太倉市關(guān)于加強和規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施試行意見(20**)
各鎮(zhèn)人民政府，太倉港經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，新區(qū)管委會，科教新城、旅游度假區(qū)管委會，婁東街道辦事處，市各委辦局，各直屬單位，健雄學院：
經(jīng)市政府第14次常務會議討論通過，現(xiàn)將《關(guān)于加強和規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見(試行)》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
太倉市人民政府
20**年6月26日
關(guān)于加強和規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見(試行)
為切實加強和規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)和文明城市建設，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，提出如下實施意見：
一、明確指導思想和目標要求
以*****大和市委十二屆七次全體(擴大)會議精神為指導，圍繞打造現(xiàn)代田園城、建設美麗金太倉的目標要求，確立“屬地管理、質(zhì)價相符、部門聯(lián)動、專項投入、政策扶持”的總體原則，建立市、鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)、社區(qū)(村)三級管理的物業(yè)管理體制，形成社區(qū)居民(村民)委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)三位一體的工作機制，實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的社會化、市場化、專業(yè)化和規(guī)范化。通過五年努力，基本實現(xiàn)下列目標：
(一)各級物業(yè)管理工作組織健全，人員、經(jīng)費、保障措施到位，管理、指導、考評體系完善;
(二)物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、協(xié)調(diào)物業(yè)應急維修服務等服務機構(gòu)健全;
(三)消費模式、信用關(guān)系、溝通平臺始終處于互惠、互信、互動狀態(tài);
(四)主城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達100%，符合成立業(yè)主大會條件的新建小區(qū)業(yè)主委員會成立率達100%，并推行業(yè)委會法人登記制度;
(五)太勝社區(qū)、濱河社區(qū)、西區(qū)社區(qū)等3個社區(qū)創(chuàng)成省級城市管理示范社區(qū)，寶龍城市廣場、華僑花園、世紀苑、高爾夫湖濱花苑、君悅豪庭等5個小區(qū)達到省級示范小區(qū)標準，示范社區(qū)和示范小區(qū)創(chuàng)建工作逐步在全市推廣;
(六)小區(qū)內(nèi)亂停車、亂搭建、亂張貼、亂涂寫、亂堆放、亂擺賣等“六亂”現(xiàn)象有效遏制。
二、理順管理體制，強化物業(yè)管理工作職責
(一)落實屬地管理職責。
各鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)應成立物業(yè)管理辦公室，配備專職人員2-3名。其主要職責：
1.負責協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系。
2.負責組織、協(xié)調(diào)和指導業(yè)主委員會的籌建、成立、改選和換屆工作。對不能正常開展工作的業(yè)主委員會，組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調(diào)整。對無法成立業(yè)主大會的小區(qū)，組建小區(qū)物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。
3.監(jiān)督、指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主開展物業(yè)自治管理工作。
4.建立社區(qū)物業(yè)服務中心，完善社區(qū)公共服務體系，為業(yè)主提供基本服務。
5.建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，牽頭組織社區(qū)居民(村民)委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和相關(guān)職能部門參加的聯(lián)席會議，及時解決物業(yè)管理中的綜合性問題。
6.建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機制，受理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的矛盾糾紛。
7.指導、監(jiān)督社區(qū)居民(村民)委員會物業(yè)管理工作。
社區(qū)居民(村民)委員會應當協(xié)助和配合鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的落實工作，其主要職責：
1.參與業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌建、成立的組織工作，組織業(yè)主委員會制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，指導業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)或進行自治管理工作。
2.參與新建物業(yè)竣工交付使用驗收，加強對物業(yè)交接工作的監(jiān)管，協(xié)調(diào)處理物業(yè)退管工作。
3.協(xié)調(diào)處理業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛。
(二)強化行業(yè)職能部門的職責。
市城管局作為全市物業(yè)管理工作行業(yè)主管部門，其主要職責：
1.宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，制定我市物業(yè)管理規(guī)范性文件，指導各鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)處理物業(yè)服務活動中出現(xiàn)的重大問題。
2.指導各鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)做好業(yè)主委員會的籌建、成立、改選和換屆工作，負責業(yè)主委員會的備案。
3.加強物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理，做好全市物業(yè)管理區(qū)域檔案和物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人信用檔案的建立和管理工作。
4.負責物業(yè)管理項目招投標活動的監(jiān)督、管理、備案工作。
5.組織開展物業(yè)管理項目達標創(chuàng)優(yōu)工作，做好市級以上物業(yè)管理優(yōu)秀項目的預評和推薦。
6.落實全市固定維護費、老城區(qū)物業(yè)的補貼及應對突發(fā)性事件、無物業(yè)小區(qū)公共部位的維修費用。
7.負責對被認定的小區(qū)違法建設的拆除。
8.協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大投訴案件，行使城市管理相對集中行政處罰權(quán)。
9.負責對物業(yè)管理協(xié)會的指導和監(jiān)督。
市住建局的主要職責：
1.負責提出居住用地的規(guī)劃條件，嚴格審查設計方案，確保相關(guān)設施配套到位，按規(guī)定確定物業(yè)管理用房的面積和位置。
2.按照市政府確定的項目改造計劃，做好老住宅小區(qū)的整治改造，處理改造工程的遺留問題。
3.負責建設工程質(zhì)量的監(jiān)管，督促開發(fā)企業(yè)履行物業(yè)保修期內(nèi)保修責任，處理已竣工交付房屋保修期內(nèi)由于工程質(zhì)量問題引發(fā)的投訴和矛盾。
4.對住宅專項維修基金的使用進行監(jiān)管，對物業(yè)管理用房進行登記和監(jiān)管。
5.按照規(guī)費管理要求及經(jīng)市政府審批的市城管局資金需求預算，做好資金劃撥。
6.負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建、破墻開店等違法行為的認定;負責對損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等危及房屋使用安全的違法違規(guī)行為進行查處。
市公安局的主要職責：
1.負責物業(yè)服務企業(yè)保安服務活動的監(jiān)督管理工作，調(diào)解各類涉及治安管理的矛盾和糾紛。
2.指導物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域停車位安排、行車路線劃定、交通標線設置等工作。
3.對在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)等違反安全規(guī)定的物品以及惡意封堵小區(qū)大門，嚴重阻塞交通，阻礙消防通道，強行停放大型車輛、危險化學品車輛等行為依法進行處理。
