)候，任何一個(gè)業(yè)主的車輛都可以停放入小區(qū)，此時(shí)車位是充足的。隨著入住業(yè)主越來越多，需要停放的車輛越來越多，直至超過500輛車時(shí)，如果這個(gè)時(shí)候，業(yè)主仍采取自由停放，比如先到先停的停車管理策略，那么從理論上來說，任何一個(gè)持有停車權(quán)的業(yè)主，都可能遇到當(dāng)日不能停車入小區(qū)的困難。這是因?yàn)檐囄粩?shù)量不足，降低了停車權(quán)的效力。
我們以車位數(shù)除以車輛數(shù)來反映停車權(quán)效力，以剛才這個(gè)小區(qū)為例，在小區(qū)車輛數(shù)目少于500個(gè)時(shí)，車位數(shù)/車輛數(shù)>1，這個(gè)時(shí)候，每一輛車都可以有車位停放，每份停車權(quán)都可以得到保障，停車權(quán)效力就是100%。隨著車輛的增加，當(dāng)車輛數(shù)目超過500時(shí)，車位數(shù)/車輛數(shù)<1 ，停車權(quán)效力隨著小區(qū)車輛數(shù)的增加逐漸降低，當(dāng)小區(qū)車輛達(dá)到1000輛時(shí)，停車權(quán)效力降低到50%。如果小區(qū)車輛再進(jìn)一步增加，那么，停車權(quán)效力將進(jìn)一步降低。
三、停車權(quán)交易與停車費(fèi)
業(yè)主都希望提高停車權(quán)效力，這帶來了改進(jìn)停車權(quán)效力的需要。目前常見的提高停車權(quán)效力有兩種方式，一是限制需求的轉(zhuǎn)讓停車權(quán)方式，二是增加停車位供給。
還是上面這個(gè)小區(qū)的例子，1000戶業(yè)主，500個(gè)車位，假設(shè)現(xiàn)在小區(qū)車輛已達(dá)到1000輛，現(xiàn)實(shí)的停車權(quán)效力已降低到50%。在“轉(zhuǎn)讓停車權(quán)”方式下，業(yè)主之間將如何提升停車權(quán)效力呢。首先每天只能有500輛車進(jìn)入停車，相應(yīng)的，必然還有500輛車不能停入;其次對某個(gè)業(yè)主而言，只有將停車權(quán)效力從50%提高到100%，才意味著他每天進(jìn)入小區(qū)停車是可靠的;最后，那些沒有停入小區(qū)的業(yè)主，他們將需要在周邊尋找停車位并步行回家，這會(huì)帶來額外的成本。于是，最佳的處理辦法，是業(yè)主們通過協(xié)商，一半業(yè)主將自身持有的50%效力的停車權(quán)出售，放棄了將私家車停放入小區(qū)的權(quán)利，由此獲得的收益作為他們在小區(qū)外停放車輛的補(bǔ)償。而另外一半業(yè)主，通過購買了一份50%效力的停車權(quán)，加上自己原有的50%效力的停車權(quán)，由此合并而得到了一個(gè)具有100%效力的停車權(quán)。
在轉(zhuǎn)讓停車權(quán)方式下，小區(qū)的停車費(fèi)，包含了兩大必不可少的成分：共有土地占用費(fèi)、停車權(quán)交易費(fèi)(停車費(fèi)通常還包含了看管費(fèi)與保險(xiǎn)費(fèi)等，這些費(fèi)用與停車權(quán)交易無關(guān)，這里不展開討論)。
共有土地占用費(fèi)，是因?yàn)槿w業(yè)主將可以放置其他物品的權(quán)利放棄，交給停車業(yè)主專門放置車輛，由此帶來的權(quán)利補(bǔ)償。這部分費(fèi)用可由業(yè)主采用共同決定達(dá)成。
停車權(quán)交易費(fèi)，是留在小區(qū)的業(yè)主支付離開小區(qū)的業(yè)主的權(quán)利費(fèi)。在停車權(quán)效力略不足時(shí)，停車權(quán)交易費(fèi)就很少，在停車權(quán)效力較低時(shí)，停車權(quán)交易價(jià)格提升。比如500個(gè)車位501輛車情況下，只有一份停車權(quán)交易，這個(gè)交易價(jià)格由500個(gè)停車在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主來分?jǐn)偅课粯I(yè)主或每輛車需支付的交易費(fèi)不高。但在一些規(guī)劃車位比例很低的小區(qū)，假設(shè)500車位1500車輛情況下，那么留下來的500戶業(yè)主，要為另1000輛車的業(yè)主提供外部停車的補(bǔ)償，這個(gè)補(bǔ)償費(fèi)就很高了?？傊＼嚈?quán)交易費(fèi)跟小區(qū)停車位這個(gè)資源的稀缺性、跟另一部分業(yè)主的出讓意愿等相關(guān)。
由此可見，在一個(gè)停車權(quán)效力高達(dá)100%的小區(qū)，停車費(fèi)只包含了共有土地占用費(fèi)，而在一個(gè)停車權(quán)效力低于100%的小區(qū)，停車費(fèi)除了包含共有土地占用費(fèi)，還要加上停車權(quán)交易費(fèi)。
以上所述即為限制需求的轉(zhuǎn)讓停車權(quán)方式，這種停車權(quán)轉(zhuǎn)讓不影響業(yè)主們其他類型的共有權(quán)利。而“增加供給的”方式，則是用犧牲業(yè)主的其他類型的共有權(quán)利，來提升停車權(quán)效力。比如業(yè)主共同決定，將小區(qū)其他共有綠地、活動(dòng)場地上加蓋停車位，將部分綠地權(quán)、道路權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橥＼噷Ｓ妹娣e，由此滿足提升停車權(quán)效力的需要。在這個(gè)方式下，交換出其他權(quán)利的業(yè)主則可以提出需要補(bǔ)償：比如需要綠地的、不希望在窗戶下設(shè)置車位帶來噪聲的、需要活動(dòng)場所的......采用增加供給方式，停車費(fèi)除了包含共有土地占用費(fèi)，還包括了對綠地、環(huán)境、其它活動(dòng)場所被占用等的補(bǔ)償。
無論是限制需求還是增加供給，停車費(fèi)的實(shí)質(zhì)都是有車業(yè)主對小區(qū)共有土地占用及停車權(quán)交易補(bǔ)償，這些停車費(fèi)屬于小區(qū)業(yè)主，而絕不應(yīng)該是現(xiàn)在大多數(shù)小區(qū)看到的，被建設(shè)單位或物業(yè)占有。
四、現(xiàn)實(shí)中幾種錯(cuò)誤的停車權(quán)交易分析
現(xiàn)實(shí)中，小區(qū)停車管理者常面對許多爭議，其原因在于管理機(jī)制中存在錯(cuò)誤安排，由此帶來不公正。為了看清這些錯(cuò)誤，我們要理解如下基本的停車權(quán)交易原則。
首先，停車權(quán)是每個(gè)業(yè)主具有的基本的重要的權(quán)利，屬于共有權(quán)利范疇，因此必須由具備小區(qū)共同管理權(quán)的主體來決策如何處置，這是主體適格原則。
其次，根據(jù)物權(quán)法，對于重要的業(yè)主權(quán)利，必須通過業(yè)主大會(huì)(或者業(yè)主大會(huì)委托的機(jī)構(gòu))經(jīng)由業(yè)主一人一票、多數(shù)同意的程序來處置，這是程序合法原則。
最后，停車權(quán)交易是具有停車權(quán)的主體之間的公平交易。因此停車權(quán)的具體處置方案，一旦涉及其他主體的停車權(quán)的限制或損失，或者涉及業(yè)主的其他權(quán)利的限制或損失，則應(yīng)將停車權(quán)交易費(fèi)用于補(bǔ)償受損的業(yè)主群體。這是交易費(fèi)歸屬受損業(yè)主的原則。
當(dāng)下經(jīng)?？吹降娜愅＼嚬芾磙k法，依據(jù)如上原則分析可知，都是具有極大錯(cuò)誤的：
1、重新給規(guī)劃停車位或人防車庫車位補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證;
2、許可開發(fā)商以長租方式高價(jià)銷售停車位;
3、許可建設(shè)單位辦理規(guī)劃停車位的專有產(chǎn)權(quán);
對于第一種情況，特指在已經(jīng)銷售或已預(yù)售的小區(qū)，因?yàn)椴]有事先在購房合同、臨時(shí)管理規(guī)約或管理規(guī)約中對停車權(quán)進(jìn)行限制性約定，因此業(yè)主們獲得的是平等的停車權(quán)。所有的規(guī)劃停車位、人防停車位，都是屬于滿足業(yè)主停車權(quán)的土地供給。舉例，一個(gè)1000戶1000輛車的小區(qū)，規(guī)劃車位與人防車位一共500個(gè)，則每個(gè)業(yè)主的規(guī)劃停車權(quán)效力為50%。在業(yè)主入住后，政府再次單方面與建設(shè)單位辦理停車位產(chǎn)權(quán)證登記，必將減少了小區(qū)業(yè)主共有的停車土地面積供給，降低了所有業(yè)主的停車權(quán)效力。比如政府登記部門將小區(qū)200個(gè)停車位通過辦理產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)為建設(shè)單位專有。于是小區(qū)自由停車位降低到300個(gè)，業(yè)主停車權(quán)效力從規(guī)劃的50%降低為300/1000=30%，降低的停車權(quán)被行政強(qiáng)制劃撥給建設(shè)單位。對于那些希望停車入小區(qū)的業(yè)主，原本只需購買50%的停車權(quán)，就可以實(shí)現(xiàn)100%的停車效力;但現(xiàn)在不僅需要購買70%的停車權(quán)，還不得不面對建設(shè)單位哄抬停車權(quán)價(jià)格的困境。因?yàn)檎男姓?quán)力，賦予它壟斷銷售停車權(quán)的市場地位。