4.負責對消控從業(yè)人員的培訓，做好物業(yè)管理區(qū)域消防設施的檢查驗收，加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防水源、消防設施、消防通道等消防安全工作的監(jiān)督管理，依法查處物業(yè)服務企業(yè)不履行消防安全職責行為以及在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用、堵塞、封閉疏散通道等違法行為。
5.加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)群體性租賃的管理。
6.指導物業(yè)服務企業(yè)與住宅小區(qū)業(yè)主委員會協(xié)助做好養(yǎng)犬管理工作，開展依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬的宣傳教育，制定并監(jiān)督實施養(yǎng)犬公約，依法調(diào)解因養(yǎng)犬引起的糾紛。
市工商局(治無辦)的主要職責：
1.負責加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營項目的審批管理，對未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準或私自將住宅、車庫、其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的不予核準登記。
2.協(xié)調(diào)、配合相關(guān)部門對無證無照經(jīng)營戶進行查處取締。
市物價局的主要職責：
1.負責物業(yè)服務收費標準的核準和備案，監(jiān)督檢查和規(guī)范物業(yè)服務收費行為。
2.負責探索建立質(zhì)價相符的物業(yè)服務收費機制，每3年內(nèi)對物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。
3.根據(jù)上級有關(guān)規(guī)定，及時明確住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務過程中用水、用電、用氣使用價格標準。
4.受理物業(yè)服務收費政策咨詢及投訴，切實解決因物業(yè)服務收費引發(fā)的矛盾和糾紛。
5.依法查處物業(yè)管理過程中的違法違規(guī)收費行為。
市環(huán)保局的主要職責：
1.負責對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設項目依法進行環(huán)境影響評價審批和環(huán)境保護設施竣工驗收。
2.對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實施監(jiān)督管理。
3.對涉及環(huán)境保護的投訴和糾紛進行調(diào)查處理。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的工業(yè)或經(jīng)營性噪聲、振動、油煙、廢氣、光照等環(huán)境污染行為進行查處。
市民防局的主要職責：
1.指導物業(yè)服務企業(yè)做好
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程的維護管理，加強日常監(jiān)督檢查，落實工程實地標識標注工作。
2.參與城市地下空間規(guī)劃與開發(fā)利用的管理，承擔城市地下空間開發(fā)利用兼顧人民防空需要等事項的管理。
3.負責人防工程平時使用證的審核、登記和發(fā)放工作，監(jiān)督人防工程平時安全使用管理。
4.對未按規(guī)定使用人防工程的行為進行查處。
市質(zhì)監(jiān)局的主要職責：
1.負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設備進行安全監(jiān)察，督促使用單位做好特種設備的注冊登記、維護保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作，對已超過規(guī)定使用期限的特種設備予以強制報廢。
2.負責對特種設備安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為進行查處。
市民政局的主要職責：
1.負責新建住宅小區(qū)的社區(qū)居民(村民)委員會設立工作，做好對業(yè)主委員會組織的管理工作。
2.負責對小區(qū)內(nèi)低保對象、低保邊緣重病困難對象等困難住戶的統(tǒng)計復核，及時做好補貼發(fā)放工作。
市司法局的主要職責：
1.管理和指導全市法律援助和人民調(diào)解工作，加強對各鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)、社區(qū)人民調(diào)解組織的業(yè)務指導。
2.將物業(yè)管理工作納入到社區(qū)管理綜合治理工作綜合考評體系，督促相關(guān)部門落實綜合治理各項工作措施，化解物業(yè)管理中的矛盾糾紛。
專業(yè)經(jīng)營單位(包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公共服務單位)的主要職責：
負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備的設計、建設，依法履行專業(yè)經(jīng)營設施設備的管理、維修、養(yǎng)護、更新工作。
(三)嚴格規(guī)范相關(guān)主體行為職責。
建設單位要嚴格按照規(guī)定，配置不少于地上建筑面積7‰(最低不少于70平方米)的物業(yè)服務用房，其中物業(yè)辦公和輔助用房為3‰(其中用于業(yè)主委員會議事活動用房一般按建筑面積20至40平方米配置)、物業(yè)商業(yè)用房為4‰。對新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理，提供前期物業(yè)管理開辦費(用于購買物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn));承擔籌備召開首次業(yè)主大會會議的所需費用。對已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位全額承擔。要做好物業(yè)承接查驗時的相關(guān)資料移交工作。要按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時應當向市城管局辦理備案手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同中關(guān)于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務收費應當明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況如實公示，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定定期將物業(yè)服務費用和經(jīng)營設施收益收支情況、業(yè)主繳費情況、公共水電費分攤情況等如實公示。對業(yè)主或者使用人違反國家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主規(guī)約的行為，發(fā)現(xiàn)后應及時予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應及時報告相關(guān)職能部門。
業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向市城管局和所在鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)備案。業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;同時做好被解聘的物業(yè)服務企業(yè)向新選聘的物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案的監(jiān)督確認工作。業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。對業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)合同的約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)上門催交，督促其限期交納。業(yè)主委員會應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主在享有法律、法規(guī)規(guī)定權(quán)利的同時，應遵守管理規(guī)約和有關(guān)規(guī)章制度，執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定，按時交納物業(yè)服務費用，正確行使專項維修資金使用表決權(quán)，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務。
三、實行分類管理，建立符合實際的物業(yè)管理模式
(一)新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理。一是交付前，開發(fā)建設單位通過招投標選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)落實前期物業(yè)管理，投標人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)市城管局批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。二是交付后，業(yè)主委員會尚未成立的，繼續(xù)實施前期物業(yè)管理;業(yè)主委員會成立的，業(yè)主委員會按規(guī)定做好物業(yè)管理續(xù)聘、新聘或業(yè)主自治管理的轉(zhuǎn)換銜接工作。