根據(jù)主體適格與程序合法原則，停車權(quán)效力的處置，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，而政府既不是獲得授權(quán)的適格主體，也未遵循合法程序，根本就無權(quán)在所有業(yè)主之中，強(qiáng)制剝奪其他業(yè)主的停車權(quán)效力給某一個(gè)業(yè)主或外部主體(建設(shè)單位)。這里，政府對業(yè)主權(quán)利的僭越，造成了對業(yè)主權(quán)益的損害。更何況這一行為，也是對原有規(guī)劃行政權(quán)力的破壞。建議各地在立法時(shí)應(yīng)禁止政府登記部門再次處置小區(qū)共有權(quán)的權(quán)力。
退一萬步，在一些業(yè)主的停車權(quán)效力從50%降低到30%的過程中，如果政府或建設(shè)單位或得到車位產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主事先給與停車權(quán)效力降低的其它業(yè)主以滿意的補(bǔ)償，也多少帶有公平交易的意味。但事實(shí)總是令人失望的，叢林規(guī)則除了霸占就是霸占。
第二種錯(cuò)誤，主要針對小區(qū)里沒有產(chǎn)權(quán)的停車位，比如規(guī)劃但沒有產(chǎn)權(quán)的停車位，或者人防車位。開發(fā)商不知從何而來的特權(quán)，超越一個(gè)普通業(yè)主的額外特權(quán)，竟然可以在各種公權(quán)力部門的陽光照耀下，以收取長期租賃費(fèi)的方式，將其他業(yè)主的停車權(quán)高價(jià)銷售，且高價(jià)銷售所得，竟然既不是歸屬業(yè)主大會(huì)按照共同約定處置，也不是補(bǔ)償放棄停車權(quán)的業(yè)主，而是歸開發(fā)商所有。這已經(jīng)是一種公開的“搶劫”行為。如果那些熱火朝天搶購車位的業(yè)主們能冷靜想一想，意識(shí)到開發(fā)商賣的其實(shí)是我們自己的財(cái)產(chǎn)，那就會(huì)醒悟過來，堅(jiān)決抵制這種公開的搶劫，保護(hù)自己的停車權(quán)。
雖然建設(shè)單位作為首位業(yè)主，有一定權(quán)利在業(yè)主大會(huì)未選出執(zhí)行機(jī)構(gòu)前，代行管理人職責(zé)，因此處置停車權(quán)有其合理性。但是，處置停車權(quán)的收入，千萬不要裝到建設(shè)單位自己的兜兜里，那不是建設(shè)單位的，是其他放棄小區(qū)停車權(quán)的業(yè)主的交易補(bǔ)償。一旦業(yè)主選出業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，或者業(yè)主共同決定收回小區(qū)停車權(quán)的管理權(quán)，那么開發(fā)商、前期物業(yè)應(yīng)限期將銷售車位所得，全部歸還業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一制定處置辦法。
除了建設(shè)單位這般出于牟利而搶劫業(yè)主的停車權(quán)，也有許多政府、物業(yè)企業(yè)或者居委會(huì)，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，出于好心，越俎代庖，將土地劃設(shè)停車位，通過租售收取費(fèi)用。這種限制或剝奪某些業(yè)主的停車權(quán)效力來達(dá)到另外一些業(yè)主的停車權(quán)效力的提升的行為，同樣犯了主體與程序不當(dāng)?shù)腻e(cuò)誤。與此同時(shí)，將收取的停車費(fèi)直接歸入政府、物業(yè)企業(yè)、居委會(huì)，這更是直接侵犯業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)。正確的做法，停車位權(quán)的處置應(yīng)該由小區(qū)業(yè)主自治下商討決定，停車位權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)首先歸屬業(yè)主或者暫時(shí)由業(yè)主共同約定的、或業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)來代管，未來按照補(bǔ)償規(guī)則補(bǔ)償其他業(yè)主或支付其他人員的勞動(dòng)與開銷。這些歷史問題的處理，應(yīng)本著及時(shí)歸還為原則，保護(hù)業(yè)主們長期的公平合理的停車權(quán)權(quán)利。
對于第三種錯(cuò)誤的停車權(quán)處置辦法，規(guī)劃部門一方面通過規(guī)劃足夠的土地面積來保護(hù)業(yè)主們停車權(quán)效力，而另一方面，登記部門卻又將規(guī)劃好的停車面積縮減來降低業(yè)主們的停車權(quán)效力。這種邏輯上自相矛盾的行政行為，實(shí)在是匪夷所思。到了立法部門，在面對大量的行政權(quán)力違犯《物權(quán)法》的行為，卻默不作聲。物權(quán)法第74條第一款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。” ，這清楚肯定了業(yè)主具有停車權(quán)的基本權(quán)益，一切規(guī)劃的車位、車庫、人防都是基于滿足這一基本需要而規(guī)劃，自然也應(yīng)首先滿足這一需要而安排。不論這一安排人是業(yè)主大會(huì)、授權(quán)管理人或代管的政府。接著，物權(quán)法第74條第二款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！逼渲小爱?dāng)事人”一詞，并沒有采取“專有人”或“建設(shè)單位”，正是考慮到絕大多數(shù)存量小區(qū)的停車權(quán)是共有權(quán)，當(dāng)由業(yè)主大會(huì)作為當(dāng)事人來處置。但是，這樣全面表述的法條，竟然被行政機(jī)構(gòu)曲解為“當(dāng)事人只能是且必須是開發(fā)商”，甚至一些學(xué)者也糊里糊涂地聲明“開發(fā)商因?yàn)榻ㄖ孔佣〉昧藰I(yè)主土地共有權(quán)(停車權(quán))”，房子的權(quán)利與土地的權(quán)利，是一樣的?就算統(tǒng)一登記，那也是我業(yè)主先擁有了土地的共有權(quán)利，才有你的房屋權(quán)利啊。小區(qū)權(quán)利的源頭，是土地與公共權(quán)利，而不是建造。這不得不讓我們懷疑，一些政府部門和學(xué)者，是不是已淪為開發(fā)商的代言人?政府部門、學(xué)者的邏輯混亂，進(jìn)一步促使社會(huì)大眾邏輯混亂，助長一些建設(shè)單位、權(quán)力部門的貪欲，合伙在業(yè)主停車權(quán)這份稀缺資源上啃一塊肉，由此造成大量的社會(huì)沖突。
通過以上分析，大家應(yīng)該可以看到，通過運(yùn)用停車權(quán)概念，遵守主體適格、程序合法、損失補(bǔ)償?shù)裙浇灰自瓌t，可以提升停車權(quán)效力。業(yè)主的停車權(quán)是高于停車位權(quán)的基本權(quán)利。維護(hù)業(yè)主的停車權(quán)，促進(jìn)業(yè)主通過共同契約結(jié)合為團(tuán)體，由此自主協(xié)商建立符合本小區(qū)需要的停車權(quán)交易機(jī)制，應(yīng)該是也必定是未來小區(qū)停車管理的發(fā)展趨勢。
篇3：烏海市年度住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則
烏海市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《烏海市20**年度住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則》（暫行）的通知
烏海政辦發(fā)〔20**〕49號
各區(qū)人民政府，市府各部門，各企事業(yè)單位：
現(xiàn)將《烏海市20**年度住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則》（暫行）印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。各區(qū)要于8月30日前將轄區(qū)內(nèi)符合補(bǔ)貼要求的住宅小區(qū)明細(xì)表經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)簽字后報(bào)至市住建委，同時(shí)將所報(bào)住宅小區(qū)的原始資料建檔留存以備查閱。
20**年7月29日
《烏海市20**年度住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則》（暫行）
為擴(kuò)大我市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理覆蓋面，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，推動(dòng)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范長效運(yùn)行，根據(jù)《烏海市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見》（烏海政辦發(fā)〔20**〕71號）和《烏海市物業(yè)管理年活動(dòng)實(shí)施方案》的要求，特制定本細(xì)則。