(二)老住宅小區(qū)的物業(yè)管理。一是改造后的老城區(qū)老住宅小區(qū)。對于封閉式或半封閉式小區(qū)，由業(yè)主委員會按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)，實施管理服務;在未成立業(yè)主委員會之前，由市城管局協(xié)助屬地政府選聘物業(yè)服務企業(yè)，實施管理服務;對于開放式小區(qū)，由市城管局以服務外包形式，提供保潔、公共設施維護等基礎性物業(yè)服務。二是未改造的老城區(qū)老住宅小區(qū)。以道路、保潔、路燈、綠化等基礎設施為重點，按市政府確定的項目改造計劃，由市住建局分期分批進行提檔改造，市城管局落實應急維修工作。
(三)農(nóng)民拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理。按照“個人繳費、區(qū)鎮(zhèn)補助、五年過渡、市場運作”的模式，根據(jù)農(nóng)民拆遷安置小區(qū)實際情況，逐步引導規(guī)范，通過專業(yè)化物業(yè)管理或社區(qū)自治管理的方式開展小區(qū)物業(yè)管理工作。
四、加大政策扶持力度，促進物業(yè)管理良性運行
(一)落實物業(yè)管理的貼補政策。對一些收費標準低、未達到合理成本的老城區(qū)內(nèi)老住宅小區(qū)，可通過考核的方式進行適當補貼。補貼經(jīng)費從物業(yè)管理扶持基金中支付，具體實施細則由市城管局另行制定。對于農(nóng)民拆遷安置小區(qū)，物業(yè)管理經(jīng)營用房等部分收益可作為小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費。
(二)推行物業(yè)企業(yè)稅收的優(yōu)惠政策。物業(yè)服務企業(yè)享受國家和省有關(guān)現(xiàn)代服務業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。市財稅部門要嚴格執(zhí)行物業(yè)管理服務中的稅收優(yōu)惠政策。對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的非經(jīng)營性的物業(yè)服務用房免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅;物業(yè)服務企業(yè)代收代征的各類費用，符合相關(guān)稅收政策規(guī)定的免征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅;住宅小區(qū)內(nèi)共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當?shù)鼐用袷褂脙r格的標準執(zhí)行。
(三)實行特殊人群物業(yè)服務費的補助政策。對持有民政部門核發(fā)的有效期內(nèi)《太倉市城鄉(xiāng)居民最低生活保障證》、《太倉市城鄉(xiāng)居民低保邊緣重病困難對象救助證》等小區(qū)住戶，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后，物業(yè)服務費實行先交后補辦法，即先由業(yè)主依照物業(yè)服務合同的約定交納，于每年底向當?shù)劓?zhèn)人民政府(區(qū)管委會、街道辦事處)申請補助，具體補助標準、對象、范圍由市民政局另行制定。
五、創(chuàng)新工作機制，促進小區(qū)物業(yè)長效管理
(一)建立物業(yè)管理工作管控機制。依托數(shù)字化城管全覆蓋系統(tǒng)，建立全方位的物業(yè)管理信息平臺，重點做好資質(zhì)管理、物業(yè)管理招投標、誠信評價、合同備案、小區(qū)信息、業(yè)主大會、企業(yè)督查、設施聯(lián)檢、行業(yè)培訓、在線交流等10個模塊的建設，達到查詢、分析、管理、指導、考核等5大功能。通過建立物業(yè)管理信息平臺，對全市物業(yè)管理行業(yè)作出及時、全面、準確的管理調(diào)控，提高對物業(yè)管理工作的監(jiān)管能力。
(二)推進主城區(qū)城管進社區(qū)工作機制。成立社區(qū)城管工作站，由市城管局選派城管隊員進社區(qū)，主要負責小區(qū)“六亂”現(xiàn)象的發(fā)現(xiàn)、上報、核查工作;協(xié)助社區(qū)做好轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主委員會的組建及換屆工作;配合鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)人民調(diào)解委員會做好物業(yè)糾紛調(diào)處工作。有序推進主城區(qū)城管進社區(qū)工作，主城區(qū)39個社區(qū)中，分5年逐步試點推進，每個社區(qū)配備3-4名社區(qū)城管，人員經(jīng)費由市、鎮(zhèn)(區(qū))兩級財政各負擔50%，確保日常經(jīng)費到位。
(三)健全物業(yè)糾紛調(diào)解工作機制。進一步健全物業(yè)糾紛調(diào)解工作機制，實行市、鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)、社區(qū)三級責任制。一是調(diào)整市物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會，聘任2-3名專職人民調(diào)解員，負責全市重大、疑難物業(yè)糾紛的調(diào)處、協(xié)調(diào)工作，調(diào)解委員會辦公室設在市城管局，負責日常工作。二是鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)物業(yè)管理辦公室，負責對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動中的投訴進行調(diào)查處理工作。三是社區(qū)負責本居住區(qū)域物業(yè)糾紛的預防、受理、調(diào)解及重大糾紛信息的排查、上報等工作。
(四)完善質(zhì)價相符機制。一是明確物業(yè)服務收費標準。市物價局應根據(jù)上級有關(guān)規(guī)定，調(diào)整完善《太倉市物業(yè)服務收費管理實施細則》，規(guī)范物業(yè)服務收費行為。二是規(guī)范物業(yè)服務履職行為。市物價局會同市城管局加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量和收費項目、收費標準的監(jiān)督檢查，對物業(yè)管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評。三是建立服務質(zhì)量與收費標準相統(tǒng)一的物業(yè)管理收費機制。根據(jù)業(yè)主委員會需要，市物價局會同市城管局聘請相關(guān)專家組成物業(yè)服務等級評估機構(gòu)(服務過程評估)，負責全市物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量考核與等級評估工作。業(yè)主委員會可根據(jù)物業(yè)服務等級評估機構(gòu)出具的物業(yè)服務等級評估報告書，經(jīng)鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)物業(yè)管理辦公室、社區(qū)居民(村民)委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)四方商定，以補充合同的方式調(diào)整物業(yè)服務收費標準。出現(xiàn)爭議的，由市物價局會同市城管局裁定。
(五)建立業(yè)主拒交物業(yè)服務費的制約機制。針對拖欠、拒交物業(yè)服務費的現(xiàn)象，建立業(yè)主拒繳物業(yè)服務費的制約機制。一是在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記(過戶手續(xù))時，市房地產(chǎn)交易服務中心對房屋出售人提供的物業(yè)服務費繳清證明予以查驗，同時告知房屋購買人物業(yè)服務費結(jié)算情況。二是對一些惡意拖欠物業(yè)服務費或經(jīng)多次催交仍未交納的業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。三是
積極倡導機關(guān)事業(yè)單位人員帶頭交納物業(yè)服務費，對無理拖欠物業(yè)服務費的，由所在單位予以批評教育并責令改正。
(六)建立健全樓長工作機制。依托社區(qū)居民小組長，構(gòu)建住宅小區(qū)樓長網(wǎng)絡，建立樓長制，由樓長擔當宣傳員、鄰里糾紛調(diào)解員和小區(qū)環(huán)境監(jiān)督員，及時將居民對小區(qū)物業(yè)管理工作的意見、建議反饋到社區(qū)、鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)物業(yè)管理辦公室、市城管局，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾糾紛。
(七)完善維修基金應急使用機制。由市住建局指導業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)做好維修資金使用的申報工作。具體維修基金管理辦法由市住建局負責制定。對于發(fā)生危及房屋安全情況的，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，而相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以提出應急處置方案，經(jīng)市住建局復核后進行應急處置。
(八)推行物業(yè)管理社會監(jiān)督機制。一是建立物業(yè)項目承接查驗公示制度。市城管局、鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)物業(yè)管理辦公室、社區(qū)(村)、建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在完成承接查驗后，應當向市城管局和鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)雙備案，并將承接查驗的結(jié)果在小區(qū)內(nèi)進行公示。二是建立物業(yè)服務企業(yè)公示制度。物業(yè)服務企業(yè)應公示物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、企業(yè)收支及項目人員到崗情況，接受業(yè)主和相關(guān)職能部門的監(jiān)督。三是建立業(yè)委會經(jīng)費收支公示制度。業(yè)委會應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將經(jīng)費收支情況進行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。
(九)建立物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管機制。一是建立物業(yè)管理信用評價體系。通過物業(yè)管理信息平臺，完善企業(yè)信用信息檔案，對違反物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定或物業(yè)服務達不到服務標準等不良行為進行信用評價記錄。評價結(jié)果作為企業(yè)資質(zhì)評審、項目評優(yōu)創(chuàng)優(yōu)、前期物業(yè)招投標管理等重要依據(jù)。二是規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)準入和退出制度。進駐住宅小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)必須具備相應的服務資質(zhì)，從事物業(yè)管理的項目經(jīng)理必須持有相應的執(zhí)業(yè)資格證。對有不良行為并經(jīng)整改仍不達標的物業(yè)服務企業(yè)，市城管局對其資質(zhì)年檢不予通過。三是規(guī)范物業(yè)項目承接和退管行為。市城管局和屬地管理部門負責物業(yè)服務項目的承接和退管管理過程的業(yè)務指導、監(jiān)督和管理工作，其他相關(guān)部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應當按照各自工作職責，協(xié)助做好物業(yè)服務項目承接、退管階段的銜接工作。
六、強化組織保障，確保物業(yè)管理工作有序開展
(一)加強物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導。成立由市政府主要領(lǐng)導任組長、市政府分管領(lǐng)導任副組長、市各有關(guān)部門和各鎮(zhèn)(區(qū))主要領(lǐng)導為成員的市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組(領(lǐng)導小組辦公室設在市城管局)，主要負責研究決定物業(yè)管理重大方針、政策，部署物業(yè)管理重要工作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的重點、難點問題。各鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)相應成立住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組及辦公室。社區(qū)成立城管工作站，加強城管、社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎地位。
(二)建立經(jīng)費投入保障機制。將物業(yè)管理經(jīng)費列入市、鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)兩級財政預算，建立物業(yè)管理服務扶持基金，市財政每年安排補貼資金，主要用于：①老城區(qū)內(nèi)老住宅小區(qū)服務外包經(jīng)費及對物業(yè)服務企業(yè)收費不足的貼補經(jīng)費;②業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)考核和培訓經(jīng)費;③主城區(qū)城管進社區(qū)及物業(yè)糾紛調(diào)解員的人員經(jīng)費等。
(三)強化物業(yè)管理的監(jiān)督考核。完善市、鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)、社區(qū)居民(村民)委員會、物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)督考核機制，一是由市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組對有關(guān)部門和鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)的物業(yè)管理工作進行監(jiān)督考核，將物業(yè)管理工作納入***和主題教育考核內(nèi)容;二是由鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)對社區(qū)居民(村民)委員會開展物業(yè)管理工作情況進行監(jiān)督考核;三是由市城管局對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量及收費情況進行量化考核，考核結(jié)果與物業(yè)服務企業(yè)退出機制、物業(yè)管理項目招投標、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)評審掛鉤。
(四)切實加強隊伍規(guī)范化建設。一是加強城管進社區(qū)隊伍建設。制定城管進社區(qū)責任制度，明確工作職責，落實措施;建立日常工作臺帳，做好城管進社區(qū)動態(tài)分析工作，定期對城管進社區(qū)進行檢查考評，并將考評結(jié)果與績效掛鉤。二是加強物業(yè)服務隊伍建設。成立物業(yè)管理協(xié)會，加強對物業(yè)服務隊伍的行業(yè)監(jiān)管;建立物業(yè)服務企業(yè)與從業(yè)人員的信用檔案，提高企業(yè)自身的服務水平和信譽度;建立培訓制度，提高物業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)知識、專業(yè)技能和管理水平;建立考核機制，開展物業(yè)管理項目、經(jīng)理的考核評選活動，保持物業(yè)管理隊伍的活力和競爭力。三是加強業(yè)委會隊伍建設。探索業(yè)委會專業(yè)化建設，設立專職工作人員，協(xié)調(diào)處理業(yè)委會日常事務;試點推行業(yè)委會法人登記制度，明確業(yè)委會法律地位;主城區(qū)試行成立業(yè)委會聯(lián)合會，出臺業(yè)主大會和業(yè)主委員會相關(guān)指導規(guī)則，制定業(yè)委會行業(yè)規(guī)范標準，促進業(yè)委會選舉程序化、法制化;市城管局組織業(yè)委會指導員隊伍，協(xié)助屬地管理部門做好業(yè)委會組建工作，提升業(yè)委會建設的規(guī)范化水平。
(五)加強宣傳教育和輿論引導。要利用報紙、廣播電視、網(wǎng)絡等宣傳媒體，以專欄、熱線等形式，大力宣傳國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等相關(guān)政策法規(guī)，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民了解政策，強化物權(quán)意識，樹立物業(yè)服務的商品消費觀念;引導廣大市民主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護小區(qū)環(huán)境，努力營造人人關(guān)心支持物業(yè)管理工作的良好氛圍。
篇2：義烏市關(guān)于進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理工作的意見(2014年)
義烏市關(guān)于進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理工作的意見(20**)
各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：
為進一步加強和規(guī)范全市物業(yè)管理工作，提升物業(yè)管理水平，助推全國文明城市創(chuàng)建，根據(jù)《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，經(jīng)市政府研究同意，制訂如下意見。
一、總體要求
(一)指導思想
按照城鄉(xiāng)一體化、運作市場化、服務品質(zhì)化的要求，進一步健全物業(yè)管理體系，完善物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。
(二)基本原則
1.統(tǒng)一領(lǐng)導，分級管理。全市物業(yè)管理實行統(tǒng)一領(lǐng)導、綜合協(xié)調(diào)，建立市、鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)(村)三級物業(yè)管理體系。
2.條塊結(jié)合，屬地負責。加強物業(yè)管理部門指導、管理和監(jiān)督職能，強化鎮(zhèn)(街道)屬地管理責任，發(fā)揮社區(qū)(村)主體作用。
3.依規(guī)管理，因地制宜。按照省物業(yè)管理條例，堅持規(guī)范管理、公開透明、有序運作，根據(jù)城鄉(xiāng)物業(yè)項目類型，堅持分類實施、市場運作、穩(wěn)步推進。
4.業(yè)主參與，共建共享。強化業(yè)主在物業(yè)管理中的自治作用，明確權(quán)利和義務，引導業(yè)主共建宜居小區(qū)、共享品質(zhì)生活。