1、 指導(dǎo)思想
以***為指導(dǎo)，按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理、綜合協(xié)調(diào)”的物業(yè)管理機(jī)制，本著“多干多補(bǔ)、干好多補(bǔ)、不干不補(bǔ)”原則，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)管理“連片服務(wù)、連鎖經(jīng)營”，拓展、延伸物業(yè)服務(wù)內(nèi)涵，通過對住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理實(shí)施補(bǔ)貼擴(kuò)大社區(qū)物業(yè)管理覆蓋面，努力營造優(yōu)良人居環(huán)境，全面提升物業(yè)服務(wù)管理工作水平。
2、 補(bǔ)貼對象及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)
?。ㄒ唬┭a(bǔ)貼對象。20**年在烏海市轄區(qū)內(nèi)服務(wù)、管理住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
?。ǘ┭a(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。按所服務(wù)小區(qū)的住宅面積予以補(bǔ)貼；在一個(gè)小區(qū)服務(wù)滿2年的每平米補(bǔ)貼1元；服務(wù)合同簽訂2年以上，服務(wù)超過半年的每平米0.8元補(bǔ)貼；服務(wù)合同簽訂1年，服務(wù)不滿半年的不予補(bǔ)貼。分期建設(shè)尚未完全交付使用的小區(qū)不予補(bǔ)貼。
三、補(bǔ)貼資金來源
市、區(qū)兩級財(cái)政各承擔(dān)50%。
四、補(bǔ)貼資金的用途
補(bǔ)貼資金只能專項(xiàng)用于住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的修繕與維護(hù)，停車車位改造，綠化補(bǔ)植及綠化用水，大中型物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備的購置（補(bǔ)貼購置總額的30%）等。補(bǔ)貼資金不得用于企業(yè)工作人員工資發(fā)放、補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)。
五、資金的撥付
市住建委、財(cái)政局要按各區(qū)住宅小區(qū)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)的面積下達(dá)補(bǔ)貼文件。各區(qū)根據(jù)審核批準(zhǔn)的資金使用方案，由各區(qū)房管局或物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)現(xiàn)場查驗(yàn)及公示（公示期不得少于7個(gè)工作日），無疑議的予以撥付資金。
六、補(bǔ)貼資金的使用程序
補(bǔ)貼資金的列支由各物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況征求業(yè)主意見后，提出資金使用方案，報(bào)各區(qū)物業(yè)服務(wù)管理主管部門審批，同時(shí)，各區(qū)要按季度上報(bào)市住建委備案。
七、監(jiān)督檢查
各區(qū)要對所有實(shí)施的改造項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤監(jiān)管，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定使用補(bǔ)貼資金，市住建委要全過程審查。對虛假上報(bào)資金方案，違規(guī)使用補(bǔ)貼資金的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，對該區(qū)物業(yè)服務(wù)管理主管部門進(jìn)行全市通報(bào)批評，并凍結(jié)該物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有補(bǔ)貼資金，3年內(nèi)不再對其發(fā)放物業(yè)補(bǔ)貼，取消評優(yōu)資格，情節(jié)嚴(yán)重的依法追究行政與刑事責(zé)任。