二、明晰職責，建立三級物業(yè)管理體制
(三)明確市級部門管理監(jiān)督職責。成立市物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組，由分管城建副市長任組長，建設、發(fā)改、行政執(zhí)法、規(guī)劃、環(huán)保、工商、司法、公安、消防、社區(qū)集聚辦公室、流動人口管理局、質(zhì)監(jiān)等部門為成員單位。領(lǐng)導小組下設辦公室，辦公室設在市建設局，由市建設局局長任辦公室主任。建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究部署、綜合協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理工作。強化市建設局行業(yè)主管部門職責，負責物業(yè)服務行業(yè)的指導、管理和監(jiān)督，研究制定全市物業(yè)管理政策，對鎮(zhèn)(街道)、物業(yè)管理工作進行指導、考核。
(四)明確鎮(zhèn)(街道)屬地管理職責。鎮(zhèn)(街道)負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的組織領(lǐng)導和管理監(jiān)督工作，指導業(yè)主大會、業(yè)委會的成立和換屆，負責對業(yè)委會開展工作的活動經(jīng)費進行監(jiān)管。協(xié)調(diào)社區(qū)居委會(村委會)、業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)關(guān)系，調(diào)處各類物業(yè)管理糾紛，對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作進行日常檢查和年度考核。鎮(zhèn)(街道)設立物業(yè)管理辦公室，由分管城建或社區(qū)的副鎮(zhèn)長(副主任)兼任辦公室主任，街道配備2-3名、鎮(zhèn)配備1-2名人員負責日常工作。
(五)明確社區(qū)居委會(村委會)物業(yè)管理職責。將物業(yè)管理職能納入社區(qū)居委會(村委會)工作職責范圍，全面落實物業(yè)管理各項工作。協(xié)助指導業(yè)主大會、業(yè)委會的成立和換屆，協(xié)調(diào)業(yè)委會、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)關(guān)系，調(diào)處各類物業(yè)管理糾紛。社區(qū)居委會(村委會)設立物業(yè)管理服務站，由社區(qū)居委會(村委會)負責人任站長，片區(qū)民警、行政執(zhí)法隊員兼任副站長，配備人員1-2名。
三、因地制宜，確定社區(qū)物業(yè)管理的模式和組織形式
(六)新建住宅小區(qū)物業(yè)。要嚴格遵循規(guī)劃設計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施等級性物業(yè)管理。規(guī)劃、建設等部門要各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)管理三道關(guān)口。新建住宅小區(qū)要嚴格落實竣工驗收備案制度和配套設施交付使用許可制度。開發(fā)建設單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設單位、前期物業(yè)管理服務企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級性管理服務。
(七)改造后的農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)物業(yè)。要根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結(jié)合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎，界定各物業(yè)管理服務區(qū)域;以社區(qū)居委會為基礎，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會;以物業(yè)服務企業(yè)或群眾性物業(yè)服務組織為基礎，開展物業(yè)管理服務活動。要加大對舊住宅小區(qū)和農(nóng)村社區(qū)的改造力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對改造后具備條件的農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務;對不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務隊伍，落實以保潔、保綠、護安為主要內(nèi)容的基礎性管理服務，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。
(八)物業(yè)管理服務內(nèi)容與收費標準。物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的類型，物業(yè)服務的不同階段，提供服務的性質(zhì)、特點等不同情況分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。1.5萬平方米以上的普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。非住宅物業(yè)、排屋、別墅等高標準住宅以及業(yè)主委員會成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務內(nèi)容和收費標準，可根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業(yè)主委員會與接受委托的物業(yè)服務企業(yè)，簽訂服務
>合同，并在小區(qū)內(nèi)公布實施。
四、突出重點，切實抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運作
(九)規(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作。新建的物業(yè)項目，在業(yè)主委員會未成立期間，必須實行前期物業(yè)管理。建設部門與開發(fā)建設單位簽訂房地產(chǎn)開發(fā)建設合同中，要明確項目前期物業(yè)管理責任。開發(fā)建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供項目竣工后的物業(yè)管理方案，預留前期物業(yè)管理保證金和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，進行前期物業(yè)管理。關(guān)于前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，由市建設局另行制定。
(十)提升業(yè)主自治管理能力。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法維護在物業(yè)管理活動中的權(quán)利，充分履行義務、承擔職責。市建設局和鎮(zhèn)(街道)要按照行政引導和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，切實加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作的指導和監(jiān)督。規(guī)范業(yè)主自治組織建設，充分發(fā)揮社區(qū)居委會和基層黨組織的作用，把好程序關(guān)和人選關(guān)，從熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主中推選業(yè)主委員會的組成人員。加強綜合業(yè)務知識培訓，定期組織業(yè)主委員會成員學習物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)管理知識，提高依法履行職責的能力。健全民主管理監(jiān)督機制，指導業(yè)主大會制定議事規(guī)則和管理規(guī)約，完善小區(qū)重大事項的公開公示制度。探索建立保障業(yè)主委員會正常開展工作的激勵和約束機制。物業(yè)服務暫由社區(qū)直接組織管理的，社區(qū)居委會要通過多種形式加強溝通聯(lián)系和宣傳教育，聽取業(yè)主意見，尊重業(yè)主意愿，引導和促進業(yè)主積極參與管理。
(十一)規(guī)范物業(yè)相關(guān)合同管理工作。一是開發(fā)建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同，要有物業(yè)管理的相關(guān)條款，約定房屋交付使用后，物業(yè)管理的主要內(nèi)容、管理服務等級及對應的收費標準。二是業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設單位要與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理委托合同。三是業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)管理服務合同和業(yè)主臨時管理規(guī)約，并履行規(guī)約。四是業(yè)主委員會成立后，應當代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂正式物業(yè)管理服務合同，約定各自的權(quán)利、義務和責任。對物業(yè)服務企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會按合同約定予以處理;雙方有爭議的，由社區(qū)居委會調(diào)處;調(diào)處不成的依法解決。
(十二)規(guī)范物業(yè)服務收費機制。切實加強監(jiān)管，對違反規(guī)定的收費行為，依法及時進行查處。物業(yè)服務企業(yè)應當將企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務投訴電話;物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、計收方式、價格舉報電話等物業(yè)信息在物業(yè)收費處公開。積極化解收費矛盾，要認真分析當前物業(yè)服務管理中“收費難、糾紛多”的各種具體原因，研究落實破解難題的有效措施。因開發(fā)建設遺留問題或物業(yè)服務質(zhì)量引起的矛盾糾紛，規(guī)劃、建設和鎮(zhèn)(街道)要督促相關(guān)責任單位及時妥善處理;對拒繳、欠繳物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)督促催繳。發(fā)揮公務人員在和諧社區(qū)建設中的模范帶頭作用，建立機關(guān)、事業(yè)單位工作人員欠費抄告制度，要把干部職工支持參與物業(yè)管理和及時繳納物業(yè)服務費用的情況，作為機關(guān)作風建設與創(chuàng)建文明單位的重要考核內(nèi)容，健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制。
(十三)規(guī)范物業(yè)服務行為。物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設施維護、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等工作。建立物業(yè)服務標準化體系，明確質(zhì)價相符的物業(yè)服務標準。完善財務公開公示制度，定期公布物業(yè)費等收支情況。強化物業(yè)信用信息管理，全面記錄物業(yè)服務企業(yè)的信用信息。健全物業(yè)服務投訴責任機制，及時查處物業(yè)服務企業(yè)的不良行為，實施業(yè)主滿意度測評。完善退出機制，對物業(yè)服務企業(yè)中途退出或終止服務的，要監(jiān)督其依法移交物管用房、剩余經(jīng)費和相關(guān)資料，指導業(yè)主委員會做好交接審計工作，加強對業(yè)主共有財產(chǎn)的監(jiān)督管理。加強對物業(yè)服務企業(yè)履約情況的監(jiān)管，積極推行物業(yè)服務企業(yè)履約保證金制度。建立健全物業(yè)管理激勵機制，依據(jù)國家、省、市優(yōu)秀住宅小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)標準，評選市優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、優(yōu)秀業(yè)主委員會。年終對工作突出、管理到位的相關(guān)職能部門、鎮(zhèn)(街道)及物業(yè)服務企業(yè)進行表彰，市政府每年安排一定資金用于獎勵相關(guān)職能部門、鎮(zhèn)(街道)和優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)、優(yōu)秀業(yè)主委員會。
(十四)規(guī)范專項維修資金管理。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，任何單位和個人不得挪作他用。市建設、財政、物價部門要根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，按照“專戶儲存、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則，研究制定住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設置、使用管理等程序規(guī)范，完善監(jiān)管機制，落實監(jiān)
管責任。要加大專項維修資金歸集、使用的監(jiān)管力度，確保按規(guī)定交存到位，?？顚Ｓ?。新建物業(yè)首期專項維修資金交存標準為：不帶電梯的物業(yè)50元/平方米，帶電梯的多層、高層及與高層主體結(jié)構(gòu)相連的物業(yè)100元/平方米，排屋、別墅75元/平方米。對部分老小區(qū)專項維修資金管理中的歷史遺留問題，要研究制定相應的措施，區(qū)別情況，妥善處理。房屋開發(fā)建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔相應的物業(yè)保修責任，并負責處理在開發(fā)建設和銷售環(huán)節(jié)中造成的遺留問題。市建設局和鎮(zhèn)(街道)要依法加強監(jiān)督管理，及時調(diào)處有關(guān)矛盾糾紛。
五、部門聯(lián)動，形成物業(yè)管理工作合力
(十五)明確物業(yè)管理相關(guān)部門職責。市建設局：負責研究制定全市物業(yè)管理發(fā)展相關(guān)配套政策;負責全市物業(yè)管理工作市場監(jiān)管、日常檢查、指導及考評;指導和培訓各鎮(zhèn)(街道)開展物業(yè)管理監(jiān)管工作。發(fā)改委：負責制定普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務收費和停車服務收費辦法，依法查處物業(yè)管理中的價格違法行為。行政執(zhí)法局：負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相對集中行政處罰權(quán)實施范圍內(nèi)的違法違規(guī)行為的行政處罰工作。規(guī)劃局：負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及規(guī)劃違法行為的認定工作。工商局：負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)個人和企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照核發(fā)，依法查處虛假廣告、無照經(jīng)營等違反工商法律法規(guī)的行為。公安局：負責指導落實各項治安管理措施，督促物業(yè)服務企業(yè)做好治安安全防范等工作。公安局派出所：對住宅區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)進行日常消防監(jiān)督檢查，開展消防安全宣傳教育等工作。流動人口管理局：負責對房屋群租行為的認定工作。消防部門：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防設施和消防工作進行指導檢查，依法查處破壞消防設施等違法行為。市質(zhì)監(jiān)局：負責對各小區(qū)消防設施、電梯等特種設備的安全檢測工作。
(十六)實施物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法。建立鎮(zhèn)(街道)物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法機制，由鎮(zhèn)(街道)牽頭，公安、工商、規(guī)劃、環(huán)保、建設等部門共同參與的物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法隊伍，明確執(zhí)法權(quán)限，完善執(zhí)法程序。推進“智慧物業(yè)”建設，建立物業(yè)管理違法行為信息報送和結(jié)果反饋信息系統(tǒng)，及時發(fā)現(xiàn)查處各類違法行為。
(十七)加強物業(yè)管理糾紛調(diào)解。建立以市建設局、鎮(zhèn)(街道)司法所和社區(qū)人民調(diào)解委員會為主體的三級物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作體系。強化物業(yè)糾紛訴前調(diào)解，成立由市法院、司法局涉訴糾紛人民調(diào)解委員會及市建設局共同組成的訴前聯(lián)合調(diào)解小組，負責全市涉訴物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)解。建立物業(yè)糾紛訴訟快速處理機制，對調(diào)解未果的物業(yè)糾紛，實行快審快結(jié)快執(zhí)。
義烏市人民政府辦公室
20**年1月13日
篇3：武漢市江漢區(qū)進一步加強物業(yè)管理工作的通知（2014年）
武漢市江漢區(qū)人民政府辦公室關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的通知
岸政辦〔20**〕27號
各街(道)辦事處，區(qū)人民政府各部門，各有關(guān)單位：
為進一步加強和規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理工作，全面提升我區(qū)物業(yè)管理服務水平，根據(jù)《武漢市物業(yè)條例》、市委辦公廳市政府辦公廳《20**年“十個突出問題”承諾整改工作方案》和區(qū)人民政府辦公室《關(guān)于成立區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組的通知》等有關(guān)文件精神，結(jié)合區(qū)委、區(qū)政府開展“電視問政”整改承諾、“三方聯(lián)動”機制工作部署要求，現(xiàn)就加強我區(qū)物業(yè)管理工作有關(guān)問題通知如下：
一、充分認識物業(yè)管理工作的重要性和緊迫性。
加強物業(yè)管理工作，營造良好的生活、工作環(huán)境，是人民群眾安居樂業(yè)的基本保證和強烈愿望，更是各級有關(guān)部門及各物業(yè)服務企業(yè)必須履行的職責，對于建設和諧社區(qū)、創(chuàng)建文明、衛(wèi)生、環(huán)保模范城市，實施社會再就業(yè)、改善城市環(huán)境面貌等都具有非常重要的作用。我區(qū)物業(yè)管理市場從無到有，從不規(guī)范到有序發(fā)展，從單一住宅物業(yè)管理，到商業(yè)、辦公、工業(yè)、寫字樓等多元化管理服務，已形成了專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理雛形，城市居民居住條件和環(huán)境日益改善。但目前物業(yè)服務企業(yè)整體存在盈利水平低，部分物業(yè)服務企業(yè)生存困難、物業(yè)服務收費率低，個別甚至出現(xiàn)“棄盤”的情況，給街道和社區(qū)造成很大的壓力，部分物業(yè)服務企業(yè)服務不規(guī)范、服務質(zhì)量差等問題，制約著我區(qū)物業(yè)管理工作整體水平的發(fā)展。市委、市政府高度重視物業(yè)管理工作，廣大業(yè)主對規(guī)范物業(yè)管理的呼聲也越來越強烈，各級各部門一定要站在全局高度，充分認識到物業(yè)管理工作的重要性，采取多種措施，積極深入物業(yè)管理小區(qū)履職，切實做好物業(yè)管理工作。
二、加快建立協(xié)調(diào)聯(lián)動、齊抓共管的工作機制。
加快建立“政府推動、部門聯(lián)動、屬地負責、企業(yè)服務、業(yè)主自治、社會支持”的工作機制，形成部門、街道辦事處、物業(yè)企業(yè)、廣大業(yè)主協(xié)調(diào)聯(lián)動、共同推進物業(yè)管理工作的強大合力。
區(qū)房管局作為我區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負責貫徹執(zhí)行上級有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī);制定我區(qū)物業(yè)管理工作的規(guī)范性文件;做好物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)管理;加強物業(yè)專項維修資金監(jiān)管、物業(yè)服務企業(yè)服務行為監(jiān)管;做好物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳培訓等工作。
區(qū)綜治辦負責將小區(qū)物業(yè)管理工作納入社區(qū)綜合治理考評中，維護好小區(qū)穩(wěn)定，創(chuàng)造良好的社會環(huán)境，保障正常的生產(chǎn)和生活秩序及人民群眾的生命財產(chǎn)安全。
區(qū)公安分局負責監(jiān)督指導物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安工作;負責對物業(yè)使用保安實施監(jiān)督、管理，實行備案制度;建立物業(yè)服務企業(yè)保安人員培訓制度，實行持證上崗;協(xié)調(diào)處理治安方面的問題和糾紛，指導物業(yè)服務企業(yè)做好安全防范有關(guān)工作;加強業(yè)主委員會印章刻制的管理，加強對印章非法使用及業(yè)委會不移交保管資料行為的打擊;負責對存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品行為的查處;指導物業(yè)企業(yè)制定小區(qū)安全行車路線，規(guī)范小區(qū)內(nèi)臨時車位的劃定;加強對開放式小區(qū)車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區(qū)治理車輛亂停亂放。
區(qū)消防大隊依法監(jiān)督指導物業(yè)服務企業(yè)或產(chǎn)權(quán)人履行消防安全職責;及時查處占用或堵塞消防通道，破壞公共消防設施等消防違法行為;督促整改火災隱患。
區(qū)民政局負責建立社區(qū)民間組織內(nèi)部自律誠信、信息披露和績效評估機制，指導社區(qū)民間組織健康發(fā)展;會同街道辦事處加強社區(qū)建設，推進標準化社區(qū)建設工作。
區(qū)財政局負責老舊住宅區(qū)的管網(wǎng)、道路、綠化和房屋本體及其共用設施設備進行整治改造資金的籌措;“電視問政”整改承諾、“三方聯(lián)動”機制的資金保障。
江岸規(guī)土分局負責在建設工程規(guī)劃許可審批中，要依法對建設項目的車庫(位)、物業(yè)服務用房、社區(qū)居委會用房等設施設備的配置進行審查;對查處違法建設提供認定違法建設的有關(guān)資料和信息,按照職責對取得建設工程規(guī)劃許可證、但違反建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的違法建設進行技術(shù)核定、認定，并提出處理意見后配合城管部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)改變規(guī)劃的違法建設行為。
區(qū)環(huán)保局負責配合城管部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)噪音、油煙等環(huán)境污染的違法違規(guī)行為，協(xié)調(diào)環(huán)保方面的矛盾糾紛。
區(qū)建設局負責查處違規(guī)裝飾裝修的監(jiān)督管理工作，配合主管部門按照相關(guān)法規(guī)處理與違規(guī)裝飾裝修有關(guān)的投訴。
區(qū)城管委負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設行為，對未取得建設工程規(guī)劃許可證進行建設的，未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，驗收合格后未按照規(guī)定辦理建設工程規(guī)劃許可證又進行建設或改造的，未經(jīng)批準或未按
照批準內(nèi)容進行臨時建設的行為進行控制和查處;加大對物業(yè)管理小區(qū)的市容環(huán)境衛(wèi)生管理，指導物業(yè)管理公司按照環(huán)衛(wèi)行業(yè)管理標準，做好清掃保潔、垃圾的分類收運和轉(zhuǎn)運工作，依法查處影響市容市貌的行為。 區(qū)工商局依法辦理物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，在辦理營業(yè)執(zhí)照時認真審查場地證明;嚴肅查處物業(yè)企業(yè)的違法違規(guī)行為，加強對物業(yè)服務企業(yè)合同的監(jiān)督管理;查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住改商、無照經(jīng)營的行為。
區(qū)食藥監(jiān)局負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法查處餐飲的衛(wèi)生經(jīng)營行為。
區(qū)質(zhì)監(jiān)局負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使用的特種設備實施安全監(jiān)管，并定期對電梯等公共設施設備的質(zhì)量的檢測工作。
區(qū)發(fā)改委負責全區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的價格管理和監(jiān)督;負責對物業(yè)服務收費行為的咨詢和監(jiān)督檢查，根據(jù)國家及我市法律法規(guī)及規(guī)范性文件，落實和完善我區(qū)物業(yè)服務收費管理制度;適時對未達到政府指導價格的物業(yè)小區(qū)進行調(diào)價;協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務工作中因收費問題產(chǎn)生的矛盾糾紛。
區(qū)法制辦負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各部門相關(guān)法規(guī)制度執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查;對各部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法行政的法規(guī)依據(jù)進行清理。
區(qū)地稅局負責配合市稅務部門對物業(yè)企業(yè)稅收范圍進行專題調(diào)查研究;適時調(diào)整物業(yè)企業(yè)經(jīng)營中代收代繳非經(jīng)營的稅收范圍。
區(qū)司法局負責指導物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會，注重以調(diào)解方式化解物業(yè)管理糾紛，協(xié)商調(diào)解不成的，引導當事人選擇仲裁或司法程序等途徑解決。
區(qū)信訪局負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的信訪投訴進行分類處理，做到物業(yè)投訴各負其責;對涉法涉訟的信訪案件告知*人通過司法途徑解決。
區(qū)文明辦負責指導協(xié)調(diào)全區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文明創(chuàng)建活動，加大對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)文明創(chuàng)建宣傳投入，加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居民的文明創(chuàng)建意識培養(yǎng)。
區(qū)衛(wèi)計委負責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展衛(wèi)生城市創(chuàng)建活動，加大對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生城市創(chuàng)建宣傳投入，加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居民的衛(wèi)生創(chuàng)建意識培養(yǎng)。
各街道辦事處應明確專人負責物業(yè)管理監(jiān)管工作，配合組織部門加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)“三方聯(lián)動”的建設工作，指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會及業(yè)主委員會的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會及業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設的關(guān)系，協(xié)調(diào)處理小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系，及時處理在管理中發(fā)生的重大矛盾糾紛和群發(fā)性、突發(fā)性事件。居民委員會協(xié)助街道辦事處做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
三、嚴格規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的管理服務行為。
積極引入市場競爭機制，規(guī)范招投標行為，以公開、公平、公正的市場競爭選聘物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應在屬地街道辦事處監(jiān)管下，依據(jù)物業(yè)服務合同，切實履行職責，提高服務質(zhì)量，對超出投標承諾和服務合同的事宜，應當與業(yè)主委員會協(xié)商經(jīng)業(yè)主大會確定后實施。物業(yè)服務企業(yè)應當主動為業(yè)主及其他組織提供服務，積極開展合同外的有償服務項目，擴大服務范圍，提升社會、經(jīng)濟效益。
建立健全物業(yè)管理退出機制，區(qū)房管局將各部門日常檢查與年度考評相結(jié)合，以業(yè)主的滿意度為主要標準，適時開展評優(yōu)活動。街道辦事處和區(qū)房管局對各部門認定管理水平差、收費不規(guī)范、業(yè)主滿意率低、社會形象差的物業(yè)服務企業(yè)，要按照法律規(guī)定的程序組織業(yè)主召開業(yè)主大會予以解聘;對物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定擅自撤離的，要依法責令改正并給予行政處罰，情節(jié)嚴重的，要建議原發(fā)證機關(guān)吊銷其資質(zhì)證書。
對小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務合同到期的小區(qū)，物業(yè)企業(yè)按照規(guī)定退場的，小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會應及時選聘新的物業(yè)企業(yè)進入。未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)的，街道辦事處應和區(qū)房管局積極組織成立，因客觀原因未能成立的，由所屬社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會的職責選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，小區(qū)業(yè)主應及時向新選聘的物業(yè)服務企業(yè)繳納物業(yè)服務費及車輛停泊服務費及其其他費用。若業(yè)主委員會或業(yè)主大會(物業(yè)管理委員會)未能成立，社區(qū)居委會未能選聘到物業(yè)企業(yè)的，小區(qū)業(yè)主可推選代表向社區(qū)居委會申請自治，自行聘請人員進行清潔衛(wèi)生、安全方面的管理，相關(guān)費用由小區(qū)全體業(yè)主平攤。
積極鼓勵物業(yè)服務企業(yè)兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)服務企業(yè)，做響物業(yè)服務企業(yè)品牌。對在我區(qū)從事住宅小區(qū)物業(yè)服務的明星企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)擴大下崗失業(yè)人員使用，大力促進市民就業(yè)，對具有廣泛群眾基礎和代表性的物業(yè)服務企業(yè)和示范住宅小區(qū)的管理經(jīng)驗，要通過多種形式，大力宣傳推廣。
四、加大業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導監(jiān)督力度。
凡符合條件的小區(qū)，街道辦事處要及時督促社區(qū)居委會組織業(yè)主申報，區(qū)建設局督促開發(fā)建設單位進行申報，區(qū)房管局督促物業(yè)服務企業(yè)進行申報成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，并配合區(qū)委組織部建立“三方聯(lián)動”機制，根據(jù)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作規(guī)程，規(guī)范操作，并監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實施，充分發(fā)揮業(yè)主自治作用。業(yè)主大會、業(yè)主委員會必須在屬地街道辦事處的指導監(jiān)督下依法開展工作，業(yè)主委員會應當積極配合和支持社區(qū)居委會工作，并接受其指導和監(jiān)督，業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關(guān)的社區(qū)居委會，并聽取社區(qū)居委會的建議，與社區(qū)居委會相互協(xié)作，配合公安機關(guān)共同做好社會治安等相關(guān)工作。業(yè)主委員會成立前或集體換屆(辭職)期間，在過渡期內(nèi)由街道辦事處委托社區(qū)居委會監(jiān)督、指導物業(yè)服務企業(yè)的服務行為。
五、落實好“電視問政”整改承諾。
依法清理整頓，回應居民訴求。按照邊調(diào)查、邊清理、邊整改的思路，各街道辦事處、區(qū)直相關(guān)部門應深入到全區(qū)物業(yè)小區(qū)，依法對目前居民反映較多的小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務不規(guī)范、侵
占公共資源、車輛亂停放、治安有待加強、違法建設、違法毀綠、養(yǎng)雞種菜、油煙擾民、膠囊房、住改商等問題按各自職責進行清理整頓，限期整改。 形成管理網(wǎng)絡，建立多級管控。建立區(qū)直相關(guān)部門--街道辦事處--社區(qū)居委會--物業(yè)服務企業(yè)的縱向監(jiān)管體系。在區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組的統(tǒng)一領(lǐng)導下，區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導小組辦公室具體綜合協(xié)調(diào)，各街道辦事處和社區(qū)明確責任部門和責任人，各相關(guān)職能部門建立橫向配合支持機制和工作轉(zhuǎn)辦機制，按照各自職責，一方面處置物業(yè)小區(qū)內(nèi)的違法違規(guī)行為，另一方面對物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為依法規(guī)范、依規(guī)處理。
健全監(jiān)管機制，打造管理平臺。落實物業(yè)企業(yè)服務“四公開一監(jiān)督”制度，完善物業(yè)服務項目經(jīng)理責任制，落實前期物業(yè)管理招投標制度，逐步建立物業(yè)服務質(zhì)量考評制度，按照全市統(tǒng)一的物業(yè)服務分級標準，開展服務滿意度測評工作，測評結(jié)果按年度公布，打造物業(yè)企業(yè)信用管理平臺，并完善運用信息管理體系。
暢通投訴渠道，及時處理投訴。區(qū)房管局設立24小時投訴受理電話，對接全市物業(yè)服務投訴信箱，同時鏈接市長、區(qū)長專線(熱線)、市、區(qū)行風連線、治庸問責投訴熱線和網(wǎng)格化系統(tǒng)，受理物業(yè)服務投訴舉報;各街道辦事處也要明確專人受理物業(yè)服務投訴，并督促物業(yè)企業(yè)積極整改，妥善解決;各職能部門按照各自職責受理、處置相關(guān)物業(yè)服務投訴，解決區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組轉(zhuǎn)辦的群眾投訴問題。通過專項整治與長效管理相結(jié)合的方法，提高居民滿意度。
六、切實加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導。
為切實加強對全區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，充分發(fā)揮江岸區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組的作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好全區(qū)的物業(yè)管理工作，領(lǐng)導小組下設工作專班，設在區(qū)房管局。具體負責領(lǐng)導小組日常工作事務，建立領(lǐng)導小組成員單位聯(lián)席會議制度，定期召開成員單位、物管企業(yè)聯(lián)席會議，研究工作推進中的有關(guān)問題，督促相關(guān)部門和街道辦事處按照各自職責認真履職到位。
各街道辦事處和各部門要大力宣傳《武漢市物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，讓廣大居民和社會各界了解政策，強化物權(quán)意識，樹立物業(yè)服務是商品消費的觀念，引導其主動支持、參與物業(yè)管理活動，為物業(yè)管理營造良好的發(fā)展環(huán)境，為構(gòu)造和諧物業(yè)、宜居江岸、幸福武漢而努力。
武漢市江岸區(qū)人民政府辦公室
20**年6月18日